3. Wat komt er aan de orde?
• De Tijdelijke Huurder
• De Medehuurder
• De Klussende Huurder
• De Tekortschietende Huurder
• De Klagende Huurder
• Varia
4. De Tijdelijke Huurder
• Verhuur bepaalde tijd:
– Kan wel, máár huurbescherming woonruimte & detailhandelruimte.
– Uitzonderingen huurbescherming woonruimte:
– Leegstandwet
» Rb Amsterdam 11 mei 2009
» Rb Haarlem 18 januari 2011
» Let wel op met de huur!: Hof Amsterdam 23 februari 2010
– Gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW);
– Campuscontracten (art 7:274 lid 4 BW):
» Niet vanzelfsprekend: Rb Amsterdam 29 april 2011
» Wel af te dwingen volgens Rb Den Haag (redelijk aanbod)
– Hospitaverhuur
5. Tijdelijke huurder (2)
– Diplomatenclausule:
» Hof Amsterdam 9 maart 2010
– Huurovereenkomst van korte duur (art. 7:232
lid 2 BW)
» Rb Den Haag 15 februari 2011
6. De Medehuurder
• Wettelijke regeling: art. 7:266-268 BW
• Echtgenoten (266);
• Andere samenwoners (na erkenning
verhuurder/rechter (267);
• Bepalend:
– duurzame gemeenschappelijke huishouding (2 jaar);
» HR 18 maart 2011
– Hoofdverblijf;
• Medebewoners na overlijden (268)
• Rechter beoordeelt buiten bovenstaande ook of het
geen ‘opzetje’ is en of er voldoende financiële
waarborgen zijn.
•
7. De Medehuurder (2)
Gevolgen medehuurderschap:
• Medehuurder van rechtswege huurder
– Tenzij…
» Vz. Rb Rotterdam 19 november 2010
» Hof Amsterdam 26 januari 2010
• hoofdelijke (mede)aansprakelijkheid
– Nuancering: Rb Zwolle 8 december 2010
8. De Klussende Huurder
– Wet: art. 7:215, 216 en 224 BW;
– Uitgangspunten 215:
• Kleine veranderingen mogen (215 lid 1)
– Rb Amsterdam 13 augustus 2010;
• Alle andere veranderingen: toestemming verhuurder vereist;
• Dwingend recht
– Huurder mag e.e.a. ongedaan maken bij einde huur (216 jo
224), hoeft niet (behoudens voorwaarden door
verhuurder/rechter), met eventueel vergoeding uit
ongerechtvaardigde verrijking
• Let op het PVO!
• Vergoeding uit te sluiten voor niet-woonruimte
9. De Klussende Huurder (2)
Toestemming:
• Voor woonruimte:
– binnen 8 weken;
– wijziging schaadt de verhuurbaarheid van de
woning niet (215 leden 2 en 3):
• Voor overige ruimten:
– Noodzakelijk voor doelmatig gebruik;
– verhoging huurgenot; en
– geen zwaarwichtige bezwaren van verhuurder
10. De Klussende Huurder (3)
• Rechterlijke machtiging:
• Rb toetst aan bovenstaande of
toestemming moest worden gegeven en
stelt eventueel voorwaarden;
– Vz Rb Maastricht 9 oktober 2010
– Vz Rb Roermond 10 februari 2011
• Kan niet achteraf!
– Rb Middelburg 19 april 2011
11. Tekortschietende huurder
• Wanbetaling:
» Rb Leeuwarden 29 juni 2011
» Hof Den Bosch 16 augustus 2011
» Hof Den Bosch 1 november 2011 (2x)
• Overlast
» Rb Maastricht 28 februari 2011
» Hof Den Bosch 1 november 2011
» Rb Almelo 15 juni 2011
» Hof Amsterdam 17 mei 2011
» Rb Utrecht 28 september 2011
12. Tekortschietende Huurder (2)
• Hennep:
• Rb Arnhem 22 december 2010
• Hof Leeuwarden 1 november 2011
• HR 29 april 2011 & Hof den Bosch 20
oktober 2009
• Hof Amsterdam 30 augustus 2011
• Hof Den Haag 25 oktober 2011
13. De Klagende Huurder
– Definitie Gebrek: 7:204 lid 2 BW
– Krijgt huurder het huurgenot dat hij mocht verwachten?
– Omschrijving gehuurde relevant:
– Hof Amsterdam 24 februari 2009
– Overlast derden:
– Rb Breda 3 oktober 2010
– Aanwezigheid asbest (?):
– HR 3 september 2010
14. De Klagende Huurder
– Windhinder:
» Hof Den Haag 30 augustus 2011
– Concurrentie:
» Rb Dordrecht 14 juli 2011
– Werkzaamheden door verhuurder:
» Hof Den Haag 28 september 2010
– Opschorten huur niet onbeperkt:
» HR 10 juni 2011l
15. Varia
• Wetsvoorstel wijziging renovatieregeling
• Woningwaarderingstelsel wijzigt door
energielabel
• Woningwaarderingstelsel: hogere huur in
bepaalde regio’s mogelijk (maar niet in
Zeeland)
16. Varia (2)
• Dringend eigen gebruik/ belangenafweging:
wachttijd:
» HR 24 september 2010, LJN BM9758
» Hof Den Bosch 1 november 2011, LJN BK 3194
• Servicekosten:
» Rb Middelburg 28 maart 2011
» Rb Middelburg 12 januari 2009
• Poolse kwestie/renovatie:
» Hof Amsterdam 1-11-2011
» Rb Alkmaar 22 september 2010
17. Vragen….?
www.huurrechtadvocaat.blogspot.com
Kan ook bij de borrel……
Pieter van Namen
Advocaat Huur en Vastgoed
Adriaanse Van der Weel advocaten
Kousteensedijk 3 (4331 JE) Middelburg
Beursplein 37 (3011 AA) Rotterdam
0118 - 65 60 22 / 010 - 417 74 44 / 06 - 549 249 74
phavannamen@avdw.nl
