6. 為什麼房價所得比很重要？
柬埔寨國民所得約1000美
元，大概是30,000台幣。
所以房價所得比是
200(6,000,000:30,000)
==以30坪房型為例==
台灣國民所得約
660,000台幣。
當房價所得比是200時，
標的房價是一億三千萬。
因 為 租 金 報 酬 率 是 在
10~15%之間，所以本金
要回收的話：
1. 必須期待外商在當
地 持 續 高 檔 投 資
7~10年。
2. 有下一個會相信外
商傳奇的外來投資
者接手
http://www.aseancenter.org.tw/Malaysia.aspx
http://www.aseancenter.org.tw/Cambodia.aspx
馬來西亞國民所得約
10,000美元，大概是
300,000台幣。
所以房價所得比是
80(24,000,000:300,000)
==以30坪房型為例==
Editor's Notes 我們的房地產商品是坐落在美國的密西根州大底特律區。
大家普遍對底特律的印象是破產、蕭條、鬼城…等等的訊息，
其實這些印象也不能說是不對，只不過區域不同。
舉例來說，我們提到「台北」這兩個字，很有可能是指台北市、新北市、基隆，有時候更可以把桃園拉進來大台北地區。
大底特律區也是相同的概念。
一般負面的訊息都是指所謂的底特律市DETROIT CITY，
我們所提供的物件所在地是周邊的大底特律區METRO DETROIT或是DETROIT METRO。
我們先從台灣的房地產先聊一下，再看底特律和大底特律區的現況，
降大家才能更瞭解說，為什麼我們要將投資的標的大老遠的拉到美國底特律去，不是大家比較熟悉的加州或是紐約。 這是台灣從2002年開始到2014年的房價走勢。
儘管2007、2008年有經過金融海嘯，2012年實施奢侈稅、金融管制，2014年房地合一政策不明等影響，
基本上，房價仍然是呈現上揚的走勢。
看到這邊，或許我們可以有兩個想法：
樂觀以對；因為十多年都沒有下跌，所以繼續看好後勢發展。
謹慎考量；因為景氣一定有循環，所以要在往上漲的機率不大。
我也不在這邊做預測，大家自有定見。
但是，下面這個想法大家一定是同樣的結論：
「如果你有時光機、如果你有1000萬可以運用的話，你會在2003還是2013年買房子？」
我們常講，房地產投資的最大考量第一是LOCATION，第二是LOCATION，第三還是LOCAITON。
但大家沒想過的是，其實最重要的應該是TIMING，也就是所謂的時機點。
舉例來說，我如果在2003年時跟你說，2013年房價會上漲三倍，趕快買。
九成的人都會認為我是瘋子；然後一成的人相信了我、賺到了錢，剩下九成的就是現在一直喊房價太高的人。
但如果你有時光機、能夠回到2003年買房子，九成九九的人一定會毫不猶豫的買下去。 除了預期房價的漲幅之外，租金的報酬率是另一項房地產是否值得投資的指標之一。
大家大概有印象，台灣的住家租金報酬率大概在哪裡嗎？
我想，扣掉隔間套房等奇特的產品來說，2%已經算是OK的報酬率了，在2%以下更是時有所聞。
這篇理周在2015刊載了莊孟翰教授的報導指出：
