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飛雁新村都更背景與歷程簡介 吳欣修局長
- 3. 3 壹、計畫緣起(2/2) • 採用都市更新之優點： – 時程控管，避免建商養地 – 無償取得公共設施用地 – 都市更新事業計畫須經審查通過，方可據以執行，可確保開 發後環境品質 土地處理方式 開發管制 原計畫 (未採都 市更新) 採一般國有土地 處份方式(標售) 得標者自行開發建築 辦理都 市更新 須擬定都市計畫 細部計畫及都市 更新事業計畫， 並經委員會審查 通過後，方可據 以執行 都市計畫變更 1.商業區(80%) 2.公共設施(20%) → 都市更新事業擬定 1.建商事業計畫 2.公共設施 3.公益性回饋
- 6. 6 都市更新計畫已於99.12.7公告發布實施 都市計畫主要計畫已於99.6.29內政部都市計畫審議 委員會第733次會議通過 土地使用 歷史建築變更為公園用地 二、上位計畫 變更內容 原計畫 面積 (公頃) 新計畫 面積 (公頃) 住宅區 (60%； 200%) 3.52 商業區 (80%；280%) 2.82 公共 設施用地 (含歷史建築 約20%) 0.71
- 7. 7 三、歷史建築 98.5.27由原台南縣政府公告登錄為歷史建築(4,554㎡)。 文化局已於100.9完成歷史建築廣場景觀工程規劃設計。 歷史建築本體修復與廣場景觀規劃設計與施工等費用由實施 者負擔，並由臺南市政府文化局執行。
- 8. 8 永康區飛雁新村都市更新推動大事記 95.01.25 行政院核定「加速推動都市更新方案」，本案列優先更新推動地區 98.05.27 本府公告編號030及033等2棟建物公告登錄為歷史建築 99.06.29 內政部都市計畫委員會第733次會議審查通過本案主要計畫變更 99.08.03 國防部同意委由本府辦理飛雁新村都市更新之推動 99.12.06 本案都市更新計畫發布實施 100.09.28 行政院公共工程委員會函釋本案適用採購法 102.10.17 由遠雄建設事業股份有限公司得標 公開招標過程，有兩家廠商參與投標，並皆通過第一階段(資格)及第二階段(規則) 審查，最後由遠雄建設事業股份有限公司因底價高於另一家廠商而得標 102.11.10 委託遠雄建設事業股份有限公司擔任本案都市更新實施者 103.08月 本案都市計畫細部計畫案公開展覽30天(14日起)及都市更新事業計畫案公開 展覽30天(20日起) 103.09.01 本案都計細部計畫案公開展覽說明會與都更事業計畫案公開展覽公聽會 103.10.21 都市計畫、都市更新及都市設計等委員會專案小組第一次聯席審查會議 103.11.30 本案都市更新事業計畫聽證會 103.12.18 103年度本市都市更新及爭議處理審議會第三次會議-樹木移植原則 104.02.26 第三屆臺南市遺址審議委員會第一次會議-六甲頂疑似遺址試掘計畫審議 104.04.17 第三屆臺南市遺址審議委員會第二次會議-修正後通過 104.05.29 都市計畫細部計畫第二次專案小組會議 104.09.10 第三屆臺南市遺址審議委員會第五次會議-擴大挖掘新增四個挖掘坑 104.12.07 第三屆臺南市遺址審議委員會第六次會議-修正後再提送審查 105.01.26 第三屆臺南市遺址審議委員會第七次會議
- 9. 9 參、徵選方式內容 一、廠商資格 二、履約內容 三、審查作業流程
