Hebrew

1. ‫על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬
‫לימור גולדהבר 370584930‬
‫בתאל שפירא )לוי( 137648630‬
‫סמסטר א' תש"ע 0102-9002‬ ‫|‬ ‫תגית כלימור‬ ‫|‬ ‫ארץ, עיר, חי, צומח – קיימות בראיה כוללת‬

2. ‫תקציר‬
‫עבודה זו תעסוק בצפיפות מגורים בסביבה‬
‫העירונית. למה כדאי או לא כדאי לצופף, ננסה‬
‫לעמוד על יחידות המידה של הצפיפות הפיסית‬
‫וננסה להעמיד כלים יחסיים לצפיפות נתפסת‬
‫בהם נוכל לבחון כל אתר צפוף.‬
‫באמצעות מדדים אלו נבחן מספר תקדימים‬
‫מהארץ ומהעולם ולבסוף נפיק לקחים ומסקנות‬
‫לתכנון אורבאני-אדריכלי.‬
‫תוכן עניינים‬
‫עמ' 3‬ ‫מבוא‬
‫סקר ספרות‬
‫עמ' 4‬ ‫למה להצטופף?‬
‫השלכות הצפיפות‬
‫עמ' 4‬ ‫השלכות על האינטנסיביות העירונית‬
‫עמ' 4‬ ‫השלכות חברתיות‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות כלכליות‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות תחבורתיות‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות סביבתיות‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות פסיכולוגיות‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות על שטחים ירוקים בעיר‬
‫עמ' 5‬ ‫השלכות על התשתיות העירוניות‬
‫עמ' 6‬ ‫צפיפות בעולם ובישראל‬
‫עמ' 7‬ ‫מושגים ודרכים לצפיפות פיסית‬
‫עמ' 8‬ ‫צפיפות פיסית מול צפיפות נתפסת‬
‫עמ' 9‬ ‫הבעיה בהגדרת מדדים בצפיפות נתפסת‬
‫עמ' 9‬ ‫הבעיה הנידונה ושאלות המחקר‬
‫עמ' 9‬ ‫מתודולוגיה‬
‫עמ' 01‬ ‫המדדים במחקר‬
‫עמ' 11‬ ‫דיון‬
‫מקרי בוחן‬
‫מקרי בוחן עירוניים‬
‫עמ' 21‬ ‫מקרה בוחן 1- העיר ניו יורק‬
‫עמ' 31‬ ‫מקרה בוחן 2- לוס אנג'לס‬
‫עמ' 51‬ ‫מקרה בוחן 3- בת ים‬
‫מקרי בוחן אדריכליים‬
‫עמ' 31‬ ‫מקרה בוחן 4- הביטאט 76', מונטריאול‬
‫עמ' 71‬ ‫מקרה בוחן 5- דירות קנצ'נגונגה, בומביי‬
‫עמ' 91‬ ‫מקרה בוחן 6- מתחם צמרת, תל אביב‬
‫עמ' 12‬ ‫דיון ומסקנות‬
‫עמ' 22‬ ‫סיכום‬
‫עמ' 22‬ ‫מגבלות המחקר‬
‫עמ' 32‬ ‫בבליוגרפיה‬
‫עמ' 42‬ ‫נספח- טבלה מסכמת‬
‫2‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

3. ‫מתפרקות ונוסעיהן היו מכלים את זעמם אלו‬ ‫מבוא‬
‫2‬
‫באלו"‬ ‫לחץ, כובד, אי סדר, מילים אלו, ואחרות כמותן,‬
‫מביעות ,בנוסף למשמעות הקונקרטית שלהן,‬
‫אבל יש להיות עדינים באבחנה. יש לזכור‬ ‫נדבך נוסף של תחושות, הקשרים ומחשבות.‬
‫שתגובות לצפיפות משתנות מסביבה לסביבה.‬ ‫כשמישהו יאמר את המילה כובד, חלק‬
‫פרויקט שנחשב צפוף בתרבות אחת, ייחשב‬ ‫מהנוכחים יחשבו על מצב-רוח, חלק על משקל‬
‫מרווח באחרת ולהפך. בנוסף, יש להתחשב גם‬ ‫הגוף והדימוי העצמי וחלק יחשבו על כובד‬
‫בהעדפות האישיות של כל אדם או בצפיפות‬ ‫כמכפלה של מסה וכוח המשיכה. כשמישהו‬
‫הממוצעת בסביבה עליה אנו מדברים. כל אלו‬ ‫יאמר את המילה לחץ, סטודנט יחשוב על‬
‫ישפיעו במידה זו או אחרת על הצפיפות‬ ‫תקופת מבחנים, רואה חשבון יחשוב על ה-51‬
‫הנתפסת ויש להיות ערים לכך כשבאים לבחון‬ ‫לחודש ורק חלק מהאנשים יחשבו על לחץ כמנה‬
‫מצב צפוף.‬ ‫של יחידת שטח ומשקל.‬
‫באופן דומה, כשאנו באים לדבר על צפיפות,‬
‫עלינו להבין שצפיפות מתארת מצב פיסי, אך גם‬
‫קוגניטיבי.‬
‫"צפיפות מגורים מוגדרת ע"י י' אלון )7791( כמדד‬
‫הבנויה‬ ‫המערכת‬ ‫של‬ ‫ההתאמה‬ ‫מידת‬ ‫של‬
‫לפעילויות האוכלוסייה בה. בהגדרה זו כולל י' אלון‬
‫צפיפות במצב של ”‪ , “Crowding‬המתייחסת‬
‫החברתיות‬ ‫,‬ ‫הפסיכולוגיות‬ ‫לתגובות‬
‫וההתנהגותיות של האדם לסביבתו המאוכלסת,‬
‫וכן צפיפות במובן של ”‪ “Density‬המתייחסת‬
‫1‬
‫למרכיבים הפיסיים של המרקם הבנוי."‬
‫אלון מציג במאמרו מספר איורים הממחישים‬
‫מספר סכמות בינוי כשאר בכולן הצפיפות‬
‫הנמדדת זהה, אך המצב הקוגניטיבי שאדם‬
‫יחוש בהן שונה מאחת לאחת. ואף מתאר את‬
‫העליונה ביותר כמרווחת ביותר.‬
‫בקצרה, ניתן למדוד צפיפות באמצעים פיסיים‬
‫)‪ (Density‬כמספר פריטים ליחידת שטח וניתן‬
‫להתייחס לצפיפות כמדד "שביעות רצון" של‬
‫המשתמשים מהסביבה )‪.(Crowding‬‬
‫"לו היו הישראלים נוסעים מידי יום ביומו בשעת‬
‫הרכבות‬ ‫היו‬ ‫טוקיו,‬ ‫בואכה‬ ‫ברכבות‬ ‫השיא‬
‫2 ירון לונדון מתוך ידיעות אחרונות,ג' בתשרי תשס"ד,‬ ‫1 "מדריך לחישוב הדרישות לקרקע לצורכי ציבור",‬
‫3002/9/92‬ ‫רחל אלתרמן, מירי ויטק, 1991.‬
‫3‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

