маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
•
0 likes•751 views
«Оценка эффективности строительства объектов коммерческой инфраструктуры в жилом микрорайоне» Игорь Рылов, директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск» Титков Е. В., эксперт по Маркетингу, руководитель отдела Маркетинга и Рекламы ЦАН
Recommended
More Related Content
Viewers also liked
Viewers also liked (19)
Similar to маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
Similar to маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью (20)
More from BDA
More from BDA (20)
маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
- 1. NAI Becar Санкт-Петербург / Новосибирск ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ЖИЛОМ МИКРОРАЙОНЕ
- 2. Цели: Оценка экономической эффективности коммерческой застройки микрорайона по существующему проекту План коммерческой застройки микрорайона с максимально возможным экономическим эффектом Задачи: Проанализировать рентабельность существующей коммерческих объектов Определить максимально полезную для постройки площадь Определить использование (назначение) каждого объекта 2
- 3. Информация на входе Состав информации: Ситуационный план с указанием мест предполагаемой застройки объектами коммерческой недвижимости Вид / Формат Карта / Схема / План Данные социологического опроса населения, проживающих Таблицы и диаграммы в микрорайонах аналогичного класса Схема дорог и их сопряжение с городскими магистралями Городской транспорт (План развития территории) Площадь 1 - 2 - 3 комнатных квартир Количество 1 - 2 - 3 комнатных квартир Динамика продаж: по диапазонам цен на 1 - 2 - 3 комнатные квартиры Структура продаж: Нал / Рассрочка / Ипотека по типам квартир (в %) Карта / Схема / План Карта / Схема / План Таблица / XLS Таблица / XLS Таблица / XLS Результаты исследований / DOC 3
- 4. Инструменты / Этапы Работ Влияние социальнодемографических характеристик на характер коммерческой застройки Динамическое долгосрочное прогнозирование плотности населения Прогнозирование развития транспортной инфраструктуры и конкурентного окружения Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной экономической эффективности Оценка влияния всех факторов на стратегию локации коммерческих объектов 4
- 5. Влияние социальнодемографических характеристик на характер коммерческой застройки микрорайона
- 6. Принципы Показатели «Ядра» потребительской аудитории Группы занятости (распределение по профессиональным категориям). Доля занятых (работающих). Факторы Планирования Размер и концентрация миграционных потоков во времени суток Прогноз среднего чека в объектах торговли Половозрастной состав (Доля и Возраст Характеристики форматов объектов женщин) торговой зоны Прогноз численности и плотности Семейное положение (браки, дети, «возраст» населения. Оценка реального числа семей), покупателей. Прогноз расходов семей на культуру, Источника финансирования покупки жилья. досуг и сервис Структура доходов на члена семьи 6
- 8. СТРУКТУРА ДОХОДОВ Ядро – Семьи с доходами 10 - 40 тысяч рублей на 1 члена семьи в месяц. 100% 3% 11% 90% 23% 38% 70% 29% 30-40 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 20-30 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 26% 23% 28% 33% 30% 30% 10-20 тыс. руб. в месяц на члена семьи 44% 33% 20% 10% Свыше 40 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 22% 28% 50% 40% 26% 13% 11% 0% 30% 80% 60% 16% 25% 32% 22% 5% 0% мужской женский 29% 33% 3% 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет До 10 тыс. руб. в месяц на члена семьи 3% все 8
- 9. ПОЛОВОЗРАСТНОЙ СОСТАВ 100% 90% 80% 17% 70% 23% 7% 60% 4% 50% 40% 30% 28% 20% 16% 4% 10% 1% 0% 20-30 лет 31-40 лет Мужской 41-50 лет 51 и более лет Женский 80% - люди в возрасте 20 – 40 лет – рожденные в 70-е – 80-е 9
