2. DEFINIZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI
Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Sono immobili destinati unicamente all’attività d’impresa.
Si distinguono in:
• immobili strumentali per natura
non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicale ristrutturazione. Tale
categoria si basa esclusivamente sulle caratteristiche oggettive (categoria
catastale)
• immobili strumentali per destinazione
utilizzati in via esclusiva e diretta dall’imprenditore indipendentemente dalla
loro natura o dalla loro categoria catastale.
Gli immobili oggetto del contratto ricadono principalmente nella prima categoria ed
appartengono quasi esclusivamente alla categoria catastale “D” – Immobili a
destinazione speciale e nella maggior parte dei casi si tratta di fabbricati di tipo
industriale (opifici cat. D1)
3. DEFINIZIONE DI FABBRICATI E IMPIANTI INDUSTRIALI
Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Per fabbricato industriale si intende un edificio costruito in modo da servire
all’esercizio di un’industria o di un’ arte.
E’ generalmente costituito da: terreni, fabbricati, impianti, macchine e attrezzature.
Si distinguono in:
• capannoni industriali o artigianali generici
• fabbricati speciali
Gli impianti, macchine e attrezzature comprendono:
• gli impianti generici necessari al fabbricato per divenire operativo;
• i macchinari e le attrezzature che consentono di effettuare particolari lavorazioni;
• i mobili e i macchinari da ufficio;
• gli automezzi.
4. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
1. Scopo della stima
• Determinazione del valore di ogni singolo impianto industriale
2. Conoscenza del bene da stimare
• Analisi della documentazione patrimoniale (titoli di proprietà ed edilizi, vincoli,
servitù, ecc…)
• Localizzazione ed accessibilità
• Consistenza e stato di manutenzione
• Dati urbanistici e catastali
Stima di fabbricati industriali
3. Criteri di stima possibili in base all’indicatore economico ricercato tra:
Valore di mercato (Vm)
Valore di costo (Vc)
Valore di surrogazione (Vs)
Valore di trasformazione (Vt)
5. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Scopo della stima Aspetto economico Valore Criterio di stima
Valori principali
compravendite, divisioni
ereditarie, stime cauzionali
Utilità diretta V. di Mercato Vm = f (D; O)
Preventivi di opere, bilanci
aziendali
Producibilità V. di Costo Vc = somma Fp
Valori derivati
Stima di Vm o Vc di immobili
fuori mercato
Sostituibilità V. di Surrogazione Vs = Vm (o Vc)
Aree edificabili, immobili
fuori mercato, giudizi di
convenienza, indennità di
esproprio
Utilità indiretta V. di Trasformazione Vt = Vm post – K trasf
Valori Principali e derivati
6. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Valore di mercato / 1
Procedimento sintetico comparativo
Permette di pervenire al più probabile valore di mercato del bene anche in assenza
di un campione di beni simili rigorosamente omogeneo.
Si basa su:
• Reperimento del prezzo noto di un bene simile a quello da stimare (fonti dirette ed
indirette)
• Analisi delle caratteristiche del bene da stimare e individuazione del coefficiente
di differenziazione K = Kpi * Kpe * Ki * Kp
Kpi = caratteristiche posizionali intrinseche
Kpe = caratteristiche posizionali estrinseche
Ki = caratteristiche intrinseche
Kp = caratteristiche produttive
Vmedio di stima = Vmedio * K
7. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Procedimento analitico
Si basa sulla determinazione della capacità del fabbricato di produrre un reddito nel
futuro. Si risolve nella capitalizzazione, ad un opportuno saggio, dei redditi netti
ordinari futuri. Il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti scontato
all’attualità. L’espressione analitica è la seguente
Vm = Rn / r
Dove il reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario dell’immobile al netto di tutte
le spese a carico della proprietà
Rn = Rl – S
Ed il saggio r viene determinato dal rapporto tra i redditi netti o lordi di beni simili scelti
per confronto ed i prezzi di mercato degli stessi beni.
Sono condizioni per l’applicazione del procedimento:
– la possibilità di prevedere una serie continua di redditi futuri;
– la possibilità di determinare il saggio di capitalizzazione.
Valore di mercato / 2
8. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Valore di costo
Il valore di costo di un bene è costituito dall’insieme delle spese che vengono
sostenute da un imprenditore per produrlo.
Il valore di costo può essere espresso attraverso una funzione che esprime la
trasformazione di un insieme di beni economici (fattori di produzione) in un altro bene
economico.
Vk = f (V1, V2, V3,….., Vn)
Il valore di costo si può ottenere attraverso:
Il procedimento sintetico, ovvero la stima per parametri tecnici (mc, mq, vano
commerciale, ecc...) riferiti ai costi effettivamente sostenuti per produrre beni simili
a quello da stimare.
Il procedimento analitico che viene condotto attraverso l’analisi e la
quantificazione di tutti i fattori produttivi necessari per attuare la produzione o la
costruzione stessa. La stima analitica del costo di costruzione viene, di solito,
compiuta mediante il computo metrico estimativo, ovvero attraverso l’analisi
dettagliata delle qualità e quantità di tutte le categorie dei lavori occorrenti a
dare l’opera compiuta.
9. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Valore di Surrogazione
Stima del Costo di Riproduzione Deprezzato
Per costo di riproduzione (Vr) deprezzato si intende la somma del valore del terreno e
del costo di ricostruzione del fabbricato, quest’ultimo deprezzato in funzione dell'età,
delle condizioni generali del bene, dell'obsolescenza funzionale, economica o
ambientale e di altri fattori considerati rilevanti.
Il valore di una costruzione (valore di surrogazione Vs) risulta pertanto uguale al
prodotto tra il costo di ricostruzione (Vr) ed un coefficiente di deprezzamento
(k<1):
Vs = Vr * K
Per ottenere il costo di riproduzione deprezzato, occorre aggiungere al costo di
ricostruzione deprezzato il valore del terreno su cui la costruzione insiste:
Vf = Va + Vr * K
10. Valutazione degli immobili strumentali
Definizione della metodologia di valutazione
Valore di trasformazione
Si applica questo criterio ogni qualvolta il bene immobile (terreno, fabbricato o
entrambi) si trova in condizioni non ordinarie.
Per Valore di trasformazione (Vt) di un bene si intende la differenza tra il valore di
mercato attribuibile al bene dopo la trasformazione (Vm) e il costo complessivo delle
opere necessarie alla trasformazione stessa (K).
Vt = Vm - Kt
Esigenze pratiche della stima:
– stima di aree edificabili
– stima di edifici da ristrutturare
– stima di fabbricati con particolari destinazioni d’uso (caserme, scuole, ospedali,
alberghi, ecc.)
– stima di edifici o opere non ultimate
– stima di complessi immobiliari dismessi
