De oude bibliotheek in Zeewolde, thans in eigendom van Shao Vastgoed, staat al vijf jaar leeg en is sterk aan het verpauperen. Stemmen gaan op om het markante pand te slopen, eeuwig zonde omdat de oude bibliotheek behoort tot het modern cultureel erfgoed van Zeewolde. Wethouder Hendrik de Vries heeft op 2 november een oproep gedaan om met goede, financieel haalbare ideeën zich te melden. Dit verkort businessplan is hier een reactie op.

1. ReBuild.nu
- innovatief en realistisch -
Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
‘Oude ideeën kunnen soms nieuwe gebouwen gebruiken, nieuwe ideeën hebben oude gebouwen nodig’ J. Jacobs
De oude bibliotheek in Zeewolde, thans in eigendom van Shao Vastgoed, staat al vijf jaar
leeg en is sterk aan het verpauperen. Stemmen gaan op om het markante pand te
slopen, eeuwig zonde omdat de oude bibliotheek behoort tot het modern cultureel
erfgoed van Zeewolde. Wethouder Hendrik de Vries heeft op 2 november een oproep
gedaan om met goede, financieel haalbare ideeën zich te melden. Dit verkort
businessplan is hier een reactie op.
Cultureel erfgoed blijken gewilde locaties te zijn voor creatieve talenten. Herbestemde
industriële complexen blijken te fungeren als katalysator van ontwikkelingen. Als
aanjager voor kwaliteitsverbetering in de omgeving, als motor voor innovatie, als trekker
voor cultuur en ontmoetingsplek voor ondernemers en bewoners.
Resultaat van herbestemming en renovatie van de bibliotheek is een duurzaam openbaar
multifunctioneel bedrijfsverzamelgebouw waar Het Nieuwe Werken centraal staat.
Ondernemers, maatschappelijke instellingen en inwoners van Zeewolde met aandacht
voor de cultuurhistorische waarde voelen zich hier thuis. De herbestemming van de
bibliotheek moet Zeewolde creatief en ondernemend op de kaart zetten en een positieve
bijdrage leveren aan het centrum van Zeewolde. Dit wordt deels bereikt om een dak te
bieden aan initiatieven waarvoor nu nog geen huisvesting in Zeewolde mogelijk is. Het
andere deel van de behoefte wordt gewekt door het aanbod.
Geschiedenis
De bibliotheek, een ontwerp van Koen van Velsen, is in 1989 gereedgekomen en wordt
gekenmerkt door zijn complexe eenvoud. Het streven naar de uitdrukking van een zo
groot mogelijk ruimtelijkheid en transparantie wordt met zo eenvoudig mogelijke
middelen bereikt.
dd.: 4-11-2012 [1] opsteller: @pkrolNL

2. Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
In de eerste plaats met de architectonische elementen zelf: deuren, wanden en muren,
zelfs vloeren zijn niet alleen scheidende maar ook ruimtebepalende elementen. De
materialisatie worden eveneens ingezet om die eenvoud te bereiken. Materialen als hout,
staal en beton worden onbewerkt ingezet.
Door de opzet en de subtiele detaillering heeft het gebouw een belangrijke
cultuurhistorische waarde voor Zeewolde en Flevoland.
Locatie
De oude bibliotheek ligt in het centrum van Zeewolde. Het centrum wordt gedomineerd
door het winkelaanbod.
dd.: 4-11-2012 [2] opsteller: @pkrolNL

3. Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
Het complex
Het complex betreft een bibliotheek in twee bouwlagen. Op de begane grond, bestaande
uit een grote hal, was de boekerij gevestigd, de verdieping omvatte een voorleesruimte
en studiezaal met toegang tot een buitenruimte.
Huidige oppervlakte
Begane grond 525 m²
1e verdieping 435 m²
Doelstelling en invulling van het pand
Doelstelling is het realiseren van ‘Het Nieuwe Werken Kantoor’ die een spilfunctie in de
stad wordt. De oude bibliotheek wordt de stuwende kracht voor kleine ondernemers
(zzp-ers) die zorgt voor kruisbestuiving tussen de verschillende gebruikers.
‘Naast ruimte worden … netwerkvorming en ondernemerschap belangrijker voor vitale
economische ontwikkeling.’ Pieter Tordoir
Het pand is uitermate geschikt om startende en doorgroeiende ondernemers te
huisvesten. Door hoogopgeleide nieuwkomers en vakspecialisten (de pendelaars) te
interesseren om, onder invloed van Het Nieuwe Werken, in Zeewolde een flexibel kantoor
of werkplek aan te houden is er minder mobiliteit en congestie. Dus Duurzaam.
Juist deze groep vormt een bron voor snelgroeiende nieuwe bedrijven. Wat is er mooier
dat zij laagdrempelig contact hebben met andere ondernemers in de stad?
dd.: 4-11-2012 [3] opsteller: @pkrolNL

4. Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
Het gebouw wordt een coworking space. Dit omvat flex werkplekken, social area’s en
vergaderlounges met ruimte voor evenementen en presentaties.
Sfeerbeelden
Doelgroepen
De doelgroepen zijn bedrijven met een maximum van 2 medewerkers en pendelaars uit
Zeewolde. Zeewolde omvat 2.436 ondernemingen en instellingen met max. 2
medewerkers. Verder zijn inwoners van Zeewolde die buiten de stad werken (de
pendelaars) een belangrijke doelgroep. 7.0721 mensen uit Zeewolde werken dagelijks
buiten de stad.
De uitgaande pendel is gebaseerd op het rapport Economie en Arbeidsmarkt 2011-2012
Flevoland. 68% van de beroepsbevolking (10.400) vertrekt uit Zeewolde om elders te
gaan werken.
 Het project draagt tevens bij aan:
# Cultureel erfgoed is al in veel steden in Nederland succesvol gebleken (Caballero
Fabriek, Van Nelle Ontwerpfabriek, Kraanspoor NDSM). Niet alleen als aanjager voor de
economie van het gebied en de stad maar ook als culturele trekker en vestiging van
nieuwe bedrijven.
1
De uitgaande pendel is gebaseerd op het rapport Economie en Arbeidsmarkt 2011-2012 Flevoland. 68% van
de beroepsbevolking (10.400 personen) vertrekt uit Zeewolde om elders te gaan werken.
dd.: 4-11-2012 [4] opsteller: @pkrolNL

5. Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
# Het centrum is een interessante vestigingsvoorwaarde voor kleine ondernemers.
Renovatie en herbestemming van de oude bibliotheek leent zich uitstekend om deze
ondernemers een plek in de stad aan te bieden.
# Focus op pionierskracht en historie van Zeewolde is een belangrijk item om de cultuur
en identiteit van Zeewolde uit te dragen. De oude bibliotheek kan dienen als
voedingsbodem en bindende factor voor ondernemend Zeewolde. De aandacht van de
gemeente Zeewolde dient uit te gaan naar het organiseren van ondernemers
bijeenkomsten op plaatsen die deze cultuur uitstralen.
# De oude bibliotheek is een vestigingsargument op het gebied van wonen voor de
hoogopgeleide nieuwkomers en vakspecialisten (de pendelaars). Deze pendelaars wordt
een inspirerende en ondernemende werkplek aangeboden.
# Binnen de oude bibliotheek is er ruimte voor een starterscluster gericht op de high
potentials. Dit cluster biedt, naast werkruimte en ondersteunende diensten (van
bijvoorbeeld de Bedrijfskring van Zeewolde, de gemeente en de KvK), een netwerk om
startende ondernemers uit te laten groeien tot een succesvolle en gezonde onderneming.
# Het industriële karakter van het gebouw en de geschiedenis van de plek vormt een
inspirerende omgeving die innovatie en vernieuwing op zakelijk gebied stimuleert.
Aanpak van de renovatie
Uitgangspunt voor de renovatie is zoveel mogelijk gebruik maken van de mogelijkheden
die het pand biedt. Het casco en opzet van het pand is correct. Aanpassingen moeten
worden verricht op het gebied van (klimaat-) installaties en het opknappen van de
inrichting (wanden, vloeren en plafonds).
Exploitatie en beheer
Voor de eigenaar van het pand is het van belang enerzijds grip te houden op de invulling
en anderzijds exploitatierisico’s te minimaliseren. De gemeente en eigenaar nemen een
actieve rol in de ontwikkeling van een te implementeren concept en vervolgens de
daadwerkelijke totstandkoming van de invulling.
Voorgesteld word om de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke invulling van het
pand uit te voeren met een aan te stellen aanjaagorganisatie. Deze aanjaagorganisatie
dd.: 4-11-2012 [5] opsteller: @pkrolNL

6. Zeewolde | Verkort businessplan herbestemming ‘Oude Bibliotheek’
zal zich actief richten op de renovatie, het implementeren van het concept en het vinden
en binden van ondernemingen en pendelaars in Zeewolde.
Wanneer de renovatie en het concept is uitgevoerd kan de exploitatiestructuur worden
heroverwogen. Indien de huidige eigenaar geen heil ziet in het plan kan aankoop door de
gemeente, een derde partij of door de zittende huurders worden overwogen.
Begroting: kosten en dekking
De renovatiekosten zijn onbekend. Hier zal nader onderzoek moeten plaatsvinden.
De dekking van de investeringskosten komen grotendeels voor rekening van de
opbrengsten uit commerciële verhuur. In dit businessplan wordt rekening gehouden met
een huurprijs van € 120 per m²/jaar en servicekosten van € 35 per m²/jaar en is
gebaseerd op 100 flex abonnementen á € 125 per maand (ex BTW). De reguliere
exploitatiekosten kunnen dus worden gefinancierd uit de huuropbrengsten.
Extra huurinkomsten kunnen worden opgebracht uit commerciële verhuur van de
vergaderruimten en evenementen en presentaties.
De netwerkactiviteiten (het runnen van de creatieve bedrijvenkring Zeewolde) en de
opstartkosten zouden een bijdrage vergen van betrokken partijen als de
gebouweigenaar, gemeente en/of aan het project gelieerde partijen (bedrijfskring, kamer
van koophandel en/of huurders).
Opsteller: Peter Krol
ReBuild.nu
Den Haag: Lelystad:
Laan van Nieuw Oost Indië 14 Zeilweg 32
2593 BT Den Haag 8243 PK Lelystad
mob. 06 - 23 80 05 21
e mail: peter@rebuild.nu
linkedin: PeterKrol
twitter: pkrolNL
dd.: 4-11-2012 [6] opsteller: @pkrolNL