1. Phần 2: Các điều kiện cần có của sàn giao dịch bất động sản?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang gặp khó khăn
như hiện nay. Hàng loạt các sàn giao dịch BĐS trên cả nước đã
đóng cửa hoặc đang “treo” đó chờ thời. Có một nguyên nhân
không thể không đề cập đến là mô hình hoạt động của các sàn giao
dịch BĐS tại Việt Nam khá tụt hậu và thiếu hẳn một qui trình hoạt
động hoàn chỉnh.
> Phần 1: Chuẩn mực nào cho “sàn giao dịch” bất động sản?
Ảnh minh họa: Nguồn Internet
Chúng ta thiếu một chuẩn mực cần thiết cho mô hình hoạt động “sàn”
hiện đại đúng nghĩa. Có những yếu tố khách quan, nhưng cũng có
những yếu tố được hình thành từ “văn hóa” kinh doanh BĐS được áp
dụng từ môi trường kinh doanh “ăn xổi” trước đây để lại.
Muốn tạo lòng tin cho khách hàng quay trở lại với “sàn” và cải thiện
được doanh số bán hàng thì mô hình hoạt động của các “sàn” và điều
kiện cấp giấy phép thành lập “sàn” phải được thay đổi cho phù hợp. Cả
hình thức lẫn chất lượng dịch vụ như tính chất vốn có của “sàn”.
Để cho bức tranh kinh doanh, môi giới BĐS được sáng sủa, nề nếp và
hiệu quả. Trong bài viết này chúng tôi muốn đề cập đến hai yếu tố cần
được thay đổi đó là các qui định từ Nhà nước và mô hình hoạt động
“sàn”.
I/ Các qui định từ Nhà nước
1/ Giấy phép thành lập “sàn”
Việc cấp giấy phép thành lập “sàn” như là “bộ lọc” cần thiết để loại bỏ
những pháp nhân không có khả năng vẫn xin giấy phép thành lập.
Những điều kiện ràng buộc khắt khe trong việc cấp giấy phép thành lập

2. “sàn” sẽ hình thành “mặt bằng” kiến thức chuyên môn của các “sàn”
đồng đều, chuẩn mực trong hoạt động kinh doanh, môi giới BĐS hiện
đại. Mà ở đây, Bộ Xây Dựng sẽ là “kiến trúc sư” thiết kế các tiêu chí, các
qui định bắt buộc mà các “sàn” phải tuân thủ trước khi được cấp giấy
phép.
2/ Đào tạo
Tất cả các pháp nhân muốn xin giấy phép thành lập “sàn” bắt buộc phải
tham dự khóa học giám đốc “sàn” đúng nghĩa. Tối thiểu phải có trên 120
giờ học tương đương với 40 buổi học. Với các chuyên ngành thực tế
phù hợp với mô hình “sàn” hiện đại, chuyên nghiệp. Phù hợp với thực
tiễn kinh doanh, môi giới BĐS tại Việt Nam và tiệm cận với mô hình hoạt
động “sàn” tiên tiến của các nước có ngành công nghiệp BĐS phát triển
mạnh.
Thực tế, việc học và lấy giấy giấy phép thành lập “sàn” quá dễ như hiện
nay. Với số lượng tiết học quá ít, sẽ không bảo đảm được các kiến thức
cần thiết cho học viên mở “sàn”. Giáo trình chưa thật phù hợp, nặng về
lý thuyết, thiếu tính thực tế cũng ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng
đầu ra. Hiện nay, có gần 100 pháp nhân được cấp giấy phép trong lĩnh
vực đào tạo chuyên viên môi giới, thẩm định và thành lập sàn giao dịch
BĐS trên cả nước. Do áp lực tuyển sinh và sự cạnh tranh trong đào tạo
nên mức học phí khá rẻ và chất lượng đào tạo cũng sẽ tương ứng với
học phí tuyển sinh (tại các nước, mỗi tiểu bang chỉ có một hoặc hai
trường đào tạo chuyên ngành được cấp giấy phép).
2/ Kinh nghiệm
Yếu tố kinh nghiệm cũng là tiêu chí bắt buộc để được cấp giấy phép.
