1. 7-13 ‫יחזקאל‬
‫אילן אלתר‬
050-7900300
ilanalter@gmail.com
26.11.2010

2. ‫תחילת רחוב חביבה רייך‬

3. ‫צומת ה-‪ – T‬חביבה רייך‬

4. ‫מגרש המשחקים (העזוב)‬

5. ‫מגרש כדור הסל (העזוב)‬

7. ‫תוכנית חפ7812 – מטרות התוכנית‬

8. ‫תוכנית חפ7812 - אושרה ב-70.11.8‬
‫‪ ‬תב"ע – תוכנית בינוי ערים‬
‫‪ ‬שטח התוכנית: 12.36 דונם‬
‫‪ ‬החלקות הכלולות‬

10. ‫תוכנית חפ7812 - אושרה ב-70.11.8‬

11. ‫תוכנית חפ7812 – מצב קיים לפני אישור‬
‫התב"ע‬

13. ‫תוכנית חפ7812 - מצב חדש לאחר התב"ע‬

15. ‫תוכנית חפ7812 – כוללת 51 מבנים‬

16. ‫עיבוי לעומת פינוי-בינוי‬
‫‪ ‬עיבוי‬
‫הבניין הקיים נשאר‬ ‫‪‬‬
‫לכל דירה יתווספו ממ"ד, מעלית ומרפסת‬ ‫‪‬‬
‫יתווספו שתי קומות (עמודים + 5 קומות)‬ ‫‪‬‬
‫שיפוץ השטחים הציבוריים בלבד‬ ‫‪‬‬
‫חסרונות עיקריים‬ ‫‪‬‬
‫– תכנון הדירה בעייתי‬
‫– הדירה נשארת לא משופצת‬
‫פינוי בינוי‬ ‫‪‬‬
‫הורסים את הבניין‬ ‫‪‬‬
‫מקימים במקומו בניין או בנינים תחליפים‬ ‫‪‬‬
‫לכל דירה מקצים חניה רשומה בטאבו‬ ‫‪‬‬
‫יתרון‬ ‫‪‬‬
‫– ערך הדירות עולה משמעותי‬

17. ‫עיבוי לעומת פינוי-בינוי (המשך)‬
‫התוכנית שאושרה כוללת 04 דירות ‪ 120 X‬מ"ר‬ ‫‪‬‬
‫כלכליות התוכנית בספק (פרויקט כלכלי הינו ביחס של 5.3:1 ומעלה)‬ ‫‪‬‬
‫תיקון שבס לתקנות התכנון והבניה – סעיף 9א‬ ‫‪‬‬
‫(9) הוספת דירות מגורים, למעט תוספת דירות מגורים שנתקיימו בה התנאים‬ ‫‪‬‬
‫המצטברים כדלקמן:‬
‫(א) במגרש בודד -‬
‫(1) תוספת דירות המגורים היא בשיעור של %02 או פחות, מהמספר המרבי של דירות‬
‫המגורים, המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש;‬
‫(2) שטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 08 מטרים רבועים;‬
‫חוק תכנון הבניה – סעיף 26א (א8)‬ ‫‪‬‬
‫26א - תכנית בסמכות ועדה מקומית‬ ‫‪‬‬
‫(א8) הגדלת מספר יחידות הדיור, ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות,‬ ‫‪‬‬
‫ובלבד שמוסדות הציבור והתשתיות, הכלולים בתכנית, נותנים מענה לצרכים הנובעים‬
‫מהגדלת מספר יחידות הדיור‬

18. ‫תמ"א 83‬
‫‪ ‬תמ"א = תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות‬
‫אדמה‬
‫‪ ‬עד כה יצאו שני תיקונים (נוסח משולב פברואר 0102)‬

