健全住宅市場分析與建議

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健全住宅市場
分析與建議
永勝資產科技集團
《運用科技 -- 管理資產》
徐銘達執行長

徐銘達簡介：
現任：永勝資產科技集團 -- 創辦人兼執行長
　　　逢甲大學自動控制系‧系友會會長
學歷： 1985~1989 逢甲大學自動控制系學士
　 2002~2003 中國生產力中心 19 屆企管顧問師
班
　 2008~2011 上海復旦大學 EMBA 碩士
證照：不動產經紀人‧國家考試及格
其他： 2011 逢甲大學自動控制系傑出系友
　　　 2013 今週刊 -- 譽為包租天王
2013 今週刊 -- 理財商學院第一名講師

徐銘達參與政府的研究案或法案：
2011
．臺北市：研究成立「臺北物業管理 ( 股 ) 公司 ( 暫訂 ) 」會議
．臺北市：租屋補貼制度設計案 - 公營住宅租賃制度設計
．臺北市：青年出租住宅公私合作策略規劃案
．新北市：捷運站周邊社會住宅示範計劃
．新北市：社會住宅自治條例及社會住宅維護及管理綱要計劃
． NGO ：社會住宅國際研討會工作坊 (2011~2013)
．營建署：有關如何建全台灣租屋市場與促進空屋活化再利用
2012
．營建署：研訂「民間成立租屋服務平台輔導及獎勵辦法」
．地政司：『不動產租賃知識庫之規劃與建置』專業服務案
2013
．臺北市：公營住宅維管制度規劃案
．臺北市：閒置房產出租的政策研議

永勝資產管理：承接政府委託案
2010 宅‧幸福計劃
　　台中市政府、向晴兒福基金會
2014 營建署租屋服務平台：代租
　　台北、新北、台中成果全國第一名
2015 營建署租屋服務平台：代租代管
　　台北市、新北市、台中市
2014~16 台北市都發局：代租代管案
2016~ 社會住宅：包租代管？

招貼於：
台北捷運
車廂
公益廣告
2014~16
永勝企業
形象大增

今周刊理財商學院
系列講座 19 ：
2013.05
系列講座 28 ：
2013.10
擷取部分講議

壹、正確觀念：贏在起跑點
一、沒有專家，只有贏家
二、唯一不變的就是『變』
三、買房只有一個目的就是『獲利』
四、應該租房子，還是買房子？
五、漲價時大家追，跌價時沒人要？

沒有專家，只有贏家：
空頭大師預測準不準？
多頭大師預測準不準？
建商代銷預測準不準？
房價未來走勢、哪裡會漲？

唯一不變的就是『變』：
歷史可不可以參考或借鏡？
用公式算出來的，為什麼還是不準？
買屋對象變了：一般人 vs 有錢人
買屋目的變了：買屋自住 vs 買屋投資
投報標準變了：租金投報 vs 房價投報
唯一不變的就是變

你為什麼『想買不想租』？
＊怕租不到房子：？？？
　不用怕，除非特殊產品、規格
營建署統計空屋 100 萬戶上下
＊不穩定要常搬家：？？
　房東喜歡租長期的房客，交給搬家公司
　幾年才辛苦幾天，運動又可順便整理房屋
　往好處想，挑鄰居這件事買屋成本高於租屋
＊不能裝潢：？
　往好處想不花裝潢費也可換裝潢 ( 換租屋 )
　租屋要避免裝潢，裝潢 60 萬 /5 年 =1 萬 / 月
很多人買房子是因為非經濟因素

你為什麼『想買不想租』？
＊為了結婚、小孩學區： ok 　屬家庭因素
　丈母娘是大陸房地產『鋼需』的主因
　 12 年國教明星學校設籍贏在起跑點
＊強迫儲蓄： ok 　屬經濟因素
　如果無其他投資管道，又缺乏自制力
＊房貸比租金低： ok 屬經濟因素
低房價、高租金故投報率高，現在有一點難找
＊想保值： ok 　屬經濟因素
　實現背景為通貨膨脹，貨幣貶值？
＊想賺錢： ok 　屬經濟因素
　實現背景為房價繼續上漲，這一波多頭走了 10 年？

你為什麼『想租不想買』？
＊工作地點不固定：？？？
　可以於公司附近租房子住，但還是可以投資房地產
＊不想有壓力：？？
　如能力 ok ，則可以當成強迫儲蓄
＊付租金比付房貸輕鬆：？
　這不是問題，關鍵在於房價是否會上漲
＊認為房價會下跌： ok
　自己對判斷負責
＊有更高報酬的投資管道： ok
　但要注意風險
＊因為買不起： ok
　這是目前主要的問題

買房只有一個目的就是『獲利』：
有人說：買房分為投資型與自住型二種
這是要命的錯誤
　要自住，不用考慮『未來房價』
　買房子考慮什麼？上班地點、生活圈、親友、…
　什麼都考慮了，就是沒考慮『投資效益』
買房只有一種就是投資型，目的就是『獲利』
喜歡想要住的房子，去租就好了
案例一：買對房屋勝過選對工作
案例二：危險學區

