Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp Giảng viên: Ths. Hoàng Minh Ngọc www.hoangminhngoc.com

1. CTCP TƯ VẤN QUẢN LÝ BĐS TRÀNG AN
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
GV:Ths. Hoàng Minh Ngọc
CEO
0913 204 158
hoangminhngoc77@gmail.com
www.hoangminhngoc.com

2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2. Phương pháp chi phí
3. Phương pháp thu nhập
4. Phương pháp thặng dư
5. Phương pháp lợi nhuận
6. Phương pháp phân tích hồi quy
www.hoangminhngoc.com

3. VĂN BẢN PHÁP QUY
 Nghị định số 188/2004/NS-CP, ngày 16 tháng 11 năm
2004 quy định về phương pháp xác định giá và khung
giá các loại đất
 Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26 tháng 11 năm
2004 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất
 Thông tư 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ, ngày 20
tháng 10 năm 2009

4. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1. Các trường hợp áp dụng
a/ Nguyên tắc áp dụng
 Nguyên tắc thay thế:Một nhà đầu tư có lý trí sẽ
không bao giờ trả giá cho một tài sản nhiều
hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có
cùng một sự hữu ích như nhau.
 Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh
có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu
tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số
giá trị thị trường
www.hoangminhngoc.com

5. b. Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp thường
được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
 Các tài sản có tính đồng nhất như: Các
căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng
biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng,
các nhà kho trên một mặt bằng, các
nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu
 Đất trống
www.hoangminhngoc.com

6. 1.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận
a. Phương pháp luận:
Phương pháp này được
thực hiện bằng cách so
sánh giá của tài sản
tương đồng để xác định
giá trị tài sản cần thẩm
định
www.hoangminhngoc.com

7. b. Các bước tiếp cận (4 bước)
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS thẩm
định giá và các BĐS có thể so sánh được.
 Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và
có thể so sánh được.
 Thu thập thông tin:
• Thông tin tổng hợp
• Thông tin đặc biệt
• Thông tin cụ thể
 Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều
kiện giao dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn
www.hoangminhngoc.com

8. Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS TĐG và các BĐS so sánh
Nội dung thẩm định BĐS thẩm định giá BĐS so sánh
 Pháp lý
 Kỹ thuật
 Kiểm tra về Môi trường
 Giá bán (thị trường)
x
x
x
x
x
x
x
www.hoangminhngoc.com

9. Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Nhận dạng mức độ tiềm năng khả thi về pháp
lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của
BĐS TĐG
www.hoangminhngoc.com

10.  Phân tích BĐS TĐG và các BĐS so sánh về pháp lý,
kinh tế - kỹ thuật, môi trường, nhằm rút ra được
những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và
nhược điểm, những thuận lợi, cũng như khó khăn
của BĐS TĐG so với các BĐS so sánh.
 Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường,
động thái người mua – người bán tiềm năng.
 Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của
thông tin
 Phân tích điều kiện giao dịch
www.hoangminhngoc.com

11. Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được
điều chỉnh
Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS TĐG làm
chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS TĐG
mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng
thêm vào và ngược lại.
Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán
đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố
cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS
www.hoangminhngoc.com

12. Pháp lý
Quy mô diện tích
Kích thước hình dáng
Điều kiện hạ tầng
Điều kiện kinh tế
Môi trường sống
Quy hoạch
Lợi ích tương lai
www.hoangminhngoc.com

13. Có 2 cách điều chỉnh:
Điều chỉnh gộp
Điều chỉnh theo tỉ lệ
www.hoangminhngoc.com

14. Giá thị trường các
BĐS so sánh
Giá bán đã được
điều chỉnh BĐS
TĐG
±
Điều chỉnh
www.hoangminhngoc.com

15. Bước 4: Ước tính giá trị thị trường
Căn cứ vào giá bán đã được
điều chỉnh, kết hợp với
động thái thị trường và
động thái người mua tiềm
năng tại thời điểm TĐG,
thẩm định viên sẽ ước tính
giá trị thị trường của BĐS
www.hoangminhngoc.com

16. Giá thị trường các
BĐS so sánh
Giá bán đã được
điều chỉnh BĐS
TĐG
±
Điều chỉnh
Giá thị trường
BĐS TĐG
Động thái
thị trường
Động thái
người mua
tiềm năng
www.hoangminhngoc.com

17. Những hạn chế và điều kiện cần phải có
a. Điều kiện cần phải có để thực hiện
 Chất lượng thông tin
 Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh
b. Các hạn chế của Phương pháp
 Cần phải có thông tin
 Dữ liệu mang tính lịch sử
www.hoangminhngoc.com