3. De AANLEIDING
Apeldoorn heeft te maken met het wegtrekken van jongvolwassenen. Daarom vraagt de gemeente Apeldoorn in het
bestuursakkoord Veerkracht en Verbinding om (onconventionele) oplossingen om met name het aanbod van
starterswoningen beter aan te laten sluiten bij de wensen van de doelgroep.
Tijd voor actie.
Voor u ligt de vraag en het antwoord op deze vraag. In dit tweezijdige boekje bekijken we zowel de vraag als het
antwoord. Lees allereerst de vraagzijde: Wie is de doelgroep, wat wil de doelgroep, wat kunnen ze nu krijgen in
Apeldoorn en wat is de huidige match / mis-match. Door het boekje om te draaien kunt u de antwoordzijde lezen,
waarin wij laten zien hoe in alle opzichten aan de vraag voldaan kan worden. In de middenpagina van dit document
komen uiteindelijk vraag en aanbod (letterlijk) bij elkaar.
4. “ Er is een direct verband tussen woningaanbod en de vestiging/ het vertrek van jonge mensen”
(‘Stop de Jonge vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
“ Uitgangspunt voor ons is dat, over vier jaar, iedereen in de woning zit waar hij of zij graag wil en kan wonen. De
woningmarkt moet beter aansluiten bij wat mensen willen.... Wij weten dat het lang duurt voordat een wens een
plan is en een plan een huis is….”
(Veerkracht & Verbinding, Bestuursakkoord 2010-2014 CDA Gemeente Apeldoorn)
“Bij ‘wonen’ hoort ‘bouwen’.” (Veerkracht & Verbinding, Bestuursakkoord 2010-2014 CDA Gemeente Apeldoorn)
“Apeldoorn staat open voor vernieuwende bouwconcepten.”
(Veerkracht & Verbinding, Bestuursakkoord 2010-2014 CDA Gemeente Apeldoorn)
“ Er blijft een spanning bestaan rond het bouwen van de goede woningen voor de goede prijs.”
(Wethouder Metz, PMA Herijking Strategisch Kader Accent Bevolkingsaanwas 2009/065)
5. 1. De woon AMBITIE van de gemeente Apeldoorn
Er is veel onderzoek gedaan naar de jonge vlucht en de toekomstige problemen voor de stad als gevolg hiervan. Hieruit
blijkt dat starters (doelgroep 18-40 jaar) in grote aantallen vertrekken uit Apeldoorn. Dit komt met name omdat het
aanbod van woningen in Apeldoorn niet aansluit bij de vraag van haar inwoners. Een aanbod dat zij wel kunnen vinden
elders in de regio. Wat we dus zien is een mismatch tussen vraag en aanbod.
De conclusies van alle onderzoeken zijn eensluidend. Het nu bouwen van passende woningen voor jongeren is dé
sleutel tot een sterk en toekomstgericht Apeldoorn. Het niet bouwen van deze woningen betekent in de toekomst
grote problemen voor de stad.
Een heldere ambitie van de gemeente: bouw betaalbare woningen om jongeren voor de gemeente Apeldoorn te
behouden!
(De Stentor, regio Apeldoorn, zaterdag 21 augustus 2010)
6. “Consequent keuzes maken voor het versterken van de 18-40 generatie… “
(‘Stop de Jonge vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
1. Het verschuiven in de tijd van het woningbouwprogramma heeft grote gevolgen gehad voor de
verwachte leeftijdsopbouw van de Apeldoornse bevolking in 2020. Er is een direct verband tussen het
woningaanbod en de vestiging / het vertrek van jonge mensen. De meeste vertrekkers vestigen zich in
de omgeving van Apeldoorn (bijvoorbeeld in gemeenten binnen de Stedendriehoek).
2. Huizen in Apeldoorn zijn, in verhouding tot het Nederlands gemiddelde, sneller in prijs gestegen dan
huizen in andere gemeenten.
3. Gemeten naar het Nederlands gemiddelde hebben jonge mensen in Apeldoorn een laag inkomen.
Dit betekent onder meer dat een Apeldoornse “starterswoning” van €225.000 voor het merendeel van
de doelgroep onbereikbaar is.
4. Er is te weinig gebouwd in het goedkope segment en de komende periode wordt er onvoldoende
opgeleverd om het probleem op te lossen.
7. 2. De DOELGROEP waar het om draait
Apeldoorn heeft te maken met vergrijzing én ontgroening. De bevolking verouderd en jongeren trekken weg. Het
versterken van de 18-40 jr. generatie is nodig om de vervangingsvraag op de Apeldoornse arbeidsmarkt in te vullen.