4. ‫סקר ספרות‬
‫השלכות הצפיפות‬
‫השלכות על האינטנסיביות העירונית -‬ ‫למה להצטופף?‬
‫במאמרו "עיר נהדרת.. מקום נורא" 5 , האדריכל‬ ‫מדוע שנרצה לחיות בצורה צפופה? אדריכלים‬
‫ההודי צ'רלס קוריאה מתאר את עיר מגוריו‬ ‫ממשרד האדריכלים ‪ MVRDV‬עונים על השאלה‬
‫בומבי שבהודו כמקום שבו התנאים הפיסיים‬ ‫‪ .Metacity DataTown‬הם‬ ‫הזו בספרם‬
‫הולכים ונהיים גרועים יותר אך היא נהיית טובה‬ ‫מביאים סדרת סכמות בהן מתואר כדור הארץ‬
‫הרבה יותר כעיר. ההזדמנויות והפעילויות‬ ‫כשבכל פעם הם מחסירים חלק שאינו מתאים‬
‫האנושיות )אמנות, מסחר, לימודים ומחקר(‬ ‫למגורים. הם מחסירים את האוקיינוסים והימים,‬
‫מתרבות והופכות מורכבות, כשהצפיפות‬ ‫האזורים הגעשיים, המדבריות, הקטבים‬
‫מעצימה את המפגשים האנושיים.‬ ‫האזורים ההרריים, יערות הגשם הטרופים ואת‬
‫בכך עומד צ'ארלס קוריאה 6 על היתרון הראשון‬ ‫היערות המחטניים. מהמחקר הזה הם מגלים‬
‫והמרכזי של הצפיפות. הוא מייחס לצפיפות את‬ ‫שנשארנו עם מעט מאוד שטח מתאים‬
‫היכולת להפוך מקום לאינטנסיבי. למלא חיים.‬ ‫למגורים 3 .‬
‫לעירוני. הוא מביא מספר סכמות שמסבירות‬
‫איך ככל שהצפיפות גדלה, קורים יותר דברים,‬
‫ישנן יותר הזדמנויות למפגשים ויותר‬
‫התרחשויות מעניינות וחיוביות )יותר נקודות‬
‫כחולות נוצרות(. בסכימה האחרונה מופיעות‬
‫כבר קבוצות של נקודות כחולות שמסמלות‬
‫מרכזי התרחשות.‬ ‫בנוסף לעובדה זו, עד שנת 0502 יתווספו‬
‫לאוכלוסיה עוד %05 אנשים וכמעט %08‬
‫מאוכלוסיית העולם תתגורר בערים 4 .‬
‫ישנה מודעות לעובדות הללו ובכל העולם מנסים‬
‫למצוא דרכים לצופף את המרחב הבנוי כדי‬
‫לאפשר אכלוסם של כמה שיותר אנשים על כמה‬
‫שפחות שטח. אולם, ריכוז מספר אנשים גדול‬
‫השלכות חברתיות-‬ ‫על שטח קטן גורם להשלכות לא מעטות. חלקן‬
‫פישר-גבירצמן דפנה )8991( מצביעה על‬ ‫חיוביות, חלקן פחות חיוביות ואף שליליות.‬
‫הקשר בין הצפיפות למצב החברתי במרחב‬ ‫אדריכלים ובוני ערים כבר השכילו להבין כי אין‬
‫הבנוי. צפיפות יכולה להוביל לקשרים חזקים בין‬ ‫פתרון קל שיאפשר לצופף כמות גדולה של‬
‫אנשים וליצירת קהילות, אך במצבים אחרים,‬ ‫אנשים בדרך שתמנע את כל ההשלכות‬
‫יכולה להוביל לאטימות חברתית וליצור‬ ‫השליליות ומנסים בכל פרויקט מחדש לצמצם‬
‫פתולוגיות חברתיות ומחקרים רבים נעשו‬ ‫את הנזק או במקרה הטוב יותר, למנוע אותו‬
‫בהקשר זה. לעומת זאת, יש לזכור כי לא רק‬ ‫לחלוטין.‬
‫הצפיפות תשפיע על המצב החברתי )אלתרמן‬ ‫כדי להבין קצת את המערכת המורכבת של‬
‫וצ'רצ'מן, 8991(‬ ‫הצפיפות ננסה לעמוד על כמה מההשלכות‬
‫שלה.‬
‫5 ‪1989 ,The New Landscape‬‬ ‫3 ²‪ 60,126,701 km‬לפי ‪MVRDV‬‬
‫6 ‪1989 ,Great City…Terrible place‬‬ ‫4 לפי אתר האינטרנט ‪The Vertical Farm project‬‬
‫4‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

5. ‫רכב גבוהים יותר בתנאי גודש ומהירויות יחסית‬ ‫השלכות כלכליות-‬
‫נמוכות. נסיעה איטית של מכוניות, המשתרכות‬ ‫יעילות כלכלית טובה יותר מושגת כאשר בונים‬
‫זו אחר זו, גורמת לריכוז פליטת המזהמים,‬ ‫בצפיפות נטו )המושג יובהר בהמשך( גבוהה‬
‫7‬
‫גבוה יותר, מאומץ יותר, מרוכז יותר וממושך‬ ‫יותר.‬
‫יותר.אם כן, שילוב של גודש תנועה עם‬ ‫השלכות תחבורתיות-‬
‫אוכלוסייה צפופה וקרובה לגודש מחמיר את‬ ‫צפיפות גבוהה של שימושי קרקע עלולה לייצר‬
‫הסכנות לבריאות הציבור.‬ ‫גודש תנועה, שכן ככל ששימושי הקרקע‬
‫השלכות פסיכולוגיות-‬ ‫מרוכזים יותר, הם מושכים תנועה רבה יותר,‬
‫מחקרים רבים בנושא מעידים על היכולת של‬ ‫וזה מוביל לתנועה איטית ולא יעילה 8 . אמנם, גם‬
‫בנייה צפופה שכזו לייצר תחושות של לחץ בקרב‬ ‫בסביבה צפופה ניתן לנהל תנועה יעילה ע"י‬
‫הציבור הרחב.‬ ‫דרכים ומקומות חניה מרווחים, ההולמים את‬
‫השימוש הנדרש מהם, אך המציאות מוכיחה כי‬
‫השלכות על שטחים ירוקים בעיר-‬ ‫קיים פער בין קצב פיתוח שימושי הקרקע ובין‬
‫במקרים רבים של צפיפות עירונית אשר אינה‬ ‫קצב פיתוח התשתיות הציבוריות.‬
‫מבוקרת אנו עדים למחסור רב בשטחים פתוחים‬ ‫הדבר נכון לגבי ערים מבוססות מכונית.‬
‫ושטחים ירוקים, כדוגמת המצב הקיים בערים‬ ‫קוריטיבה שבברזיל מציעה לקשור בצורה שונה‬
‫ויישובים ערביים רבים בישראל, אשר מייצגים‬ ‫בין צפיפות ליעילות תחבורתית גבוהה. התכנון‬
‫ומייצרים ירידה באיכויות העירוניות. לעיתים,‬ ‫של קוריטיבה נותן חשיבות נמוכה לתחבורה‬
‫רחוב שכונה או מבנה נבנים עם שטחים פתוחים‬ ‫הפרטית וכולל בתוכו מערך תחבורה ציבורית‬
‫מוגדרים, אך ברבות הזמן, כשאחד או יותר‬ ‫יעיל וחכם, המצמצם את הוצאות התושבים‬
‫מהגורמים המשפיעים מעוניין להגביר את‬ ‫לתחבורה ציבורית, העומדת על כ-%01 מהשכר‬
‫הצפיפות, השטח הפתוח הוא הראשון שמנוצל‬ ‫הממוצע. זוהי הוצאה קטנה יחסית וסבירה.‬
‫לצורך זה.‬ ‫אחוז המשתמשים בתחבורה ציבורית גבוה‬
‫השלכות על התשתיות העירוניות-‬ ‫והדבר מונע צפיפות בכבישים, זיהום אוויר‬
‫כשחיים בכפר והתשתיות אינן מפותחות די‬ ‫ובעיות חניה.‬
‫הצורך, תקלות קטנות כגון דליפה או ביוב‬ ‫השלכות סביבתיות-‬
‫שהתפוצץ נשארים בגדר מטרדים קלים. לעומת‬ ‫ככל שהצפיפות רבה יותר, ניצול השטח‬
‫זאת, במרכזי אוכלוסיה, מה שהיה יכול להיות‬ ‫והמשאבים יהיה חסכוני ויעיל, ובהצטרף אל‬
‫מטרד קל עלול להפוך למפגע בריאותי חמור.‬ ‫הצפיפות גם עירוב השימושים, המרחק בין‬
‫התשתיות‬ ‫מתפתח,‬ ‫ישוב‬ ‫לכן,כשמקום‬ ‫הפונקציות השונות יקטן ופחות דלק יידרש‬
‫העירוניות צריכות להתפתח בהתאם על מנת‬ ‫לשינוע תוצרת ולתחבורה. כל אלו מאפשרים‬
‫לאפשר קיום לציבור גדול על שטח קטן. כמובן‬ ‫צמצומה של טביעת הרגל האקולוגית.‬
‫שתשתיות מעין אלו דורשות תקציב גדול יותר‬ ‫בנוסף, תולדה נוספת בהיבט התחבורתי,‬
‫מאשר תשתיות של פרוור. בהודו, ביישוב‬ ‫לנסיעה האיטית היא בפליטה מוגברת של‬
‫הנקרא בנגלור )‪ (Bangalore‬הצפיפות הלכה‬ ‫מזהמים. בצריכת דלק גבוהה, כתוצאה מנסיעה‬
‫וגדלה אך הישוב היה חסר משאבים לקיום‬ ‫איטית ולא רצופה באזורי גודש תנועה, בעירת‬
‫תשתיות מתאימות, לכן הוחלט להגביל את‬ ‫הדלק פחות יעילה ושיעור המזהמים הנפלטים‬
‫צפיפות האוכלוסייה על ידי הגבלת גובה‬ ‫עולה. קיימים הבדלים בין חומרי זיהום שונים,‬
‫המבנים 9 .‬ ‫הנפלטים במהירויות שונות, אך שיעור הפליטה‬
‫של מרבית החומרים המזהמים, הנפלטים מכלי‬
‫9 לקריאה נוספת:‬
‫:‪Analyzing Building-Height Restrictions‬‬ ‫7 אלתרמן וצ'רצ'מן, 8991.‬
‫‪Predicted Impacts, Welfare Costs, and a‬‬ ‫8 על-פי ממצאי מכון התחבורה של טקסס – ככל‬
‫)3002( ‪Case Study of Bangalore, India‬‬ ‫שהצפיפות האזורית גבוהה, עולה גם מדד הגודש.‬
‫5‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

