外資代表機構和境外個人在深圳購買房地產的規範及條件受到法律限制。境外機構只能購買辦公用房，境外個人最多可購買一套自用住房，港澳臺居民和華僑也擁有特定的購房權利。文件詳述了申請流程和稅務計算方法，並強調了外匯資金的管理要求。

1. 外資代表機構於深圳購買寫字樓
報告人：維詮管理顧問有限公司宋繼豪
更新日期：2014/06/04

2. 法令依據
 關於規範房地產市場外資准入和管理的意見
 發文日期：2006年07月11日
 文號：建住房[2006]171號
 相關單位：建設部、商務部、發展和改革委員會、人民銀行、工商行
政管理總局、外匯管理局
 （十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地
產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以
購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商
品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學
習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華
僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

3. 法令依據
 關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知
 發文日期：2007年12月27日
 文號：深國房〔2007〕254號
 相關單位：深圳市規劃和國土資源委員會
 一、境外機構和個人在我市購買自用、自住商品房的條件為：境外機
構是已在我市設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企
業除外），並只能購買用於辦公所需的商品房（辦公類）；境外個人
（不包括港澳臺地區居民和華僑）在境內工作、學習超過一年，並只
能購買一套用於自住的商品房（住宅類），港澳臺地區居民和華僑只
能購買一套用於自住的商品房（住宅類），法律法規另有規定的除外
 三、外匯指定銀行核准境外機構在深圳市註冊登記的分支機搆、代表
機構和境外個人、港澳臺地區居民、華僑購買深圳市預售商品房的購
房外匯資金結匯時，須審核由房地產產權登記部門在預售合同上加蓋
的預售合同備案章，並留存影本。

4.  五、外匯指定銀行應嚴格審核境外機構和個人購房外匯資金結匯資金
申請材料，辦理購買境內商品房外匯資金結匯核准。
 六、外匯指定銀行不得辦理境外機構在深圳市設立的分支機搆、代表
機構購買商品房以個人名義的購房外匯資金結匯。
 七、外匯指定銀行核准境外機構在深圳市設立的分支機搆、代表機構
和境外個人、港澳臺地區居民、華僑因故不能完成商品房交易，需將
退回的人民幣購房款購匯匯出的，申請人應提供經公證的解除商品房
買賣合同協議書，如原買賣合同屬於預售合同並已在登記部門辦理備
案的，還應提供房地產產權登記部門出具的解除備案證明。

5. 法令依據
 關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知
 發文日期：2010年11月04日
 文號：建房[2010]186號
 相關單位：中華人民共和國住房和城鄉建設部、國家外匯管理局
 一、境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。在境內設立分支
、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
法律法規另有規定的除外。

6. 登記機構核准並登載申請人交納稅費
作業流程
 流程：
登記機
構審查
遞交登
記申請
公證買
賣合同
買賣雙方簽訂(現售)
《深圳市房地產買賣合同》
授權公證
買方提供付清原
土地使用費證明
(國土局開具)
產權查檔
資金託管
買賣雙方簽定
《房產轉讓合約》
(交納訂金)
境外機構授權委託書
認證
(中國駐外機構公認證)

7. 稅賦成本
 計算
收入額=本期經費支出額/（1—核定利潤率15%—營業稅稅率5%）
應納企業所得稅額=收入額×核定利潤率×企業所得稅稅率25%。
 代表機構的經費支出額包括：在中國境內、外支付給工作人員的工資
薪金、獎金、津貼、福利費、物品採購費（包括汽車、辦公設備等固
定資產）、通訊費、差旅費、房租、設備租賃費、交通費、交際費、
 （1）購置固定資產所發生的支出，以及代表機構設立時或者搬遷等
原因所發生的裝修費支出，應在發生時一次性作為經費支出額換算收