2. 10/13/2016 Få orosmoln när blomstrande fastighetsbransch samlas | SIX News
https://blogg.six.se/2016/09/22/faorosmolnnarblomstrandefastighetsbranschsamlas/ 2/2
Och ska man tro vice riksbankschefen Cecilia Skingsleys anförande gör branschen rätt som extrapolerar
nuvarande, ur ett närhistoriskt perspektiv extrema, ränteregim.
Allt är dock inte rosenrött efter många års kreditfest:
På långivarsidan bekräftar både Nordea och Swedbank den allt mer restriktiva banklånemarknad som börjat prägla
kommersiell fastighetsutlåning i Sverige. Frågan nu blir om alternativa finansieringskällor kommer att kunna träda in
om bankerna blir osäkra och vill begränsa sektorns belåning.
Nuvarande börsvärderingar väntas driva fram ännu mer noteringsflöden
SIX var med i en börsdiskussion där konsensus var att det i nuläget inte råder tydliga förutsättningar för en
konsolideringsvåg bland de börsnoterade svenska fastighetsbolagen:
I väntan på en svårprognostiserad kris/sättning i den heta fastighetsmarknaden såg börspanelen snarare fler drivare
för fortsatta inflöden, bland annat lockelsen till börslistornas rådande premievärderingar, än drivare för
uppköp/utköp.
Möjligen kan de bolag som vunnit investerarnas förtroende allra mest på senare tid använda sina högt prissatta
aktier som valuta i kommande förvärv – ett relativspel som Balder visade exempel på i denna veckas miljardköp
av Hedin Bils fastigheter.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Bank, Börs, Fastighet, Räntor och taggad Balder, börsnoteringar, Business Arena, Business Arena
Stockholm, fastighetsbranschen, fastighetsfinansiering, fastighetsfinansierng, fastighetslån, fastighetsrådgivare,
fastighetsvärdering, hedin bil, konsolidering, lågränta, nollränta, noteringar den september 22, 2016, 16:28
[https://blogg.six.se/2016/09/22/faorosmolnnarblomstrandefastighetsbranschsamlas/] .
5. 10/13/2016 Välfärdsutredningens expertekonom ser likvidationsrisker | SIX News
https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningensexpertekonomserlikvidationsrisker/ 3/3
Expertekonomen öppnar samtidigt upp för att det ”eventuellt behövs någon form av övergångsregler, soft adaption”
så att berörda företag inte ska ”drivas i likvidation”.
BAKGRUND KRING DET REALA AVKASTNINGSKRAV PÅ 8 PROCENT SOM SVT CITERAT
Vad experten förordnar i ovan nämnda rapport är att en vinstreglering av välfärdsbranscher kan baseras på ett vägt
genomsnittligt kapitalkrav, WACC, om 10 procent nominellt eller 8 procent uttryckt i reala termer, alltså frikopplat till
inflationen. Den senare siffran återgavs alltså i rapportering från SVT i går kväll.
Avkastningskravet används i sin tur för att dela upp företagens totala rörelseresultat i ”accepterad rörelsevinst” och
”residualvinst”, där positiva residualvinster benämns ”övervinster” som ”regleras bort” och ”återförs till rörelsen”.
Den accepterade rörelsevinsten beräknas som WACC multiplicerat med det ingående investerade kapitalet.
Landström motiverar nivån 8 procent realt som en gemensam WACCnivå för alla de fyra branscherna ”utbildning”,
”hälso och sjukvård”, ”omsorg med boende” samt ”sociala insatser” med att det råder ”relativt små skillnader” i
uppskattad branschWACC mellan branscherna samtidigt som många företag är verksamma i flera branscher.
Bakom WACCberäkningen fanns en gemensam bokföringsmässig skuldsättningsgrad på 0,32 gånger och ett
redovisningsbaserat betavärde utan hävstång på 0,75. Det senare innebär att företagsgruppen anses vara mindre
riskfyllda än företag verksamma i andra branscher.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Börs, Hälsovård, omsorg, Politik, Sverige och taggad Academedia, Ambea, Attendo,
avkastningskrav, avkastningstak, övervinster, Capio, expertrapport, Frösunda, Frösunda Omsorg, goodwill, Humana,
Ilmar Reepalu, Joachim Landström, private equity, välfärdsreglering, Välfärdsutredningen, välfärdsvinster,
vinstreglering, WACC den augusti 31, 2016, 11:40 [https://blogg.six.se/2016/08/31/valfardsutredningens
expertekonomserlikvidationsrisker/] .
One thought on “Välfärdutredningen expertekonom er likvidationriker”
Ping: SIX News
6. 10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/ 1/6
IX NewFinannheter från IX
Kungleden toppkandidat vid
fatighetkonolidering
Om vi står inför en konsolideringsfas bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag skulle Kungsleden placera sig
bland toppkandidaterna att räkna närmare på.
Det indikerar en ny genomgång av ägarbilder och översiktliga värderingstal från SIX News.
För även om man har Gösta Welandsson som storägare med cornerposition så ligger Kungsledens övriga ägarbild
relativt öppen samtidigt som aktien handlas till kraftig rabatt, i alla fall relativt sektorns numera ganska så
upptrissade värderingsnivå totalt sett.
En väldigt öppen ägarbild har även Mid capkollegan Hemfosa, kombinerat med en värdering strax under snitt, och
Norrlandsinriktade Diös och NP3 kombinerar istället värderingar långt under sektorsnitt med genomsnittlig
ägarkoncentration.
På motsvarande sätt gör betydligt mer koncentrerade ägarbilder det mer osannolikt att några förändringar sker i
Fastpartner, Hufvudstaden, Wallenstam, Pandox, Atrium Ljungberg, Platzer, Corem eller Balder – i alla fall
inte mot nuvarande storägares vilja.
Och expansiva branschjätten Balder har dessutom åsidosatts en avskräckande värdering långt över sektorsnitt,
vilken överträffas endast av Sagax ännu högre värderingsnivåer. Balders grundare, vd och största ägare Erik Selin
har dock tidigare uppgivit till SIX att han inte helt stänger dörren för framtida strukturaffärer med andra börsbolag –
frågan är bara om Selin menar sådana affärer som skulle göra Balder ännu lite större.
7. 10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/ 2/6
Allt mer nedpressad ränta har givit ihållande rusning i fastighetsaktier. Fastighetssektorns totalavkastning, i form
av översta panelens SIXREX i blått, har under den senaste 5årsperioden utklassat den bredare Stockholmsbörsens,
i form av SIXRX i svart. Det har skett samtidigt som räntorna pressats kraftigt lägre av expansiv penningpolitik, här i
den nedre panelen i rött illustrerat den svenska 10åriga statsobligationsräntans färd mot nollstrecket. Graf: SIX Edge
FÄRD MOT REKORDLÅG RÄNTA ELDAR PÅ SEKTORNS AVKASTNING OCH NOTERINGAR
I takt med att centralbankernas hyperexpansiva penningpolitik successivt pressat ned marknadens basräntor till
rekordlåga nivåer så har fastighetsbolagen fått en kontinuerligt gynnsam nedåtpress på sina finansieringskostnader
samt på de enskilda fastigheternas avkastningskrav. Det senare har möjliggjort för sektorn att skriva upp sina
fastighetsvärden och därigenom få boka orealiserade värdeförändringar som vinster.
Stockholmsbörsens fastighetsindex SIXREX hade fram till och med i går totalavkastat hela +172 procent de
senaste fem åren, mer än dubbelt upp mot de +76 procent som den breda Stockholmsbörsens
totalavkastningsindex SIXRX givit under samma period.
Samtidigt handlas en svensk 10årig statsobligation i dag till cirka 0,1 procents ränta, att ställa mot 2,6 procent för
fem år sedan. Interbankräntan Stibor med 3 månaders löptid, som är utgångspunkten för många rörliga lån samt
räntederivat på svensk fastighetsmarknad, har pressats ned till negativa 0,6 procent jämfört med 2,6 procent för
fem år sedan.
En tydlig följdeffekt av alla dessa år av räntedriven hausse och stigande börsvärderingar är att alltfler av
fastighetssektorns förvaltningsbolag har lockats till Stockholmsbörsen:
8. 10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/ 3/6
Samtidigt är det först under det senaste året som det, för första gången sedan 2012 och dessförinnan finanskrisåret
2009, kan skönjas tecken på uppköpsaktivitet bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag.
Under hösten inleddes vad som skulle bli en budstrid kring logistikinriktade Tribona. Ett bud med korsägandeinslag
från Corem övertrumfades av Catena, som numera håller på att utvinna vinsterna från konsolideringen av Tribona
beståndet.
SANNOLIKT BUDPLIKTSBUD I D. CARNEGIE BIDRAR TILL RUSNINGEN I VICTORIA PARK?
Den största ägarförändringen därefter är amerikanska private equitybolaget Blackstones avtalade övertagande av
röstkontrollen i bostadsinriktade D Carnegie & Co. För bakgrund kring denna affär, som väntas kunna innebära
budpliktsbud framöver, se SIX tidigare rapportering från när affären meddelades tidigare i juli.
Givet att Blackstone får igenom affären blir ett motbud mindre sannolikt men för att kunna uppnå tvångsinlösen och
få ut DCAR ur publik miljö kan en budpremie krävas från Blackstone, aktien handlas nämligen redan en bra bit, 8,5
procent, över de 100 kronor som utgör lägsta kurs för ett eventuellt budpliktsbud.
En intressant sidoeffekt är hur den planerade DCARaffären sannolikt bidragit till varför Baktien i Victoria Park,
som har en liknande inriktning mot förvärv och upprustning av hyreshus i ofta socialt utsatta förorter, drivits nära 60
procent högre bara den senaste månaden – vad får sägas vara en extrem kursrörelse i ett förvaltningsbolag.
