Валерий Кузнецов, технический директор Cushman & Wakefield, о "зеленых" зданиях и экономии электроэнергии.

1. Т Р А Н С А Э Р О
№7 июль 2013
Д О М Те х н о л о г и и226 227
«Умные дома» и офисы позволяют экономить на обслуживании
и беречь экологию. На Западе они – мейнстрим, в России – новинка.
На самообеспечении Екатерина Кац
высокотехнологичные новин-
ки, но и «дедушкины» техно-
логии. Например, рециркуля-
ция холодной воды в трубах,
а также ее разбрызгивание
на металлические поверхно-
сти способствует эффективно-
му охлаждению. А подогрев
воды в трубах и регулируемых
трубочках-теплообменниках,
расположенных во всех поме-
щениях, позволяет поддержи-
вать комфортную температуру
в холода. Крыша фонда «са-
мостоятельно» зарабатывает
деньги – она сдана в аренду,
там установлены солнечные
батареи.
| МОСКОВСКИЕ ОФИСЫ
Большинство современ-
ных энергоэффективных зда-
ний построено по принципу
ОБНОВЛЕННЫЙ «ДЕДУШКА»
Расположенный на Ман-
хэттене 102-этажный небо-
скреб Empire State Building –
офисный гигант, выстроенный
в стиле ар-деко. В 2011 году,
на 80-м году существова-
ния, он был реконструиро-
ван с применением супер-
современных технологий.
Из вложенных в модерниза-
цию 550 млн долларов око-
ло 120 млн было потрачено
на преобразование здания
в энергоэффективное.
По оценкам одного из ав-
торов проекта – компании
Jones Lang LaSalle (JLL), – ре-
конструкция должна окупить-
ся всего за три года. По со-
общениям американских СМИ,
экономия только по расходам
на электроэнергию за 2012 год
составила 2,4 млн долларов,
и эту цифру обещают довести
до 4,4 млн долларов в год (что
означает сокращение на 38%
по сравнению с показателем
«до реконструкции»). Кроме
того, реконструкция позволи-
ла только за год сберечь около
4 тыс. метрических тонн угля,
а значит, спасти от вырубки
750 акров леса.
| БЕРЛИНСКИЙ АВАНГАРД
Проще и эффективнее
строить зеленый дом с ну-
ля. Недавно в Берлине
на Фридрихштрассе появи-
лось одно из таких зда-
ний – штаб-квартира Фонда
им. Генриха Белля (Heinrich
Böll Foundation). Здание от-
ражает философию зеле-
ных: оно выстроено в духе
«технологического авангар-
да», а расходы на его эксплуа-
тацию сведены к минимуму.
Большую часть года для
отопления или охлаждения
помещений оно использует
энергию собственных серве-
ров. Только когда температу-
ра на улице опускается ниже
нуля, на обогрев расходу-
ется дополнительная энер-
гия, рассказывает техниче-
ский директор Лоренц Маасс.
Излишки тепла в атмосферу
почти не попадают. «Умный
дом» сам решает, когда вклю-
чить кондиционеры, а ког-
да – проветрить. Для этого
он открывает участок за-
стекленной крыши и окна,
выходящие во внутренний
двор – атриум. При строи-
тельстве применили не только

2. В России вообще нет объ-
ектов, удовлетворяющих наи-
высшим стандартам – на-
пример, критериям LEED
Platinum. «В Москве сейчас
три офиса, сертифицирован-
ных как LEED Gold по иници-
ативе самих арендаторов: наш
офис в «Вивальди Плаза»,
офис Дойче Банка в Nordstar
Tower и «Сименс» в «Леги-
он 2». Все три проекта – это
сертификация отделочных ра-
бот», – поясняет Агапова.
Российский офис самой
JLL уникален. Его признали
зеленым сразу по двум шка-
лам – LEED Gold и BREEAM
Good. «В рамках внутрикорпо-
ративной политики нам пред-
писано использовать LEED,
но поскольку мы представля-
ем на российском рынке обе
системы, мы решили приоб-
рести опыт реализации одно-
временной сертификации.
Теперь у нас есть свое ноу-хау
в этом сегменте», – говорит
Агапова.