應該租房子，還是買房子？
這不是二選一，而是並存的
應該租適合住 ( 你喜歡住的 ) 的房子
應該買有增值潛力的房子
一、如果你適合、喜歡住的房子，同時具增值潛力
　　那你可以買下，自住兼賺房價增值
二、如果你適合、喜歡住的房子，不具增值潛力
　　那你只要承租即可，
　　把錢投資在具增值潛力的房子上
可能自己住的房子是租的，自己買的房子租給別人

漲價時大家追，跌價時沒人要？
＊一般人追漲不追跌的慣性思維：
　漲那麼高為何要進場，因為不買以後更買不起
　　備註：心理已認定房價會繼續漲
　已經跌了為何不進場，因為認為還會再跌
　　備註：心理已認定房價會繼續漲
＊未到最高點都可以買進，未到最低點都可以賣出
　但很難抓得那麼精準
　房價參考標準：
　租金投報 1%~6% 、
　定存利率 1% 、貸款利率 2~3%

貳、宏觀角度：觀察長期房價趨勢
一、房價大週期：看長期趨勢
二、房地產有價格僵固性：易漲難跌
三、近十年高房價形成背景因素
四、未來影響房價的變數

房價大週期：看長期趨勢
房價： 0.89→2.49 萬 /
坪
漲幅： 1.8 倍
房價： 4.62→7.61 萬 /
坪
漲幅： 0.64 倍
房價： 9.27→33.73 萬 /
坪漲幅： 2.64 倍
房價： 39.1→80 萬 / 坪
漲幅： 0.79 倍
1974 1981 1989 2003 2008 2013

房地產有價格僵固性：易漲難跌：
價格僵固性：簡單講就是『易漲難跌』
小跌：跌價時售屋意願低，等待價格回升
　　　市場流通少，大盤不會快速殺低
大跌：房價跌破房貸額度時，斷頭、崩盤
整體機會不大，部分炒過頭的有可能
政府、銀行記起教訓，房貸政策把關

近十年高房價形成背景因素：
＊低持有成本：
　低率利：貸款率利低 2~3% 、民國 80 年左右
12%
　低稅賦：房屋稅、地價稅非以市價計算
＊台商回流：資金、工廠、
＊寬鬆資金：遺贈稅降為 10% 境外資金回流
　 2008 金融海嘯，世界各國持續寬鬆貨幣政策

未來影響房價的變數：
房價處相對高檔：多頭走了 10 年
(2008 年金融海嘯Ｖ字小跌反彈 )
需求減少：經建會台灣人口 2023 年開始負成長
稅賦增加：實際登錄後產生『實質』的實價課稅
　　　因公告現值參考實價登錄之市場行情
利率走高：美國 QE 退場
變數：台灣經濟、二岸經貿、台商、港資、陸資
房屋自有率接近 90%
M 型社會：有錢人有能力持有房屋

台灣居住政策
問題探討
徐銘達執行長

各國房屋自有率： 2008 年內政部統計
67.870.0
44.0
55.0 54.0
61.2
54.0
90.1 87.4
0.0
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
％
美國英國德國法國荷蘭日本南韓新加坡台灣國別

薪資倒退台灣買房負擔全球第一：
蘋果日報 2014 年 04 月 17 日
房價物資一直漲、只剩薪水沒漲
使台北市民眾買房難度成為全球第一！
營建署公布 2013 年 Q4 房價所得比
台北市 15.01 倍 ( 全球第一 )
新北市 12.67 倍 ( 全球第三 )
美國顧問業者 Demographia 公布的全球
房價所得比：香港 14.9 倍

高房價 + 高自有率：
＊傳統觀念買房：有土司有財
＊非經濟因素買房：討厭搬家、結婚、學區、
＊媒體引導買房：
選擇性報導，廣告主 ( 建商 ) 影響大
＊經濟效益買房：保值、增值 ( 長期漲多跌少 )
＊政策鼓勵買房：
　扣抵綜合所得稅：租屋 12 萬、貸款利息 30 萬
　過去政府興建的住宅以賣居多

資料來源： 2010 社會住宅推動聯盟
台灣0.08%
日本 6%
美國 6.2%
韓國 6.3%
歐盟 14%
英國 20%
荷蘭 34%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
社會住宅在先進國家已有百年歷史，目前各國社會住宅比例

居住福利政策隨時代變遷的演變：
這幾十年來民眾的『殼夢』經歷過三個階段
1. 買不起：民國 70 幾年房價高漲 vs 近十年
→ 出現的每坪 6 萬的國宅
2. 租不起：實質所得倒退十幾年
→ 租金補貼
3. 租不到：因弱勢而不易租到房屋
→ 營建署租屋服務平台 ( 住宅法 )
→ 只租不售的社會住宅

社會住宅政策
問題探討與建議
徐銘達執行長

第３條：本法用詞，定義如下
一、住宅：
指供居住使用，並具備門牌
　　之合法建築物。
二、社會住宅：
指由政府興辦或獎勵民間興辦，
專供出租之用，
並應提供至少百分之十以上比例
出租予具特殊情形或身分者之住宅。

