Huurconvenant 2012 – 2022
Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.
Op 13 juni 2016 bestaat Trudo 100 jaar. Een mooi moment om een nieuw innovatief programma te presenteren. Met dit programma geeft Trudo de komende jaren invulling aan Supporting People. We houden namelijk vast aan onze keuze uit 2011 om het ondersteunen van mensen centraal te stellen in onze activiteiten. Het programma is het resultaat van debatten met stakeholders en van overleg met het Klantenplatform in het kader van de nieuwe visie van Trudo.
Woont u in een huurwoning van Trudo en wilt u in uw woning een verandering aanbrengen? Een nieuw aanrechtblad bijvoorbeeld, een dakraam plaatsen of een nieuwe vloer leggen? Dat kan. Trudo geeft u zoveel mogelijk vrijheid om uw woning naar eigen smaak aan te passen. Maar natuurlijk gelden daarbij wel bepaalde spelregels.
Klusvrijheid
Bepaalde veranderingen aan uw woning zijn toegestaan, andere niet. En voor sommige wijzigingen zult u eerst toestemming moeten vragen. Bekijk hier een overzicht van de wijzigingen die u in uw woning mag aanbrengen.
70 nieuwe kloosterlofts in het oude rijksmonument: woningen in een prachtige bosrijke omgeving in een statig monument… en het worden woningen met een sociale huur voor de doelgroepen van Trudo.
In de wijk Woensel West, rond het Celsiusplein, worden zo'n 400 oude woningen vervangen door nieuwe woningen. Het gebied wordt omsloten door de Stephensonstraat, Newtonstraat, Brugmanstraat, Celsiusstraat en de Jan van der Bildtstraat. Naast woningen zullen er ook goedkope bedrijfsruimten worden gerealiseerd. Het plan zal gefaseerd worden uitgevoerd.
In ons jaarverslag komen achtereenvolgens de prestaties van Trudo in 2014 gekoppeld aan de prestatievelden uit het BBSH, financiële resultaten over 2014 en Trudo’s vermogenspositie per 31 december 2014 aan bod.
Kooprecht Slimmer Kopen per 1 januari 2015Sint Trudo
gekregen om van Trudo een aanbod tot koop van de door hen gehuurde woning te ontvangen.
Deze huurders kunnen op ieder gewenst moment gebruikmaken van hun persoonlijk kooprecht. Dat is een prettig idee, wanneer men bijvoorbeeld eerst wat meer eigen geld wil sparen voordat men gaat kopen. Of wanneer men eerst wat meer zekerheid wil wat hun werk betreft.
Voordeel van het kooprecht is dat men zekerheid heeft over de condities waaronder men kan kopen. Jaarlijks vóór 1 januari worden de diverse stukken voor het daarop volgende jaar gedeponeerd bij notariskantoor AKD Prinsen Van Wijmen te Eindhoven. Een afschrift van de stukken ligt ter inzage bij Trudo vb&t Makelaars, Vestdijk 180 te Eindhoven.
Bij Slimmer Kopen® Starterswonen geldt dat als het gezamenlijke inkomen van de kopers beneden een bepaalde grens ligt, dat men in aanmerking komt voor een korting van 40%.
Hierbij wordt de doelgroepgrens voor meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar uit de Wet op de huurtoeslag aangehouden. Tot 31 december 2015 ligt deze op € 29.800,-
Op 13 juni 2016 bestaat Trudo 100 jaar. Een mooi moment om een nieuw innovatief programma te presenteren. Met dit programma geeft Trudo de komende jaren invulling aan Supporting People. We houden namelijk vast aan onze keuze uit 2011 om het ondersteunen van mensen centraal te stellen in onze activiteiten. Het programma is het resultaat van debatten met stakeholders en van overleg met het Klantenplatform in het kader van de nieuwe visie van Trudo.
Woont u in een huurwoning van Trudo en wilt u in uw woning een verandering aanbrengen? Een nieuw aanrechtblad bijvoorbeeld, een dakraam plaatsen of een nieuwe vloer leggen? Dat kan. Trudo geeft u zoveel mogelijk vrijheid om uw woning naar eigen smaak aan te passen. Maar natuurlijk gelden daarbij wel bepaalde spelregels.
