Japanese notation "Comparison of two of the contract system in Japan"

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宅地建物取引契約と雇用契約の比較
～契約における共通点と相違点の比較～
氏名：野村 明弘
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宅地建物取引契約と雇用契約の比較
～契約における共通点と相違点の比較～
キーワード：契約の不完備性、業務独占、労働契約法、宅地建物取引業法
目次
Ⅰはじめに
Ⅱ宅地建物取引契約の変遷
Ⅲ労働契約の変遷
Ⅳ宅地建物取引契約と雇用関係の比較
Ⅴ結論
Ⅰはじめに
筆者は就職活動を通じて求人票に記載されている情報や説明会、面接というプロセスを
経て雇用関係の内容を把握して入社することの難しさを経験した。実際に厚生労働省の調
査結果（1）
にも新規学卒者（平成２２年３月新規学卒者）で３年以内の離職率が３割を超
えていることが公表されており、雇用関係を結ぶ際にミスマッチを防ぐことが簡単ではな
いことを示している。高橋（2009）は、そもそも私たち労働者が企業と締結する雇用関係
は法的基礎として雇用契約、労働契約、就業規則、労働協約という４つの要因が相互補完
的に影響し合い法的な効力が成立していると述べており、更に今野（2013）は「労働契約」
の意味そのものが”ゆらぐ”性質のものであり、どんな取引が「正しい」のかは常に未定の
領域にあると述べている。つまり雇用関係そのものが裁判の判決を積み重ねた判例主義に
よって成り立っており、何が正しく何が間違っているのかは判例をもとにした判決によっ
て初めて確定することであるとしている。また濱口（2011）は「空白の石版」という表現
で日本型雇用システムの本質を「職務の定めのない雇用契約」であると表現しており、日
本でいかに労働者自身が雇用者と締結する雇用関係を入社前から把握することが困難であ
るのかを物語っている。さらに筆者はかつて就職活動を通じて不動産業者と雇用契約を交
わし、宅地建物取引契約を学ぶ機会を有した。そこで宅地建物取引業を営もうとする場合、
国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けた者のみに不動産取引契約の契約内容の説明
と締結をすることが許可されている「業務独占」という考え方が「契約」における取引の
公正性を高めていることを知った。そこで筆者は「業務独占」という考え方が雇用関係の
分野でも（とりわけ雇用契約と労働契約において）活用できるのではないかと着目してい
る。「契約」とは原則的に「申込み」と「承諾」の意思表示の合致により成立している。日
本の民法では「契約」行為からとりわけ１３種類の契約を典型契約として規定されている。
更に民法で規定されている「契約」行為でもまた一般法と特別法に分かれており、労働基
準法・労働契約法や宅建業法もまた民法の典型契約に関係し、特別法に分類されている契
約行為である。
そこで労働基準法・労働契約法と宅建業法における「契約」の共通点と相違点を比較す
ることで若者の雇用と労働をめぐる現状と課題を複雑な「契約」の捉え方を再考し、雇用
契約制度の公正性を高めるきっかけとなることを目的として比較・考察を行う。