- 10. 10 投標廠商可單獨投標或共同投標(異業共同投標廠商家數上限 為3家) 須符合都市更新條例第9條與第14條規定，可擔任都市更新實 施者之機構，並實施都市更新事業之國內依公司法設立之股 份有限公司。 須具備都市計畫技師、土木技師及開業建築師之廠商。 一、廠商資格 身分類別 廠商資格 代表廠商 (主要部分) 國內依公司法設立之股份有限公司(依都市更新條例第9條與第14條規定， 可擔任都市更新實施者之機構，並實施都市更新事業) 專業分包 (或共同投 標)廠商 都市計畫 技師(擇一) 1.都市計畫技師事務所 2.依工程技術顧問公司管理條例成立之具有工程技術顧問登 記證之顧問公司(營業範圍之技師科別已涵蓋都市計畫技師) 建築師 開業之建築師事務所 土木技師 (擇一) 1.土木技師事務所 2.依工程技術顧問公司管理條例成立之具有工程技術顧問登 記證之顧問公司(營業範圍之技師科別已涵蓋土木技師)
- 11. 11 二、履約內容 類別 項目 工作內容 規劃 設計 自行擬定細部 計畫及更新事 業計畫 考量更新開發需求，自行擬定都市計畫細部計畫及都市更新事業計畫， 依法提送委員會審議並經機關核定後，據以辦理更新事業，並至少劃設 2,511㎡之公共設施用地且應盡量平均分配於中華路兩側街廓內供兩里居 民使用。 施工 地上物拆遷 更新計畫地區範圍內地上物需由得標廠商負責拆遷工程及負擔相關拆遷 費用 公共設施用地 開闢 1.細部計畫負擔回饋之公共設施：應由實施者負責工程規劃設計與施工 2.慈恩五村圍牆綠美化工程及其管理員室興建工程：慈恩五村圍牆(包 含北側更新地區間圍牆及南側中正南路52巷間約200m寬圍牆)綠美化 工程及其管理員室(以不得超過原管理室樓層與面積為原則)應由實施 者負責工程規劃設計與施工，並需經國防部軍備局同意後，據以執行。 事業計畫興闢 實施者應興辦事業計畫之規劃設計與施工 費用 負擔 公設用地興闢 與修復費用 主要計畫公園用地暨歷史建築本體修復：費用由實施者負擔，並由臺南 市政府文化局執行。(3500萬元) 專案管理費用 辦理本案專案管理費用：費用由實施者負擔，並由機關另案委託辦理。 (600萬元) 公告底價 15億8388萬750元 (決標金額：20億9000萬元)
- 12. 12 三、審查作業流程 第一階段資格審查 檢核其資格文件及基本條件為主 開發能力及資本則納入第二階段規格審查階段加 以管控。 第二階段規格審查—都更開發計畫書 評比申請人提交之「都更開發計畫書」 以團隊履歷、籌資及實際經驗為要項 經出席委員人數超過1/2評定75分以上，且總平均 不低於審查標準所定75分及格分數之廠商，方得 進行契約價金之開標 第三階段價格評審—比價 評比申請人底價 選出最優申請人(價高者得標)，辦理簽約 由遠雄建設事業(股)有限公司與漢生建設(股) 有限公司進行比價 備具投資資訊或辦理說明會 成立審查委員會/工作小組 公告 申請人領件 書面資格審查 選出合格申請人 通知合格申請人參與 更新開發計畫書審查會議 選出具開能力與資本 之合格申請人 通知合格申請人參與議價 議約與簽約 準備 公告 簽約 第一階段 資格審查 第三階段 價格審查 第二階段 規格審查
- 14. 14 99.6.29內政部都市計畫委員會733次會決議內容摘要： 本案尚須另擬細部計畫，後續應俟臺南縣都市計畫委員會審議通過細 部計畫，以及都市更新事業計畫審議通過後，再檢具變更主要計畫書、 圖報由內政部逕予核定後實施；屆時如需調整本會決議文者，則再提 會討論 變更內容 附帶條件 原計畫 (公頃) 新計畫 (公頃) 由實施者另行擬定細 部計畫，並至少劃設 2511㎡之公共設施用 地（合計為百分之二 十之公共設施）。且 為符合公平正義原則， 上述百分之二十之公 共設施回饋應盡量平 均分配於中華路兩側 街廓內供兩里居民使 用 住宅區 (3.53 ) 商業區 (3.07 ) 公園用地 (0.46 ) 一、主要計畫審定內容
- 15. 15 二、擬定細部計畫內容 項目 面積 (公頃) 比例 (%) 第一種商業區 2.8132 79.93 公 共 設 施 公園用地 0.4554 12.94 （細）廣場用地 0.0470 1.34 （細）鄰里公園 兼兒童遊樂場 用地 0.1171 3.33 （細）廣場 兼停車場用地 0.0870 2.47 小計 0.7065 20.07 合 計 3.5197 100.00 103.8.14起辦理公開展覽 土地使用計畫
