Dos formas de saldar una deuda hipotecaria, y sus respectivas implicaciones fiscales, explicadas de manera sencilla y clara para no juristas.

1. PÍLDORAS DE
FISCALIDAD
INMOBILIARIA
PARA
PROFESIONALES
DE LA BANCA
Asunciones de deuda
y
Daciones en pago
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 1

2. ANTES DE EMPEZAR
l La fiscalidad de las operaciones inmobiliarias está centrada en dos
impuestos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), de ámbito
estatal, y el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
y Transmisiones Patrimoniales (TP), cedido a las Comunidades
Autónomas, y que presenta dos modalidades.
l Incompatibilidad: Cuando un acto jurídico tributa por IVA, también
tributa por AJD, pero entonces no puede tributar por TP. Y al revés, si
un acto jurídico tributa por TP no lo hace por IVA-AJD.
l Tipos: el vigente tipo de IVA para las viviendas es del 4 %, mientras
que para locales comerciales, naves industriales, plazas de
aparcamiento, trasteros…, es del 18 %. Y en Catalunya, respecto a los
AJD, el tipo impositivo es del 1,5 %, y el tipo impositivo de las TP, es
del 8 %.
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3. ASUNCIÓN DE DEUDA
l CONCEPTO: estaremos ante una asunción de deuda hipotecaria,
siempre que un tercero ocupe el lugar de un deudor, frente a un
acreedor, asumiendo la deuda hipotecaria que este deudor no puede
pagar.
l Ejemplo: joven deudor hipotecario que no puede hacer frente a las
mensualidades del préstamo, y antes de que el banco ejecute la
hipoteca (y se quede la finca), los padres de este deudor, ocupan su
lugar y se comprometen a pagar la deuda.
l FISCALIDAD: Esta asunción de deuda está gravada por el Impuesto
de Donaciones, tomando como base el total pendiente de la deuda.
l Comentario: Se entiende que éste acto jurídico es una donación, ya
que el que ocupa el lugar del primer deudor y paga la deuda, no recibe
nada a cambio. Es como si donase el dinero que paga.
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 3

4. DACIÓN EN PAGO CON IVA
l CONCEPTO: estaremos ante una dación en pago, cuando un deudor
que no pueda hacer frente a los pagos de un préstamo hipotecario,
haga donación de la finca que lo garantizaba, al acreedor, de forma
que si éste lo acepta, la deuda queda saldada.
l Cuando éste bien inmobiliario que se transmite es nuevo (proviene por
ejemplo de una obra nueva y división horizontal), ésta transmisión está
gravada con IVA, ya que se trata de una “primera transmisión”. Es lo
que llamamos dación en pago con IVA.
l FISCALIDAD: Sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,
siempre que la transmisión esté gravada con IVA, y por tanto:
impuestos = 1,5 % del valor de la dación (además del IVA).
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 4

5. DACIÓN EN PAGO, O
ADJUDICACIÓN JUDICIAL, POR
TRANSMISIONES
l CONCEPTO: estaremos ante una dación en pago, cuando un deudor
que no pueda hacer frente a los pagos de un préstamo hipotecario,
haga donación de la finca que lo garantizaba, al acreedor, de forma
que si éste lo acepta, la deuda queda saldada.
l Cuando este bien inmobiliario que se transmite no es nuevo (es de
“segunda mano”), esta transmisión está gravada con el Impuesto de
TP. En éste caso nos encontramos ante una dación en pago por
Transmisiones.
l Otro supuesto sería cuando en un proceso judicial se declara la
adjudicación de una finca a favor de un acreedor, para resarcirlo del
impago de una deuda, siempre que esta adjudicación sea por
transmisiones (no devengue IVA).
l FISCALIDAD: Sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
(TP) = 8 % del valor de la dación.
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6. DACIÓN EN PAGO, O
ADJUDICACIÓN JUDICIAL, CON
RENUNCIA A LA EXENCIÓN DEL
IVA (I)
l CONCEPTO: estaremos ante una dación en pago, cuando un deudor
que no pueda hacer frente a los pagos de un préstamo hipotecario,
haga donación de la finca que lo garantizaba, al acreedor, de forma
que si éste lo acepta, la deuda queda saldada.
l Cuando éste bien inmobiliario que se transmite no es nuevo (és de
“segunda mano”), ésta transmisión está gravada con el Impuesto de
TP. En éste caso nos encontramos ante una dación en pago por
Transmisiones, que no paga IVA.
l Pero a veces es preferible pagar el IVA, renunciando a la exención, ya
que el IVA es un impuesto que se compensa: trimestralmente se ha de
ingresar a Hacienda la diferencia entre IVA repercutido e IVA
soportado.
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 6

7. DACIÓN EN PAGO, O
ADJUDICACIÓN JUDICIAL, CON
RENUNCIA A LA EXENCIÓN DEL
IVA (y II)
l Por ejemplo: al comprar un local comercial es mejor pagar un 18 % de
IVA (que podemos compensarnos), más AJD, que un 8 % de TP (que
sería a fondo perdido).
l Otro supuesto sería cuando en un proceso judicial se declara la
adjudicación de una finca a favor de un acreedor, para resarcirlo del
impago de una deuda, siempre que esta adjudicación sea por
transmisiones (no devengue IVA).
l Requisitos: que las dos partes (deudor y acreedor) sean sujetos pasivos
de IVA, que quien reciba la finca actue en ejercicio de su actividad
empresarial o profesional, que lo acepten ambas partes y lo hagan
constar en la escritura o documento judicial.
l FISCALIDAD: Sujeta a AJD, pero a un tipo impositivo especial, y
por tanto: impuestos = 1,8 % del valor de la dación .
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 7

8. ADJUDICACIÓN JUDICIAL
CON IVA
l CONCEPTO: supuesto que se produce cuando en un proceso judicial
se declara la adjudicación de una finca a favor de un acreedor, para
resarcirlo del impago de una deuda, siempre que esta adjudicación sea
de un bien inmobiliario nuevo (“primera transmisión”), y que por
tanto, esté gravada con IVA.
l FISCALIDAD: Es un caso especial: cuando se trata de una
adjudicación judicial a favor de un acreedor, que devenga IVA ya que
es primera transmisión y no tributa por TP, está sujeta a AJD, pero al
mismo tiempo, al ser un documento judicial y no un documento
notarial, es un documento no sujeto, y por tanto: impuestos = 0,00.-
euros.
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 8

9. FIN
(Espero haberte sido útil)
q Algunas imágenes de ésta presentación han sido obtenidas de diferentes recursos on line. Dada la gran
diversidad de sitios que existen es difícil conocer la autoría de las mismas. No obstante, si sus autores desean
su reconocimiento o eliminación, no tienen más que indicarlo
Si detectas algún error u omisión, por favor contacta conmigo en oliveriparesalbert@gmail.com
Albert Oliver i Parés; Mayo 2012 9