6. ‫פרמטרים רבים של רווחה כלכלית וחברתית‬ ‫צפיפות בעולם ובישראל.‬
‫קשורים לגובהו של התמ"ג לנפש,בניהם צפיפות‬ ‫נתונים‬
‫הדיור, רמת מינוע, צריכת אנרגיה וייצור חשמל,‬ ‫ישראל היא מדינה קטנה וצפופה. שטחה עומד‬
‫תקשורת ותשתיות אחרות.‬ ‫על 000,12 קמ"ר והאוכלוסייה בה מונה 2.7‬
‫הגורם הראשון לצמיחה כלכלית הינו הגידול‬ ‫מיליון נפש נכון לשנת 7002. צפיפות‬
‫באוכלוסייה. אך ישראל מבינה שאם ברצונה‬ ‫האוכלוסייה במדינת ישראל דומה לצפיפות‬
‫להיות בין המדינות המפותחות חובה עליה‬ ‫האוכלוסייה בהולנד, בלבנון, בלגיה, הודו, יפן‬
‫לסגור את פער הרווחה שזהו הגורם השני‬ ‫ודרום קוריאה . וגבוהה יחסית לממוצע העולמי,‬
‫ובלעדיו גידול האוכלוסייה יביא לתוצאות‬ ‫לסין ולארה"ב )06, 041, ו-03 נפש לקמ"ר‬
‫הפוכות.‬ ‫בהתאמה(.‬
‫השינויים הצפויים למדינת ישראל עד שנת‬
‫0202 גדולים מאוד והם טמונים בפער הזה‬ ‫נפש לקמ"ר‬ ‫מדינה‬
‫שעליה לסגור מול המדינות המפותחות. אין זה‬ ‫043‬ ‫ישראל‬
‫מן הנמנע שסגירת הפער הכלכלי יתבטא‬ ‫593‬ ‫הולנד‬
‫בצפיפות ובמבנה המרחבי של הדיור. השינוי‬ ‫763‬ ‫לבנון‬
‫הצפוי למדינת ישראל כרוך בהבנה שעלינו‬ ‫933‬ ‫בלגיה‬
‫לחדול מלבנות לרוחב ולהתחיל לבנות לגובה.‬ ‫823‬ ‫הודו‬
‫ישנן בעיות רבות שיעלו בעתיד הקרוב של‬ ‫733‬ ‫יפן‬
‫המדינה שקשורות בצפיפות ההולכת וגוברת.‬ ‫294‬ ‫דרום קוריאה‬
‫נציג מתוך מאמרו של מזור שתיים מן הסוגיות‬
‫המועלות הקשורות בצפיפות הדיור ובסוגיות בה‬ ‫ספירת מלאי ישראלית‬
‫עוסקת עבודה זו.‬ ‫5 ערים גדולות שמונות יותר מ- 000,002 נפש‬
‫"כיצד ניתן לנצל את האינטנסיביות, שמקורה‬ ‫המכילות %62 מהאוכלוסייה‬
‫בצפיפות הכוללת, להפקת יתרונות לגודל‬ ‫91 ערים בהן בין 000,002-000,05 נפש‬
‫והתמחויות, לעומת גודש וחיכוכים מרחביים?"‬ ‫המכילות %82 מהאוכלוסייה‬
‫"מהם הדגמים המבניים- מרחבים המסוגלים‬ ‫202 עיירות וישובים בין 000,05-000,2 נפש,‬
‫לשלב ייחודיות ערכי טבע נוף ומורשה מחד‬ ‫כלומר- %83 מהאוכלוסייה‬
‫ואינטנסיביות גבוהה מאידך, והאם ניתן כתוצאה‬ ‫839 ישובים קטנים, פחות מ- 000,2 נפש, בהם‬
‫מכך ובמקביל, שימור ערכים לאומיים וטבעיים‬ ‫מתגוררים רק %8 מהאוכלוסייה.‬
‫ורווחה לפרט?"‬
‫הצפיפות נטו העירונית למגורים הינה נמוכה‬
‫בעקבות צורך גלובלי ולוקאלי, אנו רואות את‬ ‫יחסית ועומדת על 007,7 נפש לקמ"ר. הסיבה‬
‫חקירת ההתמודדות עם בעיית הצפיפות‬ ‫לכך נעוצה בהתפזרות של האוכלוסייה בהרבה‬
‫כבעיה עכשווית ורלוונטית.‬ ‫ישובים קטנים מאוד, בהן הצפיפות הממוצעת‬
‫לבינוי ערים בכלל ולאדריכלות בפרט‬ ‫היא 005 נפש לקמ"ר לעומת 005,82 נפש‬
‫לאדריכלות בכלל ולאדריכלות ברת- קיימא-‬ ‫לקמ"ר בערים הגדולות יותר.‬
‫מוסרית בפרט.‬
‫לאדריכלות בעולם בכלל ולאדריכלות בארץ‬ ‫על הקשר בין צפיפות, כלכלה ומבנה מרחבי‬
‫בפרט.‬ ‫בישראל‬
‫אנו מקוות כי קוראי עבודה זו ילמדו ולו משהו‬
‫אחד לגבי ההתמודדות עם הצורה הבנויה של‬ ‫גידול האוכלוסייה של ישראל גדל ב- 02 השנים‬
‫הצפיפות.‬ ‫האחרונות בממוצע של %2 לשנה.‬
‫"מראשיתה, בחרה ישראל את אורח החיים‬
‫המערבי וכיוון הפיתוח של המדינות המתועשות‬
‫כאוריינטציה כלכלית עיקרית" כך טוען פרופ'‬
‫אדם מזור באחד ממאמריו 01 . הוא מוסיף שגידול‬
‫התמ"ג השנתי בישראל גדל והוא גבוה במידה‬
‫ניכרת משל שאר הארצות המפותחות, אך‬
‫בתמ"ג לנפש, לעומת זאת, היא נשארת מאחור.‬
‫גידול מואץ התמ"ג וגידול מתון בתמ"ג לנפש,‬
‫קשור בגידול האוכלוסייה הייחודי לישראל.‬
‫01"אתגרי התכנון המרחבי בישראל", מתוך "הביוספרה",‬
‫אוקטובר נובמבר 4991.‬
‫6‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

7. ‫נתייחס לנפשות או יחידות דיור רק בשטחים‬ ‫מושגים ודרכים למדידת צפיפות פיסית‬
‫בהם שימושי הקרקע הרלוונטיים למגורים,‬
‫ונתעלם מדרכים, ש. ציבור ופארקים.‬ ‫ישנו ריבוי אפשרויות למדוד צפיפות פיסית אך‬
‫קיים גם בלבול לגבי המשמעות של כל אחד‬
‫שטח מגורים ברוטו )‪(Gross Density‬‬ ‫ואחד מהם. נעזר במדריך לחישוב הדרישות‬
‫נפשות/דונם‬ ‫לקרקע לצרכי ציבור 11 על מנת להציג את‬
‫יחידות דיור/דונם.‬ ‫המדדים השונים ולהבהיר את משמעותם.‬
‫צפיפות גולמית שמחשבת את מספר הנפשות‬
‫או הדירות בשטח מסויים, כשבשטח זה כלולים‬ ‫צפיפות דיור )‪(occupancy rates‬‬
‫כל שימושי הקרקע המתקיימים בו.‬ ‫מספר נפשות לחדר‬
‫היא מבטאת את מידת הרווחה של אזור‬ ‫שטח רצפה למשפחה‬
‫המגורים.‬ ‫שטח רצפה לנפש‬
‫מספר חדרים ליחידת שטח‬
‫מדדים אלו הינם שונים ומשתמשים בהם‬
‫למטרות שונות. אך כולם מתארים את הרווחה‬
‫בתוך דירת המגורים.‬
‫צפיפות בניה‬
‫מספר יח"ד לשטח‬
‫שטח רצפה ליחידת שטח‬
‫מתארת את ניצול הקרקע לבניה.‬
‫צפיפות אוכלוסיה‬
‫מספר נפשות לדונם‬
‫מספר משפחות לדונם‬
‫אותה שכונת צמודי קרקע טיפוסית במדדים שונים‬
‫‪ 6.5 -Gross‬יחד' לדונם )מימין(‬ ‫מתארת את הרווחה של האוכלוסייה בשטח‬
‫‪ 7.9 -Net‬יחד' לדונם )משמאל(‬ ‫מסוים.‬
‫צפיפות בניה נטו )‪(Floor. Area. Ratio‬‬ ‫שלושת סוגי צפיפות אלו קשורים בצורה הבאה:‬
‫שטח הבניה/ שטח הרצפות‬
‫מתארת את מידת ניצול הקרקע.‬ ‫צפיפות דיור * צפיפות בניה‬
‫=‬
‫צפיפות אוכלוסיה‬
‫צפיפות אוכלוסיה וצפיפות בניה ניתן למדוד‬
‫בשתי דרכים:‬
‫בכל הדוגמאות הנ"ל, היחס בין כלל הרצפות‬
‫לשטח הבניה הוא 1. לכן ה- ‪ FAR‬שלהן הוא 1.‬ ‫שטח מגורים נטו )‪(Net density‬‬
‫נפשות/דונם‬
‫תכסית קרקע‬ ‫יחידות דיור/דונם.‬
‫"תכסית מוגדרת כעצמים הנייחים המכסים את‬ ‫מבטאת רק את שימושי הקרקע הרלוונטיים‬
‫פני השטח" 21 . בשונה מ"תבליט" התכסית היא‬ ‫בשטח מסוים. במדידת צפיפות של מגורים,‬
‫דו מימדית והיא מבטאת את קו המתאר של‬
‫הקירות הבנויים בבניין. היא מתוארת על ידי‬ ‫11 מחקר שנעשה על-ידי רחל אלתרמן ומירי ויתק,‬
‫עבור משרד הפנים, בהוצאת המרכז לחקר העיר‬
‫21 ויקיפדיה, בערך "מפה טופוגרפית"‬ ‫והאזור, שנת 1991.‬
‫7‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

