1. MARCO KROGH
NOTAIO
I nuovi obblighi imposti dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006
(conv. in l. 248/2006) e sue modifiche con l. 296/2006
e la figura del procacciatore d’affari
...oooOOOOooo...
Si prospetta il caso in cui due soggetti, Tizio e Caio, hanno concluso una
compravendita, avente ad oggetto un terreno, asserendo di essersi avvalsi dell’opera del
mediatore Sempronio che, al contrario, sostiene di essere mero procacciatore d’affari che
ha effettuato una semplice “segnalazione” e non una mediazione tipica.
Tizio dichiara di non aver pagato alcuna provvigione, ma di aver ricevuto fattura
da Sempronio con la generica causale “compravendita di terreno”. Caio, a sua volta,
dichiara di non aver né pagato, né ricevuto alcuna fattura e di non aver nemmeno
concordato l’importo della provvigione, pur essendo disposto a pagare, previa
presentazione della fattura.
Sempronio, precisano i contraenti, non è iscritto nel ruolo dei mediatori di cui alla
legge 3 febbraio 1989 n. 39.
Il presunto mediatore, a sua volta, messo a conoscenza della dichiarazione che
Tizio e Caio intendono rendere ai sensi del comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006
(conv. in l. 248/2006, modificato con l. 296/2006), dichiara di non aver svolto attività di
mediazione, ma di procacciatore di affari e, nell’intento di rafforzare questa sua
dichiarazione, annulla la fattura già emessa e, in sua sostituzione, ne emette una nuova
con la causale “segnalazione per vendita terreno”.
I contraenti intendono, quindi, rendere al notaio rogante la seguente
dichiarazione, ai sensi del disposto del citato comma 22 dell’art. 35:
“- la sola parte acquirente dichiara che per la stipulazione del presente contratto si è avvalsa
dell’attività del signor Sempronio, nato a ... il ..., iscritto nel registro delle Imprese di ..., con il c.f...., n.
REA...., P. IVA..., che ha emesso fattura n...., del ..., per “compravendita di terreno”,
successivamente rettificata, a causa di errore materiale come dichiarato dal medesimo Sempronio, con la
diversa causale “segnalazione per vendita terreno”, mantenendo la stessa data e lo stesso numero,
dell’importo di euro.... al netto di IVA, fattura che non è stata ancora saldata;
- la sola parte venditrice dichiara che la presente vendita è stata conclusa con l’intervento del
signor Sempronio, ma di non aver versato a tutt’oggi alcuna somma a titolo di mediazione, in quanto la
medesima verrà versata in via forfettaria al momento dell’emissione della fattura.”
Si chiedono pertanto i seguenti chiarimenti:

2. MARCO KROGH
NOTAIO
1. se il procacciatore d’affari è obbligato o meno ad iscriversi nel ruolo degli
agenti di affari in mediazione;
2. se nella nozione di mediatore di cui al d.l. 223 del 2006 sono ricomprese anche
ipotesi di mediazione atipica;
3. se la dichiarazione, sopra indicata, che le parti intendono rendere è legittima;
4. quali siano i modi ed i tempi per adempiere all’obbligo di segnalazione cui è
tenuto il notaio ai sensi del citato comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006;
5. quali siano le eventuali sanzioni a carico del notaio se la P.A. ritenga che la
segnalazione effettuata non sia fondata.
In via preliminare, va innanzitutto chiarito che la figura del procacciatore d’affari,
il cui nomen juris è di derivazione giurisprudenziale, emerge, per esclusione, dalla
definizione di mediatore contenuta nell’art. 1754 c.c.
Invero, è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione
di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di
dipendenza o di rappresentanza.
All’assenza dei legami, nei limiti sopra indicati, è sinteticamente ricondotto il
dovere di imparzialità cui è tenuto il mediatore stesso nei confronti dei soggetti mediati.
Imparzialità che, tuttavia, giova ricordare, assume il significato non di terzietà o di
equidistanza del mediatore rispetto agli interessi delle parti, ma di una sua estraneità
rispetto all’affare e, quindi, di assenza dei suddetti legami di collaborazione, dipendenza
o rappresentanza con i soggetti mediati.
In presenza di un legame del tipo sopra enunciato, il rapporto non sarà più
riducibile alla mediazione tipica regolata dagli artt. 1754 e segg. del c.c., ma alle diverse
figure del procacciatore d’affari, del mandatario ovvero in altre tipologie di contratto
d’opera.
