סקירת השקעות בצפון אנגליה - ינואר 2014 קשפלואו ישראל uk@cashflow.co.il

1. ‫סקירת נדל"ן צפון אנגליה‬
‫ינואר 4102‬

2. ‫מדוע להשקיע באנגליה?‬
‫•‬
‫אנגליה כמדינה מערבית מפותחת וכחלק מהאי הבריטי מציעה‬
‫מספר אפיקי השקעה רבים ומגוונים בנדל"ן.‬
‫•‬
‫מרחקו הגאוגרפי של האי הבריטי מישראל ומיבשת אירופה‬
‫והטיסות הרבות אל ומתוך האי ובמספר ערים מרכזיות מאפשרות‬
‫גישה מהירה וללא שום עיכובים.‬
‫מלבד קיומה של מערכת תחבורה ציבורית מאד יעילה בפנים‬
‫הערים באנגליה, טיסה לאנגליה אורכת כ-5 שעות כך שנסיעה‬
‫למשך 4 ימים כדי לרכוש נכס לא כרוכה בג'ט לאג והינה מאד‬
‫יעילה.‬
‫•‬
‫עלות טיסה ישירה מתל אביב למנצ'סטר )צפון אנגליה( כולל מס‬
‫והעברות הלוך ושוב ליחיד עלותה פחות מ-004 יורו בעונה החמה‬
‫כאשר לרוב העלות נאמדת בפחות מ-052 יורו.‬

3. ‫מדוע להשקיע באנגליה?‬
‫•‬
‫אטרקטיביות בעסקאות נדל"ן מניבות בעלות תשואה עודפת ניתן‬
‫למצוא בכל רחבי הממלכה הבריטית. העסקאות מחולקות לפי‬
‫השווקים: תעשייתי/מסחרי לצד נדל"ן למגורים.‬
‫כמו כן, התשואות מחולקות לפי נושאים, נדל"ן הנושא רווח הון יזמי‬
‫)‪ (Buy To Turn‬ונדל"ן מניב בתזרים מזומנים חיובי )‪.(Buy To Let‬‬
‫בנוסף לכך, המדינה מעודדת ומושכת באופן אקטיבי משקיעים‬
‫בתחום הנדל"ן אל "תכנית רכישה לשם השכרה" בה המערכת‬
‫הבנקאית תומכת בהענקת הלוואות ייחודיות ובריביות תחרותיות.‬
‫•‬
‫העובדה שהחוק הישראלי מושתת על החוק האנגלי ברובו מקלה‬
‫על משקיעים ואנשי מקצוע בהבנת הנושאים המשפטיים והפיננסיים‬
‫ובייחוד בעולם הנדל"ן.‬

4. ‫מדוע להשקיע באנגליה?‬
‫•‬
‫והשיקול החשוב מכל הוא יצירת הכנסה פאסיבית כחלופה ואי תלות‬
‫ביוקר המחיה בישראל, בקרנות פנסיה, ביטוח לאומי או בהכנסה‬
‫מיגיעה אישית בכלל )הכנסה אקטיבית(.‬
‫זוהי השקעת ערך לטווח ארוך אשר מכניסה לחשבונך כספים מדיי‬
‫שבוע או חודש. יוקר המחייה הישראלי לעומת הכנסה צפויה‬
‫בליש"ט מאפשרת לכל משקיע לייצר הכנסה עודפת מפעילות‬
‫עסקית בבריטניה כך שמשפחה ישראלית ממוצעת הצורכת כ-‬
‫000,51 ש"ח בחודש המתורגמים לסביבות 000,3 ליש"ט יכולה‬
‫להשיג תשואות אלו בקלות יחסית.‬
‫•‬
‫יש לזכור כי לאנגליה וישראל אמנת מס משותפת ובתכנון נכון יש‬
‫להביא זאת בחשבון. בכל מקרה, עד להחזרת סכום ההשקעה‬
‫)סכום הקרן שהשקענו( המס הוא אפס.‬