8. ‫הממוצעת של מגורים בעיר היא כ-62 אלף‬
‫תושבים לקמ"ר, בעוד שמרבית האוכלוסיה גרה‬
‫בבניינים של 7-5 קומות )ולא מרוכזת‬
‫במגדלים(.לעומת זאת, העיר הגדולה בישראל‬
‫היא ירושלים עם 377 אלף תושבים, החיים‬
‫בצפיפות של 058,5 תושבים לקמ"ר בלבד‬
‫)צפיפות הדומה לזו הקיימת בלוס-אנגלס‬
‫המרווחת(, בתל-אביב-יפו חיים 093 אלף‬
‫תושבים בצפיפות עירונית 0557 תושבים‬
‫לקמ"ר, בני-ברק היא העיר הצפופה ביותר‬
‫בישראל עם כ-051 אלף תושבים החיים‬
‫בצפיפות של 5.02 אלף תושבים לקמ"ר. אם‬
‫כן, קל לראות כי בעוד שבערים רבות בעולם,‬
‫קיים מתאם חיובי בין הצפיפות לביקוש, בישראל‬
‫המצב הפוך, ועיר צפופה נחשבת לרב לעיר‬
‫בעייתית. לפי הלשכה מהרכזית לסטטיסטיקה,‬
‫%29 מתושבי מדינות ישראל חיים ב-652‬
‫ישובים עירוניים ואילו %8 הנותרים מתגוררים‬
‫ב-749 ישובים כפריים. כלומר: בישראל קיימות‬
‫הרבה ערים בינוניות, קטנות וקטנות מאד‬
‫המפוזרות בשטח רחב יחסית. בנוסף - קיימת‬
‫גישה רווחת לבנייה מרווחת ועתירת גינות‬
‫במרכז העיר, מה שתורם לדילול הצפיפות‬
‫31‬
‫בערים. באופן זה, קיימות הרבה "ריאות ירוקות"‬ ‫צפיפות נתפסת מול צפיפות נמדדת‬
‫בתוך הערים, עם מצבור הולך ופוחת של‬
‫שטחים פתוחים וירוקים מחוץ להן. האדריכלית‬ ‫ישנם הבדלים משמעותיים בבחינה ובטיפול‬
‫עירית סולסי, אשר מכהנת גם כיו"ר עמותת‬ ‫בצפיפות נתפסת וצפיפות נמדדת. נדגים זאת‬
‫מרחב, סבורה כי הבעיה שלנו בשיפוט הצפיפות‬ ‫באמצעות בחינה של המצב בערי ישראל,‬
‫כקובעת איכות חיים היא הבלבול בין צפיפויות‬ ‫לעומת המצב בעולם. ראשית, ידוע כי הצפיפות‬
‫גבוהות של יחידות דיור ובין אכלוס יתר של‬ ‫בערי ישראל קטנה יחסית למקובל בעולם. רוב‬
‫יחידות דיור- " צפיפות גבוהה פירושה מספר רב‬ ‫הערים בישראל נחשבות למרווחות יחסית‬
‫של יחידות דיור על יחידת קרקע, ואכלוס יתר‬ ‫לערים בחו"ל, אך למרות זאת ההרגשה הרווחת‬
‫פירושו יותר מידי דיירים בדירה".‬ ‫היא של צפיפות ומחנק. מספר סיבות‬
‫ב-0581 פירסם האדריכל איבנעזר הווארד את‬ ‫המאפיינות מצב זה - אכלוס יתר של יחידות‬
‫תאורית "עיר הגנים". הוא יצר תפיסת תכנון‬ ‫דיור, מגוון מצומצם של עסקים ושל אפשרויות‬
‫חדשה בתקופה שבה שכונות העוני של לונדון‬ ‫לפרטים להתפתח וערים רדומות. למעשה, אף‬
‫וערי תעשייה באנגלייה סבלו בעיקר מאכלוס‬ ‫שכמדינה אנו ממוקמים גבוה מאד בעולם,‬
‫יתר, תנאי חיים קשים, תברואה לקוייה ומחלות.‬ ‫מבחינת צפיפות אוכלוסין, מבחינת הערים‬
‫תאורית עיר הגנים ותאוריות דומות מלוות את‬ ‫ישראל רחוקה מאד מהבכורה העולמית.‬
‫עולם התכנון מאז, וכן את מדינת ישראל בשנות‬ ‫לדוגמא: בצרפת צפיפות האוכלוסין במדינה‬
‫ה-05 וה-06, בתכנון - באר-שבע ומרבית‬ ‫נמוכה ביחס לישראל, אך בפאריס הצפיפות‬
‫הישובים בתקופה. הבעיה בתאוריות אלו‬
‫בהתעלמותן מכך שהאדם גר בעיר משום ששם‬ ‫31 מתוך מאמר "זה רק מרגיש צפוף" שפורסם בעיתון‬
‫הארץ ב-8002.50.41.‬
‫8‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

9. ‫כמו כל ממוצע, זהו כלי רב-ערך אך גם בעייתי,‬
‫שכן קשה לעמוד באמצעותו על הצפיפות‬
‫הנתפסת במרחב הבנוי. ערים רבות בישראל‬
‫בעלות גלעין צפוף, אך גם כוללות בשטח שיפוטן‬
‫איזורים פתוחים שונים בעלי פוטנציאל לפיתוח‬
‫מבונה עתידי או לייעוד חקלאי. לדוגמא: בעיר‬
‫תל-אביב קיימים אזורים פתוחים לאורך רצועת‬
‫החוף הצפונית, אשר משפיעים באופן מהותי על‬
‫ממוצע הצפיפות העירוני, אך לא אומרים דבר‬
‫על הצפיפות הנתפסת או על נפחי התחבורה‬
‫באזור כשדרות רוטשילד, לדוגמא. בעיה נוספת‬
‫העולה מהגדרה זו, בהיותה מתעלמת מייעודי‬
‫הקרקע אשר אינם משמשים למגורים.‬
‫בתל-אביב, אזורים שלמים, צפופים מאד‬
‫מבחינת בינוי, אשר משמשים לתעשיה, עסקים‬
‫ומסחר. על-פי הגדרה מדדית זו לצפיפות, קיים‬
‫פער רב בין הצפיפות הנמדדת לאזור כדוגמת‬
‫מגדלי עזריאלי בתל-אביב, ובין הצפיפות‬
‫הנתפסת, צפיפות המשתמשים ונפחי התחבורה‬
‫אשר מציגים תמונה אחרת לחלוטין כאזור בעל‬
‫צפיפות גבוהה ביותר.‬
‫צפיפות נתפסת כאומדן לאיכות החיים במקום‬
‫הפרשנות הרווחת למושג "איכות חיים" היא‬
‫המידה שבה יש לאדם את התנאים ההכרחיים‬
‫להיות מאושר. מדובר במושג סובייקטיבי, התלוי‬
‫בקריטריונים שונים או בדגש שונה על‬
‫קריטריונים דומים. עם זאת, מחקרים רבים‬
‫מעידים כי קיים הרבה מן המשותף‬
‫בתפיסותיהם של אנשים שונים מושג זה וכי‬ ‫אם כן, יש להבחין בפערים בין הצפיפות‬
‫קיימת חפיפה רבה בין מושג "איכות החיים" ובין‬ ‫הנמדדת לצפיפות הנתפסת כנקודות חולשה של‬
‫המושג "רווחה".‬ ‫העיר אשר ניתן לטפל בהן האמצעים תכנוניים‬
‫בהתייחס לשכונות מגורים, איכות החיים תלויה‬ ‫ולייצר מתאם חיובי בין הצפיפות המורגשת‬
‫רבות בתכנונה של מערכת שירותים בשכונה,‬ ‫)נתפסת( ובין הנתונים הסטטיסטים של‬
‫כעולה מהמחקר המפורסם ב-"מדריך לחישוב‬ ‫הצפיפות )הנמדדת( על ידי תכנון נכון.‬
‫הדרישות לקרקע לצרכי הציבור" 41 . אם כן, אנו‬
‫יכולים לבחון את השפעת הצפיפות הפיסית‬ ‫הבעיה בהגדרת מדדים בצפיפות נתפסת‬
‫)‪ (density‬על מדדים, כדוגמת מערך השירותים‬
‫בשכונה, ולייצר מדד לאיכות חיים בהתאמה. אך‬ ‫מחקרים רבים המגדירים את מושג ה"צפיפות‬
‫העירונית" מתייחסים למדד מספר הנפשות,‬
‫41 מחקר שנעשה על-ידי רחל אלתרמן ומירי ויתק,‬ ‫משקי הבית או השטח למגורים בקילומטר רבוע‬
‫עבור משרד הפנים, בהוצאת המרכז לחקר העיר‬ ‫בעיר.‬
‫והאזור, שנת 1991.‬
‫9‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

