«Оценка эффективности строительства объектов коммерческой инфраструктуры в жилом микрорайоне»
Игорь Рылов, директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск»
Титков Е. В., эксперт по Маркетингу, руководитель отдела Маркетинга и Рекламы ЦАН
1. NAI Becar
Санкт-Петербург / Новосибирск
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В
ЖИЛОМ МИКРОРАЙОНЕ
2. Цели:
Оценка экономической эффективности
коммерческой застройки микрорайона
по существующему проекту
План коммерческой застройки
микрорайона с максимально
возможным экономическим эффектом
Задачи:
Проанализировать
рентабельность
существующей
коммерческих
объектов
Определить
максимально
полезную для
постройки площадь
Определить
использование
(назначение) каждого
объекта
2
3. Информация на входе
Состав информации:
Ситуационный план с указанием мест предполагаемой
застройки объектами коммерческой недвижимости
Вид / Формат
Карта / Схема /
План
Данные социологического опроса населения, проживающих Таблицы и
диаграммы
в микрорайонах аналогичного класса
Схема дорог и их сопряжение с городскими магистралями
Городской транспорт (План развития территории)
Площадь 1 - 2 - 3 комнатных квартир
Количество 1 - 2 - 3 комнатных квартир
Динамика продаж: по диапазонам цен на 1 - 2 - 3
комнатные квартиры
Структура продаж: Нал / Рассрочка / Ипотека по типам
квартир (в %)
Карта / Схема /
План
Карта / Схема /
План
Таблица / XLS
Таблица / XLS
Таблица / XLS
Результаты
исследований /
DOC
3
4. Инструменты / Этапы Работ
Влияние социальнодемографических
характеристик на
характер коммерческой
застройки
Динамическое
долгосрочное
прогнозирование
плотности населения
Прогнозирование
развития транспортной
инфраструктуры и
конкурентного
окружения
Планирование
коммерческой застройки
с учетом максимальной
экономической
эффективности
Оценка влияния всех
факторов на стратегию
локации
коммерческих объектов
4
6. Принципы
Показатели
«Ядра»
потребительской
аудитории
Группы занятости (распределение по
профессиональным категориям). Доля
занятых (работающих).
Факторы
Планирования
Размер и концентрация миграционных
потоков во времени суток
Прогноз среднего чека в объектах
торговли
Половозрастной состав (Доля и Возраст
Характеристики форматов объектов
женщин)
торговой зоны
Прогноз численности и плотности
Семейное положение (браки, дети, «возраст»
населения. Оценка реального числа
семей),
покупателей.
Прогноз расходов семей на культуру,
Источника финансирования покупки жилья.
досуг и сервис
Структура доходов на члена семьи
6
8. СТРУКТУРА ДОХОДОВ
Ядро – Семьи с доходами 10 - 40 тысяч рублей на 1 члена семьи в
месяц.
100%
3%
11%
90%
23%
38%
70%
29%
30-40 тыс. руб. в месяц на
члена семьи
33%
20-30 тыс. руб. в месяц на
члена семьи
33%
26%
23%
28%
33%
30%
30%
10-20 тыс. руб. в месяц на
члена семьи
44%
33%
20%
10%
Свыше 40 тыс. руб. в месяц
на члена семьи
33%
22%
28%
50%
40%
26%
13%
11%
0%
30%
80%
60%
16%
25%
32%
22%
5%
0%
мужской
женский
29%
33%
3%
20-30 лет
31-40 лет
41-50 лет 51 и более
лет
До 10 тыс. руб. в месяц на
члена семьи
3%
все
8
10. СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
Одинок
В браке, детей нет
В браке, один ребенок
1%
6%
7%
В браке, дети живут отдельно
В браке, два ребенка
1%
5%
В браке, трое и более детей
1%
1%
9%
2%
12%
17%
23%
1%
1%
1%
15%
13%
12%
10%
9%
16%
10%
мужской
женский
11%
20-30 лет
6%
2%
6%
31-40 лет
41-50 лет
51 и более лет
Ядро – брачные пары, до 40 лет с 1 ребенком (26%) + пары без детей (46%)
10
11. РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИ
ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ
Хорошая
инфраструктура
17%
Удобное
местоположение
массива
21%
Мнение
знакомых
14%
Другое
5%
Сравнительно
низкая цена
43%
11
12. Решающие факторы выбора квартир
Привлекательность покупки квартиры формируется: низкими ценами квартир,
репутацией и удобными расположением микрорайона.
