Operat szacunkowy 2018 07-18

R Z E C Z O Z N A W C A M A J Ą T K O W Y
M G R E L Ż B I E T A L I S
OOPPEERRAATT
SSZZAACCUUNNKKOOWWYY
Określający wartość prawa własności
do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej
w miejscowości Radłów przy ul. Wojska Polskiego 14,
działka nr 382/101, księga wieczysta nr KZ1W/00075809/5
Wykonawca:
mgr Elżbieta Lis
Uprawnienia nr 3650
Ostrów Wielkopolski, dnia 16 lipca 2018 r.

Wycena Nieruchomości mgr Elżbieta Lis nr uprawnień 3650
Nieruchomość gruntowa zabudowana
Radłów, ul. Wojska Polskiego 14, gmina Raszków, KZ1W/00075809/5 Strona nr 2
16 lipca 2018 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości
gruntowej zabudowanej, położonej w miejscowości Radłów przy
ul. Wojska Polskiego 14, gmina Raszków. Nieruchomość składa
się z działki oznaczonej w operacie ewidencji gruntów
i budynków numerem 382/101 o powierzchni 3.1391 ha.
Przedmiot wyceny stanowi własność firmy Domek Invest Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością. Dla nieruchomości
prowadzona jest przez Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim księga wieczysta nr
KZ1W/00075809/5.
Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określanie prawa własności
przysługującego do przedmiotowej nieruchomości wg stanu z
dnia wizji lokalnej tj. 26 czerwca 2018 r. i cen z dnia wyceny.
Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości gruntowej zabudowanej, jako niezbędnej
do określenia ceny sprzedaży.
Data sporządzenia
operatu
16 lipca 2018 rok
Wartość rynkowa
nieruchomości wg
stanu z dnia wizji
lokalnej
22 777733 000000 zzłł
SSłłoowwnniiee:: ddwwaa mmiilliioonnyy ssiieeddeemmsseett
ssiieeddeemmddzziieessiiąątt ttrrzzyy ttyyssiiąąccee zzłłoottyycchh
Wartość dla
wymuszonej
sprzedaży
22 000000 000000 zzłł
SSłłoowwnniiee:: ddwwaa mmiilliioonnyy zzłłoottyycchh
Operat wykonała
mgr Elżbieta Lis
uprawnienia nr 3650

16 lipca 2018 r.
Operat zawiera
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................... 4
2. CEL WYCENY ............................................................................................ 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO........................ 4
3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY ............................................................. 4
3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE WYCENY ........................................ 5
3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH..................................................... 5
3.4 MATERIAŁY POMOCNICZE........................................................................ 5
4. DATY ISTOTNE DLA USTALENIA WARTOŚCI............................................. 6
5. OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY........................................... 6
5.1 OKREŚLENIE STANU PRAWNEGO WG KSIĘGI WIECZYSTEJ.................... 6
5.2 OZNACZENIE WEDŁUG WPISU DO REJESTRU GRUNTÓW....................... 7
5.3 UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE .......................................................... 8
6. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY .................................................................... 9
6.1 OPIS OTOCZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI.................................. 9
6.2 OPIS NIERUCHOMOŚCI........................................................................... 13
7. ANALIZA RYNKU...................................................................................... 33
8. SPOSÓB WYCENY ................................................................................... 35
8.1 ZAŁOŻENIA I DEFINICJE......................................................................... 35
8.2 OPIS METODY WYBRANEJ DO WYCENY................................................. 35
9. OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA...................................................... 37
10. KOMENTARZ ........................................................................................... 41
11. WARUNKI I ZASTRZEŻENIA..................................................................... 42
12. ZAŁĄCZNIKI............................................................................................. 42

16 lipca 2018 r.
11.. PPRRZZEEDDMMIIOOTT II ZZAAKKRREESS WWYYCCEENNYY
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej
zabudowanej, położonej w miejscowości Radłów przy ul. Wojska Polskiego 14, gmina
Raszków. Nieruchomość składa się z działki oznaczonej w operacie ewidencji
gruntów i budynków numerem 382/101 o powierzchni 3.1391 ha. Przedmiot
wyceny stanowi własność firmy Domek Invest Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością. Dla nieruchomości prowadzona jest przez Wydział V Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim księga wieczysta nr
KZ1W/00075809/5.
Zakres wyceny obejmuje określanie prawa własności przysługującego do
przedmiotowej nieruchomości wg stanu z dnia wizji lokalnej tj. 26 czerwca 2018 r. i
cen z dnia wyceny.
22.. CCEELL WWYYCCEENNYY
Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej
zabudowanej, jako niezbędnej do określenia ceny sprzedaży.
33.. PPOODDSSTTAAWWYY OOPPRRAACCOOWWAANNIIAA OOPPEERRAATTUU SSZZAACCUUNNKKOOWWEEGGOO
33..11 PPOODDSSTTAAWWAA FFOORRMMAALLNNAA WWYYCCEENNYY
Zleceniodawca: Pragma Inkaso S.A.
ul. Czarnohucka 3, 42-600 Tarnowskie Góry
Zleceniobiorca: Elżbieta Lis
Zam. 63-400 Ostrów Wielkopolski, ul. Odolanowska 56/1
Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 3650 nadane przez Prezesa
Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, członek Stowarzyszenia Rzeczoznawców
Majątkowych Województwa Wielkopolskiego. Biegły Sądowy w dziedzinie szacowania
nieruchomości – Sądu Okręgowego w Kaliszu. Ubezpieczenie OC, polisa nr
1025571716 i 1017833382.