10. 10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/ 5/6
Just 10procentiga kapitalinnehav är i Sverige viktiga då de enligt svensk aktiebolagslag utgör gränsen för en så
kallad ”corner”position, innebärande att sådan ägare av egen kraft kan begära minoritetsskyddsåtgärder vid
stämma, däribland blockering av tvångsinlösen.
Väger man samman undersökningens tre ägarfaktorer förefaller ägarbilden ligga allra mest öppen i Kungsleden,
följda av Hemfosa samt Wihlborgs.
Samtidigt är nuvarande storägares position mest befäst hos Fastpartner, där vd:n SvenOlof Johansson ligger på
hela 69 procent av kapitalet och 71 procent av rösterna. Som kan noteras, framförallt mot slutet av tabellen,
präglas dock denna sektor numera av gott om exempel på väl befästa ägarpositioner.
STORT VÄRDERINGSSPANN I UPPTRISSAD SEKTOR DÄR RABATTER BLIVIT OVANLIGA
I högra delen av tabellen ovan redogörs även översiktligt för sektorns nuvarande börsvärderingar på ett par
nyckeltal.
Kassaflödesmässigt värderas medianbolaget i sektorn till nära 18 gånger FFO, motsvarande rullande kassaflöde
från rörelsen (före rörelsekapitalförändringar och investeringar men efter preferensaktieutdelningar i de bolag där
dessa förekommer).
Allra lägst kassaflödesvärdering, på 10,5 gånger, finner man i Kungsleden (justerat för engångsskatt). Dessa följs
av Norrlandsbolagen NP3 och Diös på 11 respektive 13 gånger samt av Rutger Arnhults Corem och Klövern på 12
gånger.
I motsatt ände av spektrumet betalar investerare villigt 3337 gånger kassaflödet för en grupp bolag som innefattar
bostadsinriktade D Carnegie, Heba, Victoria Park och Wallenstam, projekttunga Fabege, CBDlägesfokuserade
och lågbelånade Hufvudstaden samt Erik Selins expansiva Balder.
Studeras istället stamaktieägarnas kapital är medianvärderingen 1,50 gånger synligt bokfört stamaktiekapital (TBV,
som ej justeras för uppskjuten skatt eller derivat, men där samtliga goodwillvärden dragits av) samt 1,10 gånger
EPRA NAVstandardens justerade substansvärden. Trots kontinuerligt uppskrivna fastighetsvärden under räntefallet
(på grund av lägre avkastningskrav) har alltså de substansrabatter som emellanåt präglar sektorn nu blivit ovanliga.
Även när det gäller balansräkningsvärdering finns Kungsleden, Diös, NP3 och Hemfosa bland de lägst värderade
bolagen, likaså ligger Göteborgsfokuserade Platzer här lägre än sektorn. Enda rabattvärderade bolaget på EPRA
NAVsubstans är Arnhults Corem, men även Klövern som Corem är storägare i och där Arnhult sitter som vd är
billigare än sektorn på EPRA NAV. Båda Arnhults bolag handlas dock över medianen på synligt eget kapital
(justeringar för betydande volymer preferensaktier bidrar till det i båda bolagen).
Mest premievärderat på balansräkningstal är Sagax, där investerare vill betala 2,8 gånger synligt eget kapital och 2
gånger EPRA NAV, följda av Balder på nära 2,2 gånger synligt eget kapital samt Victoria Park på 1,8 gånger EPRA
NAV.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
11. 10/13/2016 Kungsleden toppkandidat vid fastighetskonsolidering | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/ 6/6
Detta inlägg postades i Börs, Fastighet, Infografik, Räntor och taggad Atrium Ljungberg, avkastningskrav, ägarbild, Balder,
börsnoteringar, Blackstone, bostadsfastigheter, Castellum, Catena, Corem, Corem Property, corner, D Carnegie, D.
Carnegie & Co, DCAR, Diös, EPRA NAV, Erik Selin, expansiv penningpolitik, Fabege, fastighetsaffärer,
fastighetskonsolidering, fastighetsvärdering, FastPartner, FFO, Heba, Hemfosa, Hufvudstaden, hyreshus,
kassaflöden, Klövern, konsolidering, Kungsleden, negativ ränta, nollränta, NP3, Pandox, Platzer, Räntor, Rutger
Arnhult, Sagax, substanspremie, SvenOlof Johansson, TBV, uppköp, Victoria Park, Wallenstam, Wihlborgs den juli
29, 2016, 11:55 [https://blogg.six.se/2016/07/29/kungsledentoppkandidatvidfastighetskonsolidering/] .
13. 10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviksvdomvarforbolagsbyggandeskalatastatid/ 2/5
Kinnevik har utklassat Stockholmsbörsen på längre sikt. Kinneviks Baktie, i grönt, har totalavkastat totalt +1.798
procent över den senaste 20årsperioden samtidigt som den breda Stockholmsbörsens totalavkastningsindex SIXRX,
i rött, givit +717 procent. Kinnevik vinner även motsvarande jämförelser på 10 respektive 5 års sikt med god marginal.
Graf och data: SIX Edge
FRAMGÅNGAR MED ZALANDORAPPORT, ÖKAT GFGÄGANDE OCH VÄRDEÖVERFÖRINGAR
Som en av andra kvartalets stora framgångar lyfter Kinnevikvd:n fram Frankfurtnoterade nätmodeinnehavet
Zalandos preliminära halvårsbesked:
”Den viktigaste nyheten var att vårt innehav Zalando levererade en väldigt solid tillväxt på +25 procent, i toppen av
deras guidning, samt en 8,5procentig rörelsemarginal – uppenbarligen överraskade detta många då aktien steg 22
procent på rapportdagen. Vi på Kinnevik har varit väldigt övertygade om Zalandos förmåga att kunna leverera och
det här bekräftade vår uppfattning”, säger Grabau.
Kvartalets andra stora framgång blev utfallet när onoterade nätmodeinnehavet Global Fashion Groups (GFG)
senaste stora kapitalanskaffning gick i mål:
”Kinnevik stärker sin position till att bli 35procentig huvudägare samtidigt som Rocket (Internet) minskar till 20
procent. För en investering på 161 miljoner euro, en minskning från vårt totala åtagande på 200 miljoner, får vi 50
procent av investeringsrundan till en väldigt attraktiv värdering. Att vi ökar till en meningsfull huvudägarposition är i
linje med hur vi agerade i Zalando, där vi ökade till 36 procents ägande i tidig fas”, säger Kinnevikvd:n här.
Zalando motsvarade vid halvårsskiftet hela 27 procent av Kinneviks totala substansvärde och GFG motsvarade
knappa 6 procent, inräknat lån från Kinnevik. Kinneviks direkta aktieinnehav i mångåriga samarbetspartnern Rocket
Internet, en Frankfurtnoterad internetbolagsindikator, motsvarade också knappt 6 procent av substansvärdet.
I dagens rapport upprepade Kinnevik prognosen att nettoinvestera för 23 miljarder kronor under helåret 2016.
Beslutade nettoinvesteringar under första halvåret var cirka 2 miljarder inklusive GFG och därtill har Kinnevik gjort
ett åtagande att investera cirka 900 miljoner kronor i Tele2:s kommande nyemission. Grabau tilllade vid dagens
rapportkonferens att 7080 procent av Kinneviks tänkta investeringsvolymer för resten av 2016 rör sig om
eventuella investeringar i befintliga innehav.
Den sista stora framgången på senare tid är enligt Kinneviks vd dess stora värdeöverföringar till aktieägarna, där
2016 års utdelning och inlösenprogram summerar till drygt 7 miljarder kronor, motsvarande 25,75 kronor per aktie
eller omkring 12 procent av gårdskvällens börsvärde före halvårsrapporten.
”Att vi genomför det här trots en ‘ganska utmanande’ aktiemarknad, där OMX och DAXindex tappat 6 procent
under andra kvartalet, visar att vi fokuserar på att leverera aktieägarvärde”, säger Lorenzo Grabau.
TILLVÄXTMARKNADER OCH TRANSFORMATION I MOGNA INNEHAV BLAND UTMANINGAR
Allt det här låter väldigt positivt. Finns där några skeenden som inte har utvecklats fullt så bra?
14. 10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviksvdomvarforbolagsbyggandeskalatastatid/ 3/5
”Vår största och viktigaste utmaning i nuläget är att ‘ett antal’ av de tillväxtmarknadsbaserade företag som vi
investerat i och byggt upp under de senaste 5 åren har mött betydande lokal konkurrens på dessa relativt omogna
marknader. Kombinationen av stark konkurrens och en begränsad vinstpool i marknaden har inneburit att ‘ett antal’
av våra företag, särskilt i Afrika och även vissa i Latinamerika, inte kunnat växa så snabbt eller haft den
lönsamhetsutveckling som vi velat se”, berättar Grabau och fortsätter:
”Till följd av det har vi fått fokusera våra ansträngningar till färre företag. Bland annat beslutet att avyttra Lazada
var ett exempel på detta: de gjorde av med 300 miljoner dollar under förra räkenskapsåret, vilket vi ansåg vara för
mycket i den fas man befann sig i, samtidigt som tidshorisonten för att ta innehavet till lönsamhet blev för lång för
oss. Vi ska även fortsätta att omfokusera ‘vissa’ av våra tillväxtmarknadsföretag till färre länder, vilket Zaloras
avyttringar av verksamheterna i Thailand och Vietnam till lokala samriskbolag är exempel på.”
Hur stort tålamod ska Kinnevik ha med resterande portfölj av onoterade innehav när det gäller
tidshorisonten för att ta innehaven till positiva operationella kassaflöden?