- 16. 16 伍、都市更新事業內容(草案) 一、處理方式及區段劃分 二、原有地上物處理 三、申請容積獎勵內容 四、設計規劃說明
- 17. 17 一、處理方式及區段劃分 重建 • 第一種商業區採分期分區開發 • 公共設施用地（2,511㎡）由實施者開闢 整建 • 為主要計畫劃設之公園用地 • 由實施者負擔歷史建物本體修復及廣場 景觀之規劃設計與施工費用，並由臺南 市政府文化局執行 處理方式 第一期 第二期 第三期 遠雄建設事業股份有限公司 實施者 103.8.20起辦理公開展覽
- 19. 19 三、申請容積獎勵內容 擬申請容積獎勵項目 申請獎勵額度（㎡） 占法定容積百分比（％） 一 、 更 新 建 築 容 積 獎 勵 △F3更新時程獎勵 7,877 10.00 △F7規劃設計之獎勵 △F7-1縮減建蔽率 7,089 9.00 △F7-2實際開挖率低於法令開挖率 7,877 10.00 △F7-6規劃夜間照明設施或公共藝術、街道家具 4,726 6.00△F7-7建築量體、色彩、造型、座落與環境調合 △F7-8提供綠美化 △F7小計（依法定上限20％核算） 15,754 20.00 △F8綠建築設計之獎勵 取得綠建築候選證書及通過率建築分級評估銀 級以上 4,726 6.00 △F9更新單元規模之獎勵 △F9-1完整街廓 11,815 15.00 △F9-2更新單元規模 △F9小計 11,815 15.00 更新容獎合計（依法定上限50％核算） 39,385 50.00 二、容積移轉 31,508 40.00 三、其他獎勵 15,754 20.00 總 計 86,647 110.00 可建容積率= 法定容積率 280%×2.1=588%
- 24. 24 陸、樹木保護計畫(草案) 一、樹籍資料調查 二、樹木保留原則 三、樹木保存暨移植計畫 四、移植方式
- 25. 25 一、樹籍資料調查(含灌木共有457株喬木，1/2) 可可椰子 3 小葉欖仁 2 巴西鐵樹 4 玉蘭花 3 掌葉蘋婆 1 艷紫荊 2 苦楝 2 錫蘭橄欖 1 馬拉巴栗 1 菩提 2 密花白飯樹 1 掌葉蘋婆 1 黑板樹 2 榕樹 6 鳳凰木 1 樟樹 6 福木 1 1.觀賞性喬木(共43株) 2.果樹類(共61株) 3.雜林類(次生林)(共31株) 麵包樹 1 次杜密 1 桑樹 1 高山榕 1 芒果 30 南美假櫻桃 1 波羅蜜 1 破布子 7 荔枝 2 楊桃 4 酪梨 4 蓮霧 2 龍眼 9 釋迦 1 血桐 23 構樹 4 蟲屎 4 綠珊瑚 1 4.灌木類(共1株) 北邊喬木種類整理表 (共136株)
- 26. 26 一、樹籍資料調查(含灌木共有457株喬木，2/2) 可可椰子 4 小葉欖仁 5 木棉 5 台灣欒樹 12 玉蘭花 3 白榕樹 11 印度櫻桃 1 羊蹄甲 1 苦楝 4 馬拉巴栗 2 木麻黃 1 掌葉蘋婆 2 檸檬桉 1 黑板樹 8 楓香 1 葫蘆竹 1 榕樹 48 1.觀賞性喬木(共128株) 2.果樹類(共101株) 3.雜林類(次生林)(共84株) 鳳凰木 2 樟樹 5 緬梔 2 艷紫荊 1 欖仁 3 土密 1 南美假櫻桃 2 茄苳 1 無患子 1 木瓜 1 芒果 62 芒果+榕樹 1 芭樂 2 金桔 1 酪梨 4 蓮霧 3 龍眼 19 檸檬 1 釋迦 2 波羅蜜 2 破布子 2 荔枝 1 山黃麻 2 血桐 61 構樹 18 蟲屎 3 七里香 2 金露花 2 長枝竹 1 絃竹林 2 矮仙丹 1 4.灌木/竹類(共8株) 南邊喬木種類整理表 (共321株)
