Обеспечение справедливого налога на недвижимость как мера поддержки предпринимательства в Московской области

1. Обеспечение справедливого
налога на недвижимость как
мера поддержки
предпринимательства в
Московской области
Форум, Дубна 10 июня 2016
Министерство имущественных отношений
Московской области

2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ – НАЛОГОВАЯ БАЗА ПО ОЦЕНКЕ 2013Г
1
№
п/п
Категория
Количество
участков
Площадь,
тыс. га
Доведение
до рыночных
цен, рост
1 Населенные пункты 1 912 746 500,0 60%
2 Промышленности 36 100 256,6 30%
3 Сельхозназначения 63 803 2 020,6 70%
4 Садоводство, дачи 1 314 334 198,3 50%
5 Рекреация 3 850 73,5 20%
ИТОГО 3,3 млн. 3 049 42%
Вывод: в среднем кадастровая стоимость земли увеличена
до рыночной стоимости на 42%
Общее количество в федеральном кадастре – 3,3 млн.
(7% от РФ – № 1 по количеству учтенных зем.участков)

3. НЕДОСТАТКИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
1. Низкое качество исходных данных о земельных участках и ОКС:
• 46% ЗУ без границ
• неправильное указание цифрового кода адресной части (КЛАДР),
привязка к местоположению
• неоднозначность ВРИ (комплексная застройка вместо ИЖС)
• нет учета физического износа, фактического состояния и координат
привязки ОКС на земельном участке
• отсутствие достоверной информации о ценообразующих рыночных
факторах (энергоснабжение, транспортная доступность и т.п.)
2. Метод массовой кадастровой оценки не учитывает индивидуальные
особенности объектов (отклонение от рынка 30-70%)
3. Отсутствие института государственных профессиональных
кадастровых оценщиков
2

4. 3
НЕДОСТАТКИ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
№
п/п
Категория земель Причины ошибок Снижение
1
Комплексная жилая
застройка
Не учтена необходимость
строительства объектов
соцкультбыта (школы, дет.
сады, поликлиники и др.)
60%
2 Промышленность
Не учтены особенности
(пример: испытательные
полигоны)
40%
3 Сельхозназначения
Не верный вид использования
(отнесение к промышленности
вместо сельхозпроизводства)
80%
4 Рекреация
Низкая плотность застройки
5%, наличие лесных массивов
и водоемов
50%

5. ПРИМЕРЫ СНИЖЕНИЯ КАД. СТОИМОСТИ (КОМИССИЯ)
ООО «Апраксин Центр»
ЗУ с кадастровым № 50:04:0230220:110
Категория, ври: особо охраняемые территории, под пансионат
Местоположение: Дмитровский район, с. Ольгово
Площадь: 55 га
Кад. стоимость: было 268 000 руб./сотка – стало 70 000 руб./сотка (74%)
Причина: не учет плотности застройки (3%) при значительной площади рекреации
ООО «Московский Насосный Завод»
ЗУ с кадастровым № 50:20:0030210:65
Категория, ври: населенные пункты, для производства насосов
Местоположение: г. Одинцово, ул. Транспортная, дом 2
Площадь: 8 га
Кад. стоимость: было 882 000 руб./сотка – стало 300 000 руб./сотка (66%)
Причина: не учет уникальности промышленного предприятия
ООО «КомфортИнвест»
ЗУ с кадастровым № 50:12:0070322:8
Категория, ври: населенные пункты, средне- и многоэтажная жилая застройка
Местоположение: Мытищинский р-н, г. п. Пироговский
Площадь: 42,5 га
Кад. стоимость: было 920 000 руб./сотка – стало 439 000 руб./сотка (52%)
Причина: не учет масштаба площади территории, наличия объектов инженерной и
социальной инфраструктуры
1
2
3
4

6. УНИФИКАЦИЯ НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ ОСПАРИВАНИЯ
(2014-2015)
1. Поправки в закон Об оценочной деятельности в РФ (обязательный
досудебный порядок для юр. лиц, налоговый период оспаривания)
2. Передача рассмотрения споров из арбитражных судов в суды общей
юрисдикции субъектов РФ
3. Введение в действие КАС РФ
4. Постановление Пленума Верховного суда РФ №28 от 30.06.15
(вводит единые требования к оспариванию как в комиссиях)
5

7. ЕДИНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРИ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ В КОМИССИЯХ И СУДАХ
1. Признание кадастровой стоимости равной рыночной, с
учетом индивидуальных особенностей объекта оценки
2. Отчет о рыночной стоимости, положительная экспертиза СРО
3. Соответствие отчета требованиям законодательства РФ,
регулирующего оценочную деятельность
4. Достоверность определения рыночной стоимости
6
Вывод: объективное установление кадастровой стоимости
равной рыночной

8. ДИНАМИКА ОСПАРИВАНИЯ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ
218
571
694
200
607
1079
1348
327
положительные решения подано заявлений
(36%)
(53%)
(52%)
(61%)
2014 год
комиссия суд комиссия
суд
2015 год
По объектам кап. строительства 57 заявлений – положительных решений нет
7

9. ВЫЯВЛЕНИЕ, ИСПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2014-2015 ГОД
8
Способы
исправления
Способы
выявления
Оспаривание
в комиссиях,
судах
Исправление
без
оспаривания
1. Заявления в комиссии, суды
2. Жалобы в органы гос. власти
20,3 тыс
3 тыс
3. Минимуществом МО по результатам анализа
системных ошибок (неверное местоположение,
неопределённость ВРИ, и пр.) совместно с
органами мест. самоуправления и кадастровым
оценщиком
-- 82,8 тыс
Всего исправлено: 106,1 тыс.
(3% всех земельных участков МО)
20,3 тыс (19%) 85,8 тыс (81%)
Правительством МО без оспаривания исправлены кадастровые
стоимости по 81% земельным участкам из общего количества
исправленных (24 Распоряжения об исправлении кад. стоимости)

10. ИСПРАВЛЕНА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ НА КОМИССИИ 2014-2015 ГОД
9
Виды использования Количество
1. Промышленность 618
2. Комплексное жилищное строительство 159
3. Рекреация 128
4. Торговля 71
5. Сельское хозяйство 53
6. Массивы садовых, дачных участков на землях с/х
использования
3 619
Всего: 4 678
1. Исправлена кадастровая стоимость земель предприятий - 1029
2. Оценка проведена в целом качественно – ошибки не
превышают 2,5% всех земельных участков предприятий

11. НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ С ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ЗА 2014 - 2015 ГОД *
1
0
* Примечание: в собственности юридических лиц находится
200 тыс. земельных участков площадью 915 тыс. га,
что составляет 6% от общего количества и 30% от общей
площади участков Московской области
В структуре затрат собственников земель налог
не превышает:
- при жилой застройке – 1%
- в промышленности – 5%
- в сельском хозяйстве – 1% (покупка сырья – 65%, ФОТ –
20%, налог на прибыль – 2%, налог на имущество – 2%,
отчисления на социальные нужды – 5%,
прочие затраты – 5%)
- в рекреации – 2,4%

12. ДИНАМИКА РОСТА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
11
2012 2013 2014 2015
+ 35%
12 млрд
17 млрд
+ 41%
+ 52%
25,8 млрд
34,9 млрд
Вывод: от переоценки и вовлечения в налоговый оборот более
72 тыс. земельных участков поступления земельного налога
за 2013-2015 год выросли в три раза
11

13. ОБЪЕКТЫ КАП. СТРОИТЕЛЬСТВА - ОЦЕНКА 2015 ГОДА
Общее количество в федеральном кадастре – 7,98 млн.
(9% от РФ – № 1 по количеству объектов)
Тип
Количест
во
%
Отличие кадастровой
стоимости 2015 года
от кадастровой 2012 года
Квартиры (комнаты) 3 243 288 41 5%
Индивидуальные жилые
дома
1 675 874 21 50%
Садовые дома (дачи) 1 144 887 14 40%
Гаражи, стоянки 612 357 4 3%
Объекты торговли 74 769 1 70%
Объекты
нежилого назначения,
сооружения
1 229 229 15 50%
Вывод: Кадастровая стоимость жилых домов и нежилых объектов
приведена в соответствие с рыночной стоимостью
12