5. ‫מדיניות ואופן הרכישה‬
‫•‬
‫ההשקעה לרוב תהיה באופן ישיר ובאמצעות סוכן נדל"ן מקומי לו יש‬
‫הקשרים והידע הנרחב באזור המדובר הן עבור נכסים לרכישה והן‬
‫עבור שוק השכירויות.‬
‫•‬
‫לחלופין ניתן לרכוש נכסים במכרזים או במכירות פומביות‬
‫המתקיימות בכל שבוע בכל רחבי אנגליה.‬
‫•‬
‫במקרים בהם אין ללקוחותינו ניקוד אשראי אישי או לתאגיד או‬
‫/אזרחות אירופאית וחשבון בנק פעיל, ההשקעה המומלצת תעשה‬
‫באמצעות חברה פרטית המוחזקת ע"י חברת אחזקות ‪.OFFSHORE‬‬
‫עלות חד פעמית להקמת חברות כולל חשבונות בנק פעילים הוא כ-‬
‫005,1 ליש"ט. הקמת פעילות עסקית זו היא רק בתנאי וכמות‬
‫הנכסים הנרכשת מצדיקה עלויות אלו.‬

6. ‫מדיניות ואופן הרכישה‬
‫•‬
‫החברה המקומית היא זו הרוכשת את הנכס הראשון בהון עצמי בלבד. מייד‬
‫לאחר מכן, לחברה נוצרים חשבונות גז,טלפון,חשמל )‪ (Utility Bills‬בגינם חברות‬
‫דירוג אשראי מתחילות לעקוב אחר פעילות אשראי החברה. החברה אז פונה‬
‫לרכישת נכס שני ואז ההון העצמי יהיה %06 אך על שני הנכסים יחדיו ובנכס‬
‫השלישי ואילך כל הפורטפוליו יממומן שמרנית ב-%05 מקסימום במהלך של 81‬
‫חודשים. ברוב המקרים הלוואות אלו הינן ‪ non recourse‬ומשעבדות את הנכסים‬
‫בלבד וללא ערבות אישית. מדיניות החברה היא לצבור ניקוד אשראי גבוה‬
‫בתקופה זו ולכן תשאף לשלם את החזר הקרן בהיקף של עד %5 משווי הנכס‬
‫יחד עם ריבית יחסית נמוכה.‬
‫•‬
‫לאחר 81 חודשים ובהנחה שאין ‪ Defaults‬לחברה כעת דירוג אשראי מצוין והיא‬
‫יכולה לבקש הגדלת המימון כדי אף מעבר ל-%08 בתנאי ריבית בלבד למשך‬
‫52-51 שנים.‬
‫•‬
‫ללא התנהגות מאופקת וצריכת אשראי שמרנית זו, יקשה על החברה לקבל מימון‬
‫בתנאים נוחים שיוכלו לייצר עבורה פורטפוליו מניב וממונף בעתיד.‬

7. ‫סוגי ההזדמנויות‬
‫•‬
‫ניתן לרכוש נכסים בלונדון בשוויים של כ-000,053 ליש"ט‬
‫ובגינם ההכנסה מתזרים תהיה כ-000,4 ליש"ט. לנכסים אלו יש‬
‫תנודתיות בערכם ולעיתים שוויים יכול להגיע אף לפי 5.1 מערך‬
‫הרכישה בפרק זמן של 01-5 שנים.‬
‫עם זאת, ברכישת נכסים בלונדון אין התאמה בין ערך הרכישה‬
‫לבין התזרים שלא מתקן עצמו מעלה ברוב המקרים.‬
‫•‬
‫נכסים המניבים תשואה דו ספרתית ואמנם בהם צפויה עליית‬
‫ערך מזערית ניתן למצוא בערים כגון מנצ'סטר וליברפול‬
‫ובהיצעים של אלפי נכסים ומסוגים שונים.‬
‫נכס טיפוסי בן כ-06 מ"ר על שתי קומות, 2 חדרי שינה, סלון,‬
‫מטבח ושרותים יעלה בטווחים של 000,55-000,03 ליש"ט‬
‫ויכניס ברוטו 055-053 ליש"ט מדיי חודש בחודשו.‬