- 27. 27 二、樹木保留原則 • 具有地方歷史記憶 • 具有文化保存意義 • 不影響未來開發 • 為延續地方記憶 – 植栽種類 • 小葉欖仁 • 玉蘭花 • 苦楝 – 植栽規格 • 米徑大於40cm (一) 原地保留 (二) 基地續用 鳳凰木 樟樹 台灣欒樹 綜合考量
- 28. 28 原地保留 區內移植 區外捐贈 無法保留 不適保留 合計 北邊 0 11 93 1 31 126 南邊 37 18 163 24 79 321 合計 37 29 256 25 110 457 三、樹木保存暨移植計畫(1/6) 原地保留(共37株) 具地方歷史文化意義 藝術大道 (1株) 史蹟公園 (29株) 西南側榕樹廣場 (6株) 不影響未來開發 綠意廣場(鄰里兒童公 園)(1株) B-284榕樹 B-085～090榕樹 B-143苦楝 史蹟公園 .藝 術 大 道 綠意廣場 榕樹廣場
- 31. 31 三、樹木保存暨移植計畫(4/6) 區外移植續用(共256株) 捐贈予公部門使用 北邊：共93株 南邊：共163株 樹木種類 觀賞樹類(共123株) 果樹類(共133株) 可可椰子 7 小葉欖仁 2 木棉 5 玉蘭花 3 苦楝 2 黑板樹 10 榕樹 31 白榕樹 11 鳳凰木 1 樟樹 6 欖仁 3 麵包樹 1 桑樹 1 無患子 1 茄苳 1 木麻黃 1 1.觀賞性大喬木 3.果樹類2.觀賞性小喬木 台灣欒樹 10 馬拉巴栗 3 掌葉蘋婆 3 錫蘭橄欖 1 葫蘆竹 1 艷紫荊 3 巴西鐵樹 4 羊蹄甲 1 次杜密 1 福木 1 土密 1 南美假櫻桃 3 密花白飯樹 1 蛋黃果 1 緬梔 2 檸檬桉 1 木瓜 1 芒果 73 芭樂 2 酪梨 7 龍眼 25 檸檬 1 釋迦 3 破布子 9 荔枝 3 楊桃 4 蓮霧 3 金桔 1 波羅蜜 1 共86株 共133株共37株
- 33. 33 三、樹木保存暨移植計畫(6/6) 不適保留予以移除(共110株) 基地內尚有雜林及灌木群，因較無經濟及觀賞價值，故不建議保留。 1.雜林類(次生林類) 山黃麻 2 血桐 76 構樹 18 蟲屎 6 綠珊瑚 1 七里香 2 金露花 2 長枝竹 1 絃竹林 1 矮仙丹 1 2.灌木/竹類 共102株 共8株
- 38. 38 柒、飛雁新村開放決策概述 一、工作坊成員組成 二、公民參與方式 三、辦理進度 四、願景工作坊(一) 五、願景工作坊(二)
- 39. 39 # 人員 簡介 1 國防部 土地所有權人 2 遠雄集團 開發廠商 3 曾旭正 台南市副市長 4 吳欣修 台南市政府都發局長 5 吳和祥 在地里長 6 周三貴 在地里長 7 金冠宏 眷村文化代表 8 王毓正 法律專家 # 人員 簡介 9 黃建雄 樹保專家 10 吳仁邦 生態專家 11 游子昂 公民代表 12 曾靖雯 藝術代表 13 呂家華 審議式民主會議規劃專家 14 陳啟中 都市計劃專家 15 劉克竑 文化遺址專家 16 鄭永祥 交通規劃專家 一、工作坊成員組成
- 40. 40 城鄉論壇 研擬正式報告納入市府決策 工作坊 成員：16人 曾提供具體建議人士 / 專家學者 / 民間團體 /土地所有權人 / 開發者/ 當地里長 成員：108人 一般市民登記抽選 相同題目、分桌討論 個別投票、彙整意向 開發區內樹木保留 開發量體對地區之衝擊 遺址挖掘文資保存再利用 彙整議題 工作坊 城鄉論壇 二、公民參與方式
