The article gives road map for redevelopment activity.

1. 1
पुन वकास - प हले पाऊल
म ानो, जून २०१६ या ' मी बो रवल कर ' अंकात आपण पुन वकासाचा धावता आढावा घेतला होता.
या लेखात खाल ल तीन मह वा या गो ट ंचा उहापोह के ला होता.
(१) पुन वकासा या संदभात सभासदांची जबाबदार - कत ये.
(२) पुन वकासाची या व प रप क दनांक ०३-०१-२००९ मधील तरतुद .
(३) पुन वकासा या मागातील अडचणी - आ हाने.
आज जु या इमारतीत राहणा या येकाला पुन वकासाची आस लागल आहे. मुंबई महापा लके ने २७ मे २०१६
रोजी ' सुधा रत वकास आराखडा व वकास नयमावल २०१४-३४ ' स के ल आहे. जनतेकडून २९ जुलै २०१६
पयत सूचना - हरकती माग व या आहेत. यथावकाश या सूचना व हरकतींचा वचार क न यो य या सुधारणा
के या जातील व यानंतर वकास आराखडा व वकास नयमावल सरकारकडे मा यतेसाठ पाठ वल जाईल.
फे ुवार २०१७ म ये मुंबई महापा लके या नवडणुका आहेत. यामुळे हा वकास आराखडा व वकास नयमावल
मंजूर हो यास अजून एक वष तर लागेल असा अंदाज आहे. असो.
परंतु तो पयत सोसायट पुन वकासाचा नणय घेऊ शकते. सोसायट ची व पयायाने सभासदांची खर कसोट
पुन वकासाचा नणय घेत यानंतरच सु होते. पुन वकास कसा राबवावा, वकासकाकडून काय अपे ा
करा यात, या बाबत जो पयत सभासदांचे एकमत होत नाह तोपयत Feasibility Report मंजूर होणार नाह .
तसेच या पुढ ल कायवाह करणे (Tender document तयार करणे, वकासकाशी चचा करणे, वकासक नवडणे
वगैरे ) श य होणार नाह .
या बाबतीत सभासदांना मदत हावी हणून हा लेख ल हला आहे. अथात यातील येक गो ट - मु ा हा येक
सोसायट ला लागू असेल असे नाह . परंतु या लेखामुळे वचारांना चालना मळेल, चचा कर यासाठ मु े मळतील
याची मला खा ी आहे.
१) सोसायट त पुरेशी मोकळी जागा असेल तर पुन वकास श ट न होता हावा असे अनेक सभासदांना वाटणे
वाभा वक आहे. अथात हे श य आहे क नाह याचे उ तर क प यव थापन स लागार (PMC ) देऊ
शके ल. पण काह कारणांनी हे श य नस यास, पुन वकासा या काळात आपण भा या या घरात
राहायला तयार आहात का? याचा वचार क न ठेवावा लागेल.
२) सभासदांना कमीत कमी ३ वष भा या या घरात राहावे लागेल. वकासक आप याला घर भाडे देईल. परंतु दर
अकरा म ह यांनी घर बदलताना होणारा अ त र त खच ( brokerage, truck भाडे ) दे यास अनेक वेळा
वकासक तयार होत नाह त ह व तुि थती आहे.
अनेक वेळा दुस या वषापासुनचे भाडे वकासकाकडून वसूल करताना अडचणी येतात, वकासकाने दलेले धनादेश
वटत नाह त. अ यावेळी आप याकडील पैशातून घरमालकाला भाडे (अंदाजे पये २०,००० pm) यावे लागते, असा
अनेकांचा अनुभव आहे. अ या प रि थतीचा सामना कर यासाठ आपल आ थक ि थती चांगल आहे का?
हा वचार सु ा करावा लागेल.