”Vi anser att hälsosamma företag, innebärande att de är välpositionerade på sina marknader, har bra ekonomi per
enhet och drivs av bra ledningar, behöver 57 år på mogna marknader och 79 år på tillväxtmarknader för att mogna.
Givet att företag vi investerat i uppvisar dessa egenskaper jobbar vi gärna utifrån att det får ta 7 år på mogna
marknader, eller 9 år på tillväxtmarknader, att gå från verksamhetsstart till transaktion (‘liquidity event’) eller
lönsamhet”, svarar Grabau SIX.
Han exemplifierar med att Zalando fick sin första investering från Kinnevik 20082009 och att bolaget först i
senaste kvartalet, andra kvartalet 2016, verkligen börjat uppvisa mognad. Detsamma gäller ryska nätbaserade
radannonsbolaget Avito, där innehavstiden inleddes ungefär ett år före Zalando för att summera i en avyttring för 16
gånger investerat kapital år 2015.
”Det är de tidsperspektiven som krävs. Men med det sagt så kommer inte alla våra innehav klara av att uppvisa
dessa tre egenskaper (som nämns ovan, SIX anm). I de fallen agerar vi snabbt för att i första hand förbättra
egenskaperna och misslyckas vi med det kommer vi att söka konsolideringar eller avyttringar. Vi är väldigt tydliga
med att om vi inte ser ut att kunna gå vinnande ur en strid så kommer vi att gå vidare, istället för att fortsätta plöja
ned kapital”, förklarar Grabau och kokar ned Kinneviks beslutsroll till följande:
”Inom Kinnevik ska vi använda vår erfarenhet till att göra bedömningar kring vilka verksamheter som kommer att
fungera och vilka som kommer misslyckas.”
Kinneviks andra större utmaning just nu är ”transformationen” mot nya verksamhetsområden för de mer mogna
noterade innehaven Millicom, MTG och Tele2:
”De lämnar sina historiska affärsmodeller, Millicom går exempelvis från röst till data och kabel medan MTG går från
traditionella friTVsändningar till digital innehållsdistribution. I den här transformationsfasen genererar bolagen inte
längre tvåsiffrig (procentuell) intäkts och rörelseresultattillväxt varför avkastningen blir lägre än både vad den varit
historiskt och än vad vi tror att den ska kunna bli i framtiden”, berättar Grabau.
Telekomoperatörerna Millicom och Tele2 utgjorde tillsammans 45 procent av Kinneviks substansvärde vid
halvårsskiftet och mediekoncernen MTG stod för knappt 5 procent.
15. 10/13/2016 Kinneviks vd om varför bolagsbyggande ska låtas ta sin tid | SIX News
https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviksvdomvarforbolagsbyggandeskalatastatid/ 4/5
HANDLAS TILL SUBSTANSRABATT TROTS ATT MAN SLAGIT BÖRSEN MED GOD MARGINAL
Finanschefen Joakim Andersson uppgav vid rapportkonferensen att Kinneviks substansvärde i går, torsdagen 21
juli, ökat till 252 kronor per aktie, jämfört med 235 kronor per aktie vid det nu avrapporterade halvårsskiftet. Detta
lyft kommer framförallt från positiv kursutveckling för Zalando.
Värderingsmässigt innebär det att börsen på dagens kursnivå om 216 kronor handlar Kinneviks Baktie till en
substansrabatt om cirka 14 procent.
Känns det som att aktiemarknaden förstår ert väldigt långsiktiga ägarperspektiv och belönar er
aktievärdering i linje med investeringarnas utveckling?
”I vår aktieägarskara återfinns flera av världens bästa investerare och för mig bekräftar det att många av dem tror
på vår investeringsmodell, som utvecklats och förbättrats över 3040 år. Avkastningen talar här också för sig självt
vid en jämförelse med index”, säger Lorenzo Grabau.
Ser man till avkastningen på längre sikt visar SIX Edge att Kinnevik totalavkastat +1.798 procent över de senaste
20 åren, +310 procent de senaste 10 åren och +92 procent de senaste 5 åren. Därmed slår Kinnevik den breda
Stockholmsbörsen med god marginal på samtliga horisonter, där totalavkastningsindex SIXRX har totalavkastat
+717, +143 respektive +72 procent över samma perioder.
Formellt är Kinneviks nuvarande mål att totalavkasta +13 procent årligen över en konjunkturcykel. Grabau förklarar
för SIX att den målnivån är resultatet av ett helt mekaniskt sammanvägt genomsnitt av avkastningskraven på eget
kapital för samtliga investeringar i den nuvarande portföljen.
”Det är helt enkelt målnivån vi måste uppnå för att våra aktieägare ska få rätt avkastningskompensation i relation
till den risk vi tar åt dem”, säger Grabau.
Att Kinnevik, liksom cirka 85 procent av dess portfölj, är börsnoterat gör att investmentbolagets aktiekurs kommer
att följa med nedåt under perioder av börsfall, konstaterar Grabau sedan och påpekar att man därför bör ha det
långsiktiga perspektivet när man utvärderar Kinnevik som placering.
”Det är först när man låter tiden gå som vi får möjlighet att skapa värden genom bolagsbyggande. För vi är inte som
private equity som bygger bolag med huvudmålet att sälja. Vår investeringshorisont kan vara 152030 år, se bara
på MTG, Tele2 och Millicom som vi ägt i årtionden, och den kan vara evig”, fastslår Lorenzo Grabau avslutningsvis.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Börs, ehandel, Investment och taggad Avito, avkastningskrav, bolagsaffärer, bolagsbyggande, gfg,
global fashion group, Grabau, investeringar, investeringsbolag, investeringsstrategi, kinnevik, lazada, Lorenzo Grabau,
Millicom, modern times group, MTG, portföljstrategi, Rocket, Rocket Internet, substansrabatt, substansvärdering, Tele
2, tele2, tillväxtmarknader, Zalando, zalora den juli 22, 2016, 14:22 [https://blogg.six.se/2016/07/22/kinneviksvdom
varforbolagsbyggandeskalatastatid/] .
17. 10/13/2016 Börsens UKexponeringar inför Brexitomröstningen | SIX News
https://blogg.six.se/2016/06/08/borsensukexponeringarinforbrexitomrostningen/ 1/3
Bild: ”Location map of the
United Kingdom within Europe”
från Wikimedia Commons
användaren Theeuro
IX NewFinannheter från IX
ören UK-exponeringar inför rexit-
omrötningen
Den 23 juni håller britterna folkomröstning kring huruvida landet ska förbli
medlem i EU eller inte, det riskevent som omskrivits mycket under termen
”Brexit”.
Av de inte mindre än tre nya opinionsmätningar som publicerades under
måndagen, 7 juni, visade samtliga på en ledning för Brexitsidan. De tillfrågade
britternas stöd för en Brexit var 48 procent i ICM:s nätbaserade undersökning
(43 procent ville stanna i EU), 45 procent hos de som Yougov tillfrågat (41
procent ville stanna) samt 43 procent i TNS motsvarighet (41 procent ville
stanna).
I och med den ovisshet som råder har SIX News kikat lite närmare på
särredovisad Storbritannienexponering bland Stockholmsnoterade bolag.
Sätter vi gränsen vid lägst 10 procents omsättningsandel visar sig de mest
Storbritannienexponerade börsbolagen finnas i ett brett urval av branscher och
storlekskategorier. Utöver välkända Large capexponeringar såsom Nobia och
Skanska finner vi mindre kända men i många fall minst lika betydande exponeringar i Mid Capbolag som Hoist,
Bulten, Orexo, Fagerhult, Itab, Sectra och Troax samt i småbolag som Tradedoubler, Bong och Doro.
Uppdatering: Skanska avsåg i ursprunglig publicering andel av orderingång. Inläggets tabell har därefter
uppdaterats med intäktsandel, med Skanskas pressavdelning som källa.
Hur varje enskild aktie kan tänkas reagera riktningsmässigt på en eventuell Brexit varierar givetvis mellan olika
typer av verksamhet, samt beroende på exakt hur bolagets intäkts och kostnadsexponering mot Storbritannien ser
ut. Förutom kortsiktiga risker såsom valutaexponering skulle en Brexit sannolikt även ge långsiktig påverkan på
handelsmönster och affärsmodeller för många exponerade bolag.
Ska man se till hur den Storbritannienexponerade bolagsgruppen handlats hittills i år är snitt och
medianavkastningarna på 0 respektive 2 procent marginellt svagare än de +1 procent som Stockholmsbörsens
breda totalavkastningsindex SIXRX har uppvisat under samma period.
19. 10/13/2016 Börsens UKexponeringar inför Brexitomröstningen | SIX News
https://blogg.six.se/2016/06/08/borsensukexponeringarinforbrexitomrostningen/ 3/3
Detta inlägg postades i Börs, Makroekonomi och taggad AAK, Anoto, Beijer Alma, Biotage, Bong, Brexit, Bulten, Doro,
Elekta, exponering, Fagerhult, Handelsbanken, Hoist, Hoist Finance, Holmen, Itab, Itab Shop Concept, Nobia, Orexo,
Rezidor, risk, SCA, Sectra, Semcon, Skanska, Storbritannien, Tradedoubler, Troax, UK, Unibet, valutaeffekter,
volatilitet den juni 8, 2016, 8:36 [https://blogg.six.se/2016/06/08/borsensukexponeringarinforbrexitomrostningen/]
.
