Real Estate

1. CAÙC XU HÖÔÙNG
TRONG THÒ TRÖÔØNG
BAÁT ÑOÄNG SAÛN VIEÄT NAM
NAÊM 2008
Trình baøy:
OÂ. Rudolf Hever
Tröôûng phoøng – Nghieân cöùu & Tö vaán
Coâng ty TNHH CB Richard Ellis (Vieät Nam)
Ngaøy 8 thaùng 1 naêm 2008

2. NOÄI DUNG
Ñieåm qua tình hình hieän nay cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam
Moâi tröôøng kinh teá toaøn caàu
Nhöõng taùc ñoäng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam
Caùc xu höôùng chung
Caùc xu höôùng rieâng trong töøng maûng thò tröôøng
Vaên phoøng
Trung taâm thöông maïi
Khaùch saïn, khu nghæ döôõng
Nhaø ôû (caên hoä baùn, caên hoä cho thueâ)
Khu coâng nghieäp
CB Richard Ellis | Trang 2

3. TÌNH HÌNH HIEÄN NAY – VIEÄT NAM
Thò tröôøng phaùt trieån maïnh meõ
Nguoàn cung vaãn coøn haïn cheá
Nhu caàu vaãn cao
Maët baèng troáng – khaùch thueâ xeáp haøng chôø ñôïi maët baèng vaên
phoøng, nhaø ôû vaø thöông maïi troáng taïi caùc vò trí ñaéc ñòa
Giaù thueâ taêng cao
Giaù ñaát cuõng taêng cao
Nhöng naêm 2008, tình hình seõ nhö theá naøo???
CB Richard Ellis | Trang 3

4. MOÂI TRÖÔØNG KINH TEÁ TOAØN CAÀU
Giaù vaøng taêng kyû luïc
Giaù daàu taêng kyû luïc
Laïm phaùt taêng daàn
Neàn kinh teá Hoa Kyø
Khuûng hoaûng trong thò tröôøng cho vay theá chaáp: haïn cheá cho
vay theá chaáp ñeå mua nhaø
Laõi suaát
Söï ñình treä trong neàn kinh teá Hoa Kyø
Ñieàu naøy coù yù nghóa gì ñoái vôùi söï taêng tröôûng kinh teá toaøn caàu?
Ñieàu naøy seõ taùc ñoäng theá naøo ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam?
CB Richard Ellis | Trang 4

5. NHÖÕNG TAÙC ÑOÄNG ÑOÁI VÔÙI VIEÄT NAM
Dòch chuyeån nguoàn voán töø nhöõng thò tröôøng ñaõ phaùt trieån sang caùc
thò tröôøng ñang phaùt trieån
Ña daïng hoùa, phaân taùn ruûi ro
Toát hôn laø ñaàu töø vaøo nhöõng neàn kinh teá coù caùc thuoäc tính nhö:
Taêng tröôûng kinh teá cao
Tình hình chính trò oån ñònh
Ít phuï thuoäc vaøo neàn kinh teá Hoa Kyø
Giaù trò baát ñoäng saûn taêng
Cung thaáp – Caàu cao
Moïi maûng thò tröôøng ñeàu gaëp tình traïng “khoâng coù maët baèng troáng”
Lôïi ích töø söï phaùt trieån du lòch
CB Richard Ellis | Trang 5

6. CAÙC XU HÖÔÙNG CHUNG
TRONG NGAØNH BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI VIEÄT NAM
Nguoàn quyõ ñaàu tö töø caùc quoác gia nhö Singapore, Maõ Lai, Nhaät Baûn,
Haøn Quoác vaø Ñaøi Loan
Caùc nhaø ñaàu tö môùi tham gia vaøo thò tröôøng: Israel, Nga, Scandinavia
vaø Trung Ñoâng
Döï kieán Hoa Kyø seõ ñoùng vai troø chuû choát, trong ñoù phaàn lôùn nhaø ñaàu
tö laø caùc toå chöùc
Quan taâm nhieàu hôn ñeán ngaønh coâng nghieäp vaø haäu caàn (logistics)
Giao thoâng ngaøy caøng toài teä hôn
Caùc xu höôùng phaùp lyù – Nghò ñònh 84
Hình aûnh Vieät Nam trong maét caùc nhaø ñaàu tö
CB Richard Ellis | Trang 6

