Mortgage yab622-502942204

İTÜ
Fen Bilimleri Enstitüsü
YAB622-Yapım Ekonomisi
Mimarlık Ana Bilim Dalı

İnşaat sektöründe
Mortgage Ekonomisi
•Konut ihtiyacı
•Şehirleşme
•Nüfus artışı
•Nüfusun şehirlere toplanması
•Şehirlerdeki konut ihtiyacı
•Kısıtlı kaynaklar
•Konut ihtiyacının karşılanması
•Kiralama ve satın alma
•Sermayenin davranışı
•Mortgage sermaye aracı
•Ülkemizde mortgage ve uygulaması
•Mortgage’in yarattığı sonuçlar
•Global kriz ve mortgage *

YAB622-Yapım Ekonomisi- Prof. Dr. Yıldız Sey 13 Mart 2012 502942204 - Ediz Yazıcıoğlu 1

İTÜ

 Konut ihtiyacı
Maslov’un ihtiyaçlar pramidi, konutu ihtiyaç olarak tarifler..
Fizyolojik-Psikolojik gereksinimler: Temel içgüdüsel
ihtiyaçlardır. Yemek, içmek, uyumak, solumak, gibi…

Güvenlik gereksinimi: Can ve mal varlıklarının
korunması ihtiyacı **

Sevgi, sevecenlik gereksinimi: Sevme, sevilme, bir
gruba mensup olma, yardımseverlik, şefkat gibi,

Saygınlık gereksinimi: Sevmek, sevilmek dışında
bireylerin kendilerine saygı duyulması ihtiyacı. Tanınma,
sosyal statü sahibi olma, başarı elde etme, takdir edilme
gibi.

Kendini gerçekleştirme gereksinimi: Alt kategorilerdeki
ihtiyaçlarını karşıladıktan sonra kendini geliştirmek, zorlu
hedefleri başarmak ve kapasiteyi artırmak gibi idealleri ve
yetenekleri gerçekleştirme ihtiyaçları duyulur.


İTÜ

 Medeniyet ve konut

Medeniyet, konut ve konutların
bir araya gelmesi sonucu
şehirlerle başlamıştır.


İTÜ

 Konut ve ekonomi

Konut üretimi, insanların bir arada
yaşaması, tarım ve diğer üretimler
birbirini beslemiş ve günümüz
yerleşim alanlarını ve ekonomilerini
yaratmıştır.


İTÜ

 Dünya Nüfusu ve Şehirleşme

Günümüzde dünya nüfusunun
büyük çoğunluğu şehirlerde
yaşamakta ve şehir nüfusu sürekli
artmaktadır.
17 Şubat 2005
Bugün 6,5 milyar olan dünya nüfusunun 3,2
milyarı şehirlerde yaşıyor.

1950 yılında dünya nüfusunun sadece yüzde
30’u şehirlerde yaşarken

2030 yılında ise bu oranının yüzde 61’e
çıkacağı tahmin ediliyor.
http://arsiv.ntvmsnbc.com/news/310003.asp


İTÜ

 Konut ihtiyacı
İnsanların beslenme, giyinme gibi temel
ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacını güvenli ve
sağlıklı şekilde karşılayacak özellikleri taşıması
gereken ve belli bir mekansal büyüklükteki yapı olan
konut, tekil kişiler veya aile için barınak olmanın
yanında toplum için sosyal, ekonomik ve fiziksel içeriği
olan bir kavramdır aynı zamanda,

Konut kavramı, sadece konutların oluşturduğu bir
yığını anlatmak için kullanıldığında yetersiz kalacaktır.
Konut, sadece bir meta degil; karmaşık bir süreçle
meydana gelen ve akabinde sosyal ve siyasal
bileşkelerin de etkili olduğu bir toplamdır.


İTÜ

 Şehirleşme, nüfus artışı ve konut ihtiyacı
Konut ihtiyacı giderek artmaktadır.

2000 yılı TÜİK verilerine göre yıllık nüfus artış
oranı %1,8 olan ülkemizde nüfus artış hızında
son yıllarda azalma olsa da artan şehirleşme ve
mevcut genç nüfus nedeniyle nitelikli konut
talebinin artması bekleniyor.

Konut Müsteşarlığı’nın hazırladıgı “Kentsel
Dönüsüm Projeleri, Problemler ve Uygulama
Yöntemleri” konulu rapora göre,
2010 yılında 2 milyon 860 bin 343 adet konut
ihtiyacının olması beklenmektedir.