16 lipca 2018 r.
33..22 PPOODDSSTTAAWWYY MMAATTEERRIIAALLNNOO –– PPRRAAWWNNEE WWYYCCEENNYY
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.
z 2016r., poz. 2147 z późniejszymi zmianami),
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz.
2109 z dnia 21 września 2004 r. z późniejszymi zmianami),
 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93,
z późniejszymi zmianami),
 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. nr 43 poz. 296, z późniejszymi zmianami),
 Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe (Dz.U. z 2017r., poz.
2344 z późniejszymi zmianami)
33..33 ŹŹRRÓÓDDŁŁAA DDAANNYYCCHH MMEERRYYTTOORRYYCCZZNNYYCCHH
 Wizja lokalna przeprowadzona 26 czerwca 2018 roku,
 Dane z księgi wieczystej nr KZ1W/00075809/5 uzyskane w Sądzie
Rejonowym w Ostrowie Wielkopolskim Wydział V Ksiąg Wieczystych –
badanie księgi wieczystej w dniu 02 lipca 2018 roku,
 Dane z ewidencji gruntów i budynków uzyskane ze Starostwa Powiatowego w
Ostrowie Wielkopolskim Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami,
 Informacje o przeznaczeniu terenu uzyskane z Urzędu Gminy w Raszkowie,
 Aktualne preferencje dotyczące rynku nieruchomości uzyskane z biur
nieruchomości.
33..44 MMAATTEERRIIAAŁŁYY PPOOMMOOCCNNIICCZZEE
 „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości” S. Źróbek, M. Bełej
Olsztyn 2000 r.,
 „System i procedury szacowania nieruchomości” R. Cymerman, A. Hopfer
ZCO Olsztyn 1999 r.,
 „Nieruchomości zagadnienia prawne” pod red. H. Kisilowskiej WP LexisNexis
Warszawa 2002 r.,
 „Gospodarka nieruchomościami” pod red. R. Źróbka Olsztyn 2000 r.,
 „Inwestowanie w nieruchomości” – praca zbiorowa pod redakcją Ewy
Kucharskiej – Stasiak, Instytut Nieruchomości VALOR, 1999 r.,

16 lipca 2018 r.
 Ile jest warta nieruchomość” – Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa,
Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004 r.,
 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
omówienie standardu wraz z przykładami zadań” – Mieczysław Prystupa,
PFSRM, Warszawa 2001 r.,
 „Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” - Mieczysław Prystupa,
Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003 r.,
 „Wycena nieruchomości. System, zasady i procedury” – Ryszard Cymerman,
Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2012 r.,
 Informacje zebrane ze stron internetowych.
44.. DDAATTYY IISSTTOOTTNNEE DDLLAA UUSSTTAALLEENNIIAA WWAARRTTOOŚŚCCII
 Data, na którą określono wartość nieruchomości – 16 lipca 2018 roku,
 Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości – 26 czerwca
2018 roku,
 Data sporządzania operatu – 16 lipca 2018 roku,
 Data wizji terenowej – 26 czerwca 2018 roku.
55.. OOKKRREEŚŚLLEENNIIEE SSTTAANNUU PPRRZZEEDDMMIIOOTTUU WWYYCCEENNYY
55..11 OOKKRREEŚŚLLEENNIIEE SSTTAANNUU PPRRAAWWNNEEGGOO WWGG KKSSIIĘĘGGII WWIIEECCZZYYSSTTEEJJ
Stan prawny wycenianej nieruchomości ustalono na podstawie odpisu z księgi
wieczystej nr KZ1W/00075809/5 z dnia 02 lipca 2018 roku prowadzonej dla
przedmiotowej nieruchomości przez Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Ostrowie Wielkopolskim.
Dział I Wpisy dotyczące nieruchomości
Województwo wielkopolskie, powiat ostrowski, gmina Raszków, miejscowość
Radłów, działka nr 382/101, obręb 0017 Radłów, stanowi tereny przemysłowe (BA).
Obszar nieruchomości wynosi 3.1391 ha.
Dział I – spis praw związanych z jej własnością
Brak wpisów.

16 lipca 2018 r.
Dział II Wpisy dotyczące właścicieli
Udział 1/1 - Domek Invest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w
Warszawie.
Podstawa wpisu:
23. Umowa przeniesienia własności przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 (1) k.c. w
tym własności nieruchomości tytułem aportu z dnia 24 czerwca 2013 roku, Rep. A
1347/2013 oraz wniosek z dnia 03 lipca 2013 roku, wpisano dnia 16 października
2013 roku.
55. Informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców z dnia
06 lipca 2015 roku, sygn. akt 475926 oraz wniosek z dnia 25 czerwca 2015 roku,
wpisano dnia 16 lipca 2015 roku.
Dział III Ciężary i ograniczenia
Wszczęto egzekucję z nieruchomości – szczegóły zawarte w odpisie z księgi
wieczystej, który stanowi załącznik do operatu.
Dział IV Wpisy dotyczące hipotek
Szczegóły dotyczące hipotek, zawarte w odpisie z księgi wieczystej, który stanowi
załącznik do operatu.
55..22 OOZZNNAACCZZEENNIIEE WWEEDDŁŁUUGG WWPPIISSUU DDOO RREEJJEESSTTRRUU GGRRUUNNTTÓÓWW
Województwo – wielkopolskie
Powiat – ostrowski
Jednostka ewidencyjna – Raszków – obszar wiejski
Obręb – 301706_5.0017 Radłów
Miejscowość – Radłów
Właściciel
Udział 1/1 Domek Invest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji z
siedzibą w Radłowie
Siedziba: ul. Wojska Polskiego 14, 63-440 Radłów
Jednostka rejestrowa – 301706_5.0017.G649
Ark.
mapy
Nr działki
ewid.
Położenie gruntów Symbol klasoużytku
Powierzchnia Nr KW lub
oznaczenie
dokumentu
Użytku
(ha)
Działki
(ha)
2 382/101 ul. Wojska Polska 14 Tereny przemysłowe
(BA)
3.1391 3.1391 KZ1W/00075809/5

