2. Szanowni Państwo,
Druga połowa 2008 roku przyniosła gwałtowną zmianę sytuacji w każdym sektorze rynku nieruchomości w
Polsce, zwiększając konkurencyjność i wymuszając dostosowanie do nowych realiów wszystkich uczestników
rynku. Standardy projektów, prognozy przychodów ze sprzedaży, etapowanie, wielkości jednostek czy grupy
docelowe wymagają nowego zdefiniowania.
W okresie hossy lat 2005 – 2008 grunty inwestycyjne stanowiły dobro wysoce pożądane. Sprzedający nie
musieli rozważać o strategii ich przygotowywania i sprzedaży, skupiając się wyłącznie na wyborze najwyższej
oferty zakupu.
Obecnie w przededniu zmian odpowiadających nowym, bardziej wymagającym realiom rynkowym stoją
deweloperzy posiadający znaczne banki gruntów, banki finansujące inwestycje, podmioty inwestujące w
nieruchomości gruntowe oraz firmy prowadzące proces przygotowania ich pod inwestycje. Aktualne zasoby
gruntów inwestycyjnych w Polsce pozwalają na powstanie ok. 19 mln m² powierzchni użytkowej nowych
inwestycji. Uwzględniając dotychczasową skalę produkcji budowlanej zasób ten wystarczy na około osiem lat
aktywności deweloperskiej.
Rozpoczyna się okres gdzie liczba gruntów znacznie przewyższa skalę potrzeb polskiego rynku, wymagając
większego dopasowania przygotowywanych koncepcji inwestycji do realiów rynkowych oraz potrzeb
deweloperów. Rosnąca konkurencja znacząco wpłynie na profesjonalizację branży obrotu gruntami, kierując
jej rozwój ku bardziej kompleksowym rozwiązaniom.
Tym samym obserwujemy schyłek ery dogmatu łatwego inwestowania w grunty oraz szeregu teorii z grupy
zatytułowanej „na gruncie inwestycyjnym nie można stracić”. Rynek gruntów charakteryzuje podążanie z
pewnym opóźnieniem za ogólną sytuacją w branży deweloperskiej oraz znacznie większa amplituda wahań
cen, niż w przypadku gotowych zrealizowanych projektów deweloperskich.
Podmioty działające na rynku gruntów inwestycyjnych czeka proces dostosowywania się do nowej sytuacji,
podobnie jak miało to miejsce w przypadku graczy działających na rynku mieszkaniowym.
Mimo chwilowych perturbacji rynek gruntów nadal charakteryzuje duży potencjał. Można spodziewać się, że
wysoka rentowność z procesu land development będzie w dalszym ciągu miała swoich zwolenników.
W przeciwieństwie do ostatnich lat, nie będzie ona jednak wynikać wyłącznie z korzystnego dla sprzedających
układu sił na rynku. Źródłem zysków będzie natomiast wartość dodana powstająca w procesie
kompleksowego przygotowywania gruntów pod inwestycje dostosowane do aktualnych potrzeb rynkowych.
Zapraszam do lektury,
Łukasz Madej
3. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Rozkwit rynku gruntów inwestycyjnych Jakie powierzchnie miast są pokryte planami
zagospodarowania?
W okresie ostatnich trzech lat rynek gruntów
inwestycyjnych rósł szybko przynosząc krociowe zyski Warszaw Wrocła
rok Kraków Gdańsk
firmom zajmującym się przygotowywaniem a w
nieruchomości dla deweloperów.
