1. TANITIM
"Fikirden işletmeye
Proje Yönetimi"
Haber: Melek AMIl / melek.amil@anba.com.tr
20 yılı aşkın deneyimiyle yatırımcılara
Proje Geliştirme Danışmanlığı ve Proje
Yönetim Hizmeti veren Proje Yönetim
A.Ş, proje kararının verilmesi aşama-
sından başlayıp teslim aşamasına kadar
n
C~
hizmetlerini sürdürmektedir. Firma,
PROJE YÖNETiM AŞ
212 İstanbul Power Outlet, TÜV-Türk
Araç Muayene İstasyonları, Beylikdü-
zü Milpark Konutlan ve Bakü'de kar-
ma kullanımlı bir projede yer aldı. Son
dönemlerde ülkemizde önem kazanma-
ya başlayan Proje Yönetiminin önemi,
gelişimi ve bu aşamada piyasada karşı- menkul değerleme, portföy yönetimi me kriteri ile projeyi, müşteriyi, proje
laştıkları zorluklar üzerine Funda Ka- başlıkları altında toplayabiliriz. Proje ihtiyaçlarını, kaynaklarımızın durumu-
ragöz Yıldırım ve Demet Demirer ile yönetim hizmetlerimiz ise, proje kara- nu, projenin referans değerini gözden
bir röportaj gerçekleştirdik. rının verilmesi aşamasından başlayıp geçiriyor ve süreç içinde olası riskleri
teslim aşamasına kadar sürmektedir. henüz teklif verme kararı aşamasında
Fİrınanız haklanda lo.sa bir Temel tercihimiz projenin geliştirme elemeyi hedefliyoruz.
bilgi alabilir miyiz? aşamasından teslimine kadar, yani fi-
Deınet Deınİrer: Proje Yönetim kirden işletmeye bütün süreçte etkin Proje yönetimi öneın verilen
A.ş. büyük ölçekli gayrimenkul proje- görevalmak yönündedir çünkü ancak bir uzınanlık alanı oldu.
lerinde yuıt içi ve yurt dışında kurum- o zaman her aşamanın sorumluluğunu Bunun nedeni nedir?
sal yatırımcılara Proje geliştirme Da- alabiliyor ve projeye daha fazla değer Deınet Deınirer: Proje boyutla-
nışmanlığı ve Proje Yönetim Hizmeti katabiliyoruz. rının büyümesi, paydaşların artması.
veren ve 20 yılı aşkın deneyime sahip bina inşasının artık uzmanlık gerekti-
bir kuruluştur. Hizmet sunumunda Proje yönetinıini yapacağınız ren disiplinlerin entegrasyonu haline
temel amacımız müşterimizin değişen projeleri seçerken nelere gelmesi, sürekli değişen, yenilenen
ihtiyaçlarına cevap verirken fikirden dikkat ediyorsunuz? teknoloji, ekonomik koşullar, ve pazar
işletmeye tüm süreçte projeye değer Deınet Deınirer: Heyecan verici koşulları uzman kuruluşlar tarafından
katmaktır. Proje geliştirme sürecin- olması bizim için çok önemli. Büyük- "Projenin yönetimi" ihtiyacını ortaya
de yatırımcılara vermekte olduğumuz küçük proje diye pek ayrım yapmıyo- çıkardı. Hedeflerini yakalayamayan
hizmetlerimizi kısaca multidisipliner ruz. Gerek müşteri gerekse projenin projeler fizibilitelerini yitiriyorlar ve
bir ekip tarafından yürütülen, strate- sektördeki konumu açısından özel bir başarısızlığa mahkum oluyorlar. Tabi
jik planlama, proje finansmanı, gayri- proje olmasını tercih ediyoruz. Teklif bu arada finansör kuruluşların para-
verme aşamasında bir dizi değerlendir- larını yatırdıkları projelerin tarafsız
03/10!lnşaat&Yatınm
2. • •••••
••••••
•••••
••••
Proje Yönetim A.ş .•••••
liyetin yüzde 5'inden çok daha düşük
olduğunu görüyoruz.