- 41. 41 三、辦理進度 104.05.04 第一次預備會議 104.06.09 第一次願景工作坊(樹木保護議題) 104.07.21 第二次願景工作坊(開發衝擊議題) 104.10.19 委託全促會辦理「城鄉論壇」規劃與執行 104.10.28 曾副市長邀集各相關單位召開工作會議 104.11.16 城鄉論壇第一次工作會議 104.11.25 啟動網路宣傳及報名(104.11.25~105.01.08) 104.12.14 城鄉論壇第二次工作會議 104.12.28 城鄉論壇第三次工作會議 105.01.08 城鄉論壇第四次工作會議 105.01.08 網路報名截止 105.01.13 城鄉論壇第五次工作會議 105.01.18 與會公民抽選會議 105.01.20 公告入選名單 105.01.26 城鄉論壇第六次工作會議 105.01.29 第三次願景工作坊(歷史建築與遺址保護議題) 105.02.03 寄送會議手冊及相關資訊予公民 105.02.20 城鄉論壇
- 42. 42 四、第一次願景工作坊(樹木保護議題1/2) • 確認現場樹木數量為457株，種類分布及區位如所附圖面及表 格。 • 以樹木保護為飛雁新村案基地未來發展之重要特色。 • 樹木保護原則分5類做法：1.原地保留2.區內移植3.區外捐 贈4.無法保留5.不適保留，以原地保留為優先，其次為區內 移植，再其次為區外捐贈，目前遠雄之規劃原地保留及區內移 植者數量過少。 • 市府相關單位應檢視移植及修剪相關規範，參考其他縣市及中 央相關規範，作完整補充，並邀集民間團體出席，且於完成後 公告周知。 • 若干技術性提醒，例如：作斷根處理時應檢視根切斷面是否有 長出細根，作為是否為根回良好之判斷。 • 未來開發建物可能造成日照過少，應列為下次願景工作坊討論 重點。 2015.06.09
- 43. 43 四、第一次願景工作坊(樹木保護議題2/2) • 為確保遠雄於都更計畫提出樹木捐贈及保存計畫，並確保該計 畫移植之實質成效，建議都更委員會應要求遠雄作具體承諾， 倘未能實現承諾應降低其獎勵容積。 • 為便利樹木移植後續管養，建議遠雄及其承包商將市府列為直 接服務對象。 • 如遠雄確實依照上述事項辦理，於都更委員會應給予相關獎勵 容積。 2015.06.09
- 44. 44 五、第二次願景工作坊(開發衝擊議題1/2) • 開發單位承諾事項 – 開發單位將持續補充相關資訊，如日照量、行人風場、防災動線、開放 空間等內容與資訊，以提供後續討論，並提報後續相關委員會審議。 – 交通衝擊分析應以確保未來交通服務水準不得較現況惡化，並以一至三 期開發總量為基礎進行評估，且應符合下列原則： • 評估範圍應適度擴大，至少包含中正南路至中華陸橋兩側街廓、大武街、週邊巷道 等。 • 免費接駁車由開發單位於開發完成後持續提供3年服務，惟係屬福利性質，故其服務 量不應納入交通改善效益的計算。 • 西北側汽機車出入口位置，應再詳細考量其對路口的衝擊；南側兩邊出入口應適度 增加預留緩衝空間（建議預留右側6米、左側8米空間）。 – 開發單位同意確保外界進入中央歷史公園的連結與開放性，不得設置任 何阻擋設施。 – 開發單位同意以保證金制度確保取得綠建築標章。 – 開發單位同意未來針對建築量體對微氣候的影響進行風洞實驗。 • 對後續審議委員會之提醒事項： – 各項容積獎勵應審查是否契合該等獎勵之原始立意。 – 應確認地下開挖面積與建蔽率之比例關係。 2015.07.21
- 45. 45 五、第二次願景工作坊(開發衝擊議題2/2) • 對後續審議委員會之提醒事項(續)： – 綠建築提供之容積獎勵，應依認證等級調整獎勵額度。 – 依據都市更新建築容積獎勵辦法第三條規定：「都市更新事業計畫範圍 內之建築基地，另依其他法令規定申請建築容積獎勵時，應先向各該主 管機關提出申請。但獎勵重複者，應予扣除。」應於審查階段予以檢核。 • 對都市計畫程序之啟發 – 本案各階段審議式民主過程之各類建議事項應明文做成結論，正式提交 相關審議委員會審議參考，未來各委員會審查時應就該等建議作成處理 及回應，並公開於開放資料平臺。 – 本案之都市計畫程序如有疑義，可考慮透過審議式民主程序予以補充， 或考量重啟相關程序之必要性。 2015.07.21
- 46. 46 簡報結束‧敬請指導