Più precisamente, per gli aspetti che riguardano la fattispecie prospettata, va
osservato che la mediazione tipica ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si
distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella
del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione
dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed
organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso (così cass. civ., sez. II, 6
aprile 2000, n. 4327).
I due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di
intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è
sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi
abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro
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3. MARCO KROGH
NOTAIO
intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da
costoro promosso (così cass. civ., sez. II, 6 aprile 2000, n. 4327).
Il procacciatore d’affari, raccoglie le ordinazioni dei clienti, trasmettendole
all’impresa da cui ha ricevuto l’incarico di procacciare tali commissioni, senza vincolo di
stabilità, a differenza dell’agente che è investito di un incarico stabile ex art. 1742 c.c.
(così cass. 9 dicembre 2003, n. 18736, in Giust. Civ. 2004, I, p. 1264)
Definito in questi termini il procacciatore d’affari, gli interrogativi riguardano la
sussistenza o meno dell’obbligo di iscrizione nel ruolo previsto dalla legge 3 febbraio
1989 n. 39 e, in caso di risposta positiva a questa prima domanda, gli effetti derivanti
dalla mancata iscrizione in relazione agli obblighi derivanti dal comma 22 dell’art. 35 del
d.l. 223 del 2006 (conv. in l. 248 del 2006) così come modificati dalla legge 296 del 2006
(cd. legge finanziaria 2007).
La migliore dottrina (A. Luminoso, La Mediazione,in Trattato di Diritto Civile e
Commerciale, già diretto da A. Cicu, F. Messineo, L. Mengoni, continuato da P.
Schlesinger, Milano, dott. A. Giuffrè Editore, 2006, pag. 162 e pag. 207 nota 27), ritiene
che il procacciatore d’affari, come altre figure di mediazione atipica (sempreché non ci si
trovi in presenza di un contratto d’opera o di altro tipo negoziale nominato), se svolge
attività diretta nei confronti delle parti intermediate, sia soggetto alle norme previste dalla
legge 3 febbraio 1989 n. 39 perché, ritenendo il contrario, si vanificherebbero gli
obiettivi del Legislatore di stroncare l’abusivismo nell’attività di mediazione e le pratiche
elusive degli obblighi legali a carico degli intermediati.
A ciò può aggiungersi che il tenore letterale dell’art. 3, comma IV della citata legge
39 del 1989, laddove dispone che: L'iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene
esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività
per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende, sembra esentare dall’iscrizione le sole
ipotesi di intermediazione gratuita (rispetto a tutte le parti dell’affare) svolta
occasionalmente (la cd. mediazione di cortesia).
Peraltro, sotto altro aspetto, va osservato che se l’attività svolta dal procacciatore
d’affari è caratterizzata dall’esistenza di un legame di collaborazione con una sola delle
parti (quella che ha conferito l’incarico), la stessa attività avrà le caratteristiche proprie
del rapporto di mediazione nei confronti dell’altra parte (cd. mediazione unilaterale), e
ciò confermerebbe l’obbligo di iscrizione nel detto ruolo.
Dunque, il procacciatore d’affari essendo tenuto, nei casi esaminati, all’iscrizione
nel relativo ruolo, maturerà il diritto alla provvigione solo ove sia effettivamente iscritto
e per i soli servizi resi dopo l’iscrizione stessa. L’attività svolta in difetto d’iscrizione
dovrà pertanto qualificarsi abusiva.
Non può, per completezza d’argomento, non segnalarsi che maggiori dubbi
sussistono in ordine all’esistenza, a carico di chi svolge attività occasionale di mediazione
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4. MARCO KROGH
NOTAIO
(anche atipica), dei nuovi obblighi di registrazione delle “scritture private non autenticate di
natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari".
Invero, il riferimento dell’art. 10, comma 1, lett.d-bis) (introdotto dal comma 46
dell’art. unico della legge 296 del 2006) agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione
degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sembra
escludere dal novero dei soggetti obbligati, i procacciatori di affari che svolgono
l’attività, per definizione, in modo occasionale e che proprio per tale loro sono, dalla
giurisprudenza, distinti dagli agenti immobiliari.
La figura del procacciatore sin qui esaminata si distingue, peraltro, da quella del
segnalatore d’affari, il quale si limita ad indicare ad altra impresa o ad un mediatore
professionista la possibilità di concludere un affare, non partecipando, tuttavia ad alcuna
trattativa diretta nei confronti dei soggetti mediati.