Demet Demirer: Bunlan söy-
lerken uygulama süreci önemsizdir
demek istenıiyonız. Ancak, burası da
bütün emeğin tasanını gerçekleştirıne-
ye yönelik olduğu süreç ve siz gerekli
özeni göstermezseniz süre, maliyet ve
kalite hedeflerini tutturamazsınız ve
hedeflediğiniz projeyi gerçekleştire-
uzman kuruluşlar tarafından yönetil- öncede yatıyor. Öncelikle doğru yerde, memiş olursunuz. Bu da yaptığınız işe
mesi ve denetlenmesi konusundaki doğru zamanda, doğru projeyi yapma- başarısızlık olarak yansır.
taleplerini de unutmamak lazım. Bazı ya karar vermiş olmak önemli. Bu aşa-
müşterilerimiz bize başlangıçta sadece mada harcadığınız yüzde 5'lik kaynak Şu anda danışmanlığını
finans kuruluşu talep ettiği için işi bize proje başansına yüzde 65 oranında yapmakta olduğunuz
verdiklerini, ancak sonradan bunu ne etki ediyor. İngiltere'de CCR tarafın- projeler nelerdir?
kadar olmazsa olmaz gördüklerini ifa- dan yapılmış bir araştırmayı sizinle Demet Demirere 212 İstanbul Po-
de ediyorlar. Tabi bunu duymak çok paylaşmak isterim. Yatırım kararının wer Outlet yeni tamamladığımız proje-
gurur verici. İnşaat firmaları da artık verilmesinden sonra gerçekleşen ta- lerden. Toplam 280 bin metrekare in-
eskisi gibi tüm uygulama kadrosunu sarım sürecinde harcanan emek ve şaat alanına sahip bu projede, sahada
kendi içinde barındırmıyor. Çünkü bu maliyet toplam proje bedelinin yüzde yerleşik 8 kişilik kadromuz ve merkez
durum ne ekonomik, ne de uzman- ro'unu geçmiyor, proje başansına kat- damşmanlarıımzdan oluşan ekibimiz-
lıkların geliştirilmesine uygun. Bu kısı yüzde 25. Toplam proje sürecinde le; tasanm koordinasyon ve ihale yöne-
noktada bazı taahhüt kuruluşları uz- yüzde 85 para ve zaman harcadığınız timi aşamalanndan başlayarak geçici
man. alt yüklenicilerin koordinasyonu inşaat süreci ise projenin başansım ve kabul ve kesin hesap aşamasına kadar
ve kontrolünü yapmak üzere organize maliyetini sadece yüzde LO dolayında inşaat yönetiminin bütün süreçlerinde
oluyorlar, yönetim kadrolarım çekir- etkiliyor. hizmet verdik.
dek uzman kadrolara dönüştürüyorlar Funda Karagöz Yıldırım: Gayri- TÜV-Türk Araç Muayene İstasyon-
ve inşaat proje yöneticisi veya yönetim menkul yatırınıında, kazmayı bir kez lan projesinde, yaklaşık bir yıl içinde
yüklenicisi konumuna geçiyorlar. Tabü vurduktan sonra geri dönüşler çok zor tüm Türkiye'de 189 istasyon inşaatı sü-
bu noktada inşaat yönetiminin süreç- oluyor ve inşaatın her geçen aşama- reci ve arazi seçimlerinden başlayarak
lerden sadece bir bölümünü oluştur- sında esnekliğiniz biraz daha azalıyor. teslim aşamasına kadar yönetilmiştir.
duğunu, proje yönetiminin yatırımcı Maliyetlerin bu denli yüksek, esnekli- 1.500'e yakın arsa ile Türkiye'yi karış
adına daha geniş ve tarafsız yapılması ğin az ve pazar koşullarının sert olduğu karış incelediğimiz ve zincir proje yö-
gereken bir faaliyet olduğunu unutma- yatınmlarda ön araştırma ve fizibilite netimi deneyimi açısından son derece
mak gerekir. etüdlerini layıkıyla yapmadan projeye önemli bir projedir.
başlamanın çok riskli olduğunu düşü- Yaklaşık 1000 konutluk bir Milpa
Proje yönetiminde en önemli nüyoruz. Bu arada şunu söylemekte yatınını olan Beylikdüzü Milpark Ko-
aşama sizce nedir? de yarar var: Türkiye'de yatırım kararı nutları, yine benzer şekilde hizmet ver-
Demet Demİrer: Aslında bu so- öncesinde yatırımcının katlanmak du- mekte olduğumuz bir proje. Bu proje-
runun cevabı tasarım sürecinden bile rumunda olduğu maliyetin toplam ma- de maliyetlerdeki hassasiyet nedeni ile
Inşaat&YatınmI03/l0
3. TANıTıM
Proje Yönetim A.ş.
ana yüklenici seçmek yerine bazı idari kavramı konusunda kafaların karış- proje yönetimi için başlangıçta ek b'
ve mali riskleri işverenin üstlenmesi masına neden oluyor. Proje Yönetimi, bedel ödemekten kurtardığı için cazip
sayesinde işleri yönetilebilir paketler Uluslararası Proje Yönetim Enstitü- geliyor, ancak yatırımcı bu davrarıışm
haline getirip uzman yüklenicilere iha- sünün prensiplerini ortaya koyduğu, projesine zarar verdiğini maalesef işin
le ettik. Bu firmaların aralarındaki ko- tüm dünya genelinde bu konunun uz- sonunda anlıyor.
