hebrew

1. ‫בחינת הבניה לגובה‬
‫האם מדובר בפתרון תכנוני יעיל או בעיה תכנונית קשה‬
‫סולימאן זועבי: 437312820‬
‫סמסטר א' תש"ע 0102-9002‬ ‫|‬ ‫ארץ, עיר, חי, צומח – קיימות בראיה כוללת | תגית כלימור‬
‫ ‬

2. ‫1. מבוא‬ ‫0‬
‫בנייה לגובה היא תופעה שהתחילה בעולם בסוף המאה ה91- בערי צפון אמריקה. בנייה זו באה לתת‬
‫מענה להתפתחויות דמוגרפיות וכלכליות, שהתנקזו לבסוף לפרמטר אחד: מיקום. מאחר ומיקום הוא‬
‫מרכיב חשוב ביותר בפעילות אנושית בכלל ובפעילות עירונית בפרט, הבנייה לגובה מנסה "לתפוס‬
‫את שתי הציפורים": גם מיקום מרכזי בעיר, וגם אכלוס מרובה אנשים ופעילויות באותו מיקום מרכזי.‬
‫לא תמיד השאיפה לבנייה לגובה היא בשל חוסר מקום, ויש מספר פרמטרים אחרים שבגללם נוצרת‬
‫הבנייה לגובה. הפרמטרים הם: פיתוח עירוני מואץ של כלכלת שירותים, הצגת דימוים של אורבניות‬
‫אינטנסיבית והצלחה, יוזמה טכנולוגית, ושאפתנות שלטונית ואישית.‬
‫מחקרים מצביעים על כך ש%37- מאוכלוסיית המדינות המפותחות בעולם מתגוררת כיום בערים,‬
‫והתחזית מדברת על כל כך שבשנת 5202 תמנה האוכלוסייה כשמונה מיליארד נפש וכ%06- ממנה‬
‫תתגורר בערים )פרנקל 1002(.‬
‫ביחד עם היתרונות הרבים אשר הבנייה הגבוהה נותנת לנו, ועם כל הפתרונות החשובים אשר בנייה‬
‫זו מספקת, הרי יש גם צדדים שליליים, לסוג זה של בניה. בעבודה זו אנסה לעמוד על הצדדים‬
‫השונים בבניה הגבוהה, בהיבטים בכלכליים והחברתיים מנקודות מבטם של הגורמים שנהנים או‬
‫ניזוקים ממנה.‬
‫בנייה לגובה, פתרון אדריכלי ידוע: פאריס ע"פ קרבוזייה‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

3. ‫2. לבנות גבה, פתרון או בעיה‬ ‫1‬
‫בשנים האחרונות מתנהל ויכוח ער בקרב קהילת המתכננים האם וכיצד יש לבנות לגובה. ברור כי‬
‫במגבלות הקיימות של תוכניות המתאר וגבולות הערים קיים קושי להמשיך ולבנות על השטחים‬
‫הפתוחים שסביב הערים. מעבר לכך, ישראל היא ממילא המדינה הצפופה בעולם צפונית לבאר שבע‬
‫וקיים הכרח דחוף לשמר שטחים פתוחים סביב הערים מסיבות מגוונות ובהחלט מוכחות. לכן, בניה‬
‫לגובה מהווה למעשה את הפוטנציאל הבינוי הגדול ביותר במה שקרוי "זכויות אוויר".אלו המתנגדים‬
‫לבניה גבוהה טוענים כי היא איננה מתאימה לשכבות חלשות שפעמים רבות מקבלים דירה במגדל‬
‫יוקרתי ויקר לכאורה לאחזקה.‬
‫‪ Richard Meier in New York‬צילום: יוסי מטלון‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

4. ‫3. הצגת נושא הבנייה לגובה‬ ‫2‬
‫1.3 – הגדרה‬
‫בנייה לגובה הנו מושג סובייקטיבי המשתנה לאורך הזמן ושונה בין מקום למקום. בארה"ב בשנת‬
‫0981 הוגדר גורד שחקים בכך שגובהו לפחות 01 קומות. בישראל על פי חוק התכנון והבנייה בניין‬
‫רב קומות הוא בניין שגבוה ב- 72 מטר )9 קומות( ממפלס הכניסה. קיים ארגון בין-לאומי הנקרא‬
‫‪) CTBUH‬המועצה למבנים גבוהים והסובב העירוני( שמציע הגדרה המדברת על שוני של בניין‬
‫מסביבתו ועל פי תפקודו ותוכניותיו )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(. במדינת ישראל‬
‫יש שונו גדולה בגובה המבנים, בערים הגדולות הבניינים הגבוהים מגיעים עד עשרות קומות ובערים‬
‫בינוניות )במיוחד בגליל ובדרום( רוב בנייני הדירות הם בני 8-4 קומות, ולצורך העבודה הזו בניין רב‬
‫קומות יוגדר על פי החוק הישראלי.‬
‫2.3 הפריסה המרחבית של הבנייה לגובה‬
‫קיימות ארבע גישות שונות של הפריסה המרחבית של הבנייה לגובה:‬
‫א. ריכוז מגדלים במקבצים מגובשים -‬
‫אופייני למע"ר של הערים בצפון אמריקה והערים החדשות באסיה )תמונה2(, ומשמש ליצירת קו‬
‫רקיע דרמטי ונוף אנכי.‬
‫ב. פיזור אקראי של מגדלים –‬
‫אופייני להתפתחות מהירה ובלתי סדירה, ומאפיין את ערי מזרח אסיה )במיוחד טוקיו(. הנוף העירוני‬
‫מאופיין בחוסר נקודות התמצאות וחוסר מיקוד )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(.‬
‫ג. איסור בניית מגדלים במרכזים היסטוריים -‬
‫מאפיין את מרבית ערי מערב אירופה )תמונה 3(. על מנת לשמר את המרכזים ההיסטוריים נמנעים,‬
‫לפעמים תוך איסור גורף, מלבנות בניינים גבוהים במרכזי הערים )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה,‬
‫כרך א', 1002(. הדבר גורם להתפתחות פרברים עם מגדלי מגורים גבוהים, תופעה ההפוכה לפרבור‬
‫הקלאסי בצפון אמריקה או אפילו בישראל.‬
‫ד. מגדל בודד -‬
‫בנקודת ציון מבודדת בעיר או מחוצה לה )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

