1. 2186 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004
finançament i la conservació dels quals vinculen el dret de propietat d’una unitat
Lleis exigeix estructures complexes. Això fa immobiliària i la copropietat inseparable
que s’hagin de dictar normes adequades de determinats elements comuns.
ordinàries per a la seva regulació i que calgui adap-
S’ha dedicat una atenció especial a l’a-
tar antics dogmes sobre el dret de pro-
torgament del títol constitutiu, en relació
pietat a una realitat immobiliària que en
amb el qual s’accepta expressament la
Llei 12/2004, poc temps s’ha convertit en la més im-
possibilitat que es pugui formalitzar pro-
del 30 de juny, de portant per a bona part de la societat i
visionalment abans de finalitzar les
també, ateses les seves repercussions en
propietat horitzontal obres de construcció de l’edifici. Així
la vida quotidiana, segurament en la més
mateix s’han reforçat les garanties en
familiar.
Atès que el Consell General en la seva benefici dels adquirents, exigint els certi-
sessió del dia 30 de juny del 2004 ha Les dificultats que presenta la propie- ficats que acreditin el pagament de les
aprovat la següent: tat horitzontal han estat encara més despeses de Comunitat i prenent precau-
grans al Principat d’Andorra, atès que el cions per tal d’assegurar que l’edificació
llei 12/2004, del 30 de juny, de propie-
dret andorrà no ha regulat aquesta figura que es descriu a l’instrument notarial re-
tat horitzontal
jurídica, si bé el Consell General des de produeixi exactament el projecte apro-
Exposició de motius l’any 1969 va començar a dictar algunes vat per l’Administració.
ordinacions en determinats aspectes de
Des que en dies molt llunyans apare- La Llei exigeix sense excepcions que
la dita propietat, i davant d’aquest buit
gué, en forma senzilla i rudimentària, la tota unitat immobiliària independent tin-
legislatiu, s’ha atribuït una importància
figura de l’anomenada propietat ho- gui atribuït un coeficient de copropietat,
considerable als Estatuts o reglaments de
ritzontal i, principalment, quan per cir- per bé que diferencia entre la quota de
cada Comunitat de propietaris, que són
cumstàncies de la vida moderna s’ha participació en relació amb el valor total
una manifestació del principi d’autono-
estès aquesta institució econòmica i de l’immoble i el sistema de repartiment
mia privada, però tenen també en el cas
jurídica i s’han accentuat les seves com- de les despeses de Comunitat, que pot
d’Andorra, per manca de solucions legis-
plexes relacions, confirmant una vegada respondre a criteris especials de distribu-
latives, un marcat caràcter normatiu, ja
més la freqüència de conflictes en les co- ció no coincidents amb els que resulta-
que estableixen normes, en el sentit de
munitats de béns, els juristes han procu- rien de l’aplicació estricta de la quota.
lex privata, que regulen les relacions in-
rat definir la seva naturalesa i els terpersonals dels interessats i situacions En cas de transmissió d’un pis o local,
legisladors han tingut cura de regular-la en relació amb el conjunt immobiliari i queda també eliminada la possibilitat
d’una manera adequada per mitjà de lleis les propietats privades. que pel sol fet de ser propietari d’un altre
especials, ja que les normes clàssiques pis o local en el mateix immoble el titular
del dret civil han resultat insuficients i Aquesta Llei de propietat horitzontal,
d’aquest pugui exercir els drets de temp-
inútils. tot respectant el sistema de propietat so-
teig i de retracte, circumstància que de
bre els elements privatius i copropietat
La propietat horitzontal adopta en el ben segur té conseqüències en un bon
sobre els elements comuns, vol ser el sis-
dret comparat diverses expressions, com nombre d’edificis i d’Estatuts.
tema jurídic que governi i reguli les rela-
propietat de cases dividides en pisos, cions de veïnatge en la propietat de Entre els grans principis polítics d’a-
condomini de cases o d’edificis, propie- cases dividides en pisos, els drets i deu- questa Llei hi ha la lluita contra la moro-
tat d’habitatge, i és una figura jurídica de res dels propietaris i tot el que faci refe- sitat en les Comunitats de propietaris, la
configuració difícil, ja que no es tracta rència a les obligacions econòmiques a cultura de conservació dels edificis i la
d’una simple comunitat de béns, sinó què han de fer front els titulars, tenint reglamentació de la convivència veïnal,
que s’identifica amb una forma especial per base la quota o el coeficient de parti- amb la simplificació del sistema d’a-
de propietat on el dret de cada propietari cipació assignat al pis, el local o la unitat dopció d’acords.
és complex i interdependent: d’una part immobiliària, amb el benentès que el
es reconeix la propietat exclusiva sobre El no compliment del deure de contri-
dret constitucional dels ciutadans a gau- buir a les despeses comunitàries intro-
els elements privatius de cadascun dels dir d’un habitatge digne (article 33 de la
propietaris, i de l’altra es reconeix una si- dueix un element pertorbador en la
Constitució), i també el foment de la lli- convivència veïnal i fa que entre els pro-
tuació de condomini sobre els elements bertat d’empresa en el marc de l’econo-
comuns de les unitats immobiliàries. pietaris neixi una impotència i resignació
mia de mercat i conforme a les lleis que destrueix moltes de les seves ener-
Ja fa temps que al Principat d’Andorra (article 28 de la Constitució), estan mar- gies i possibilitats de progrés col·lectiu.
han aparegut noves realitats que exce- cats per la utilització racional del sòl i de D’aquí ve la necessitat d’un procediment
deixen els principis de verticalitat i d’uni- tots els recursos naturals, amb la finalitat especial i ràpid de reclamació dels deu-
tat d’edifici. El desenvolupament de garantir a tothom una qualitat de vida tes comunitaris i la possibilitat de fer
urbanístic de les parròquies s’articula digna (article 31 de la Constitució) i per pública la relació dels propietaris que no
també sobre dissenys cada vegada més la utilitat social de la configuració de la estiguin al corrent del pagament.
allunyats de l’edifici convencional i in- propietat de cases per pisos i dels con-
corporen nous serveis, la construcció, el junts immobiliaris, on se superposen i

2. Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2187
La cultura de la conservació dels edifi- tots els elements materials o jurídics que a) A les Comunitats de propietaris
cis imposa preveure una partida en el per la seva naturalesa o destinació resul- constituïdes conforme a l’article 3.
pressupost general per a assegurances o tin indivisibles.
b) A les Comunitats que, reunint els re-
contractes de manteniment permanent
En el règim de propietat horitzontal quisits establerts a l’article 1, no hagin
de la finca.
correspon al propietari de cada unitat atorgat el títol constitutiu de la propie-
No menys important ha estat l’esforç immobiliària: tat horitzontal. En tot cas, són aplica-
de la Llei per afavorir la convivència en bles a aquestes Comunitats les normes
a) El dret exclusiu de propietat sobre
les Comunitats mitjançant l’establiment d’aquesta Llei relatives al règim jurídic
un espai delimitat, susceptible d’apro-
de procediments participatius i flexibles de la propietat, de les seves parts pri-
fitament independent, que doni servei
per a la solució de les diferències entre vatives i elements comuns, i també als
exclusiu al propietari, juntament amb
veïns, en què la regla de la unanimitat drets i deures recíprocs dels copropie-
els annexos que li hagin estat assenya-
queda reservada a les modificacions que taris.
lats en el títol, fins i tot en el cas que es
afectin el títol constitutiu de la propietat
trobin situats fora del dit espai delimi- c) I als complexos immobiliaris pri-
horitzontal, amb algunes excepcions i la
tat. vats, en els termes previstos en aques-
majoria es converteix en norma general.
ta Llei.
b) La copropietat, juntament amb els
La Llei regula breument els conjunts
altres propietaris d’unitats immobi-
immobiliaris privats, establint-ne les nor- Capítol II. Règim jurídic
liàries, dels elements i serveis comuns
mes específiques i bàsiques de funciona-
restants. Article 3
ment.
