1. Рынок недвижимости в 2013 г.: дальнейший рост ввода
жилья при замедлении подъема цен
ATFBank Research
Алматы, Ноябрь 2012
2. Высокий потенциальный спрос сохранился. Средняя обеспеченность
жильем в Казахстане 18,7 кв.м.
Осталась необходимость улучшения качества жилья.
Обес еннос ьжилищног фонда Каз с ана 2011 г,%
печ т о ах т .
г ее водос
оряч набжение 35
централь от
ное опление 40
ванна 40
Средняя обеспеченность 45
жильем на человека, кв. м. канализация
Каз ст
ах ан 19 65
водопровод
Австрия 38
87
Франция 38 газ
Украина 23
Молдова 22 0 20 40 60 80 100
Россия 22
Кырг ст
ыз ан 14
Азербайджан 13
2 Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
3. За 1-ое полугодие 2012 г. в среднем по Казахстану индекс
доступности нового жилья 5,5 лет. Индекс доступности вторичного
жилья 4,1 год.
Индек *дос у
с т пнос и вт
т орич о ж иль
ног я
25
20
15
10
5,8
4,1
5,8
5 4,1
4,1 4,1
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1П
2012
Каз с ан
ах т Ас ана
т Алматы
* - доступность жилья оценивается с использованием специального индекса, который вычисляется как
средняя цена 1 кв. м., умноженная на 18 (норма обеспеченности жильѐм согласно СНиП РК (Строительные
нормы и правила Республики Казахстан) и делѐнная на значение заработной платы за 1 год минус годовые
потребительские расходы на душу населения и умноженная на коэффициент 3/2 (3 человека в семье: 2
взрослых, 1 ребенок).
Источник: Агентство по статистике РК, ATFBank Research
3
4. C 2010 г. увеличение числа сделок купли-продажи жилья.
Колич т с
ес во делокк пли-
у продажи жиль с о
я, /
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
т09
т10
т11
09
10
11
12
09
09
10
10
11
11
12
12
ок .
ок .
ок .
июл.
июл.
июл.
июл.
янв.
апр.
янв.
апр.
янв.
апр.
янв.
апр.
4 Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
6. Официальные доходы могут служить и как индикатор
неофициальных доходов.
Доходы в среднем на душу
350 300
300
250
200 200
150
100
50 100
2012 с ябрь
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
ент
USD Ре ль до о ( ш.,2001 = 100
а ные х ды п. )
Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
6
7. Долговая нагрузка населения Казахстана (отношение кредитов
физических лиц на конец периода к располагаемым денежным
доходам) упала с пика наполовину, но начала опять
подниматься.
Долговая нагрузка,%
60
53.
2
50
41.
7 36.
9
40 33.
8
30
22.
1 28.
4 27.
8
20 26.
9
10 3.
4 12.
4
2.
1
6.
0
0
ябрь
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 сент
Источник: НБРК, ATF Bank Research
7
8. Оживление ипотечного кредитования с мая 2011 г.
Ипо е ные з ймы на к не пе да млн.USD
тч а о ц рио ,
6000
5800
5600
5400
5458, млн.USD
0 5085, млн.USD
0
5200
5000
4800
4600
4400
4200
4000
08
09
10
11
12
авг07
окт07
авг08
окт08
авг09
окт09
авг10
окт10
авг11
окт11
08
09
10
11
12
07
08
08
09
09
10
10
11
11
12
апр.
апр.
апр.
апр.
апр.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
ф ев.
ф ев.
ф ев.
ф ев.
ф ев.
дек.
июн.
дек.
июн.
дек.
июн.
дек.
июн.
дек.
июн.
8 Источник: НБРК, ATF Bank Research
10. Мы ожидаем, что в 2012 г. ввод жилья составит 6,9 мн. кв.м., что
выше, чем предусмотрено в программе "Доступное жилье 2020". В
2013 г. ввод по нашим расчетам должен вырасти до 7,1 мн. кв.м.
Ввод в эксплуатацию жилья, тыс. кв. м.
8000 1600
7000 1400
6000 1200
5000 1000
Казахстан
4000 800 Астана (п.ш.)
Алматы (п.ш.)
3000 600 Атырауская (п.ш.)
2000 400
1000 200
0 0
2011 2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8М 8М
10 Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
11. Самый высокий рост обеспеченности жильем в Астане
% г/г 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Рост жилого фонда 0,8 0,6 1,8 2,8 1,2 0,3 4,5
Рост населения 1,0 1,2 1,1 2,6 1,4 1,5 1,4
Обеспеченность,
Казахстан кв. м на человека 17,5 17,6 17,9 18,1 18,3 18,4 18,7
Рост жилого фонда -2,7 6,6 1,9 0,7 0,3 5,2 3,4
Рост населения 2,9 3,2 3,2 2,9 2,8 2,1 1,6
Алматы Обеспеченность 18,5 18,6 19,1 19,3 19,5 20,3 20,7
Рост жилого фонда -4,7 2,8 0,6 3,3 0,0 1,4 45,1
Рост населения 1,4 1,9 1,8 2,0 3,8 2,3 2,1
Атырауская Обеспеченность 16,0 16,2 16,3 16,4 16,4 16,5 16,2
Рост жилого фонда -1,6 18,8 22,7 7,8 14,3 4,9 16,6
Рост населения 3,7 4,0 4,4 4,9 0,4 7,3 7,4
Астана Обеспеченность 15,4 16,6 18,2 19,3 21,5 22,5 24,4
- рост жилого фонда обусловлен введением нового жилья, сносом старого, выводом из жилищного
фонда
- обеспеченность населения жильем – определяется как отношение общей площади жилищ (в
квадратных метрах) к численности лиц проживающих в них; из-за этого рост жилого фонда и рост
численности населения Казахстана не сочетаются с ростом обеспеченности населения жильем.
