8. 8
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
Mate van fiscale begunstiging hypotheeklening
(OESO-indicator, 2009)
Bron: OESO
Sterke vraag, geen overdreven aanbod
Drijft de ‘woonbonus’ de vraag (en dus de prijzen) op ?
Nederland
België
10
20
30
40
50
60
70
0,00 0,50 1,00 1,50
Eigenwoningbezitmethypotheeklening
(in%vandegezinnen)
Fiscale begunstiging hypotheeklening
(OESO-indicator)
Bron: OESO, Eurostat
9. 9
1000
1020
1040
1060
1080
1100
1120
1140
3500
3700
3900
4100
4300
4500
4700
4900
5100
5300 Aantal woongelegenheden per 1000
gezinnen (rechtse as)
Aantal woongelegenheden (in '000,
linkse as)
Aantal gezinnen (in '000, linkse as)
Woningaanbod versus gezinsvorming in België
Bron: FOD Economie, FOD Financiën, Eurostat
Sterke vraag, geen overdreven aanbod
Geen excessieve bouwwoede in België
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12% België
Frankrijk
Duitsland
Ierland
Nederland
Spanje
EMU
Aandeel bouwnijverheid in de totale
economische activiteit
(in %)
10. 10
1
2
3
4
Lange termijn prijsontwikkeling & vraag- en aanbodkenmerken
Waardering van de huizenmarkt
Recente prijsontwikkeling & vooruitzicht prijzen 2014-2015
Conclusies
Belgische vastgoedmarkt
11. 11
-40
-20
0
20
40
60
Gemiddelde v/d maatstaven
Maximum
Minimum
ECB-schatting van de over-/onderwaardering van de huizenmarkt
(Q3 2013) (**)
Waardering van de huizenmarkt
Gemiddelde ECB-schatting voor België wijst op zo’n 30% overwaardering
(*) Q2 2013 i.p.v. Q3 2013
(**) Schatting gebaseerd op vier waarderingsmethodes: price-to-income ratio, price-to-rent ratio en twee modelmatige methoden
12. 12
60
80
100
120
140
160
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)
Verhouding huizenprijs/huurprijs
Waardering van de huizenmarkt
Forse overwaardering volgens de twee ‘traditionele’ maatstaven
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt
(langetermijnevenwicht = 100)
Overwaardering
Onderwaardering
Bron: eigen berekening Bron: Eurostat
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
België
Duitsland
Frankrijk
Nederland
Oostenrijk
Ierland
Italië
Spanje
Portugal
Ontwikkeling huurprijs in de eurozone
(1996 = 100)
13. 13
60
80
100
120
140
160 Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)
Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf
Bron: NBB
0
2
4
6
8
10
12
14
Belgische hypotheekrente
(in %)
Overwaardering
Onderwaardering
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt
(langetermijnevenwicht = 100)
Bron: eigen berekening
Waardering van de huizenmarkt
Betaalbaarheid ook bepaald door ontwikkeling van de hypotheekrente
14. 14
60
80
100
120
140
160
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)
Verhouding huizenprijs/huurprijs
Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf
Econometrisch verklaringsmodel
Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt
(langetermijnevenwicht = 100)
Bron: eigen berekening
Overwaardering
Onderwaardering
60.8
42.3
5.9 5.5
% overwaardering Q3 2013
Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid)
Verhouding huizenprijs/huurprijs
Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf
Econometrisch verklaringsmodel
Meest betrouwbare
en omvattende
benaderingen
Waardering van de huizenmarkt
Wij ramen de overwaardering op minder dan 10%
15. 15
100000
120000
140000
160000
180000
200000
220000
240000
260000
280000
Bron: National statistical offices
Niveau woningprijzen niet overdreven hoog
… zeker niet gegeven relatief hoge woningkwaliteit en -comfort
0
5
10
15
20
25
30
1,1
1,3
1,5
1,7
1,9
2,1
Gemiddeld aantal kamers per persoon (linkse as)
Eurostat-maatstaf overbezetting (rechtse as) (*)
Indicatoren wooncomfort
(*) % of people living in a dwelling where the family does not have
access to a minimum number of rooms, determined as follows:
- one room for the family
- one room for each couple in the family
- one room for each person aged 18 or more
-one room for each child aged 12 to 17 if not of the same gender
-one room for each two children less the 12 years old
Gemiddelde prijs gezinswoning
(in euro, eind 2012)
16. 16
1
2
3
4
Lange termijn prijsontwikkeling & vraag- en aanbodkenmerken
Waardering van de huizenmarkt
Recente prijsontwikkeling & vooruitzicht prijzen 2014-2015
Conclusies
Belgische vastgoedmarkt
19. 19
Gegeven de (beperkte) overwaardering en de
ontwikkeling van de ‘fundamentals’ gaan we uit
van een prijscorrectie in 2014 van circa 3%
…maar de onzekerheid blijft groot:
Hoe sterk zal de rente stijgen ?