21. 10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News
https://blogg.six.se/2016/05/25/storavarderingsskillnaderpapreffarutanforfastigheter/ 2/5
BAKÅTBLICKANDE UTDELNINGSTÄCKNING FÖRKLARAR EJ VÄRDERINGSSKILLNAD
Beloppsmässigt är det flygbolaget SAS preferensaktier som har det totalt sett största börsvärdet, 3,9 miljarder
kronor, följda av investeringsbolaget Ratos på 1,4 miljarder och konglomeratet Volati på 0,8 miljarder. Det lägsta
börsvärdet återfinns i Ginger Oils preffar, som värderas till endast 6 miljoner på börsen i nuläget.
Nuvarande direktavkastningar ligger samtidigt i ett mycket brett spann, där marknaden placerar Ratos som säkrast,
med 5,4 procents direktavkastning, och emittenter såsom Eniro, Ginger Oil och Ferronordic som mycket osäkra,
med direktavkastningar i närheten av 20procentsnivån.
Flertalet emittenter utanför ligger samtidigt på strax under 10procentsnivån, på direktavkastningar som är omkring
23 procentenheter högre än hos förvaltningsriktade större fastighetsemittenter enligt SIXindexet SIX Preference
Share Real Estate Sweden.
23. 10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News
https://blogg.six.se/2016/05/25/storavarderingsskillnaderpapreffarutanforfastigheter/ 4/5
Bland övriga onoterade emittenter har Volati utdelningstäckning före investeringar (ebitda och FFO) men negativt
fritt kassaflöde. Pegroco Invest har de senaste 12 månaderna levererat kraftigt förbättrad ebitdatäckning men
fortsatte samtidigt att notera negativt rörelsekassaflöde.
Sdiptechs ebitda täcker två gånger finansnettot plus prefutdelningen, men nuvarande rörelsekassaflöde räcker inte
till hela prefutdelningen. Footway och Hancap har ebitda som klarar omkring hälften av finansnettot plus pref
utdelningen men negativa rörelsekassaflöden.
I förhållande till bolagens nuvarande inlösenbelopp ligger samtliga preffar i lä (kurs/lösen). Man bör dock läsa det
finstilta i emittenternas bolagsordningar där inlösenbeloppen i flera av preferensaktierna är planerade att sänkas
successivt över tid. En summering av sådana specialvillkor har bifogats efter artikelns slut.
BRIST PÅ SYNLIGT BALANSRÄKNINGSSKYDD I FLERTALET UTGIVARE
Om bolagen i fråga skulle hamna i ett pressat finansiellt läge har preferensaktier näst lägst prioritet på
finansieringssidan, endast stamaktierna har lägre. Här saknar dock flertalet av undersökningens preffemittenter ett
positivt synligt stamaktiekapital, TBV, som skulle kunna agera krockkudde vid ekonomiska smällar mot
balansräkningen. I flertalet fall förklaras detta av TBVberäkningens betydande avdrag för immateriella
tillgångsvärden, såsom goodwill, men för Ginger Oil är det bokförda egna kapitalet negativt redan på totalnivå.
De enda undantagen är Footway, Pegroco Invest och Sdiptech:
Pegrocos TBV täcker knappt preferensaktiernas likvidationsbelopp (TBV/EK, pref) men koncernen har samtidigt
redovisat positivt fritt kassaflöde. Pegrocos meddelade planer på att börsnotera innehavet Alelion kan komma att
förändra denna bild ytterligare i närtid.
Footways TBV täcker 1,2 gånger preferensaktiernas likvidationsbelopp, eller motsvarande ett år av koncernens
nuvarande negativa fria kassaflöde (TBV/FCF<0).
Och i Sdiptechs fall finns endast TBVtäckning för en femtedel av likvidationsbeloppet samt 0,3 år av dess
nuvarande negativa fria kassaflöde.
Övriga emittenter har som sagt ingen synlig krockkudde i balansräkningen. Här får investerare förlita sig på att
nuvarande och framtida kassaflödesgenerering ska kunna täcka preferensaktiernas utdelning samt en eventuell
kapitalåterbetalning i framtiden.
Man bör dock notera att när det gäller onoterade bolagsinnehav, och då särskilt i undersökningens
investeringsbolag/konglomerat Hancap, Pegroco, Ratos och Volati, så kan hypotetiska marknadsvärden avvika
kraftigt från bokförda värden – vad som är marknadsvärde visar sig först när en större transaktion sker i innehaven i
fråga.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
24. 10/13/2016 Stora värderingsskillnader på preffar utanför fastigheter | SIX News
https://blogg.six.se/2016/05/25/storavarderingsskillnaderpapreffarutanforfastigheter/ 5/5
SPECIALVILLKOR
SAS: Preferensutdelning närmast efter utdelningen med avstämningsdag 20190205 höjs med 1 procent av
initial emissionskurs årligen, motsvarande 5 kr/aktie. Från och med utdelningen med avstämningsdag 2023
0205 stannar preferensaktieutdelningen på 50 kr/aktie plus 5 procent av initial emissionskurs, totalt
motsvarande 75 kr/aktie. Inlösen och likvidationsbelopp sänks från och med efter utdelningen med
avstämningsdag 20180205 till 525 kr/aktie.
Ratos: Från och med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2017 höjs preferensutdelningen till 120
kr/aktie.
Eniro: Från och med första utbetalningstillfället efter årsstämman 2017 höjs preferensutdelningen med 4
kr/aktie årligen.
Hancap: Hancaps 4.285.714 onoterade preferensaktier av serie B har rätt till utdelning om 0,35 kr/aktie från
och med 2018, förutsatt att de noterade preferensaktierna av serie A erhållit utdelning. Preferensaktierna av
serie B har inlösen och likvidationsbelopp på 50 kr/aktie, efterställt de noterade preferensaktierna av serie A.
Pegroco Invest: Efter avstämningsdagen två år efter den initiala emissionen (som skedde sommaren 2015)
sänks inlösen och likvidationsbelopp till 110 kr/aktie. Efter avstämningsdagen fyra år efter den initiala
emissionen (som skedde sommaren 2015) sänks inlösen och likvidationsbelopp till 105 kr/aktie.
Volati: Från och med femte årsdagen av den initiala preferensaktieemissionen (som skedde sommaren 2015)
sänks inlösen och likvidationsbeloppet till 135 kr/aktie. Från och med tionde årsdagen av den initiala
preferensaktieemissionen sänks inlösen och likvidationsbeloppet till 125 kr/aktie.
Sdiptech: Inlösenbeloppet sänks till 110 kr/aktie under perioden 2548 månader efter initial emission (som
skedde våren 2015), därefter sänks inlösenbeloppet till 105 kr/aktie.
Ferronordic: Ger vid en eventuell framtida börsnotering rätt att konvertera preferensaktier till stamaktier till
21 procents rabatt mot stamaktiers teckningskurs i noteringen.
Detta inlägg postades i Börs och taggad direktavkastning, ebitda, eniro, företagsfinansiering, FCF, Ferronordic, Ferronordic
Machines, FFO, Footway, fritt kassaflöde, Ginger Oil, Hancap, inlösen, kassaflödestäckning, krisvärdering,
likvidationsbelopp, onoterat, Pegroco, Pegroco Invest, preferensaktie, preferensaktieinlösen, preferensaktier,
preferensaktieutdelning, preffar, ratos, SAS, Sdiptech, synligt stamaktiekapital, TBV, utdelningstäckning,
värderingsskillnader, Volati den maj 25, 2016, 12:16 [https://blogg.six.se/2016/05/25/storavarderingsskillnaderpa
preffarutanforfastigheter/] .
27. 10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News
https://blogg.six.se/2016/05/16/borsensbilligasteegenkapitalimaj2016/ 3/4
Även den näst mest nedpressade egenkapitalvärderingen finns hos ett rederi: produkt och
kemikalietankerkoncernen Concordia Maritime, en noterad dotterkoncern till den privatägda Stenasfären.
Concordias synliga egenkapital köper man till knappt 60 procents rabatt och till skillnad från Viking Supply så har
Concordia uppvisat lönsamhet de senaste kvartalen.
Energipriser är ett tema även i börsens rabattvärderade vindkraftsbolag, där både låga elpriser och rådande politisk
osäkerhet kring den svenska elmarknadens stödsystem (så kallade elcertifikat) har börja ta ut sin rätt på
investerarnas tålamod. Arise, som huvudsakligen driver stora vindkraftsparker i egen ägo, vill börsen inte betala
mer än halva det synliga egenkapitalet för och Eolus Vind, som planerar och utvecklar vindprojekt för försäljning,
handlas till cirka 30 procents rabatt. De förstnämnda uppvisar positiva kassaflöden (men negativa resultat till följd
av av/nedskrivningar samt finansiella poster) och de sistnämnda är fortfarande ett lönsamt och utdelande bolag
som återigen har nettokassa.
Därtill ifrågasätts en del råvaruvärden i marken av börsen efter de prisfall och det kyligare finansieringsklimat som
drabbat gruv och oljebolag. För ungefär 30 procents rabatt kan man i nuläget köpa synligt egenkapital i Large Cap
gruvbolaget Lundin Mining, den mindre gruvkollegan Nordic Mines och Mid Caplistade tjockoljebolaget
Blackpearl.
Östeuropaexponering, och då kanske framförallt mot Ryssland, är också något som investerare globalt varit rädda
för på senare år (även om det skett en viss förbättring i år). Stockholmsbörsens kvarvarande representant i det
sammanhanget blir investeringsbolaget East Capital Explorer, på cirka 25 procents rabatt.
Slutligen dyker Polenbaserade papper och massakoncernen Arctic Paper på dryga 20 procents TBVrabatt upp
som lite av ett specialfall från den tunga basindustrin. Arctics balansräkning innehåller nämligen ett 51procentigt
ägande i Stockholmsnoterade massatillverkaren Rottneros, som Arctic konsoliderar som ett dotterbolag. Sett till
rådande aktiekurs i Rottneros (6,75 kronor) så representerar aktieposten ett värde på cirka 530 miljoner kronor hos
Arctic. Det innebär att det synliga egenkapitalet i Arctics resterande verksamheter inom tryckpapper etc. värderas
till cirka 200 miljoner kronor på Stockholmsbörsen.