21. ‫עיריית חיפה מעודדת פינוי בינוי –‬
‫יתכן שזמנית בלבד‬

22. ‫סטאטוס התוכנית בשטח – חביבה 91-31‬

23. ‫סטאטוס התוכנית בשטח – חביבה 91-31‬

26. ‫מצב חדש – חביבה 91-31‬

27. ‫מצב חדש – חביבה 91-31 קומות 3-1‬

28. ‫מצב חדש – חביבה 91-31 קומות 3-1‬

29. ‫מצב חדש – חביבה 91-31 קומות 8-4‬

30. ‫מצב חדש – חביבה 91-31 – חזיתות‬

31. ‫סטאטוס נוכחי - חביבה 91-31‬
‫‪ ‬מסלול – פינוי בינוי‬
‫‪ ‬הוגשה הדמיה לאישור מהנדס העיר – אושר עקרונית‬
‫2 בנינים‬ ‫‪‬‬
‫8 קומות בכל אחד‬ ‫‪‬‬
‫4 דירות בקומה‬ ‫‪‬‬
‫סה"כ 23 דירות בבניין = 46 דירות בשני הבניינים‬ ‫‪‬‬
‫קומות 3-1 – שטח כל דירה כ-56 מ"ר, לכל דירה מרפסת + כיווני אוויר‬ ‫‪‬‬
‫קומות 8-4 – שטח כל דירה כ-001 מ"ר, לכל דירה מרפסת + כיווני אוויר‬ ‫‪‬‬
‫סה"כ +3*4*2*56 + 5*4*2*001 = 065,5 מ"ר‬ ‫‪‬‬

32. ‫סטאטוס התוכנית בשטח – חביבה 13-72‬
‫עיבוי‬

33. ‫סטאטוס התוכנית בשטח – חביבה 13-72‬
‫עיבוי‬

34. ‫יזם חיצוני לעומת הליכה באופן עצמאי‬
‫יזם חיצוני‬ ‫‪‬‬
‫כל דייר יקבל דירה יותר קטנה‬ ‫‪‬‬
‫הליכה עצמאית‬ ‫‪‬‬
‫נדרש מימון ביניים‬ ‫‪‬‬
‫נדרש בנק מלווה‬ ‫‪‬‬
‫התעסקות גדולה‬ ‫‪‬‬
‫מכירת דירות‬ ‫‪‬‬
‫תשלום לעו"ד, ארכיטקט, מודד, אגרות ועוד - מיידי‬ ‫‪‬‬

35. ‫כללי‬
‫‪ ‬שימוש בדיירים כבעלי מקצוע – אתיות, קונפליקטים‬
‫‪ ‬כמות הפונים אלי – לא לכולם אני יכול להגיב‬
‫‪ ‬קושי אמיתי לשתף את כולם כל הזמן‬
‫‪ ‬סודיות הנתונים לעומת הפצת המידע‬

36. ‫עקרונות ההצעה (לא מחייבים!!)‬
‫‪ ‬כל בעל דירה יקבל דירה חדשה‬
‫באותו הגודל לפחות‬ ‫‪‬‬
‫באותה הקומה‬ ‫‪‬‬
‫בתוספת ממד ומעלית‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬נושאים בעייתיים‬
‫שכר דירה בתקופת הבניה‬ ‫‪‬‬
‫משכנתאות‬ ‫‪‬‬
‫בעלי דירות שלא רשומים בנסח הטאבו‬ ‫‪‬‬
‫חנייה‬ ‫‪‬‬
‫מחסן‬ ‫‪‬‬

37. ‫מה בוצע עד כה‬
‫‪ ‬פגישות עם יזמים‬
‫‪ ‬פגישות עם עו"ד‬
‫‪ ‬הבנת סטאטוס מימוש התוכנית בשכונה‬
‫‪ ‬עדכון פרטי כל הדיירים ועדכונים ב-‪Mail‬‬

38. ‫השלבים הבאים‬
‫אמונה‬ ‫‪‬‬
‫חתימה על מסמך "מתן הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט לפי תוכנית מתאר עירונית עיבוי‬ ‫‪‬‬
‫מתחם חביבה רייך – יחזקאל 31-7"‬
‫בחירת יזם‬ ‫‪‬‬
‫בחירת ארכיטקט (?)‬ ‫‪‬‬
‫קבלת חוזה מיזם (כולל מפרט הדירה, לוז, וכו')‬ ‫‪‬‬
‫אסיפת דיירים לאישור עקרוני של הצעת היזם‬ ‫‪‬‬
‫שכירת שירותי עו"ד‬ ‫‪‬‬
‫חתימת כל הדיירים על החוזה + ייפוי כח או הסכם שיתוף בין הדיירים‬ ‫‪‬‬
‫הגשת תוכנית עקרונית לאישור מהנדס העיר‬ ‫‪‬‬
‫הגשת תוכנית בניה (גרמושקה) לאישור כל הועדות בעירייה‬ ‫‪‬‬
‫פינוי השוכרים‬ ‫‪‬‬
‫התחלת בניה כולל פירוק המבנה הקיים – אוקטובר – נובמבר 1102 (הערכה)‬ ‫‪‬‬
‫סיום בניה – כשנתיים לאחר מכן (הערכה)‬ ‫‪‬‬
‫אמונה‬ ‫‪‬‬

39. ??? ‫שאלות‬
‫אילן אלתר‬
050-7900300
ilanalter@gmail.com