Presentatie mr p c m (paula) kemp (1)

Juridische aspecten bij flexwonen

Paula Kemp
BANNING Advocaten
6 maart 2014

Een korte introductie
Paula Kemp




Gebiedsontwikkeling
Bouwrecht
Erfpacht







Docent Bouwkostenopleiding
Docent VNG Academie
Lid van het OOT
Vaste annotator bij JIN
Vaste annotator bij RVR

6 maart 2014

Mw. mr. P.C.M. (Paula) Kemp
p.kemp@banning.nl

Inhoud van de presentatie
1. Inleiding
2. Huisvestingswet
3. Bouwbesluit 2012
4. Geluid
5. Overige RO
6. Functiewijzing (WRO/BRO)
7. Huurrecht
8. Verhuurdersheffing
9. Huurtoeslag
10. BTW
11. Toeristenbelasting
12. Woon- of logiesfunctie risico’s
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

1. Inleiding
Verzoeken om het verblijf niet onder wonen te laten vallen, maar
onder logies(hotel)functies
 Woonfunctie: beschermende regelingen op het gebied van RO,
bouwregelingen en het huurrecht
 Voor wonen- en logiesfunctie geldt een ander BTW-regime

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

1. Inleiding
 Hoofdverblijf en
 ‘vaste’ woon- of verblijfplaats (inschrijving in het GBA)
Maar let op, op grond van artikel 65 lid 1 van de Wbga
geldt de verplichting tot inschrijving alleen voor degenen
die naar redelijke verwachting gedurende een half jaar ten
minste vier maanden van de tijd in Nederland zal
verblijven.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

1. Inleiding
 Het gaat niet om de benaming, maar om het feitelijke gebruik:
 de aard van het gebruik;
 de aard van de woonruimte;
 de intentie van partijen evenals of partijen het feitelijk
gebruik tot kortstondig verblijf hebben beperkt.
(Rechtbank Amsterdam, voorzieningenrechter 28 augustus 2003, AWB 03/3112
GEMWT, LJN: AJ0210)

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

1. Inleiding
 < 6 maanden: eventueel een hotelbestemming, maar is een
grijs gebied
 > 6 maanden: woonbestemming

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

2. Huisvestingswet
Woonruimte in de zin van de Huisvestingswet:

(artikel 1, aanhef en onder b)

Een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere
ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
Bewonen op grond van de wetsgeschiedenis:
Er moet er in geval van bewoning van woonruimte sprake zijn van
permanente bewoning van het pand en hoofdverblijf van de
bewoner, inclusief inschrijving in de GBA.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

2. Huisvestingswet
 Artikel 30: verboden om woonruimte die behoort tot een in de
huisvestingsverordening aangewezen categorie zonder
vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken
(ingeval bij logiesfuncties), of van zelfstandige in onzelfstandige
woonruimte om te zetten (meestal het geval bij kamerverhuur).
 Huisvestingsverordening

6 maart 2014

3. Bouwbesluit 2012

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
 Uit afdeling 2.15 blijkt dat alleen ten aanzien van gebouwen met
woonfunctie eisen worden gesteld aan de inbraakwerendheid.
Eisen ten aanzien van de inbraakwerendheid van gebouwen
met logiesfunctie volgen niet uit het Bouwbesluit.
 Gebouwen met een woonfunctie moeten ingevolge afdeling 3.1
bescherming bieden tegen geluid van buiten. Aan gebouwen
met logiesfunctie worden geen technische bouwvoorschriften
gesteld ter bescherming van deze vormen van geluidsbelasting.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
 Uit het Bouwbesluit volgen geen voorschriften ten aanzien van
de toetreding van daglicht voor gebouwen met logiesfunctie.
Voor gebouwen met woonfunctie worden deze eisen in afdeling
3.11 wel gesteld.
 De normen voor overbewoning gelden alleen voor gebouwen
met een woonfunctie en niet voor gebouwen met een
logiesfunctie.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw
Het niveau van eisen wordt niet meer bepaald door het
bevoegd gezag!
Startpunt:
 Bouwbesluit 2003: nieuwbouweis, bevoegd gezag –
verbouweis
 Bouwbesluit 2012: verbouweis