2005 11% 5,5% 14% 30%
Grunty z aktualnym miejscowym Planem lub WZiZT
stanowiły dobro pożądane. Sytuacja ta wynikała z
prostej relacji popytu do podaży. Z miesiąca na 2008 18% 14% 33% 58%
miesiąc rosła liczba firm które chciały realizować
projekty deweloperskie. Polscy deweloperzy zwiększali
Faza stabilizacji. 2007 rok oraz pierwsza połowa 2008
skalę prowadzonych inwestycji, podczas gdy firmy
Wraz z rosnącymi cenami gruntów przybywało firm
zagraniczne usiłowały wejść na polski rynek nawet
które chciały inwestować spekulacyjne w zakup, a
kosztem budowy drogiego banku ziemi. Do tego
następnie odsprzedaż terenu. Cześć z tych podmiotów
pojawiły się firmy nie związane wcześniej z rynkiem
zajmowała się zwiększaniem chłonności terenów,
deweloperskim, które również chciały wykorzystać
poprzez zmiany Warunków Zabudowy, część opierała
sytuację, rozszerzając dotychczasową działalność o
swój zysk wyłącznie na wzroście cen w czasie. Jednak
nieruchomości.
sytuacja zaczęła się zmieniać, a czas działać na
Ci wszyscy gracze przystąpili do poszukiwania gruntów
niekorzyść właścicieli gruntów. W szczytowym okresie
inwestycyjnych, których zasoby w 2005 roku były
hossy, co czwarta złotówka płacona za m² mieszkania
znikome /w większości tereny sprzedawane przez
była wydawana na zakup gruntu pod inwestycję.
miasta na przetargach/.
Informacje o wybranych przetargach na grunty inwestycyjne w okresie 2006‐2007
Powierzchnia Cena gruntu do m2 Data
Cena za
Deweloper Miasto Dzielnica użytkowa którą powierzchni którą można dokonania
grunt
można wybudować na nim wybudować transakcji
Budimex Warszawa Śródmieście 116 mln PLN ok. 65 tys. m² 1 750 PLN/m² 12.2005
GP
Warszawa Wola 170 mln PLN ok. 110 tys. m² 1 500 PLN/m² 01.2006
Investment
GP
Wrocław Krzyki 380 mln PLN 180 tys. m² 2 110 PLN/m² 10.2006
Investment
Ghelamco Warszawa Wola 85 mln PLN ok. 100 tys. m² 850 PLN/m² 06.2006
Sando Warszawa Mokotów 371 mln PLN 169 tys. m² 2 195 PLN/m² 10.2006
Lubasa Warszawa Śródmieście 390 mln PLN 100 tys. m² 3 900 PLN/m² 10.2006
Dlaczego doszło do takiej sytuacji?
Na koniec 2007 roku banki gruntów polskich
We wcześniejszych latach deweloperzy nie posiadali
deweloperów zaczęły się zapełniać, a skłonność do
dużych banków gruntów, nabywając działki
wejścia kolejnych graczy na polski rynek ‐ spadać.
bezpośrednio przed decyzją o nowej inwestycji. Jednak
Równocześnie na rynku gruntów zaczęło pojawiać się
w 2003 roku zostały uchylone obowiązujące Plany
coraz więcej terenów z niedawno uzyskanymi
Miejscowe. Procedura uchwalania nowych jak i
Warunkami Zabudowy lub uchwalonymi Planami
uzyskiwana indywidualnych Warunków Zabudowy
Miejscowymi.
trwała minimum 2 lata. W konsekwencji w latach
Na rynku pojawiły się też pierwsze grunty w pełni
2005–2006, w szczycie rosnącego pobytu na działki w
przygotowane pod inwestycje /realna koncepcja
największych polskich miastach obszary nadające się
zabudowy, wszystkie uzgodnienia z miastem/.
pod inwestycje stanowiły zaledwie kilka procent ich
Transakcje sprzedaży polegały na uzyskaniu zapłaty za
powierzchni!
przekazanie gruntu oraz udziałach w zysku z
W okresie czterech lat w wielu lokalizacjach ceny
realizowanego na nim projektu.
wzrosły ponad pięciokrotnie. Zaś każdy duży przetarg
na sprzedaż gruntu budził ogromne emocje w branży
nieruchomości.
4. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Transakcje takie osiągały rekordowe kwoty,
Liczba zarejestrowanych firm z kapitałem
potwierdzając że poza samymi Warunkami Zabudowy
hiszpańskim związanych z rynkiem nieruchomości
deweloperzy zaczęli doceniać przygotowanie
/dane MSWiA/
koncepcji pod kątem dostosowania do warunków
Info o tym ile napłyneło
rynkowych. dane z 2006 roku 86 firm
nowych firm z hiszpanii w
Bessa. Druga połowa 2008 roku.
dane z 2007 roku
polski w 2007 r. ponad 380 firm
Wraz z wyraźnymi sygnałami o spadającym tempie
sprzedaży mieszkań oraz rosnącym załamaniem na
rynku nieruchomości w Europie Zachodniej popyt na
Wraz z rozluźnianiem polityki finansowej w stosunku do
grunty istotnie zmalał. Polityka planistyczna, sytuacja
sektora deweloperskiego w pierwszej kolejności
gospodarcza oraz cykl na rynku nieruchomości
uruchomione zostanie finansowanie na projekty, w
powodują zastój w sprzedaży gruntów i rosnącą presję
których banki są już aktywne przez udział w
na obniżki cen. Takie prawdopodobieństwo rozwoju
wcześniejszym finansowaniu gruntów. Dopiero później
sytuacji potwierdzają strategie firm deweloperskich,
można spodziewać się wzrostu skłonności do
które koncentrują się na sprzedaży rozpoczętych
finansowania zakupów gruntów pod nowe projekty. W
projektów, wstrzymując nie tylko zakup nowych
kolejnym cyklu rynkowym banki z pewnością będą
gruntów ale nawet przygotowywanie projektów na
przywiązywać większa wagę do doświadczenia zespołu
gruntach już posiadanych.
oraz jakości przygotowania projektów, stawiając wyższe
Na płynność rynku gruntów istotny wpływ ma także
wymagania przed firmami dotychczas nie związanymi z
nastawienie sektora bankowego, który w chwili
rynkiem nieruchomości.
obecnej koncentruje się na kontynuowaniu
finansowania inwestycji będących w trakcie budowy.
Główne czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych
czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych
Co wpływało na
2005/2006 2009/2010
ceny gruntów
W marcu 2003 roku uchylono stare plany
Polityka Obecny poziom pokrycia planami w dużych miastach to 15‐
przestrzenne. Nowe grunty inwestycyjne były
planistyczna 60% powierzchni miast. /Najlepiej w Gdańsku, najgorzej w
przygotowane w oparciu o WZiZT, co zajmuje
miast Krakowie/. Odrolniono wszystkie grunty w miastach.
średnio ok. 2 lat.
Tylko deweloperzy giełdowi posiadają bank gruntów na 4,3
Po recesji lat 2003‐2004 deweloperzy posiadali
Bank gruntów mln m2 mieszkań i biur. Na działkach pod mieszkania mogą
niewielkie banki gruntów.
wybudować 50 500 mieszkań.
Inwestycyjne Przez okres ostatnich 3 lat przygotowano grunty pod 19 mln
Dopiero się rozpoczynają.
zakupy gruntów m² nowych inwestycji /mieszkań, biur, handlu/.
Szczyt hossy w Europie zachodniej, Największa od II Wojny Światowej recesja w krajach z
deweloperzy lokowali nadwyżki w grunty w których płynął kapitał na grunty i nowe projekty /Hiszpania,
Napływ kapitału
Europie Środkowej i Wschodniej. Irlandia, Wielka Brytania, USA/.
Sytuacja Choć Polska gospodarka daje sobie nieźle radę to w danych
Jesteśmy nowym Państwem w UE, rośnie PKB,
gospodarcza w mamy rosnące bezrobocie, groźbę recesji i słabnące nastroje
konsumpcja, spada mocno bezrobocie.
Polsce konsumenckie.
Rekordowe tempo sprzedaży. Większość
Sprzedaż Rekordowy spadek sprzedaży. Klient kupuje wybudowane
projektów sprzedanych na etapie dziury w
mieszkań mieszkania.
ziemi.