A cada unitat immobiliària se li ha d’a- Títol constitutiu de la propietat
Les disposicions transitòries regulen el horitzontal
tribuir una quota de participació en rela-
trànsit d’una situació de manca de divi-
ció amb el valor total de l’immoble i 1. El títol constitutiu de la propietat ho-
sió o de divisió insuficient fins a l’atorga-
referida a centèsims del mateix valor. ritzontal és l’escriptura pública de divi-
ment del títol de propietat horitzontal en
Aquesta quota de copropietat, que s’ha sió, que ha de descriure, a més de
la forma prescrita en aquesta Llei, un
de determinar tenint en compte el con- l’edifici en conjunt, cada una de les uni-
canvi indispensable per incrementar la
tingut de l’article 3.3, serveix de base per tats immobiliàries en què es divideixi, a
seguretat jurídica en les transmissions i
determinar la participació en les càrre- les quals ha d’assignar un número corre-
per a la prestació adequada del servei
gues i beneficis per raó de la Comunitat. latiu.
notarial.
No obstant això, el títol constitutiu o La descripció de l’edifici ha de resse-
Capítol I. Disposicions generals els Estatuts poden preveure un sistema nyar el títol de propietat de la parcel·la,
de repartiment de les despeses de Co- les autoritzacions administratives de
Article 1 munitat que respongui a criteris espe- construcció, la cèdula d’habitabilitat glo-
Naturalesa jurídica de la propietat cials de distribució no coincidents amb bal de les unitats immobiliàries en què es
horitzontal els que resultarien de l’aplicació de la divideixi l’edifici i les característiques
Les diferents unitats immobiliàries quota de copropietat. físiques que serveixin millor a la identifi-
d’un edifici o les parts del mateix edifici Les millores o els danys que afectin cació de l’immoble i més interessin el
que siguin susceptibles d’aprofitament una unitat immobiliària no poden alterar dret de propietat.
independent per tenir sortida pròpia a la quota que li hagi estat atribuïda, que, La de cada unitat immobiliària ha d’ex-
un element comú d’aquell o a la via llevat del que disposa l’article 5, només pressar la superfície en metres quadrats,
pública poden ser objecte de propietat es pot variar per acord de tots el propie- les confrontacions, la planta en què es
separada. Aquest fet comporta de mane- taris adoptat per unanimitat. troben i els annexos.
ra inherent el dret de copropietat sobre
els elements comuns de l’immoble. Te- Cada propietari pot disposar lliure- 2. El notari ha de fer la descripció de
nen aquesta consideració els que siguin ment del seu dret, per bé que no pot se- l’immoble i de les unitats immobiliàries
necessaris per al seu ús adequat i gaudi, parar els elements que l’integren. en què es divideixi a partir de plànols
com ara el sòl, el vol, els fonaments i les En cas d’alienació d’una unitat immo- signats per l’arquitecte director de l’obra
teulades; els elements estructurals; les biliària, els propietaris de les altres, per en els quals constin de forma expressa i
façanes i les cobertes amb els revesti- aquest únic títol, no tenen cap dret de inequívoca els seus nom i cognoms, les
ments exteriors; el portal, les escales, les tempteig ni de retracte. dades que acreditin la seva habilitació
porteries, els passadissos, els murs, les professional per exercir al Principat
fosses, els patis; els ascensors; les ins- La transmissió del dret de gaudi en cap d’Andorra, la superfície de cada unitat
tal·lacions, les conduccions i canalitza- cas afecta les obligacions derivades d’a- independent, la data de la signatura dels
cions d’aigua, gas, electricitat, calefacció quest règim de propietat. plànols i la resolució o resolucions per
i aire condicionat; les antenes col·lecti- les quals l’Administració competent hagi
Article 2
ves i les instal·lacions per a serveis de te- aprovat el projecte.
Àmbit d’aplicació
lecomunicació o audiovisuals, també
Aquesta Llei és aplicable:

3. 2188 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004
Als efectes del títol constitutiu de la objecte les futures unitats immobiliàries d’efectuar la unió, divisió, agregació o
propietat horitzontal, la sola signatura de en què l’edifici hagi de ser dividit. segregació sense aquella autorització, a
l’arquitecte, acompanyada de les dades condició que no s’alterin les quotes de
6. Acabades les obres, el notari ha de
indicades, permet considerar la plena les restants unitats immobiliàries i que
fer constar el caràcter definitiu de la divi-
conformitat dels plànols presentats amb les obres no afectin els elements co-
sió per nota marginal estesa a les matrius
el projecte aprovat per les autoritzacions muns.
de l’escriptura de divisió i de qualsevol
ressenyades en els plànols de l’arqui-
altra escriptura posterior per les quals Als efectes de l’apartat anterior no es
tecte.
s’hagin adquirit drets sobre unitats im- consideren elements comuns els envans
Tota modificació del projecte que mobiliàries de l’edifici dividit. de separació ni el paviment o revesti-
afecti les característiques que han de ser ments del terra de les unitats immobi-
No es pot considerar guanyat el caràc-
tingudes en compte en la descripció de liàries que hagin de ser modificats,
ter definitiu fins que s’acrediti l’obtenció
l’immoble o de les seves unitats, s’ha d’a- sempre que amb la modificació no s’alte-
de la cèdula d’habitabilitat expedida per
creditar al fedatari de la mateixa manera. ri la seguretat de l’edifici, la seva estruc-
l’autoritat competent.
tura general o la configuració exterior ni
3. El títol ha de fixar també el coefi-
7. En qualsevol modificació del títol es perjudiquin els drets dels altres pro-
cient de copropietat corresponent a cada
s’exigeixen els mateixos requisits que pietaris.
unitat independent, prenent com a base
per a la constitució.
el valor total de l’immoble i tenint en L’escriptura de modificació del títol
compte la superfície útil de cada unitat Article 4 constitutiu ha de ressenyar en tot cas les
immobiliària en relació amb els metres Estatuts i Reglament de règim interior autoritzacions administratives que justifi-
quadrats totals de l’immoble, el seu em- quin el compliment de la normativa ur-
plaçament interior o exterior, la seva si- 1. El títol constitutiu incorporarà els banística.
tuació i l’ús que es presumeix que es farà Estatuts. Tenen la consideració d’Estatuts
dels serveis o elements comuns. En cas les disposicions no prohibides per la llei Article 6
de no ser coincidents, s’ha de fixar tam- que facin referència a l’ús i destí de l’edi- Acció de divisió de la cosa comuna
bé el coeficient de participació en les fici, de les diferents unitats immobiliàries
1. L’acció de divisió no pot exercir-se
despeses de Comunitat. o dels seus serveis i instal·lacions, i tam-
per posar fi a la situació que regula aques-
bé les relatives a les previsions en ma-
4. Els coeficients de copropietat i de ta Llei: les parts en copropietat no són en
tèria d’assegurances, despeses, conser-
Comunitat poden ser fixats pel propieta- cap cas susceptibles de divisió, i només
vació, manteniment i règim d’adminis-
ri únic de l’edifici en el moment de co- es poden alienar, gravar o embargar jun-
tració de l’immoble.