Klusvrijheid
Bepaalde veranderingen aan uw woning zijn toegestaan, andere niet. En voor sommige wijzigingen zult u eerst toestemming moeten vragen. Bekijk hier een overzicht van de wijzigingen die u in uw woning mag aanbrengen.
70 nieuwe kloosterlofts in het oude rijksmonument: woningen in een prachtige bosrijke omgeving in een statig monument… en het worden woningen met een sociale huur voor de doelgroepen van Trudo.
In de wijk Woensel West, rond het Celsiusplein, worden zo'n 400 oude woningen vervangen door nieuwe woningen. Het gebied wordt omsloten door de Stephensonstraat, Newtonstraat, Brugmanstraat, Celsiusstraat en de Jan van der Bildtstraat. Naast woningen zullen er ook goedkope bedrijfsruimten worden gerealiseerd. Het plan zal gefaseerd worden uitgevoerd.
In ons jaarverslag komen achtereenvolgens de prestaties van Trudo in 2014 gekoppeld aan de prestatievelden uit het BBSH, financiële resultaten over 2014 en Trudo’s vermogenspositie per 31 december 2014 aan bod.
Kooprecht Slimmer Kopen per 1 januari 2015Sint Trudo
gekregen om van Trudo een aanbod tot koop van de door hen gehuurde woning te ontvangen.
Deze huurders kunnen op ieder gewenst moment gebruikmaken van hun persoonlijk kooprecht. Dat is een prettig idee, wanneer men bijvoorbeeld eerst wat meer eigen geld wil sparen voordat men gaat kopen. Of wanneer men eerst wat meer zekerheid wil wat hun werk betreft.
Voordeel van het kooprecht is dat men zekerheid heeft over de condities waaronder men kan kopen. Jaarlijks vóór 1 januari worden de diverse stukken voor het daarop volgende jaar gedeponeerd bij notariskantoor AKD Prinsen Van Wijmen te Eindhoven. Een afschrift van de stukken ligt ter inzage bij Trudo vb&t Makelaars, Vestdijk 180 te Eindhoven.
Bij Slimmer Kopen® Starterswonen geldt dat als het gezamenlijke inkomen van de kopers beneden een bepaalde grens ligt, dat men in aanmerking komt voor een korting van 40%.
Hierbij wordt de doelgroepgrens voor meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar uit de Wet op de huurtoeslag aangehouden. Tot 31 december 2015 ligt deze op € 29.800,-
Goed bestuur en de integriteit van commissarissen, bestuur en directie en medewerkers staan bij ons hoog in het vaandel. Daarom geldt binnen Trudo sinds 2006 een integriteitcode. In 2012 is de nieuwe governancecode voor woningcorporaties geïmplementeerd.
Factsheet Holiday Inn Eindhoven (english)Sint Trudo
The Holiday Inn Eindhoven hotel in the Netherlands has undergone renovations, offering 206 luxury rooms, including executive rooms and suites. It has a pool, fitness center, and brasserie restaurant serving French cuisine. The modern meeting spaces can accommodate 5 to 500 people. The hotel is located in the center of Eindhoven near the train station and airport, making it convenient for both business and leisure travelers.
msterdam en Rotterdam hadden het nakijken … de Gulden Feniks 2013 ging naar Eindhoven. Twee keer zelfs. Een exemplaar voor het Metaforum van de TU/e (categorie gebouwen). En een voor Strijp-S, volgens de jury “een van de meest excellente gebiedstransformaties in ons land”.
Het is niet zomaar een prijsje dat Trudo (met partner-partijen uiteraard) op de vastgoedbeurs Provada in ontvangst mocht nemen. De Gulden Feniks is de meest prestigieuze vastgoedprijs voor hergebruik van bestaande gebouwen en omgevingen, jaarlijks uitgereikt door het Nationaal Renovatie Platform. Projecten die voor deze prijs in aanmerking willen komen, moeten op alle fronten scoren. Qua culturele waarde, duurzaamheid, functionele kwaliteit, maatschappelijke waarde, economische aspecten, innovatie en technische uitvoering. En Strijp-S scóórt!
