US house

1. 全新裝修 贈房屋修繕保固險一年 租金保證一年 ( 註二 )
，開放出租中$105,000
11344 Sioux, Redford Twp, MI 48239
Bungalow 1.5 Story
Bedrooms
臥室
3
Bath(s)
浴室 :
2
Other
Features
其他特徵
Separate Dining
Room
Total Size
(Living
Space)
總面積 :
1423 FT2
*Living space only,
as is - excludes
basement
Total Size
(Including
Land)
總土地面積 :
Around 7320 sq ft
Year Built
建造年分 :
1940
Heating
暖氣 :
Forced Air
Windows
窗戶 :
Original
Fireplace
壁爐 :
YES
Basement
地下室 :
YES
Garage
車庫 :
2 Car Detached
Neighborhood
鄰居 :
FRISCHKORNS
GRAND DALE
GARDEN SUB
Property
Management
物業管理公司
TBD ( 註五 )
Rental
Value 租值
$1100/Month 月 ( 註四 )
$13,200 /Year 年
Water
水費 ( 註四 )
星富投資可能於第一
年提供免費水費作為
租金獎勵；第二年後
屋主可自行選擇是否
幫房客支付
Pre-Tenanted
租屋情況 :
預估成交日後 45 個
工作日起租
Home
Warranty
房屋保固 ( 註
一 )
1 year
Special Features: 溫馨磚房，大兩房
，有地下室，單純區域，目前已租給
Section 8 ，每月租金可達 $900 多 !
近兩所小學與一所中學，，生活機能
方便有餐廳，超市與加油站，離高速
近，高投報，買到賺到 !

2. 11344 Sioux, Redford Twp, MI 48239
1.Redford Charter Township 屬 密 西 根 州 Wayne County 的 城 市 之
一 . 。該區域 2010 人口統計有 48,362 人口。屬於底特律周圍的白
人區城市 。區域種族分布約 白人 87.98% ，黑人 8.54% ，原住民
0.43% ，東方人 0.76% ，其他 2.29% 。市況財政相當良好。該
區房價於金融風暴前舊房約 $180,000 美元，新房超過 $200,000
美元左右。金融風暴逐漸復甦後，是個未來上漲潛力相當大的區域
。
底特律周邊區
Redford
炒底潛力區 全新裝修 贈房屋修繕保固一年 租金保證一年 ( 註二 )
，開放出租中
全新粉刷整理到可出租標準
根據美國 Section 8 中關於住房標準的要
求，對房屋進行全面檢查修繕，通常包
括電器、管道、暖氣、窗戶和地板的更
新。買家可自費對該物業進行單獨的檢
驗。
( 註一 ) 修繕險請詳讀保險公司或買賣合約理賠條款
( 註二 ) 租金保證請詳讀星富租賃與服務合約
( 註 三 ) 基 本 房 屋 保 險 費 包 含 USD40,000 房 屋
險 ,1,000,000 第三責任險 ($5000 自付額 )
( 註四 ) 第二年起房東可選擇是否由房客自繳或房東支付
( 根據統計，此費用由房東繳納可有效延長租戶續租率 )
( 註五 ) 本管理公司須預繳 $350 最低物業管理帳戶保證
金
CASH FLOW ANALYSIS
現金使用分析
Est. Property Tax: $2100
預計房屋稅：
Management Fee at : $110
每月租金 10% 的管理費：
Annual Property Insurance: $680
每年預估基本保險費 *
Total Annual Costs: $4100
年總費用：
Gross Annual Income: $13,200
年毛收入：
Net Annual Income: $9100
年淨收入：
Gross Yield: 13%
毛收益率：
Net Yield: 9%
淨現金流量 / 月
( 不含另增保險與雜支費用 ) ：

3. $60,000$60,000
全新裝修 贈房屋修繕保固一年租金保證一年 ( 註二 )
，開放出租中
Bungalow 1.5 Story
Bedrooms 臥
室
3
Bathroom(s)
浴室 :
1.5
Other
Features
其他特徵
Separate Dining
Room
Total Size
(Living
Space)
總面積 :
1200 FT2
*Living space only,
as is - excludes
basement
Total Size
(Including
Land)
總土地面積 :
Around 4,530 sq ft
Year Built
建造年分 :
1948
Heating
暖氣 :
Forced Air
Windows
窗戶 :
Newer
Fireplace
壁爐 :
NO
Basement
地下室 :
YES
Garage
車庫 :
NO
Neighborhood
鄰居 :
EVERGREEN
PARK SUB
Property
Management
物業管理公司
TBD ( 註五 )
Rental Value
租值
$850/Month 月 ( 註四 )
$10,200 /Year 年
Water
水費 ( 註四 )
租金合約為 Section
8 ，每月支付 1,154
房東必須幫房客支
付所有水，電，瓦
斯雜費 ( 每月大約
250 左右 )
Pre-Tenanted
租屋情況 :
預估成交日後 45 個
工作日起租
Home
Warranty
房屋保固 ( 註一 )
1 year
Special Features: 溫馨磚房，大兩房
，有地下室，單純區域，目前已租給
Section 8 ，每月租金可達 $900 多 !
近兩所小學與一所中學，，生活機能
方便有餐廳，超市與加油站，離高速
近，高投報，買到賺到 !
CASH FLOW ANALYSIS
現金使用分析
Est. Property Tax: $2780
預計房屋稅：
Management Fee at : $80
每月租金 10% 的管理費：
Annual Property Insurance: $430
每年預估基本保險費 *
Total Annual Costs: $4,229 年
總費用：
Gross Annual Income: $10,200
年毛收入：
Net Annual Income: $5,970
年淨收入：
Gross Yield: 17%
毛收益率：
Net Yield: 10%
淨現金流量 / 月
( 不含另增保險與雜支費用 ) ：
全新粉刷整理到可出租標準
根據美國中 Section 8 關於住房標準
的要求，對房屋進行全面檢查修繕
，通常包括電器、管道、暖氣、窗
戶和地板的更新。買家可自費對該
物業進行單獨的檢驗。
( 註一 ) 修繕保固依保險公司條款理賠或買賣合約
條款理賠，不含日常消耗品與維護
( 註二 ) 租金承諾請詳讀星富租賃與服務合約
( 註三 ) 基本房屋保險費包含 USD30,000 房屋
險 ,1,000,000 第三責任險 ($5000 自付額 )
( 註四 ) 第二年起房東可選擇是否由房客自繳水費
或房東支付 ( 根據統計，此費用由房東繳納可有
效延長租戶續租率 )
( 註五 ) 管理公司須預繳 $350 最低物業管理帳戶
保證金
19325 Plainview Avenue, Detroit, MI 48219