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Ⅱ宅地建物取引契約の変遷
一般財団法人不動産協会の公開資料(3)には「昭和 26 年 2 月の例会は（中略）5 月にも建
設省住宅局事務官出席のもと、土地建物の取引に関し、取引の現況、取引上の障害、取引
業の育成、利用調整について官民の懇談が行われた。当時、不動産ブローカーが急増し、
トラブルも多発していたことから、その取り締まり法規を検討する上で協会の意見が求め
られたものであった。」とあり、国土交通省の「IT を活用した重要事項説明等のあり方に
係る検討会」にて配布された資料（４）
にも「不動産開発の進展による都市郊外の宅地分譲
が盛んになる一方、不動産取引の知識に乏しい消費者に対して、誇大広告や契約後の契約
条件の変更など、不当な勧誘や取引を行う宅地建物取引業者が増加」「宅地建物の取引は、
権利関係や取引条件が複雑で、目的物の価格も高額であることから、契約成立後、契約内
容や取引条件に関して契約当事者間の認識の相違が顕在化し、紛争が多発」とあるように
1952 年に宅地建物取引業法が施行される以前の宅地建物取引を規制するものがなく、悪質
な業者が宅地建物取引で紛争を起こしていたことが伺える。
国土交通省の配布資料（４）
や資格情報サイト（5）
の情報を参照すると「業務独占」の資格
として取引主任者制度が創設され、数回の法改正を経て現行の宅地建物取引士の制度へと
変化してきたことが読み取れる。
現在の宅地建物取引士制度がどのように機能しているのかを公益財団法人不動産流通近
代化センターが発表した概況（6）
として平成 15 年～平成 24 年の間で紛争に係る監督処分
件数等を記録した統計表を下記に添付する。
上記の表からは１０年間にわたり毎年 200 件近くの免許取消の事例が存在し、毎年 50 件
以上の操業停止処分を行っており、不適格な取引を行った有資格者や事業者を淘汰する役
割を果たしていることが読み取れる。
更に一般財団法人不動産適正取引推進機構が発行する機関誌（7）
の記述に「昭和 50 年代、
不動産取引をめぐる紛争は激増し、昭和 52 年度から 54 年度にかけて建設省及び全国の都
道府県宅地建物取引業法主管課の相談窓口に持ち込まれた苦情紛争件数は、各年度とも３
万件を超える状況にあった」とあるように、宅地建物取引業法を制定しても昭和５４年ま
で苦情相談が３万件を超えており、紛争を起こす悪質な業者の淘汰が十分でないことが伺
える。同時に国土交通省の配布資料（4）
には昭和５５年に「取引主任者へのなりすまし、
名義貸しを防止するため、重要事項の説明の相手方等に対する取引主任者証の提示義務を

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新設。また、口頭によることが多かった取引の媒介依頼について、媒介契約の存否や内容
をめぐる紛争が多発していたことから、あわせて、媒介契約成立後における契約内容を記
載した書面の交付義務を追加」とあり、宅地建物取引制度の改正が続いていたことが分か
る。同時に機関紙（７）
には昭和５５年５月時点で後の昭和５9 年４月１２日に「一般財団
法人不動産適正取引推進機構」として発足する団体の宅地建物取引に関する苦情・紛争の
簡易迅速な処理体制の整備を衆議院と参議院から付帯決議として求められていたことも分
かる。総務庁行政監査局（1984、Ｐ.8）の相談等受付状況では昭和 56 年度の苦情紛争は
24,708 件と昭和５４年まで下回ることのなかった 3 万件を下回った。昭和 57 年度の苦情
紛争も 22,345 件と２年連続で苦情紛争の相談が減少し、宅地建物取引業法を導入した効
果が発揮されたと考えられる。そして公益財団法人不動産流通近代化センターが発表した
概況（8）
から平成 15 年～平成 24 年の間に記録された国土交通省及び都道府県における苦
情紛争相談件数の推移を下記に添付する。

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上記の表からは１０年間にわたり約 50％の 2000 件以上の苦情紛争相談件数の減少が確認
でき、昭和５５年に法改正を行った際の「なりすまし・名義貸しの防止」と「契約内容を
記載した書面の交付義務を追加」が宅地建物取引業法における「業務独占」の性格を強め
たことで宅地建物取引における苦情紛争の減少につながり、「契約」における取引の公正性
を高めていると考えることが出来る。
Ⅲ労働契約の変遷
厚生労働省が公表した資料(9)によると総合労働相談コーナーへの労働相談が平成２０年
度から平成２５年度にかけて６年連続１００万件を突破しており高止まりしている状態で
あるという結果が出ている。平成１３年１０月より施行されている個別労働紛争解決制度
における労働相談の推移を資料（9）
より「第１図」と「第２図」を下記に添付する。