Uitstekende samenwerking
Nog meer lovends uit het juryrapport. “Op Strijp-S heeft men opnieuw het licht gezien. Want ondanks de economische crisis gaat de transformatie van het voormalige Philips-terrein tot de innovatieve en creatieve wijk Strijp-S gestaag door. De crux zit hem in de goede, integrale samenwerking.” De jury verwoordt vooral haar bewondering voor de verscheidenheid aan woon- en werkvormen in deze omgeving met al zijn monumentale panden.
Gulden Feniks nummer twee
Natuurlijk is Trudo als eigenaar van de Driehoek, creatief episch centrum op Strijp-S, hartstikke trots. Thom Aussems verzekert dat de Gulden Feniks een fraaie plaatsje krijgt naast het exemplaar dat eerder al met de Lichttoren in de wacht werd gesleept. “Natuurlijk is deze prijs een mooie erkenning. Maar veel belangrijker nog is dat de Gulden Feniks nóg meer belangstelling voor Strijp-S teweeg zal brengen. Een mooie trekker voo nieuwe klanten, (startende) bedrijven en activiteiten!”
Brochure 'Slim starten in Leende Steenakker'Sint Trudo
In het plan Leende Steenakker ontwikkelt Van Grunsven Ontwikkeling samen met de gemeente Heeze-Leende voor Trudo 20 rijwoningen. Voor nét iets meer dan € 140.000 koop je hier al een Slimmer Kopen® woning. De Steenakker is een nieuwe straat die ligt tussen de Halfeindschestraat, de Halvenne en de Kroonakker.
http://www.trudo.nl/leende
Geen winkels zonder traffic, maar geen traffic zonder winkels. Dat lastige dilemma proberen we we op Strijp-S te doorbreken met de Urban Shopper. Op een deel van de begane grond van de oude fabriek Anton maken we zo’n 1.000 tot 1.300 vierkante meter vrij voor dit bijzondere retailconcept. Een labyrinth met units van 20, 30 of 40 m2. Galerietjes, boetiekjes, ateliers en coming-soon concepten. Tijdelijk, steeds weer nieuw en altijd verrassend.
Meer informatie:
www.driehoekstrijps.nl/Retail/Urban-Shopper
www.facecbook.com/UrbanShopper040
www.twitter.com/volg_strijps
De ontwikkeling van het Eindhovense stadsdeel Strijp-S tot het creatieve hart van Brainport vraagt zorgvuldige sturing. Een belangrijk instrument in de branding van het gebied is het Cultuurfonds Strijp-S. Vanuit dit fonds wordt financiële ondersteuning verleend aan initiatieven die bijdragen aan het geambieerde culturele klimaat.
De initiatiefnemers van het fonds zijn de partijen die betrokken zijn bij de herontwikkeling van Strijp-S: gemeente Eindhoven, VolkerWessels, Spoorzone BV, Woonbedrijf en Trudo. Zij zijn op zoek naar nieuwe
LEDEN ADVIESCOMMISSIE CULTUURFONDS STRIJP-S (m/v)
Uw taken
Als lid van de adviescommissie beoordeelt u aanvragen voor bijdragen uit het fonds, zowel inhoudelijk als organisatorisch. U bekijkt daarbij vooral in hoeverre een aanvraag daadwerkelijk bijdraagt aan de gewenste positionering van Strijp-S.
Op basis daarvan brengt de commissie advies uit aan het bestuur.
Uw achtergrond
Om deze belangrijke taak te kunnen vervullen, is aantoonbare affiniteit met de culturele/kunstzinnige/creatieve sector vanzelfsprekend onontbeerlijk. Daarnaast zoeken wij mensen die beschikken over een relevant netwerk dat met het oog op de landelijke en internationale ambities van Strijp-S bij voorkeur tot buiten de stads- en regionale grenzen reikt.
Uw inzet en betrokkenheid als lid van de adviescommissie is onbezoldigd.