Zasób gruntów Rekordowy. Bez przygotowania nowych terenów grunty
Bliski zeru, problemy z wprowadzeniem
pod nowe inwestycyjne zaspokoją potrzeby deweloperów przez ok. 7‐8
nowych inwestycji.
inwestycje lat.
5. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Obecna sytuacja na rynku gruntów uległa odwróceniu
w stosunku do hossy z lat 2006/2007.
Pierwszy raz w historii młodego polskiego rynku
nieruchomości obserwujemy tak znaczącą przewagą
podaży gruntów nad zapotrzebowaniem ze strony
deweloperów. Z odwrócenia relacji pomiędzy popytem
a podażą wynika w pierwszej kolejności bardzo
wyraźne ograniczenie liczby transakcji, a następnie
spadek cen transakcyjnych oraz wycen gruntów
wcześniej zakupionych przez spółki.
Istotne spadki wycen mają swoje konsekwencje. Po
pierwsze banki finansujące zakupy gruntów pod
inwestycje znajdują się w sytuacji gdy udzielone
kredyty nie mają potwierdzenia w zabezpieczeniu
hipotecznym. Może się to wiązać z przykrymi
konsekwencjami dla inwestora, w postaci prośby o
uzupełnienie zabezpieczeń lub nawet groźby
wypowiedzenia umowy kredytowej.
Po drugie część gruntów inwestycyjnych znajduje się w
firmach, które traktowały polski rynek spekulacyjnie i
nie budowały profesjonalnych struktur do realizacji
Wielkość zasobów gruntów w posiadaniu
projektów. W tym przypadku, właściciele muszą liczyć
deweloperów i wystawionych na sprzedaż
się ze znaczącym wydłużeniem okresu wyjścia z
10
inwestycji bądź z koniecznością kompleksowego
ony
9
Milio
opracowania gruntów które chcą zbyć
gruntów, zbyć.
8
Po trzecie duże grunty inwestycyjne przy wolnym 7
tempie sprzedaży są obarczone dużym ryzykiem – 6
wymagają wyłożenia znacznych kwot /w obecnej 5
sytuacji w gotówce, bez kredytu/ przy długim okresie 4
oczekiwania na zwrot wydatków /rozłożone w czasie 3
etapowanie/. 2
1
Zasoby gruntów 0
Łączna wielkość zasobów gruntów przygotowanych
deweloperzy pozostali grunty w
pod inwestycje /z planami miejscowymi lub WZIZT/
giełdowi deweloperzy sprzedaży
wynosi ok. 19 mln powierzchni na sprzedaż lub
wynajem. Projekty mieszkaniowe to 13,9 mln m², co mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne
daje możliwość realizacji ok. 215 tys. mieszkań.
Zasoby całkowite gruntów inwestycyjnych (w m² powierzchni użytkowej, którą można na nich wybudować)
grunty: Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk suma
mieszkaniowe 5 699 906 1 420 962 1 468 906 1 663 806 870 868 730 091 684 467 12 539 006
mieszkaniowo‐
1 270 348 212 590 954 381 0 325 410 41 790 768 715 3 573 234
komercyjne
komercyjne 1 320 504 169 368 586 446 35 043 116 458 80 965 558 930 2 867 714
suma 8 290 758 1 802 920 3 009 733 1 698 849 1 312 736 852 846 2 012 112 18 979 954
6. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Całkowite zasoby gruntów inwestycyjnych (w m² pow.
W ujęciu absolutnym, największe zasoby gruntów
użytkowej, którą można na nich wybudować)
inwestycyjnych zostały zgromadzone w Warszawie –
ok. 8,3 mln m² powierzchni użytkowej. Na kolejnych
mieszkaniowe mieszkaniowo‐komercyjne komercyjne
miejscach znajdują się: Wrocław, Aglomeracja
Górnośląska oraz Kraków. Najmniejsze zasoby 9
Miliony
zgromadzono w Łodzi.
