Entras konsensusrapport for oktober bekrefter tendensene fra juni. Kontorledigheten i Oslo og Bærum faller og leieprisene i Oslo sentrum stiger ytterligere. Anslaget for transaksjonsvolum er justert opp etter høy aktivitet så langt i år. Prime yield er ventet å ligge på 3,8% ved utgangen av året, og det ventes nå bare en svak justering til 3,9% ved utgangen av neste år. Det er ventet høyere volum ferdigstilte kontorbygg (kvm). Anslagene er økt litt både i 2018 og 2019.
2. Innhold
1. Sammendrag
2. Kontorledighet i Oslo og Bærum
3. Leiepriser Oslo sentrum
4. Transaksjonsvolum Norge
5. Transaksjonsvolum kontor Norge
6. Prime yield i Oslo
7. Byggevolum i Oslo og Bærum
8. Vedlegg
− Spørsmålene
− Deltakerne
3. 1. Sammendrag
Entras konsensusrapport for oktober bekrefter tendensene fra juni. Kontorledigheten i Oslo og Bærum faller og
leieprisene i Oslo sentrum stiger ytterligere. Anslaget for transaksjonsvolum er justert opp etter høy aktivitet så
langt i år. Prime yield er ventet å ligge på 3,8% ved utgangen av året, og det ventes nå bare en svak justering til
3,9% ved utgangen av neste år. Det er ventet høyere volum ferdigstilte kontorbygg (kvm). Anslagene er økt litt
både i 2018 og 2019.
Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå ned fra 7,8 prosent i 2016 til 6,9 prosent i år. Ledigheten er ventet å
gå videre ned til 6,4 prosent i 2018. I 2019 ventes 6,3 prosent ledighet.
Leieprisene på kontor med høy standard i Oslo sentrum ventes å vokse med 6,7 prosent fra utgangen av 2016 til
utgangen av 2017. Det ventes fortatt vekst i 2018 (6,0 prosent) og 4,2 prosent i 2019.
Transaksjonsvolumet endte på 74 mrd NOK i fjor. Det er ventet et årlig volum på 85 mrd NOK i år og en nedgang
til 71 mrd NOK i 2018. Anslaget er justert opp med ca 2-4 mrd NOK.
Prime yield ventes å være uendret på 3,8 prosent i år og justeres opp til 3,9 prosent neste år. Det var en liten
justering ned i anslaget fra juni til oktober for neste år.
Byggevolumet i Oslo og Bærum er ventet å øke fra 87.000 kvm i fjor til 98.000 kvm i år. Veksten fortsetter til
120.000 kvm neste år og 153.000 kvm i 2019. Anslagene for 2018 og for 2019 er justert opp med 4-5.000 kvm.
Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for
eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009.
Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet
for næringseiendom i Norge, prime yield og byggevolum for kontor i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som
gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Anslagene er gitt i første uke av oktober.
Rapporten er nøytral i forhold til hva Entra måtte mene om markedet.
Oslo, 19. oktober 2017
Powerhouse Brattørkaia, Norges første nybygde
energipositive kontorbygg står ferdig våren 2019
3
4. Lavere ledighet og stigende leiepriser. Høyt transaksjonsnivå og stabil
prime yield. Tendensene fra juni fortsetter
4
Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet.
Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før.
Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før.
Konsensus oktober 2017
Utgangen av året 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Kontorledighet i Oslo & Bærum
Prosent
5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,8 8,4 7,8 6,9 6,4 6,3
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Kroner pr kvm / prosent å/å
Nominelle priser
2.529 2.321
-8,2%
2.375
2,3%
2.573
8,3%
2.780
8,0%
2.907
4,6%
3.025
4,1%
2.935
-3,0%
2.992
1,9%
3.194
6,7%
3.386
6,0%
3.530
4,2%
Transaksjonsvolum, næring totalt
Mrd NOK. Nominelle priser
28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,3 61,6 123,3 74,3 84,5 71,0
Antall transaksjoner, næring totalt
Antall (>50 mill. NOK)
152 181 207 242 263 232
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd NOK. Nominelle priser
11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,0 31,0 54,4 31,6 41,5 33,2
Prime yield, kontor Oslo
Prosent
6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 4,7 4,1 3,8 3,8 3,9
Byggevolum i Oslo & Bærum
1.000 kvm kontorbygg
66 152 87 97 118 153
5. Transaksjonsvolum og leieprisene i sentrum justeres opp. Prime yield er
uendret. Anslaget for byggevolumet er uendret i 2019
5
Endring i konsensus fra juni til oktober 2017 2017 2018 2019
Kontorledighet i Oslo
Prosentpoeng
÷ 0,1 0,0 ÷ 0,1
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Prosentpoeng opp eller ned siden forrige måling
Nominelle priser
0,6 prosent-
poeng
1,9 prosent-
poeng
2,9 prosent-
poeng
Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge
Mrd NOK. Nominelle priser
4,5 2,1
Antall transaksjoner, næring totalt
Antall
13 11
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd NOK. Nominelle priser
3,4 1,0
Prime yield, kontor Oslo
Prosentpoeng
0 ÷ 0,1
Byggevolum i Oslo & Bærum
1.000 kvm kontorbygg
1 4 5
Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet
Rødt betyr at tallverdien er lavere enn anslått i forrige kvartal
Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn anslått i forrige kvartal
6. 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum
Det er små endringer i prognosene
for kontorledigheten fra juni til
oktober. Konsensus viser at
kontorledigheten skal ned under 7
prosent i år og ned mot 6,3 prosent
i 2019
Alle mener ledigheten skal ned i år. I 2019
er det 5 av 10 som mener at
kontorledigheten skal ned, mens 1 mener
den skal opp.