7. THÒ TRÖÔØNG VAÊN PHOØNG
Xu höôùng “phi taäp trung”, di chuyeån xa khu trung taâm kinh doanh
thaønh phoá ñeán Quaän Taân Bình, Thuû Thieâm, Quaän 7, dieän tích saøn laø
1.000m2 theo tieâu chuaån quoác teá
Nhöõng yeâu caàu veà vò trí vaên phoøng môùi nhö heä thoáng giao thoâng, gaàn
nguoàn löïc lao ñoäng, caùc tieän ích vaø choã ñaäu xe
Nguoàn cung: Nhieàu döï aùn chaäm hoaøn thaønh
Vieäc môû roäng cuûa caùc doanh nghieäp bò trì hoaõn do thieáu maët baèng
Nhu caàu chöa chaïm ñænh vaø vaãn tieáp tuïc treân ñaø taêng tröôûng
Caùc cao oác nhoû höôûng lôïi trong ngaén haïn
Giaù thueâ ñang taêng
Döï ñoaùn “taùo baïo” cuûa CBRE:
Giaù thueâ: 65 – 70USD/m2 trong naêm 2008
CB Richard Ellis | Trang 7

8. THÒ TRÖÔØNG TRUNG TAÂM THÖÔNG MAÏI
Moâ hình chi tieâu
Khoâng ñuû nguoàn cung caùc maët baèng trung taâm thöông maïi
Nguoàn cung môùi chuû yeáu vaøo naêm 2009 vaø naêm 2010
Naêm 2008: chæ coù Saigon Happiness Square vaø Saigon Paragon
Giaù thueâ tieáp tuïc taêng cao
Caùc quaày haøng kinh doanh saûn phaåm chuû löïc/ haøng hieäu haùo höùc
tham gia thò tröôøng
Nhöõng nhaø kinh doanh baùn leû môùi ñeán töø Maõ Lai, Singapore, Haøn
Quoác vaø Hoa Kyø
Cam keát gia nhaäp WTO – cho pheùp 100% sôû höõu nöôùc ngoaøi naêm 2009
Döï ñoaùn “taùo baïo” cuûa CBRE:
Giaù thueâ trung bình cuûa caùc trung taâm thöông maïi chính naêm 2008:
200USD/m2 ñoái vôùi taàng treät
CB Richard Ellis | Trang 8

9. KHAÙCH SAÏN, KHU NGHÆ DÖÔÕNG
Ñieåm ñeán nghæ döôõng khoâng chæ rieâng Muõi Neù, Phan Thieát vaø Baõi bieån
Non Nöôùc nöõa, maø coøn coù Vuõng Taøu, Vònh Haï Long
Tìm ñeán Hueá (Laêng Coâ, Laäp An), Phuù Quoác, Coân Ñaûo
Nhöõng döï aùn theo tieâu chuaån quoác teá ñöôïc trang bò sang troïng
Cô caáu ñaàu tö “Cho chuû cuõ thueâ laïi baát ñoäng saûn”
Nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc thuùc ñaåy thò tröôøng khu giaûi trí phaùt
trieån
UBND ñi tieân phong trong vieäc thaønh laäp “trung taâm xuùc tieán ñaàu töquot;
Taøi nguyeân ñaát doài daøo
Thôøi haïn thueâ ñaát thích hôïp
Giaûm Thueá thu nhaäp
Tieàm naêng phaùt trieån du lòch cuûa Vieät Nam
Döï ñoaùn “taùo baïo” cuûa CBRE:
Giaù thueâ phoøng khaùch saïn taïi TP.HCM vaø Haø Noäi döï ñoaùn taêng
ñeán 400USD/ñeâm vaø thaäm chí ñaït 500USD trong nhöõng
muøa cao ñieåm
CB Richard Ellis | Trang 9