8
Poszczególne aglomeracje charakteryzują się
7
zróżnicowaną strukturą funkcjonalną swoich
zasobów gruntów. W większości miast przeważa 6
funkcja mieszkaniowa /najbardziej w
5
Trójmieście/, natomiast na Śląsku i we Wrocławiu
4
największy odsetek stanowią grunty pod inwestycje
komercyjne i mieszkaniowo‐komercyjne. 3
Należy pamiętać, że sama skala zasobów w danym
2
mieście nie jest wyznacznikiem nasycenia danego
1
rynku. Staje się nim dopiero po porównaniu z
wielkością realizowanej na nim produkcji 0
mieszkaniowej i komercyjnej.
Trójmiasto
Warszawa
Poznań
Łódź
Wrocław
Śląsk
Kraków
7. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Struktura zasobów
Udział procentowy gruntów danej wielkości w
Mocno zróżnicowana jest struktura wielkościowa
całkowitym zasobie gruntów inwestycyjnych
zasobów gruntów w poszczególnych aglomeracjach.
100%
Największy odsetek dużych gruntów /powyżej 100 000
m² pow. użytkowej/ znajduje się w Krakowie oraz 90%
Trójmieście /prawie 70% całkowitej pow. użytkowej 80%
zasobów tych miast/, a najmniejszy w Łodzi – ok. 15%.
70%
W pozostałych miastach współczynnik ten waha się
60%
pomiędzy 35 a 55 %.
50%
Ciekawie prezentuje się „również struktura
40%
własnościowa” analizowanych zasobów. W Warszawie,
30%
Trójmieście i na Śląsku ok. 60% gruntów znajduje się w
20%
bankach ziemi deweloperów. W Poznaniu jest to ok.
50%, z czego większość stanowią grunty w posiadaniu 10%
spółek giełdowych. W Krakowie, Wrocławiu i Łodzi 0%
przeważają natomiast grunty wystawione na sprzedaż,
stanowiące ok. 70% zasobów tych miast.
Prognoza popytu
Analizując stronę popytową, należy zaznaczyć, że tylko poniżej 9 999 od 10 000 do 34 999
niektóre spółki giełdowe znajdują się w sytuacji
od 35 000 do 69 999 od 70 000 do 99 999
pozwalającej im myśleć o zakupach. Są to deweloperzy,
którzy w porę wstrzymali realizację planowanych powyżej 100 000
projektów, dostosowując podaż do słabnącego popytu.
Kilka firm, które posiadają znaczne zasoby gotówki, np.
GTC, Echo Investment i Dom Development
/odpowiednio ok. 700 mln, 320 mln i 220 mln PLN na Udział procentowy gruntów w bankach ziemi
koniec 2008 roku/ będzie mogła przeznaczyć część z deweloperów oraz gruntów w sprzedaży w
tych środków na okazyjne zakupy gruntów. Należy się całkowitych zasobach
jednak liczyć z dużą ostrożnością z ich strony oraz z
100%
mocną selekcją analizowanych nieruchomości. W
90%
przypadku Dom Development ostrożność ta będzie
spowodowana m. in. niezbyt trafnymi transakcjami z 80%
końca 2008 roku /np. grunt na warszawskim Targówku 70%
za ok. 1 500 PLN/m² PUM /. 60%
Popyt ze strony omawianych firm, stanowiąc jedynie 50%
ułamek stale wzrastającej podaży gruntów, pozwoli im
40%
dyktować warunki transakcji i bardzo mocno redukować
30%
oczekiwania cenowe sprzedających.