10. ‫כשלב ראשון במתודולוגיה, נבחר מספר כלים‬
‫אדריכליים שאנו רוצות לחקור. כלים שאנו‬
‫מניחות שיש להם קשר כלשהו ליצירת הצפיפות‬
‫הנתפסת )"תפיסות"(, או כלים שנמצא קשר‬ ‫בעבודה זו, ננסה לאבחן את המדדים השונים‬
‫בינם לבין צפיפות במחקרים קודמים שנעשו‬ ‫לבחינה וטיפול בפרמטרים של הצפיפות‬
‫בנושא.‬ ‫הנתפסת.‬
‫נבחן דרך כלים אלו מספר סצנות אורבניות‬
‫ואדריכליות, נסקור אותן וננסה להבין את‬
‫השפעתם של הכלים השונים ביצירת הצפיפות‬ ‫הבעיה הנידונה ושאלות המחקר‬
‫הנתפסת.‬
‫נשווה בין המרקמים והאיכויות שכל אחד מהם‬ ‫הבעיה הנידונה ושאלות המחקר המרכזיות‬
‫מייצר, ננסה להגדיר כיצד שילובם של כלים אלו‬
‫בתהליך התכנון מייצרים צפיפויות נתפסות‬ ‫ידועים לנו מדדים אובייקטיביים מדעיים לבחינת‬
‫שונות ונבדוק האם צירופם של כלים שונים‬ ‫צפיפות נמדדת שניתן להעריך באמצעות‬
‫מאפשר השגה של צפיפויות נתפסות שונות.‬ ‫פרמטרים שונים בתכנון. אולם, התייחסות‬
‫לצפיפות נמדדת גרידא ללא בחינת השפעתה‬
‫המדדים בהם נשתמש‬ ‫של המסה המבנית במרחב לא יכולה לתת לנו‬
‫על מנת להגדיר מדדים לבחינת מקרים שונים‬ ‫את התמונה הכוללת. אם כך,‬
‫של צפיפות בעלי קונוטציה עירונית ומרחבית‬ ‫כיצד נוכל לעמוד על האיכויות המבניות‬
‫שונה בחרנו בשני סוגים של כלים. ראשית נבחן‬ ‫המתוכננות מבחינת הצפיפות הנתפסת?‬
‫כלים מהסוג האדריכלי כמו פירוק בחתך או‬ ‫האם יש כלים בהם נוכל להשתמש על מנת‬
‫בתכנית, כלים שניתנים לבחינה בכל קנה מידה‬ ‫ליצור תנאים אופטימאליים מבחינה זו?‬
‫וננסה לראות מה הם מייצרים. הסוג השני של‬ ‫אילו כלים משפיעים פחות ואילו יותר?‬
‫הכלים הוא הסוג היחסי. צפיפות יחסית‬ ‫עבודה זו מתבססת על מספר הנחות יסוד‬
‫הסביבה,‬ ‫לעומת‬ ‫פרופורציות‬ ‫לסביבה,‬ ‫המשפיעות על איכות החיים של הפרט-‬
‫פרופורציות הבניין לעומת הרחוב, פרטיות,‬
‫רעש, ישן וחדש. בחירת שני סוגי כלים אלו באה‬ ‫1. צפיפות גדולה אינה מחייבת ירידה באכות‬
‫מתוך ניסיון לתת תמונה כוללת של האתרים,‬ ‫החיים.‬
‫מבחינה הקשרית מחד ומבחינה אדריכלית‬ ‫2. אינטנסיביות עירונית, המושגת באמצעות‬
‫מאידך.‬ ‫פרמטרים שונים של צפיפות נמדדת, מהווה‬
‫פוטנציאל מהותי לאיכות חיים גבוהה, במגוון‬
‫צפיפות פיסית )‪(FAR‬‬ ‫האפשרויות והארועים שהיא מייצרת.‬
‫בחלק מן המקרים ננסה לבחון גם את הצפיפות‬ ‫3. עירוב שימושים, אשר מהווה את אחד‬
‫האמיתית של האתר כדי להבין מה הצלחנו‬ ‫ממרכיביה הקריטיים של ה"אינטנסיביות‬
‫להשיג בשאר הכלים.‬ ‫העירונית", מאפשר זמינות גדולה של שירותים‬
‫צפיפות גדולה או‬ ‫ציבוריים, הקטנת מרחקים בין מוקדי עניין‬
‫קטנה יחסית לסביבה‬ ‫ופעילות שונים, הפחתת מזהמים שונים, ומתוך‬
‫שצפיפות‬ ‫הזכרנו‬ ‫כל אלו גם העלאת אכות החיים.‬
‫נתפסת ביחס לסביבתה, וקיימים הבדלים‬ ‫4. הכלים האדריכליים הבאים תורמים ליצירת‬
‫מהותיים בתפיסת אזור כצפוף באם הוא ממוקם‬ ‫צפיפות נתפסת.‬
‫במע"ר או בפרבר. לכן נציג נתון זה כרקע‬
‫להבנת הקונטקסט המבונה.‬ ‫מתודולוגיה‬
‫01‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

11. ‫דיון‬ ‫- מבטים רחוקים קרובים‬
‫לאורך המבט השפעה על‬
‫צפיפות בקנ"מ עירונית‬ ‫תחושת הצפיפות. והחלל‬
‫הנתון יכול להיתפס מרווח יותר מכפי שהוא‬
‫צפיפות, על פי אלתרמן וויתק )1991(, מהווה‬ ‫באמת.‬
‫את הגורם הראשי לקביעת שיעורי הקרקע‬
‫פירוק בתכנית‬
‫הנחוצה לצרכי ציבור. היקף השטח הציבורי‬
‫האם מדובר על גוש בנוי או על‬
‫הנדרש בשכונה תלוי בגודלה ובמאפייני‬
‫מספר מבנים שבניהם שטח‬
‫תושביה. הצפיפות לעומת זאת, קובעת רק את‬
‫ציבורי?‬
‫חלקו של השטח הזה בכלל שטח השכונה,‬
‫כלומר את אחוז שטחי הציבור בשכונה מסוימת.‬
‫פירוק בחתך‬
‫על כן, סוג מדד הצפיפות בו מתחשבים הינו‬
‫האם מדובר על מסה‬
‫קריטי להשפעה על איכות החיים של האוכלוסיה‬
‫הבנויה לכל גובהה או‬
‫באותה השכונה. להשפעה הפסיכולוגית של‬
‫שיש בו לדוגמא - קומות מפולשות, חצרות‬
‫ה"צפיפות הנתפסת" יכולות להיות השלכות על‬
‫פנימיות וכו'.‬
‫הצורך בשטח ציבורי, וכמובן שלגודלו של השטח‬
‫הציבורי היחסי, מאפייניו ואיכותו, מידת‬
‫פרופורציה סביבתית‬
‫השטחים הפתוחים, אופיים ואופן חלוקתם‬
‫בחינת הפרופורציה‬
‫ברקמה העירונית יש השפעה על תחושת‬
‫של המסה הנבדקת‬
‫הנוחות והצפיפות הנתפסת.‬
‫לעומת שאר המבנים ברחוב.‬
‫הצפיפות‬ ‫על‬ ‫המרחבי‬ ‫הארגון‬ ‫השפעת‬
‫פרופורציית‬
‫הנתפסת‬
‫הרחוב לעומת‬
‫גובה הבניין‬
‫על מנת לבחון את ארגון המסות במרחב‬
‫טווח התפיסה של המבנה מהרחוב.‬
‫באמצעות הפרמטרים שהוגדרו לעיל, במגוון‬
‫פרוייקטים אדריכליים, יש להכיר במחקרים‬
‫רעש‬
‫קודמים שנעשו בנושא זה.‬
‫עצמות הרעש בסביבה‬
‫הראשונים לעסוק בקשר בין צפיפות והמסה‬
‫הבנויה היו - מרטין ומארץ' בשנת 6691.‬
‫- פרטיות‬
‫בספרם מוצג החיפוש אחר הצורה והארגון‬
‫הפרטיות‬ ‫רמת‬ ‫מה‬
‫המרחבי אשר מאפשרים ציפוף רב בתוך הגריד‬
‫על ידי‬ ‫המתאפשרת‬
‫העירוני. מסקנתם היתה כי צורת בנייה סביב‬
‫חלוקת החלל?‬
‫חצר מאפשרת צפיפויות גבוהות יותר מאשר זו‬
‫המתקבלת במגדלים.‬
‫- חדשנות )בעיצוב המבנה(‬
‫ב-7791 הדגים יוחנן אלון את השפעת הארגון‬
‫המרחבי על הצפיפות הנתפסת באמצעות‬
‫אלטרנטיבות תכנון של מספר זהה של יחידות‬
‫דיור ומדד צפיפות זהה. ההבדלים באים לידי‬ ‫- המסה המבנית‬
‫ביטוי ביחס בין הנפחים הבנויים מול המרחבים‬
‫הפתוחים, תכסית הקרקע, קנה המידה של‬
‫11‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