16 lipca 2018 r.
55..33 UUWWAARRUUNNKKOOWWAANNIIAA PPLLAANNIISSTTYYCCZZNNEE
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Zgodnie z uchwałą nr XXIV/193/2001 Rady Gminy i Miasta Raszków z dnia 22
listopada 2001 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego gminy Raszków dla obszaru wsi Radłów (Dz. U.
Woj. Wielkopolskiego nr 4 z dnia 10 stycznia 2002 roku, poz.172) opiniowana
nieruchomość położna jest na terenie obiektów przemysłu i usług - symbol P;U oraz
częściowo tereny zieleni izolacyjnej - symbol Zi.
Dla oznaczenia na rysunku planu symbolu P;U:
1. Ustala się:
a. Jako przeznaczenie podstawowe terenu – lokalizację obiektów
przemysłu i usług – produkcja elementów domów,
b. Wysokość obiektów projektowanych do 10,0 m od poziomu terenu do
kalenicy,
c. Nieprzekraczalne linie zabudowy dla nowych obiektów w odległości 15,0
m od skrajnej krawędzie drogi powiatowej Ostrów Wielkopolski – Radłów.
d. Rozbudowę i wyposażenie terenu w niezbędną infrastrukturę techniczną,
e. Obowiązek gromadzenia odpadów produkcyjnych z płyt wiórowych
w odpowiednich pojemnikach oraz ich wywozu na wskazane wysypisko.
Odpady z drewna spalane w kotłowni przystosowanej do spalania drewna.
2. Dopuszcza się remonty, modernizacje, przebudowy istniejących obiektów,
zgodnie z przeznaczeniem podstawowym.
3. Ponadto ustala się następujące warunki korzystania ze środowiska
przyrodniczego:

16 lipca 2018 r.
a. W zakresie ochrony gruntów i wód gruntowych – odprowadzanie ścieków
poprzez istniejącą kanalizację sanitarną do szczelnego zbiornika
trójkomorowego. Odprowadzanie wód opadowych do istniejącej kanalizacji
deszczowej. Zaopatrzenie w wodę z istniejącego wodociągu.
b. W zakresie ochrony powietrza atmosferycznego – preferowanie „czystych”
nośników energii. Zastosowanie w istniejącej kotłowni odpowiednich
środków technicznych i technologicznych w celu wyeliminowania lub
ograniczenia emisji zanieczyszczeń do powietrza do wielkości
przewidzianych w przepisach szczegółowych.
c. W zakresie ochrony nad nadmiernym hałasem – nieprzekraczalność
dopuszczalnych w środowisku natężeń hałasu i zastosowanie w tym celu
odpowiednich środków technicznych i technologicznych.
4. Obowiązuje:
a. Zakaz lokalizacji zabudowy mieszkaniowej.
b. Zakaz lokalizacji inwestycji nie związanych z funkcją terenu.
c. Wszelkie uciążliwości nie mogą wykraczać poza teren P, U wyznaczony na
rysunku planu.
d. Nakaz wyposażenia terenu w parkingi dla samochodów osobowych
i ciężarowych.
Dla oznaczenia na rysunku planu symbolu Zi:
1. Ustala się:
a. Przeznaczenie na urządzenie zieleni izolacyjnej wysoko i niskopiennej
z gatunków zimozielonych, zapewniających ochronę zabudowy
mieszkaniowej niezależnie od pory roku.
b. Minimalna szerokość pasa zieleni – 5,0 m.
66.. OOPPIISS PPRRZZEEDDMMIIOOTTUU WWYYCCEENNYY
66..11 OOPPIISS OOTTOOCCZZEENNIIAA WWYYCCEENNIIAANNEEJJ NNIIEERRUUCCHHOOMMOOŚŚCCII
Ziemia raszkowska położona jest w paśmie wzniesień Śląsko - Wielkopolskich na
Wyżynie Koźmińskiej. Jest to teren równinny pochodzenia morenowego. Gmina
i Miasto Raszków rozciąga się na powierzchni 133 km kwadratowych
i zamieszkiwana jest przez 11 tysięcy mieszkańców. Siedzibą gminy jest miasto
Raszków, położone na prawym brzegu Ołoboku na wysokości ok. 150m.n.p.m.
Dobrze rozbudowana sieć dróg łączy Raszków ze wszystkimi miejscowościami
gminy, oraz z Ostrowem Wlkp., Pleszewem, Dobrzycą, Krotoszynem, Odolanowem.

16 lipca 2018 r.
Gmina Raszków ma charakter typowo rolniczy. Występują tu tzw. gleby brunatne
wytworzone z glin zwałowych, oraz gleby bielicowe występujące na gliniastych
pokładach. Areał wykorzystywany jest przede wszystkim, pod uprawę rzepaku
i buraków cukrowych. Pierwsza wzmianka o Raszkowie pochodzi z XIII w. W 1293
roku po raz pierwszy nazwa miejscowości odnotowana została w kościańskiej
Księdze Grodzkiej. Prawa miejskie Raszków otrzymał w 1444 roku. W 1994 roku
miasto obchodziło uroczystość 550 lecia. Gmina i Miasto Raszków jest stosunkowo
uboga w obiekty zabytkowe szczególnego znaczenia. Na czworobocznym Rynku
wznosi się dziewiętnastowieczny ratusz, obok którego znajduje się pomnik
Powstańców Wielkopolskich. W południowej części miasta mieści się wzniesiony
w latach 1885-87 neogotycki Kościół p.w. Podwyższenia Krzyża Św. W jego wnętrzu
znajduje się wykonana w drewnie scena ukrzyżowania, obraz N.M.P.
Częstochowskiej, drewniany Krzyż w kruchcie, pochodzący z XIX w. W północnej
części gminy występuje kompleks lasów, należących do najbardziej wartościowych
lasów w Polsce. Gmina jest bardzo przychylna przedsiębiorcom pragnącym lokować
tu swój kapitał. Inwestycje realizowane przez gminę mają na celu dalszą rozbudowę
sieci kanalizacji sanitarnej, gazyfikację gminy oraz dalszą rozbudowę i modernizację
dróg gminnych. Ułatwieniem dla potencjalnych inwestorów jest przeprowadzone
w ostatnich latach, zwodociągowanie wszystkich miejscowości, jak również
rozwinięta sieć telefoniczna. W Raszkowie powstała stacja uzdatniania wody oraz
dwa zbiorniki dobowego wyrównywania ciśnienia wody. W 1998 roku w Moszczance
wybudowano i oddano do użytku nowoczesne, ekologiczne składowisko odpadów
komunalnych, spełniające rygorystyczne wymogi, dotyczące ochrony środowiska
naturalnego. Na rozwój i modernizację infrastruktury technicznej gminy i miasta
przeznacza się co roku znaczną część dochodów własnych gminy. Raszków jest
gminą typowo rolniczą, preferowane są inwestycje związane z przetwórstwem rolno-
spożywczym, oparte na lokalnej bazie surowcowej.