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Wat is verbouw?
Vergroten
Verandering
Gedeeltelijk vernieuwen
Geheel vernieuwen
Nieuwbouw

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw: verbouw – reikwijdte
Artikel 4 Woningwet
Indien een bouwwerk gedeeltelijk wordt vernieuwd,
veranderd of vergroot, zijn de voorschriften, bedoeld in artikel 2,
voor zover zij betrekking hebben op dat bouwen, slechts van
toepassing op die vernieuwing, verandering of vergroting.
De verbouwingseisen gelden slechts voor de
verbouwingsingrepen en niet voor onderdelen die ongewijzigd
blijven.
6 maart 2014

3. Bouwbesluit 2012
Niveau van eisen:
 specifiek niveau (gedefinieerd door grenswaarde, met als
ondergrens niveau voor bestaande bouw);
 rechtens verkregen niveau (nagenoeg overal vermeld als
specifiek niveau);
 niveau voor nieuwbouw (indien niets is aangegeven).

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
“Het niveau dat een gevolg is van de toepassing op enig moment van de
relevante op dat moment van toepassing zijnde technische voorschriften en
dat niet lager ligt dan het niveau van de desbetreffende voorschriften voor
een bestaand bouwwerk en niet hoger dan het niveau van de
desbetreffende voorschriften voor een te bouwen bouwwerk”


Samengevat: kwaliteitsniveau van een rechtmatig gebouwd bouwwerk:
 Feitelijk aanwezig is voor de verbouwing;
 Naar onderen is begrensd door het niveau voor bestaande bouw;
 Naar boven is begrensd door het niveau voor nieuwbouw.

Bouwbesluit 2003: rechtens verkregen niveau was niet gedefinieerd

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging
 Geen bouwen in de zin van de Woningwet
 Verbouw: op onderdelen die verbouwd worden zijn
verbouwvoorschriften van toepassing
Een toe te voegen gebouwonderdeel heeft voor zover geen
sprake is van vervanging geen rechtens verkregen niveau (net
als bij reguliere verbouwing).

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Geef het gebouwde de
nieuwe functie
Voldoet het gebouw aan
de voorschriften voor
bestaande bouw van de
NIEUWE functie?

Ga het gebouw
gebruiken voor
denieuwe functie

Pas het gebouw aan
opbasis van de verbouwvoorschriften
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012
Functiewijziging van een gebouw zonder problemen indien:
 Woonfunctie voldoet aan eisen Bouwbesluit 2012 voor
bestaande bouw;
 er geen strijd is met het bestemmingsplan; en
 de woonfunctie voldoet aan de behoefte van de bewoner(s).

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

3. Bouwbesluit 2012

niveau

2+5

nieuwbouw

1
3
bestaande bouw

4
1

2
3
4
gebouwonderdeel

5

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

4. Geluid
De toelaatbare geluidbelasting binnen in woningen en andere
gebouwen is geregeld in het Bouwbesluit. De toetsing aan het
Bouwbesluit vindt plaats bij de omgevingsvergunning voor
bouwen (bouwvergunning, zie artikel 2.10 Wabo).

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

4. Geluid
ABRvS 10 december 1999, KB Velzen en ABRvS 30 mei
2000, nr. 199901166
De vraag of naast de woonfunctie ook de logiesfunctie – het
zogenaamde tijdelijk verblijf – ook wordt beschermd tegen
geluidshinder op grond van de Wgh moet ontkennend worden
beantwoord. Een recreatiewoning is namelijk niet voor
permanente bewoning bestemd en daarmee in de zin van de
Wgh niet aan te merken als geluidsgevoelig.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

4. Geluid
Niettemin kunnen tijdelijke verblijven wel bescherming genieten
onder de vigeur van de Wet ruimtelijke ordening, waarin de
planologische afweging worden gemaakt in het kader van ‘een
goede ruimtelijke ordening’. In specifieke situaties, zullen in het
kader van een goede ruimtelijke ordening, ook andere functies
beschermd moeten worden. In 2012 heeft de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State ten aanzien van
recreatiewoningen het volgende geoordeeld (ABRvS d.d. 29
februari 2012, nr. 201002029/1/T1/R2):