De werkzaamheden beslaan circa een dagdeel per maand.
Reageren
Ziet u een uitdaging in deze belangrijke rol en wilt u een inspirerende bijdrage leveren aan de ontwikkeling van Strijp-S? Stuur dan een mail met beknopt CV naar de voorzitter van de adviescommissie, Jack Hock: jhock@trudo.nl. Voor meer informatie kunt u ook telefonisch contact met hem opnemen: 06 5090 9046.
Ondernemers opgelet! 18 maart is er een informatiebijeenkomst over de
Urban Shopper op Strijp-S
Meer informatie
www.driehoekstrijps.nl
www.facebook.com/strijps
www.facebook.com/urbanshoppers040
Urban Shopper op Strijp-S: Op een deel van de begane grond van de oude fabriek Anton maken we zo’n 1.000 tot 1.300 vierkante meter vrij voor dit bijzondere retailconcept. Een labyrinth met units van 20, 30 of 40 m2. Galerietjes, boetiekjes, ateliers en coming-soon concepten. Tijdelijk, steeds weer nieuw en altijd verrassend.
Meer informatie;
www.driehoekstrijps.nl/Retail/Urban-Shopper
Elk jaar formuleert Trudo in haar Jaarplan de beloftes die zij doet aan haar belanghouders. Aan bewoners, collega’s, partners, de gemeente, de stad…En elk jaar vertalen we die beloftes in keiharde afspraken, waarop men ons mag afrekenen. Voor 2013 is de lat opnieuw hoog gelegd, ondanks de financiële crisis, de economische recessie, de malaise op de woningmarkt, de beoogde veranderingen in de hypotheekrenteaftrek, daar we de overtuiging hebben dat we al die tegenslagen kunnen overwinnen. Maar de kabinetsvoorstellen van Rutte 2 kunnen we niet pareren. Waar de verhuurderheffing van Rutte 1 voorTrudo in 2017 een afdracht aan staatskas geeft van 2.3 miljoen euro, zal dat naar verwachting door Rutte 2 in 2017 gaan oplopen naar 5.2 miljoen euro! Die jaarlijks oplopende heffing werpt zijn schaduw al vooruit over het Jaarplan 2013. Daar waar die aan de orde is zal dat nauwkeurig vermeld worden.
Dinsdag 8 januari vond de traditionele nieuwjaarsreceptie plaats van Buurtonderneming Woensel-West. Druk bezocht door allerlei instanties, de gemeente, ondernemers en vooral ook veel bewoners die actief zijn in hun wijk. Ook Emmaus was van de partij, dat op deze bijeenkomst een bedrag van zo’n € 10.000 doneerde voor een aantal projecten in de buurt. Winst uit de succesvolle kringloopwinkel aan de Edisonstraat, die zo weer terugvloeit in de wijk. Een fantastisch gebaar! Tijdens deze gelegenheid tekenden de drie partners uit de Buurtonderneming – gemeente, bewonersorganisatie Stichting Woensel-West en Trudo – het nieuwe Buurtcontract 2013. Hierin is zwart op wit vastgelegd hoe de drie partners, samen met alle partijen die ze daarvoor nodig hebben (politie, collega-corporaties Domein en Woonbedrijf, Welzijn Eindhoven, actieve bewoners …), het komende jaar invulling geven aan de gezamenlijke visie op Woensel-West: focus op emancipatie in een ander decor
Goed bestuur en de integriteit van commissarissen, bestuur en directie en medewerkers staan bij ons hoog in het vaandel. Daarom geldt binnen Trudo sinds 2006 een integriteitcode. In 2012 is de nieuwe governancecode voor woningcorporaties geïmplementeerd.
Factsheet Holiday Inn Eindhoven (english)Sint Trudo
The Holiday Inn Eindhoven hotel in the Netherlands has undergone renovations, offering 206 luxury rooms, including executive rooms and suites. It has a pool, fitness center, and brasserie restaurant serving French cuisine. The modern meeting spaces can accommodate 5 to 500 people. The hotel is located in the center of Eindhoven near the train station and airport, making it convenient for both business and leisure travelers.
msterdam en Rotterdam hadden het nakijken … de Gulden Feniks 2013 ging naar Eindhoven. Twee keer zelfs. Een exemplaar voor het Metaforum van de TU/e (categorie gebouwen). En een voor Strijp-S, volgens de jury “een van de meest excellente gebiedstransformaties in ons land”.