5. ‫3.3 הבנייה לגובה במרקם העירוני‬
‫אחת הבעיות הקשות בבנייה גבוהה היא החריגה מהפרופורציה העירונית הקיימת, כאשר החריגה‬
‫היא לא רק בגודל, אלא גם בחומרי הבנייה ובמרווחים הנדרשים בין בניין לבניין. יש מגמה של איבוד‬
‫זהות העיר כאשר בניינים נוטים להיות דומים זה לזה. הניגוד שבין החדש לישן בולט בעיקר בערים‬
‫היסטוריות כמו ירושלים, שבה מתרחש מאבק חריף בין יזמים הרוצים לבנות בניינים גבוהים לבין אלו‬
‫שרוצים לשמר את המרקם העירוני הקיים.‬
‫למרות החסרונות לבנייה לגובה יש גם יתרונות: ריכוז רב של שימושים היוצר המרצה של הפעילות‬
‫העירונית, ניצול גבוה של תשתיות, חיזוק הבסיס העירוני כלכלי, אפשרות לשחרור שטחי קרקע‬
‫פתוחים לטובת הציבור, איכות חיים גבוהה למשתמשים הישירים, ויצירת דימוי של כלכלה משגשגת.‬
‫יתרון חשוב נוסף הוא נגישות תחבורתית ליותר משתמשים וקיצור מרחקי ההגעה באזורים שצפופים‬
‫יותר. בערים רבות בעולם יש מתאם בין בנייה צפופה לבין מערכות הסעה המוניות, מערכות אלו‬
‫מהוות תחליף למרתפי החניה שמתחת לרבי הקומות, שעלותם יקרה מאוד, ומעודדות שימוש ברכב‬
‫פרטי אלמנט הגורם לצפיפות וגודש בכבישים.‬
‫יש הסכמה בין החוקרים על כך שבנייה לגובה היא למעשה תוצאה של יחסי גומלין בין צורכי היזמות‬
‫הפרטית, אשר מטרתה למקסם את הרווחים מהקרקע, לבין צורכי הכלל. הנושא מתבטא במאבק על‬
‫המפלס הקרקעי בעיר, כאשר יצירת מרחב ציבורי מפותח בין המגדלים כגון שדרה, פארק או טיילת‬
‫חיוניים ליצירת עיר מושכת ופעילה.‬
‫)הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(.‬
‫בניה לגובה, ריכוזיות של פעילויות, וסגנון אדריכלי: מנהטן, ניו יורק.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

6. ‫4.3 - מדיניות תכנון עירונית‬
‫בספרות הקיימת מתוארים כללים להגבלת הבנייה לגובה או לפתחם במקומות מסוימים:‬
‫הגדרת אזורים בבנייה לגובה לצורך שמירה על מרקמים היסטוריים, שמירת קווי מבט, קו רקיע‬
‫ופרוזדורים ויזואליים.‬
‫ראייה מערכתית כוללת על מנת לשלב את הבנייה לגובה עם מערכות תחבורה המוניות, נגישות‬
‫תחבורתית ושימושי קרקע תואמים.‬
‫הנחיות תכנון לגבי גובה ופרופורציות.‬
‫הוראות בדבר "נטל יזמים" למילוי מטלות ציבוריות בתמורה לאישור הבנייה שקיבלו.‬
‫בקרת סביבה למזעור שינויים במיקרו-אקלים.‬
‫הגדרת גובה לבנייני מגורים בהתאם לסוג האוכלוסייה שמאכלסת את הבניינים. )הטכניון: בחינת‬
‫הבנייה לגובה, כרך א', 1002(‬
‫5.3 גובה הבניין כמרכיב העומד בפני עצמו‬
‫ברמה ההיסטורית ישנן כמה סיבות להתפתחות והתפשטות הבנייה לגובה. התופעות העיקריות הן:‬
‫מחסור בקרקע באזורים מרכזיים של הערים.‬
‫מחיר קרקע גבוה במרכזי הערים.‬
‫רצון היזמים למקסם את השימוש בקרקע.‬
‫האדרת שם היזם/הפוליטקאי/הקבלן על ידי בניין בולט, סימול לעוצמה כלכלית.‬
‫רצון לרכז הרבה שימושים מגוונים באזור מצומצם יחסית להמרצת הפעילות הכלכלית.‬
‫רצון לנצל את יתרונות האור, שקט, נוף והאוויר של קומות עליונות.‬
‫הבניין הגבוה משמש כנקודת ציון בנוף העירוני בכל הרמות מהמקומית ועד הבין לאומית. לכן אפשר‬
‫להבין מדוע תפיסת גובה בניין הוא נושא סובייקטיבי )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(.‬
‫6.3 סוג שימוש בבניין כמשתנה מפתח‬
‫ההבחנה הראשית בין שימושי בניינים גבוהים היא בניין למגורים מול שאר התפקודים. שימוש שאיננו‬
‫למגורים לא יוצר בעיות יוצאות דופן, אך הבנייה הגבוהה למגורים שונה בעיקר בכמות התנועה‬
‫המוטורית והאנושית שמשתנה ביו בניין משרדים, בית מלון או בניין למגורים. קיימת הסכמה כי בנייני‬
‫מגורים גבוהים מתאימים לאוכלוסייה מהמעמד הבינוני-גבוה, וזה בשל העלות הגבוהה של תחזוקת‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

