2. קריטריוני לבחינת פרוייקט
• קיו תכנית מתאר מאושרת
תכנית מתאר 02-01 שנה
קיו תוכנית בני עיר מאושרת •
תכנית בני עיר 51-2 שנה
2
3. נושאי עקרוניי לבדיקת תוכנית בני עיר
שימושי – הא מתאימי למטרת היז •
זכויות בניה •
תוכנית מתכלה – ביטול התוכנית לאחר פרק זמ קבוע – בא לא מומשה •
דרישות מיוחדות בתוכנית: •
• זיגוג כפול
• הצללה
• מרפסות
• תוספת לפי שבס
• בינוי מחייב
• שטחי דירה מינימליי
לא להאמי להבטחות ראש העיר/מהנדס העיר וכד'
תב"ע מחייבת והיתר בניה בתוק יקבעו
3
4. תשתיות ופיתוח
דרישות כתנאי למת היתרי •
דרישות כתנאי לטופס 4 ותעודת גמר •
מחל •
כביש •
צינור ניקוז ראשי •
מתקני טיהור •
גשר הולכי רגל •
פארקי וגינות )על מי חל הביצוע ועל חשבו מי?( •
העיריות מעבירות אחריות ליזמי
4
5. פינויי
• מש זמ – יכול להמש שני
• אלימות
• עלות כספית גבוהה – בסו התהלי
• תלות במעמד המפונה – פולש, דייר מוג , מש הזמ בו הוא
מחזיק, כמות המפוני
5
6. שלבי בניתוח פרוייקט
• סקר אוכלוסיה:
רמה סוציואקונומית
גודל הביקוש
קצב מכירות צפוי
דרישות מיוחדות )בית כנסת, מקווה וכד'(
• מוסדות ציבור קיימי ואיכות
• היצע קיי בסביבה
• סקר מתחרי
• רמת מחירי צפויה
• רמת מחירי כפונקציה של קצב המכירות )גינדי(
6
7. בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )(DCF
פריסת הכנסות והוצאות על גבי ציר זמ - והיוו התזרי , נטו
הכנסות: •
הנחת קצב מכירות – בד"כ עד גמר הבניה
קצב סביר – 01-4 יח"ד לחודש
פריסת התזרי מההכנסות – %02 בחתימה והיתרה לינארית
הוצאות )קרקע(: •
רכישת קרקע במזומ
עסקת קומבינציה - בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מיחידות הדיור
)מיסוי(
עסקת תמורות – בעל הקרקע מקבל שיעור קבוע מהמכירות )מיסוי(
מס רכישה
תיוו
7
8. בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )(DCF
הוצאות )קבלנות(: •
למ"ר עלות למ"ר עילי 000,4-002,3
למ"ר בניה יוקרתית – עד 000,8
למ"ר עלות חניה תת קרקעית – 006,1
מ"ר משוקלל – 1 מ"ר עילי:
חניו – %05
מחסני %001
לובי %001
שטח מכירה - שטח פלדלת = שטח דירה כולל ממד •
הוצאות עלות מ"ר מכירה : •
מ"ר מכירה
8
9. בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )(DCF
הוצאות )תכנו , אגרות, היטלי ושונות(: •
תכנו + יועצי – 000,4-005,3 דולר ליח"ד)כ – 0000,51 ליח"ד(
אגרות בניה - כ – 54 ש"ח למ"ר
למ"ר. היטלי פיתוח )כבישי , מי , ביוב( – כ 005-004
ליח"ד חיבור חשמל – כ – 000,2
הוצאות )מכירה, שיווק ורישו (: •
פרסו ושיווק – כ – %2 מההכנסות
מוכרני – כ – %1 מההכנסות
פיקוח הנדסי כ – %7.1 מעלויות הבניה
בצ"מ )בלתי צפוי מראש( – כ – %3 מהעלויות
9
10. בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )(DCF
הוצאות )מימו ותקורות(: •
הו עצמי כ – %02-%03 מס ההוצאות
מימו הפרויקט – %5.2 מההוצאות -%5.3 מההכנסות
ערבויות חוק מכר וכלליות חברה – כ – %2-%3
סה"כ מימו וכלליות כ – %7-%8
01
11. בדיקה כלכלית לפי תזרי מזומני )(DCF
ניתוח תוצאת הבדיקה: •
רווח מהוו רווחיות של כ – %8-%21
עלות מהוונת
סה"כ השקעה – עלות כוללת
חשיפה מקסימלית ומועדי
) IRRשיעור תשואה פנימי(
תשואה שנתית על ההו העצמי
אלטרנטיבה למשקיעי יוצרת דרישה ל - %02 IRR
מחיר
ניתוח רגישות •
+%01 +%5 קרקע -%5 -%01
-%01 -%01
-%5 -%5
+ מחירי מכירה עלויות בניה
+%5 +%5