第 4 條本法所定具特殊情形或身分
指下列規定之一者：
一、低收入戶。
二、特殊境遇家庭。
三、育有未成年子女三人以上。
四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，
未滿二十五歲。
五、六十五歲以上之老人。
六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
七、身心障礙者。
八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者
九、原住民。十、災民。十一、遊民。
十二、其他經中央主管機關認定者。

第三章：社會住宅
第２２條：直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關視社會住宅
之
需求情形，於必要時得依下列方式取得社會住宅：
一、新建。
二、利用公共建物增建、修建、修繕、改建。
三、接受捐贈。
四、租購民間房屋。
第２３條：前條以新建興辦社會住宅之方式如下：
　一、直接興建。
二、合建分屋。
三、設定地上權予民間合作興建。
四、其他經主管機關認定者。

比較表：新建、包租、租金補貼
新建包租代管租金補貼
每戶需
要金額
280 萬 ( 台
中 )
不計土地
每年 7~8 萬每年 5 萬
優更貼心的設計降低空閒住宅
戶數地點彈性大
成本低
增加租賃所的稅
簡單快速
成本低
增加租賃所得稅
缺財務壓力大
民間意願低
標籤化
社區管理
非土地法 22 條
社會住宅取得方
式之一

社會住宅採包租代管方案優點說明
＊包租案符合住宅法第 22 條取得社會住宅：
四、租購民間房屋。
＊可視需求來彈性決定包租戶數
＊兌現政見最快及最低財務需求的方案
＊降低因興建產生的龐大財務支出
＊免除興建整棟社會住宅而產生的管理責任
＊避免興建整棟社會住宅而產生的標籤化
＊避免因標籤化而產生區域居民反彈
＊相較與營建署你租我管方案
　市府擁有使用權，可自行決定租金及房客

政策建言：運用空屋解決社會住宅
＊失衡的房屋供需：高房價 + 高空屋
　需求：社會住宅約需要 33 萬戶
　： 6 類經濟或社會弱勢家庭居住需求
供給：營建署統計空屋約 100 萬戶
＊建議以租稅政策工具：
　引導百萬空屋進入租屋市場
　解決社會住宅不足的問題
　政府把蓋社會住宅的經費，投入發展產業

政策建言：房地產 vs 新興產業
創造就業人口、 GDP 、外匯比較：
一、價值３億的豪宅：
　　完工後一位瑪麗亞 + 保全人員
二、資本額３億以上的上市櫃公司：
　　員工 100 人以上＋年營業額＋外銷創匯
政府應該強力發展新興產業而不是房地產

解決高房價
政策建議
徐銘達執行長

高房價不是好事：
一、降低流動性：因買房而不願被公司調動
二、年輕人買不起房，沒有未來、沒有希望
　　所以未來分成二個階級
　　上階級：長輩有留下不動產的
　　下階級：長輩沒有留下不動產的
三、勉強買得起房的
　　沒有時間 ( 忙著賺錢 ) 、沒有休閒與朋友 ( 因為要花錢 )
四、資金流向不動產而非產業，不利競爭力
五、讓房屋回到原始功能：居住非投資

稅是問題的根源：
住宅房東一般是不報稅的
＊房東加入租屋平台反而要繳稅→意願不高
＊房客租金補貼 →房東要報稅不願續約
＊房客申報租金扣抵所得稅→房東不願續約
＊實價登錄→繳稅→選擇自租→重傷租屋業
＊不報稅→提高租金投報→提高房價
花敬群老師估計出租房屋租金 1 年 1 千億元規模
如租賃所得稅以５％計，１年可增加５０億稅收

運用租稅工具解決高房價及社會住宅
＊政府住宅福利專案：
　社會住宅、公益出租人、租金補貼、、等
＊提高第二戶以上的持有稅：房屋稅、地價稅
　持有戶數越多→稅率越高
＊租賃所得稅：分離課稅、輕稅重罰
　自首既往不咎，全面普查及獎勵房客檢舉，查獲重罰
＊加入政府專案免租賃所的稅
一般是不報租賃所得稅，加入政府專案反而要報稅
＊加入政府專案地價稅比照自用住宅 ( 房屋稅已比照自用 )

稅與空屋率、租金、房價的關連：
稅：持有稅 ( 房屋稅 + 地價稅 ) ＋租賃所得稅
繳租賃所得稅＋第二戶以上提高持有稅
→ 增加持有成本、降低租金投報
因房價上漲無力且持有成本增加，繼續『空屋』的機會不大
選擇一：出售
1. 賣屋 ( 供給 ) 增加→房價下跌
2. 投資客意願降低→買方 ( 需求 ) 減少→房價下跌
選擇二：出租 ( 空屋率降低→減少空閒住宅 )
租屋 ( 供給 ) 增加→租金下跌→政府租金補貼可減少

健全住宅市場分析與建議

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