7. ‫7.3 הקשר בין בנייה לגובה לבין צפיפות‬
‫בין רוב החוקרים קיימת תמימות דעים כי אין קשר ישיר בין בנייה לגובה וצפיפות, אך עדיין יש קשר‬
‫הדדי בין השניים. ישנה בעיה של אחידות מדדים, כלומר באילו מדדים נבדוק את הצפיפות. בכל‬
‫מקום או לכל סוג מחקר משתמשים במדדים שונים, כאשר המדדים האפשריים הם: אחוזי בנייה,‬
‫מספר יחידות דיור לדונם, אחוז תכסית קרקע וצפיפות נטו/ברוטו. ישנו האספקט של צפיפות‬
‫ויזואלית. הכוונה היא לצפיפות הויזואלית הנראית מרחוק שנוצרת ממקבץ של בניינים גבוהים. אי‬
‫אפשר לקבוע בצורה חד משמעית ופשוטה האם סוג ורמה מסוימים של צפיפות הם חיוביים או‬
‫שליליים )הטכניון: בחינת הבנייה לגובה, כרך א', 1002(.‬
‫4. הבנייה לגובה בעולם‬ ‫3‬
‫1.4 הגורמים להתפתחות הבנייה הגבוהה ופריסתה בעולם‬
‫בניית הבניינים הגבוהים בעולם החלה בסוף המאה התשע עשרה, ובאה לענות על מספר בעיות.‬
‫בעיה ראשונה הייתה הגידול המהיר של האוכלוסייה ותופעת העיור המסיבי וההגירה מהכפר אל‬
‫העיר, שהגיעה לשיאה באותה תקופה. בעקבות כניסתה של אוכלוסיה כפרית וחלשה לערים התחיל‬
‫תהליך של עזיבת אוכלוסייה חזקה וותיקה ממרכז הערים אל הפרברים. כל התהליכים הללו הביאו‬
‫לידי לחץ על הממשלות לספק דיור הולם להמונים.‬
‫בעקבות מלחמת העולם הראשונה נוצר לחץ לספק שטחי משרדים ומנהלה לחברות גדולות שקמו‬
‫והממשלות ניסו לענות עליו בדמות רבי קומות למשרדים. זמן רב מגדלים אלו היו ריקים )כדוגמת ה-‬
‫עם הפריחה הכלכלית, שהגיעה למערב לאחר‬ ‫‪ ,(EMPIRE STATE BUILDING‬אך לבסוף,‬
‫מלחמת העולם השנייה אוכלסו הבניינים בעירוב של שימושים )תמונה 4( )פרנקל 1002 מתוך‬
‫הטכניון: בחינת הבנייה לגובה(.‬
‫רוב הערים הגדולות נמצאות ליד מקורות מים. מיקום זה נגזר כצורך קיומי, הן כמקור פרנסה והן‬
‫כמקור תחבורה. כיום מחצית מאוכלוסיית העולם חיה באזורים הסמוכים למקווי מים ונהרות‬
‫) ‪ 1996 HUDSON‬מתוך פרנקל 1002(, והפיתוח הכלכלי של ערי החוף בא בעקבות התפתחות‬
‫נמל גדול שקידם אותן להיות מרכזים כלכליים. הדוגמאות המובהקות הן בוסטון, הונג-קונג, לונדון,‬
‫טוקיו וניו-יורק. לאחר מלחמת העולם השנייה החלה התפרצות כלכלית שהביאה לפריחה במסגרת‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

8. ‫ניתן להגיד כי הים היווה מכשול פיזי והיווה קטליזטור בהתפתחות הבנייה לגובה.‬
‫2.4 מאפיינים של בנייה גבוהה בטיפוסי ערים שונות‬
‫קיים שוני ביחס לבנייה הגבוהה והגורמים המשפיעים על התפתחותה. שוני זה מתקיים בשל תפקודן‬
‫השונה של ערים בעולם כמרכזים כלכליים פיננסיים ברמה הבין-לאומית או הלאומית, או כמרכזי‬
‫תרבות בין-לאומיים או כערים היסטוריות. לדוגמא הערים ניו-יורק, שיקגו, לונדון, הונג-קונג וטוקיו‬
‫משמשות בתור מרכזים פיננסיים בין-לאומיים, ובנוסף הערים לונדון ופריז משמשות גם כערים‬
‫היסטוריות ומרכזים בין-לאומיים )תמונה 5(. לכן אפשר לראות שיש חפיפה בין ההגדרות לעתים‬
‫)פרנקל, 1002(.‬
‫מבט על שיקגו וקו החוף שלה מהאוויר.‬
‫3.4 הזיקות הקיימות ביו הבנייה הגבוהה והמרקם העירוני.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