Bijvoorbeeld om te voorzien in een toenemende zorgvraag van ouderen. Ook is de doelgroep verantwoordelijk voor
de toekomstige economische groei en voor het draagvlak van culturele en commerciële voorzieningen.
Met name jongvolwassenen en jonge gezinnen zouden zich aan Apeldoorn moeten binden. Hoewel Apeldoorn, door
zijn ligging en groene en ruime opzet, op papier aantrekkelijk is voor jonge gezinnen, laat de realiteit een ander beeld
zien.
Het bieden van een woning die ook op de
90 94 jaar
lange termijn voldoet aan de woonbehoefte, 80 84 jaar
70 74 jaar
dus ook als er kinderen komen, is daarom 60 64 jaar
50 54 jaar
essentieel. mannen
40 44 jaar
vrouwen
30 34 jaar
20 24 jaar 18-40 jr. generatie
10 14 jaar
0 4 jaar
‘Tekort’ 18-40 jr. generatie zichtbaar in bevolkingsopbouw 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
8. 3. De WOONWENS van de doelgroep
“Apeldoorn heeft veel traditionele woonwijken, terwijl de behoefte meer richting gevarieerde woonmilieus wijst.
Woonwijken blijven echter belangrijk.”
(Woonwensenonderzoek Apeldoorn, 22 december 2006)
“Het bouwen van betaalbare woningen, bijvoorbeeld door systeembouw; uit onderzoek blijkt dat veel starters daar
geen bezwaar tegen hebben.”
(Jonge Vlucht, Resultaten onderzoek naar vertrekmotieven, leefstijl, woonwensen en terugkeerkansen van Apeldoornse
twintigers die de gemeente hebben verlaten, 6 juni 2006)
“Kan men vraaggericht bouwen? Hierbij zullen bestaande kaders moeten worden losgelaten.”
(Dhr. R. Iedema, PMA Herijking Strategisch kader Jonge Vlucht 2009/089)
9. Het Woonwensenonderzoek geeft aan dat bijna driekwart van de gewenste doelgroep een grondgebonden woning
wenst en slechts een kwart wenst een appartement.
De veel gehoorde uitspraak, dat starters voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten, gaat niet meer op. De
doelgroep is heel realistisch over wat zij wil. In de omliggende gemeenten vinden ze per slot van rekening wel wat ze
zoeken. Het is daarom van groot belang een match tussen vraag en aanbod te creëren.
Gewenste woningtypen
woonhuis appartement ander type
4%
25%
71%
10. 4. De PRIJS die betaald kan worden
“Een gesprek met een Apeldoornse woningcorporatie leert dat we met woningen onder de € 170.000 heel andere
doelgroepen aanboren. En dat is precies wat we moeten doen. In het actieprogramma ziet u dit punt daarom
terugkomen”. (‘Stop de Jonge Vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
Wat kunnen jonge mensen betalen?
Maximaal hypotheekbedrag volgens Central Beheer naar opleidingsniveau en werkervaring,
conform salaristabellen Gemeente Apeldoorn
(peildatum 17 februari 2009)
MBO-niveau 6 HBO/WO- niveau 9/10
1-verdiener 1,5 verdiener 1-verdiener 1,5 verdiener
Geen werkervaring € 95.000 € 140.000 € 145.000 € 215.000
5 jaar werkervaring € 120.000 € 180.000 € 180.000 € 270.000
10 jaar werkervaring € 145.000 € 215.000 € 235.000 € 350.000
Bron: Afdeling Personeel en Organisatie, Centraal Beheer Achmea, bewerking afdeling REW
Om de Jonge Vlucht te stoppen zal Apeldoorn meer woningen moeten realiseren in het goedkope segment. Het maxi-
male hypotheekbedrag van starters (tot 5 jaar werkervaring) bedraagt ongeveer €180.000. De woonwens van deze
groep is gebaseerd op de toekomst, zeker in het huidige economische klimaat. In veel gevallen is men ook al bezig
met gezinsvorming.
“Er zijn meer starterswoningen nodig op de koopwoningmarkt. Waar wij nu 4% bouwen in het segment “goed-
koop” (tot € 180.000), zou dat 20% moeten worden.” (‘Stop de Jonge Vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
11. 5. De RUIMTE die gewenst wordt
“Jongeren en jonge gezinnen hebben behoefte aan betaalbare ruimte.”
(‘Stop de Jonge Vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
De ideale woning voor de doelgroep is een grondgebonden woning, met een gebruiksoppervlak van minimaal 100m2,
3 tot 4 kamers, degelijk, comfortabel en met traditionele architectuur.