E’ ragionevole ritenere che solo questo tipo di procacciatori d’affari “segnalatore”
per conto di altra impresa, svolgendo la sua attività, in via occasionale e senza entrare in
rapporto con i soggetti mediati, non avrà obbligo d’iscrizione nel relativo ruolo di cui alla
legge 39/89.
Risposta positiva sembra possa darsi anche al terzo interrogativo che ci si era
posti, relativo alla legittimità della dichiarazione che i contraenti intendono rendere, nel
presupposto che il citato comma 22 dell’art. 35 non pretende dai dichiaranti né formule
solenni né di dare una definizione giuridica dell’attività svolta da un soggetto terzo per la
conclusione dell’affare.
Se in alcune fattispecie sarà di tutta evidenza l’inclusione o l’esclusione dell’opera
svolta dal terzo nell’attività tipica di mediazione, ci saranno altre ipotesi in cui
sussisteranno legittimi dubbi sull’esatto inquadramento giuridico del rapporto
instauratosi tra il soggetto terzo ed i contraenti e sarà, quindi, del tutto legittimo fornire,
da parte dei contraenti, tutti gli elementi in loro possesso per consentire una valutazione
della fattispecie da parte dell’Autorità competente.
Riguardo all'obbligo di segnalazione a carico del notaio, la materia è oggi regolata
dal provvedimento del 14 marzo 2007 (in G.U. del 16 marzo 2007 n.63) il quale all'art. 2
ha espressamente disposto che “ la segnalazione di cui all'art. 35, comma 22.1, del
decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto
2006, n. 248, è assolta da parte del notaio mediante l'uso delle procedure telematiche di
cui al provvedimento 6 dicembre 2006”, in conseguenza può coerentemente osservarsi
che, i dati contenuti nel Modello Unico Informatico da inviare all’Agenzia delle Entrate
secondo il D.T.D. (Document Type Definition) allegato al medesimo provvedimento
per provvedere alla registrazione fiscale dell'atto in cui sono rese dichiarazioni relative ai
mediatori , assolvono all'obbligo di segnalazione, se conformi allo standard predefinito.
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5. MARCO KROGH
NOTAIO
Per ottemperare al dettato di legge relativo alla predetta segnalazione sarà pertanto
necessario e sufficiente indicare le informazioni previste dal tracciato ministeriale (cfr.
sulle varie questioni anche M. Krogh, relazione tenuta in data 22 settembre 2006 e
raccolta tra gli Atti del Convegno “Novità e problemi nell’imposizione tributaria relativa
agli immobili”, pubblicati nei Quaderni della Fondazione del Notariato, ed. Il Sole 24
Ore, n.4/2006, sotto il titolo; “Profili giuridici delle dichiarazioni sostitutive di atto notorio
prescritte dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006 (convertito, con modifiche, in legge 4 agosto
2006 n. 248). Riflessi sugli obblighi imposti dalla legislazione antiriciclaggio”).
Nessuna sanzione è prevista a carico del notaio qualora dalla segnalazione
effettuata non emergano casi di mediazione abusiva, non potendosi imputare al notaio
alcun onere di definizione giuridica della fattispecie in presenza di elementi di
qualificazione incerti e controversi dichiarati dalle parti contraenti.
Marzo 2008
Notaio Marco Krogh
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6. MARCO KROGH
NOTAIO
Per ottemperare al dettato di legge relativo alla predetta segnalazione sarà pertanto
necessario e sufficiente indicare le informazioni previste dal tracciato ministeriale (cfr.
sulle varie questioni anche M. Krogh, relazione tenuta in data 22 settembre 2006 e
raccolta tra gli Atti del Convegno “Novità e problemi nell’imposizione tributaria relativa
agli immobili”, pubblicati nei Quaderni della Fondazione del Notariato, ed. Il Sole 24
Ore, n.4/2006, sotto il titolo; “Profili giuridici delle dichiarazioni sostitutive di atto notorio
prescritte dal comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223 del 2006 (convertito, con modifiche, in legge 4 agosto
2006 n. 248). Riflessi sugli obblighi imposti dalla legislazione antiriciclaggio”).
Nessuna sanzione è prevista a carico del notaio qualora dalla segnalazione
effettuata non emergano casi di mediazione abusiva, non potendosi imputare al notaio
alcun onere di definizione giuridica della fattispecie in presenza di elementi di
qualificazione incerti e controversi dichiarati dalle parti contraenti.
Marzo 2008
Notaio Marco Krogh
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