quản lý tòa nhà_Building management overview.ppt

1. QUẢN LÝ NHÀ CAO TẦNG

2. CẤU TẠO CỦA MỘT TÒA NHÀ
ĐIỂN HÌNH
 Người sử dụng (khách thuê, mua…)
 Chủ đầu tư
 Nhân sự vận hành/quản lý(phục vụ
người sử dụng_là người trả tiền cho mọi
hoạt động, cần có những hợp đồng, điều
khoản ràng buộc nhằm bảo vệ tòa nhà)
 Các kết cấu/hệ thống vật lý

3. MONG ĐỢI CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
 Lợi nhuận cao
 An toàn (pháp lý : các văn bản ràng
buộc giữa người sử dụng và chủ đầu tư)
 Danh tiếng (niềm tin của khách hàng)

4. QUẢN LÝ TÒA NHÀ
 Tài chính : thu hồi vốn nhanh nhất, thu_chi hợp lý, cách nghĩ giống chủ
đầu tư
 Thiết kế khách thuê – Chiến lược cho thuê (quan trọng cho sự thành
công hay thất bại của tòa nhà, bố trí hợp lý và phù hợp các mặt hành
bày bán).
 Hành chính/nhân sự
 Marketing
 Vận hành/bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật
 An ninh
 Quản lý rủi ro – Bảo hiểm
 Quản lý/kiểm soát các trường hợp khủng hoảng
 Các vấn đề pháp lý
 Nâng cấp/bố trí nội thất
 Các hệ thống bán lẻ (cho các TTTM)
 Phần vệ sinh của tòa nhà (riêng : khách thuê, chung : ban quản lý tòa
nhà).

5. MONG ĐỢI CỦA KHÁCH HÀNG
 Giá thuê/mua rẻ
 Môi trường sống/làm việc tốt : an toàn,
thân thiện, an ninh, chất lượng các yếu
tố vi khí hậu, ánh sáng, vệ sinh, tầm
nhìn …
 Môi trường sống xung quanh tiện nghi

6. HỆ THỐNG KỸ THUẬT
 Kết cấu
 Kiến trúc
 Các hệ thống kỹ thuật điện, nước, cơ
khí, điều hòa không khí, PCCC, chống
sét, tiếp địa, âm thanh, ánh sáng,
camera an ninh, cửa-khóa cửa, thiết bị
vệ sinh …

7. VẬN HÀNH/BẢO DƯỠNG HT
KỸ THUẬT
 Kiểm tra định kỳ
 Bảo dưỡng – thay thế định kỳ
 Vận hành theo quy trình
Dựa trên các tài liệu hoàn công, hướng dẫn…
Bảo trì ngăn chặn – Sửa chữa tình thế
Cung cấp dịch vụ KHÔNG GIÁN ĐOẠN

8. KIỂM TRA ĐỊNH KỲ
Lưu ý :
Nhân viên kiểm tra đã được đào tạo
Có hướng dẫn/mô tả bởi nhà cung cấp
Kiểm tra bất thường bởi nhà quản lý
Kiểm tra bên thứ ba

9. BẢO DƯỠNG – THAY THẾ
ĐỊNH KỲ
Lưu ý :
 Nhân sự có kinh nghiệm/chứng chỉ
 Cân nhắc việc sử dụng dịch vụ
 Tuân theo chỉ dẫn của nhà cung cấp
 Thay thế trong nhiều trường hợp là giải
pháp kinh tế hơn.

10. VẬN HÀNH THEO QUY TRÌNH
 Tuân thủ triệt để quy trình
 Nhân sự đã được huấn luyện
 Mọi thay đổi phải được phê duyệt bởi
các cấp thẩm quyền (bằng văn bản)
 Chỉ vận hành khi đáp ứng tiêu chuẩn an
toàn

11. NHÂN SỰ
 Kỹ năng làm việc (kế toán, điện,
nước…)
 Kỹ năng chăm sóc khách hàng, giao tiếp
 Kỹ năng xử lý tình huống
 Tuyệt đối tuân thủ quy trình làm việc

12. AN NINH
 Camera quan sát, hệ thống báo động công khai và không
công khai
 Thẻ ra/vào – khách thuê, nhà thầu, khách thăm …
 Sổ theo dõi ra/vào
 Các số liên lạc khẩn cấp : công an, điện thoại nóng của
tòa nhà
 Hướng dẫn các tình huống khẩn cấp : đe dọa qua điện
thoại, nghi ngờ có bom, chất nổ …
 Cách làm biên bản, báo cáo
 Các phương án phối hợp với công an địa phương
 Cách làm việc với báo chí, phóng viên…
 Nhân viên được huấn luyện (sơ cứu, chữa cháy, liên
lạc…)

13. QUẢN LÝ/KIỂM SOÁT CÁC
TRƯỜNG HỢP KHỦNG HOẢNG
 Cháy nổ
 Động đất
 Bom, chất nổ
 Trộm cắp
 Bạo loạn, đánh nhau
 Đe dọa khủng bố
 Tai nạn

14. MỘT SỐ LƯU Ý
 LUÔN LUÔN ghi chép và lưu trữ có hệ
thống
 Văn bản hóa mọi hoạt động
 Thiết lập hệ thống quy định, cơ sở pháp
lý nội bộ
 Nên tuyển dụng thợ điện có chứng chỉ
cho đội ngũ vận hành