Het is niet zomaar een prijsje dat Trudo (met partner-partijen uiteraard) op de vastgoedbeurs Provada in ontvangst mocht nemen. De Gulden Feniks is de meest prestigieuze vastgoedprijs voor hergebruik van bestaande gebouwen en omgevingen, jaarlijks uitgereikt door het Nationaal Renovatie Platform. Projecten die voor deze prijs in aanmerking willen komen, moeten op alle fronten scoren. Qua culturele waarde, duurzaamheid, functionele kwaliteit, maatschappelijke waarde, economische aspecten, innovatie en technische uitvoering. En Strijp-S scóórt!
Uitstekende samenwerking
Nog meer lovends uit het juryrapport. “Op Strijp-S heeft men opnieuw het licht gezien. Want ondanks de economische crisis gaat de transformatie van het voormalige Philips-terrein tot de innovatieve en creatieve wijk Strijp-S gestaag door. De crux zit hem in de goede, integrale samenwerking.” De jury verwoordt vooral haar bewondering voor de verscheidenheid aan woon- en werkvormen in deze omgeving met al zijn monumentale panden.
Gulden Feniks nummer twee
Natuurlijk is Trudo als eigenaar van de Driehoek, creatief episch centrum op Strijp-S, hartstikke trots. Thom Aussems verzekert dat de Gulden Feniks een fraaie plaatsje krijgt naast het exemplaar dat eerder al met de Lichttoren in de wacht werd gesleept. “Natuurlijk is deze prijs een mooie erkenning. Maar veel belangrijker nog is dat de Gulden Feniks nóg meer belangstelling voor Strijp-S teweeg zal brengen. Een mooie trekker voo nieuwe klanten, (startende) bedrijven en activiteiten!”
Brochure 'Slim starten in Leende Steenakker'Sint Trudo
In het plan Leende Steenakker ontwikkelt Van Grunsven Ontwikkeling samen met de gemeente Heeze-Leende voor Trudo 20 rijwoningen. Voor nét iets meer dan € 140.000 koop je hier al een Slimmer Kopen® woning. De Steenakker is een nieuwe straat die ligt tussen de Halfeindschestraat, de Halvenne en de Kroonakker.
http://www.trudo.nl/leende
Geen winkels zonder traffic, maar geen traffic zonder winkels. Dat lastige dilemma proberen we we op Strijp-S te doorbreken met de Urban Shopper. Op een deel van de begane grond van de oude fabriek Anton maken we zo’n 1.000 tot 1.300 vierkante meter vrij voor dit bijzondere retailconcept. Een labyrinth met units van 20, 30 of 40 m2. Galerietjes, boetiekjes, ateliers en coming-soon concepten. Tijdelijk, steeds weer nieuw en altijd verrassend.
Meer informatie:
www.driehoekstrijps.nl/Retail/Urban-Shopper
www.facecbook.com/UrbanShopper040
www.twitter.com/volg_strijps
De ontwikkeling van het Eindhovense stadsdeel Strijp-S tot het creatieve hart van Brainport vraagt zorgvuldige sturing. Een belangrijk instrument in de branding van het gebied is het Cultuurfonds Strijp-S. Vanuit dit fonds wordt financiële ondersteuning verleend aan initiatieven die bijdragen aan het geambieerde culturele klimaat.
De initiatiefnemers van het fonds zijn de partijen die betrokken zijn bij de herontwikkeling van Strijp-S: gemeente Eindhoven, VolkerWessels, Spoorzone BV, Woonbedrijf en Trudo. Zij zijn op zoek naar nieuwe
LEDEN ADVIESCOMMISSIE CULTUURFONDS STRIJP-S (m/v)
Uw taken
Als lid van de adviescommissie beoordeelt u aanvragen voor bijdragen uit het fonds, zowel inhoudelijk als organisatorisch. U bekijkt daarbij vooral in hoeverre een aanvraag daadwerkelijk bijdraagt aan de gewenste positionering van Strijp-S.