mençar la venda d’unitats immobiliàries, tament amb la part determinada privativa,
per tots els propietaris de comú acord, 2. Dins els límits que estableixen la llei de la qual són annex inseparable.
per laude, per decisió judicial o per qual- i els Estatuts, la Comunitat de propietaris
2. No obstant això, qualsevol propieta-
sevol mètode alternatiu de solució de pot regular els detalls de convivència en-
ri pot exercir l’acció divisòria respecte de
conflictes que permeti el dret vigent. tre els veïns i l’adequada utilització dels
les situacions de Comunitat o copropie-
serveis i béns comuns fixant el reglament
5. El promotor o propietari únic de tat ordinària existents sobre una deter-
de règim intern, que obliga tots els pro-
l’immoble pot instar l’atorgament de l’es- minada unitat immobiliària, sempre que
pietaris mentre no sigui modificat en la
criptura de divisió una volta finalitzada la la proindivisió no hagi estat establerta
forma prevista per prendre els acords so-
construcció de l’edifici. També ho pot fer amb la intenció de proporcionar servei o
bre l’administració.
abans de finalitzar la construcció, quan utilitat comuns a tots els propietaris de
concorrin els requisits següents: Article 5 l’immoble.
Divisió de les parts privatives
a) Que hagi obtingut les preceptives Article 7
autoritzacions administratives de Les unitats immobiliàries i annexos po- Extinció de la propietat horitzontal
construcció. den ser objecte d’unió o de divisió mate-
1. El règim de la propietat horitzontal
rial, també augmentats o disminuïts per
b) Que hagin començat les obres de s’extingeix per la destrucció total de l’e-
agregació o segregació d’alguna part.
desmunt o les d’execució dels fona- difici, que té lloc quan la seva recons-
ments i que aquest fet s’acrediti mitjan- En aquests supòsits es requereix, a trucció excedeix el 50% del valor de la
çant certificació lliurada per l’arquitecte més del consentiment dels titulars afec- finca en el moment d’ocórrer el sinistre,
director de l’obra. tats, l’aprovació de la Junta de Propieta- exceptuant el cas en què l’excés del dit
ris, a qui correspon determinar les noves cost estigui cobert per una assegurança o
c) Que l’escriptura pública informi del
quotes de participació dels pisos refor- en el cas d’existir un pacte en contra re-
caràcter provisional de la divisió.
mats conforme a allò previst a l’article 3, collit en el títol constitutiu, adoptat du-
El notari també està obligat a fer refe- sense alterar les quotes dels restants. rant la vida de la Comunitat o en el
rència expressa del caràcter provisional moment de produir-se el sinistre.
Per excepció, no és necessària l’auto-
de la divisió en qualsevol contracte preli-
rització de la Junta quan els Estatuts re-
minar o preparatori que pugui tenir per
coneguin expressament la facultat

4. Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2189
La declaració de ruïna total i l’expro- 2. Si l’infractor persisteix en la seva de manteniment i conservació im-
piació forçosa total són equiparables a la conducta, el president de la Comunitat, prescindibles per dotar l’immoble de les
destrucció total. amb l’acord previ de la Junta de Propie- condicions d’habitabilitat adequades.
taris convocada a l’efecte, pot interposar
2. La propietat horitzontal també s’ex- Als efectes d’aquest article, el propie-
contra l’infractor l’acció de cessament.
tingeix per conversió en propietat o co- tari està obligat a permetre l’entrada a la
propietat ordinàries. 3. La demanda s’ha de presentar contra seva unitat immobiliària.
el propietari i/o, si és el cas, contra l’ocu-
Capítol III. Drets i obligacions dels pant de la unitat immobiliària. Aquesta Article 11
propietaris demanda ha d’anar acompanyada dels Obligació de permetre reparacions
documents justificatius d’haver-se efec- Tot propietari ha de consentir que es
Article 8 tuat el requeriment i el certificat de l’a-
Modificacions en els elements privatius realitzin en la seva unitat immobiliària
cord adoptat per la Junta de Propietaris. les obres o reparacions que exigeixi el
1. Els propietaris o ocupants, aquests 4. El batlle, amb caràcter preventiu i en servei de l’immoble, i també ha de per-
darrers amb permís escrit del propietari, interès de la Comunitat de propietaris, metre les servituds que siguin ne-
poden modificar els elements arqui- pot ordenar el cessament immediat de cessàries per a la creació de serveis
tectònics, les instal·lacions o els serveis l’activitat prohibida, i també qualsevol comuns d’interès general acordats con-
d’una unitat immobiliària quan la modifi- altra mesura de protecció que tingui per forme al que disposa l’article 26.
cació no vagi en detriment de la segure- objecte assegurar l’efectivitat de l’ordre
tat de l’edifici, quan no alteri l’estructura El propietari té dret que la Comunitat
de cessament. l’indemnitzi dels danys i perjudicis oca-
de l’immoble o la seva configuració exte-
rior, sempre que no porti perjudici als 5. Si la sentència és estimatòria, el sionats.
drets dels altres propietaris. batlle pot disposar el cessament definitiu Als efectes d’aquest article, el propie-
de l’activitat prohibida i la indemnització tari està obligat a permetre l’entrada a la
A la resta de l’immoble no hi poden corresponent pels danys i perjudicis oca-
realitzar cap tipus d’alteració, i si obser- seva unitat immobiliària, en la seva pre-
sionats. sència o la d’algun agent de l’Autoritat o
ven la necessitat d’efectuar una repara-
ció urgent, ho han de fer saber 6. Les funcions que en aquest article persona jurada.
prèviament a l’administrador o les perso- s’atribueixen al president de la Comuni-
Article 12
nes que representen la Comunitat. tat, el president les pot delegar, de forma
Obligació de designar un domicili a
escrita, a l’administrador. Cas que el pre-
Els propietaris o ocupants d’una unitat efectes de citacions i notificacions i de
sident fos el suposat infractor, les facul-
immobiliària poden utilitzar les coses co- comunicar la transmissió de la
tats que se li atribueixen en l’article 9.1
munes conforme al seu destí natural, de propietat
quedarien automàticament delegades en
manera que no perjudiquin l’interès de l’administrador. 1. Cada propietari ha de comunicar al
la Comunitat ni impedeixin als altres president o a l’administrador secretari de
propietaris utilitzar-les segons el seu Article 10 la Comunitat el domicili al Principat
dret. Obligació de conservar l’immoble i la d’Andorra a l’efecte de citacions i notifi-
2. Els propietaris o ocupants d’una uni- unitat immobiliària pròpia cacions relacionades amb la Comunitat
tat immobiliària no poden desenvolupar 1. Cada propietari està obligat a respec- de propietaris. A manca de comunicació,
al seu interior ni a la resta de l’immoble tar les instal·lacions generals de la Comu- es considera domicili la unitat immobi-
activitats no permeses pels Estatuts, quan nitat i la resta dels elements comuns, liària de la seva propietat situada al ma-
resultin perjudicials per a l’immoble, o siguin d’ús general siguin d’ús privatiu de teix immoble; de manera que les
quan siguin contràries a les disposicions qualsevol dels propietaris, i tant si estan comunicacions lliurades a l’ocupant de
generals sobre activitats il·lícites, perillo- inclosos en la seva unitat immobiliària la unitat immobiliària produint plens
ses, incòmodes o insalubres. com si no ho estan, i n’ha de fer un ús efectes jurídics.
adequat, de manera que no es causin ni 2. Si no és possible fer la citació o noti-
Article 9 danys ni desperfectes.