ordinasyonu doğrudan biz sağlıyoruz. manlarının tecrübelerine dayanarak Funda Karagöz Yıldırım: Ülke-
Bakü'de karına kullanımlı 260 bin kuramlarını oluşturduğu bir uzmanlık mizde Proje Geliştirme sürecinin öne-
metrekare inşaat alanına sahip bir pro- alanı. Oysaki internette bir arama mo- mi henüz yeni kavranıyor. Bu nedenle
jede, proje geliştirme ve yatırım değer- torunda Proje Yönetimi olarak sorgula- piyasada var olan açık, Proje Yöneti-
leme aşamasından başlayan bir Proje dığınızda inanılmaz sayıda firma karşı- minde olduğu gibi, bir şekilde asıl uz-
Yönetim hizmeti veriyoruz. nıza çıkıyor. Bunlardan bazıları aslında manlıkları başka konular olanlar tara-
Soyak Yapı firmasına başlamak üze- konunun tamamen dışında, bazıları ise fından doldurulmaya çalışılıyor. Bu da
re oldukları yeni yatırımlarında merkez başka uzmanlıkların genişletilmesi ile kaliteyi düşürüyor ve çok yeni tanınan
ofisimizden proje yönetim danışmanlık proje yöneticisi olunabileceği kanısın- bir konu olduğu için de yanlış bir imaj
hizmeti veriyoruz. da. Şunu söylemek istiyorum: Örneğin oluşuyor ve konunun gerçek uzmanı
Funda Karagöz Yıldırıın: Proje proje/tasarım firması, mesleki müellif- profesyonellere tedirginlikle yaklaşılı-
geliştirme danışmanlık hizmeti ver- lik faaliyetinin kapsamını biraz geniş- yor. Bizim Proje Yönetim A.Ş. olarak
mekte olduğumuz projelerle ilgili ola- leterek proje yönetimi yapmış oluyor. bu konuda çok sıkıntılarımız yok. Müş-
rak gizlilik politikaları nedeniyle bilgi Bir pazarlama firması pazarlama faa- teri bize zaten ulaşmayı biliyor ama
veremiyoruz. Ancak periyodik olarak liyetinin kapsamını biraz genişleterek yine de sektörün kalitesi etkileniyor.
İstanbulOfis, AVM, Konut vb. konu- kendisini proje yönetimini de yapmış Zaman içerisinde bu tür zayıf halkala-
larda sektör araştırmaları yapıyor ve olarak tanıtıyor. Proje Yönetiminin rın eleneceğine inanıyoruz.
proje paydaşlarına yönelik raporlar ha- uzmanlık alanlarını ve metodolojisini, Son olarak, ülkemizde pazar araştır-
zırlıyor olduğumuzu söyleyebiliriz. bu firmaların bütün bu konularda ken- ma ve bilgi toplama sürecinde sıkıntı
dilerini geliştirdiğini kabul etsek dahi, yaşandığını söyleyebilirim. Ülkemizde
Piyasada karştlaştığmız sürecin bir parçası olan tarafsızlığı ve bilginin paylaşımı anlayışı çok gelişmiş
zorluklar nelerdir? bağımsızlığından söz etmek güçleşiyor. durumda deği1. Proje Geliştirme
Demet Demirere Aslında Benzer şekilde yapı denetim firmala- süreci için oldukça
Türkiye'de hala hizmetin ve emeğin rı da bazı projelerde karşımıza proje önem-
karşılığını ödemeye alışmış bir yapı yöneticisi olarak çıkıyorlar., Çünkü
yok. En kolay pazarlık edilebilir şey Proje Yönetimi bazen kontrollük ola-
insanların emeğinin karşılığı olarak rak, hatta sadece kalite kontrollük
görülüyor ve maalesef herkes doktor olarak algılanıyor. Oysa hepi-
değil ama mimar, mühendis ve zaten mizin bildiği gibi PMI'ın 9
işi sizden daha iyi biliyorfl), Yaptığınız bilgi alanından sadece birisi
işin yarattığı değeri ise her zaman bel- kaliteye odaklı ve o da Ka-
geleyemiyorsunuz. lite Kontrolü değil Kalite
Piyasada karşılaşılan zorluk denebi- Yönetimidir. Bu tip ku-
lir mi bilmiyorum ama Proje Yönetimi ruluşların proje yöneti-
sektörüne zarar veren eğilimler var. cisi olarak faaliyet gös-
Bunlar gerçekten "Proje Yönetimi" termesi, yatırımcıları
2
4. ••••• •
••••••
•••••
••••
·····ır~ ••lırllWl
Proje Yönetim A.ş.