「台灣的毛租金報酬率是1.57%全球最低。」
雖然莊教授是長期的空軍首領之一，但他好歹也是大學教授，數據的分析上不會做假。
而且，這個數字也和我們實務上所碰到的經驗相仿。
但我想，最重要的是這幾個字：
「仍被評為一顆星的不具投資價值的城市」
好，到此為止，我們把台灣的房地產壞話都說盡了。
接下來要看看，為何我們要推薦一個遠在太平洋另一邊的城市？ 好，我們來看看房價所得比。
房價所得比的定義是當地平均房價除以年均收入的比值。
也就是說，假設一個人不吃不喝時，要花多久可以負擔一間房子。
這邊可以看出來台北市高達15.19、新北市也有12.81。
就算我在新北市生活，也得花上12.81年不吃不喝的生活，才有機會買到一間房子。
但您我都知道，人不可能不吃不喝。
因此，可以想見的是，在台北要買房子有多困難。
這個數據也跟我們一般的認知是一樣的。 這是蘋果常用的標題類型：聳動、語不驚人死不休。 還有，有趣且負面的報導也是常見的類型。
因為網路新聞要看點閱率、電視新聞要看收視率作為績效的標準之一。
溫馨且正面的消息其實不會吸引大家，雖然降講很奇怪。
但你看看政論節目、談話節目的主題是不是都報喜不報憂就知道了。
像是大愛、好消息的正面能量的電台則有多差的收視率。
當然，我不是說用別墅換IPHONE的消息是捏造的。
但是，沒有平衡報導的結果就是，很容易讓大家覺得整個底特律地區的房子都用IPHONE可以輕鬆換到，不是嗎？ 其實底特律在去年底已經宣布脫離破產，但電視媒體應該是沒有特別報導。
脫離破產是甚麼概念？
我想，重獲新生、邁向康莊大道是一個很貼切的說法。
因為該欠的債、該理的稅，都有一個清楚的方向前進。
跟在谷底盤桓相較，渾沌不明的前途對經濟發展來說有更大的傷害。
這個報導您應該更沒聽說過。
怎麼會有人把一座鬼城認為是適於工作、生活和休閒的城市？
我想，這是因為我們把底特律區一小撮真的是鬼城的地方當作是整個底特律的現況。
這就有點像外國人搭飛機到桃園機場後，看到機場屋頂在漏水、廁所在噴尿，
於是馬上回到自已的國家然後宣稱：台灣的房子都無法遮風避雨、廁所管線都會堵塞。
就是這樣以管窺天、井底之蛙的概念。 這段文字就更清楚了。
「最嚇人也最為人所知的報導是這樣敘述的：『從2000年到2010年之間，每22分鐘就有一個人離開底特律。』但這個由戶政事務所統計的數據中，它針對的區域遠遠小於一般認知的大底特律區。此外，絕大多數的『離開』也只不過是搬到近郊而已。這代表甚麼？當地房地產市場已經利空出盡，只要您能善用資源，跟紐約和洛杉磯相較來說，底特律的房價幾可用九牛一毛來形容。」
左下角的圖片是NHL冰球的底特律紅翼，DETROIT RED WINGS
後面我們會再聊聊這座城市對運動的熱愛。 我們來看一下底特律的地理位置。
藍色方方正的那塊就是底特律市DETROIT CITY。
紅色很醜的那塊就是大底特律區METRO DETROIT。
當然，這個圖型是一個相對的概念。
左上角的金額就是目前大底特律區的房價，沒關係，這個數字不用記，後續還會出現。 這張圖呢，就是所謂的底特律市。
看到左上角的房價了嗎?