8. ‫השוואה‬
‫•‬
‫נכס בן 4 חדרים בגוש דן עלותו תהיה כדי 2.2-8.1 מ' ש"ח והכנסה‬
‫עליו תהיה כדי 7-5.5 א' ש"ח מדיי חודש.‬
‫•‬
‫נכס דומה בפריפריה עלותו תהיה כדי 6.1-2.1 מ' ש"ח והכנסה עליו‬
‫תהיה כדי 5-5.3 א' ש"ח מדיי חודש.‬
‫•‬
‫נכס 3 חדרים בלונדון עלותו תהיה כדי 056 א' ליש"ט )4 מ' ש"ח(‬
‫והכנסה עליו תהיה 5.1 א' ליש"ט בחודש )5.9 א' ש"ח(.‬
‫•‬
‫נכס דומה באזור מנצ'סטר עלותו תהיה כדי 05 א' ליש"ט )003 א'‬
‫ש"ח( והכנסה עליו תהיה 054 ליש"ט בחודש )3 א' ש"ח(‬

9. ‫השוואה‬
‫מיקום/עלות‬
‫ישראל מרכז‬
‫אנגליה לונדון‬
‫ישראל פריפריה‬
‫אנגליה פריפריה‬
‫עלות‬
‫000,000,2‬
‫000,004,1‬
‫000,000,4‬
‫000,003‬
‫הכנסה )שנתי(‬
‫27(=21‪)6,000X‬‬
‫06(=21‪)5,000X‬‬
‫411(=21‪)9,500X‬‬
‫63(=21‪)3,000X‬‬
‫הוצאות הקמה*‬
‫000,01‬
‫000,01‬
‫000,22‬
‫000,6‬
‫הוצאות שוטפות**‬
‫זניח‬
‫זניח‬
‫000,02‬
‫000,5‬
‫רווח שנתי‬
‫01-27=000,26‬
‫01-06=000,05‬
‫22-411=000,29‬
‫6-63=000,03‬
‫תשואה שנתית‬
‫0002/26=%3‬
‫0041/05=%5.3‬
‫0004/29=%5.2‬
‫003/03=%01‬
‫מימון‬
‫בטוחה‬
‫נכס+ערבות אישית‬
‫נכס+ערבות אישית‬
‫אין‬
‫אין‬
‫הון עצמי דרוש‬
‫%52=000,005‬
‫%52=000,053‬
‫%001=000,000,4‬
‫%001=000,003‬
‫סוגי הלוואות‬
‫צמוד מדד/פריים עם‬
‫החזר קרן‬
‫צמוד מדד/פריים עם‬
‫החזר קרן‬
‫אופציה לקרן עומדת‬
‫ל-02 שנים‬
‫אופציה לקרן עומדת‬
‫ל-02 שנים‬
‫* הוצאות הקמה: עו"ד, שמאי, תיווך, מס בולים/רכישה, נסיעה וכיו"ב‬
‫** הוצאות שוטפות בחישוב שנתי: ניהול, מס מקומי‬
‫*** כל המחירים נקובים בש"ח‬