Acció de cessament de les activitats ficació segons el que disposa l’apartat
prohibides 2. El propietari ha de mantenir en bon anterior, es considera efectuada la comu-
estat de conservació la seva pròpia unitat nicació amb la col·locació de la comuni-
1. Quan el propietari o ocupant d’una immobiliària, també les instal·lacions cació corresponent en el tauler d’anuncis
unitat immobiliària incorri en algun dels privatives que es trobin al seu interior, i que la Comunitat ha de situar, de manera
supòsits previstos a l’apartat 2 de l’article ha de rescabalar la Comunitat pels danys ben visible, a l’entrada de l’immoble.
anterior, el president de la Comunitat, a ocasionats per la seva negligència o per
iniciativa pròpia o de qualsevol dels pro- 3. El propietari ha de comunicar al pre-
la de les persones per qui hagi de res- sident o a l’administrador secretari de la
pietaris, requereix d’una manera fefaent, pondre.
per qualsevol mitjà admès pel dret, que Comunitat el canvi de titularitat de la
posi fi a dites activitats. 3. En tot cas, la Comunitat de propieta- seva unitat immobiliària. Aquesta comu-
ris queda obligada a efectuar les obres nicació pot fer-la també el nou titular i es

5. 2190 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004
considera feta si resulta així de l’actitud Article 14 a) La Junta de Propietaris.
inequívoca del nou propietari o de la no- Fons de reserva
b) El president i, si és el cas, el vicepre-
torietat de l’adquisició.
En el cas de les situacions de propietat sident o els vicepresidents.
Article 13 horitzontal de fet, tot propietari està obli-
c) L’administrador secretari.
Obligacions econòmiques gat a contribuir conforme a la seva quota
de participació a la dotació d’un fons de 2. Els Estatuts poden preveure, o la Jun-
1. Cada propietari ha de contribuir a reserva per satisfer les despeses deriva- ta de Propietaris ho pot acordar, per ma-
les despeses generals per sosteniment des de la constitució del règim de pro- joria, altres òrgans de govern, l’existència
adequat de l’immoble, els seus serveis, pietat horitzontal. dels quals no afecta les funcions i respon-
les càrregues i les responsabilitats que sabilitats que la Llei atribueixi als citats a
no siguin susceptibles d’individualitza- El fons de reserva ha d’estar dotat d’u-
l’apartat anterior enfront de tercers.
ció, d’acord amb la quota de participació na quantitat no inferior al 5 % del darrer
fixada en el títol constitutiu o amb allò pressupost ordinari i ha de quedar inclòs Article 18
que hagi estat establert especialment. dins de la previsió anual. Junta de propietaris
2. Els deutes a favor de la Comunitat de- Tota Comunitat de propietaris ha de La Junta de Propietaris és l’òrgan so-
rivats de l’obligació de contribuir al soste- preveure en el pressupost general una birà que reuneix tots els titulars del dret
niment de les despeses generals partida destinada a subscriure asseguran- de propietat.
corresponents a les quotes imputades te- ces que cobreixin els danys causats a ter-
nen la consideració de crèdits preferents i cers i a l’immoble, també un contracte de Article 19
s’imposen a qualsevol altre, inclosos els manteniment permanent de l’immoble i President de la Comunitat
hipotecaris, amb l’excepció dels crèdits sa- de les seves instal·lacions generals. 1. El president és nomenat, necessària-
larials en els termes que prevegi la legisla- ment en tota Comunitat entre els propie-
Article 15
ció laboral, així com les sumes degudes a taris, mitjançant elecció o, subsidiària-
Dret a millores i innovacions en la
la Caixa Andorrana de Seguretat Social. ment, mitjançant torn rotatori o sorteig.
finca
3. Qui adquireixi una unitat immobi- 2. El procediment d’elecció en el siste-
Tot propietari pot exigir la realització de
liària en règim de propietat horitzontal ma de torn rotatori s’ha de fixar en els Es-
les obres necessàries per dotar l’immoble
respon amb el mateix immoble adquirit tatuts o decidir-se per acord majoritari de
de les instal·lacions, serveis i millores que
dels deutes pendents amb la Comunitat la Junta de Propietaris, i ha d’establir
requereixin unes condicions adequades
des del moment de la transmissió efecti- amb claredat per quin propietari s’ha d’i-
de seguretat, conservació i habitabilitat, de
va de la propietat. També respon dels niciar el torn, i també l’ordre de succes-
manera que en tot cas reuneixi les condi-
deutes contrets pels titulars anteriors. sió i la durada del mandat.
cions degudes, segons la seva naturalesa i
La unitat immobiliària queda legal- les seves característiques. La identificació del president tindrà
ment afecta al compliment d’aquesta caràcter real, de manera que la designa-
obligació. Article 16 ció quedi vinculada a la titularitat de la
Dret de vol o canvis estructurals unitat immobiliària. Si la unitat immobi-
Si la unitat immobiliària es troba arren-
dada, encara que per contracte s’hagi es- La construcció de noves plantes o liària pertany de manera proindivisa a di-
tablert l’obligació de l’arrendatari de qualsevol alteració de l’estructura de l’e- verses persones, aquestes han
fer-se càrrec de les despeses de la Comu- difici o de les coses comunes, afecten el d’identificar d’entre elles la persona que
nitat, l’obligació de contribuir a les despe- títol constitutiu i han de sotmetre’s al ocuparà el càrrec.
ses comunes correspon exclusivament al règim establert per a les modificacions El sistema de sorteig pot establir-se en
propietari. de l’edifici. els Estatuts o per acord majoritari de la
En cas de transmissió, per qualsevol L’acord de la Comunitat ha de fixar la Junta de Propietaris.
títol, de la unitat immobiliària, el trans- naturalesa de la modificació, les altera- 3. El nomenament és obligatori, per bé
metent ha de declarar que està al corrent cions que s’originin en la descripció de que en qualsevol moment la persona de-
del pagament de les despeses de comu- la finca i de les unitats immobiliàries, i signada pot sol·licitar del batlle ser relle-
nitat i de tributs, o bé indicar l’import de també la variació de les quotes i el titular vada del càrrec invocant justa causa. El
les que degui. El transmissor ha d’apor- o titulars dels nous pisos o locals. batlle resol mitjançant judici d’equitat en
tar en aquest moment un certificat de la el termini d’un mes, després d’escoltar la
Comunitat acreditatiu de l’estat de deu- Capítol IV. Organització de les
mateixa persona designada i almenys
tes que sigui coincident amb la seva de- Comunitats de propietaris
dos membres de la Junta de Propietaris.
claració. Sense aquest certificat el notari Article 17 4. També es pot sol·licitar la interven-
no pot autoritzar l’atorgament excepte si Òrgans de govern de la Comunitat ció de l’autoritat judicial si per qualsevol
és expressament exonerat d’aquesta
1. Els òrgans de govern de la Comuni- causa resulta impossible per a la Junta de
obligació per l’adquirent.
tat de propietaris són: Propietaris designar un president de la
Comunitat.

6. Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2191
5. El president exerceix la representa- actuacions de les persones que exer- munitat i no els hagin impugnat judicial-
ció de la Comunitat, en judici i fora d’a- ceixin els càrrecs. ment o consignat judicial o notarialment el
quest àmbit, en tots els assumptes que seu import, poden participar en les deli-
b) Aprovar el pla de despeses i ingres-
l’afectin. Aquesta facultat pot ser delega- beracions, per bé que no tenen dret de
sos previsibles i els comptes correspo-
da, per escrit, a l’administrador secretari. vot. L’acta de la Junta indica els propietaris
nents.
privats del dret de vot i ni la seva persona
Article 20 c) Aprovar els pressupostos i l’execució ni la quota de participació en la Comunitat
Vicepresident o vicepresidents de les obres de reparació de la finca. no es computen als efectes de les majories
1. L’existència de vicepresident és facul- d) Reformar els Estatuts i determinar exigides per aquesta Llei.
tativa. El nomenament de vicepresident les normes de règim interior. Article 25
s’ha de fer pel mateix procediment que el
e) Conèixer i decidir sobre la resta dels Convocatòria de la Junta de Propietaris
de president. Si n’hi ha més d’un, s’ha d’es-
tablir entre ells un ordre de prelació. assumptes d’interès general per a la 1. La Junta de Propietaris es reuneix, al-
Comunitat. menys, una vegada l’any, per aprovar els
2. El vicepresident o vicepresidents, pel
Article 24 pressupostos i els comptes anuals i sem-
seu ordre, exerceixen legalment la repre-
Règim jurídic de la Junta de Propietaris pre que ho consideri convenient el presi-
sentació de la Comunitat, en judici o fora
dent, o l’administrador secretari, o quan
de judici, en els supòsits d’absència, de 1. L’assistència a la Junta de Propietaris ho demani la quarta part dels propietaris
vacant o d’impossibilitat del president. pot ser personal o per representació vo- o un nombre d’aquests que representi el
Article 21 luntària. Per tal d’acreditar la representació 25% de les quotes de participació.
L’administrador secretari voluntària és suficient un escrit signat pel
propietari. Cada propietari podrà repre- 2. La convocatòria de la Junta de Pro-
1. Les funcions d’administrador secre- sentar un màxim de sis altres propietaris. pietaris l’ha de fer el president o l’admi-
tari són exercides per un col·legiat del nistrador secretari per delegació i, en
Col·legi Professional d’Agents i Gestors 2. En cas que la unitat immobiliària defecte d’aquests, els promotors de la
Immobiliaris d’Andorra. pertanyi de manera proindivisa a diver- reunió, indicant les qüestions a tractar
sos propietaris, els propietaris han de segons l’ordre del dia i el lloc, dia i hora
2. Malgrat el que s’indica en l’apartat nomenar un representant perquè assis- de celebració de la primera o, si és el cas,
precedent, el càrrec d’administrador se- teixi i voti en les juntes. de la segona convocatòria. Les citacions
cretari pot ser exercit per qualsevol pro- per assistir a la reunió es fan segons el
pietari sempre que el nombre d’unitats Si la unitat immobiliària pertany a
ambdós cònjuges, sigui quin sigui el que es disposa en l’article 12.
immobiliàries a administrar sigui inferior
a 15; en aquest cas, el propietari que as- règim del matrimoni, és suficient la pre- 3. Qualsevol propietari pot demanar,
sumeixi les funcions d’administrador se- sència de qualsevol dels dos. per escrit, que la Junta de Propietaris es-
cretari no és remunerat. 3. Quan la unitat immobiliària es trobi tudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema
en usdefruit, l’assistència i el vot corres- d’interès per a la Comunitat. El president
Article 22 ponen al nu propietari, el qual, no obs- o l’administrador secretari han d’incloure
Durada i remoció dels òrgans de tant això, es considera representat per el tema en l’ordre del dia de la reunió
govern l’usufructuari pel sol fet de l’assistència següent, excepte si la totalitat dels pro-
1. El nomenament dels òrgans de go- d’aquest, excepte que el primer faci una pietaris es troba present i decideix tractar
vern s’ha de fer per un termini de quatre manifestació expressa en sentit contrari. el tema en aquella mateixa reunió.
anys, llevat que els Estatuts disposin una La delegació a favor de l’usufructuari 4. Si a la reunió de la Junta no hi és pre-
altra cosa. ha de ser expressa quan es tracti dels sent la majoria dels propietaris que re-
2. Els designats poden ser remoguts de acords a què fa referència l’article 26 o presenten, al seu torn, la majoria de les
llurs càrrecs abans de l’expiració del man- d’obres extraordinàries o de millora. quotes de participació, s’ha de procedir a
dat per acord de la Junta de Propietaris, una segona convocatòria, sense subjec-
4. En el supòsit de crisis matrimonials ció a quòrum.
convocada en sessió extraordinària. en les quals s’atribueixi l’ús de la unitat
immobiliària al cònjuge no propietari, la La Junta es reuneix en segona convo-
Article 23 catòria en el lloc, dia i hora indicats en la
Atribucions de la Junta de Propietaris representació recau en la persona del
cònjuge propietari. primera convocatòria, per bé que es pot
Les atribucions de la Junta de Propie- fer el mateix dia si es deixen, almenys,
taris són: 5. Quan es tracti d’unitats immobi- trenta minuts, entre ambdues reunions.
liàries arrendades, els arrendataris no Perquè la reunió pugui celebrar-se en se-
a) Nomenar i remoure les persones poden assistir a les juntes si no han estat gona convocatòria, és necessari que
que exerceixin els càrrecs previstos en expressament autoritzats pel propietari. consti així en la notificació de la primera.
els articles anteriors i resoldre les re-
clamacions dels propietaris contra les 6. Els propietaris que al temps d’iniciar- 5. La citació per a la Junta ordinària
se la Junta no es trobin al corrent del paga- anual s’ha de fer, almenys, amb quinze
ment de tots els deutes vençuts amb la Co-

7. 2192 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004
dies d’antelació. La citació per a les jun- 5. Els acords vàlidament adoptats con- que necessàriament ha de ser presenta-
tes extraordinàries s’ha de fer amb la que forme el que disposa aquest article obli- da en el termini de trenta dies comptats
sigui possible per tal que la citació arribi guen tots els propietaris. des de la data fixada per a la reunió en
a coneixement de tots els propietaris. segona convocatòria.
Article 27
6. La Junta també pot reunir-se vàlida- Adopció d’acords per a la instal·lació 4. Si no s’obté el quòrum exigit per
ment, sense necessitat de convocatòria, d’infraestructures de manca d’assistència de propietaris, de-
sempre que hi siguin presents o repre- telecomunicacions i de gudament citats, són considerats com a
sentats la totalitat dels propietaris i ho subministraments energètics col·lectius vàlids i creadors d’obligacions envers la
decideixin així per unanimitat. Comunitat i els propietaris, els comptes
La instal·lació de les infraestructures de la gestió anterior i la nova previsió
Article 26 comunes per a l’accés a serveis de tele- amb llurs derrames, mentre la Junta no
Adopció d’acords sobre el títol comunicació, o l’adaptació de les exis- ho resolgui.
constitutiu, els Estatuts i els elements tents, i també la instal·lació de les
comuns infraestructures necessàries per accedir a Article 29
nous subministraments energètics Actes de la Junta de Propietaris
1. És exigible la unanimitat dels propie-
col·lectius pot ser acordada, a petició de
taris per a l’adopció d’acords de la Junta 1. Els acords de la Junta de Propietaris
qualsevol propietari, per majoria absolu-
que tinguin per objecte la modificació de han de quedar reflectits en un llibre d’ac-
ta de les quotes de participació.