Хорошая инфраструктура не является значимым фактором выбора. Доля этого
фактора всего 17%.
100%
90%
1%
22%
80%
70%
8%
6%
5%
17%
4%
16%
16%
17%
17%
27%
16%
17%
17%
16%
60%
50%
18%
Другое
Мнение
знакомых
45%
12%
25%
33%
Хорошая
инфраструктур
а
40%
Удобное
местоположени
е массива
30%
20%
43%
43%
48%
40%
36%
33%
Сравнительно
низкая цена
10%
0%
Мужской
Женский
20-30 лет
31-40 лет
41-50 лет
52 и более лет
12
14. Целевые Потребители
Средний класс с доходами до 40 руб. / 1 члена Семьи в месяц (73%)
Брачные пары в возрасте 20 - 40 лет:
• С детьми (26%)
• Без детей (46%)
Совершившие покупку жилья:
• Из-за низкой цены (43%)
• С помощью ипотеки (54%)
Женщины (51% жильцов Микрорайона) – глава процесса покупок
Ограничение средств на повседневные покупки из-за ипотечного бремени
Наличие автомобилей не будет решающим фактором доступа к ТТ.
14
16. Оценка плотности населения ЖК
в динамике этапов строительства
Показ Обща
Площа
Срок
Площадь
Общая
Коли
Площа
атель
я
дь
Колич
Количе Плот
оконча участков по
площадь
честв Средняя
дь
площа
торгов
ество
ство ность
ния
объекты
участков под
о
этажнос
кварти
дь
ых
кварт
жител насел
строите соцкультбыт
торговые
домо
ть
р, тыс.
участк
объект
ир
ей
ения
льства
а
объекты
в
кв. м.
а
ов
Ед.
изм.
тыс.
кв. м.
Год /
мес.
тыс. кв. м.
1
Этап
.…
...
2
Этап
….
3
Этап
….
Эт.
тыс.
шт.
тыс. кв.
м.
Тыс.
чел.
Чел. /
тыс.
кв. м.
…
…
…
…
…
….
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
…
тыс. кв. м.
тыс. кв.
м.
Шт.
….
…
…
...
…
….
...
….
…
16
17. Прогноз численности микрорайона
по существующему плану застройки
№ п/п
....
….
Срок
Число
Итог, жителей
окончания жителей на с накоплением
строительства участок
….
….
....
…
ИТОГО, 1,2 и 3:
…
…
1 этап
№ очереди строительства
Площадь Тыс. кв. м.
участка, Га
2 этап
3 этап
….
17
23. Анализ торговых зон МР по
существующему Плану (Локация 1)
Торговая зона 400 м.
Торговая зона 300 м.
Зоны слабого притяжения
000
Число покупателей в зонах слабого притяжения
Места расположения торговых объектов
А
Остановки городского транспорта
Светлый-1
896
А
А
СМ
1568
А
Светлый-3
А
1848
1064
А
А
Светлый-2
СМ
А
23
29. ИНТЕРЕСЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА
Участник Рынка
Цель
Управляющая
компания /
Застройщик
Создать сервисную среду, на основе пула
объектов коммерческой недвижимости, которая
будет являться конкурентным преимуществом
м/р «Светлый».
Генерировать дополнительны доход.
Инвестор /
Арендатор
Иметь объект капиталовложений с хорошими
показателями эффективности.
Жители
микрорайона
Доступный и максимально возможный для
данной территории транспортный и торговый
сервис.
29
30. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРАНСПОРТА
Схема расположения транспортной магистрали и остановок городского
транспорта (Локация 2)
Торговая зона 300 м.
Утренний трафик (на работу)
Вечерний трафик (домой)
А
Остановки городского транспорта
Светлый-1
А
А
А
А
А
Светлый-3
А
А
А
А
Светлый-2
А
А
30
38. Локация 2 vs Локация 1:
Доходность и Срок окупаемости
5,3 лет
8,4 лет
25 000 000
20 000 000
17 396 949
15 000 000
4 596 610
10 000 000
5 000 000
8 560 678
5 136 407
0
Локация 1
Локация 2
38
39. Контактная информация
Игорь Рылов, Директор департамента
развития «НАИ Бекар Новосибирск»
NAI Becar
тел. +7 (913) 929 91 70
Титков Е. В., Эксперт по Маркетингу,
Один из ведущих менеджеров по
маркетингу в сфере консалтинга по
версии Ассоциации Менеджеров
России 2012 г.
тел. +7 (913) 389 68 80