大約40,000美金，將近是大底特律區的1/3。 好，還記得台北、新北的房價所得比是多少嗎？
15.1、12.8，大家痛得哇哇叫。
您有沒有大概想過，當這個數字到達多少時，您會想要入手房子？10、7、5？
ANYWAY，大家可能對數字的認知都不同，但同樣的結論一定是，愈少愈好。
而根據DEMOGRAPHIA 2015年的全球房價所得比調查中可以看出，大底特律區的房價所得比僅僅2.1，
這份報導的房價中位數是112,000元美金，跟再前一張ZILLOW的數據相仿，家戶年均所得是52,900元。
因此，2.1的房價所得比，怎麼會不想買房子？買房子又會有多大的負擔呢？
這邊岔開一下，為什麼我會把房價所得比列為投資指標之一？
是因為當房子做為投資標的的話，最終的客戶都一定是當地人。
假使，當地人都不願意買房子的話，房子某種程度就失去了投資的意義。
就像台灣一樣，降講的話，您應該更有感觸。
所以，你可以了解到，當某些東南亞國家的海外房產團，年均所得大約是1,000美元，
而所推薦的房價是12~15萬美元左右時，儘管房仲宣稱租金報酬率有6%以上、這一年房價已經上漲20%，房子都租給外商駐外主管…等等，
儘管報酬高，但這樣的風險是有多麼的巨大？
因為當地的房價所得比高達120以上，萬一萬一，哪天政策易幟、外資撤離的話，這些房子到底要賣給誰呢？
但大底特律區不會。
我們的租客是在地人、以後銷售的對象也是當地人。
這麼容易入手的房價，當然不乏轉手的空間。
房價所得比2.1是有多容易入手的概念？
假設一個高考通過公務員的年薪約70萬台幣，房價所得比2.1的意義就是約150萬。
如果您的年薪有70萬、就算是在中永和捷運站附近的一間小套房有150萬，您會不會買？
但很可惜，新北市的房價所得比在12左右，這樣條件的小套房差不多都要1000萬了。
好，接下來我們要看看當地的租金。 這篇2014年初的報導標題是：「底特律市中心的租金飆漲，就連中產階級都被迫遷離」
內文的重點如下：「專家指出，在優質的區域裡，租屋需求是遠大於現有的供給...許多案例中，由於需求大增的關係，租金也較一至兩年前要多200~300美金。」 那以數據來看的話，三房房型的物件在底特律近郊的平均月租金是美金1,072元。
為什麼要以三房房型為例？
因為我們提供的房型就是以三房為主，這也是當地人最愛的主流商品。
當然兩房以下的房型一定會更便宜，但這樣的產品在當地並沒有廣受歡迎。
租也不好租、賣也不好賣，流通性大大降低。
所以我們不會推薦您這樣的產品。 那我們也可以看看，這五、六年的租金走勢。
我們很明顯看得出來，租金走勢十分的平穩。
為什麼這很重要？
因為您會想了解海外的房地產，自住絕對不是首要考量。
因此，不僅僅租金的高低會直接影響到您的收益，而租屋的需求也會間接影響閒置率。
而剛剛提到的東南亞國家，如果有這樣的資料可以參考，您應該會看到的圖形是向右上呈現45度角以上的直線。
當然，我不會去否定這樣的投資產品。
只不過，過高的報酬勢必帶來過高的風險，尤其是在新興國家。
所以，長期平穩發展對投資人來說，儘管獲利不見得能節節飆高，
但至少是穩健的發展，也就是我們公司希望帶給投資人的獲利模式。 當然，對投資者仍然是利多的消息是，至少2014年的租金有小幅的上漲，
3-10%，我想，這是在正常且合理的區間中發展。
就如同是經濟的復甦、人口的移入…等等因素帶來的影響。
如果當地的報酬率走跌中，或許我們就得稍稍考量是否經濟發展有所停滯、居住人口是否有外移的現象。
因為這些對投資者來說，都是較為利空的消息。
這幾份報導代表的是甚麼？
1. 當地的租屋市場健全；目前仍是需求大於供給
2 您不用擔心房子租不出去；只要租金是在我們給您建議的區間內
3. 您的房租收益還有機會看漲；儘管現在已經高達8~12% 接下來，我要把剛剛所有的東西都整合在一起之外，也要聊聊最重要的房價。
為什麼房價最重要？
因為假設當地房價是60萬美金起跳、上看100萬美金之類的，那我想有一半的聽眾可以收收東西回家了。
我們強調的是資產配置的概念，而不是要您把所有的身家都壓在這邊。
對多數人來說，要把1800萬當作是門檻來做投資，不是件容易的事情。