- 10. СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ Одинок В браке, детей нет В браке, один ребенок 1% 6% 7% В браке, дети живут отдельно В браке, два ребенка 1% 5% В браке, трое и более детей 1% 1% 9% 2% 12% 17% 23% 1% 1% 1% 15% 13% 12% 10% 9% 16% 10% мужской женский 11% 20-30 лет 6% 2% 6% 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет Ядро – брачные пары, до 40 лет с 1 ребенком (26%) + пары без детей (46%) 10
- 11. РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ Хорошая инфраструктура 17% Удобное местоположение массива 21% Мнение знакомых 14% Другое 5% Сравнительно низкая цена 43% 11
- 12. Решающие факторы выбора квартир Привлекательность покупки квартиры формируется: низкими ценами квартир, репутацией и удобными расположением микрорайона. Хорошая инфраструктура не является значимым фактором выбора. Доля этого фактора всего 17%. 100% 90% 1% 22% 80% 70% 8% 6% 5% 17% 4% 16% 16% 17% 17% 27% 16% 17% 17% 16% 60% 50% 18% Другое Мнение знакомых 45% 12% 25% 33% Хорошая инфраструктур а 40% Удобное местоположени е массива 30% 20% 43% 43% 48% 40% 36% 33% Сравнительно низкая цена 10% 0% Мужской Женский 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 52 и более лет 12
- 13. СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ Продажа имеющегося жилья 25% Сбережения 20% Ипотека (кредит) 54% Другое, что именно 1% 13
- 14. Целевые Потребители Средний класс с доходами до 40 руб. / 1 члена Семьи в месяц (73%) Брачные пары в возрасте 20 - 40 лет: • С детьми (26%) • Без детей (46%) Совершившие покупку жилья: • Из-за низкой цены (43%) • С помощью ипотеки (54%) Женщины (51% жильцов Микрорайона) – глава процесса покупок Ограничение средств на повседневные покупки из-за ипотечного бремени Наличие автомобилей не будет решающим фактором доступа к ТТ. 14
- 16. Оценка плотности населения ЖК в динамике этапов строительства Показ Обща Площа Срок Площадь Общая Коли Площа атель я дь Колич Количе Плот оконча участков по площадь честв Средняя дь площа торгов ество ство ность ния объекты участков под о этажнос кварти дь ых кварт жител насел строите соцкультбыт торговые домо ть р, тыс. участк объект ир ей ения льства а объекты в кв. м. а ов Ед. изм. тыс. кв. м. Год / мес. тыс. кв. м. 1 Этап .… ... 2 Этап …. 3 Этап …. Эт. тыс. шт. тыс. кв. м. Тыс. чел. Чел. / тыс. кв. м. … … … … … …. … … … … … … … … … … … … … … тыс. кв. м. тыс. кв. м. Шт. …. … … ... … …. ... …. … 16
- 17. Прогноз численности микрорайона по существующему плану застройки № п/п .... …. Срок Число Итог, жителей окончания жителей на с накоплением строительства участок …. …. .... … ИТОГО, 1,2 и 3: … … 1 этап № очереди строительства Площадь Тыс. кв. м. участка, Га 2 этап 3 этап …. 17
- 19. Критерии Рентабельных ТРК: ТРЕБОВАНИЯ РИТЕЙЛЕРОВ Ритейлер Формат Торговая S Доп. S Итого, S Ставка аренды Стоимость Плотность Приор Радиус населения итет название название м2 м2 м2 руб./мес . руб./мес. чел. м. ранг ЛИДЕР ЭКОНОМИИ Продуктовый дискаунтер 750 750 350 262 500 1 000 500 0 ХОЛДИ Продуктовый дискаунтер 500 500 350 175 000 500 200 0 АВОСЬКА Универсам / Супермаркет у дома 1 000 2 000 1 000 2 000 000 2 000 500 1 СИБИРИАД А Универсам / Супермаркет у дома 600 600 500 300 000 2 000 500 1 ГОРОЖАНК А Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 1 200 1 200 1 000 1 200 000 3 500 1 000 2 СУПЕР МАРКЕТ ПЛЮС Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 650 400 1 050 540 567 000 5 000 1 000 2 ХОЛЛИДЕЙ Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 700 600 1 300 600 780 000 4 000 1 000 2 1000 19