12. ‫ניו-יורק‬
‫העיר‬
‫מ -5‬
‫מורכבת‬
‫ברונקס,‬
‫רובעים:‬
‫מנהטן,‬
‫ברוקלין,‬ ‫אלכסנדר )3991, 8891( ערך מחקרים שבדקו‬
‫וסטטן‬ ‫קווינס‬ ‫את הקשר בין צפיפות וסוגי בנייני דיור. ממצאיו‬
‫איילנד.‬ ‫העלו כי קיימת חשיבות לצורת המגורים ביחס‬
‫51‬
‫אוכלוסייתה עולה‬ ‫למדדי הצפיפות ולהשפעתם על הצורה‬
‫על 2.8 מליון תושבים בשטח של כ- 038 קמ"ר.‬ ‫העירונית. כלומר: גם בצפיפות מסוימת והחלטה‬
‫הצפיפות הנמדדת מונה כ - 284,01 נפש‬ ‫על צורת מגורים מסוימת, כדוגמת - מגדלים,‬
‫לקמ"ר.‬ ‫תהיה הצפיפות הנתפסת שונה כתלות בגודל‬
‫.‪Manhattan’s Skyscrapers, New-York City‬‬ ‫יחידות הדיור בבניינים וכתלות בשיטת הארגון‬
‫של המבנן.‬
‫בעיר ניו-יורק מספר רב של גורדי שחקים‬
‫המעטרים את קו הרקיע שלה. הופעתם של‬ ‫בחינת מדדים נוספים בהשפעתם על‬
‫גורדי שחקים רבים במשך השנים העלתה את‬ ‫הצפיפות הנתפסת בתקדימים ומקרי בוחן‬
‫הצורך בבקרה נוספת על מגמות הפיתוח‬ ‫קיימים.‬
‫האורבני, ולצורך כך פותחה נוסחה מסובכת‬
‫לקביעת תפזורת הנפח כך שגובה הבניינים‬ ‫בחינת המדדים אשר הוגדרו בסעיף הקודם, על‬
‫יהיה מבוקר על-ידי זווית ממוצעת של חסימת‬ ‫מנת לאבחן את השפעתם על הצפיפות‬
‫האור. בקרה זו אפשרה לבניין לעלות לגובה רב‬ ‫הנתפסת, תעשה תוך הכרות עם תקדימים‬
‫יותר באזור מסוים על שטח הקרקע במידה‬ ‫קיימים בעולם - הן מבחינת תכנון אדריכלי מבני‬
‫ובאזור אחר המבנה היה בנסיגה.‬ ‫והן מבחינת בחינת מצבים אורבניים קיימים‬
‫בערים שונות בעולם.‬
‫- תכנית בניין עיר: בשנת 1181 הוחלט על‬
‫תוכנית המפקח של 1181 )אשר נהגתה ב-‬ ‫מקרה בוחן ראשון : העיר ניו-יורק‬
‫7081( לבניית המשך מנהטן בצורת הגריד‬
‫המוכר לנו כיום. תוכנית זו כללה סלילת 61‬ ‫ניו-יורק הינה העיר המאוכלסת ביותר בארצות‬
‫שדרות ממזרח למערב ו-051 רחובות מדרום‬ ‫הברית, בעלת שטח עירוני מהגדולים בעולם‬
‫לצפון, כמו כן נדרש שינוי טופוגרפי של מנהטן‬ ‫)04.412,1 קמ"ר(. ניו-יורק מהווה מרכז מסחרי‬
‫אשר שכנה באותה העת על מספר גבעות.‬ ‫וכלכלי מהגדולים בעולם, ובזכות השפעותיה‬
‫העולמיות על תחומי התקשורת, הפוליטיקה,‬
‫ד.פישר-גבירצמן במחקרה בנושא צפיפויות‬ ‫וכמובן‬ ‫האופנה‬
‫)8991( מציגה איור גרפי 61 המבטא את‬ ‫הכלכלה היא מדורגת‬
‫הצפיפות בתכנית, כפי שבא לידי ביטוי בעיר ניו-‬ ‫כ"עיר עולם" מסוג‬
‫יורק ברובע - מנהטן.‬ ‫אלפא.‬
‫עברה אחת‬ ‫ב-6191‬
‫החשובות‬ ‫התקנות‬
‫לבקר על‬ ‫במטרה‬
‫העירוני,‬ ‫הפיתוח‬
‫"האיזור"‬ ‫בתקנת‬
‫51 מתייחס לאוכלוסיה בעיר. אוכלוסיית המטרופולין‬ ‫ניו-יורק,‬ ‫לעיר‬
‫עומדת על - 398,141,32 תושבים.‬
‫61 איור זה מתבסס על מחקרו של קולהאס בנושא‬ ‫פרצה התוכנית בכלל ערי ארה"ב. כיום‬ ‫ולאחריה‬
‫משנת 7991.‬
‫21‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

13. ‫זה, גבול המבט המתקבל מאפשר מבטים‬ ‫- גבול המבט וחתך רחוב טיפוסי: בין הגורמים‬
‫ארוכים לאורך השדרות, ומגדילים את תחושת‬ ‫המשפיעים ביותר על בחינתה של הצפיפות‬
‫הנוחות.‬
‫- רגישות לרעש : כאשר אנו מתייחסים לרגישות‬
‫לרעש בהקשר ההשפעה על הצפיפות הנתפסת,‬
‫עלינו להתייחס ל-2 מובנים המרכיבים מדד זה:‬
‫האחד מתייחס לרעש פיזי, כרעש הבוקע‬
‫ממכוניות והשני מתייחס לרעש ויזואלי, כדוגמת‬
‫עומס פרטים בחזיתות הבניינים ברחוב. רחובות‬
‫רבים בניו-יורק, נחשבים לרועשים עבור‬
‫המשתמשים הן בשל הרעשים הפיזיים,‬
‫הנתפסת ניתן ליחס לגבול המבט. במחקר של‬
‫המתבטאים‬
‫ד. פישר-גבירצמן )8991( מסבירה גבירצמן כי‬
‫בעומסים‬
‫במבט לכיוון מרחבים‬
‫התחבורתיים,‬
‫פתוחים, לדוג', מנת‬
‫ובמסה האנושית‬
‫המרחב הפתוח הנראה‬
‫הגדולה הפוקדת‬
‫ע"י הצופה משפיעה על‬
‫רחובות אלו בכל‬
‫הצפיפות הנתפסת, גם‬
‫שעות היום. והן בשל רעשים ויזואליים, כדוגמת‬
‫אם המבט הוא מתוך‬
‫אלו הבאים לידי ביטוי ברחובות המסחר השונים‬
‫סביבה צפופה מאד. גם‬
‫במנהטן בהם קיים גם שימוש בפרסומות‬
‫במקרה של רצף רקמה‬
‫ובשלטי חוצות בחזיתות הבניינים אשר יוצרים‬
‫תחושת‬ ‫עירונית,‬
‫רעש ויזואלי נוסף.‬
‫מושפעת‬ ‫הצפיפות‬
‫המבנים‬ ‫ממיקום‬
‫סיכום מדדים:‬
‫במגרשים השכנים וארגונם המרחבי.‬
‫כמו כן מוסיפה גבירצמן כי מהות המרחב‬
‫הפתוח אליו צופים ואיכותו במושגים תרבותיים,‬
‫חברתיים ואחרים יכולים להשפיע על הצפיפות‬
‫מקרה בוחן שני: העיר לוס-‬
‫הנתפסת, כפי שאופי ואכות הטקסטורה של דופן‬
‫אנג'לס‬
‫הנפחים הבנויים, החוסמים את רצף והמשכיות‬
‫המבטים של הצופה יכולים להשפיע על‬
‫לוס-אנג'לס הינה עיר בחופה‬
‫הצפיפות הנתפסת בסביבה מסוימת.‬
‫ארה"ב,‬ ‫של‬ ‫המערבי‬
‫השוכנת במחוז לוס-אנג'לס‬
‫גבול המבט, כפי שבא לידי ביטוי בשדרותיה‬
‫במדינת קליפורניה.‬
‫השונות של העיר ניו-יורק, מושפע מצורת‬
‫זוהי העיר הגדולה ביותר במערב ארה"ב‬
‫תוכנית בינוי העיר )כפי שבאה לידי ביטוי‬
‫והשנייה בגודלה בארה"ב )אחרי ניו-יורק(. העיר‬
‫בהדגמת סכמת הגריד של רובע מנהטן( וכן‬
‫מונה למעלה מ-9.3 מליון איש, עובדה זו,‬
‫מאופיו של חתך הרחוב הטיפוסי.‬
‫הובילה להשוואות אין ספור בין שתי הערים,‬
‫חתך הרחוב הטיפוסי, המאפיין אזורים רבים‬
‫המייצגות מחד היבטים נרחבים של התרבות‬
‫ברובע מנהטן, לדוגמא, מושפע מגורדי השחקים‬
‫האמריקאית, ומאידך שונות כל כך באופיין.‬
‫הרבים הבנויים בעיר ומהדרישות הבנייה,‬
‫בהמשך נציג בעבודה זו כיצד בא לידי ביטוי‬
‫המגדירות גם את אופיו של חתך הבניין. באופן‬
‫31‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