Türkiye'de gelecek 15 yılda yaklaşık
5,5 milyon konuta ihtiyaç olacağı
düşünülüyor.


İTÜ

 İstanbul’ a bakalım… Konut ihtiyacı giderek artmaktadır.
İstanbul'un 2015 yılındaki konut ihtiyacı 2,1 milyon
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından
geleceğe projeksiyon olması için hazırlanan "Gayrimenkul Sektörü
Araştırma Raporu"na göre sadece İstanbul'un 2015 yılına kadar 2.1
milyon konut ihtiyacı olması öngörülüyor.

Konut ihtiyacının 1,2 milyonu nüfus büyümesinden
kaynaklanıyor.

Raporda konut ihtiyacının dört kaynağı olduğu bildiriliyor. Buna göre
1,2 milyon, konut hane sayısındaki artıştan, başka bir deyişle nüfus
artışından kaynaklanıyor. Kullanımdan çıkacak konutların yerine
yapılması gereken yenileme amaçlı konut ihtiyacı ise 10 yıl için 171
bin olarak belirtiliyor. Deprem risk kaynaklı konut ihtiyacı ise 182 bin
konuta ulaşıyor. Ruhsatlı ve en azından asgari kalite ve standartta
konutların üretimini hedefleyen kentsel dönüşüm kaynaklı konut
ihtiyacı ise 600.000 olarak öngörülüyor.

Türkiye'de gelecek 15 yılda yaklaşık 5,5 milyon konuta ihtiyaç
olacağı düşünülüyor.


İTÜ

 Konut pahalı bir maldır ve sürekli fiyatı artar..
TCMB: Türkiye Konut Fiyat Endeksi 2011 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre
%0.87 oranında artarak 115.3 oldu..

Birim fiyatlar, 2011 yılının Aralık ayında
Ankara 975,2 TL/m2
İzmir 1.150,2 TL/m2
İstanbul 1.591,1 TL/m2 olarak gerçekleşmiştir
Türkiye'de gelecek 15 yılda yaklaşık 5,5 milyon konuta ihtiyaç
olacağı düşünülüyor.

Görüldüğü gibi m2 birim fiyatların nüfus ile ilişkisi vardır.

Şehirleşmeye açılmış arazinin kısıtlılığı ve artırılamaması , artan talep karşısında fiyatların
artmasını getirmektedir.

Artan fiyatlar satın almayı giderek güçleştirmektedir.

http://piyasanet.hurriyet.com.tr/haberler/(Yenileme)-TCMB-Turkiye-Konut-Fiyat-Endeksi-2011-yl-Aralk-aynda-bir-onceki-aya-gore-0.87-
orannda-artarak-115.3-oldu/?storyId=34170&goToHomePageParam=true&siteLanguage=en


İTÜ

 Konut satın alınamazsa kiralanır.

Konut fiyatlarının yüksekliği onun satın alımını güçleştirir.

Ancak temel ihtiyaç olan barınmanın karşılanması gerekir.

Bu durumda satın alınmadığında ‘’Kiralama’’ devreye girer.

Bir malın kirası onun değeri ile orantılıdır.

1

İTÜ

 Sermaye ne ister ?
Elde edilen kazançlar tasarruf edilir.
Tasarruflar tekrar çoğaltılmak için yatırıma dönüştürülür.
Yatırımlardan dönen kazançlar, tekrar yatırıma dönüştürülerek
büyütülür-büyütülmek istenir.

Yatırım ya yatırımcının kendisi ya da onun adına yatırımı yönetence gerçekleştirilir.
Tasarruf sahiplerini bir araya getiren banka, fonlar gibi kurumlar vardır.

Bankalar tasarruf sahibi adına tasarrufu yatırımcıya verir ve onun kazanç elde etmesini sağladığı
gibi Tasarruf sahibine ( faiz geliri) ve kendisine ( komisyon geliri) sağlar.

Sonuç; bu kadar basit görünen işlem günümüzde çok farklı araçların
değerlendirilmesi ile çok karmaşık bir hal almıştır.

Sermayenin temel talebi; hiç bir emek sarfetmeden kazanç elde etmek
üzerinedir. Çünkü para bir işin gerçekleştirilmesi için gereken bütün kaynakları
sağlar güçtedir. O halde sermaye sahibi en büyük paya sahip olmalı ve bunun
için ilave bir çabaya en az olmalıdır.

Ama bu nasıl olacak?

1

İTÜ

 Sermaye Piyasası Araçları
Mortgage bir sermaye piyasası aracıdır.