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上記に添付した２点の図から平成 14 年度から平成 25 年度にかけて「総合労働相談件数」
も「民事上の個別労働紛争相談件数」も増加しており、「あっせん」は平成２０年度をピー
クに減少しており、「助言。指導申出件数」は平成２４年度をピークに平成２５年度は僅か
に減少していることが分かる。さらに独立行政法人労働政策研究・研修機構が公開した資
料（2）
によると 2013 年 11 月中旬から 12 月中旬にかけて実施した裁量労働制で雇用契
約を交わしている労働者を対象としたアンケート調査で約３，９００人の回答のうち４割
の企業が裁量労働制の導入に際して”労働時間と成果や業績を連動しない”契約を結んでい
るのにも関わらず、遅刻や欠勤、早退に何らかの処分が科されている実態が明らかとなっ
ている。これらのデータからも現時点で労働契約における取引の公正性が不十分であるこ
とが伺える。
そもそも労働契約法は平成２０年３月１日に施行された法律であり、厚生労働省の公開
している資料（10）
では労働契約法施行以前は「最低労働基準については労働基準法（昭和
２２年法律第４９号）に規定されているが、個別労働関係紛争を解決するための労働契約
に関する民事的なルールについては、民法（明治２９年法律第８９号）及び個別の法律に
おいて部分的に規定されているのみであり、体系的な成文法は存在していませんでした。」
と書かれており、冒頭で用いた今野（2013）の「労働契約」の意味そのものが”ゆらぐ”
性質のものであるという判例主義によって成り立っていたことが分かる。厚生労働省が公
開した資料(10)にも「労働契約法（以下「法」といいます。）の制定により、労働契約にお
ける権利義務関係を確定させる法的根拠が示され、労働契約に関する民事的なルールが明
らかになり、労働者及び使用者にとって予測可能性が高まるとともに、労働者及び使用者
が法によって示された民事的なルールに沿った合理的な行動をとることが促されることを
通じて、個別労働関係紛争が防止され、労働者の保護を図りつつ、個別の労働関係の安定
に資することが期待されるものです。」と書かれているように取引の公正性以前に取引の制
度そのものを整備している段階であると判断できる。
Ⅳ宅地建物取引契約と雇用関係の比較
Ⅱで宅地建物取引契約の変遷をまとめ、Ⅲで労働契約の変遷をまとめたことで宅地建物
取引契約と労働契約にはⅠで述べたようにどちらも「典型契約」であり、「特別法」として
区分されている共通点といくつかの相違点が明確となった。
１つ目の相違点は法制度としての歴史である。宅地建物取引業法は１９５２年に施行さ
れて５０年以上の歴史を持ち、制度の改正を何度も繰り返して現在の形式へと変化してき
た経緯を持つ。労働契約法は２００２年に施行されて１２年間程度の期間であり、法改正
を繰り返しているが期間的には宅地建物取引業法の５分の 1 程度の歴史しか有していない。
単純に制定されてから現在に至るまでの歴史の長さが直接法制度の優劣につながる訳では
ないが、２００２年までは全て判例主義によって制度を形作っていた労働関係と１９５２
年の段階で特別法として宅地建物取引業法が施行されていたことは二つの制度を比較の上
で参考となる。
２つ目の相違点は「業務独占」の有無である。宅地建物取引業法は国土交通省の配布資
料（4）
に記載されているように、法制度の改正を繰り返す中で１９５２年に「取引主任者
制度を創設（資格試験の実施、事務所への専任の取引主任者の設置義務）」とあり、１９７