14. ‫בלוס‬ ‫העירוני‬
‫צפוף‬ ‫אנג'לס‬
‫העירוני‬ ‫מהאזור‬
‫אך‬ ‫בניו-יורק,‬
‫האזור העירוני בניו-‬
‫יורק כפול מהאזור‬
‫בלוס-‬ ‫העירוני‬ ‫תכנית בניין עיר:‬
‫אנג'לס וכן בניו-יורק ישנם שטחים רבים יותר‬ ‫מתוך תוכנית זו, ניתן להתרשם כי הצפיפות‬
‫של צפיפות גבוהה מהשטחים הצפופים בלוס-‬ ‫הנמדדת בלוס אנג'לס הינה ברובה נמוכה. עם‬
‫אנג'לס. כך שלמעשה, ניו-יורק צפופה פי 4 )!(‬ ‫זאת, מאמר שפורסם בשנים האחרונות בלוס-‬
‫מהצפיפות הנמדדת בלוס-אנג'לס.‬ ‫אנג'לס טיימס ע"י רוברט ברוגמן גרס כי‬
‫בשכונות לוס אנג'לס גרים מספר רב מידי של‬
‫אנשים וכי קיימת בה צפיפות רבה. לטענתו,‬
‫ה"אזור העירוני" )"‪ 17 ("urbanized area‬של‬
‫לוס אנג'לס מאובחן כאזור הצפוף ביותר‬
‫בארה"ב - ובכך גם עולה על צפיפות האוכלוסיה‬
‫אם כן, לוס אנג'לס אכן סובלת מבעיית פרבור‬
‫קשה, כאשר מרבית שטחה מאוכלס באופן‬
‫מבוזר ובצפיפות נמוכה.‬
‫- רגישות לרעש:‬
‫בעיני רבים, לוס-אנג'לס נחשבת לעיר "שבנוייה‬
‫הנמדדת בניו-יורק ובערים גדולות אחרות‬
‫למכוניות", בשל המרחקים הארוכים אשר יש‬
‫)900,7 נפש למייל רבוע באזור העירוני בלוס-‬
‫לעבור על מנת להגיע מנקודת עניין אחת‬
‫אנג'לס מול 932,5 נפש למייל רבוע באזור‬
‫לשנייה.‬
‫העירוני בניו-יורק (, ועל כן, לדעתו, אין זה מדויק‬
‫מחד, עומס רכבים וריבוי הכבישים הראשיים‬
‫לייחס את מושג‬
‫אשר מייצרים רעש פיזי, המגדיל את הצפיפות‬
‫ה"פרבור" לעיר‬
‫הנתפסת, מאידך המרחבים הגדולים והמרחקים‬
‫זו.‬
‫הרבים בהם צריך לעבור באמצעות רכבים‬
‫מאמר אשר הוכן‬
‫מייצרים רעש ויזואלי נמוך, המפחיתים את‬
‫עבור " ‪Livable‬‬
‫הצפיפות הנתפסת. באופן זה, קיימת ככלל‬ ‫81‬
‫‪"Places‬‬
‫רגישות נמוכה יותר לרעשים, וזו מפחיתה את‬
‫מוכיח כי דבריו‬
‫תחושת הצפיפות המתקבלת.‬
‫של ברוגמן לא מדויקים. לטענתם, אמנם האזור‬
‫סיכום מדדים:‬
‫71 ”‪ -“urbanized area‬מוגדר ע"י מפקד האוכלוסין‬
‫האמריקאי כאזור בעל צפיפות אוכלוסין של לפחות‬
‫0001 נפש למייל בריבוע, ובעל אזור סובב של‬
‫לפחות 005 נפש למייל רבוע.‬
‫81 ארגון ללא מטרות רווח לפיתוח סביבות מגורים‬
‫בלוס-אנג'לס‬
‫41‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

15. ‫וגם בפן האדריכלי- בנייני. ברב הבניינים קומת‬ ‫מקרה בוחן שלישי: בת-ים‬
‫הקרקע הינה ציבורית ומכילה לרב קומת‬
‫עמודים או קומה מסחרית.‬
‫בת ים היא מקרה רלוונטי בנושא הצפיפות. עד‬
‫פרופורציות סביבתיות‬ ‫לא מזמן נתפסה העיר כאחת מהצפופות בארץ ,‬
‫רב המבנים ברחוב הם בעלי אותו סדר גודל‬ ‫זאת למרות סקר שביעות הרצון של תושבי‬
‫ובמידה מסוימת חסרה היררכיה בניהם‬ ‫הערים שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,‬
‫בה בת-ים הגיעה למקום השני, מיד אחרי‬
‫פרופורציות הרחוב לעומת גובה המבנה‬ ‫רעננה.‬
‫הפרופורציות של המבנים יחסית נמוכות, בעיקר‬ ‫בת ים גם זוכה במקום השני בארץ במספר‬
‫המבנים שסמוכים לרחובות, המבנים נתפסים‬ ‫התושבים למטר רבוע כשהסיבה לכך היא‬
‫בשלמותם על ידי המשתמשים וקומות הקרקע‬ ‫שהמסה‬
‫הציבוריות, שלעיתים גם בולטות כלפי הרחוב,‬ ‫הבנויה של בת‬
‫מקנות לבניינים קנה מידה אנושי.‬ ‫ברובה‬ ‫ים‬
‫מיועדת‬
‫פרטיות‬ ‫למגורים‬
‫הדירות היחסית קטנות, החצרות הקהילתיות,‬ ‫לא‬ ‫)%09!(,‬
‫קומות העמודים המאפיינות את הבניה בעיר‬ ‫כמו תל אביב,‬
‫המבטים ממבנה למבנה והכניסות המשותפות‬ ‫שאזורים‬
‫לכל הדיירים אינם מאפשרים פרטיות מוחלטת.‬ ‫שלמים שלה‬
‫עם זאת, חיי הרחוב תוססים ומתבטאים‬ ‫נטושים בשעות‬
‫בקומות‬ ‫ברחובות‬ ‫מה‬ ‫הליה,‬
‫ובשאר‬ ‫העמודים‬ ‫שמוסיף לבת ים את אחד היתרונות של‬
‫החיצוניים,‬ ‫החללים‬ ‫הצפיפות- האינטנסיביות. זו מהותו של השינוי‬
‫שכמעט אף פעם אינם‬ ‫המתרחש היום בבת ים. להבין שצפיפות פיסית‬
‫ריקים מאדם.‬ ‫יכולה לתרום לעיר. ויש לזכור כי זו המגמה‬
‫הכללית בארץ, בייחוד לאור תוכנית מתאר‬
‫רעש‬ ‫ארצית 53, המגדירה מדיניות ארצית כוללת של‬
‫למרות שבת ים היא העיר השנייה בארץ במס'‬ ‫ציפוף הערים הקיימות ופיתוח באזורים‬
‫תושבים למטר רבוע, הרחובות שלה יחסית‬ ‫העירוניים.‬
‫שקטים ונעימים.‬
‫צפיפות פיסית‬
‫‪2 =FAR‬‬
‫סיכום המדדים:‬
‫צפיפות גדולה או קטנה יחסית לסביבה‬
‫בת ים היא עיר ממוצעת מבחינת הצפיפות‬
‫בישראל. על אף שמבחינת נפש לקמ"ר, היא‬
‫העיר השניה בארץ. לכן נתייחס אליה כעיר‬
‫צפופה יחסית לארץ.‬
‫מבטים קרובים- רחוקים‬
‫בת ים מאופיינת בדירות שיכון בעלות 4 עד 8‬
‫קומות כשהמרווחים בניהם קצובים והכבישים‬
‫מהווים הפסקה בחתך הבנוי.‬
‫לרב המבטים מן הדירות פונים כלפי הדירות‬
‫בבניין הסמוך, או במקרה הטוב יותר כלפי‬
‫הרחוב.‬
‫פירוק בתכנית ובחתך‬
‫הנפח הבנוי במרחב הציבורי הינו מסות‬
‫גושניות, גם בתכנית וגם בחתך, גם בפן העירוני‬
‫51‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