20%
Z kolei w przypadku podmiotów zagranicznych również
10%
nie należy się spodziewać dużego zainteresowania
gruntami w Polsce. Wynika to z ogromnych problemów 0%
większości firm z krajów, które stanowiły do tej pory
główne źródło kapitału pompowanego w polski rynek
/Hiszpania, Irlandia, USA, Wielka Brytania, itd./. Kwestią
otwartą pozostaje skala zainteresowania nowych
grunty w sprzedaży
podmiotów, niezwiązanych do tej pory z polskim
bank ziemi pozostałych deweloperów
rynkiem, wywodzących się z innych części świata.
bank ziemi deweloperów giełdowych
Nie zmienia to faktu, że wszyscy potencjalni nabywcy
będą zasypywani ilością ofert, spośród których będą
wybierać te najbardziej okazyjne.
8. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Przedziały cen ofertowych /PLN/
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
M K M K M K M K M K M K M K M K M K M K
M - grunty mieszkaniowe C - centrum
Ceny K - grunty komercyjne PC – poza centrum
Ceny ofertowe obniżyły się od szczytu hossy średnio o
ok. 20‐30 %. Przede wszystkim spadła jednak liczba
przeprowadzanych transakcji. Sprzedający, widząc brak
Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali
zainteresowania swoją ofertą, będą zmuszeni do
produkcji z okresu od 2000 do 2008?
dalszej korekty swoich oczekiwań cenowych. Ogromna
przewaga podaży nad popytem pozwoli nabywcom na 25
negocjowanie dodatkowych upustów sięgających w
niektórych przypadkach nawet kilkudziesięciu procent.
20
Poziom nasycenia rynku
Z porównania istniejących zasobów gruntów ze średnią
15
skalą produkcji z lat 2000‐2008 w poszczególnych
aglomeracjach wynika, iż deweloperzy zdołali
zgromadzić banki gruntów wystarczające do
10
kontynuowania produkcji przez najbliższe 4‐5 lat.
Doliczenie to tej wartości podaży gruntów
wystawionych na sprzedaż powoduje wydłużenie
5
okresu produkcji do ok. 8 lat dla inwestycji
mieszkaniowych i ok. 11 lat w przypadku projektów
komercyjnych. Powyższa kalkulacja nie uwzględnia 0
dodatkowych gruntów, które są obecnie
opracowywane, a nie zostały jeszcze wystawione na
rynek. Wielkość tego zasobu jest trudna do
dokładnego oszacowania, należy się jednak
spodziewać iż będzie to kolejne kilka mln m² możliwej
mieszkania biura
do wybudowania powierzchni użytkowej, a więc
kolejne lata produkcji budowlanej.
9. Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce
Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych
maj 2009
Konsekwencje nadpodaży oraz spadków cen gruntów
W konsekwencji wysoka cena zakupu gruntu
inwestycyjnych
zmniejsza marżę z realizacji projektu, jednak nadal
Znaczące przeceny, sięgające nawet 50% powodują że cała inwestycja jest rentowna.
deweloperzy i inwestorzy posiadający banki gruntów W przypadku gdy grunt został nabyty tylko w celu
zmuszeni są do reorganizacji dotychczasowej strategii odsprzedaży z zyskiem obecna sytuacja wymaga
działania. W przypadku gdy środki na zakup gruntów większej elastyczności od właściciela oraz
pochodziły z zewnętrznych źródeł /kredyt bankowy czy opracowania szerszego spektrum możliwości wyjścia z
inwestor finansowy/ sytuacja staje się bardzo złożona. inwestycji niż tylko sprzedaż całości gruntu
Dla gruntów nabytych przez deweloperów rentowność deweloperowi.
inwestycji można liczyć w oparciu o zysk jaki Można wydzielić trzy typy sytuacji w których znajdują
wygeneruje projekt realizowanych na danym gruncie się deweloperzy i inwestorzy:
/metoda dochodowa/.
Grunty inwestycyjne. Możliwe strategie działania.