Yani sermaye sahibinin parasını-tasarrufunu
değerlendirmesini sağlayan bir araçtır.

1

İTÜ

 Mortgage nedir ?
Mortgage belli bir birikimi olup da bir evi almak
isteyen kişilerin banka aracılığıyla
uzun vadede; 20 -30 yılda taksitler ödeyerek
bankadan kredi kullanarak ev sahibi olma sistemidir.

Mortgage Kredisi: Mortgage Kredisi, İpotekli Taşınmaz
Kredisi, Tutsat Kredisi ya da Tutulu Satış Kredisi olarak
da bilinir.

Mortgage Kredisi ,taşınmaz malın teminat olarak
alınması şartıyla verilen bir tüketici kredisidir.

Bu gibi satışlarda taşınmaz mal bankaların ödünç
verdikleri para için bir güvence niteliğinde olup,
krediyi veren bankalar ödünç verdikleri tutar (kredi)
geri ödenene dek taşınmaz mala el koyabilme yetkisini
ellerinde tutarlar.

Bu el koyabilme yetkisi taşınmaz mala ipotek (tutu)
konularak sağlanır.

Kredi tamamıyla ödenene kadar taşınmaz mal
üzerindeki ipotek kalkmaz.

1

İTÜ

 Mortgage kredi türleri
Mortgage kredisinin türleri şunlardır:

• Konut (Ev, Mesken) Kredisi. Ev (mesken) almak için
için kullanılır.

• Ofis / İşyeri Kredisi. Ofis, işyeri, imalathane satın
almak için kullanılır.

• Arsa Kredisi. Arsa, bahçe ve tarla gibi üstünde bina
olmayan alanların finansmanı için kullanılır.

• Konut Geliştirme Kredisi. Halihazırdaki konutların
yenileme, dekorasyon, tadilat ihtiyaçları için kullanılır.

• İnşaat Kredisi. Kaba inşaatı bitmiş yapıların
finansmanını desteklemek üzere kullandırılan bir
bireysel kredi türüdür.

• Refinansman Kredisi (Konut Kredisi Borç Transferi).
Mevcut konut kredisi borcunun daha uygun faiz ve vade
koşulları ile değiştirilmesini sağlamak üzere alternatif
olarak sunulan bireysel kredi türüdür.

1

İTÜ

 Mortgage’ın avantaj ve riskleri
Mortgage’ın avantaj ve riskleri

1. Tayin ve Taşınma Durumunuz
Evinizi siz kullanmadığınızda kira geliri taksitleri
ödeyebilecek mi

2. Peşinat
Taşınmaz mal değerinin %25'i gibi bir miktarı bankaya
peşinat olarak yatırmanız gerekmektedir

3. Düzenli Gelir
Bankalar temelde aylık mortgage taksitinizin aylık
gelirinizin %35-50’sini aşmamasını isterler.
Örnek; aylık mortgage ödemeniz 1.000 TL ise aylık
gelirinizin enaz 2.000 olması gerekir.

4)Alternatif Yatırım Seçenekleri
Malı sattığınızda ne kadar net karınız olacağını
hesaplanmalı

1

İTÜ

 Mortgage sisteminin konut kredisinden farkı nedir?
Mortgage sisteminde de iki türlü faiz oranı vardır;
sabit ve değişken faiz oranları.

Sabit faiz oranını tercih ederseniz ödemeleriniz bitene kadar
ülkenin ve ekonominin durumu ne olursa olsun o sabit faiz oranı
üzerinden taksit ödenir.

Değişken faiz oranı seçildiği zaman Türkiye’deki enflasyonun ve
banka faizlerinin iniş ve çıkışlarına göre taksit miktarları yükselip
azalabilir.

* Enflasyon kararsızlığı olduğu ortamda
Konut kredisi kullanıldığı zaman bir taksit süresi içerisinde iki
genelde sabit oranın tercih edilmesi
kere taksitin ödemesi aksatıldığında yürürlükte olan tüketici
faydalıdır çünkü Türkiye şartlarında
yasasına göre bir yıl telafi süreniz vardır. Fakat mortgage da
enflasyon ve faizler çeşitli sebeplerden
böyle bir hak yoktur.
büyük farklılıklar gösterebiliyor.
Banka ödemelerinizi iki ay aksattığınız takdirde hemen verdiğiniz
* Ödemeyi iki ay aksattığınızda peşinatı ve o güne kadar yaptığınız taksit ödemelerini size geri
eviniz satışa çıkarılır iade ederek mülkünüzü açık arttırma ile başka kişilere satma
hakkına sahiptir. Bu alınması büyük bir risktir. Mortgage ile ev
almak isteyen kişilerin bu detaylara dikkat etmesi ve özellikle faiz
oranlarını ve aylık ödeyebilecekleri rakamları iyi analiz edip o
şekilde ev almaları önerilir.

