Boskamp & Willems is een onafhankelijk, middelgroot advocatenkantoor en is werkzaam op de meest uiteenlopende rechtsgebieden. Van verbreking samenleving, erfrecht en arbeidsvoorwaarden, tot en met burenrecht, faillissementsrecht, bedrijfsadvisering en letselschade. En alles wat daar tussen zit en mee te maken heeft. Wie u ook bent, wat u ook doet en waarmee we u ook van dienst kunnen zijn: u mag rekenen op resultaat.

1. WACHTEN IS NIET MEER NODIG
Bij huur of verhuur kun je te maken krijgen met de opzegging van de
huurovereenkomst. Ingeval van zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte (artikel
290-bedrijfsruimte) is de opzegging aan dwingendrechtelijke bepalingen gebonden.
De verhuurder kan de huurovereenkomst tegen het 5e jaar of na verlenging
opzeggen tegen het 10e jaar. Verder kan alleen worden opgezegd op basis van in
de wet genoemde gronden, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik. Als de huurder met
deze opzegging niet instemt, dan zal de rechter zich daarover moeten buigen. Wat
als een nieuwe eigenaar / opvolgend verhuurder de huurovereenkomst wil
opzeggen?
Bij verkoop van bijvoorbeeld een verhuurde winkelruimte loopt de
huurovereenkomst gewoon door. Indien er sprake is van een opvolgend eigenaar,
dan kan deze nieuwe verhuurder de huurovereenkomst op grond van de wet pas
beëindigen op grond van dringend eigen gebruik na een wachttijd van drie jaar.
Tot voor kort was het niet duidelijk of deze wachttijd alleen van toepassing was
bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen het einde van de
eerste huurtermijn, of ook bij opzegging tegen het einde van de verlengde termijn.
Met het wijzen van het arrest van 24 september 2010 heeft de Hoge Raad hierin
meer duidelijkheid gegeven.
In dat geval had de verhuurder als nieuwe eigenaar, de huurovereenkomst
opgezegd, omdat een interessante kandidaat (de Bijenkorf) het betreffende
bedrijfspand wilde gaan huren. De zittende huurder was het met de beëindiging
van de huurovereenkomst niet eens en stelde dat de verhuurder als nieuwe
eigenaar eerst de wachttijd van drie jaar moest uitzitten alvorens zij de
huurovereenkomst zou kunnen opzeggen.
De Hoge Raad overweegt dat de wachttijd slechts geldt voor opzeggingen die
worden gedaan tegen het einde van de eerste huurperiode. Vindt de opzegging
plaats tegen het einde van de verlengde huurperiode of later, dan geldt de
wachttijd van drie jaar niet! Om die reden was de opzegging dus niet nietig.
Daarentegen oordeelde de Hoge Raad wel dat de reden van opzegging niet
aangemerkt kan worden als dringend eigen gebruik. De opzegging werd daarom
alsnog afgewezen.
Op grond van voornoemde uitspraak hoeft een verhuurder alleen in geval van
een opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste
huurperiode rekening te houden met de wachttijd van drie jaar. Na ommekomst
van de eerste 5 jaars periode dus niet meer.

2. Een opvolgend verhuurder is dus minder snel gebondenaan de wachttijd van drie
jaar. Indien de huurder bijvoorbeeld al tien jaar of meer in het pand zit, dan
geldt de wachttijd niet meer en kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst
onmiddellijk opzeggen wegens dringend eigen gebruik, uiteraard nog wel met
inachtnamevan de wettelijke opzegtermijn.
Heeft u als koper / verhuurder of huurder te maken met deze materie, dan is het
raadzaam dat u zich tijdig laat adviseren, bijvoorbeeld door onze advocaten van
de sectie onroerendgoedrecht.
Indien u meer wilt weten over het huurrecht, kunt u contact opnemenmet:
BOSKAMP & WILLEMS ADVOCATEN
-UW SUCCES ONZE UITDAGING-
Mr. Mariëtta Dijkstra
Sectie onroerendgoedrecht
Dr. Holtroplaan 42 Eindhoven
T: 040-2501414
m.dijkstra@boskampwillems.nl
www.boskampwillems.nl