9. ‫צפיפות עירונית ניתנת לביטוי במדדים של יחס בין שטח הרצפות הבנויות לבין שטח המגרש )אחוזי‬
‫בנייה(, או בכמות האוכלוסייה ליחידת שטח )יח"ד לדונם/קמ"ר(. במחקרים שנעשו לא נמצא קשר‬
‫ישיר בין צפיפות לבנייה גבוהה, וככל הנראה הערים שמרקמם העירוני מאופיין בצפיפויות גבוהות‬
‫מאוד, העולות על 00002 נפש/קמ"ר - כולן משתייכות למדינות העולם השלישי. בערים אלו לא‬
‫נמצאה בנייה לגובה משמעותית, והצפיפות הגבוהה נובעת מהגירה מסיבית מהכפרים אל הערים‬
‫ויצירת "סלאמס" צפופים מאוד.‬
‫למרות שמטרופולינים במערב נהנים מבנייה גבוהה, הצפיפות הממוצעת שם דומה לזו המאפיינת‬
‫ערים קטנות. דוגמה אחת מדברת על צפיפות דומה בין העיר ניו יורק בקומפקטית אל מול העיר לוס‬
‫אנג'לס המתפרסת. לעומת זאת, בתוך ניו יורק יש דיפרנצאסיה גדולה של צפיפות, כאשר מנהטן‬
‫צפופה מאוד )00072 נפש לקמ"ר(,ואלו כל העיר היא בעלת צפיפות של 0059 נפש לקמ"ר )פרנקל‬
‫1002(. כלומר, אפשר למצוא מוקדי צפיפות נקודתיים בערים המערביות המאופיינים בבנייה גבוהה.‬
‫בארצות המערב, גידול במחירי הנדל"ן ואיסור בנייה במרכזי הערים הביאו לבריחת מגורים מהמע"ר‬
‫לפרברים. כיום ישנה מדיניות מכוונת בהרבה ערים בעולם להטיב עם אלו הבוחרים לשוב ולהתגורר‬
‫במע"ר ובמרכזי הערים. למרות מדיניות זו אין עלייה משמעותית בהיקפי הבנייה למגורים במע"ר,‬
‫משום התמורה הכלכלית המועטה ליזמים )פרנקל 1002(.‬
‫הפרבור כבעיה תכנונית עיקרית.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

10. ‫4. התועלת הציבורית והפרטית מהבניה לגובה‬
‫פרק זה אמור לדון בתועלת היחסית של הציבור מהבניה הגבוהה כאשר משדווים אותה לבניה‬
‫הרגילה.‬
‫1.4 הגורמים המושפעים מהבניה לגובה‬
‫כאשר מדובר על תועלת הציבור יש להבחין בין כמה גורמים הנוגעים בדבר:‬
‫היזם, המממש את פרויקט הבניה ומוכר אותו או מפעיל אותו להשכרה או לשימוש עצמי.‬ ‫•‬
‫התועלת שלו היאה רווחיו הנקבעים ע"פ ההכנסה שהוא יקבל ממכירת הבניין או השכרתו,‬
‫ועל ידי עלויותיו הנדרשות לשם כך. הכנסתו בהשוואה להכנסתו מבנייה "רגילה" תבטא את‬
‫התועלת היחסית של הבניה לגובה. כאשר יש להתייחס בהקשר זה למרכיבים השונים- עלות‬
‫הקמה, עלות הקרקע, עלות המימון ועלות הסיכון אשר עלולים להשתנות עם השינוי בגובה‬
‫הבניין.‬
‫המשתמש, הרוכש חלק מהבניין, למגורים או לשימוש אחר, התועלת שלו תיקבע לאור‬ ‫•‬
‫היתרונות והחסרונות של הבניה הגבוהה לבניה הרגילה והיא תתבטא בנכונותו לשלם יותר‬
‫)או פחות( תמורת הבניה הזו.‬
‫שכן, אשר אין לו קשר ישיר לבניין אך הקמתו עלולה להשפיע על רווחתו. הקרבה לבניין‬ ‫•‬
‫עלולה להביא לשכן חסרונות של צל, שינוי במשטר רוחות, גודש תנועה. העלות הכלכלית של‬
‫השינויים יכולה להתבטא בשינוי השווי של נכסים בסביבה.‬
‫הרשות העירונית, שבמסגרתה פועלים כל הגורמים האלה והיא אמורה לדאוג לרווחת כולם.‬ ‫•‬
‫היא מייצגת את כל התושבים לכן התועלת שלה תיקבע לאור סה"כ השינוי בתועלת והעלות‬
‫של כל הגורמים הנוגעים בדבר.‬
‫2.4 סיווג עלויות ההקמה‬
‫יש להבחין בין עלות ההשקעה ועלויות השימוש השוטף, כאשר שתיהן יחד מוגדרות כעלויות מחזור‬
‫החיים של הפרויקט. עלות ההשקעה קשורה בכל תהליכי המימוש עד להפעלת הבניין ליעודו, ואילו‬
‫עלויות השימוש – בתקופת השימוש היעודי, והן כללות את עלויות המנהלה, הניקוי, האחזקה,‬
‫האנרגיה, והמיסוי הנדרשת לשימוש תקין בבניין.‬
‫את עלויות ההשקעה אפשר לחלק למספר מרכיבים עיקריים:‬
‫1.2.4 עלויות התכן והתכנון‬
‫כוללות מרכיבים שונים הייחודיים לבניה הגבוהה, כגון השפעת רעידות האדמה והרוח, מערכות‬
‫שירות מיוחדות ועיצוב ארכיטקטוני ייחודי.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

