Ingatlan eladás utáni adózás Iagyarországon

1. Magyarországon magánszemélyeknek személyi jövedelemadót "SZJA"-t kell
fizetni ingatlan eladás után, amennyiben drágábban adja el, mint amennyiért
vásárolta ingatlanát. Az az, nyeresége származott belőle.

4. Az ingatlan adó kiszámításához három dologgal kell tisztában lennünk. 1)
Hogyan számoljuk ki az adóalapot 2) Mennyi az ingatlan eladás utáni adó
mértéke 3) Mi az adó és az idő összefüggése, az az hogyan csökken sávosan
az adóalap és ezzel együtt a fizetendő adó.
Ingatlan eladás utáni adózás
A JÖVEDELEM MEGÁLLAPÍTÁSA
Eladási ár – vételi ár – elszámolható költségek = adóalap.
11.500.000 eladás-10.000.000 vétel-500.000 költségek= 1.000.000 adóalap
AZ ADÓ MERTÉKE:
Az ingatlan eladásából származó jövedelem után a jelenlegi jogszabály
szerint 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
AZ ADÓ KISZÁMÍTÁSA:
Adóalap szorozzva 0.15-el. Ezzel a képlettel számoljuk ki a 15%-os SZJA-
t. Például amennyiben a számított jövedelem 1.000.000 akkor a fizetendő
SZJA összege 1.000.000*015=150.000
De a kiszámított jövedelem az adó mértékére nem adja meg a pontos
választ, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az
eladó tulajdonában, merthogy az 5 éven belül fizetendő adó mértéke évről
évre az eltelt évek számával csökken majd az idő múlásával nullázódik

5. 5 ÉVEN BELÜL ELADOTT INGATLAN ADÓZÁSA ÉVRŐL ÉVRE
Adóalap 1.000.000HUF, a szerzés id
Adóalapsávos csökkenése
2016 - 100%
2017 - 100%
2018 - 90%
2019 - 60%
2020 - 30%
2021 - 0%
Ingatlan eladás utáni adózás – Levonható költségek
KÖLTSÉGEK LEHETNEK:
-Az ingatlan megszerzésére fordított összeg és azzal összefüggő kiadások,
például: ügyvédi díj (számla szükséges hozzá). Átruházással kapcsolatos
kiadások. (Például: az ingatlanközvetítő jutaléka, illeték, az ingatlan
hirdetésének díja, az energetikai tanúsítvány kiállításának díja, tulajdoni lap

6. lekérésének díja.) Értéknövelő beruházások költségei. Amely lehet például, a
fűtés korszerűsítése, egyéb felújítás amely az eladást megelőző 24
hónapban történt és a vételár 5 százalékát meghaladja.
INGATLAN ADÓ KALKULÁTOR:
Ez az ingatlan adó kalkulátor segít kiszámolni, hogy az eladott ingatlan után
milyen esetekben és mennyi adót kell fizetni.
Ingatlan adó kalkulátor
Ingatlan eladás ideje*
Ingatlan eladási ár*
Ingatlan vásárlás éve*
Ingatlan vételára:*
Értéknövelő beruházások:
Ingatlan szerzés költségei:
Ingatlan értékesítés költségei:
Kalkulál
+1 TIPP:
Az adó csökkenthető továbbá az ingatlan ingóságaival. Ha ugyanis az
ingatlannal együtt eladjuk a berendezési tárgyakat (az ingatlanban található
ingóságokat). A vételár megbontható, két külön szerződés készül, ingatlan

7. adásvételi és ingó adásvételi szerződés. Így az ingóságok árával csökkentett
vételár után kell adót fizetni.
Mikor adómentes az eladás?
A házassági vagyonközösség megszüntetésekor, az ingatlan megváltásából
származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes az ingatlanszerzés, ha
két magánszemély tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést köt és ez
alapján történik ingatlan átruházás.
Meddig kell kifizetni az ingatlaneladás utáni adót?
ADÓBEVALLÁS:
Az ingatlan adózás kötelezettségünket az eladás évében kell szerepeltetni, a
személyi jövedelemadó SZJA bevallásban. Abban az esetben nem
kell adóbevallást készíteni az igatlan eladása után, ha az adómentes, vagy abból
jövedelem nem keletkezik.
ADÓFIZETÉS HATÁRIDEJE:
A befizetés határideje az adóévet követő év, május 31-e. A 2021-ben eladott
ingatlan utáni adót, 2022. május 31-ig kell megfizetni.
Ha ingatlant vásárolunk, illetéket kell fizetnünk. Amennyiben ingatlant adunk
el, akkor ingatlanadót (SZJA-t) kell fizetnünk az államnak ez az adószabály

8. az örökölt ingatlan eladására is vonatkozik. Viszont egyre többen kérdezik,
hogy hogyan lehet adó nélkül eladni egy ingatlant: az idő múlásával az
adóalap lecsökken, majd nullázódik de vannak lehetőségek az ingatlanadó
csökkentésre, amire kifejezetten érdemes figyelni! "Nehogy adócsalást
kövessünk el!"
Előszerződés: Az előszerződés időben megelőzi az adásvételi szerződést.
Amely lényege, hogy nem kell beadni az ingatlanügyi hatósághoz (azaz a
földhivatalba). Ezért, amíg az ingatlan adásvételi szerződés nem kerül
megkötésre, adót sem kell fizetni! Az előszerződés is arra szolgál, hogy az
időt hosszabbítsuk. Az adómentességet nem is, de akár egy alacsonyabb
összegű adó elérése érdekében, felmerülhet ez a lehetőség is.
Magasabb vételár: Amennyiben készpénzért akarja megvásárolni ingatlanát
és már előre tudja, hogy a megvásárolandó lakást 5 éven belül el szeretné
adni (és az eladó 5 évnél régebben vásárolta az ingatlant). Felmerülhet
bennünk, hogy az ingatlan adásvételi szerződésbe magasabb összeg
kerüljön a kialkudottnál, hiszen ekkor csak a 4 %-os illeték többletet kell
megfizetni a 15%-os SZJA mértéke helyett.
Alacsonyabb vételár: Ha készpénzes vevő és azonnali birtokba adható az
ingatlan akkor a kialkudott vételárnál alacsonyabb összeg kerülhet
az adásvételi szerződésbe (ha a felek ebben állapodnak meg). A fennmaradó
vételár rész pedig szerződésen kívül kerül az eladóhoz. Ebben az esetben ha
az előző példánal maradunk 10.000.000 forinttal csökkentett vételár után
1.500.000HUF ingatlanadót SZJA és 400.000HUF vagyonszerzési illetéket
takarítottunk meg. FIGYELEM! Azt tudni kell, hogy a NAV a feltűnően
alacsony árú ingatlan eladások esetén, hivatalból értékbecslést rendel el,

9. hogy kiderüljön a reális vételár, ami után kell fizetni az illetéket és az
ingatlanadót.