Wat zal het effect zijn van politieke maatregelen
(bijv. wijziging woonbonusstelsel, verhoging
vastgoedfiscaliteit) ?
Zal de verschuiving van financieel vermogen
richting de vastgoedmarkt aanhouden ?
Naar een correctie ?
Wij gaan uit van een beperkte prijscorrectie in 2014 (en mogelijk 2015)
94
96
98
100
102
104
106
108
110
112
België (ECB-index)
België (Eurostat-index)
België (FOD-index)
EMU (Eurostat-index)
Huizenprijzen
(2011Q1 = 100)
21. 21
60%
65%
70%
75%
80%
85%
0
50
100
150
200
250
Gemiddeld bedrag aankooplening
Gemiddelde woningprijs
Loan-to-value (rechtse as)
‘000 EUR
Bron: FOD Economie, NBB
Daling van de ‘loan-to-value’
… door toegenomen inbreng eigen middelen
‘Loan-to-value’ van leningen
voor de aankoop van een woning Toegenomen inbreng ‘eigen’ middelen:
Fiscale amnestie 2005 (Eenmalige
Bevrijdende Aangifte, EBA), recent herhaald
Meer ‘fiscaal’ geïnspireerde leningen
sinds hervorming 2005
Omzetting financieel vermogen in vastgoed
(vlucht naar ‘veilige’ beleggingen) tegen de
achtergrond van aanslepende crisis, het tijdens
de crisis onzekere beleggingsklimaat en de
lage rentestand
Intergenerationele transfers: jonge gezinnen
krijgen financiële steun van (groot)ouders
22. 22
Uitsplitsing van de portefeuille aan hypothecaire kredieten naar
loan-to-value (LTV), debt-service-ratio (DSR) en looptijd bij uitgifte (M)
Eind 2012
Bron: NBB (jaarverslag 2013)
Daling van de ‘loan-to-value’
… maar niet voor iedereen
23. 23
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80% Totale schuld - België
Hypotheekschuld - België
Totale schuld - EMU
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
2000
2012
Bron: European Mortgage Federation
Belgische hypotheekmarkt
Geen schuldenbubbel
Schuld van de gezinnen
(in % van bbp)
Hypothecaire schuldpositie gezinnen in de EU
(in % van bbp)
24. 24
1
2
3
4
Lange termijn prijsontwikkeling & vraag- en aanbodkenmerken
Waardering van de huizenmarkt
Recente prijsontwikkeling & vooruitzicht prijzen 2014-2015
Conclusies
Belgische vastgoedmarkt
25. 25
Overwaardering niet excessief, crash onwaarschijnlijk:
Overwaardering van Belgisch vastgoed geschat op 6%
We gaan uit van een beperkte prijsdaling van ongeveer 3% in 2014 (een forse rentestijging is het
belangrijkste risico voor de vastgoedprijzen, al verwachten we die niet)
Een (beperkte) prijscorrectie zou niet slecht zijn, om te vermijden dat de overwaardering zich verder
opbouwt en een forsere correctie (crash) zich op een later tijdstip zou voordoen
Toegenomen ‘dualiteit’ op de Belgische vastgoedmarkt met:
Enerzijds een grote groep die tegen de huidige prijzen nog vlot kan/wil kopen (vastgoedmarkt kreeg
door verschuiving financieel vermogen een wat meer speculatief karakter)
Daartegenover staat een andere grote groep waarvoor het verwerven van vastgoed alsmaar
problematischer wordt (toenemend betaalbaarheidsprobleem)
Onzeker in welke mate verschuiving financieel vermogen richting vastgoed zich zal voortzetten,
(indien ja, dan kunnen prijsstijging en overwaardering verder aanzwellen)
De macro-financiële stabiliteit van onze economie is niet bedreigd:
De huizenprijsstijging ging niet gepaard met een explosieve toename woningbouw
De schuldopbouw van de gezinnen bleef in vergelijking met andere landen beperkt
Belgische vastgoedmarkt
Enkele conclusies