Экологическая полити-
ка многих международных
компаний предписывает им
соблюдение зеленых стан-
дартов. В их число входит
единого пространства для
максимального использова-
ния солнечного света, они
либо вовсе не имеют внутрен-
них стен, либо перегородки
там передвижные или про-
зрачные. Почти всегда проект
предусматривает установку
солнечных панелей на крыше.
Во всех проектах используют-
ся современные теплоизоля-
ционные материалы, тройные
(иногда четверные) стеклопа-
кеты, наполненные инертным
газом, тепловые насосы и т.д.
И конечно, солнечные батареи:
в Германии, где все госучреж-
дения расположены в энерго-
эффективных зданиях, такие
панели установлены даже
на главном вокзале Берлина.
Некоторые здания ис-
пользуют гидротермальную
энергию: специальные насосы
качают воду из глубоко за-
легающих пластов земли, что
позволяет экономить на ох-
лаждении помещений.
Доказательством того, что
дом зеленый, является специ-
альный сертификат. Сейчас
на рынке лидируют два меж-
дународных стандарта: евро-
пейский BREEAM и американ-
ский LEED. Сегодня в Москве
по этим стандартам полно-
стью сертифицированы всего
семь офисных зданий и часть
помещений еще в двух офис-
ных центрах суммарной пло-
щадью около 218 тыс. кв.м.
То есть сертификат имеют ме-
нее чем 2% от общего объема
площадей, рассказывает ме-
неджер по экологическим ин-
новациям JLL Ксения Агапова.
EMPIRE STATE
BUILDING
В США доля офисных зданий,
соответствующих зеленым
стандартам, составляет около
14%. Empire State Building имеет
сертификат LEED Gold
Т Р А Н С А Э Р О
№7 июль 2013
Те х н о л о г и иД О М

3. Т Р А Н С А Э Р О
№7 июль 2013
Д О М228 Те х н о л о г и и
35% – исключительно затрат-
ные, а 21% – не затратные, но
и не помогают сэкономить.
Такие данные приводит JLL.
Но в России, говорит Ксения
Агапова, влияние критериев,
ведущих к экономии, меньше.
Основная причина – в сто-
имости ресурсов, которая
на Западе куда выше, чем
в РФ. У нас солнечные бата-
реи будут окупаться в течение
25 лет (а это срок их службы),
в США – за 5–7 лет.
Валерий Кузнецов, техни-
ческий директор Cushman &
Wakefield, не думает, что бо-
лее дешевая энергия в Рос-
сии позволяет не экономить
на ней. «Когда сравниваешь
расходы на электроэнергию
со всеми прочими операцион-
ными затратами – арендная
плата, стоимость технической
эксплуатации и др., – то для
офисного центра и уж тем бо-
лее для ритейлера эти показа-
тели оказываются сопостави-
мыми», – говорит он. К тому
же энергоносители постоян-
но дорожают, а мы вступили
Deutsche Bank (Дойче Банк).
«Наша штаб-квартира
во Франкфурте имеет плати-
новый сертификат», – гово-
рит вице-президент россий-
ского Дойче Банка Дмитрий
Агишев. Московский офис –
а это три этажа в 42-этаж-
ной башне Nordstar Tower
на Беговой – получил золо-
той сертификат LEED, как
и еще семь офисов банка
в разных странах мира. Офис
взят в аренду, но это, гово-
рит Агишев, «не тот фактор,
который заставил бы нас от-
казаться от его сертифика-
ции». Московский офис Дойче
Банка имеет все элементы
«умного дома»: он открывает
жалюзи и регулирует освеще-
ние, охлаждает помещения,
выключает свет, когда тот
не нужен, и др.
| ВО ВСЕМ ВИНОВАТ…
Дорого ли «озеленять»
офисы? «В здание с уров-
нем строительства класса
«А» надо вложить совсем
чуть-чуть, – говорит Ксения
Агапова. – Но в целом по Рос-
сии качество недвижимо-
сти и строительства низкое.
Обустройство зелеными тех-
нологиями зданий классов
«В» и «С» предполагает более
существенные затраты».