2. 2
३) पुन वकासानंतर वनामोबदला कती जा त जागा मळेल हे DCR & DP २०१४-३४ या मागदशक
नयमांनुसार व वकासकाबरोबर चचा के यानंतरच ठरेल. परंतु सभासदांची काय अपे ा आहे?
४) सोसायट समोर ल र या या ंद या माणात कती उंचीची इमारत बांधता येईल हे वकास
नयमावल त नमूद के ले आहे. उ.ह. ९ ते १२ मीटर र ता असेल तर ७० मीटर उंचीची (अंदाजे २१ मजले) इमारत
बांधता येईल. परंतु सभासदांना कती उंचीची इमारत असावी असे वाटते?
५) सभासदांची कत या मज यापयत राह याची तयार आहे? अनेक सोसायट त अनेक जे ठ सभासद राहतात
हणून हा न.
६) सोसायट चे सव सभासद नवीन Tower म ये श ट झा यानंतर वकासकाला व साठ चे Tower
बांध यास परवानगी यावी क नवीन इमारतीत वर ल काह मजले नवीन सभासदांना वक यास वकासकाला
परवानगी यावी, जेणेक न वकासकाला इमारती या द यात तडजोड करता येणार नाह .
७) आपले Tower आ ण व साठ चे Tower यांचे बा य व प सारखे असावे क वेगळे असावे ?
८) वनामोबदला जे हडी जागा मळेल, या या य त र त जा त जागा वकासकाकडून वकत घे याची
सभासदांची इ छा आहे का? अथात ह जागा च लत बाजारभावा माणे वकत यावी लागेल.
९) आपण जर जा त जागा वकत घेणार असाल, तर यासाठ अ धक काळ आप याला थांबावे लागेल, कारण
आप या अपे ेनुसारचा मोठा Flat व साठ या इमारतींचे बांधकाम जे हा होईल ते हाच मळू शके ल.
१०) Feasibility Report म ये पुन वकासानंतर कती जागा मळेल, कॉपस फं ड कती मळेल, लॅटचा layout,
संकु लाचा layout वगैरे गो ट ंचा खुलासा असतो. कती अ त र त जागा पा हजे व कती कॉपस फं ड मळावा यात
सभासदांचे एकमत होणे आव यक असते. दनांक ०३-०१-२००९ माणे यातील एक गो ट न क क न दुस या
गो ट ब ल वकासकाबरोबर चचा करावी असे सुच वले आहे.
११) कती अ त र त जागा पा हजे याचा नणय झाला क क प स लागाराकडून (PMC) लॅटचा layout -
floor plan बनवून यावा. या लॅनवर सभासदांनी आपल मते न दवावीत व लॅटचा layout - floor
plan Final करावा. लॅटचा layout - floor plan त टडर बरोबर जोडावा.
१२) तसेच क प स लागाराला (PMC) संकु लाचा layout कर यास सांगावे. या layout म ये
सभासदांसाठ या नवीन इमारतींची जागा, याची रचना - आकार - दशा व संकु लातील व या इमारतींची
जागा वगैरे मा हती मळेल. श य अस यास संकु लाचे मॉडेल तयार क न यावे. जे हा पुन वकासाचा ोजे ट
नजरेसमोर साकारेल, ते हा सभासदांचा उ साह वाढेल.

3. 3
आता वकासकाकडून काय अपे ा करा या / असा यात याब ल या काह मु यांचा थोड यात परामश
घेतो. यापुढ ल लेखात या वषयावर व तृतपणे चचा कर याचा वचार आहे. या अपे ा टडर म ये ल हणे
आव यक आहे.
संकु ल / Complex :
(१) संकु लात देवाचे मं दर असावे का ? उ तर हो अस यास कोण या देवाचे मं दर असावे -
गणपती, शंकर, द त, मा ती वगैरे. अथात सभासद वेगवेग या जाती जमातीचे असतील तर या नाचे उ तर
शोधणे थोडे अवघड असेल.
(२) सोसायट चे सभागृह कती मोठे असावे? (अंदाजे ५००० sq. ft?)
जे ठ सभासदांसाठ वरंगु यासाठ वेगळी जागा असावी का?
(३) पुन वकासानंतर होणा या संकु लात सोसायट या मालक ची ६ दुकाने (पोळी-भाजी, chemist , डॉ टर,
सायबर कॅ फे , Grocery, General Stores वगैरे ) असावीत का? जेणेक न रोज या आव यक गरजांसाठ
सभासदांना सोसायट या बाहेर जावे लागणार नाह .
(४) बँके ला ATM कं वा extension counter साठ जागा यावी का?
(५) मुलांसाठ खेळाचे मैदान, Jogging track, GYM वगैरे.
(६) रेन हावि टंग, पा याचे Recycling, STP Plant, सोलर उजा, कच याचे यव थापन, गांडूळ शेती, सुर ा
यव था, अि न तबंधक उपाय योजना वगैरे गो ट असा यात.
Tower:
(१) इमारत बांधकाम सा ह य उ च दजाचे असावे.
(२) इमारतीचे बांधकाम भूकं परोधक असावे.
(३) FLAT चा layout कसा असावा? (१.५ / २ / २. ५ BHK) ( कती Area चा Flat मळणार आहे यावर
अवलंबून. )
(४) नवीन Flat म ये कोण या सु वधा पुर व या जा यात?
(५) वकास नयमानुसार येक इमारतीत health से टर साठ काह जागा मळते, ह जागा FSI calculation
साठ धरल जात नाह .

4. 4
मा या मते या सव मु यांची चचा कायकार मंडळा या सभेत हावी व यांनतर या गो ट ंवर सभासदांची मते
मागवावीत. सोसायट ची सभासद सं या जा त असेल तर लहान Group क न यावर सभासदांनी चचा करावी व
नंतर सव साधारण सभेचे आयोजन क न सवानुमते नणय यावा. सभासदांनी आपल मते ल खत व पात
कायकार मंडळाला यावी व यावर सव साधारण सभेत मनमोकळी चचा झाल , तर पुन वकास चांग या र तीने
पार पडेल यात शंका नाह .
सहकाराचे त व ल ात ठेवावे -- वना सहकार नाह उ दार.
सुधीर वै य
११-०७-२०१६
Time Permitting, Follow me on .....
http://spandane.wordpress.com/
www.spandane.com
http://www.slideshare.net/spandane