les regles del títol constitutiu i la modifica- tes, que ha d’estar numerat i signat pel
ció dels Estatuts de la Comunitat. En aquest supòsit, la Comunitat no pot president i l’administrador secretari. Si
fer repercutir el cost de les instal·lacions o s’opta pel sistema de fulls mòbils, el sis-
2. És suficient una majoria de les tres
adaptacions de les infraestructures comu- tema a seguir és exactament el mateix.
cinquenes parts del total dels propietaris
nes ni els derivats de la seva conservació i
que, al seu torn, representin les tres cin- 2. L’acta de cada reunió de la Junta ha
el seu manteniment posterior, sobre els
quenes parts de les quotes de participa- de contenir, almenys, els elements
propietaris que no hagin votat expressa-
ció, quan es tracti de l’establiment o de la següents:
ment a favor de l’acord. No obstant això,
supressió de serveis comuns d’interès
si amb posterioritat aquests propietaris a) Data i lloc de celebració.
general, com ara els serveis d’ascensor,
sol·liciten l’accés a les infraestructures co- b) L’autor de la convocatòria i, si és el
porteria, consergeria, vigilància, siste-
munes, poden ser autoritzats a fer-ho si cas, els propietaris que l’hagin propo-
mes de calefacció o instal·lacions espor-
abonen l’import que aleshores els hauria sada.
tives. Igualment, aquesta majoria és
pertocat, degudament actualitzat amb els
aplicable en el cas d’arrendament de c) El seu caràcter ordinari o extraordinari.
interessos legals.
béns comuns que no tinguin assignat un
ús específic. Sense perjudici de l’anterior respecte a d) La indicació sobre la seva realitza-
les despeses de conservació i manteni- ció en primera o segona convocatòria.
3. La realització d’obres o l’establiment
ment, als efectes d’aquesta Llei les noves e) La relació dels assistents i dels seus
de nous serveis comuns que tinguin per
infraestructures instal·lades tenen la con- càrrecs.
finalitat la supressió de barreres arqui-
sideració d’elements comuns.
tectòniques que dificultin l’accés o la f) La relació dels propietaris represen-
mobilitat de persones amb minusvalide- Article 28 tats i de les persones designades com a
sa, requereixen el vot favorable de la Adopció dels acords d’administració representats.
majoria dels propietaris que, al seu torn, ordinària
representin la majoria de les quotes de g) Les quotes de participació dels pro-
participació, encara que aquest fet impli- 1. Per a la validesa dels acords res- pietaris presents i dels representats.
qui una modificació del títol constitutiu o tants, en primera convocatòria, és sufi-
h) L’ordre del dia de la reunió.
dels Estatuts. cient el vot de la majoria del total dels
propietaris que, al seu torn, representin i) Els acords adoptats.
4. Als efectes d’aquest article, són la majoria de les quotes de participació.
computats com a vots favorables els dels j) Les manifestacions dels propietaris
propietaris absents de la Junta deguda- 2. A la segona convocatòria són vàlids que, expressament, sol·licitin que
ment citats, els quals, una vegada infor- els acords adoptats per la majoria dels constin en acta.
mats de l’acord adoptat, segons el que assistents, sempre que al seu torn aques- k) La relació nominativa dels propieta-
estableix l’article 12, no manifestin la ta majoria representi més de la meitat del ris que hagin votat a favor i en contra
seva discrepància per comunicació es- valor de les quotes dels presents. dels acords i les seves respectives quo-
crita al president o a l’administrador se- 3. Si no es pot obtenir la majoria con- tes de participació.
cretari de la Comunitat en el termini de forme als apartats anteriors, el batlle, a
trenta dies naturals, a comptar del dia de 3. L’acta de la Junta de Propietaris ha
instància de part i després d’audiència d’estar firmada per l’administrador se-
la notificació de l’acord. dels contradictors degudament citats, ha cretari i pel president a l’acabament de la
de resoldre en equitat, en el termini de reunió o dintre dels deu dies següents.
trenta dies a comptar des de la petició,

8. Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2193
Una vegada tancada l’acta, els acords realitzar els cobraments que siguin produir efectes en l’esfera individual o
són executius. procedents. privada d’un dels propietaris, cas en el
qual aquest és també demandat.
S’ha de remetre una còpia de l’acta de e) Actuar com a secretari de la Junta,
cada reunió a cada propietari, segons el amb les obligacions inherents al càrrec. 4. L’acció caduca al cap de trenta dies
procediment previst a l’article 12. comptats des del dia de l’adopció de l’a-
f) Exercir les funcions que li hagin estat
cord, excepte que es tracti d’actes contra-
Sense perjudici del seu dret d’informa- expressament delegades pel president.
ris a aquesta Llei o als Estatuts, en què el
ció, la còpia de l’acta que es faciliti a
g) Totes les altres atribucions conferi- termini de caducitat és d’un any. Respecte
cada propietari pot ometre la relació de
des per la Junta. dels propietaris absents, els terminis es
les persones a què es refereixen els apar-
compten a partir de la comunicació de l’a-
tats e), f) i k) d’aquest article. Capítol V. Normes sobre la cord en la forma prevista en l’article 12.
4. Els errors o els defectes en les actes impugnació dels acords de la Junta
de Propietaris i sobre reclamació Els terminis de caducitat precedents
poden esmenar-se abans de fer-se la
judicial de deutes no són aplicables quan els acords siguin
següent reunió, sempre que aquelles ex-
contraris a l’ordre públic o a altres nor-
pressin inequívocament la data i el lloc
Article 31 mes imperatives, respecte dels quals
de celebració, els propietaris assistents,
Causes d’impugnació dels acords de la s’apliquen les regles generals sobre exer-
presents o representats, i els acords
Junta cici de l’acció de nul·litat i els principis
adoptats, amb indicació dels vots a favor
generals de bona fe.
i en contra i de les quotes de participació Els acords de la Junta de Propietaris
que respectivament representin, i esti- són impugnables davant del batlle en els 5. La impugnació dels acords de la Jun-
guin signades pel president i l’adminis- supòsits següents: ta no suspèn la seva execució, llevat que
trador secretari. Una vegada esmenats el batlle, a instància del demandant i
a) Quan siguin contraris a aquesta Llei
els errors o els defectes, la nova redacció prèvia audiència de la Comunitat de pro-
o als Estatuts de la Comunitat de pro-
de l’acta ha de ser transmesa als propie- pietaris, ho decideixi així amb caràcter
pietaris.
taris i ha de ser ratificada en la reunió cautelar en consideració a les circums-
següent de la Junta de Propietaris. b) Quan resultin greument lesius per als tàncies del cas.
interessos de la mateixa Comunitat en
5. L’administrador secretari haurà de Article 33
benefici d’un o de diversos propietaris.