«Очень дорого сделать
офис зеленым, и затраты оку-
паются в течение очень дли-
тельного времени», – говорит
Дмитрий Агишев.
Экономика проектов в ми-
ровой практике «озелене-
ния», согласно критериям
BREEAM, выглядит так: 44%
критериев (по которым про-
водится оценка при сертифи-
кации) приводят к экономии,
ШТАБКВАРТИРА
ФОНДА ИМ. ГЕНРИХА
БЕЛЛЯ
«ВИВАЛЬДИ ПЛАЗА»
NORDSTAR TOWER

4. Т Р А Н С А Э Р О
№7 июль 2013
229Те х н о л о г и иД О М
что сейчас в «Кадашевских
палатах» идет реставра-
ция, позволяющая сохранить
исторический облик здания.
В Кадашах обещают устано-
вить smart-системы доступа
и видеонаблюдения, датчики
движения и систему конди-
ционирования с применением
технологии «холодная балка»:
она отдает холодный воздух,
но не создает сквозняка.
| ЗА МКАД
С загородным строи-
тельством история похожая.
Анализ, проведенный «Мет-
риум Групп», показывает:
в большинстве случаев слово
«экопоселок» – лишь реклам-
ный ход. Приставка «эко» оз-
начает, что дома стоят в лесу
или у воды. В Германии ри-
елторы не советуют клиен-
там покупать дома без сер-
тификатов энергосбережения
(дорого обслуживать, сложно
продать), а в России их почти
не строят.
«В Москве есть элит-
ные жилые комплексы, где
анонсирована данная оп-
ция, например Barkli Park,
Knightsbridge Private Park,
«Дом на Бурденко» и про-
чие», – рассказывает Анаста-
сия Могилатова, генеральный
директор компании Welhome.
По ее словам, установка даже
отдельных выборочных ком-
понентов системы «умный
дом» позволяет охарактери-
зовать ее как «универсальную
систему». Во всех случаях
речь идет о домах сегментов
«бизнес» или «элит».
Александр Подусков, ди-
ректор по продажам ком-
пании KR Properties, под-
тверждает, что использование
инновационных технологий
не позволяет продавать про-
ект по цене выше рыночной,
но отражает ожидания поку-
пателей, такие как «высокий
уровень безопасности и но-
вейшая инженерия». По его
словам, системы «умный
дом» планируется устано-
вить в «Николаевском доме»,
Clerkenwell House, а также
в лофт-проекте KR Properties
«Кадашевские палаты» в За-
москворечье. Здание – часть
уникальной архитектурной
застройки, и москвичи были
очень обеспокоены планами
по его сносу и строительству
на его месте очередного но-
водела. Девелоперы уверяют,
в ВТО, и внутренние цены мо-
гут приблизиться к внешним.
Кузнецов рассказывает,
что иногда эксплуатант ради
экономии меняет новое обо-
рудование, установленное
застройщиком, на энергосбе-
регающее. Это влетает в копе-
ечку, поскольку один чиллер
(установка охлаждения) стоит
около 100 тыс. долларов.
Дело не только в стоимо-
сти энергии: везде в мире
энергоэффективные проекты
стимулируют власти – на-
логовыми вычетами и бюд-
жетной поддержкой. В России
этого нет.
| ЖИЛАЯ АРИФМЕТИКА
Единственный сертифи-
цированный зеленый объ-
ект жилой недвижимости –
комплекс «Триумф Парк»
в Санкт-Петербурге. Венти-
ляция, сообщают застрой-
щики, там устроена в соот-
ветствии с европейскими
экологическими стандартами,
экономия энерго- и теплопо-
требления доходит до 20%,
воды – до 40%.
Эксперты утверждают,
что в России система «умный
дом» не пользуется большим
спросом, а девелоперы не то-
ропятся ее внедрять, посколь-
ку наличие «умных решений»
ведет к удорожанию строи-
тельства, но почти не влияет
на стоимость квартиры.
Различают зеленые здания low
tech (их эффективность дости-
гается благодаря естествен-
ным процессам и грамотному
проектированию) и high tech
(экономия - благодаря автома-
тизации, эффективному обору-
дованию, новым технологиям)