MINDRE EGENKAPITAL GER MER HÄVSTÅNG – BÅDE UPP OCH NED
Rederierna Concordia och VSS, vindkraftsoperatören Arise samt gruvbolaget Lundin Mining har alla en högre
finansiell hävstång på egenkapitalet än flertalet bolag i urvalet, vilket indikeras av lägre andel synligt egenkapital
per tillgångskrona (TBV/Tillgångar i tabellen). Det innebär kort sagt att allt annat lika så slår en förändring i deras
tillgångspriser och/eller resultat igenom mer på det egna kapitalet.
I andra änden av samma hävstångsspektrum återfinns Östeuropafokuserade East Capital Explorer, vars
balansräkning i princip består av en obelånad investeringsportfölj (det finns dock belåning på innehavsnivå).
För aktieinvesterare i krisande bolag är låg andel TBV i balansräkningen inte nödvändigtvis ett positivt förhållande
då man kan hamna under press från andra kapitalägare med högre prioritet såsom långivare när bolaget står som
svagast. I den enskilda bolagssituationen är dock sammansättningen och villkoren för tillgångarnas övriga
finansiering av avgörande betydelse för huruvida egenkapitalet sitter tryggt genom en kris eller inte.
Å andra sidan finns det ett optionsvärde i att ha en stor balansräkning bakom ett litet synligt eget kapital men i
praktiken realiseras det värdet endast om investeraren visar sig ha lyckats pricka en botten – för fortsatta förluster
kan över tiden radera ut de eventuella rabatter som egenkapitalet köps in till, och mer därtill.
28. 10/13/2016 Börsens billigaste egenkapital i maj 2016 | SIX News
https://blogg.six.se/2016/05/16/borsensbilligasteegenkapitalimaj2016/ 4/4
I genomgången framgår även att andelen omsättningstillgångar (OT/Tillgångar) är relativt låg i nästan hela urvalet.
Undantaget vindkraftsprojektören Eolus Vind, som handlas till 1,33 gånger omsättningstillgångarna med avdrag för
samtliga skulder (P/NCAV), så rör sig urvalet helt enkelt om bolag med anläggningstillgångstunga balansräkningar.
Anläggningstillgångar kommer dock i flera former. I exempelvis East Capital Explorer rör det sig om en
investeringsportfölj som kan avyttras till rätt pris, oavsett om tillgångarna är likvida noterade aktier eller onoterade
portföljbolag. Just enkelheten i att initiera likvidationer i investeringsbolagen är en viktig mekanism som tenderar att
hålla storleken på deras substansrabatter på börsen i schack.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Börs, Energi, Gruvor, Olja, Råvaror, Vindkraft och taggad Arctic Paper, Arise, Blackpearl,
bolagsvärdering, Concordia, East Capital Explorer, ECEX, egenkapital, eget kapital, energipriser, Eolus, Eolus Vind,
företagsfinansiering, goodwill, krisvärdering, Lundin Mining, Nordic Mines, offshore, P/TBV, rabatt, rederi, Rottneros,
Stena, substansrabatt, synligt egenkapital, synligt eget kapital, Viking Supply Ships, VSS den maj 16, 2016, 11:42
[https://blogg.six.se/2016/05/16/borsensbilligasteegenkapitalimaj2016/] .
30. 10/13/2016 PG Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/ 2/7
”Vi särskiljer oss genom att vara helt fokuserade på kommersiellt i Göteborg, och vi kan vår marknad här väldigt
bra”, säger PG Persson.
Just koncentrationen är det som särskiljer Platzer från andra större noterade bolag med betydande kommersiella
fastighetsinnehav i Göteborg.
SIX noterar att medan större börskollegan Wallenstam förvisso har sitt stora kommersiella bestånd koncentrerat till
just Göteborgs centrala delar så är det samtidigt inom bostadsbyggandet som man gör sina största satsningar i
nuläget, och där inte bara i Göteborg utan även i bland annat Stockholm och Uppsala. Vidare har exempelvis
Balder, Castellum och Kungsleden betydande kommersiella fastighetsinnehav i Göteborg men dessa bolags
bestånd är för övrigt spridda över stora delar av Sverige, och i Balders och Castellums fall även i övriga Norden.
Platzervd:n drar en parallell till storägande finansmannen Erik Paulssons resonemang kring vinsterna med att
vara lokalt specialiserad som fastighetsaktör, något som förutom i Platzer även tydligt präglar andra noterade
Paulssoninnehav såsom Fabege i Stockholm och Wihlborgs i Öresund. ”Jag tror själv att den filosofin fungerar”,
säger Persson.
Att Platzer finns i Göteborgsområden som väntas genomgå stora förändringar de närmsta åren, såsom Högsbo,
Backaplan på Hisingen, Gamlestaden och Lilla Bommen på stadssidan av älven, är ”absolut ingen slump” säger
Persson.
”Vi tror att Platzer ska växa där Göteborg växer, en tillväxt som sker i centrala Göteborg och vid knutpunkter.”
Jämfört med exempelvis Stockholm, som är ”mycket tätare byggt från början”, så särskiljer sig Göteborg som
”ganska så glest byggt”.
”Det ger en stor potential till förtätning som jag inte tror att du kan få på samma sätt i Stockholm. Malmö tror jag
nog däremot också kan förtätas. Därtill sitter kommunen på väldigt mycket central mark i Göteborg som det kan
tänkas kunna byggas på”, resonerar Platzervd:n.
Trenden med tydligt ökad efterfrågan på kommersiella fastighetslägen med spårbundna kommunikationer delar
Göteborg däremot med såväl Stockholm som Malmö. ”Bilen tappar mer och mer i betydelse när man ska ta sig till
sin arbetsplats”, konstaterar Persson här.
Totalt ägde Platzer per den 31 mars i år 58 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 463.612
kvadratmeter, inräknat 10 projektfastigheter.
Utifrån ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,5 procent var förvaltningsfastigheterna vid kvartalsskiftet bokförda
till 9,7 miljarder kronor, eller motsvarande knappt 21.200 kronor per kvadratmeter. Projektfastigheterna var endast
bokförda till 184 miljoner totalt (mer om Platzers projektpotential senare under intervjun).
Erik Paulssons bolag Backahill äger 5,2 procent av kapitalet och 18,1 procent av rösterna i Platzer. Det gör
Paulsson till röstmässigt tredje största ägare samt kapitalmässigt sjätte största ägare i Platzer.
Röstmässigt största ägare i Platzer är Ernströmgruppen, på 36,3 procent av röster, och kapitalmässigt störst är
familjen Hielte/Hobohm (som står bakom Ernströmgruppen), på 20,2 procent av kapital.
31. 10/13/2016 PG Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/ 3/7
VÄXER RESULTAT I LINJE MED SENASTE ÅRENS BRA, NORMALA TAKT I Q1
Tittar man på Platzers kortsiktiga utveckling så inkom det just avrapporterade första kvartalets förvaltningsresultat
på 67 miljoner kronor, en tillväxt om +14 procent mot fjolårskvartalet.
”Det är i linje med den takt som vi har haft i några år, en bra takt som vi tycker är normal för oss. Den tillväxttakt vi
har kunnat hålla utan att behöva ta in mer kapital via nyemissioner har på senare år varit ungefär 11,5 miljard
kronor per år (i fastighetsvärde, SIX anm), och den tillväxten motsvarar ungefär de ökningar av driftsöverskottet vi
ligger på”, kommenterar PG Persson kvartalsutfallet.
”Om vi ville få till stånd ett enormt, jättestort lyft skulle vi behöva göra betydligt större affärer än vad vi gjort hittills,
och då skulle vi även behöva fundera kring nyemissioner”, förklarar han vidare.
Går man igenom fastighetsverksamhetens resultaträkning uppifrån och ned så ökade hyresintäkterna i kvartalet
med 13 procent till 157 miljoner. Efter avdrag för fastighetskostnader inkom det så kallade driftsöverskottet på en
12procentig ökning till 112 miljoner.
Överskottsgraden, det effektivitetsmått som mäter driftöverskottets andel av hyresintäkterna, gick ned till 71
procent (72).
SUBSTANSTILLVÄXTEN I SEKTORN KANSKE LITE ÖVER DEN LÅNGSIKTIGA TRENDEN
Substansvärdet enligt Platzers definition var samtidigt 39,81 kronor per aktie, en ökning från 38,62 kronor vid
årsskiftet. Detta substansvärde beräknas som eget kapital med återläggning av räntederivat (efter avdrag för 22
procent skatt).
Därmed har fastighetsbolaget redan nästan nästintill uppnått sitt eget 2017mål om 40 kronor per aktie i
substansvärde.
”Om man tittar på vårt substansvärde nu jämfört med samma period förra året så är det upp med 17 procent. Och vi
tycker att just substansvärdets tillväxt per år ett viktigt nyckeltal att studera när det gäller fastighetsbolag”, säger
PG Persson och utvecklar sitt resonemang:
”Tittar du på en börskurs på säg 20 års sikt så kan den nog väntas växa ungefär så mycket som substansen har
vuxit. För ett börsbolag kan det alltid uppstå rabatter ibland och premier ibland, men på lång sikt så är det
substansen som avgör hur ett bolag värderas.”
Platzervd:n kan samtidigt tycka att en kanske 10procentig substanstillväxt utgör en rimlig målsättning för
noterade fastighetsbolag på längre sikt, i linje med vad bland annat bolagets Göteborgstunga lite större börskollega
Wallenstam har som sitt mål (även Wallenstam trendar i nuläget betydligt högre substanstillväxt än så, SIX anm).