16 lipca 2018 r.
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Radłów leżącej na
terenie wyżej opisanej gminy Raszków. Droga dojazdowa do nieruchomości jest
asfaltowa, dwukierunkowa. Bliskie sąsiedztwo to tereny zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej oraz tereny niezabudowane. W drodze znajdują się następujące
media: energia i woda.

16 lipca 2018 r.

16 lipca 2018 r.
66..22 OOPPIISS NNIIEERRUUCCHHOOMMOOŚŚCCII
Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów
i budynków nr 382/101 o powierzchni 31 391 m2 i nieregularnym kształcie.
Nieruchomość ogrodzona jest siatką ogrodzeniową rozpiętą na betonowych
słupkach z bramami metalowymi. Brama główna jest z elementów metalowych
zawieszona na murkach z cegły. Na terenie nieruchomości znajdują się utwardzone
betonem, płytami betonowymi lub kostką betonową ciągi komunikacyjne
stanowiące dojazd do poszczególnych budynków. Utwardzone są również place
przed budynkami oraz miejsca parkingowe. Na terenie nieruchomości znajduje się
wybetonowany najazd. Niezabudowana i nieutwardzona część nieruchomości wokół
budynków jest porośnięta roślinnością (drzewa, krzewy, trawa). Teren
nieruchomości jest zaniedbany. Nieruchomość wyposażona jest w instalacje
elektryczną, wodociągową miejską (posiada też rezerwowe własne ujęcie wodne),
kanalizacyjną, CO – eklektyczne – piec od tradycyjnego ogrzewania nieczynny.

16 lipca 2018 r.
Nieruchomość zabudowana jest budynkami:
Budynek produkcyjny – wybudowany w latach 50-tych ubiegłego wieku,
rozbudowany po roku 2000. Część budynku z lat 50 - tych została wybudowana w
technologii tradycyjnej murowanej a część dobudowana to konstrukcja szkieletowa
stalowej. Budynek jest jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony w zabudowie
wolnostojącej. Teren wokół budynku jest utwardzony płytami betonowymi.

16 lipca 2018 r.
Rozwiązania konstrukcyjno – materiałowe:
 Fundamenty – monolityczne, betonowe,
 Ściany zewnętrzne i wewnętrzne w części dobudowanej z płyty obornickiej na
konstrukcji stalowej, w części „starej” z cegły i pustaków na zaprawie
cementowo – wapiennej,
 Dach nad „starą” częścią betonowy kryty papą oraz na konstrukcji stalowej
pokryty blachą, nad dobudowaną częścią dach konstrukcji stalowej kryty
płytą obornicką,
 Okna drewniane i stalowe,
 Bramy zewnętrzne w części "stare" metalowe, częściowo przeszklone,
w części dobudowanej bramy przemysłowe panelowe,
 Stolarka drzwiowa wewnętrzna - drzwi płycinowe
 Tynki wewnętrzne w „starej” części cementowo-wapienne,
 Obróbki – rynny i rury spustowe stalowe,
 Schody wewnętrzne stalowe,
 Posadzki betonowe przemysłowe, częściowo wykończone płytkami
 Ściany w „starej” części pomalowane farbą,
 Instalacje w budynku – elektryczna, siła, wodociągowa, kanalizacyjna, C.O. –
tradycyjne
 W budynku znajduje się suwnica o udźwigu do 3,2 t.

16 lipca 2018 r.

16 lipca 2018 r.
Dane techniczne budynku:
Powierzchnia użytkowa 2 758,7 m2

16 lipca 2018 r.
Poniżej przedstawiono szczegółową powierzchnię poszczególnych pomieszczeń (na
podstawie własnych pomiarów podczas wizji lokalnej):
1. Hala 338,0 m2
2. Korytarz 3,4 m2
3. WC 5,3 m2
4. Pomieszczenie produkcyjne 24,2 m2
5. Pomieszczenie produkcyjne 33,5 m2
6. Hala produkcyjna 231,0 m2
7. Hala 1 650,2 m2
8. Hala 362,0 m2
9. Kantorek 7,8 m2
10.Ślusarnia 76,1 m2
11.WC 2,4 m2
12.Pomieszczenie gospodarcze 6,6 m2
13.Pomieszczenie gospodarcze 7,4 m2
14.Góra wykusz (kantorek) 10,8 m2
Razem 2 758,7 m2
Stan techniczny budynku określam jako zadowalający.
Wiata zabudowana – Ściany konstrukcji stalowej, obłożone blachą, dach
konstrukcji stalowo - drewnianej przykryty blachą, posadzka częściowo betonowa,
częściowo wyłożona kostką brukową. Teren przed wiatą wyłożony płytami
betonowymi. Stan techniczny średni
Powierzchnia 156,0 m2

16 lipca 2018 r.
Budynek portierni – jednokondygnacyjny, wybudowany w technologii tradycyjnej
murowanej. Teren wokół budynku wyłożony płytami betonowymi.
Dane konstrukcyjno – materiałowe budynku:
 Fundamenty – ławy żelbetonowe
 Mury zewnętrzne i wewnętrzne z cegły i pustaków,
 Dach jednospadowy, kryty blachą
 Opierzenia i obróbki blacharskie z blachy
 Tynki wewnętrzne cementowo – wapienne
 Stolarka okienna drewniana,
 Stolarka drzwiowa typowa,
 Ściany w zależności od przeznaczenia włożone płytkami lub pomalowane
farbą,

16 lipca 2018 r.
 Podłogi w zależności od przeznaczenia pomieszczenia: posadzki cementowe
płytkami (terakota) i wykładziną PCV,
 Instalacje - elektryczna, wodna, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania.
Powierzchnia użytkowa 45,5 m2
Poniżej przedstawiono szczegółową powierzchnię użytkową budynku portierni
według własnych pomiarów podczas wizji terenowej.
1. WC 6,9 m2
2. Korytarz 3,0 m2
3. Pomieszczenie 9,2 m2
4. Magazyn 17,2 m2
5. Magazyn 9,2 m2
Razem 45,5 m2
Stan techniczny budynku określam jako średni.
Budynek magazynowy – jednokondygnacyjny wybudowany w technologii
tradycyjnej murowanej. Dach konstrukcji drewnianej, przykryty papą, posadzki
betonowe, tynki cementowo – wapienne, bramy drewniane. Do budynku
doprowadzony jest prąd.