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１年には「取引主任者の職務を明確化し、また、適切に重要事項説明が行われたことを担
保し、消費者利益の一層の保護を図るため、取引主任者による重要事項の説明義務、重要
事項説明書への記名押印義務を新設。」とあるように、宅地建物取引契約が免許制度を採用
し、有資格者による「業務独占」の性質を有する者となってきたことが読み取れる。労働
契約法では厚生労働省が公表している資料（10）
にもあるように、労働契約法第一条の目的
として「第１条 この法律は、労働者及び使用者の自主的な交渉の下で、労働契約が合意に
より成立し、又は変更されるという合意の原則その他労働契約に関する基本的事項を定め
ることにより、合理的な労働条件の決定又は変更が円滑に行われるようにすることを通じ
て、労働者の保護を図りつつ、個別の労働関係の安定に資することを目的とする。」とある
ように、契約はあくまでも労働者と雇用者の自主的な合意によって定まる民法の原則を尊
重いていることが読み取ることが出来る。つまり、労働基準法や判例法理を明文化した労
働契約法の範囲内であれば、労働契約も雇用者と労働者の間で合意があれば誰でも自由に
結ぶことが可能であり、労働契約には「業務独占」の性質を有していないことが読み取れ
る。
３つ目の相違点として契約の不完備性を取り上げる。宅建物取引契約では消費者庁がホ
ームページで公開している内容（11）
を参照すると(1)販売情報及び販売方法等の適正化とし
て、ア）広告，表示の適正化・イ）重要事項説明の充実・ウ）特殊な販売方法に対する規
制の強化の３点が取り上げられており、宅地建物取引契約は契約の不完備性を減少させる
ことを志向していることが伺える。それに対して労働契約は濱口（2011）が「雇用契約が
企業のメンバーとしての地位を設定する機能しか持たない「空白の石版」となれば、それ
に代わって具体的な雇用労働条件を定める仕組みが必要です。日本の労働法制の最大の特
徴は、就業規則が雇用関係の根本的規範として位置づけられている点にあります。本来で
あれば雇用契約で定められるべき事項のほとんどが、就業規則に委ねられているのです。」
（P.43）と記述しているように雇用契約よりも就業規則が具体的な労働条件を定める優位
な役割を果たしていることが分かる。厚生労働省が公表している資料（10）
においても第２
章で「個別に締結される労働契約では詳細な労働条件は定められず、就業規則によって統
一的に労働条件を設定することが広く行われています。また、労働契約関係は、一定程度
長期にわたる継続的な契約関係であるのが通常であり、社会経済情勢の変化を始めとする
契約当事者を取り巻く事情の変化に応じて、当初取り決めた労働契約の内容を統一的に変
更する必要が生じる場合があることから、就業規則の変更により労働契約の内容である労
働条件を変更することが広く行われてきたところです。」とあるように、労働契約では契約
の不完備性を減少させることは前提としておらず、契約の不完備性が存在することを前提
に労働契約制度が設計されていることが伺える。
上記のように、宅地建物取引契約と雇用関係を比較すると、共に「典型契約」「特別法」
に区分されるという共通点と「法制度制定からの歴史」、「業務独占の性質の有無」、「契約
の不完備性に対する考え方」という３点で相違点があることが分かった。
Ⅴ結論
厚生労働省が発表した資料(12)に付随する監督業務実施事項について監督業務実施状況
「定期監督等実施状況・法違反状況」の統計データを下記に添付する。

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上記の統計データから平成２２年から平成 24 年にかけて労働基準監督署が定期監督検査
を実施した企業で労働基準関係法令の違反率が３年連続 65％を超えており、更に年々増加
していることが読み取れる。更にブラック企業対策プロジェクトが公開した調査報告(13)
では、２０１４年３月１３日から３月２６日に実施したハローワークインターネットサー
ビスを対象とした調査にて固定残業代求人で違法性の高い割合が 77％にのぼるという結
果も報告されている。
Ⅳで比較したように労働関係における制度では「法制度制定からの歴史」、「業務独占の
性質の有無」、「契約の不完備性に対する考え方」という３点で相違点が存在する。「法制度
制定からの歴史」では労働契約法が制定される２００２年までは労働基準法と民法の解釈
から積み上げられた判例に雇用関係そのものが依存しており、制度としての機能も雇用関
係を結んでいる当事者には曖昧なものであり、曖昧な理解が本来最低限の基準を定めたに
過ぎない労働基準法の違反率を高めていると考えられる。「業務独占の性質の有無」では宅
地建物取引制度では有資格者による独占業務の性質が不適切な取引を防止するとともに違
法取引を行った有資格者の資格はく奪や営業停止処分を下すことで契約の不完備性を減少
させているが、労働契約では業務独占の性質がなく契約の不完備性が存在することを前提
に労働契約制度が設計されているので契約の不完備性は宅地建物取引契約に比べて増加し
ていることが分かった。
今後は労働基準法・労働契約法と宅建業法における「契約」において不完備性を増加さ
せる要素と不完備性を減少させる要素を抽出し、共通項の整理を行うとともに、契約の公
正性以前の現状である労働契約に「業務独占」の仕組み導入を含めた「契約」の公正性を
高める制度を検討していく必要があるだろう。