4. 條款和條件
•價格隨時會有變化。
•房屋可能依不同租客狀況每年須不重度得整修，投資人必須注意。
•收益率、淨收益率和出租淨收入均是估計值，並可能會有所變化。
•我們首選的物業管理公司的物業管理費是房租的 10% ，最低每戶 $75 ，如果房屋進行更新或維護則會有額外
費 用產生
•統計資料僅用於對物業進行解釋說明。
•根據美國房地產協定的習俗，該物業總面積的計算不包括地下室的大小在內，即使地下室已經完成施工。
免責聲明和通知
此處準備的材料僅供參考使用。此處所包含的資訊不視為任何合同的一部分，無論是明示的暗示的保證或承諾
。 此處的資訊不應被解釋為進行投資的邀約、邀請或招攬，意見如有任何變更，恕不另行通知。此處所包含的
資訊被認為是正確的，但我們不對此提供任何保證。如有任何問題或疑慮，請諮詢獨立投資顧問。沒有任何人
將給你提供任何建議，過去並不代表未來。本檔所提供的資訊僅作參考使用，其作用不應被視為提供建議。
Stellez Investment LLC. 未獲得提供投資建議的授權；由 Stellez Investment LLC 所提供的關於房地產的任何
資訊都不應被視為具體的建議或法規。房地產投資公司的標準做法是將購買房地產作為一種投資，不受美國或
其他金融服務機構的制約。
為什麼選擇底特律周遭城區？
根據最新統計，底特律周遭區縣城市 (Wayne, Oakland, Macomb 和 Livingston) ，價格已從 2012 均價
$85,750 上漲到 2013/12 $120,800 !!!
我們認為，周遭區域價格上漲很快就會牽動到主城區裡的房價。加上三大車廠的景氣復蘇，底特律房產投資仍
是我們認為 2014 年的最佳地產首選 !!
•該城市及其周邊的地區構成了一個主要的製造中心，尤其是三大汽車公司的所在地，包括通用汽車、福特和克
萊斯勒。由於多家大型國際律師事務所都在底特律設立了辦公室，該城市也被視為全球貿易的中心。
•底特律及周遭曾受過嚴重的經濟衰退。樓價下跌 70% 。這使得房屋的價格低於市場價的 60% ，進而使該城市
變成具有顯著增長潛力的黃金投資領域，同時還得到了美國政府低收入戶租金補助的支持。在這個世界的任何
一個地方，你都不可能在這樣一個城市以如此的便宜條件買到這樣的房產。
•底特律周遭的房價受到底特律主城區房價重創，在周遭城區無破產的情況下，提供了最佳炒底的投資的機會。
與任何商品一樣，你以低價買入，再以高價售出。底特律周遭的房地產商以盡可能低的價格買入，然後等待經
濟復蘇，這樣一旦市場恢復到正常的水準便可獲得大量的資本利潤。
升值預測
•儘管底特律的經濟表現出了初步的復蘇跡象，但是對底特律地區經濟的預測並不能表明該地區的經濟能立刻恢
復到 2007 年之前的水準。
•銀行仍然以超低價出售大量的拍賣房屋，且一些初始的投資者，如美國 Freddie Mae. Ginnie Mae ，正提供更
多的參與機會。
•底特律周遭的那些家園被收回的居民現在正轉向租賃市場。目前位於底特律城區內獲得翻新並投入租用的房屋
每月創造的總租金在 600 美元到 1,250 美元之間。
•與任何投資一樣，這也沒有任何保證。但是，我們可以達成一個普遍的共識，那就是房地產的價格已經達到最
低點，在之後的幾個月乃至幾年內只會不斷恢復。
其他選擇性費用 *( 詳細資料依實際商品服務合約為準 ):
•房屋基本保險預估 $450/ 年 ( 必要 ) ；修繕保險預估 $450/ 年
•管理公司房屋出租費用 : 一個月租金 ; 廣告費另計；每年租約續租服務費 $100
•代繳房屋稅 : $50( 不含匯費 )
•每年會計報稅費用 : 申請 ITIN $150 / 人； 每年報稅費用 $200/ 戶 ; 申請 LLC 公司費用 $500
•房屋律師驅逐令 : 驅逐信與出庭費 $225~$425 ( 武裝驅逐部隊費用另計 )
•不同管理公司會另收維修成本的 8%~12% 作為維修施工監督服務費用
• 賣房仲介手續費由賣方付 6%
• 由於底特律特殊的治安問題，建議空屋時另加空屋保護措施以策安全 ($500~$1000 左右 )