一開始，我在講台灣房地產時提到了TIMING、提到了時光機。
為什麼要講這麼天方夜譚的事？
因為，美國、大底特律區就在重覆台灣2003年的走勢。
2003年台灣發生甚麼事？SARS。
我那年大四，對房市還沒有概念；最大的印象是畢業旅行因此取消XDD
當時儘管很多人都在拋售房地產，但也有很多人大膽進場。
而贏家是誰？我想，這就不必多說了。
而美國發生甚麼事？
2007年發生次貸風暴，全國性的房價都向下調整。
房價的下跌並不會是90%向下的走勢，而是經過一兩年的經濟蕭條、法院拍賣、虧空出售大增後，2010年房價到達了谷底。
有些城市，像是洛杉磯，恢復的比較快，大約在2013年左右就恢復高峰的水準。
但底特律比較慘的是，它在因為破產前的債務不明等因素還跌一跤。
這邊可以看出來的是，大約在2004~2006左右，當地的房價在高峰，約156,000元。
而2013後、也就是宣告破產後，房價反而在上揚中。
就像是我們之前講的，「跟在谷底盤桓相較，渾沌不明的前途對經濟發展來說有更大的傷害。」
或許您可能會問，最好的買點應該是在2011~2013之間啊，現在都已經走揚了，怎麼還會要進場？
我想，要是我們在這段時間推銷這種產品，
就如同一開始說的，「我如果在2003年時跟你說，台灣在2013年房價會上漲三倍，趕快買。」
你一定覺得我是瘋子。
所以投資是這樣子的，不要老是想到買在最低點、賣在最高點，這是神才做得到的事情。
我們只是人、只是一般普通老百姓，只要能夠買在有賺頭的價格、賣在有利潤的價格就好。
好，因為某些網站並不能以METRO DETROIT來做搜尋，所以我以其中一個行政區WESTLAND來舉例。
那為什麼我要以好幾個不同的網站、好幾個不同的方式來舉例。
因為只要多方的數據都能指向相同的結果，那可信度就很高。
如果您拿到的投資資料都是相同的來源，那您要小心其中人為操作的可能性。
這邊可以從成交行情地圖看出來，儘管房價有高有低，但多數還是集中在10~13萬美金之間。 看完了圖表後，我們來看看其他網站的報導。
「大底特律區今年2月的房價中位數和去年2月相較，已上漲了近20%」
同樣的，房價上漲，沒錯，和之前相同。
「和去年的平均房價是105,000元美金相較，今年的平均為125,000元。」
今年大約會看漲到125,000元，同樣相仿。 再來看一篇不同來源的報導。
雖然您會發現，每篇報導的金額都有點差距，但都介於10~13萬美金之間。
由於各家報導所引用的資料不盡相同，且擷取資料的時間也不盡相同，有差異是難免的。
但您可以發現，結論都指向相同的結果：
成交價未來會穩定上揚
租金會持續上漲；且租屋市場仍然熱絡 以房價來說，整體的發展我就用這張投影片做一個小結：
1.和底特律市(Detroit)相較，大底特律區(Detroit Metro)的房價較高；前者就是媒體上大肆宣揚的負面區域，後者就是敝公司推薦給客戶的優質區域。
2.目前的房地產市場是偏向買方市場；也就是說，是建議客戶入場的好時機。
3.最吸引大家的一點來說，平均房價僅僅114,900元。
4.簡單平均租金除以平均房價，1,070*12/114,900=11.17%。
我們提供的物件特色如下：
1. 總價平均在新台幣180萬到300萬之間
2. 占地150坪到180坪左右
3. 當地優質物業代管代租代維護
4. 年租金淨報酬率高達8-12% 進行到這邊，大家應該會有一個很大的疑慮：
「既然房子這麼便宜、房價所得比這麼低、租金又這麼高，為什麼大家要租房子？而不是買房子？」
這邊就要回到美國的法規來解釋一下。
2007開始的金融風暴，全美估計有730萬戶的房子因此落入法拍。
會落入法拍，表示屋主連貸款都繳不出來，因此，我們說，屋主的信用會出現瑕疵。
大家都知道信用出現瑕疵的話，貸款就會出現困難，甚至沒辦法貸款。
但這是一輩子的嗎？
不是。
一般來說，美國有所謂的「七年條款」，也就是說，房子被法拍後的七年，就又是一條好漢了。
所以，有一大群的美國人之所以要租房子，不是因為他不想買、而是不能買。
但這樣的想買的欲望、看到房價這麼低、租金這麼高的欲望，難道會被澆熄嗎?