11. ‫2.2.4 עלות הקרקע‬
‫עלות הקרקע משמשת מרכיב נכבד בסך הכל עלות הבניה, ולכן להשפעת הבניה הגבוהה על שוויה‬
‫יש חשיבות רבה מאוד. עלות הקרקע ליזם מושפעת במידה רבה על ידי מכלול גורמים – סביבתיים,‬
‫סטטוטוריים, כלכליים וחברתיים אשר תלויים במיקומה.‬
‫שווי מגרש המשמש לבניה נקבע על ידי שווי הבניה שניתן להקים עליו. השווי של הבניה נקבע על ידי‬
‫שטח הבניה, התועלת המופקת ממנה והעלויות – המדידות והלא מדידות – של הבנייה.‬
‫שטח הבניה במגרש תלוי בצפיפות הבניה המותרת. הבניה הגבוהה מאפשרת להגדיל את הצפיפות‬
‫מעבר למקובל בבניה הרגילה. עם הגדלת הצפיפות, גדלות גם עלויות הבניה וקטן שוויה ליחידה.‬
‫הצפיפות האופטימלית מנקודת ראות הציבור, אשר מיוצג על ידי הרשות המקומית, היא הצפיפות‬
‫אשר תביא את התועלת המירבית נטו, בהתחשב בתועלת והעלות של כל הנוגעים בדבר – היזם,‬
‫המשתמשים בבניין והשכנים המושפעים ממנו.‬
‫הצפיפות האופטימאלית, מנקודת הראות של היזם, היא הצפיפות אשר תבטיח לו את הרווח‬
‫המכסימלי מהקרקע.‬
‫3.2.4 עלות המימון‬
‫עלולות גם הן להיות מושפעות מגובה הבניין, כאשר השיווק של חלקי הבניין למטרות משרדים או‬
‫מגורים, נדחה באופן משמעותי בגלל ממדיו של הבניין ולכן הקמתו מחייבת מימון ביניים נרחב‬
‫וממושך יותר.‬
‫התקופה אשר בה זקוק היזם למימון ביניים )מהון עצמי אוזר( היא הזמן בין תחילת‬ ‫•‬
‫ההשקעה לבין קבלת התמורה ממנה. הזמן עד מכירת הבניין או השכרתו, כאמור ארוך‬
‫יחסית. ועל תקופה זו היזם צריך להשיג מימון. יש מספר גורמים אשר משפיעים על עלות‬
‫המימון הנדרש:‬
‫הריבית על ההון: ככל שהריבית גבוהה, המימון ההתחלתי הנדרש גבוה יותר.‬ ‫•‬
‫משך ביצוע הפרויקט: ככל שמשך הביצוע ארוך יותר, עלות המימון גבוהה יותר. משך‬ ‫•‬
‫הביצוע הוא מרכיב חשוב מאוד אך גם מורכב. אפשר לחלק אותו למרכיבים בסיסיים על מנת‬
‫לאמוד אותו בצורה נכונה. משך ביצוע המבנה התחתון, משך ביצוע כל הפעילויות‬
‫המחזוריות בקומה, משך הזמן בין סיום העבודה בשתי קומות סמוכות כלשהן, מספר קומות‬
‫מודולריות בפרויקט, ומשך השלמה של עבודות בפרויקט לאחר גמר העבודות בקומה. אלה‬
‫הם נתונים חיוניים ובסיסיים אשר יעזרו ליזם לחשב את משך ביצוע הפרויקט.‬
‫גובה ומימדיו של הפרויקט: ככל שהפרויקט גדול יותר, הסיכון שהיזם לוקח הוא גדול יותר,‬ ‫•‬
‫וכך גם עלויות המימון הנדרשות.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

12. ‫4.2.4 עלות ההקמה‬
‫השתנות גובה הבניין משפיעה על עלות מערכות שונות בו. העומסים המיוחדים הפועלים על בניין‬
‫גבוה, והדרישות התפקודיות הנובעות מהם, מצדיקות ואף מחייבות שימוש בחומרים משופרים יותר‬
‫בעלי דרישות איכות ייחודיות )ורשבסקי, 1002(. בבניינים גבוהים במיוחד )‪ (Super tall‬עלות השלד,‬
‫הבסיס והעמודים עולה ולאו דווקא בשיעורים לינאריים. מהירות הרוח גדלה בגבהים. על המעטפת‬
‫פועלים כוחות אופקיים חזקים והפתרונות ההנדסיים הרגילים לא מספיקים למבנים אלה )בוכמן,‬
‫6991(.‬
‫ניתן לראות מלוח מס' 1 כי עלויות ההקמה בבניינים גבוהים יקרות בכ- %52 - %04 )לבניינים בגובה‬
‫של 02 ו- 04 קומות בהתאמה( מאשר עלויות ההקמה בבית רגיל. עם זאת יש לשים לב לכך כי‬
‫ההוצאה הגבוהה ביותר בהקשר זה היא עלות החניה, המהווה כ- %05 מתוספת העלות.‬
‫לוח מס' 1: סיכום תוספת עלויות הקמה בבניינים בעלי גובה שונה‬
‫גובה הבניין )קומות(‬ ‫סוג‬
‫סעיפי התוספת‬
‫04-13‬ ‫03-02‬ ‫91-01‬ ‫המערכת‬
‫רכיבי שלד אנכיים‬ ‫05$‬ ‫23$‬ ‫31$‬ ‫שלד‬
‫בריכות מים, משאבות, מתקן אשפה, צנרת‬
‫5$‬ ‫5$‬ ‫6$‬ ‫סניטרית‬
‫אנכית‬
‫מערכת בקרה, כריזה, תאורת חירום, גנרטור,‬
‫7$‬ ‫7$‬ ‫7$‬ ‫חשמל‬
‫תאורת גג‬
‫הגנה בפני‬
‫מתזים, גלאים, דלתות מבואה‬ ‫53$‬ ‫53$‬ ‫01$‬
‫אש‬
‫מערכת קירור מרכזית‬ ‫51$‬ ‫51$‬ ‫51$‬ ‫מיזוג אויר‬
‫גידול במספר גודל ומהירות המעלית‬ ‫03$‬ ‫12$‬ ‫4$‬ ‫מעליות‬
‫חניה תת קרקעית‬ ‫001$‬ ‫001$‬ ‫001$‬ ‫חניה‬
‫סה"כ‬
‫242$‬ ‫512$‬ ‫551$‬
‫הקמה‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