Eigenlijk dus een gewone gezinswoning.
Deze woning wordt (binnen het budget van de doelgroep) wel gevonden in bijvoorbeeld Deventer en Zutphen. De
verhouding tussen ruimte en prijs is, na de keuze voor grondgebonden of appartement, het belangrijkste motief om
zich te oriënteren in een regio buiten Apeldoorn.
“Voorzien in betaalbare eengezinswoningen, enerzijds in de bestaande woonwijken (inbreiding), anderzijds in
nieuwe: hierbij een duidelijke eigen signatuur meegeven aan buurten.”
(Woonwensenonderzoek Apeldoorn, 22 december 2006)
12. Opvallend is dat corporaties melden dat jongeren voor hen geoormerkte woonruimte relatief vaak weigeren, “…”
het labelen van gewone woningen voor jongeren vinden corporaties niet wenselijk.
(‘Stop de Jonge Vlucht’ - Koersdocument Jonge Vlucht)
(NVM, 31 augustus 2010 - slechts 10 woningen voldoen aan vraag)
Apeldoorn
woonhuis < 100m2 woonhuis > 100m2 appartement < 100m2 appartement > 100m2
3%
9% 5%
83%
13. 6. Confrontatie van VRAAG & AANBOD
Gezien de voorgaande quotes uit de diverse onderzoeken zijn de volgende bevindingen meer dan opvallend. Wanneer
we het huidge woningaanbod van Apeldoorn (d.d.31 aug.2010) tegen het licht houden zien we namelijk in hoofdlijnen
het volgende:
Tot € 175.000 staan er in Apeldoorn 399 woningen te koop,
Van deze 399 woningen zijn er slechts 31 grondgebonden. Dit is 8%!.
Van deze 31 woningen zijn er maar 10 groter dan 100m2. Dit is slechts 3% van het totale aanbod onder
€175.000,-
92% van het woningaanbod tot €175.000,- zijn appartementen.
Nota bene: 71% van de doelgroep is op zoek naar een grondgebonden woning.
Een grotere mis-match tussen vraag en aanbod lijkt bijna niet denkbaar. De vraag is dan ook of dit een regionale mis-
match is, of een specifiek probleem voor Apeldoorn.
14. Een analyse van het woningaanbod in Deventer en Zutphen, laat een heel ander beeld zien.
Deventer
Tot € 175.000 staan er in Deventer 302 woningen te koop,
Van deze 302 woningen zijn er 152 grondgebonden. Dit is 50% (Apeldoorn 8%).
Hiervan zijn 65 woningen groter dan 100m2. Dit is 21% van het totale aanbod (Apeldoorn 3%).
Zutphen
Tot € 175.000 staan er in Zutphen 159 woningen te koop.
Van deze 159 woningen zijn er 88 grondgebonden. Dit is 55% (Apeldoorn 8%).
Hiervan zijn 38 woningen groter dan 100m2. Dit is 24% van het totale aanbod (Apeldoorn 3%).
Deventer Zutphen
4% 5%
29% 31% woonhuis < 100m2
40%
46% woonhuis > 100m2
21% appartement < 100m2
24%
appartement > 100m2
15. 7. CONCLUSIE van de vraagzijde
We zien dat de mis-match niet een regionaal probleem is, maar zich specifiek voordoet in Apeldoorn. De woningen die
de jongvolwassenen en de jonge gezinnen uit Apeldoorn zoeken staan niet in Apeldoorn. Maar ze zijn wel elders in de
regio te vinden.
Als Apeldoorn écht de jongvolwassenen en de jonge gezinnen binnen haar gemeente wil behouden, is er maar één
conclusie mogelijk:
Bouw die woning waar vraag naar is: een woning waarin ze lang kunnen en willen blijven wonen.
Grondgebonden
Onder de €175.000,-
Groter dan 100m2
3 tot 4 kamers
16. � 175.000
VRAAG
• Doelgroep jongvolwassenen en jonge gezinnen (18-40 jr.)
• Grondgebonden woning
• Groter dan 100m2 woonoppervlak
• 3 tot 4 kamers
• VON prijs €175.000,-
17. • Grondgebonden woning, 2 lagen + kap
• 113m2 GBO
• 4 kamers, met uitbreidingsmogelijkheid tot 5/6 kamers
• EPC 0,65
• VON prijs €125.000,- exclusief grond.
• Beschikbaar budget grondaandeel €50.000
(bij €175.000,- VON)
ANTWOORD