”När det nu är väldigt bra tider för fastighetsbolagen ligger vi och taktar högre än så, kanske lite högre än vad man
på lång sikt kan förväntas göra”, säger Persson och intygar att det är det låga ränteläget som driver upp
substanstillväxten snabbare än kassaflödena, liksom för branschen i övrigt.
32. 10/13/2016 PG Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/ 4/7
PG Persson tillägger dock att man inte får glömma att de sänkta avkastningskraven på kommersiella fastigheter i
storstäder som Göteborg även har gynnats av tydliga urbaniseringseffekter, inte minst på bostadssidan:
”Även om vi själva inte alls sysslar med att äga och utveckla bostäder så skapar bostadsbristen ett tryck också på
den kommersiella sidan. Som alla fastighetsbolag i dag så måste vi försöka utveckla hela områdena kring våra
fastigheter – att bara titta på den enskilda fastigheten räcker inte om det exempelvis saknas infrastruktur såsom
goda kommunikationer. Och arbetet med lägenas helhetsbild innefattar också bostäder. Platzer ska inte bygga
bostäderna själva men i vår strategi ingår att se till att det i alla fall blir planlagt för bostäder, byggrätter som vi
sedan kan sälja.”
Platzers substansvärde enligt den långsiktiga EPRA NAVstandarden, som används för att jämföra europeiska
fastighetsbolag, motsvarade 44,57 kronor per aktie vid kvartalets slut, upp från 43,16 kronor vid föregående
kvartalsskifte.
SÖDRA ÄNGGÅRDEN FORTFARANDE BOKFÖRT SOM DAGENS INDUSTRI/LAGEROMRÅDE
I mars i år tog byggnadsnämnden i Göteborg beslut om planbesked och uppdrag för detaljplan för stadsutveckling
av blandad bebyggelse vid Olof Asklunds gata inom stadsdelen Högsbo i Göteborg.
Planbeskedet utgör en första etapp i en större omvandling av Platzers industrifastighetsbestånd i området. Platzer
spår initialt att man ska kunna utveckla cirka 120.000 kvadratmeter bruttoarea och över 600 bostäder i första
etappen.
På sikt ser Platzer potential att på sina fastigheter i området utveckla ytterligare cirka 140.000 kvadratmeter
bruttoarea och 900 bostäder.
Platzer kallar det nya området som planeras för ”Södra Änggården” men i dag är området känt som nordöstra
Högsbo (industriområde).
”Vi tycker att Högsbo haft så negativ klang, då området för många människor i dag innebär ett industriområde. När
vi nu vill göra om området till en blandstad med bostäder så tycker vi att det är viktigt att man även gör om
namnet”, säger Persson.
I förhållande till hur stora ni är på börsen i dag, har aktiemarknaden fullt ut förstått vilken värdepotential
som kan komma från det här Änggårdenprojektet?
”Lyckas vi få till de detaljplaner vi söker så finns det övervärden i Platzer. Vi värderar inte in byggrätterna förrän vi
känner att detaljplanerna är så pass klara som de kan bli, och därför synliggörs övervärden först när vi lyckas få
fram planerna. Är dessa övervärden då inprisade i dagens aktiekurs? Som vd blir mitt standardsvar att ‘vi alltid är
för lågt värderade’ i förhållande till potentialen jag är optimistisk till att vi ska nå. Men våra investerare måste
samtidigt ifrågasätta om vi verkligen kommer att nå dit.”
När det gäller Platzers nuvarande börsvärdering, som motsvarade en marginell substanspremie mot kvartalets
EPRA NAVsubstans när artikeln ursprungligen publicerades, så menar Persson att värderingen i någon mån ger
uttryck för ”lite” av fastighetsbolagets potentiella övervärden.
33. 10/13/2016 PG Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/ 5/7
Men det här betydande Södra Änggårdenprojektet är ännu i dag bokfört till låga värden i förhållande till
dess värdepotential?
”Ja, det ligger bokfört som de förvaltningsfastigheter och tomter som vi har i Högsboområdet i dag. Tar man
exempelvis en tomt i Högsbo som i dag är planlagd för industri så får du en väsentlig skillnad i värde när den blir
planlagd för bostäder och när man dessutom ökar exploateringsgraden* såsom vi kommer att göra där. Normalt sett
ligger inte industri och logistikkåkar i ett så pass bra stadsnära läge som Högsbo”, svarar Persson.
* Begreppet exploateringsgrad relaterar markytan på en tomt(fastighet) med ytan i byggnaderna som planeras att
byggas där.
”Har du en tomt på 10.000 kvadratmeter markyta så kanske du exempelvis kan bygga 20.000 kvadratmeter
bostäder där, jämfört med säg 5.000 kvadratmeter industrilokal. Industrifastigheter kan liknas vid en platt låda på
marken, där relationen kan röra sig om att man bygger på 50 procent av tomtytan. När bostäder, och även
kommersiella byggnader för den delen, byggs på höjden får du helt andra exploateringsgrader. Inne i centrala
Göteborg talar man exempelvis nu om exploateringsgrader på långt över 4”, förklarar PG Persson.
Även om bra bostadsområden kan ha gott om trevliga grönytor och annat som tar en del mark i anspråk så blir
alltså exploateringsgraden betydligt högre på tomterna än om där skulle stå platta lager/industrihus.
Finns det en viss fas i bostadsprojektet i Södra Änggården där ni på Platzer tänker er att det ska bjudas in
olika intressenter för att diskutera en försäljning?
”Ja. Vi kommer att jobba med utvecklingen av planen och kring helheten, inklusive exploateringskostnader såsom
vägar. När vi känner att hela strukturen står iordninggjord och vi har kommit långt med detaljplanen så ska vi gå ut
med någon form utav process. Vi kan både tänka oss att sälja mot kontanter men kan också mycket väl tänka oss
intressanta bytesmöjligheter, exempelvis om någon har en intressant kommersiell fastighet i ett bra läge att
erbjuda”, säger Platzers vd.
PG Persson säger att Platzer avser driva Södra Änggården lite längre själva vad man gjort i bolagets pågående
mindre bostadsprojekt i Gamlestaden, som man redan innan detaljplanen var klar avtalade om att sälja av till JM för
6.000 kronor per kvadratmeter bostadsbyggrätt. Gamlestadenprojektets planarbete bedrivs nu tillsammans med
JM, som kommer att betala Platzer uppskattningsvis 150 miljoner kronor för en färdig plan på prognosticerade
25.000 kvadratmeter – pengar som Platzer tänker återinvestera i sina kommersiella projekt i Gamlestadenområdet.
Detaljplanen för Södra Änggården ingår i byggnadsnämndens produktionsplan för 2016 och är en del av Göteborgs
så kallade jubileumssatsning. Satsningen innebär att Göteborg fram till år 2021, stadens 400årsjubilium, vill att det
ska färdigställas 7.000 nya bostäder, eller cirka 2.000 bostäder årligen, utöver det ordinarie byggandet i staden.
ÖKAR KOMMERSIELLA INVESTERINGARNA TILL 600700 MILJONER ÅRLIGEN
I utvecklingsprojekten inom kommersiella fastigheter (ej inräknat bostadsprojekten) vill Platzers vd se bolaget öka
investeringstakten till omkring 600700 miljoner kronor årligen, eller motsvarande cirka hälften de totala
tillväxtambitionerna på 11,5 miljard kronor årligen som Persson nämnde i inledningen av intervjun.
34. 10/13/2016 PG Perssons Platzer placerar sig där Göteborg väntas växa | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/ 6/7
Den projektmålsättningen innebär en kraftig ökning från de 359 miljoner som Platzer investerade för i befintliga
fastigheter under fjolåret 2015.
”Vi vill köra fler projekt. Och då marknaden just nu är väldigt fördelaktig för kommersiella utvecklingsprojekt kan det
bli fråga om ännu mer längre fram (än cirka 600700 miljoner kronor årligen). Men det här görs dock inte över en
eftermiddag utan det rör sig om fleråriga processer. När jag började på Platzer år 2008 utgjorde en person vår
projektavdelning, i dag är det nio”, säger Persson.
Hur pass framåt tycker ni att Göteborgs kommun är när det gäller möjliggörande av projekt?
”Jag tycker att det har skett en stor attitydförändring där politikerna nu är mycket mer på tårna än jämfört med för
några år sedan. Som fastighetsutvecklare kommer vi alltid att tycka att planmonopol gör saker för långsamma, men
jämfört med för några år sedan måste vi ändå säga att det nu är en otrolig fart. De senaste 45 åren utgör en väldigt
positiv utveckling här”, svarar Platzers vd.
Byggs det för mycket kommersiella ytor i någon del av Göteborg just nu?
”Just nu byggs det för lite och alla jagar detaljplaner i väldigt många olika delar av Göteborg. Tittar man 34 år
framåt ser man däremot en risk för det omvända, när enormt stora mängder färdiga planer kommer att komma ut
och ska byggas. Jag tror att de som har planer färdiga nu blir stora vinnare då det de närmsta kanske 23 åren finns
en jättestor efterfrågan att möta. Därefter kommer det att bli tuffare – många av de projekt som i dag
detaljplanläggs kommer i det läget inte att genomföras.”
Som alltid inom fastigheter är det lägena som kommer att avgöra vart hyresgästerna väljer att ta vägen när utbudet
väl börjat öka på allvar i Göteborg, konstaterar Persson.