Op basis daarvan brengt de commissie advies uit aan het bestuur.
Uw achtergrond
Om deze belangrijke taak te kunnen vervullen, is aantoonbare affiniteit met de culturele/kunstzinnige/creatieve sector vanzelfsprekend onontbeerlijk. Daarnaast zoeken wij mensen die beschikken over een relevant netwerk dat met het oog op de landelijke en internationale ambities van Strijp-S bij voorkeur tot buiten de stads- en regionale grenzen reikt.
Uw inzet en betrokkenheid als lid van de adviescommissie is onbezoldigd.
De werkzaamheden beslaan circa een dagdeel per maand.
Reageren
Ziet u een uitdaging in deze belangrijke rol en wilt u een inspirerende bijdrage leveren aan de ontwikkeling van Strijp-S? Stuur dan een mail met beknopt CV naar de voorzitter van de adviescommissie, Jack Hock: jhock@trudo.nl. Voor meer informatie kunt u ook telefonisch contact met hem opnemen: 06 5090 9046.
Ondernemers opgelet! 18 maart is er een informatiebijeenkomst over de
Urban Shopper op Strijp-S
Meer informatie
www.driehoekstrijps.nl
www.facebook.com/strijps
www.facebook.com/urbanshoppers040
Urban Shopper op Strijp-S: Op een deel van de begane grond van de oude fabriek Anton maken we zo’n 1.000 tot 1.300 vierkante meter vrij voor dit bijzondere retailconcept. Een labyrinth met units van 20, 30 of 40 m2. Galerietjes, boetiekjes, ateliers en coming-soon concepten. Tijdelijk, steeds weer nieuw en altijd verrassend.
Meer informatie;
www.driehoekstrijps.nl/Retail/Urban-Shopper
Elk jaar formuleert Trudo in haar Jaarplan de beloftes die zij doet aan haar belanghouders. Aan bewoners, collega’s, partners, de gemeente, de stad…En elk jaar vertalen we die beloftes in keiharde afspraken, waarop men ons mag afrekenen. Voor 2013 is de lat opnieuw hoog gelegd, ondanks de financiële crisis, de economische recessie, de malaise op de woningmarkt, de beoogde veranderingen in de hypotheekrenteaftrek, daar we de overtuiging hebben dat we al die tegenslagen kunnen overwinnen. Maar de kabinetsvoorstellen van Rutte 2 kunnen we niet pareren. Waar de verhuurderheffing van Rutte 1 voorTrudo in 2017 een afdracht aan staatskas geeft van 2.3 miljoen euro, zal dat naar verwachting door Rutte 2 in 2017 gaan oplopen naar 5.2 miljoen euro! Die jaarlijks oplopende heffing werpt zijn schaduw al vooruit over het Jaarplan 2013. Daar waar die aan de orde is zal dat nauwkeurig vermeld worden.
Dinsdag 8 januari vond de traditionele nieuwjaarsreceptie plaats van Buurtonderneming Woensel-West. Druk bezocht door allerlei instanties, de gemeente, ondernemers en vooral ook veel bewoners die actief zijn in hun wijk. Ook Emmaus was van de partij, dat op deze bijeenkomst een bedrag van zo’n € 10.000 doneerde voor een aantal projecten in de buurt. Winst uit de succesvolle kringloopwinkel aan de Edisonstraat, die zo weer terugvloeit in de wijk. Een fantastisch gebaar! Tijdens deze gelegenheid tekenden de drie partners uit de Buurtonderneming – gemeente, bewonersorganisatie Stichting Woensel-West en Trudo – het nieuwe Buurtcontract 2013. Hierin is zwart op wit vastgelegd hoe de drie partners, samen met alle partijen die ze daarvoor nodig hebben (politie, collega-corporaties Domein en Woonbedrijf, Welzijn Eindhoven, actieve bewoners …), het komende jaar invulling geven aan de gezamenlijke visie op Woensel-West: focus op emancipatie in een ander decor
1. Huurconvenant 2012 – 2022
Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar
huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken
vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de
betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en
werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze
huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen
dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat
beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe
huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.