custodiar de manera indefinida els lli- Reclamació judicial dels deutes contrets
bres d’actes. També haurà de conservar c) Quan suposin un greu perjudici per pels propietaris envers la Comunitat
durant el temps que la llei estableixi, i en a algun propietari que no tingui l’obli-
tot cas un mínim de dos anys, les convo- gació jurídica de suportar-lo. Les obligacions econòmiques a què es
catòries, comunicacions, apoderaments i refereixen els articles 13 i 14 han de ser
documents rellevants de les reunions, i Article 32. Legitimació i exercici de les complertes pel propietari de la unitat im-
els justificants originals comptables. accions d’impugnació mobiliària en el temps i la forma que de-
1. Estan legitimats per impugnar els termini la Junta de Propietaris.
Article 30 acords de la Junta:
En cas contrari, el president i/o l’admi-
Atribucions de l’administrador
a) Els propietaris dissidents de l’acord, nistrador secretari pot exigir judicialment
secretari
sempre que hagin salvat el seu vot en els deutes contrets pels propietaris mo-
Correspon a l’administrador secretari: la Junta. rosos dels comptes aprovats per la Junta
de Propietaris segons el procediment
a) Vetllar pel bon règim de l’edifici, de b) Els propietaris absents de la reunió.
que regula l’article següent.
les seves instal·lacions i dels seus ser-
c) Els que hagin estat privats indegu-
veis, i traslladar als propietaris les ad- Article 34
dament d’exercir el seu dret de vot.
vertències oportunes sobre aquesta Procediment civil de reclamació de
qüestió. 2. En tots els supòsits, per poder deutes
impugnar els acords de la Junta, el pro-
b) Preparar amb l’antelació deguda i 1. El procediment comença amb la de-
pietari ha d’estar al corrent en el paga-
sotmetre a la Junta el pressupost de manda, que ha d’anar acompanyada pel
ment dels deutes vençuts amb la
despeses previsibles, proposant els certificat de l’acord de la Junta pel qual
Comunitat o haver procedit a la consi-
mitjans necessaris per poder afrontar- s’aprova la liquidació del deute del pro-
gnació judicial del seu import. Aquesta
les. pietari morós, lliurat per l’administrador
norma no és aplicable a la impugnació
c) Atendre la conservació i reparació dels acords de la Junta relatius a l’establi- secretari amb el vistiplau del president.
de l’immoble, disposar les reparacions ment o a la modificació de les quotes de Aquest acord ha d’haver estat deguda-
i mesures que resultin urgents, i do- participació. ment notificat als propietaris afectats en
nar-ne compte al president. la forma prevista per aquesta Llei.
3. L’acció d’impugnació dels acords de
d) Executar els acords adoptats en ma- la Junta de Propietaris es dirigeix contra La demanda s’adreça contra el propie-
tèria d’obres i efectuar els pagaments i la Comunitat, excepte si la nul·litat ha de tari morós o, en cas de cotitularitat, con-

9. 2194 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004
tra qualsevol dels copropietaris moro- la quantia per la qual es decreti l’embar- 14. Contra la sentència en primera
sos. gament. instància, es pot interposar recurs d’a-
pel·lació en el termini de tretze dies hàbils
2. En el termini de cinc dies naturals a 8. Si l’escrit d’oposició es fonamenta
des de la notificació de la sentència.
comptar del dia de la interposició de la en la pluspetició, només és admès si el
demanda, s’ha de designar el batlle a qui demandat demostra que ha pagat o po- 15. No és admissible el recurs si
per torn correspongui resoldre, i se li ha sat a disposició de la Comunitat la suma prèviament el deutor no ha pagat o no
de trametre íntegrament la documenta- que reconeix com a deguda. ha consignat judicialment la quantitat a
ció presentada. què ha estat condemnat. Iniciat el proce-
9. Proposades les proves, el batlle ha
diment d’apel·lació, la resolució impug-
3. En el termini d’uns altres cinc dies de citar les parts en el termini màxim de
nada queda ferma si durant la tramitació
hàbils, el batlle que hagi resultat compe- tretze dies hàbils, assenyalant dia i hora.
del recurs l’apel·lant deixa de pagar o
tent cita la part demandada, li dóna El dia i l’hora de citació no es poden al-
consignar al seu moment les quantitats
trasllat de la demanda, i li dóna un termi- terar si no és per causes excepcionals.
de la mateixa naturalesa que vagin ven-
ni de tretze dies hàbils perquè pagui a la
A la data assenyalada, el batlle ha de cent.
Comunitat la suma deguda, o bé per
decidir sobre l’admissió de les proves
comparèixer i formular oposició mitjan- 16. L’escrit de recurs s’ha de presentar
proposades i els documents que s’apor-
çant el corresponent escrit de contesta a directament al batlle que hagi tramitat la
tin en aquell moment s’han d’unir a l’ex-
la demanda, en què ha d’exposar les reclamació en primera instància, el qual
pedient.
raons que, al seu entendre, justifiquen la en dóna trasllat a la part apel·lada per-
manca de pagament, en tot o en part, de Si s’admeten proves que no es poden què al·legui el que estimi procedent en
la quantitat reclamada. practicar en el mateix acte, el termini per un termini de tretze dies hàbils.
practicar-les no pot excedir, en cap cas,
Quan siguin dos o més els demandats, 17. Presentades les al·legacions a què
uns altres tretze dies hàbils. El batlle, d’o-
tots dos han de comparèixer i contestar es refereix l’apartat anterior, el batlle ha
fici, pot decidir la pràctica de les proves
la demanda, juntament o separada, dins d’elevar les actuacions a la Sala Civil del
que consideri oportunes.
del mateix termini de tretze dies hàbils. Tribunal Superior la qual, sense cap altre
10. Practicades les proves, el batlle, ha tràmit, ha de dictar sentència en el termi-
4. Si el demandat paga el deute, el
de donar a les parts un termini de vuit ni de trenta dies hàbils.
batlle ho ha de comunicar a l’actor i li ha
dies hàbils perquè presentin conclusions.
de lliurar l’import de la liquidació. En 18. Totes les excepcions i incidents
aquest cas, el batlle ha d’arxivar les ac- 11. Presentat l’escrit de conclusions o que se suscitin durant la tramitació en
tuacions i donar per conclòs el procedi- esgotat el termini per fer-ho, el batlle ha primera o segona instància han de ser re-
ment; les costes del judici van a càrrec de dictar sentència en el termini impror- soltes en la sentència.
del demandat. rogable de trenta dies hàbils. En l’acte de
19. La sentència té valor de cosa jutja-
la notificació s’ha d’advertir les parts del
5. Si el demandat no compareix o no da i és executada pel batlle que hagi co-
dret a recórrer en apel·lació i del termini
s’oposa a la demanda, es decreta l’execu- negut del litigi en primera instància.
per fer-ho.
ció per la suma reclamada més els inte-
ressos i les costes previstos, i també per 12. Les costes s’imposen al litigant que Capítol VI. Conjunts immobiliaris
l’import de les despeses prèvies extrajudi- hagi vist desestimades totalment les se- privats
cials que s’hagin ocasionat per raó de la ves pretensions. Si la demanda és esti-
notificació de la liquidació del deute. mada parcialment, van a càrrec de cada Article 35
part les costes i despeses que hagi causat Del règim dels conjunts immobiliaris
6. Si el demandat presenta escrit d’o- privats
i la meitat de les costes comunes. La con-
posició a la demanda, el batlle en dóna
demna en costes inclou els honoraris 1. El règim de propietat establert en
trasllat a l’actor i estableix per a les dues
d’advocat i de procurador. aquesta Llei és aplicable als conjunts im-
parts un termini de tretze dies hàbils per
presentar els escrits de proposició de 13. Durant la tramitació del procedi- mobiliaris privats sempre que es donin
proves respectius. ment, les quotes vençudes després de aquests dos requisits: que estiguin inte-
presentar la demanda es poden acumu- grats per dues o més edificacions o par-
7. L’actor pot sol·licitar del batlle l’em- cel·les independents entre si el destí
lar sense necessitat de retrotreure el pro-
bargament preventiu de les unitats im- principal de les quals sigui locals, habi-
cediment, i es consideren comuns a
mobiliàries sense necessitat de prestar tatges i garatges; i que els seus titulars o
l’ampliació els tràmits que fins aquell
fiança. L’embargament ha de ser comu- els titulars de les unitats immobiliàries en
moment s’hagin realitzat. S’entén el ma-
nicat al notari que hagi autoritzat el títol què estiguin dividides participin amb
teix en fase d’execució de sentència.