Platzerstyrelsen har för samtliga kommersiella utvecklingsprojekt inom Platzer satt upp målet att projektvinsten
ska vara lägst 20 procent. ”Det målet gäller alla projektstorlekar, från riktigt stora projekt på flera hundra miljoner
kronor till hyresgästanpassningar för 500.000 kronor”, säger PG Persson.
Platzers projektvinster beräknas här utifrån marknadsvärdet på färdigställt projekt med avdrag av samtliga
projektkostnader, inklusive räntor, markinköp samt tidsfaktorer som exempelvis eventuella hyresförluster när
projekten inte blir uthyrda med en gång.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Bygg, Fastighet och taggad övervärden, Backahill, Backaplan, Balder, bostadsbyggrätter,
bostadsprojekt, byggrätter, Castellum, Erik Paulsson, Ernströmgruppen, exploatering, fastighetsprojekt, förtätning,
Gamlestaden, Göteborg, Högsbo, Hielte, Hobohm, industrimark, jubileumssatsningen, Kommersiell
fastighetsutveckling, kommersiella fastigheter, Kungsleden, Lilla Bommen, Olof Asklunds gata, PG Persson,
Platzer, Södra Änggården, substanstillväxt, substansvärdering, urbanisering, Wallenstam den april 29, 2016, 14:11
[https://blogg.six.se/2016/04/29/pgperssonsplatzerplacerarsigdargoteborgvantasvaxa/] .
36. 10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/13/castellumsvddirektefterjatteforvarvetavnorrporten/ 1/5
Henrik Saxborn, vd Castellum. Foto: Castellum
IX NewFinannheter från IX
Norrportenaffär ka änka riken
för Catellumägare
Fastighetsbolaget Castellums köp av branschkollegan
Norrporten är den sorts affär som kommer var kanske 15
20:e år. Affären, som är den största i svensk noterad
fastighetssektor på många år, väntas sänka risken för
Castellums aktieägare utan att samtidigt riskera koncernens
huvudmål om minst 10 procents årlig tillväxt för
förvaltningsresultatet.
Det säger Castellums vd Henrik Saxborn i en intervju med
SIX News precis efter att affären meddelats efter onsdagens
börsstängning.
Är det strategiskt en bra matchning för Castellum att
köpa upp Norrporten just nu och till de här villkoren?
”Någon gång under ens yrkesverksamma bana så ser man
möjligheten till en fantastisk träff, eller match, mellan två
bolag och det här är ett sådant tillfälle. Möjligheten kanske
uppträder var 1520:e år. Vi får i Norrporten nu in ett starkt, högkvalitativt bolag som funnits i 25 år. Vi kommer nu
att få dra fördelar av att föra samman de här båda kulturerna och jag ser fram emot att möta de nya medarbetarna
och fortsättningsvis utveckla saker tillsammans”, säger Henrik Saxborn till SIX.
Castellumvd:n konstaterar att affären är mycket ovanlig i termer av att Norrporten har kanske uppemot ”6070
procents perfekt match mot Castellums balansräkning”.
”Den stora delen av Norrportens balans ligger från Stockholm och söderut, i centrumlägen och i form av
högkvalitativa kontor. Det gör att vi kan fortsätta med vår plan, men nu i lite större skala”, förklarar Saxborn.
Henrik Saxborn radar även upp många betydande operationella fördelar med affären:
”Vi ökar både kvalitén och densiteten i portföljen, med nya mycket intressanta lägen som stärker oss på många av
våra orter. Vi stärker oss på kundsidan då det i Norrporten finns mycket intressanta statliga (hyres)avtal, vilka står
för nära 40 procent, och då det nya bolagets totala duration på hyresportföljen förlängs med över ett år (jämfört med
38. 10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/13/castellumsvddirektefterjatteforvarvetavnorrporten/ 3/5
NYA CASTELLUMS INTJÄNINGSFÖRMÅGA UPP FRÅN START, SEN MER FRÅN SYNERGIER
SIX News ber Henrik Saxborn beskriva priset som Castellum får förvärva Norrporten för.
”Vi förvärvar bolaget för 13,4 miljarder. Det är efter en utdelning på närmare 500 miljoner som ägarna (Andra och
Sjätte APfonderna) gör, plus lite andra effekter”, konstaterar Saxborn först.
För köpeskillingen får Castellum i gengäld ett ”mycket intressant” utbyte, enligt Saxborn. Värdet Castellum erhåller
ligger i kombinationen av att köper in Norrportens fastigheter till en ”attraktiv” direktavkastningsnivå, så kallad yield,
samtidigt som man kan se omedelbara utvinningsbara synergier mellan de båda bolagen.
För redan från start ökar affären Castellums intjäningsförmåga. Castellum bedömer i pressmeddelandet att man
ska kunna gå från en intjäningsförmåga per 31 mars motsvarande ett förvaltningsresultat om 9,83 kronor per
stamaktie i årstakt, till att initialt efter Norrportentillträdet börja takta 10,63 kronor per stamaktie.
Den sistnämnda proformabedömningen baseras på att Castellums planerade företrädesemission sker till aktiens
volymvägda snittkurs de senaste 10 handelsdagarna och är uträknad exklusive uppsidan från potentiella
intäktssynergier samt exklusive belastningen från affärens omstrukturerings och transaktionskostnader.
I det långa pressmeddelandet beskrivs sedan hur bedömda effektiviseringssynergier inom administration och drift
väntas bli cirka 150 miljoner årligen, med full effekt inom 1218 månader från tillträdet. Fullt genomförda ökar dessa
synergier den bedömda pro formaintjäningen för den nya koncernen till ett förvaltningsresultat om 11,27 kronor per
aktie (per 31 mars).
Är de här synergibedömningarna endast er initiala bild, så att det kan tillkomma ännu mer framöver?
”Ja, så är det”, svarar Saxborn kortfattat.
Omstruktureringskostnaderna för förvärvet väntas bli totalt cirka 25 miljoner kronor, vilka väntas belasta resultatet
successivt under de efterföljande 1218 månader från tillträdet. Dessa kostnader kommer att särredovisas i
Castellums rapporter.
FINANSIERINGSUPPLÄGGET BIBEHÅLLER NYA KONCERNENS BELÅNING UNDER 55 %
Utöver 10,4 miljarder i kontant köpeskilling kommer Norrportens tidigare ägare Andra och Sjätte APfonderna att
erhålla totalt 23,4 miljoner Castellumaktier via riktade nyemissioner. Utifrån en fastställd emissionskurs på 133
kronor per aktie når man då fram till den totala köpeskillingen på 13,4 miljarder för Castellums del.
De 10,4 miljarderna kontant kommer finansieras dels via cirka 3,9 miljarder i lån och dels genom cirka 6,5 miljarder
i form av en företrädesemission till Castellums befintliga aktieägare. Denna emission är fullt garanterad av ett
bankkonsortium men kursen är ännu inte beslutad.
Vad ger affärens totala finansiering för belåningsgrad i den nya koncernen, om man jämför med gamla
Castellum?
”Här är det rätt så fantastiskt: som planen ser ut så kommer vi att klara vårt eget tak om att långsiktigt inte
överstiga 55 procents belåningsgrad. När vi genomför affären kommer vi enligt planen att ligga på 54 procent, att
39. 10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/13/castellumsvddirektefterjatteforvarvetavnorrporten/ 4/5
jämföra med de 49 procent vi hade i Q4siffrorna. Vi kommer att jobba ned detta framöver och därutöver så kommer
vi att titta igenom båda portföljerna efter transaktioner på säljsidan”, berättar Saxborn för SIX.
Är de här möjliga avyttringarna inriktade på någon särskild del av Norrportenbeståndet?
”Nej, det är de inte. Vi kommer att jobba vidare med precis samma strategi: att höja kvalitet och densitet. Vi
kommer vilja stå på de orter och på de mikrolägen vars tillväxtmöjligheter vi bedömer som intressanta, precis som
förut. Den lokala beslutskraften är otroligt viktig för oss, du ska kunna veta att du gör dina affärer med oss lokalt”,
svarar Saxborn.
Ger Norrportenaffären Castellum ett tillskott av mycket framtida fastighetsutvecklingspotential?
Castellums vd svarar här SIX att affären generellt tillför ”mycket goda” möjligheter. Utvecklingspotentialen på sikt
är enligt Saxborn flerbottnad: dels får den nya koncernen en förbättrad position som partner till kommunerna på flera
orter, dels har Norrporten redan igång ”flera intressanta” byggrätts och projektdiskussioner och dels får den nya
koncernen en större investeringskapacitet rent finansiellt.
CASTELLUM FÅR BÖRSENS STÖRSTA FASTIGHETSBESTÅND IGEN – SIX
I och med förvärvet av Norrporten blir Castellum nu återigen störst bland Stockholmsbörsens fastighetsbolag sett
till bokfört fastighetsvärde.
”Nya” Castellum ökar initialt sitt bokförda fastighetsvärde med hela 60 procent till 71 miljarder kronor och går
därmed om Balder i storlek igen (de senare behåller dock tronen gällande högsta börsvärde).
Castellum och Norrporten delar en liknande profil i att båda huvudsakligen sysslar med kommersiella fastigheter
och inte med bostäder. Noterbara skillnader är bland annat att Norrporten har högre andel kontor samtidigt som
man saknar Castellums betydande exponering mot lager/industri.
Norrportens underliggande fastighetsbestånd var vid årsskiftet fördelat på knappt 1,15 miljoner kvadratmeter i de
svenska marknadsområdena Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Örebro, Jönköping, Växjö och
Helsingborg samt danska Köpenhamn.
Castellums bokförda bestånd, inräknat projekt och mark, summerade vid första kvartalsskiftet till 3,56 miljoner
kvadratmeter uthyrningsbar yta fördelad på de svenska regionerna ”Väst”, ”Stockholm” och ”Mitt” samt svensk
danska ”Öresund”.