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

4. Geluid
"Niet in geschil is dat de in het plan voorziene 350 recreatiewoningen
weliswaar geen bescherming genieten ingevolge de Wet geluidhinder,
maar dat dit niet betekent dat de recreatiewoningen in het geheel geen
bescherming tegen geluidhinder toekomt. Gezien het feit dat de
toegekende bestemming "Recreatie-Verblijfsrecreatie" onder andere
nachtverblijf toestaat, is naar het oordeel van de Afdeling sprake van
een situatie waarin met een zekere regelmaat en gedurende langere
tijd personen zullen verblijven in de recreatiewoningen. In het kader van
een goede ruimtelijke ordening komt daarom aan de recreatiewoningen
een zekere mate van bescherming tegen geluidhinder toe."

6 maart 2014

4. Geluid
Een woning is een geluidgevoelig functie in de zin van de Wgh en indien de
woning ligt binnen een geluidzone van een weg, spoorweg of industrieterrein is
akoestisch onderzoek verplicht.
Is de geluidbelasting hoger dan de in de wet maximale toegelaten
geluidbelasting dan is een woonfunctie alleen mogelijk indien wordt voorzien in
dove gevels of vliesgevels.
Het aanbrengen van dove gevels is vaak financieel en technisch
onaantrekkelijk. Vanwege de in het Bouwbesluit opgenomen normen inzake de
toegestane geluidbelasting in een woning kan het zijn dat naast een dove gevel
ook andere geluidwerende maatregelen aan de gevel moeten worden getroffen
om de vereiste binnenwaarden bij woningen te bereiken.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

5. Overige RO
Verkeersbewegingen:
hotel- en logiesfuncties: hoger aantal verkeersbewegingen
Parkeernormen:
onderscheid naar gebruik bijv. studentenhuisvesting of
huisvesting arbeidsmigranten

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

5. Overige RO
Luchtkwaliteit: bij de transformatie van kantoren naar een hotel dan
wel woonbestemming zal in het merendeel van de gevallen sprake zijn
een Nibm-project (niet in betekenende mate).
Grondexploitatiewet: zowel bij transformatie van kantoren naar een
woonfunctie als naar een hotelfunctie, zal er, gelet op de oppervlakte
van het gebouw, meestal sprake zijn van een bouwplan in de zin van
de Grondexploitatiewet. Echter, in de meeste situaties zal het totaal van
de exploitatiebijdragen, dat door betrokkenen aan het gemeentebestuur
moeten worden betaald, zodanig laag zijn dat de verplichting tot het
opstellen van een exploitatieplan desondanks niet aanwezig is.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

5. Overige RO
Milieu: Ook kunnen tijdelijke verblijven enige bescherming genieten
onder de vigeur van de Wet milieubeheer. Het bevoegd gezag kan een
omgevingsvergunning verlenen aan een inrichting. Aan een vergunning
worden de voorschriften verbonden, die nodig zijn ter bescherming van
het milieu (artikel 2.22 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).
Uitgangspunt is dat bescherming wordt geboden aan de hand van het
feitelijk gebruik, en niet op basis van de planologische bestemming.
Geur: op grond van de Wgv worden woningen die permanent worden
bewoond, in tegenstelling tot tijdelijke verblijven, aangemerkt als
geurgevoelige objecten. Woningen zijn om die reden (beter) beschermd
tegen geuroverlast.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

6. Functiewijzing WRO/BRO
Functiewijziging kantoorgebouw naar wonen/logies
Afwijkingsbevoegdheden (art. 2.12 Wabo):
1.

Binnenplanse afwijking;

2. Kruimelgevallen uit het Besluit omgevingsrecht (buitenplanse afwijking)
(bijv. het gebruiken van bouwwerken, al dan niet in samenhang met
inpandige bouwactiviteiten, mits het is binnen de bebouwde kom en de
oppervlakte niet meer dan 1500 m2 bedraagt);

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Afwijkingsbevoegdheden (art. 2.12 Wabo):
3. Niet in strijd met een goede RO en goede ruimtelijke
onderbouwing;
4. Tijdelijke afwijking voor 5 jaar (art. 5.18 BOR)
•
•

6 maart 2014

Tijdelijke behoefte
Uitgebreide voorbereidingsprocedure van 26 weken.