16 lipca 2018 r.
Poniżej przedstawiono szczegółową powierzchnię użytkową budynku magazynowego
według własnych pomiarów podczas wizji terenowej.
1. Magazyn 36,6 m2
2. Magazyn** 11,4 m2
3. Magazyn* 21,0 m2
4. Razem 69,0 m2
*Nad pomieszczeniem nr 3 znajduje się strych.
**Do pomieszczenia nr 2 brak było możliwości wejścia.
Stan techniczny budynku określam jako do remontu.
Budynek malarni – wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Posadzki
betonowe, tynki cementowo – wapienne, stolarka okienna stalowa, brama
drewniana.
Poniżej przedstawiono szczegółową powierzchnię użytkową budynku malarni według
własnych pomiarów podczas wizji terenowej.

16 lipca 2018 r.
Do budynku dobudowane są w pomieszczenia gospodarcze wybudowane
w technologii tradycyjnej murowanej, dach płaski konstrukcji drewnianej kryty
papą, drzwi drewniane. Powierzchnię pomieszczeń gospodarczych zmierzono po
obrysie i wynosi ona ok. 25 m2
Pomieszczenia gospodarcze – wybudowane w technologii tradycyjnej murowanej,
dach płaski, konstrukcji drewnianej kryty papą, tynki cementowo - wapienne, drzwi
drewniane. Pomieszczenia gospodarcze (pomocnicze) znajdują się w 2 budynkach
o powierzchni zabudowy 38 m2 i 35 m2.
Budynek kotłowni – budynek o powierzchni 71,3 m2, jest parterowy z poddaszem
nieużytkowym, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej, dach
dwuspadowy, konstrukcji drewnianej kryty blachą, tynki cementowo - wapienne,
stolarka okienna drewniana, posadzka betonowa. W budynku jest WC
i pomieszczenie socjalne.

16 lipca 2018 r.
Stan techniczny budynku określam jako do remontu. Piec jest nieczynny.
Budynek stołówki – jest parterowy z nieużytkowym poddaszem, wybudowany
w technologii tradycyjnej murowanej w latach 50 ubiegłego wieku. Budynek
wyremontowany po roku 2000. Na dzień wizji budynek jest nieużytkowany.
 Mury zewnętrzne z cegły i pustaków,
 Mury wewnętrzne z cegły i pustaków,
 Dach dwuspadowy, kryty blachą
 Opierzenia i obróbki blacharskie z blachy
 Tynki cementowo – wapienne
 Stolarka okienna drewniana,

16 lipca 2018 r.
 Stolarka drzwiowa typowa,
farbą,
 Podłogi w zależności od przeznaczenia pomieszczenia - posadzki z lastriko lub
wyłożone płytkami,
 Instalacje - elektryczna, wodna, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania

16 lipca 2018 r.
1. Szatnia 56,0 m2
2. Umywalnia 27,8 m2
3. Stołówka 47,6 m2
4. Pomieszczenie socjalne 8,1 m2
5. Pomieszczenie socjalne 11,0 m2
6. Wiatrołap 3,1 m2
7. Korytarz 5,6 m2
Razem 159,2 m2
Biurowiec – dwukondygnacyjny budynek, wybudowany w technologii tradycyjnej
murowanej, w latach 50 - ubiegłego wieku, wyremontowany po roku 2000. Teren
wokół budynku jest utwardzony kostką brukową.

16 lipca 2018 r.
 Mury zewnętrzne z cegły i pustaków,
 Mury wewnętrzne z cegły i pustaków,
 Dach dwuspadowy, kryty blachą,
 Opierzenia i obróbki blacharskie z blachy,
 Rynny i rury spustowe z blachy,
 Elewacja tynk cementowo – wapienny,
 Stolarka okienna z PCV,
 Stolarka drzwiowa systemowa oraz z PCV,
farbą,
 Podłogi w zależności od przeznaczenia pomieszczenia wyłożone panelami,
parkietem lub płytkami,

16 lipca 2018 r.
 Instalacje - elektryczna, wodna, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania,
klimatyzacja w niektórych pomieszczeniach.

16 lipca 2018 r.

16 lipca 2018 r.
Parter
1. Wiatrołap 3,6 m2
2. Korytarz 39,4 m2
3. Holl 18,9 m2
4. Recepcja 19,7 m2
5. Kuchnia 7,9 m2
6. Archiwum 18,4 m2

16 lipca 2018 r.
7. WC 11,1 m2
8. Schowek pod schodami 6,2 m2
9. Biuro 33,4 m2
10.Biuro 26,0 m2
11.Biuro 29,1 m2
12.Biuro 25,2 m2
13.Biuro 46,0 m2
Piętro
14.Holl 29,9 m2
15.WC 10,9 m2
16.Biuro 13,1 m2
17.Biuro 24,9 m2
18.Biuro 17,4 m2
19.Biuro 38,6 m2
20.Biuro 16,3 m2
21.Biuro 20,2 m2
22. Holl 27,5 m2
23.Gabinet 37,2 m2
24.Pokój 11,0 m2
25.Kuchnia 9,5 m2
26.Klatka schodowa 12,0 m2
Razem 553,4 m2
Stan techniczny budynku określam jako dobry.
Schron – pomieszczenie o powierzchni 42,5 m2, wejście murowane z cegły na
zaprawie cementowo wapiennej, dach płaski, posadzki cementowe, tynki cementowo
– wapienne, drzwi drewniane. Do schronu doprowadzony jest prąd. Stan techniczny
budynku określam jako do remontu.