+%01 +%01
11
12. סה"כ לפרוייקט דופלקס פנטהאו מיני פנטהאוז מיני פנטהאוז דירה דירה דירת ג סעי
801
0.6
4
0.6
4
0.5
01
0.4
דוגמא
01
0.5
83
0.4
83
0.5
4
0.0
0
חדרי ליחידה
תאור
כמות יחידות
005 0.6 0.6 0.5 0.4 0.5 0.4 0.5 0 חדרי ליחידה
048,41 0.591 0.591 0.041 0.521 0.041 0.521 0.041 %001 שטח ברוטו
464,1 0.0 0.0 0.02 0.02 0.41 0.41 0.0 %05 שטח מרפסות
063 0.06 0.03 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 %51 גג מרוצ
626,51 0.402 5.991 0.051 0.531 0.741 0.231 0.041 0 שטח משוקלל
084,6 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0 חניוני ומחסני במרתפי
831,422,431 543,018,1 430,186,1 013,973,1 000,052,1 000,052,1 685,770,1 013,973,1 %0.61 חלקנו בהכנסה לא כולל מע" מ
000,007,551 000,001,2 000,059,1 000,006,1 000,054,1 000,054,1 000,052,1 000,006,1 חלקנו בהכנסה כולל מע" מ
פירוט עלויות
עלות קרקע
066,152,62 170,342 170,342 170,342 170,342 170,342 170,342 170,342 867,06$ מזומ -ממודד
385,213,1 631,71 857,61 006,21 043,11 843,21 880,11 067,11 %00.5 מס רכישה %5
342,465,72 702,062 928,952 176,552 114,452 914,552 951,452 138,452 סה" כ קרקע ללא מימו
עלויות קבלנות
007,909,35 008,307 572,886 005,715 057,564 051,705 004,554 000,384 368$ בניה למ"ר משוקלל/ברוטו
000,610,11 618,341 346,041 747,501 271,59 236,301 750,39 796,89 524$ מרת חנייה
000,004 222,5 701,5 048,3 654,3 367,3 973,3 485,3 002$ קיר אקוסטי+מעבר+פתרו אקוסטי
007,523,56 838,258 520,438 780,726 873,465 545,416 638,155 182,585 סה" כ עבודות קבלניות
אגרות, היטלי ושונות
000,026,1 941,12 386,02 155,51 699,31 042,51 586,31 415,41 057,3$ תכנו -אדריכל ויועצי
694,737 826,9 614,9 080,7 273,6 839,6 032,6 806,6 9$ אגרות בניה
069,473,7 182,69 751,49 597,07 617,36 973,96 003,26 570,66 09$ היטל פיתוח
008,082 666,3 585,3 696,2 624,2 246,2 273,2 615,2 056$ חיבור חשמל
652,310,01 527,031 148,721 121,69 905,68 991,49 785,48 317,98 סה" כ אג. היט. ושונות
עלויות שווק ורישו
384,486,2 640,53 372,43 967,52 291,32 452,52 776,22 150,42 %00.2 פרסו ושיווק
142,243,1 325,71 731,71 588,21 695,11 726,21 933,11 620,21 %00.1 מוכרני
735,011,1 894,41 871,41 066,01 495,9 744,01 183,9 059,9 %07.1 פיקוח הנדסי
177,959,1 585,52 120,52 318,81 139,61 634,81 555,61 855,71 %00.3 בצ"מ % מקבלנות
230,790,7 356,29 906,09 721,86 413,16 567,66 259,95 585,36 סה" כ שווק ורישו
עלויות מימו וכלליות
580,458,2 121,92 619,82 866,62 789,52 235,62 158,52 412,62 %8 מימו )הו עצמי(
199,484,4 167,54 044,54 709,14 638,04 396,14 226,04 391,14 %31 מימו )פרויקט(
700,003,3 390,04 963,93 014,13 899,82 829,03 615,82 208,92 %0.3 כלליות חברה-מהוצאות
380,936,01 479,411 527,311 589,99 228,59 351,99 989,49 012,79 סה" כ מימו וכלליות
413,936,021 693,154,1 920,624,1 199,641,1 434,260,1 080,031,1 325,540,1 026,090,1 סה" כ עלות כולל מימו וכלליות
328,485,31 949,853 500,552 913,232 665,781 029,911 460,23 196,882 רווח אחרי מימו וכלליות )בניטרול מע" מ(
21
%11 רווחיות ליח' ב-% מהעלות )אחרי מימו וכלליות(