- 20. Детализация Торгового Профиля (Локация 1), кв.м., площади Товары / Услуги Супермаркет Магазин Павильон Продукты Хоз. Товары Аптека Оптика Товары для животных Ветеринарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт Детские товары Салон красоты Канцелярия Кафе Пиво Мясо Рыба Фрукты/Овощи Банк Офисы ИТОГО: 700 500 100 50 30 20 10 15 20 10 36 10 50 50 20 20 20 10 946 600 125 20
- 22. Схема маршрутов общественного транспорта Светлый-1 Светлый-3 Светлый-2 Зона транспортной доступности (350 м.) Зона активной торговли (350 м.) Объект коммерческой недвижимости по Плану Застройщика Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой) Остановка городского транспорта 22
- 23. Анализ торговых зон МР по существующему Плану (Локация 1) Торговая зона 400 м. Торговая зона 300 м. Зоны слабого притяжения 000 Число покупателей в зонах слабого притяжения Места расположения торговых объектов А Остановки городского транспорта Светлый-1 896 А А СМ 1568 А Светлый-3 А 1848 1064 А А Светлый-2 СМ А 23
- 24. Предпочтительный торговый профиль микрорайона Локация 1 Площадь Формат № Количество Объекта Общая Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838 Магазин 1,6 2 600 1 200 Павильон 3 1 125 125 Итого 5 4 163 24
- 25. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых зон ЛОКАЦИЯ 1. Всего 16 701 Аудитория, чел. № Магазина Основная Спорная 1 1 687 0 2 1 631 0 3 1 575 1 125 4 2 137 0 5 1 687 0 6 1 799 0 Итого 10 515 1 125 Свободная 6 186 ТЦ 25
- 26. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов (Локация 1). Площадь Торгового Объекта № магазина Аудитория Торговая Ставка Доп. Ставка Всего Формат Торгового Объекта код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название 1 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер 2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер 3 1 575 500 350 100 500 600 Дискаунтер 4 2 137 700 600 300 500 1 000 Универсам 5 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер 6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер Итого 10 515 3 200 800 4 000 26
- 27. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 1) № магази на Доход от арендатор ов Затраты Чистая Прибыль Инвестиции Окупаемость Торговая Доп. Итого СС Всего NOI месяц NOI год 1 м2 Всего лет код руб./мес. руб./мес. руб./мес. руб./ м2 руб. руб. руб. руб./м2 руб. лет 1 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 2 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 3 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 4 420 000 150 000 570 000 100 100 000 383 051 4 596 610 24 000 24 000 000 5,2 5 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 6 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 Итого 1 295 000 400 000 1 695 000 340 000 1 096 441 13 157 288 96 000 000 27
- 28. НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной экономической эффективности
- 29. ИНТЕРЕСЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА Участник Рынка Цель Управляющая компания / Застройщик Создать сервисную среду, на основе пула объектов коммерческой недвижимости, которая будет являться конкурентным преимуществом м/р «Светлый». Генерировать дополнительны доход. Инвестор / Арендатор Иметь объект капиталовложений с хорошими показателями эффективности. Жители микрорайона Доступный и максимально возможный для данной территории транспортный и торговый сервис. 29
- 30. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРАНСПОРТА Схема расположения транспортной магистрали и остановок городского транспорта (Локация 2) Торговая зона 300 м. Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой) А Остановки городского транспорта Светлый-1 А А А А А Светлый-3 А А А А Светлый-2 А А 30
- 32. ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ Предпочтительный торговый профиль микрорайона «ЛОКАЦИЯ 2» Локация 2 Площадь Формат № Кол/во Объекта Общая ТЦ 3 1 2 476 2 476 Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838 Магазин 1,6 2 600 1 200 Павильон 0 0 125 0 Итого 6 6 514 32