Grunt nabyty po cenie równej lub wyższej niż Grunt nabyty po cenie znacznie przekraczającej obecną
obecna wartość rynkowa wartość rynkową /waga gruntu powyżej 15‐20% przychodów
ze sprzedaży mieszkań lub powierzchni komercyjnych/
Inwestor Deweloper Inwestor Deweloper
Grunt nabyty po Grunt nabyty po okazyjnej Część gruntów Część gruntów inwestycyjnych
Opis sytuacji
okazyjnej cenie, często cenie. inwestycyjnych nabytych w nabytych w latach 2006‐2008. W
przed 2005 rokiem. latach 2006‐2008. większości z MPZP lub WZIZT. W
większości koncepcja zakłada
zawyżoną chłonność terenu
/maksymalne wykorzystanie
chłonności bez analizy rynkowej/.
hł ś ib li k j/
Zakup ze środków Środki własne lub kredyt W większości zakup z Grunty w zdecydowanej większości
Finansowanie
własnych. na poziomie 50‐70% w udziałem /w części/ nabywane z finansowaniem
transakcji i
stosunku do obecnej finansowania zewnętrznego. zewnętrznym /kredyty, private
zabezpieczenie
wartości. equity, fundusze mezzanine /.
Duża elastyczność Niskie koszty finansowe, Narastające problemy z Wykazywanie rentowności z
Obecna
cenowa przy dobry współczynnik LTV – wyceną potwierdzającą całego przygotowywanego
sytuacja
sprzedaży. Możliwość większe bezpieczeństwo wartość gruntu. Bank może projektu /metoda dochodowa/,
realizacji niższego banku. Cały projekt zacząć oczekiwać umożliwiająca uzasadnienie
zysku teraz, lub wysoko rentowny, dodatkowych zabezpieczeń. wysokiej wartości gruntu kosztem
sprzedaż w następnym oczekiwanie na Problemy w przypadku niższej marży. Problemy w
cyklu. polepszenie koniunktury i dużych inwestycji /drogi przypadku dużych inwestycji /drogi
realizacja inwestycji. grunt w dłuższym okresie grunt w dłuższym okresie realizacji
realizacji zmniejsza zysk i zmniejsza zysk i znacząco podnosi
znacząco podnosi ryzyko/. ryzyko/.
Analiza skali Określenie strategii dla Określenie minimalnego do Strategia pełnej realizacji projektu.
Dostosowanie
konkurencyjnych projektu /ceny, struktura zaakceptowania poziomu W tym przede wszystkim
do nowej
gruntów /wielkości, produktu, przewagi przychodów ze sprzedaży. etapowanie i elastyczność cenowa
sytuacji
ceny/. Opracowanie konkurencyjne/. Realna Strategia przygotowania przy równoczesnej analizie
koncepcji /dokładna chłonność gruntu przy gruntu dla większej liczby chłonności lokalnego rynku i
chłonność terenu/. określeniu minimalnej potencjalnych partnerów poziomu potencjalnej konkurencji.
Organizacja atrakcyjności powierzchni. /sprzedaż, spółka celowa z Rentowności poszczególnych
podstawowych kwestii Etapowanie inwestycji deweloperem lub etapów w stosunku do spłaty
administracyjno‐ wraz ze strategią cenową. inwestorem finansowym/. W zadłużenia za całość gruntu. W
planistycznych i przypadku dużych gruntów przypadku dużych gruntów
technicznych. także zagadnienia prawne, finansowanie zamienne lub
podatkowe i finansowe. uzyskanie partnera w projekcie.
Również promocja lokalizacji Rozłożenie ryzyka. Pozycjonowanie
i koncepcji i profesjonalne inwestycji w kliku segmentach
poszukiwanie inwestora. cenowych.
Więcej informacji o strategiach opracowywania gruntów
inwestycyjnych oraz o wsparciu jakie możemy
zaoferować znajduje się na ww.prodevelopment.pl
10. Dane kontaktowe:
Przemysław Pączek
ProDevelopment Sp. z o.o.
ul. Książęca 19 / 9
00‐498 Warszawa
Tel. 22435 81 29
Kom. 601 525 505
e‐mail: przemysław.paczek@pro‐development.pl