1

İTÜ

1. Vade: Taşınmaz mal kredi vadeleri genelllikle 5 ile 20 yıl arasındadır. Vade

 Mortgage kredi incelikleri arttıkça aylık ödemeleriniz düşer, ancak ödediğiniz faiz oranı ve toplam faiz
miktarı da artar.
2. Faiz Türü: Sabit Faiz ve Değişken Faiz olarak iki faiz türü vardır.

• Sabit Faiz: Bu tip kredide faiz oranı ve aylık ödeme sabittir; bütün borç
süresince aynı miktarı ödersiniz. Eğer ileride faizler artarsa sabit faizi seçenler
karlı çıkacaktır. Sabit Faizli kredinin en büyük avantajı aylık ödemelerin sabit
olmasıdır. Dezavanatajı ise piyasada faizler düşerse sizin bu düşüşten
faydalanamıyor olmanızdır. Başka bir deyimle, dünya piyasalarında faizler
zaman zaman düşer. Eğer faizler çok düşerse, sizin krediniz piyasaya göre
pahalı kalır. Bu durumda da seçeneğiniz Refinans'dır.

• Refinans: Daha ucuza aynı bankadan veya başka bir bankadan kredi
bulmak anlamına gelir. Refinans faiz ödemelerini düşürür ancak eksper
(değerleme) raporu, kredi masrafları gibi masraflar gerektirir. Eğer kredi
notunuzda veya evin değerinde kayda değer bir azalma söz konusu
olursa, Refinans şansınız olmayabilir.

• Değişken Faiz: Değişken faiz tercih edildiğinde, faiz geçici bir süre için (3-5
yıl gibi) sabittir, sonra borcun bağlandığı endeks/araç (örneğin:
enflasyon, bankalar arası faiz oranı olan Interbank Rate, T.C. Devlet Tahvili
Endeksi, LIBOR Endeksi) kadar artabilir. Eğer borç süresince seçilen endeks
borç alınan tarihten düşük seyrederse, değişken faizi seçen karlı çıkacaktır.
Endeks yükselirse, aylık faiz ödemeleri artar ve ödeyeni zor durumda
bırakabilir. Artış tavanı belirlenmemişse, ödemeleriniz limitsiz artabilir ve
ödeme güçlüğü ile karşılaşabilirsiniz. Tavanı (Limiti) olmayan değişken
faizli krediyi almayın. Mutlaka Tavanı (Limiti) olan değişken faizli krediyi tercih
edin.

3. Erken Ödeme Cezası (Erken Kapatma Farkı): Kredi alındıktan
sonra, tüketici borcunu vadesinden önce ödemek isterse bankalar
tüketiciden Erken Ödeme Cezası isteyebilirler. Sebep şudur: Sizin kredinizi
erken kapatmanız bankanın faiz geliri kaybına neden olur. İdeal
olan, istediğiniz zaman herhangi bir cezaya tabi olmaksızın borcunuzu
kapatabilmektir.. Türkiye de Mortgage Yasası ile Erken Ödeme Cezasının
kredi miktarının %2 si ile sınırlandırılmıştır.
1

İTÜ

 Mortgage Faiz ve Masrafları
Mortgage Faiz ve Masrafları

Mortgage alırken, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir.
Mortgage masrafları dört ana kalemden oluşur.

1. Faiz

2. Alım ve satım masrafları
- Banka kredi kullandırma ücreti (kredi tahsis ücreti, komisyon
olarak da adlandırılır.)
- Ekspertiz Ücreti
- Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem
ücreti ve avukat masrafı

3. Sigortalar
- Bireysel Yaşam Sigortası
- DASK (Doğal Afet Sigortası)
- Konut Sigortası

4. Vergi ve Aidatlar:
Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve
aidatlar

1

İTÜ

 Mortgage kredili ev satılabilir mi?
Mortgage sisteminde gayrimenkulün asıl sahibi son taksit
ödenene kadar bankadır.

Mortgage sistemi ile ev almış olan kişiler, ödeme ile ilgili bir sorun
yaşadıkları takdirde gayrimenkullerine müşteri bulabilir ve
satabilirler. Fakat bunu ilk önce banka ile görüşmek
mecburiyetindedirler.