NORRLAND SKA BLI CASTELLUMS NYA FEMTE REGION BEKRÄFTAR SAXBORN
Det tydliga Norrlandsinslag som kan ses i Norrporten är något som Castellum sedan tidigare saknat.
Är Norrland ett nytt Castellumområde eller något vars framtid ni får fundera på?
”Även om visste inte det här när vi gick ut med vår omorganisation till regioner för ett par veckor sedan (där en
struktur som kretsat kring sex dotterbolag skulle bli fyra regioner istället, SIX anm) så blev det här nu perfekt. Vi
ska nämligen skapa en femte region i Norrland. Och det arbete som vi ändå har med att öka stödsystemen i
koncernen kommer att förenklas av att vi tar in den här nya regionen”, fastslår Henrik Saxborn för SIX.
40. 10/13/2016 Norrportenaffär ska sänka risken för Castellumägare | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/13/castellumsvddirektefterjatteforvarvetavnorrporten/ 5/5
Hur kommer Castellums nya regionomorganisation att märkas av hos era hyresgäster?
”En av de viktigaste anledningarna till omorganisationen har varit att vi vill stärka beslutskraften lokalt, att ge tid till
mer kundvård och mindre administration. Man ska kunna få ägna mer tid åt sin kund helt enkelt. I takt med att
vi växer mer kommer vi nu att utöka våra stödfunktioner. En sak vi gör på tekniksidan är att förändra systemen för
ekonomi och ekonomistyrning, HR samt hållbarhet”, berättar Saxborn.
Castellums beslut att gå från sex dotterbolag till regioner (då fyra, nu alltså fem) meddelades tidigare i april.
HANDELSSTOPPET VÄNTAS HÄVAS I MORGON, TORSDAG
Medieuppgifterna kring en förestående Norrportenaffär hade inför kvällens besked duggat tätt under våren. Liksom i
onsdagens handel fick börsen i början av mars handelsstoppa Castellumaktien i väntan på mer information. Då
valde Castellum att kortfattat bekräfta att man befann sig i ”utvärderingsfas” för det eventuella Norrportenbud som
nu alltså gick igenom.
Kursreaktionen när handeln i Castellumaktien väntas återupptas igen på torsdagen ska bli intressant att följa. Inför
börsstarten håller Castellum från klockan 08.30 en extrainsatt telefonkonferens kring storförvärvet.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Fastighet och taggad APfonder, APfonderna, AP2, AP6, Castellum, direktavkastning,
fastighetsaffär, fastighetsprojekt, fastighetsutveckling, fastighetsvärdering, förvärv, finansiering, kommersiella
fastigheter, Norrporten, Nyemission, storaffär, synergier, uppköp, yield den april 13, 2016, 19:47
[https://blogg.six.se/2016/04/13/castellumsvddirektefterjatteforvarvetavnorrporten/] .
2 thought on “Norrportenaffär ka änka riken för Catellumägare”
Ping: Fabege och Wallenstam fortsätter Q1:ans substansfest | Six News
Ping: Ännu räntefest hos växande fastighetsskara i Båstad | Six News
41. 10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassigahogflygaretommerkassornasnabbt/ 1/5
SIX News
Finansnyheter från SIX
Värderingsmässiga hög襳ygare tömmer
kassorna snabbt
Trots senaste årets börsrekyl 꿠ఴnns det i slutet av mars 2016 fortfarande kvar gott om svenska börsvärden
som mer eller mindre helt baseras på framtidsförhoppningar snarare än bevisad lönsamhet.
Utifrån bakåtblickande värdering kan man utläsa rejält uppsvällda framtidsförhoppningar i bland annat
teknikbolag såsom Precise Biometrics och Powercell, i forskningsbaserad life science som Oasmia och
Pledpharma samt i projektutvecklingsinriktade råvarubolag som Lundin Gold och Shamaran. Går man
ned något i storlek följer bolag i mestadels samma branscher, företrädesvis på småbolagslistorna First
North och Aktietorget.
Det visar en ny sammanställning från SIX News där bolagsurvalet baserats på högt värderad, eller ingen,
rapporterad nettoomsättning de senaste 12 månaderna.
Aktierna i fråga bör närmast liknas vid högriskoptioner för insatta branschkännare. Ett mycket litet antal av
bolagen kan väntas infria förväntningarna, eller bli uppköpta, innan kassan tar slut.
När kassan väl tagit slut väntar antingen 襳er nyemissioner, om börsvärderingen fortfarande tillåter det, eller
så sinar aktiemarknadens intresse med följden att bolagens nuvarande verksamhet kan få
꿠ఴnansieringsproblem.
42. 10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassigahogflygaretommerkassornasnabbt/ 2/5
BOLAGSKASSORNA TÖMS SNABBT I FLERTALET AV BÖRSENS HÖGFLYGARE – SIX
Nedan presenteras bolagsurvalet i genomgången i två tabeller: den första med bolag som haft
nettoomsättning de senaste 12 månaderna, vilka nu prissätts högt i termer av EV/Sales-multiplar, och den
andra med bolag som helt saknat nettoomsättning (men som kan ha haft andra intäktsströmmar).
Från tabellerna kan noteras hur bolagens omsättningsutveckling är splittrad i två läger: medan ett antal av
bolagen har hög tvåsi躐緥rig procentuell tillväxt, och 襳era till och med tresi躐緥rig, så har många bolag antingen
tappat eller helt saknat nettoomsättning det senaste året.
På nedsidan bör noteras att bolagsgruppen i fråga gör förluster på ebit-nivå, att inga förutom gruvbolagen
har nedsidesskydd i form av lågt värderat synligt bokfört eget kapital (P/TBV) och att 襳ertalet bränner sina
bolagskassor snabbt (FCF/Kassa).
Sett till senaste årets fria kassa(ut-)襳öden räcker medelbolagets kassa inte ens i ett år. Värst förhållande
mellan rapporterad kassa och senaste årets fria kassa襳öde har Rysslandsverksamma olje-/gasbolaget
Interfox, följda av medicinteknikbolaget Braincool. Spelbolaget Net Gaming är enda bolaget med positivt
fritt kassa襳öde.
44. 10/13/2016 Värderingsmässiga högflygare tömmer kassorna snabbt | SIX News
https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassigahogflygaretommerkassornasnabbt/ 4/5
Slutligen bör påpekas att ytterligare en handfull högvärderade bolag, företrädesvis Aktietorget-noterade
sådana, sorterades bort på grund av att de redan hade hunnit ta in färska nyemissionspengar efter senast
avrapporterade period.
Johan Eklund
johan.eklund@six-group.se
SIX News
Detta inlägg postades i Börs, Biometri, Bioteknik, Gruvor, Läkemedel, Medicinteknik, Olja, Råvaror och taggad
Active Biotech, Aktietorget, Avtech, bolagsvärdering, BrainCool, DexTech, Emission, EV/Sales, förhoppningar,
förhoppningsvärdering, First North, Hansa Medical, hög värdering, HQ, HQ AB, Immunicum, Immunovia,
Interfox, Kancera, kassa襳öde, Lundin Gold, Minesto, MyFC, Net Gaming, Nordic Mines, Nyemission, Oasmia,
optionsliknande, Pledpharma, PowerCell, Precise, Precise Biometrics, risk, Saniona, Shamaran, six news,
Stockholmsbörsen, SyntheticMR, WntResearch den april 1, 2016, 11:48
[https://blogg.six.se/2016/04/01/varderingsmassiga-hog襳ygare-tommer-kassorna-snabbt/] .
![10/13/2016 Få orosmoln när blomstrande fastighetsbransch samlas | SIX News
https://blogg.six.se/2016/09/22/faorosmolnnarblomstrandefastighetsbranschsamlas/ 2/2
Och ska man tro vice riksbankschefen Cecilia Skingsleys anförande gör branschen rätt som extrapolerar
nuvarande, ur ett närhistoriskt perspektiv extrema, ränteregim.
Allt är dock inte rosenrött efter många års kreditfest:
På långivarsidan bekräftar både Nordea och Swedbank den allt mer restriktiva banklånemarknad som börjat prägla
kommersiell fastighetsutlåning i Sverige. Frågan nu blir om alternativa finansieringskällor kommer att kunna träda in
om bankerna blir osäkra och vill begränsa sektorns belåning.
Nuvarande börsvärderingar väntas driva fram ännu mer noteringsflöden
SIX var med i en börsdiskussion där konsensus var att det i nuläget inte råder tydliga förutsättningar för en
konsolideringsvåg bland de börsnoterade svenska fastighetsbolagen:
I väntan på en svårprognostiserad kris/sättning i den heta fastighetsmarknaden såg börspanelen snarare fler drivare
för fortsatta inflöden, bland annat lockelsen till börslistornas rådande premievärderingar, än drivare för
uppköp/utköp.
Möjligen kan de bolag som vunnit investerarnas förtroende allra mest på senare tid använda sina högt prissatta
aktier som valuta i kommande förvärv – ett relativspel som Balder visade exempel på i denna veckas miljardköp
av Hedin Bils fastigheter.
Johan Eklund
johan.eklund@sixgroup.se
SIX News
Detta inlägg postades i Bank, Börs, Fastighet, Räntor och taggad Balder, börsnoteringar, Business Arena, Business Arena
Stockholm, fastighetsbranschen, fastighetsfinansiering, fastighetsfinansierng, fastighetslån, fastighetsrådgivare,
fastighetsvärdering, hedin bil, konsolidering, lågränta, nollränta, noteringar den september 22, 2016, 16:28
[https://blogg.six.se/2016/09/22/faorosmolnnarblomstrandefastighetsbranschsamlas/] .](data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP///yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7)