Источник: Агентство по статистике РК, ATFBank Research
11
12. За январь-август 2012 г. снижение инвестиций на 5,8% в USD по
сравнению с периодом январь-август 2011 г. Но они в 2012 г. в
целом будут значительно выше, чем в 2009 и 2010 г.г.
Инвес иции в ж илищное с роит с во,млрд.USD
т т ель т
4
3
2
1
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
8М 2011
8 М 2012
1% рост инвестиций в среднем за два года ранее приводит к росту ввода жилья на 0,38%.
(dlog(Объем ввода жилья)=0,38*dlog(@MOVAV(Объем инвестиций (-1,2),
где @MOVAV(-1,2) – среднее скользящее прошлого года и года ранее):
12 (R2=0,25; вероятность ошибки=0,007%; критерий Дарбина-Уотсона=1,57)
14. 14
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
ут
Авг с 2007
т
Ок ябрь 2007
Декабрь 2007
Февраль 2008
Апрель 2008
Июнь 2008
ут
Авг с 2008
т
Ок ябрь 2008
Декабрь 2008
Февраль 2009
Апрель 2009
ах т
Июнь 2009
Каз с ан
ут
Авг с 2009
т
Ок ябрь 2009
Декабрь 2009
Февраль 2010
Апрель 2010
т
Июнь 2010
е,
Ас ана
ут
Авг с 2010
т
Ок ябрь 2010
Декабрь 2010
Цены на новое жиль USD/ в.
к м
Февраль 2011
не достигали очень высокого уровня раньше.
Апрель 2011
Июнь 2011
Алмат
ут
Авг с 2011
ы
т
Ок ябрь 2011
Декабрь 2011
Февраль 2012
Апрель 2012
Июнь 2012
ут
Авг с 2012
Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
т
Ок ябрь 2012
Повышение цен в Астане, а также регионах Казахстана, где цены
15. 15
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
ут
Авг с 20073600
т
Ок ябрь 2007
Декабрь 2007
Февраль 2008
Апрель 2008
Июнь 2008
ут
Авг с 2008
т
Ок ябрь 2008
Декабрь 2008
Февраль 2009
Апрель 2009
Июнь 2009
ах т
Цены на вт
ут
Авг с 2009
Каз с ан
т
Ок ябрь 2009
Декабрь 2009
Февраль 2010
ное
Апрель 2010
Июнь 2010
ут
Авг с 2010
т
е,
т
Ок ябрь 2010
Ас ана
Декабрь 2010
Февраль 2011
Апрель 2011
орич жиль USD/ в.
не достигали очень высокого уровня раньше.
к м
Июнь 2011
ут
Авг с 2011
т
Ок ябрь 2011
Декабрь 2011
Февраль 2012
Алматы
Апрель 2012
Июнь 2012
ут
Авг с 2012
Источник: Агентство РК по статистике, ATFBank Research
т
Ок ябрь 2012
Повышение цен в Астане, а также регионах Казахстана, где цены
16. Подъем цен, но медленнее
Прогноз цен на недвижимость на 2012-2013 г.г.
Казахстан 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012 2013
Авг. * *
**
USD/кв.м., на конец периода
Новое жилье 158 237 343 539 692 968 1335 1223 923 976 1042 1119 1130 1170
Рост г/г - 50,4 44,4 57,4 28,3 40,0 37,9 -8,4 -24,5 5,7 6,7 7,4 8,5 3,5
Вторичное жилье 64 106 158 311 453 746 1128 898 678 718 747 825 830 860
Рост г/г - 67,5 48,4 96,8 45,9 64,5 51,2 -20,4 -24,5 6,0 4,0 10,4 11,1 3,6
* - прогноз ATFBank Research В действительности в октябре 2012г.
уже 1125 USD на новое жилье,
** к декабрю 2011 г. 835 USD на вторичное жилье
Для вторничного жилья:
DLOG(цена недвижимости)=4,25*DLOG (Доходы) – 0,45*DDLOG(Ввод жилья)-0,000395*(Цена недвижимости)
+0,06*DLOG(Кредиты). R2=0,77; критерий Дарбина-Уотсона=2,0.
Для нового жилья:
DLOG(цена недвижимости)=3,12*DLOG (Доходы) – 0,25*DDLOG(Ввод жилья)-0,000214*(Цена недвижимости)
+0,06*DLOG(Кредиты). R2=0,88; критерий Дарбина-Уотсона=1,6.
16
17. Спасибо за внимание!
Обзор доступен по адресу:
http://www.atfbank.kz/images/stories/about/economics/real_estate_2013.pdf
Адреса авторов:
Hans.Holzhacker@atfbank.kz
Aigul.Omarova@atfbank.kz