De uitgangspunten van het nieuwe huurconvenant zijn vrijwel hetzelfde als die van
de vorige overeenkomst.
• We willen huurders zoveel mogelijk zekerheid bieden wat betreft de
ontwikkeling van hun woonlasten. Met andere woorden: we willen ervoor
zorgen dat ze weten waar ze aan toe zijn wat betreft de toekomstige huurprijs
van hun woning.
• Tegelijk streeft Trudo natuurlijk wel naar een kostendekkende
woningexploitatie; de huurprijs moet in goed evenwicht zijn met de kosten.
• Die huurprijs wordt bepaald door de marktpositie van de woning (hoe gewild is
de woning?)
• Maar ook (en dit is nieuw) het energielabel van de woning bepaalt de
huurprijs.
Zekerheid huurprijs
Om onze huurders zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, maken
we daarover een meerjarige afspraak. Die afspraak geldt voor 10 jaar en kan alleen
onder bijzondere omstandigheden tussentijds worden beëindigd. Bijvoorbeeld als de
overheid ons tot een wijziging van het huurbeleid verplicht.
Inflatie plus opslag
De afgelopen jaren voerden we een inflatievolgend huurbeleid. Dat wil zeggen dat de
gemiddelde huurverhoging gelijk was aan inflatie plus opslag. Daar gaan we mee
door. Die opslag is afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs en de streefhuur
van de woning en mogelijk het inkomen van de huurder. Maar om huurders toch
zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, hanteren we een
maximum opslagpercentage van 2% voor huishoudens met een inkomen onder de €
43.000.
Deze verandering in het huurconvenant is alleen mogelijk als de rijksoverheid ons als
corporatie daar de ruimte voor geeft. Voorlopig stelt het rijk dat de jaarlijkse
2. huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Vooralsnog bedraagt het
opslagpercentage dus 0% voor huishoudens met een inkomen onder de € 43.000.
Huurprijs nieuwe verhuringen
Voor nieuwe verhuringen wordt voor alle complexen een streefhuur vastgesteld. Die
streefhuur wordt bepaald door de marktpositie én de woonlasten van de woning.
Voor de marktpositie laten we periodiek de markthuren taxeren. Voor de woonlasten
gaan we uit van het energielabel van de woningen. Alle woningen van Trudo hebben
zo’n energielabel. Woningen met een groen label (A, B of C) zijn energiezuinig en
kennen over het algemeen lagere energielasten (en dus woonlasten) dan woningen
met een rood label (F of G).
• Voor woningen met een groen label (A, B of C) bedraagt de streefhuur 100%
van de markthuur (1.880 van de 7.675 woningen)
• Voor woningen met een oranje label (D of E) bedraagt de streefhuur 90% van
de markthuur (3.999 van de 7.675 woningen)
• Voor woningen met een rood label (F of G) bedraagt de streefhuur 80% van
de markthuur (1.796 van de 7.675 woningen)
Aftoppen streefhuren
Natuurlijk blijven we de streefhuren aftoppen op de maximaal toegestane huurprijs (in
het niet-geliberaliseerde deel van de woningvoorraad) en op de huurtoeslaggrens
(binnen verschillende pmc’s). Dat betekent dat de streefhuur als volgt wordt
vastgesteld:
1. De markthuren worden bepaald.
2. Op basis van het energielabel van de woning wordt een voorlopige streefhuur
vastgesteld.
3. De voorlopige streefhuur wordt afgetopt op de maximaal toegestane huurprijs.
4. Vervolgens wordt de streefhuur afgetopt op de huurtoeslaggrens binnen de
pmc’s starterswonen, buurtwonen, profijtwonen, klassiek huren, kamers,
bijzondere klanten, herontwikkeling en nieuwe huren. Voor appartementen
geldt daarbij de huurtoeslaggrens één- en tweepersoonshuishoudens, voor
eengezinswoningen de huurtoeslaggrens meerpersoonshuishoudens en voor
kamers de kwaliteitkortingsgrens.