13. ‫אפשר לחלק את העלויות לארבע קבוצות:‬
‫עלויות אשר קטנות עם גובה הבניין:‬
‫עלות המתקנים המשותפים לבניין כולו אשר אופיים אינו משתנה או משתנה בצורה מועטת, עם גובה‬
‫הבניין, כגון גג, קומת כניסה ועוד.‬
‫עלויות העבודה בקומות מחזוריות, אשר ככל שגדל מספר הקומות, בגלל אפקט הלמידה אשר בולט‬
‫במיוחד ברבי קומות.‬
‫עלויות אשר אינן משתנות עם גובה הבניין:‬
‫רכיבים אופקיים של שלד, בעיקר קורות וטלבות תקרה.‬
‫מרבית עלויות הגימור בקומות – מחיצות, צביעה, ריצוף, נגרות, דלתות, ועוד.‬
‫המרכיבים האופקיים של מערכות השירות – צנרת, כבלים, כלי קצה.‬
‫כל זה נכון בעיקר לגבי החומר כי מרכיב העבודה כאמור קטן עם גובה הבניין בגלל אפקט הלמידה.‬
‫עלויות אשר גדלות עם גובה הבניין:‬
‫עמודים אשר צוברים עומס אנכי של קומות, ולכן מידותיהם הממוצעות ליחידה, גדולים יותר.‬
‫מערכות הקשחה אופקית – נגד רוח ורעידות אדמה, המתוכננות לשאת כוחות ההולכים וגוברים עם‬
‫גובה הבניין.‬
‫מערכות בטיחות – נגן עשן ואר, אשר הדרישות מהן מחמירות עם גובה הבניין‬
‫רכיבים מיוחדים של מערכות שירות שונות הנדרשים כדי לשרת קומות גבוהות. הרכיבים האלה‬
‫מתרכזים בדרך כלל בקומות.‬
‫עלויות אשר גדלות עם גובה הבניין, בתנאים מסוימים:‬
‫ביסוס אשר הוצאותיו ליחידה גדלות במקום מסוים עם גובה הבניין ובמחקרים אחרים נשארות‬
‫קבועות ליחידה.‬
‫המעטפת החיצונית אשר החל מגובה מסוים זקוקה לחיזוק, בגלל העצמה הגוברת של כוחות הרוח.‬
‫החניות אשר בבניינים גבוהים מחייבות הקצאת קומות תת או על קרקעיות בעלות עלות הקמה‬
‫גבוהה יחסית.‬
‫מחקרים שונים התייחסו להשתנות העלות תוך הסכמה על העקרונות שהוזכרו לעיל. על מנת לחקור‬
‫את נושא עלות הקמת בניינים גבוהים. ועל מנת לחשב את הגובה האופטימלי של הבניין.‬
‫רוב החוקרים הגיעו למסקנה שסך כל עלויות ההקמה יורדות ככל שמספר הקומות גבוה יותר. אך עד‬
‫שלב מסוים בו, העלויות היחסיות מתחילות לעלות. נקודת האופטימום לפי חוקרים מסוימים היא בין‬
‫3 עד 01 קומות.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

14. ‫הניסיון המתמיד בחיפוש מספר הקומות האופטימלי, לפי הגרף רואים שמנקודה מסוימת, הכדאיות יורדת‬
‫4.2.4 עלות הסיכון‬
‫הבניה הגבוהה חשופה יותר לסיכונים מאשר הבניה הרגילה. הבניה הגבוהה קשיחה יותר להתאמות‬
‫של תכנון או תכן במקרה של שינויים חיצוניים של הסביבה, הביקוש או מצאי משאבי הבניה. בניין‬
‫גבוה שווה ערך, מבחינת שטח הבניה, למספר בניינים רגילים. אם מתברר בבנייה הרגילה בעת‬
‫ההקמה של הבניין הראשון כי חל שינוי כלשהו בהיקף הביקוש או בתנאים אחרים ניתן להתאים את‬
‫התוכן או את קצב הביצוע של הבניינים האחרים לשינוי הזה, כדי להמעיט את הפגיעה ברווחיות‬
‫הפרויקט.‬
‫במקרה של בניין גבוה קשה לעשות שינוי כלשהו לאחר תחילת הבניה. לסיכון הזה "יש מחיר".‬
‫בשלב השני תיבדק העלות הכרוכה בסיכון עבור צירופים שונים של פרמטרים אופייניים.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

15. ‫משך זמן ביצוע הפרויקט קריטי לחישוב הכדאיות שלו: המגדל הגבוה ביותר בעולם )בבניה(, דובאי‬
‫5. תחזוקה בבניה גבוהה – ההיבט המשפטי‬ ‫4‬
‫בשנת 4002 בוצע מחקר מקיף בנושא היבטים משפטיים של בנייה גבוהה,על ידי פרופ' רחל אלתרמן‬
‫והמשפטן טל צפריר. מחקר זה דן בהיבט החוקתי של הבניה הגבוהה בהקשר למספר נושאים:‬
‫הבקרה החמורה הנהוגה לגבי בנייה גבוהה בארצות מערביות וההשוואה למצב במדינת‬ ‫•‬
‫ישראל.‬
‫החוקים והתקנות בדבר בנייה גבוהה בישראל.‬ ‫•‬
‫הזכויות הקנייניות בבניין הגבוה.‬ ‫•‬
‫רמת התחזוקה ואמצעי הבקרה בנושא זה ברשויות התכנון.‬ ‫•‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