Thông thường, các nước đều yêu cầu người xin giấy phép thành lập
“sàn” tối thiểu phải có 2 hoặc 3 năm kinh nghiệm (tùy mỗi quốc gia) hoạt
động trong lĩnh vực môi giới, kinh doanh BĐS. Có sự xác nhận của các
công ty mà trước đây người xin cấp giấy phép đã làm việc và cộng
tác .Chính yêu cầu về kinh nghiệm của cơ quan cấp giấy phép sẽ có
được chất lượng đầu ra đồng đều, hình thành lên mặt bằng chung trong
điều hành “sàn”.
3/ Lý lịch cá nhân
Tại các nước, lý lịch cá nhân được cơ quan cấp giấy phép xác minh khá
chặt chẽ trước khi được cấp phép. Có những lỗi tưởng chừng như vô
hại nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến lý lịch cá nhân sau này của người
xin giấy phép, như uống rượu lái xe là một thí dụ. Người xin giấy phép
nếu đã từng bị truy tố ra tòa, tước giấy phép lái xe có kỳ hạn vì uống
rượu, cũng là vết “chàm” và gây không ít khó khăn khi xin giấy phép.
Uống rượu lái xe tại nước ngoài được coi như loại hình tội phạm bị chế
tài rất nghiêm ngặt. Theo tiêu chí cấp giấy phép của các cơ quan thì
giám đốc “sàn” phải có lý lịch trong sạch, đạo đức, gương mẫu. Vì giám

3. đốc “sàn” là người giữ tiền của khách hàng và là cầu nối giao dịch của
những tài sản lớn.
4/ Giao dịch các sản phẩm BĐS thông qua “sàn”
Mỗi sàn giao dịch BĐS cũng giống như các văn phòng luật sư đều phải
có một tài khoản tín chấp (trust account) là qui định bắt buộc. Trust
account là tài khoản dùng để cho khách hàng ký quỹ số tiền đặt cọc
mua nhà hay giao dịch trong mua bán BĐS. “Chủ sàn” không được phép
sử dụng với bất cứ hình thức nào trước khi được “tháo khoán” từ những
chủ thể có trách nhiệm. Hầu hết tại các nước, việc người bán và người
mua trực tiếp gặp nhau giao dịch là điều hiếm có. Thậm chí, sau khi
nhận nhà xong, người mua cũng không biết người bán là ai ? Mặt mũi ra
sao ? Vì tất cả mọi thương lượng, giao dịch, thủ tục hợp đồng đều có
các luật sư, ngân hàng hai bên làm việc thông qua “sàn” (đây là lý do tại
sao trong phần xét lý lịch cá nhân khó khăn và chặt chẽ trong việc cấp
giấy phép thành lập “sàn”).
Qui định tất cả các sản phẩm mua bán, sang nhượng thông qua “sàn”
sẽ giải quyết được rất nhiều các câu chuyện liên quan đến quản lý như:
Chống rửa tiền (mua tài sản bằng tiền mặt); thất thu thuế (khai giảm giá
trị BĐS); các tranh chấp trong giao dịch BĐS; hoạt động kinh doanh
BĐS được minh bạch, dễ thống kê. Từ đó, các nhà hoạch định chính
sách phát triển BĐS sẽ điều tiết và có những giải pháp phù hợp trong
qui hoạch, phát triển vùng.
5/Giấy phép hành nghề
Là giấy “thông hành” cho cả “chủ sàn” lẫn chuyên viên môi giới. Cả hai
chủ thể này đều hoạt động dưới sự chế tài của hiệp hội những nhà môi
giới BĐS cũng như Hiệp hội BĐS. Ở Việt Nam chúng ta có đầy đủ tất cả
những qui định về giấy phép hành nghề trong lĩnh vực môi giới cũng
như giám đốc “sàn”. Nhưng, thực tế thì những người không có chứng
chỉ hành nghề vẫn hoạt động “tốt”. Vậy thử hỏi sao thị trường kinh
doanh, môi giới BĐS không “bát nháo” cho được.
Phần 3 : Mô hình hoạt động “sàn” hiệu quả
Huỳnh Anh Dũng-CRS (Giảng viên cao cấp hội đồng chuyên gia BĐS – Hoa Kỳ)