Huurprijs bestaande verhuringen
Om prijsstijgingen in onder andere het onderhoud en beheer bij te kunnen houden,
moeten we jaarlijks onze huurprijzen verhogen. Daarnaast proberen we met die
huurprijsverhogingen een zo evenwichtig mogelijke huurprijsopbouw in de gehele
woningvoorraad in stand te houden.
3. De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het beleid van de afgelopen jaren. Het
verschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur bepaalt de hoogte van de
huurverhoging. Bij een groot verschil zal de huur wat meer worden verhoogd dan bij
een klein verschil en omgekeerd. Maar in de praktijk komt het erop neer dat de huren
van zittende huurders slechts heel geleidelijk zullen stijgen doordat de rijksoverheid
stelt dat de gemiddelde huurverhoging niet meer mag bedragen dan inflatie.
Voor de berekening van de huurverhoging van huurders met een inkomen hoger dan
€ 43.000,- wordt de op de huurtoeslaggrens afgetopte streefhuur opgehoogd naar de
voorlopige streefhuur zonder aftopping.
Bewoners die een sloopaanzegging hebben ontvangen, krijgen geen huurverhoging.
Enkele voorbeelden
Uitgaande van de volgende tabel, kunnen we een en ander met een aantal
rekenvoorbeelden verduidelijken.
:
Netto huurprijs Huurverhoging
Inkomen < € 43.000,- Inkomen ≥ € 43.000,-
< 80% van streefhuur Inflatie + 100% van toegestane Inflatie + 100% van toegestane
boveninflatoire huurverhoging met boveninflatoire huurverhoging
een maximum van 2%
80-90% van streefhuur Inflatie + 50% van toegestane
boveninflatoire huurverhoging met
een maximum van 1%
90-100% van Inflatie Inflatie
streefhuur
> 100% van streefhuur 0% 0%
Rekenvoorbeeld 1
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 400,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.
De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- bruto
per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan
80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie met een
maximum van 2%. Dus de huurverhoging is inflatie, dus 2%. De nieuwe huurprijs
bedraagt dan € 400 + 2% van € 400 = € 408.
4. Rekenvoorbeeld 2
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 400,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.
De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- bruto
per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan
80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie plus 100%
van de toegestane boveninflatoire huurverhoging (5%). Dus de huurverhoging is
inflatie, 2%, plus 5% = 7%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan € 400 + 7% van € 400
= € 428.
Rekenvoorbeeld 3
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 550,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 85% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie
plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €
43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen
80% en 90%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid
gelijk is aan inflatie plus 3%. Trudo hanteert in deze categorie echter een maximaal
opslagpercentage van 1%. Dus de huurverhoging is inflatie, 2%, plus 1% = 3%. De
nieuwe huurprijs bedraagt dan € 550 + 3% van € 550 = € 566,50
Rekenvoorbeeld 4
Stel:
• de inflatie bedraagt 2%
• de huurprijs bedraagt € 618,- per maand
• de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 95% van de streefhuur)
• het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaar
De rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voor
huurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie
5. plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €
43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.
Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen
90% en 100%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid
gelijk is aan inflatie plus 5%. Trudo hanteert in deze categorie echter een
huurverhoging die gelijk is aan inflatie, in dit geval dus 2%. De nieuwe huurprijs
bedraagt dan € 618 + 2% van € 618 = € 630,36.
Huurtoeslaggarantie
Huurders die een huur vlak onder de huurtoeslaggrens betalen, zouden door de
jaarlijkse huurverhoging hun recht op huurtoeslag kunnen verliezen. Om dat te
voorkomen biedt Trudo hun huurtoeslaggarantie. Dat betekent dat de huurverhoging
wordt afgetopt op de dan geldende huurtoeslaggrens. De huurder moet dan na de
huurverhoging aan Trudo kunnen bewijzen dat hij of zij inderdaad huurtoeslag
ontvangt.