16 lipca 2018 r.
Schron – część nadziemna parterowa, wybudowana z technologii tradycyjnej
murowanej, ściany z cegły na zaprawie cementowo – wapiennej, tynki cementowo –
wapienne, okna drewniane, drzwi drewniane. Do schronu doprowadzony jest prąd.
1. Część podziemna 26,7 m2

16 lipca 2018 r.
2. Wejście 6,9 m2
3. Część naziemna 33,0 m2
Razem 84,4 m2
Na terenie nieruchomości znajduje się również domek prezentacja – o powierzchni
7,1 m2. Domek prezentuje różne rozwiązania konstrukcyjne wykorzystywane
w budownictwie.
Ponadto na działce znajdują się zbiorniki na paliwo.
W celu określenia wartości nieruchomości przyjęto powierzchnię użytkową budynku
produkcyjnego, stołówki i biurowca w wysokości 3 471,30 m2. Pozostałe budynki są
przyjęte jako pomocnicze i uwzględnione w "dodatkowe wyposażenie oraz budowle i
budynki. Stan techniczny budynków przyjęto, jako zadowalający.

16 lipca 2018 r.
W obrębie wycenianej nieruchomości
znajduje się działka, 382/5 na której
zlokalizowana jest stacja
transformatorowa. Działka nie podlega
wycenie.
77.. AANNAALLIIZZAA RRYYNNKKUU
W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto rynek
nieruchomości zabudowanych budynkami produkcyjno – magazynowymi,
położonymi na terenie południowej Wielkopolski. Z uwagi na dużą powierzchnię
użytkową budynków znajdujących się na terenie wycenianej nieruchomość do
analizy przyjęto nieruchomości zabudowane obiektami o powierzchni od 500 m2. Z
uwagi na specyfikę nieruchomości okres monitorowania rynku rozszerzono do 36
miesięcy poprzedzających datę wyceny.
Rynek tego typu nieruchomości na obszarze południowej Wielkopolski jest dość
dobrze rozwinięty. Transakcje, które miały miejsce są cenowo zróżnicowane między
innymi z powodu: lokalizacji, stanu technicznego budynków, powierzchni użytkowej
i wielkości działki oraz prawa przysługującego do gruntu. W wyniku analizy rynku
stwierdzono, że ceny za tego typu nieruchomości kształtowały się przeciętnie od 500
zł do 1200 zł w sprowadzeniu na 1m2 powierzchni użytkowej budynków. Poniżej
przedstawiono przyjęte do analizy transakcje.
Obręb
Data
transakcji
Pow.
działki
Pow.
użytkowa
Cena
transakcyjna
Cena 1 m2
Ostrów Wlkp. 10.03.2016 2352 596,32 530 000 zł 888,78 zł
Słupia P. Kępnem 31.10.2017 2400 762,50 591 286 zł 775,46 zł
Ostrów Wlkp. 27.08.2015 2473 753,19 470 000 zł 624,01 zł
Pleszew 03.11.2016 3936 550,00 491 870 zł 894,31 zł
Ostrówiec - Myjomice 11.04.2017 4033 661,90 400 000 zł 604,32 zł
Pisarzowice 25.08.2017 10501 550,00 300 000 zł 545,45 zł
Kalisz 24.11.2016 10546 3169,40 2 350 000 zł 741,47 zł

16 lipca 2018 r.
Ostrów Wlkp. 30.12.2015 11085 1800,00 2 000 000 zł 1 111,11 zł
Kępno 18.09.2017 11351 4783,47 4 300 000 zł 898,93 zł
Taczanów Il 26.04.2016 11800 650,00 650 000 zł 1 000,00 zł
Gola 10.12.2015 23800 1500,00 750 000 zł 500,00 zł
Najwyższe ceny osiągają nieruchomości interesująco położone, z dobrym dojazdem
do dróg krajowych. Na cenę wpływa rodzaj okolicznej, istniejącej zabudowy i jej
intensywność, elementy ekologiczne i środowiskowo – społeczne. Bardzo istotnym
czynnikiem jest powierzchnia działki oraz usytuowanie budynków na tej działce.
Duża działka umożliwia rozbudowę obiektów. Istnieje zależność na rynku, że im
większa powierzchnia użytkowa budynków tym cena 1 m2 spada. Uporządkowany,
zadbany teren, to kolejne cechy podnoszące ceny nieruchomości.
Na podstawie analizy transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych
budynkami produkcyjno - magazynowymi w badanym okresie oraz informacji z biur
obrotu nieruchomościami i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców tego
typu nieruchomości, ustalono cechy rynkowe i ich wagi mające największy wpływ
na ceny nieruchomości:
 Położenie - bardzo dobre, dobre, średnie, – czyli położenie
nieruchomości na badanym rynku. Uwzględniono miejsce położenia
nieruchomości, dojazd do nieruchomości (rodzaj drogi i jej szerokość),
bliskie otoczenie,
 Stan techniczny budynku (ów) – dobry, zadowalający, średni, do
remontu – uwzględnia się zużycie techniczne oraz funkcjonalne i
środowiskowe, rodzaj materiałów wykorzystanych do budowy i
wykończenia pomieszczeń, przeprowadzane remonty.
 Powierzchnia użytkowa – średnia, duża, bardzo duża, – im większa
powierzchnia użytkowa budynku tym mniejsza wartość jednostki
przeliczeniowej (1m2); na podstawie powyższych transakcji przyjęto, że
budynki do 1000 m2 to powierzchnia średnia, od 1000 m2 do 2000 m2 to
powierzchnia duża a powyżej 2000 m2 to powierzchnia bardzo duża.
 Wielkość działki – mała, średnia, duża – im większa powierzchnia działki
tym większa wartość jednostki przeliczeniowej; przyjęto, że działki do
5000 m2 to działki małe, od 5001 – 20 000 m2 to działki średnie,
powyżej 20 000 m2 to działki duże.
 Zagospodarowanie terenu - dobre, zadowalające, średnie - uwzględnia
się ogrodzenie, utwardzenia, stan techniczny budowli, zieleń,
rozmieszczenie budynków