Binnenplanse en buitenplanse afwijkingsbevoegdheid:
reguliere procedure


Beslistermijn van 8 weken



Eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken



Overschrijding van de beslistermijn: vergunning is van
rechtswege verleend

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Tijdelijke afwijking: uitgebreide procedure
 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure afd. 3.4 Awb
 Beslistermijn van 6 maanden
 Eenmalige verlenging van 6 maanden
 Overschrijding heeft geen fatale gevolgen

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Voorgestelde wetswijziging BOR
• De tijdelijke afwijking geldt voor een maximale duur van 10 jaar.
• De zware eis van de ‘tijdelijke behoefte' vervalt; de afwijking
moet aannemelijk maken dat de situatie tijdelijk en eindig is.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht
Art. 7:233 BW omschrijft woonruimte als volgt:
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende
zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige
woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht
Art. 7:234 BW omschrijft een zelfstandige woning als volgt:
Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een
eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder
daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten
de woning.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht
 Huuropzeggingbescherming
 Huurprijsbescherming (puntenstelsel)

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht
Huurovereenkomst voor korte duur:
 Beschermende bepalingen zijn n.v.t.
 Vakantiehuisjes en wisselwoningen (bijv. als de eigen woning
wordt gerenoveerd)
 Het feitelijke gebruik is van belang, niet het type woning
 Restrictieve toepassing
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht
Campusclausule (beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van
studentenhuisvesting)
De mogelijkheid voor het opnemen van een campusclausule in een contract is gelegen in
artikel 7:274, lid 1, aanhef en onder c, jo. lid 4, BW. Op grond van de wet kan de
verhuurder de huur opzeggen als:




de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft om te verstrekken aan een student;
de woonruimte volgens het contract bedoeld is voor studenten;
de huurder niet binnen drie maanden nadat de verhuurder hierom heeft gevraagd, een
bewijs van huidige inschrijving van een instelling, hogeschool of universiteit heeft overlegd;
en



een clausule in het contract staat dat de woonruimte na het einde van de huur opnieuw

aan een student ter beschikking zal worden gesteld.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

7. Huurrecht - Leegstandwet
Leegstandwet geldt voor:
1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting,
verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of
onderwijs dat in afwachting is van een andere bestemming;
2. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning die: […];
3. Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

 Huurovereenkomst voor minimaal zes maanden
 Opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder
 Voor de huurder is de opzegtermijn minimaal één maand
 Een vergunning van de gemeente
 De huurovereenkomst stopt als de vergunning is verlopen, maar
let op!
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Woonruimte in gebouwen:







De maximale duur van de vergunning is tien jaar (voorheen vijf jaar);
Bij tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de vergunning in één
keer voor de hele duur van de ontheffing verleend, met een maximum van tien
jaar;
Woonruimte in gebouwen waar geen omgevingsvergunning voor nodig is, omdat
de bestemming al wonen is: een vergunning voor maximaal 2 jaar en kan steeds
met maximaal een jaar worden verlengd (tot maximaal 10 jaar);
Voor woonruimte in gebouwen – zoals kantoren of scholen – wordt de
vergunning voor de maximale duur in één keer verleend, dus maar één keer
leges.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Overgangsrecht voor woonruimte in gebouw waarvoor een
ontheffing van het bestemmingsplan is verleend:
 Er is geen overgangswet;
 Situatie interpreteren aan de hand van de wettekst;
 Het na twee jaar niet verlengen van de al verleende
vergunningen van voor inwerkingtreding van de wet, is niet lijn
met de bedoeling van de wetgever;
 Een verlenging is echter niet mogelijk op basis van de wet;
 De vergunning met terugwerkende kracht voor de maximale
termijn verlenen.
6 maart 2014

8. Verhuurdersheffing
Wet Maatregelen Woningmarkt 2014
 Investeringen in maatschappelijk urgente opgaven, zoals
transformatie van kantoren in woningen komen in aanmerking
voor heffingsvermindering

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

9. Huurtoeslag
Geen huurtoeslag voor het gebruik van een woning dat naar zijn aard
van korte duur is (artikel 1, aanhef en onder c, sub 1, van de Wet op de
huurtoeslag).
Bij de beantwoording van de vraag of uit de huurovereenkomst volgt
dat er sprake is van gebruik als woonruimte dat naar zijn aard slechts
van korte duur is, is in zijn algemeenheid beslissend geacht of partijen,
in aanmerking genomen de aard van het gebruik en de aard van de
woonruimte, een korte duur voor ogen heeft gestaan en of zij het
feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt (Hoge Raad 8 januari 1999,
LJN AA5088 (Oostenrijkse Zomerwoning).