10. THÒ TRÖÔØNG CAÊN HOÄ BAÙN
Khung phaùp lyù veà vaán ñeà “sôû höõu” vöõng chaéc hôn, keát quaû laø thò
tröôøng phaùt trieån ngaøy caøng traät töï vaø caùc nhaø ñaàu tö cuõng vöõng tin
hôn
Tieâu chuaån hoùa thuû tuïc baùn caên hoä tröôùc khi döï aùn ñöôïc hoaøn thaønh
Tieâu chuaån xeáp haïng caùc cao oác
Thò tröôøng daàn “tröôûng thaønh”
Khaùch mua saùng suoát – quan taâm hôn ñeán chaát löôïng xaây döïng,
caùc tieän nghi cung caáp, vò trí cao oác vaø chuû ñaàu tö
Vò trí
Thieát keá/ kieán truùc cuûa döï aùn vaø nhaø thaàu xaây döïng
Chi phí xaây döïng taêng 30 – 40%, laøm chaäm tieán ñoä thi coâng
Nhaän ñöôïc nhieàu söï quan taâm töø khaùch mua caên hoä – ngöôøi daân trong
nöôùc, Vieät Kieàu vaø ngöôøi nöôùc ngoaøi
Soá löôïng chuû ñaàu tö nöôùc ngoaøi gia taêng
Mua ñeå cho thueâ
Caùc döï aùn phaùt trieån khu ñoâ thò: POSCO, Berjaya, Ireka,
Daewon, Gamuda, v.v.
CB Richard Ellis | Trang 10

11. THÒ TRÖÔØNG CAÊN HOÄ CHO THUEÂ
Nguoàn cung caên hoä cho thueâ haïn cheá
Caùc döï aùn cho thueâ nhaø ôû vaø tö nhaân tieáp tuïc phaùt trieån
Khoâng coù döï aùn cho thueâ caên hoä coù tieáng naøo döï kieán seõ khaùnh thaønh
taïi caùc vò trí chuû choát trong naêm 2008
Tyû leâ cho thueâ vaø giaù thueâ cao
Caùc caên hoä mang thöông hieäu quoác teá tuøy theo vò trí, seõ ñaït ñeán
möùc giaù 40 – 45USD/m2
Caùc döï aùn do coâng ty trong nöôùc quaûn lyù tuøy theo vò trí, seõ ñaït ñeán
möùc giaù 30 – 35USD/m2
Caùc nhaø ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc tieáp tuïc quan taâm nhieàu ñeán thò
tröôøng nhöng coù moät soá thaùch thöùc nhö:
Giaù ñaát nhöõng khu vöïc nhaát ñònh taïi vò trí chuû choát ñaït 20.000USD/m2
Khaùch thueâ tieàm naêng bò haáp daãn bôûi caùc döï aùn mang thöông hieäu
quoác teá, do caùc coâng ty nöôùc ngoaøi quaûn lyù, coù nhieàu tieän nghi,
tieän ích vaø dòch vuï toát
CB Richard Ellis | Trang 11

12. THÒ TRÖÔØNG KHU COÂNG NGHIEÄP
Caùc coâng ty ña quoác gia cuûa Hoa Kyø ngaøy caøng quan taâm nhieàu hôn
ñeán maûng thò tröôøng naøy
Caùc khu coâng nghieäp ñua nhau môû roäng phaïm vi treân khaép caû nöôùc;
quanh Haø Noäi vaø Ñaø Naüng, v.v.
Caùc nhaø ñaàu tö quoác teá cuõng quan taâm hôn ñeán vieäc ñaàu tö phaùt
trieån caùc khu coâng nghieäp, ví duï nhö Khu Coâng Nghieäp Vieät Nam –
Singapore (VSIP), Amata
Cô sôû haï taàng cuûa caùc khu coâng nghieäp ngaøy caøng ñöôïc caûi thieän vaø
coù söï lieân keát chaët cheõ hôn giöõa caùc khu vöïc
Caùc keá hoaïch ñaàu tö môû roäng heä thoáng cô sôû haï taàng
CB Richard Ellis | Trang 12

13. NHÖÕNG RUÛI RO
Söï ñình treä trong neàn kinh teá toaøn caàu
Giaù daàu vöôït quaù 100USD/thuøng
Tình traïng haïn cheá tín duïng cho vay taïi Hoa Kyø lan ñeán Chaâu AÙ
Traùi ñaát noùng leân khieán tình hình ngaäp luït ôû nhöõng quaän truõng thaáp
gia taêng
Laïm phaùt tieáp tuïc taêng cao
CB Richard Ellis | Trang 13

14. CAC TRUÏ SÔ VAN PHONG CBRE TREN TOAN
CAÀU
XIN CAÛM ÔN!
www.cbrevietnam.com
CB Richard Ellis | Trang 14