16 lipca 2018 r.
 Prawo do gruntu - własność, wieczyste użytkowanie
 Dodatkowe wyposażanie oraz budowle i budynki - są, brak - uwzględnia
się suwnice, najazdy, dodatkowe budynki
88.. SSPPOOSSÓÓBB WWYYCCEENNYY
88..11 ZZAAŁŁOOŻŻEENNIIAA II DDEEFFIINNIICCJJEE
Zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami wycena
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ma być przeprowadzona
przez rzeczoznawców na podstawie jej wartości rynkowej.
Definicję wartości nieruchomości przyjęto według art. 151 ust. 1 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w treści:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu
wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej
na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują
rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”
tekst definicji podano za ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 z
późniejszymi zmianami)
Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,
stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej
zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.
Do wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę korygowanej
ceny średniej.
88..22 OOPPIISS MMEETTOODDYY WWYYBBRRAANNEEJJ DDOO WWYYCCEENNYY
Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki transakcji,
a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich
zróżnicowanie.
Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest
porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na
położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy

16 lipca 2018 r.
wpływające na jej wartość. Do porównań należy wykorzystać nieruchomości
podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym
datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata. Ceny transakcyjne muszą pochodzić
z umów zawartych w formie aktu notarialnego.
Dla potrzeb wyceny należy uwzględnić zakres i cel wyceny oraz dostępność danych
a w szczególności rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych,
gruntów niezabudowanych, itp.), obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica,
miasto, gmina), okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok) oraz informacje
o popycie i podaży, potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne.
Przy stosowaniu metody korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się
z właściwego rynku nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości
podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji
oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi. Przy zastosowaniu tej metody należy utworzyć
zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych, stanowiący
podstawę wyceny, zaktualizować ceny transakcyjne na datę wyceny, ustalić cechy
rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, ocenić wpływ
cech rynkowych na zróżnicowanie cen, ustalić zakres skali ocen dla każdej
z przyjętych cech rynkowych, dokonać charakterystyki wycenianej nieruchomości
z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Po
dokonaniu powyższych czynności można obliczyć cenę średnią (Cśr) ze zbioru cen
transakcyjnych oraz ustalić cenę minimalną (Cmin) i cenę maksymalną (Cmax). Należy
podać charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej
z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Następnie należy obliczyć dolną granicę [Cmin/Cśr] i górną granicę [Cmax/Cśr] sumy
współczynników korygujących oraz obliczyć zakres współczynników korygujących
dla poszczególnych cech rynkowych. Obliczenia wartości jednostkowej wycenianej
nieruchomości dokonuje się według formuły:
W= 
n
i
iśr uC
1
gdzie:
ui – oznacza wartość współczynnika korygującego

16 lipca 2018 r.
n – oznacza liczbę współczynników korygujących.
Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej budynków
głównych.
99.. OOKKRREEŚŚLLEENNIIEE WWYYNNIIKKUU SSZZAACCOOWWAANNIIAA
W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto kilkanaście
transakcji nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami magazynowo -
produkcyjnymi, położonymi na terenie południowej Wielkopolski. Okres badania
rynku zakreślono na 36 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Poniżej
przedstawiono opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.
Opis transakcji o cenie minimalnej
Data transakcji Grudzień 2015 r.
Lokalizacja Gola
Powierzchnia użyt. (m2) 1500
Powierzchnia działki (m2) 23 800
Charakterystyka
Położenie nieruchomości średnie, stan techniczny
budynku – do remontu, wielkość działki duża,
powierzchnia użytkowa duża, zagospodarowanie
terenu średnie, prawo do gruntu wieczyste
użytkowanie, dodatkowe wyposażenie - jest.
Źródło informacji Akt notarialny
Cena transakcyjna 500,00 zł/m2 (750 000 zł)
Opis transakcji o cenie maksymalnej
Data transakcji Styczeń 2018 r.
Lokalizacja Ostrów Wlkp.
Powierzchnia użyt. (m2) 1800
Powierzchnia działki (m2) 11085
Charakterystyka
Położenie nieruchomości bardzo dobre, stan
techniczny budynku - dobry, wielkość działki
średnia, powierzchnia użytkowa duża,
zagospodarowanie terenu dobre, prawo do gruntu
własność, dodatkowe wyposażenie - jest.
Źródło informacji Akt notarialny
Cena transakcyjna 1 111,11 zł/m2 (2 000 000 zł)

16 lipca 2018 r.
Założenia przyjęte do analizy:
 Jednostką odniesienia jest 1 m2 powierzchni użytkowej budynków głównych
 Powierzchnia użytkowa budynków wynosi 3 471,30 m2,
 W analizie prowadzącej do oszacowania wartości rynkowej posłużono się
transakcjami nieruchomości zabudowanych budynkami produkcyjno -
magazynowymi
 Trend czasowy: 0 – nie stwierdzono zmian cen z tytułu upływu czasu
 Dla wybranych do analizy transakcji określono następujące wartości:
 Cena minimalna: 5 000,00 zł/m2
 Cena maksymalna: 1 111,11 zł/m2
 Cena średnia: 780,35 zł/m2
 Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,640
 Wartość brzegowe: Cmax / Cśr = 1,424
Wynik wyceny i tabelę obliczeniową załączono poniżej
L.p. Cechy rynkowe
Waga
cechy
[%]
Zakres
współczynników
korygujących
Wartość cechy
(Nieruchomość
wyceniana)
Wartości
współczynnika
1 Położenie 25 0,160 - 0,356 Dobre 0,258
2 Powierzchnia użytkowa 20 0,128 - 0,285 Bardzo duża 0,128
3 Stan techniczny
budynków
20 0,128 - 0,285 Zadowalający 0,233
4 Wielkość działki 15 0,096 - 0,214 Duża 0,214
5 Zagospodarowanie działki 10 0,064 - 0,142 Zadowalające 0,103
6 Prawo do gruntu 5 0,032 - 0,071 Własność 0,071
7 Dodatkowe wyposażenie 5 0,032 - 0,071 Jest 0,071
Razem 100 0,640 - 1,424 1,078
Z tabeli wynika, że prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej
uzyskało 1,078 sumy wartości współczynników korygujących. Wobec powyższego
wartość 1 m2 wynosi:
WWRR11mm22 == 778800,,3355 zzłł//mm22 xx 11,,007788 == 884411,,2222 zzłł//mm22
PPrrzzyyjjęęttoo 884411 zzłł
SSłłoowwnniiee:: oossiieemmsseett cczztteerrddzziieeśśccii jjeeddeenn zzłłoottyycchh