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参考文献一覧
濱口桂一郎(2011)「日本の雇用と労働法」『日経文庫』
高橋保・竹川雅治・山崎文夫・松岡二郎・谷口陽一（2009）
「雇用関係の法知識」『(株)法学書院』
今野晴貴（2013）「日本の「労働」はなぜ違法がまかり通るのか？」『星海社新書』
今野晴貴（2012）「ブラック企業 日本を食いつぶす妖怪」『文芸春秋』
総務庁行政監査局（1984）
「宅地建物取引の現状と問題点-総務庁の行政監察結果からみて-」
岸隆司（2013）「平成 25 年度受験 宅地建物取引主任者講座テキスト 宅建業法」
『総合資格学院』
岸隆司（2013）「平成 25 年度受験 宅地建物取引主任者講座テキスト 権利関係」
『総合資格学院』

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脚注参考
（１）厚生労働省 (2013.10.29)
「労働市場分析レポート第 23 号 新規学卒者の離職状況」
http://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/koyou/roudou_report/dl/
20131029_03.pdf
アクセス日：2014.10.13
（2）独立行政法人労働政策研究・研修機構（2014.06.30）
「裁量労働制等の労働時間制度に関する調査結果 労働者調査結果」
http://www.jil.go.jp/press/documents/20140630_125.pdf
アクセス日：2014.10.13
（3）一般財団法人不動産協会（2013.07.22）
「不動産協会 50 年史」
http://www.fdk.or.jp/f_etc/pdf/50th.pdf
アクセス日：2014.10.13
（4）国土交通省（2014.04.24）
IT を活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会
配布資料【資料３】重要事項説明・書面交付制度の概要
http://www.mlit.go.jp/common/001037688.pdf
アクセス日：2014.10.13
（5）株式会社ノードプレース CareerGarden
宅地建物取引主任者の仕事 宅建資格の歴史
http://careergarden.jp/takken/rekishi/
アクセス日：2014.10.14
（6）公益財団法人不動産流通近代化センター
2014 不動産業統計集（９月期改定）1 不動産業の概況-19
http://www.kindaika.jp/wp-content/uploads/toukei/201409_1gaikyo.pdf
アクセス日：2014.10.14
（7）一般財団法人不動産適正取引推進機構
「RETIO 73 号 25 周年記念特集号」（2009.04）
設立の経緯と事業の概要等
http://www.retio.or.jp/attach/archive/03_P12_P22.pdf
アクセス日：2014.10.14

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（8）公益財団法人不動産流通近代化センター
2014 不動産業統計集（９月期改定）1 不動産業の概況-20
http://www.kindaika.jp/wp-content/uploads/toukei/201409_1gaikyo.pdf
アクセス日：2014.10.14
(9)厚生労働省
「平成 25 年度個別労働紛争解決制度施行状況」（2014.05.30）
http://www.mhlw.go.jp/stf/houdou/0000047179.html
アクセス日：2014.10.14
(10)厚生労働省
「労働契約法のあらまし」（2012.12）
http://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/roudoukijun/keiyaku/kai
sei/dl/leaf.pdf
アクセス日：2014.10.14
(11)消費者庁
「住宅・宅地取引の適正化について」
http://www.caa.go.jp/seikatsu/shingikai2/kako/spc07/houkoku_d/spc07-houkoku_d1-I
II-2.html#m01
アクセス日：2014.10.15
(12)厚生労働省
「若者の「使い捨て」が疑われる企業等への取組を強化」（2013.08.08）
http://www.mhlw.go.jp/file/04-Houdouhappyou-11202000-Roudoukijunkyoku-Kantokuka/
0000029138.pdf
アクセス日：2014.10.15
(13)ブラック企業対策プロジェクト
「【京都】ブラック企業対策プロジェクト 固定残業代調査の結果報告」
http://bktp.org/news/896
アクセス日：2014.10.15