16. ‫מסקנות המחקר היו קשות כלפי כל הגורמים הנוגעים בדבר, כולל המחוקק, האוכף, ומבצע הבקרה‬
‫השוטפת.‬
‫מדינת ישראל מפגרת אחרי רוב המדינות המערביות מבחינת חקיקה. אין התייחסות מיוחדת לבנייה‬
‫הגבוהה, יותר מאשר הבנייה הרגילה, למרות שההבדל בין גודל הבעיות עצום ביותר.‬
‫גם כאשר ישנה חקיקה להבטחת רמת תחזוקה מסוימת, הגוף האחראי לאכיפת החוקים, היא‬
‫הועדות לתכנון ובניה. ישנן ועדות, בעיקר בערים הגדולות, שהיום מתנות חתימה על היתר בניה בכך‬
‫שהיזם יוכיח שנחתם חוזה עם חברת תחזוקה, למספר שנים. אך בבדיקה בשטח מצאו שנוהג זה לא‬
‫מילא את ייעודו. ראשית משום שהסמכות של הוועדות להעלות תנאי זה אינה מעוגנת בחוק. שנית‬
‫גם אם יש חקיקה, תנאי זה אמור להתקיים עם הוצאת ההיתר וניתן לאכיפה בעת מסירת הבניין‬
‫)טופס 4(. וקשה לאכוף את הפעלת התנאי כעבור מספר שנים.‬
‫לאור הנתונים שנאספו ולאור זאת שלא נראה שיש עניין ציבורי לנושא זה, לא צפויה חקיקה בנושא‬
‫זה, תחזוקה בת קיימא כלל ארצית לבניינים גבוהים לא נראית ריאלית בשנים הקרובות.‬
‫החוקרים ממליצים למוסדות התכנון שבינתיים יימנעו, בדרך כלל, מאישור של תוכניות לבניינים‬
‫גבוהים מאוד למגורים.‬
‫יוצא מן הכלל הם בנייני דירות יוקרה לשכבות האוכלוסייה האמידות ביותר, במקומות בהם ערכי‬
‫הקרקע גבוהים ממילא. רק שם ניתן לצפות שהשוק יסדיר השקעה פרטית בתחזוקה ארוכת-טווח גם‬
‫ללא חקיקה או אמצעים ציבוריים.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

17. ‫תמונה 6: בנייני יוקרה, בנייני מגדלי צמרת, תל-אביב.‬
‫6. צפיפות הבניה לגובה והשטח הפרטי הפתוח‬ ‫5‬
‫בכל פעם שמנסים לדון באפשרויות התכנון האורבני לפיתוח בר-קיימא, מגיעים למסקנה המתבקשת,‬
‫שהפתרון של הנגיסה בשטחים החקלאיים והפתוחים ושימורם לדורות הבאים, הנו הבניה הצפופה,‬
‫ואין בניה שמזדהה עם הצפיפות כמו הבניה לגובה.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

18. ‫זהו מימד המגרש הפרטי, המכיל את מה שנקרא בשפה המקצועית "השטח הפרטי הפתוח", הוא‬
‫השטח שנועד לרווחת התושבים ומהווה את אדמתם הפרטית. לפעמים נדמה ששטח זה מיותר,‬
‫משום שבאזורי מגורים צפופים, האופנה מכתיבה ישיבה בבית ללא שימוש בגינה; ברוב ארצות‬
‫העולם המערבי נחשב שטח זה לחיוני ומצביע על רווחה.‬
‫1.6 חשיבותו של השטח הפרטי הפתוח‬
‫שטח הקרקע הפנוי, המשמש לגינה ורווחה, לילדים ולמשחקים, בלי להוות שטח ציבורי ממש,‬
‫והמטופל על ידי בעלי הקרקע עצמם, הוא עקרוני לרווחה, מסיבות המובנות מאליהן.‬
‫במשך השנים המונח הזה הולך ונשכח, או עובר הסבה והופך לחנייה. דיירים, בלית ברירה,‬
‫מסתגרים בדירתם.‬
‫בניינים כאלה המנוכרים לסביבתם, לא יוצרים עיר; קשה להכניס בנין כזה בתוך ריקמה קיימת‬
‫משום שיהיה נטע זר, "פתרון דיור" בלבד. השאלה העקרונית: מהו גודלו של שטח פרטי זה,‬
‫יחסית לשטח המגרש ו/או יחסית לכמות התושבים? זאת מתוך הנחה, שרוצים ליצור רווחה גם‬
‫בתוך המגרש ולא רק בתוך הדירה.‬
‫2.6 גבולות הגובה והציפוף, והחיסכון המדומה‬
‫הגדלת הצפיפות החל מ- 02 חדרים לדונם נטו )%06 בניה( ל- 05 חדרים לדונם נטו )%051 בניה(‬
‫)כמות הקרקע למגורים נטו תהיה בין %52-%04 מן השטח(, יוצרת הבדל בסה"כ הקרקע )ברוטו(‬
‫שאינו גדול במיוחד.‬
‫רדיוס של עיר תיאורטית כזו )000,001 איש לדוגמא( יהיה למעשה בן 0091 מ' ויקטן ל-0071 מ',‬
‫בצפיפויות האמורות. צפיפות התחלתית, ברוטו, תהיה בת 9 איש לדונם ותגיע ל-11 איש לדונם; אם‬
‫כן, הגדלת צפיפות הנטו פי 5.2 )!!!( מ-02 עד ל-05 איש לדונם - מגדילה את צפיפות הברוטו ב-‬
‫%02 בלבד. החיסכון בשטח אינו גדול.‬
‫האם המאמץ הגדול של הגדלת הצפיפות כדאי? – נגיד שהצלחנו להכפיל צפיפות על המגרש,‬
‫בסה"כ התקבלה כמות אנשים דומה וחסכון הקרקע הינו שולי!‬
‫אין לשכוח את גורם עלויות הבניה; המחיר עולה ב- %05 לפחות, בבניה גבוהה שמעל 01 קומות.‬
‫כמו כן, ניסיון העבר הוכיח, כי האיכות בבניה לגובה צריכה לעלות עם מספר הקומות )למשל בגודל‬
‫הדירה( על מנת לא ליצור "מלכודת של עוני", בייחוד בבניה שהיא ציבורית וזולה.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