Siz tüm taksitleri ödeyince o gayrimenkulün sahibi olursunuz. Bu
durumda eğer eviniz almak isteyen müşterinin elinde nakit parası
varsa bankaya gidilip sizin kalan borçlarınız kapatılarak satış
işlemini gerçekleştirebilirsiniz.

Eğer alıcı da mortgage sistemi ile almak istiyorsa yine birlikte
bankaya gidip bankanın onayladığı şartlarda devir teslim işlemini
gerçekleştirebilirsiniz.

1

İTÜ

 Mortgage kredi ev kiraya verilebilir mi?
Mortgage sisteminin en büyük özelliklerinden biri de yatırım
amaçlı kullanılmasıdır.

Bir kişi bir mülkü mortgage sistemi ile satın alabilir ve bu evi
rahatlıkla derhal kiraya verebilir.

Doğal olarak elde ettiği kira ile de bu evin mortgage taksitlerini
ödeyebilir.

Bu gibi yatırım amaçlı mortgage sistemi tavsiye edilen bir
modeldir.

Özellikle taksit tutarları düşük bir evi tercih ederseniz, getirdiği
kira geliri ile bu taksitleri ödeyerek cebinizden daha az para
ödeyerek ev sahibi olabilirsiniz.

* Kira gelirlerinin vergiler çıktıktan sonra kredi taksitlerini karşılayabilmesi esastır.

2

İTÜ

 Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?

1. Vatandaş önce taşınmazı bulur ve satıcı ile
pazarlığını yapar.

2. Vatandaş bankaya gidip taşınmazı satın almak için
kendisine gereken parayı bankadan talep eder.

3. Banka da gerekli araştırmayı (taşınmazın değer
tesbiti, tüketicinin gelir bilgilerinin doğrulanması v.b.)
yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye
evi ipotek almak şartıyla krediyi verir.

Mortgage vermek için her banka değişik kriterler
uygulamakta ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve
geri ödeme seçenekleri sunmaktadır.

Ancak, hemen hemen her banka sizin düzenli bir
geliriniz ve iyi bir kredi notunuz olmasını gerek koşar.

2

İTÜ

 Mortgage Sistemi İnşaat Sektörünü nasıl finanse eder ?
Taşınmaz bedelinin %25’ine sahipken kalan %75
mortgage kredisi ile sağlanır. Banka taşınmazın
sahibine parayı öder.

Taşınmaz sahibi, inşaat firmasıysa ki çoğu kere
böyledir. İnşaat için gereken kaynak sağlanmış olur.

İnşaat firması, ürününü-konutu sunduğu pazarda
istediği fiyattan ürününü alacak kişisel tasarruf sahipleri
bulamazken ya da az bulurken ( %25) mortgage kredisi
ile ürününü satın alabilecek çok sayıda müşteri bulur.

Kaynak daha fazla üretimi, daha kısa zamanda
gerçekleştirmeyi sağladığı gibi sürekliliği de sağlar.

Pazardaki konut açığı yani talebi bu döngü ile
kapatılmaya çalışılır.

Müşteriler kredilerini ödeyebilmek için üretimlerini
korumak ( işlerini) ve artırmak zorundadır. Bu da
ekonominin diğer unsurlarını besler..

2

İTÜ

 Mortgage Sermaye Piyasası
Mortgage kredisini sunan banka kredi sonucu elde
edeceği kazancı ve riski bir sermaye getiri ürünü olarak
Sermaye piyasasına sunar.

Mortgage kredi kazanç ve riskleri alıp, satılır hale gelir.

Ancak bu duruma ekonominin başka dinamikleri de işin
içine girmiştir.

2

İTÜ

 Mortgage krizin kısa hikayesi?

Mortgage kredi kazanç ve riskleri alıp, satılır hale gelir.

Ve günlerden bir gün..

Krediyi alan kişi , işini kaybeder ve kredi taksitlerini
ödeyemez.

Banka evi satışa çıkarır, ancak evi alması
beklenenlerde işlerini kaybetmiştir.

Banka evin fiyatını düşürür ve satar ancak zarar eder.

Banka tasarruf sahibinin beklediği geliri ödeyemez olur.

Banka tek başına olsa iyi ama değildir, çünkü riskini
diğer bankalarla paylaşmıştır.

İşin içine onlarda katılır ve domino etkisiyle tüm dünya
ekonomik krize girer..

2

İTÜ

 Mortgage krizi ?

istek olursa haftaya …

2

Mortgage yab622-502942204

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Mortgage yab622-502942204