16 lipca 2018 r.
Liczba próbek = 11
Odchylenie standardowe = 196,77
Wyceniana nieruchomość położona jest Radłowie przy ul. Wojska Polskiego 14.
Zgodnie z zapisami MPZP przeznaczenie podstawowe terenu to lokalizacja obiektów
przemysłu i usług - produkcja elementów domów. Zgodnie z zapisami w MPZP zakaz
jest lokalizacji inwestycji nie związanych z funkcją terenu.
Z uwagi na powyższe ograniczenia wynikające z zapisów planistycznych do
określenia wartości nieruchomości zastosowano współczynnik korekcyjny K na
poziomie 0,95 z przedziału [0,90 - 1,10]. Wartość rynkową nieruchomości
zabudowanej położonej w Radłowie przy ul. Wojska Polskiego 14, gmina Raszków,
wg stanu z dnia wizji i cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego określam w
wysokości:
WWRR == 884411 zzłł//mm22 xx 33 447711,,3300 mm22 xx 00,,9955 == 22 777733 339955,,1144 zzłł
PPrrzzyyjjęęttoo 22 777733 000000 zzłł
SSłłoowwnniiee:: ddwwaa mmiilliioonnyy ssiieeddeemmsseett ssiieeddeemmddzziieessiiąątt ttrrzzyy
ttyyssiiąąccee zzłłoottyycchh
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 25 %
Stan techniczny20 %
Powierzchnia użytkowa 20 %
Wielkość działki 15 %
Zagospodarowanie działki 10 %
Dodatkowe wyposażenie 5 %
Prawo do gruntu 5 %
Funkcja Gaussa
Zaktualizow ana cena 1 mkw pu
1 1001 0501 000950900850800750700650600550500
<P>
841

16 lipca 2018 r.
1100.. OOKKRREEŚŚLLEENNIIEE WWAARRTTOOŚŚCCII WWYYMMUUSSZZOONNEEJJ SSPPRRZZEEDDAAŻŻYY
Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji
wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na
rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać
zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić
możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje
skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta
dotrze do ograniczonego kręgu nabywców. Wartość tą wyznaczono na podstawie
określonej wartości rynkowej w następujący sposób:
WRW = Wr * Wa * Wc, gdzie:
Wr - wartość rynkowa,
Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności,
Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.
Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane
dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja, w
przypadku przedmiotowej nieruchomości lokalizacja jest dobra. Ponadto
nieruchomości ma dużą powierzchnię. Określono współczynnik atrakcyjności na
poziomie 15 %.
Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród
kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty
cenowej wynika z aktywności rynku. Współczynnik zachęty cenowej dla
przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 15 %.
Na podstawie analizy rynku i informacji uzyskanych od pośredników ustalono,
iż taka bonifikata pozwala przewidywać utrzymanie czasu ekspozycji nieruchomości
na rynku na poziomie 6 - 12 miesięcy.
Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki:
Wa = 0,85 (15 % obniżenia wartości),
Wc = 0,85 (15 % obniżenia wartości).
WWRRWW == 22 777733 000000 zzłł xx 00,,8855 xx 00,,8855 == 22 000033 449922,,55 zzłł
PPrrzzyyjjęęttoo 22 000000 000000 zzłł

16 lipca 2018 r.
1111.. KKOOMMEENNTTAARRZZ
Wyliczona wartości rynkowa nieruchomości (WR), ustalona na podstawie powyższej
procedury, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, po której można zbyć tą
nieruchomość na rynku lokalnym w jej obecnym stanie prawnym oraz przy
założeniu aktualnego przeznaczenia nieruchomości. Określona wartość jednostkowa
przedmiotowej nieruchomości mieści się w przedziale cenowym transakcji mających
miejsce na badanym rynku.
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w miejscowości
Radłów przy ul. Wojska Polskiego 14, gmina Raszków, składającej się z działki
oznaczonej w operacie ewidencji gruntów nr 382/101 o powierzchni 3.1391 ha
według stanu na dzień 26 czerwca 2018 r., założeń do wyceny oraz wg cen na dzień
wykonania niniejszego operatu określam na poziomie:
22 777733 000000 zzłł
SSłłoowwnniiee:: ddwwaa mmiilliioonnyy ssiieeddeemmsseett ssiieeddeemmddzziieessiiąątt ttrrzzyy
ttyyssiiąąccee zzłłoottyycchh
Wartość dla wymuszone sprzedaży określam na poziomie:
22 000000 000000 zzłł
Autor
Elżbieta Lis
Uprawnienia nr 3650

16 lipca 2018 r.
1122.. WWAARRUUNNKKII II ZZAASSTTRRZZEEŻŻEENNIIAA
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi
przepisami prawa oraz z „Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny”
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
 Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.
 Autor operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym
z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest
uzależnione od wysokości określanej wartości nieruchomości.
 Wartość oszacowanej nieruchomości nie uwzględnia hipotek obciążających
wycenianą nieruchomość.
 Operat zachowuje ważność do momentu istotnych zmian na rynku
nieruchomości i w jego otoczeniu.
 Niniejszy operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie dla celów,
jakich został opracowany, nie może być publikowany w całości lub części
w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim
formy i treści tej publikacji.
 Ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy technicznej w myśl prawa
budowlanego.
 Autor nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny niemożliwe do
ujawnienia bez szczegółowych badań technicznych.
1133.. ZZAAŁŁĄĄCCZZNNIIKKII
 Odpis zwykły z księgi wieczystej z dnia 02 lipca 2018 r.
 Wypis z rejestru gruntów,
 Kopia mapy ewidencyjnej,
 Polisa OC

Operat szacunkowy 2018 07-18

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Operat szacunkowy 2018 07-18