16. ‫צפיפות בקנ"מ בנייני‬
‫הפרויקט כביכול נותן פיתרון לבעיית הצפיפות‬
‫בכך שהוא משתמש בארגון המסות של היחידות‬ ‫מקרה בוחן רביעי: ‪Habitat ’67, Montreal‬‬
‫הטרומיות כך שגג של אחת הינו החצר של זו‬ ‫בחרנו לפתוח את החלק הבנייני של העבודה עם‬
‫שמעליה.‬ ‫פרויקט מגורים של משה ספדיה שתוכנן כיישום‬
‫על אף שהפרויקט זכה להערכה רבה ופרסום‬ ‫של התזה שלו על בניה צפופה וקהילתית בעיר‬
‫רב, הדעות לגביו חלוקות.‬ ‫כחלק מלימודיו באוניברסיטת מקגיל 91 .‬
‫הפרויקט נבנה במסגרת תערוכת אקספו 76'‬
‫צפיפות סביבתית יחסית‬ ‫שנערכה במונטריאול, קוובק, קנדה.‬
‫צפיפות ממוצעת במונטריאול : 0955 תושבים‬ ‫הוא תוכנן כמגורים שיתופיים וניסה לתת מענה‬
‫לקמ"ר‬ ‫לצורך בפרטיות, אוויר צח, אור שמש ואיכויות‬
‫שטח הפרוייקט: 061,22 מ"ר ו-851 יחידות‬ ‫של פרבר בתוך העיר בגובה נמוך ובעלות זולה.‬
‫צפיפות נמדדת: נמוכה. לא מצאנו נתונים‬
‫מדויקים, אך מתוך התכניות )למטה(, אנו רואים‬ ‫פרוגרמה‬
‫שהאחוז היחסי של השטח המשמש למגורים‬ ‫000,1 יחידות דיור תוכננו בפרוייקט המקורי‬
‫קטן והשטח מנוצל לטובת שטחים נרחבים‬ ‫האקדמי, אך בסופו של דבר נבנו רק 851‬
‫ציבוריים.‬ ‫יחידות, כשהפרוגרמה כוללת בתוכה גם שטחים‬
‫ציבוריים לצרכים קהילתיים.‬
‫בחתך‬ ‫פירוק‬
‫ומבטים רחוקים‬ ‫האתר‬
‫ממאפייניו‬ ‫אחד‬
‫של‬ ‫הבולטים‬
‫הוא‬ ‫ההביטאט‬
‫היחס הגדול בין‬
‫המעטפת‬ ‫שטח‬
‫לנפח הבינוי, כלומר- פירוק החתך, מה שמעניק‬
‫ההאביטאט נבנה על חצי אי באחד מחופיה‬
‫העתיקים של מונטריאול, על יד נהר סנט לורנס‬
‫כמעט לכל יחידת דיור מבטים ארוכים מהיחידה‬ ‫)מסומן באדום בתמונה למטה(. הוא מבודד‬
‫אל הים או אל הנהר והנוף העירוני.‬ ‫וקשה לומר אם הוא חלק מהעיר או שהוא‬
‫מנותק ממנה.‬
‫פירוק בתכנית‬
‫הפרויקט נבנה מ- 453 יחידות טרומיות ומכיל‬
‫851 דירות. ישנם 61 סוגים של דירות,‬
‫שטחן של הדירות הקטנות הוא 002 מ"ר ושל‬
‫הגדולות, 075 מ"ר.‬
‫יחידות המגורים בהביטאט לא יוצרות מסה אחת‬ ‫‪"A Case for City Living, A Study of Three‬‬ ‫91‬
‫עפ"י התכנית, אלא מפנות מקום לשטח הציבורי‬ ‫‪Urban High Density Housing Systems for‬‬
‫בניהן. אפשר לומר שהם אפילו סודרו סביב‬ ‫)‪Community Development" (Moshe Safdie‬‬
‫61‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

17. ‫מקרה בוחן רביעי:‬
‫.‪Kanchanjunga Apartments, Bombay‬‬
‫בפרויקט זה מנסה‬ ‫פרופורציות סביבתיות‬
‫קוריאה‬ ‫צ'רלס‬ ‫ופרופורציות הרחוב לעומת גובה המבנה‬
‫לממש את עקרונות‬ ‫קשה לדבר על הפרופורציות היחסיות של‬
‫02‬
‫השטיח‬ ‫בניית‬ ‫ההביטאט עם הסביבה שלו, מאחר וניתן לומר‬
‫גם‬ ‫שלו‬ ‫שהוא מנותק מההקשר העירוני של מונטריאול.‬
‫באוריינטציה‬ ‫אין לו חזית משותפת עם רחוב קיים והוא לא‬
‫הוא‬ ‫ורטיקלית.‬ ‫מזדקר מתוך נופה של העיר. למרות זאת, הוא‬
‫השראה‬ ‫שאב‬ ‫מהווה נוף פנורמי משמעותי מתוך העיר.ובאופן‬
‫מההאביטאט של‬ ‫כללי, עוד משלב בכוונות הראשוניות של‬
‫ספדי שראינו קודם‬ ‫האדריכל, נקבע כי הבינוי יהיה נמוך ולא בעל‬
‫ומהיחידות הקופצות ב- ‪ Unit’e‬של לה-‬ ‫פרופורציות גבוהות.‬
‫קורבוזייה )באיור(.‬
‫הפרוגרמה מכילה 23 דירות יוקרה )בין 6-3‬ ‫פרטיות ורעש‬
‫כחלק מהגדרות הפרוגרמה, זהו בניין מגורים‬
‫שיתופי. השטחים הציבוריים בתכנית גדולים‬
‫ודומיננטיים וניתן לראות בתכנית שאין הדרגה‬
‫חדרים( כשהיחידות הבסיסיות בנות 3 ו-4‬
‫חדרים.‬
‫הנוף הטוב ביותר בבומביי נשקף מהחזיתות‬
‫המערביות והמזרחיות, וכך גם אוורור מכיוון‬
‫הים, אך חזיתות אלה בעייתיות בשל הקרינה‬
‫הישירה שחודרת אל תוך החללים בשעות‬
‫הבוקר והערב. לכן יצר קוריאה חתך שמאפשר‬
‫הצללה על החזיתות האלו על ידי מרפסות בשני‬
‫הצדדים. בצד האחד- מרפסת גדולה ציבורית‬ ‫במעבר בין הפרטי לציבורי, מה שהיה יכול‬
‫בעלת חלל כפול ובצד השני מרפסת קטנה‬ ‫לכאורה לגרום להפחתה ברמת הפרטיות. אך‬
‫ופרטית השייכת לחדרי השינה.‬ ‫לא כך הדבר, מאחר והשטחים הציבוריים‬
‫גדולים מספיק כדי שלא ייגרם רעש או התכנסות‬
‫בדרך זו הוא מצד אחד מנצל את השטח בצורה‬ ‫גדולה מידי.‬
‫טובה ומצד שני, משיג איכות חיים לתושבי‬
‫המבנה ופותר את בעיית החזיתות.‬ ‫סיכום מדדים:‬
‫02‬
‫‪Previ Housing , 69-73, Peru‬‬
‫71‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬

18. ‫צפיפות פיסית‬
‫מבטים רחוקים קרובים‬ ‫שטח האתר בערך כ-‬
‫הדירות הינן דירות יוקרה והיה דגש על איכויות‬ ‫0523 מ"ר, כשמתוכו‬
‫של המבטים הנשקפים מן הפרויקט המושגים‬ ‫שטח תכסית המגדל‬
‫באמצעות גובהו של הבניין והחתך המיוחד שלו‬ ‫הוא 144 )פרופורציה‬
‫היוצרים מבטים רחוקים על כל בומבי.‬ ‫מרובעת של 12/12(.‬
‫וגובהו 92 קומות.‬
‫בתמונה: סקיצה של‬ ‫לכן, ה- ‪ FAR‬של הפרויקט הוא 39.3.‬
‫צ'רלס קוראה.‬ ‫כשהממוצע הוא 33.1, נכון לשנת 4002.‬
‫עוד נתון מעניין- השטח הממוצע לאדם )המצביע‬
‫על איכות החיים( בבומבי הינו כיום אחד‬
‫מהנמוכים בעולם ועומד על כ- 9.2, במקביל,‬
‫פירוק בתכנית‬ ‫ערך הקרקע בבומבי עולה כתוצאה מהיותה ניו‬
‫התכנית‬ ‫יורק של הודו, המגמה היא להעלות את‬
‫פשוטה ויעילה,‬ ‫הצפיפות ולהגדיל את ה- ‪ FAR‬הממוצע ל- 2.3,‬
‫חללים‬ ‫ללא‬ ‫כשהמטרה היא להגדיל את השטח הממוצע‬
‫מבוזבזים.‬ ‫לאדם, ללא צורך בשטחי רצפה נוספים כך, יכלו‬
‫הדירות‬ ‫לנצל את הקרקע טוב יותר ולהעלות את איכות‬
‫מסודרות בריבוע מסביב לגרעין תנועה מרכזי.‬ ‫החיים. 12 חשוב עוד לציין, שהשטח הממוצע‬
‫לאדם בפרויקט גדול מאחר ואלו דירות יוקרה,‬
‫פירוק בחתך‬ ‫לכו חשוב לנו למדוד את ה- ‪ ,FAR‬מאחר והוא‬
‫קשה מאוד לדבר על פירוק‬ ‫נותן מדד כללי יותר .‬
‫בחתך בבניין בעל יעילות‬
‫גבוהה שכזו. אין קומות‬ ‫פרופורציה סביבתית‬
‫מפולשות שלמות, אין‬
‫אך‬ ‫ציבוריים,‬ ‫חללים‬ ‫ממוקם‬ ‫הפרויקט‬
‫בהחלט ניתן לדבר בהקשר‬ ‫בלב ליבה של‬
‫זה על המרפסות בעלות‬ ‫בומבי.‬
‫החלל הכפול המקנה לבניין את החזיתות‬ ‫הנוף העירוני באזור‬
‫המובחנות שלו.‬ ‫הוא נוף של מגדלים‬
‫ולכן הבניין אינו זר בסביבתו. עם זאת, הוא‬
‫פרופורציית הרחוב לעומת גובה הבניין‬ ‫מוקף בסביבה הקרובה שלו בבניינים נמוכי‬
‫פרופורציה גבוהה כלפי הרחוב.‬ ‫קומה.‬
‫רעש‬
‫הסביבה שלו רועשת אך גובה המבנה מבודד‬
‫אותו מהרעש.‬
‫12 :‪Mumbai FSI conundrum‬‬
‫‪The perfect storm: the four factors restricting the‬‬
‫,‪construction of new floor space in Mumbai‬‬
‫7,1.‪2004, Pg‬‬
‫81‬ ‫צפיפות ומרחב- על צפיפות ודרכים יחסיות לבחינת צפיפות עירונית ומבנית למגורים‬