li olan detaylı demografik, istatistiki, düzeyde hatta çok daha iyi hizmeti çok rizle karşılaşabiliyorsunuz. Yabancı bir
ekonomik ve mali verilere ulaşmak daha düşük bedellerle verebilıyoruz. ülkede olmak, sizi proje akışı sırasında
oldukça güç. Bu güçlükleri aşmak üze- Marka ve Batılı olınaları nedeni ile re- haklarınız konusunda daha tavizkar 0-
re kendi veritabanlanınızı kendimiz kabet üstünlüğüne sahip oluyorlar, ya mak zorunda bırakabiliyor. Dış pazar-
oluşturuyor ve araştırma kuruluşları da ülkeler arası anlaşmalarla üst düzey larda bu tip idari güçlükleri öngörebil-
ile bilgi paylaşarak sektördeki bu açığı olarak bağlantılar sağlamış oluyorlar. mek ve riskleri daha iyi yönetebilm
kapatmaya özel çaba gösteriyoruz. Bu firmalar ya da yatıruncılar isimleri- için bazı ortaklık girişimleri planlıyo-
ne bakarak bizim taşeronlan olınamızı ruz, Danışmanlık ve bilgi ihracatının
Yurt dışı projelerde bekliyorlar. Yabancılarla işbirlikleri- önemi ülkemiz yönetimince de fart
karşılaştığınız zorluklar ne elbette sıcak bakıyaruz ama bunun edilmiş durumda. Bu konuda teşvik.
nelerdir? şekli asla taşeronluk değil. TMMMB ve DTM'nin işbirliği girişim-
Demet Demirere Yurt dışı pazar- "Fikirden Işletmeye" gayrimenkul leri söz konusu, bu da geleceğe daha
larda hem Proje Geliştirme danışman- projelerinin yönetimi; iddialı olduğu- ümitle bakmamızı sağlıyor.
lığı hem de Proje Yönetim hizmeti ver- muz bir konu. Ancak yabancı pazar- Funda Karagöz Yıldırım: Bu ülke
mekteyiz. Tabi bu hizmetlerimiz daha larda, biraz evvel de bahsettiğim gibi proje geliştirme danışmanlığı verm
çok gelişmekte olan ülkelerin pazarları- gelişmekte olan ülkelerin pazarlarında, üzere ilk defa girmiş olduğunuz bir pa-
nı kapsıyor. Hizmet kapsaınıınıza bağlı bazı riskleri göze almak zorunda kalı- zar ise her şey yeni olacaktır. Sosyal
olarak farklı sorunlarla karşılaşmakla yorsunuz. Ülke yönetimleri bekledi- demografik ve ekonomik yapıyı, değe -
beraber temelde bir Türk firması olarak ğiniz kadar kurumsal olmayabiliyor, leri, yasal koşulları öğrenmek gerek-
bakarsak olaya öncelikle Batılı, marka- kurum olarak çalışma izinlerinizin mektedir. Bunları mümkün olduğıınca
laşmış firmaların bizden çok daha fazla alınmasından, projenin resmi kurum- bölgeye gitmeden önce ulaşabildiğimiz
şansı olduğımu görüyoruz. Onlarla aynı larla kesiştiği her noktada birçok sürp- bütün bilgi kaynaklarını inceliyor aka-
binde yerinde araştırmalarımızı derin-
leştiriyoruz. Proje Geliştirme hizmet-
lerimizin kapsamı gereği, gayrimenkul
pazarını kendimiz öncelikle tanımalıyız
ki müşterilerimize de doğru aktaralım.
Bu nedenle çok detaylı bir pazar araş-
tırması yapıyoruz. Ancak bunun için
bilgiye ve bilgi kaynaklarına ulaşmakta
güçlük çekilebiliyoruz. İmar planları,
yapılaşma koşulları da bir başka prob-
lem olarak karşımıza çıkıyor. Bazen
bu konuda sınırların olmaması, yasal
şartların net olarak ortaya konmamış
olması sıkıntılara neden olabiliyor. Ge-
lişmekte olan pazarlarda Proje Geliştir-
me, Proje Yönetimi gibi kavramlar yeni
olduğu için, yapılan işin niteliğinin,
yaratılan katma değerin ifade edilme-
sinde güçlükler de doğabiliyor. n
03/10 Inşaat&Yatırım