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

9. Huurtoeslag

-



Er is recht op huurtoeslag als men:
meerderjarig is;
de Nederlandse nationaliteit heeft of een geldige verblijfsvergunning;
ingeschreven staat in de Gemeentelijke Basisadministratie op het woonadres;
een zelfstandige woning huurt (er is een uitzondering voor aangewezen
onzelfstandige woonruimten voor mensen die zijn aangewezen op een
woonvorm met zorg of begeleiding);
geen vermogen heeft dat hoger is dan het toepasselijke heffingsvrije vermogen
van box 3 Wet IB.
Voor kamergewijze huur of logies geldt geen huursubsidie.

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

10. BTW
Drie soorten verhuur:


Vrijgestelde huur, meestal aan particulieren (anders wordt de huur 21%
hoger, nadeel: bijv. de BTW die aan de aannemer moet worden
betaald, kan niet worden teruggevraagd)



Van rechtswege belaste huur



Optie belaste verhuur (als de huurder een ondernemer is die recht
heeft op aftrek van voorbelasting. De verhuurder krijgt daardoor recht
op aftrek van voorbelasting)

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

10. BTW
Van rechtswege belaste verhuur






Verhuur van kamers of logies voor kort verblijf
Verhuur van parkeerplaatsen voor voertuigen
Verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor vaartuigen
Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties
Verhuur van safeloketten

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

10. BTW
Verhuur kamers of logies voor kort verblijf:
‘Verblijf voor een korte periode’ bij de verhuur van accommodatie in het
kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan
personen die daar voor een korte periode verblijven.
De gasten verblijven feitelijk maximaal zes maanden in deze
accommodatie. Indien sprake is van een langere periode dan rust op
de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken, dat er toch
sprake is van een ‘verblijf voor een korte periode’ (Besluit
Omzetbelasting, Levering en verhuur van onroerende zaken, van 14 juli
2009, Staatscourant 2009, nr. 11140).
6 maart 2014

10. BTW


hotels, pensions en vakantiebestedingsbedrijven voor een korte
periode (6% BTW tarief)
 seizoensverhuur van gemeubileerde kamers en gemeubileerde
woningen

De volgende diensten vallen ook onder het 6%-tarief:
 verstrekken van gas, elektriciteit en water, leveren van campinggas in
flessen valt onder het 21%-tarief;
 aanbieden van sanitaire voorzieningen en was- en douchegelegenheid;
 aanbieden van faciliteiten voor het wassen en drogen van kleding;
 aanbieden van parkeervoorzieningen in combinatie met het verstrekken
van logies.
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

11. Toeristenbelasting
 Art. 224 Gemeentewet: toeristenbelasting heffen ter zake van
het houden van verblijf binnen de gemeente door personen die
niet als ingezetene in de gemeentelijke basisadministratie
persoonsgegevens zijn ingeschreven

6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

12. Woon- of logiesfunctie risico’s
Aan het verlenen van medewerking aan short stay of extended
stay zijn risico’s verbonden:
 uitgebreide motivering dat sprake is van een logiesfuntie
(wonen is een geluidsgevoelige bestemming);
 bestuursrechtelijke procedure tegen BP en
omgevingsvegunning;
 beginselplicht tot handhaving;
 planschade;
 aansprakelijkheid op grond van OD.
6 maart 2014

p.kemp@banning.nl

Vragen:
 mr. P.C.M. (Paula) Kemp
 T: 073-692 77 51
 E: p.kemp@banning.nl

6 maart 2014

Presentatie mr p c m (paula) kemp (1)

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Presentatie mr p c m (paula) kemp (1)

Editor's Notes