1. ‫‪1|Page‬‬
‫שוק המגורים בארה"ב – תחזית ל 2013‬
‫פברואר 2013‬
‫מאת עוזי זיו, מנכ"ל, ‪www.sage-equities.com‬‬
‫שוק המגורים מורכב ממספר סגמנטים אשר מושפעים‬
‫מגורמים שונים. להלן נסקור את שני הסגמנטים העיקריים‬
‫בשוק זה : שוק הבתים (‪ )single homes‬ושוק המגורים‬
‫להשכרה (‪ )multifamily‬ואת המגמות הצפויות בכל אחד‬
‫מהסגמנטים הללו בשנת 2013.‬
‫בתים ) ‪)Single homes‬‬
‫כלכלת ארה"ב ממשיכה בהתאוששות בקצב איטי.‬
‫ההתאוששות איננה רציפה וברבעון האחרון של 3013 נרשמה‬
‫צמיחה שלילית. עם זאת התאוששות שוק הבתים מרשימה‬
‫ומונעת על-ידי שני גורמים עיקריים: המשך הירידה באבטלה‬
‫וגידול משמעותי במקורות ובזמינות מימון לרכישת‬
‫בתים.‬
‫העליה בזמינות המימון גרמה לעליה בביקוש לבתים‬
‫ובהתאם לעליית מחירים, שהגיעה ב - 3013 - לכ‬
‫%10 בממוצע ביחס למחירי השפל של סוף 0013.‬
‫עם זאת, השוק עדיין רחוק מאד מרמות המחירים‬
‫והיקפי המימון שלפני תקופת המשבר.‬
‫נתון מעניין נוסף לגבי שוק הבתים הינו התחלות‬
‫הבניה, אשר מהוות תמיד אידיקציה משמעותית‬
‫להתאוששות השוק: ובכן, גם בתחום זה ניכרת‬
‫תחילתה של התאוששות אם כי עדיין בהיקפים‬
‫מצומצמים. גם כאן, זמינות המימון גדלה והולכת, אם‬
‫כי מדובר עדיין בהיקפים שמתחת ל %10 מהשיא של‬
‫2113. כלכלני וולס פארגו, מהבנקים הגדולים‬
‫בארה"ה אחרי המשבר, ושחקן משמעותי בשוק המימון לבניה כמו גם בשוק המשכנתאות, מעריכים כי ב 3013‬
‫שוק הבניה של הבתים הגיע לתחתית והוא צפוי להתאושש באיטיות במהלך השנים הקרובות.‬

2. ‫‪2|Page‬‬
‫מגורים להשכרה (‪)Multifamily‬‬
‫בתחום המגורים להשכרה זמינות המימון היא שם המשחק. על‬
‫רקע ביקושים גואים, ועליה כוללת במכירות של כ %12 ביחס ל‬
‫0013, התשואות (‪ )cap rates‬המשיכו לרדת ב 3013 ומחירי‬
‫הנכסים הפחות איכותיים (קלאס ‪ )C‬עלו באופן משמעותי‬
‫ובמקרים מסויימים אף הכפילו את עצמם ביחס למחירי 1013.‬
‫עם זאת, משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים ובריביות נמוכות,‬
‫וזרימה של הון מחוץ לארה"ב גרמו לעליית מחירים של נכסים‬
‫מאיכות נמוכה. כתוצאה מכך, ניכרת מגמה של מעבר של‬
‫שחקנים משוק הנכסים מסוג ‪ C‬לנכסי ‪ ,B‬ואף לנכסי ‪ ,A‬אשר‬
‫נסחרים במחיר גבוה ליחידה אבל עדיין משמעותית מתחת‬
‫לעלות ההקמה של הנכס. זרוע המימון של ‪ ,JLL‬פרסמה ניתוח‬
‫עדכני לפיו לראשונה מאז 10 שנים, לפיו סך כל ההשקעות‬
‫בתחום המגורים להשכרה ב 3013, עולות על ההשקעות בתחום‬
‫המשרדים (בדרום מזרח ארה"ב).‬
‫האינדיקטור המשמעותי ביותר לחוזקו של השוק הוא שובם של‬
‫שחקני ה ‪( CMBS‬הלוואות מאוגחות) לשוק המימון. עדיין בקטן,‬
‫ובהיקפים זניחים ביחס למימון שמעמידות ה"סוכנויות" (פאני‬
‫ופרדי), אם כי תוך גידול של פי 2.3 ביחס להלוואות שהועמדו ב‬
‫0013. מומחי ‪ JLL‬צופים כי מגמה זו תגבר ב 2013 ובשנים‬
‫הבאות שלאחריה. שובן של ההלוואות המאוגחות מבשר את‬
‫שובה של וול סטריט לתחום המימון למגורים, ואת תחילתה של‬
‫תקופה חדשה במונחי זמינות של מימון.‬
‫התחלות הבניה בתחום המגורים להשכרה עדיין מעטות, אם כי גם‬
‫"שוק המגורים בכללותו הינו שוק במגמת‬
‫כאן ישנה מגמה של התחזקות. נתונים דמוגרפיים, ביחד עם המשך‬
‫עליה. נראה כי תחום הבתים הבודדים‬
‫מגמת העליה הרצופה בשכר הדירה, דוחפים יותר ויותר יזמים‬
‫הגיע לתחתית ב 2211 ומאז הוא רושם‬ ‫לחזור לאתרי הבניה. התחזית היא כי מגמה זו תימשך בחמש‬
‫עליה. שוק המגורים להשכרה נהנה‬ ‫השנים הקרובות. בד בבד, ניכרת תחילתה של מגמת מעבר‬
‫מביקושים גבוהים, עליית מחירים, מעליה‬ ‫מהשקעה בנכסים קיימים להשקעה בפרוייקטים של בניה למגורים,‬
‫במחירי השכירות ומתפוסות גבוהות. על‬ ‫מתוך הנחה שבשנים 2013 ואילך שכר הדירה יצדיק את עלויות‬
‫אף העובדה שבתים בודדים ובניה חדשה‬ ‫הבניה והנכסים שיגיעו לשוק יתפסו את מקומם של נכסי קלאס ‪.A‬‬
‫נוגסים בשוליים בשוק ההשכרות, הגידול‬ ‫זו מגמה אשר צפוי כי תצבור תאוצה ב - 2 השנים הבאות, אך‬
‫תיושם באופן סלקטיבי מאד בשווקים ספציפיים, ולא באופן גורף‬
‫המובהקת‬ ‫וההעדפה‬ ‫הדמוגרפי‬
‫ברחבי ארה"ב, וזאת בהתאם לזמינות של קרקע, ביקוש ותנודות‬
‫לפרוייקטים של מגורים להשכרה, משמרים‬
‫דמוגרפיות, וכמובן מימון.‬
‫ומבטיחים המשך של עליה בשכר הדירה‬
‫במרכזים‬ ‫מאד‬ ‫גבוהות‬ ‫ותפוסות‬
‫העירוניים."‬