- 33. ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ Детализация торгового профиля (Локация 2), кв. м. Формат № Количество Продукты Хоз. Товары Аптека Оптика Товары для животных Ветеренарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт Детские товары Салон красоты Концелярия Кафе Пиво Мясо Рыба Фрукты/Овощи Банк Офисы Доп. Итого: ТЦ 3 1 1000 300 50 30 20 70 200 20 100 60 100 36 50 150 50 50 50 20 20 100 1476 2 476 Супермаркет 2,4,5 3 700 Магазин 1,6 2 500 Павильон 50 30 20 10 15 100 20 10 36 10 50 50 20 20 20 10 246 2 838 100 1 200 25 0 33
- 34. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых зон (Локация 2). Всего 16 701 Аудитория Радиус № магазина Основная Спорная код метров чел. чел. 1 200 1 293 100 2 300 1 631 3 300 3 745 4 300 3 655 5 300 3 149 6 200 1 799 250 Итого 15 273 350 Свободная 1 428 ТЦ 34
- 35. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов Оценка (Локация 2) Площадь № магазина Аудитория Оператор Торговая Ставка Дополн. Ставка Всего код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название 1 1 293 500 350 100 500 600 Дискаунтер 2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер 3 3 745 1 000 600 950 500 1 950 Супермаркет 4 3 655 700 600 250 500 950 Универсам 5 3 149 700 600 250 500 950 Универсам 6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер Итого 15 273 3 900 1 750 5 650 35
- 36. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 2) № Магазина Доход Торгов ая Доп. код руб. руб. 1 175 000 2 175 000 3 600 000 4 420 000 5 420 000 6 175 000 Итого 1 965 000 50 000 50 000 475 000 125 000 125 000 50 000 875 000 Расходы Итого СС руб./ме с. 225 000 225 000 1 075 000 545 000 545 000 225 000 2 840 000 руб./ м2 Чистая Прибыль NOI месяц руб./мес руб./мес . . Всего NOI год руб./год Инвестиции 1 м.кв руб./м Окупа емост ь Всего 2 руб. лет 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 100 195 000 716 017 8 592 203 24 000 46 800 000 5,4 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 529 000 1 877 780 22 533 356 135 600 000 36
- 37. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • ЛОКАЦИЯ 2 ПРОТИВ ЛОКАЦИЯ СС Локация № магазина Аудитория NOI Доход Инвестиции Площадь Месяц Год Месяц Окупа емость лет Год код 1 чел. м2 руб. руб. руб. руб. руб. лет 1 2 3 4 5 6 1 687 1 631 1 575 2 137 1 687 1 799 600 600 600 1 000 600 600 48 000 48 000 48 000 100 000 48 000 48 000 576 000 576 000 576 000 1 200 000 576 000 576 000 142 678 142 678 142 678 383 051 142 678 142 678 1 712 136 1 712 136 1 712 136 4 596 610 1 712 136 1 712 136 14 400 000 14 400 000 14 400 000 24 000 000 14 400 000 14 400 000 8,4 8,4 8,4 5,2 8,4 8,4 10 515 4 000 340 000 4 080 000 1 695 000 13 157 288 96 000 000 1 293 1 631 3 745 3 655 3 149 1 799 600 600 1 950 950 950 600 48 000 48 000 195 000 95 000 95 000 48 000 576 000 576 000 2 340 000 1 140 000 1 140 000 576 000 142 678 142 678 716 017 366 864 366 864 142 678 1 712 136 1 712 136 8 592 203 4 402 373 4 402 373 1 712 136 14 400 000 14 400 000 46 800 000 22 800 000 22 800 000 14 400 000 15 273 5 650 529 000 6 348 000 2 840 000 22 533 356 135 600 000 Итого 2 Итого 1 2 3 4 5 6 8,4 8,4 5,4 5,2 5,2 8,4 37
- 38. Локация 2 vs Локация 1: Доходность и Срок окупаемости 5,3 лет 8,4 лет 25 000 000 20 000 000 17 396 949 15 000 000 4 596 610 10 000 000 5 000 000 8 560 678 5 136 407 0 Локация 1 Локация 2 38
- 39. Контактная информация Игорь Рылов, Директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск» NAI Becar тел. +7 (913) 929 91 70 Титков Е. В., Эксперт по Маркетингу, Один из ведущих менеджеров по маркетингу в сфере консалтинга по версии Ассоциации Менеджеров России 2012 г. тел. +7 (913) 389 68 80
- 40. СПАСИБО! 40