因此，這篇報導就是講到，「從今年開始的八年，總共有730萬人會進入買方市場」。
我想，「供需原則」大家都了解，先不討論其他外在因素的情形下，
房地產市場一下湧進了這麼大量的買方，房價是會漲還是會跌？
這就留給您自己去做結論了。 接下來，我們會跟大家分享一些關於底特律的小花絮。
在形容城市的規模時，當地人口數常常被拿出來舉例。
那您知道，大底特律區的人口數有多少呢？
從這張統計資料看得出來，當地人口數有429萬，而且仍在小幅成長中。
和全美相較，大底特律區的人口名列前15多。
也許您會想，印度、孟買人口也不少，但不見得就是活力、進步的象徵。
那我們再看看下面這篇報導：
這裡面提到幾個關鍵如下，大底特律區擁有：
1. 全國最多的先進汽車業職缺以及公司設立
2. 全國最多的電機科技相關學位人數
3. 中西部最密集的科技導向就業市場
4. 全國最多的建築以及電機就業人口
5. 中西部發出第二多的新型專利
6. 全國第三的科技業佔總就業人口比
7. 全國第三的科學、科技、電機及數學相關學位人數
8. 中西部第三多的科技導向產業
我們一般提到「美國-高科技」會對應到的關鍵字往往是「矽谷」。
但人們的印象往往跟事實不見得是相符的。 看了科技產業後，我們再來看看當地的旅遊情報。
沒錯，您沒看錯，15.9 million 就是1590萬人。
每年大底特律區的旅遊規模達1590萬人，像是底特律美術館（Detroit Institute of Arts）、亨利·福特博物館（The Henry Ford Museum）都是熙來攘往、遊客如織的景點。 這一個訊息比較現實，也許您不太喜歡。
但我們都知道、至少打從心底了解，有錢人-尤其是億萬富翁-不會聚集在斷垣頹圮的不毛之地。
這是2015年由富比世公布的全美前400名富人榜，
其中我們以居住地來做搜尋的話會發現，有多達9人住在密西根州-底特律所在的州。
也許您會問，有錢人多跟居住環境有甚麼關係？
當然有，因為不僅僅已經幫您篩選了優質的居住環境外，
他們也很有可能加碼投資當地的各項建設，讓外在條件大步向前邁進。
或許您認為有錢人都是一毛不拔，但至少，他們會動用政商關係讓環境更加改善XD
奧克蘭郡也是大底特律的行政區之一。
當然，或許因各項環境因素的關係，讓她從收入前五高的城市一路滑落。
但別忘記了，她現在仍然是全美第12名。 最後我們來看看職業運動。
美國職業運動是完全的主客場制，也就是說，票房的收入都是由主場球隊收取。
因此，當地經濟條件是否能支撐球隊的運作至關重要；假如大環境不佳，球隊搬家也時有所聞。
像是溫哥華灰熊==>曼菲斯灰熊，或是蒙特婁博覽會==>華盛頓國民。
全美只有30支職棒隊、30支職籃隊，但只有15座城市同時擁有職棒跟職籃隊。
更有甚者，全美四大職業運動-MLB、NBA、NFL、NHL-底特律統統都有！
由左上順時鐘看至左下：底特律活塞、底特律雄獅、底特律老虎、底特律紅翼。
台灣最不熟的運動應該就是冰上曲棍球，但這也是底特律最熱門的運動之一。
而紅翼隊也不負眾望的拿下了全聯盟最多的11座冠軍。
您在網路上打「Hockeytown」就會跑出來底特律。
大底特律就是這樣的一個活力滿滿的城市，絕對值得您來了解、也絕對值得您來投資！尤其是現在。