10. ‫השוואת מימון‬
‫מיקום‬
‫ישראל מרכז‬
‫ישראל פריפריה‬
‫אנגליה לונדון‬
‫אנגליה פריפריה‬
‫מימון‬
‫בטוחה‬
‫נכס+ערבות אישית )רקורסיבי לבעלים(‬
‫הון עצמי דרוש‬
‫%52=000,005‬
‫מימון משלים/חלופי‬
‫‪ EMI‬הלוואה לכל מטרה לאחר הוכחת הכנסה/ממשכורת‬
‫עד %58 לאחר הוכחת הכנסות מהנכסים עצמם‬
‫צמוד מדד/פריים עם חובת החזר קרן‬
‫אופציה לקרן עומדת ל-02 שנים‬
‫סוגי הלוואות‬
‫%52=000,053‬
‫אין בשלב ראשוני ובהמשך ‪non recourse‬‬
‫ריבית )עלות הכסף(‬
‫כמות בנקים‬
‫)תחרותיות(‬
‫%001=000,000,4 %001=000,003‬
‫צמוד מדד או פריים‬
‫6 בנקים‬
‫18 בנקים‬

11. ‫אטרקטיביות המטבע לירה שטרלינג‬
‫•‬
‫•‬
‫יחס שערי המטבע בין ישראל ואנגליה עומדים כיום על כ-7.5 שקלים חדשים‬
‫ללירה שטרלינג. ראה טבלה מטה.‬
‫לאחר שנים בהם שער המטבע הבריטי היה גבוה משמעותית משערו כיום וכאשר‬
‫בשנים האחרונות חל פיחות משמעותי מול השקל, הופכת הכנסה בליש"ט‬
‫לאטרקטיבית ביותר לאור התחזקות המגמה החיובית.‬
‫*מקור: בנק ישראל‬

12. ‫כיצד אנו מאתרים נכסים?‬
‫•‬
‫דרך האינטרנט ניתן לקבל מידע רב וממוקד באיזור המבוקש וזאת לפי קוד דואר. כאשר ‪ M‬מייצג את‬
‫מנצ'סטר, ‪ L‬את ליברפול ואז המספר מייצג את הקרבה למרכז העיר כאשר 1 קרוב יותר למרכז.‬
‫•‬
‫ניתן לבנות שכבות מידע על מפה אחת המדמה את הסיכונים הצפויים באזור המבוקש: רמת פשיעה, רמת‬
‫השכלה, רמת הכנסה ממוצעת לנפש וכיו"ב‬
‫•‬
‫במפה נפרדת ניתן לבנות שכבות מידע עסקי של מחירי הנכסים המבוקשים לצד העסקאות האחרונות‬
‫שבוצעו ואז לחבר עוד שכבה של מחירי השכירות באותו איזור וכך לסמן את האזור בו מתמקדים.‬
‫•‬
‫לאחר סימון מספר אזורים פונים למתווכים מקומיים ומציינים בפניהם שאנו רוכשים נכסים במזומן ואת‬
‫היעדים/ביצועים העיסקיים הדרושים לנו ובאמצעות עו"ד מטעמנו )נאמן( מציגים הוכחת יכולת כלכלית‬
‫ורצינות כוונותינו. מרגע זה איתור הנכסים הוא הרבה יותר מיידי וקל ותוך פחות יממה הטלפון מתחיל לצלצל‬
‫עם נכסים מתאימים העומדים למכירה לפי הקריטריונים שלנו.‬
‫•‬
‫כעת יש לבקר בנכסים ולזמן שמאי מקצועי במידה ומדובר בנכס בודד ולא בפורטפוליו כדי שיעריך לא את‬
‫שווי הנכס אלא יותר את הדברים שלא רואים בעין בלתי מקצועית: רטיבויות, שברים, שלד וכיו"ב. עם דו"ח‬
‫השמאי ניגשים לבעל הנכס עם הצעת רכש ובהנתן כי ההצעה התקבלה עוה"ד מחליפים טיוטאת הסכמי‬
‫רכש והחלפת בעלות תוך סילוק כל חוב או שעבוד על הנכס. לאחר כחודש ימים - מזל טוב, הנכס בבעלותנו‬
‫וניתן להמשיך ברכישת הנכס הבא תוך איתור דייר לנכס באמצעות חברת ניהול.‬