14. План бюджета 2016 года
до переоценки
Прогноз после кадастровой оценки
2015 года
1,7 тыс. ТЦ в перечне
Ставка 2% 2,2%
(ост. ст.)
1,5%
Юр. л 2 949 628 1 604 704 4 663 674
Физ. л 359 730
Всего : 4 554 332 5 023 404
Отклонение от бюджета 2016 года +469 072
Тыс.руб.
13
НАЛОГ НА ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ КОНСОЛИДИРОВАННОГО
БЮДЖЕТА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2016 ГОДУ

15. Регион 2014 2015
2016
плановая утвержденная
г. Москва 0,9 1,2 1,5 1,3
Московская область 1,0 1,5 2,0 1,5
СРАВНЕНИЕ СТАВОК НА ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
14

16. НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА НА ТЦ Г. МОСКВА
№ ТЦ
Москва/
Московская
область
МКАД Кад.ст.
руб/кв.м
Налог
(1,3%)
руб/кв.м
1
ТЦ Мичуринский
МКАД, 50-й
км.
74 486,59 968,33
Ашан-Марфино 53 км МКАД 48 978,31 734,67
2
ТЦ Гвоздь
МКАД, 68-й
км.
128 343,32 1 668,46
Ашан-Красногорск 66 км МКАД 35 041,90 525,63
3
Ханой-Москва
МКАД, 95-й
км.
85 140,00 1 106,82
Ашан-Мытищи 90 км МКАД 62 886,83 943,30
4
МЕТРО
МКАД, 104-й
км, д. 6
97 208,96 1 263,72
ТЦ «Шоколад»
(бывший ТЦ «РИО
Реутов»)
2 км МКАД 35 522,95 532,84
5
САДОВОД
МКАД, 14-й
км, д. 2
92 671,25 1 204,73
ТЦ «Мега Белая
Дача»
14 км МКАД 55 507,55 832,61
6
ТРИНИТИ СПОРТ
МКАД, 32-й км,
д. 14
124 164,64 1 614,14
ТЦ Веймарт 26 км МКАД 58 890,81 883,36
Средний показатель в г. Москва,
руб./кв.м.
100 335,79 1 304,37
Средний показатель Мос. обл.,
руб./кв.м.
49 471,39 742,07
В Москве при ставке 1,3% налоговая
нагрузка будет больше чем в Московской
области при ставке 1,5% на 43%
15

17. ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
1. Законопроект «О государственной кадастровой оценке» внесен
Правительством РФ в Госдуму 5 мая 2016:
- создание института государственных кадастровых оценщиков в форме
ГБУ субъектов Российской Федерации
- установление требований к квалификации и стажу государственных
кадастровых оценщиков
- утверждена технология исправления ошибок кадастровой оценки без
оспаривания до утверждения и после утверждения результатов
16
2. Инициатива Правительства МО о введение в Государственный
кадастр дополнительных полей уникальных характеристик объектов
недвижимости, влияющих на кадастровую стоимость:
фактический износ, материал фундамента и стен, высотность, инженерное
оборудование, функциональное назначение

18. МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА
17
2. Снижена налоговая нагрузка на торговый бизнес в 2016 году
(налоговая ставка снижена с 2% до 1,5%) при сохранении налоговых
доходов бюджета Московской области 5 млрд.руб от торговых центров
1. Законом Московской области 26 февраля 2016 года впервые
введено определение арендной платы за земли сельскохозяйственного
назначения от кадастровой стоимости в размере 0,3%
3. Разработан законопроект Московской области о снижение
налоговой базы на кадастровую стоимость 100 кв.м. помещений
торговых центров (налоговый вычет) для малого бизнеса с 01.01.2016

19. ЗАДАЧИ 2016 ГОД
1. Исполнение поручения Президента РФ о возможности введения
налоговых вычетов (Пр-115 от 26.01.2016 и Пр-300 от 16.02.2016)
на объекты торговли для малого бизнеса в размере кадастровой
стоимости минимальной площади
18
2. Выявление и вовлечение в налоговый оборот недвижимого
имущества:
РГИС МО, портал «Добродел» - «Общественная инвентаризация»
3. Поддержка закона «О государственной кадастровой оценке»,
создание института государственных кадастровых оценщиков в
Московской области