19. ‫3.6 הצעתו של קורבוזיה‬
‫במסגרת רעיונותיו האדריכליים, עסק לה-קורבוזיה )‪ (Le Corbusier‬לא רק בתכנון וילות ובתי-דירות‬
‫עירוניים, אלא אף בחשיבה תכנונית מחודשת של מבנה העיר המודרנית .בהיותו ער לבעיות של‬
‫צפיפות והעדר שטחים ירוקים בערים הקיימות, וכן לצורך בריכוז אוכלוסין קרוב למקומות העבודה‬
‫והבילוי בעיר, פרסם לה-קורבוזיה ב- 6291 את ספרו" אורבניזם" העוסק בתכנון ערים.‬
‫לה-קורבוזיה, עיר ל- 3 מיליון תושבים, תרשים: גורדי-שחקים מחופים בזכוכית‬
‫ההצעה המהפכנית של קורבוזיה, אשר הרעישה את העולם, הייתה לצפיפות של %003 )כ -001‬
‫איש לדונם( ב -02 קומות, בתכסית של %21. הצעה מהפכנית זו, הנראית אולי קלה לביצוע בימנו:‬
‫בסופו של דבר, הצפיפות הנוכחית של פאריז )עיר שקצב הגידול שלה היה ללא תקדים, במאה‬
‫שעברה( היא בסביבות ה -%003, אך נטולת שטח פרטי פתוח לחלוטין.‬
‫למען האמת, ההצעה של קורבוזיה מדגישה עובדה זו, ותורמת שטח פתוח, אמנם מצומצם‬
‫יחסית, אך בכל זאת ניכר, לעומת הקיים.‬
‫1. שטח פרטי פתוח כ -8 מ"ר לאדם )מעט מדי(. השאיפה היתה למגורים בתוך שטח פתוח -‬
‫והנה הוא כל כך מצומצם.‬
‫2. חניה על כל המגרש, %001 )תת קרקעית אך יקרה(.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

20. ‫3. גודל אזור הבניה יהיה מוגבל בגלל קשיי תעבורה.‬
‫4. צריכת קרקע לאדם היא 01 מ"ר במקורב.‬
‫5. הדרישה לשצ"פ ובנייני ציבור + מסחר, יכולה להגיע ל -02 מ"ר לאדם )שצ"פ בין %01 ל-‬
‫%02( .‬
‫סה"כ המתקבל: 03 = 02+01 מ"ר לאדם )ל -0005 איש = 051 דונם(. אם נכלול כבישים נגיע‬
‫עד ל- 002 דונם. כלומר בשטח ברוטו של כ -002 דונם - 52 איש לדונם ברוטו. צפיפות דומה‬
‫מאוד היינו מקבלים גם בצפיפות בניה של %002, ולא %003 כמו בהצעה הנ"ל, עם שפ"פ‬
‫סביר יותר.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

21. ‫7. סיכום‬‫6‬
‫בעבודה זו ניסיתי לבצע סקירה ספרותית לנושא הבניה לגובה. התייחסתי למספר נקודות‬
‫חשובות בנושא. בדקתי את היתרונות והחסרונות של סוג בניה זה. התמקדתי בפן הכלכלי‬
‫וההשפעות שלו על הגורמים השונים, אך גם ניסיתי לבדוק את האלמנטים האחרים הנוגעים‬
‫בדבר, כמו הפן החברתי והפן האדריכלי.‬
‫מדינת ישראל היא מדינה קטנה מבחינת שטח. אך היא מדינה שהאוכלוסייה שלה גדלה‬
‫בצורה ניכרת במשך השנים, אודות לשיעור ריבוי טבעי גבוה והגירה פנימה, ובהתאם לכך‬
‫גדל גם הביקוש לבניינים למגורים, לתעסוקה ולשימושים אחרים.‬
‫לאור זאת, ישנם לחצים לנגיסה בשטחים הפתוחים והחקלאיים. ואם רוצים לחשוב על פיתוח‬
‫בר-קיימא, הרי אין פתרון יותר מתאים, כמו הבניה לגובה.‬
‫מצד שני, הבניה לגובה כרוכה בבעיות אחרות שנגררות ממנה, כמו עלות התחזוקה‬
‫והאכיפה בנושא, וגם עלויות הבניה הגבוהות במגדלים גבוהים.‬
‫לאור המחקרים שבוצעו, ולאור הניסיון בעולם ובמדינה, הנני ממליץ על כך, שמינהל התכנון‬
‫הארצי יבנה תוכנית ארצית סטטוטורית אשר תקבע באיזה מקומות אפשר לבנות בניה‬
‫גבוהה, ואיזו בניה )מספר קומות, צפיפות, שצ"פ, שפ"פ, ועוד(, לא רק לקבוע את הצפיפות‬
‫הנדרשת, אלא סגנון הבנייה בכל ישוב.‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬

22. ‫ביבליוגרפיה:‬
‫א. ספרים ,מאמרים ומקורות מידע מהאינטרנט:‬
‫שנה‬ ‫מחבר‬ ‫שם‬ ‫מס"ד‬
‫1002‬ ‫המכון הלאומי לחקר‬ ‫בחינת הבנייה לגובה כרך א'‬ ‫1‬
‫הבנייה בשיתוף עם‬
‫אמיר מן, עמי שנער,‬
‫אדריכלים ומתכנני‬
‫ערים בע"מ.‬
‫המרכז לחקר העיר 1002‬ ‫בחינת הבנייה לגובה כרך ב'‬ ‫2‬
‫והאזור. המכון‬
‫הלאומי לחקר‬
‫הבנייה בשיתוף עם‬
‫אמיר מן, עמי שנער,‬
‫אדריכלים ומתכנני‬
‫ערים בע"מ‬
‫פרופ' רחל אלתרמן 4002‬ ‫היבטים משפטיים של בניה בוהה‬ ‫3‬
‫וטל צפריר‬
‫9002‬ ‫פרופ' רחל אלתרמן‬ ‫מגדלים כושלים בעיית התחזוקה‬ ‫4‬
‫ארוכת הטווח במגדלי מגורים‬
‫ ‬
‫בחינת הבניה לגובה ‬
‫ ‬