13. ‫כיצד אנו מאתרים נכסים?‬
‫•‬
‫לאחר סימון מספר אזורים פונים למתווכים מקומיים ומציינים בפניהם‬
‫שאנו רוכשים נכסים במזומן ואת היעדים/ביצועים העיסקיים הדרושים לנו‬
‫ובאמצעות עו"ד מטעמנו )נאמן( מציגים הוכחת יכולת כלכלית ורצינות‬
‫כוונותינו. מרגע זה איתור הנכסים הוא הרבה יותר מיידי וקל ותוך פחות‬
‫יממה הטלפון מתחיל לצלצל עם נכסים מתאימים העומדים למכירה לפי‬
‫הקריטריונים שלנו.‬
‫•‬
‫כעת יש לבקר בנכסים ולזמן שמאי מקצועי במידה ומדובר בנכס בודד ולא‬
‫בפורטפוליו כדי שיעריך לא את שווי הנכס אלא יותר את הדברים שלא‬
‫רואים בעין בלתי מקצועית: רטיבויות ודליפות, מצב מערכת הגז והמים,‬
‫חומרי הבניה, שברים, שלד וכיו"ב.‬
‫עם דו"ח השמאי ניגשים לבעל הנכס עם הצעת רכש ובהנתן כי ההצעה‬
‫התקבלה עוה"ד מחליפים טיוטאת הסכמי רכש והחלפת בעלות תוך סילוק‬
‫כל חוב או שעבוד על הנכס. לאחר כחודש ימים - מזל טוב, הנכס‬
‫בבעלותנו וניתן להמשיך ברכישת הנכס הבא תוך איתור דייר לנכס‬
‫באמצעות חברות ניהול.‬

14. ‫התמצאות כללית במפה‬

15. ‫מיקוד עסקי במשולש‬
‫מנצ'סטר-ליברפול-בירמינגהם‬

16. ‫נטרול הסיכונים‬
‫•‬
‫דייר שלא משלם שכ"ד בזמן ולאחר התראות משפטיות נמכר יחד עם‬
‫הנכס לחברות המתמחות בפינוי בכפיה. מקרים אלו הם בשוליים אך‬
‫נמדדים כסיכון אפשרי כבכל עסקאת נדל"ן.‬
‫•‬
‫פיחות חד במטבע המקומי מול מטבעות אחרים ומול השקל. הסיכון קיים‬
‫אך בסקירת המטבעות והמגמתיות לאורך השנים, המטבע כעת במגמת‬
‫התחזקות מול היורו והשקל.‬
‫•‬
‫תנודתיות בריבית על מימון הפורטפוליו:‬
‫א. תחרותיות מקומית ומאד משוכללת מעניקה מרחב פתרונות‬
‫אלטרנטיביים.‬
‫ב. תמיד ניתן למכור את הנכסים.‬
‫ג. תמיד ניתן לפרוע את ההלוואות בחלקן/במלואן.‬
‫•‬
‫סיכון ביטחוני כמעט ולא קיים מלבד פשיעה מקומית אותה בוחנים טרם‬
‫העיסקה וגם אז זו מטופלת בכל המקרים.‬
‫•‬
‫כל סיכון אחר מטופל לרוב וביעילות ע"י פוליסות ביטוח הנכסים/התכולה.‬

17. ‫רוצה עוד מידע על השקעות אטרקטיביות בממלכה הבריטית?‬
‫מדוע שלא תשמע זאת מאנשים למודי נסיון בהשקעות אלו?‬
‫בקשפלואו עשרות ישראלים אשר השקיעו באי הבריטי בעשור‬
‫האחרון ובליווי צמוד שלנו.‬
‫שלח אלינו מייל עוד היום ואנו נדאג להשלים לך את הפאזל‬
‫בזמנך הפנוי.‬
‫‪UK@CASHFLOW.CO.IL‬‬