de propietat als efectes de practicar la caràcter inherent al seu dret en una co-
nota marginal d’afectació, també a la L’acumulació d’aquestes quantitats re- propietat indivisible sobre altres ele-
Cambra de Notaris als efectes de la seva quereix l’acreditació prèvia amb una ments immobiliaris, vials, instal·lacions o
constància en el registre d’embarga- nova certificació de l’acord aprovatori de serveis.
ments. El deutor pot alliberar els béns de la liquidació lliurada conforme a allò
l’embargament prestant aval bancari per previst al primer apartat d’aquest article.

10. Núm. 47 - any 16 - 28.7.2004 Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2195
2. Aquests conjunts immobiliaris pri- supletòriament respecte dels pactes que tius de domini, de constitució d’hipoteca
vats poden constituir-se: estableixin entre si els copropietaris, les o d’altres drets limitadors del dret de pro-
disposicions d’aquesta Llei, amb les ma- pietat ni, en general, de cap altre negoci
a) En una sola Comunitat, mitjançant
teixes especialitats ressenyades a l’apar- jurídic de disposició, fins que sigui regu-
qualsevol dels procediments previstos
tat anterior. laritzada aquesta situació.
a l’article 3. En aquest cas queden sot-
mesos a les disposicions d’aquesta Disposició addicional Segona
Llei, que els és íntegrament aplicable. Els edificis de les característiques que
Sense perjudici del que disposa la nor- menciona l’article 1 d’aquesta Llei que a
b) En una agrupació de Comunitats de
mativa específica en matèria d’adquisi- la data de la seva entrada en vigor hagin
propietaris. El títol constitutiu és atorgat
ció d’immobles per part d’estrangers, i estat objecte de divisió en règim de pro-
pel propietari únic del conjunt o pels
mentre no s’aprovi una llei especial que pietat horitzontal mitjançant l’atorga-
presidents de totes les Comunitats que
reguli les inversions estrangeres al Prin- ment del títol constitutiu corresponent,
l’hagin d’integrar, prèviament autoritza-
cipat d’Andorra, les actuals autoritza- han d’adaptar-se a les seves disposicions
des per acord majoritari de les seves res-
cions administratives de compra tenen la en el termini de cinc anys.
pectives juntes de copropietaris.
consideració de permís d’inversió.
El títol constitutiu conté la descripció A l’efecte de regularització són homo-
El ministeri que en cada moment tin- logades totes les unitats privatives exis-
del conjunt immobiliari i dels elements
gui atribuïda la competència sobre la tents que obtinguin la conformitat d’un
immobiliaris, vials, instal·lacions i ser-
matèria lliura l’autorització sense altres arquitecte col·legiat, mitjançant el certifi-
veis comuns. També ha de fixar la quota
consideracions que no siguin el nom i cat corresponent, les quals s’han d’incor-
de participació de cada una de les Co-
cognoms de la persona a qui es lliura i, si porar en l’escriptura de la finca o
munitats integrades, les quals responen
és el cas, la superfície de terreny. modificació de la mateixa finca.
conjuntament de la seva obligació de
contribuir a les despeses generals de la L’autorització no ha de fer cap referèn- Transcorregut aquest termini, els lo-
Comunitat agrupada. cia al títol pel qual s’hagi d’operar cals, pisos, places d’aparcament o tras-
l’adquisició, i tampoc a la identificació ters respecte dels quals no s’hagi
3. L’agrupació de Comunitats a què es
concreta de la unitat immobiliària o del formalitzat l’adaptació, no poden tenir la
refereix l’apartat anterior té la mateixa
terreny. consideració d’unitats immobiliàries in-
consideració que les Comunitats de pro-
pietaris i es regeix per les disposicions Només tenen dret a obtenir l’autoritza- dependents als efectes d’actes translatius
d’aquesta Llei amb les especificitats ció les persones físiques majors d’edat. de domini, de constitució d’hipoteca o
següents: d’altres drets limitadors del dret de pro-
L’autorització pot ser individual, i es
pietat ni, en general, de cap altre negoci
a) Llevat de pacte contrari, la Junta de lliura sempre sense consideració de l’es-
jurídic de disposició, fins que sigui regu-
Propietaris ha d’estar integrada pels tat civil del sol·licitant.
laritzada aquesta situació.
presidents de les Comunitats o vice-
presidents, en absència o impossibili- Disposicions transitòries Tercera
tat d’aquells, integrades a l’agrupació, Primera 1. En els supòsits previstos en les dues
els quals exerceixen la representació Els edificis de les característiques que disposicions anteriors, qualsevol propie-
de la titularitat dels propietaris de cada menciona l’article 1 d’aquesta Llei que, a la tari, per si sol i pel sol fet de ser-ho, o
Comunitat. data de la seva entrada en vigor, no hagin l’administrador quan hagi estat especial-
b) L’adopció d’acords pels quals la Llei estat objecte de divisió en règim de pro- ment facultat pel mateix propietari, pot
exigeixi majories qualificades, reque- pietat horitzontal mitjançant l’atorgament instar l’atorgament o la modificació del
reix, en tot cas, l’obtenció prèvia de la del títol constitutiu corresponent, han de títol constitutiu del règim de propietat
majoria necessària en cada una de les ser-ho en el termini màxim de 5 anys. horitzontal amb càrrec al fons de reserva
juntes de propietaris de les Comuni- de la Comunitat.
A l’efecte de regularització són homo-
tats que integren l’agrupació. logades totes les unitats privatives exis- 2. Per a l’atorgament o modificació del
La competència dels òrgans de govern tents que obtinguin la conformitat d’un títol constitutiu, qui el promogui ha de
de la Comunitat agrupada únicament arquitecte col·legiat, mitjançant el certifi- presentar al notari autoritzant, a més del
s’estén als elements immobiliaris, vials, cat corresponent, les quals s’han d’incor- títol de propietat del terreny d’implanta-
instal·lacions i serveis comuns. Els seus porar en l’escriptura de la finca o ció, dels permisos de construcció de l’e-
acords no poden minvar les facultats que modificació de la mateixa finca. difici i dels coeficients de copropietat
corresponen als òrgans de govern de les que hagin de correspondre a cada unitat
Transcorregut aquest termini, els lo- independent, els plànols signats per un
Comunitats de propietaris integrades a cals, pisos, places d’aparcament o tras-
l’agrupació de Comunitats. arquitecte en els quals constin de forma
ters que de fet estiguin materialment expressa i inequívoca el nom i els cog-
4. Als conjunts immobiliaris que no dividits no poden tenir la consideració noms de l’arquitecte, les dades que acre-
adoptin cap de les formes jurídiques in- d’unitats immobiliàries independents als ditin la seva habilitació professional per
dicades a l’apartat 2, els són aplicables, efectes de l’atorgament d’actes transla- exercir al Principat d’Andorra, la su-