6
7. 3. Leiepriser i Oslo sentrum
7
Leieprisanslagene er justert
ytterligere opp fra juni til oktober.
Konsensus anslår en nominell
oppgang på 6,7% i år, 6,0% i 2018
og 4,2% i 2018.
Alle mener ledigheten skal ned i år og
neste år. I 2019 mener 9 av 10 at
leieprisene skal opp. Ingen mener
leieprisene skal ned.
8. 4. Transaksjonsvolum i Norge
8
Transaksjonsvolumet er justert opp
både i år og for neste år. Konsensus
anslår en økning til 85 mrd NOK i år
og en nedgang til 71 mrd NOK
neste år.
Ni av ti venter at transaksjonsvolumet for
næringseiendom skal opp i år. En mener
volumet skal ned. Neste år venter åtte av
ti en nedgang.
9. 5. Transaksjonsvolum kontor Norge
9
Anslaget for transaksjonsvolumet
for kontoreiendom er justert opp
både for i år og neste år. Konsensus
er 41 mrd NOK i år og 33 mrd NOK
neste år.
Alle venter økt transaksjonsvolum for
kontor i år. Neste år er det omvendt – alle
venter nedgang.
10. 6. Prime yield i Oslo
10
Anslagene for prime yield er justert
litt ned siden juni. Konsensus anslår
uendret prime yield på 3,8% i år og
en svak økning til 3,9% neste år.
I år venter de fleste uendret prime yield
(2 venter oppgang og 3 nedgang). Neste
år venter de fleste (8 av 10) en økning i
prime yield.
11. 7. Byggevolum i Oslo og Bærum
11
Konsensus anslår en svak vekst i
ferdigstilte kvm kontor i år og noe
sterkere neste år. Veksten fortsette i
2019. Konsensus for 2018 og 2019 er
justert svakt opp, og ligger nå på 153.000
kvm i 2019.
De fleste (8 av 10) venter økt volum
ferdigstilte kontorer i alle tre årene 2017-
19.
12. Vedlegg
Velkommen til visning av
Entras aktivitetsbaserte kontor.
Kontakt:
Hans Petter Skogstad i Entra
Mobil: 938 66 685 eller hps@entra.no
7
12
13. Spørsmålene
• Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir
ved utgangen av året i 2016-18?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
• Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil
bli gjennomført i årene 2016-2018?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
• Hvor mange kvadratmeter kontor blir brutto tilført
markedet i Oslo og Bærum i årene 2016-19?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
• Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo
blir ved utgangen av året i 2016-19?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
• Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy
standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo
sentrum blir ved utgangen av året i 2016-19?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
− Vi presiserer at leieprisene skal oppgis i nominelle priser
• Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av
2016-18?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
− Vi presiserer at omsetningen skal oppgis i nominelle
priser
• Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være
kontoreiendom i løpet av 2016-18?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
13
14. Deltagere
• Følgende næringsmeglervirksomheter deltar:
− Akershus Eiendom
− CBRE
− Colliers (var ikke med fra oktober 2010 – juni 2011)
− Cushman & Wakefield Realkapital
− DNB Næringsmegling (ikke med april 2013)
− Malling & Co
− Tiger Eiendomskompetanse (med fra juni 2014)
− Newsec
− Pangea Property Partners (med fra januar 2012)
− Union Norsk Næringsmegling
14
