La locazione di appartamenti e case vacanze in Italia: un’analisi del mercato e della soddisfazione della domanda

La locazione di appartamenti e case vacanze
in Italia: un’analisi del mercato e
della soddisfazione della domanda

La locazione di appartamenti e case vacanze in Italia: un’analisi del mercato e della soddisfazione della domanda
Risposte Turismo Srl marzo 2008
2
Gruppo di lavoro
Prof. Francesco di Cesare (coordinatore scientifico)
Elisa Berton (coordinatore operativo)
Anthony A. La Salandra
Gloria Rech
Elisa Vianello
I rilevatori incaricati
Alessandra Mari, Alessia Angeli, Alice Severi, Anastasia Urso, Angela Raffaella Santeramo,
Antonella Appicciutoli, Beatrice Barbieri, Benedetta Gemelli, Betty Balduin, Claudia
Cagnoni, Cristina Paoloni, Elena Nardelli, Elena Trombini, Emanuele Cusani, Giulia Feletti,
Linda Valdora, Marilisa Rangone, Natalia De Patta, Nicola di Tanna Carfagna, Sally Abu
Bonsra, Salvatore Trifilio, Silverio Balzano e Valeria Cabriolu
Si ringraziano per la collaborazione tutti i delegati regionali Fiaip al settore
turistico e tutti gli agenti che hanno reso possibile la realizzazione delle
rilevazioni.

3
Indice
Capitolo 1 – Introduzione
1.1 Premessa p. 6
1.2 Il mercato turistico in Italia 7
1.2.1 Lo scenario nazionale 7
1.2.2 Il quadro per regioni 11
1.3 Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza 15
Capitolo 2 – Il mercato delle locazioni turistiche in Italia: scenario nazionale e
differenze territoriali
2.1 Premessa 19
2.2 Il quadro nazionale 19
2.2.1 Lo sviluppo del mercato 19
2.2.2 Il ruolo degli intermediari immobiliari 21
2.2.3 Stagionalità e durata delle locazioni 23
2.2.4 Evoluzione della domanda 23
2.2.5 Problematiche e criticità del settore 24
2.3 Il mercato nelle singole regioni 24
2.3.1 Valle d’Aosta 24
2.3.2 Piemonte 27
2.3.3 Lombardia 29
2.3.4 Liguria 31
2.3.5 Emilia Romagna 33
2.3.6 Trentino Alto Adige 35
2.3.7 Veneto 37
2.3.8 Friuli Venezia Giulia 39
2.3.9 Toscana 41
2.3.10 Umbria 43
2.3.11 Lazio 45
2.3.12 Marche 46
2.3.13 Abruzzo 48
2.3.14 Molise 49
2.3.15 Campania 51
2.3.16 Puglia 52
2.3.17 Basilicata 54
2.3.18 Calabria 55
2.3.19 Sardegna 57
2.3.20 Sicilia 58
2.4 Considerazioni di sintesi: uno sguardo d’insieme 60

4
Capitolo 3 – L’indagine di customer satisfaction
3.1 Obiettivi e metodologia p. 65
3.2 Risultati a livello nazionale 66
3.2.1 Caratteristiche anagrafiche del campione 66
3.2.2 Soluzioni di alloggio preferite 67
3.2.3 Tipologia di alloggio scelto e durata del soggiorno 69
3.2.4 Fidelizzazione verso l’immobile e verso l’agenzia 70
3.2.5 La scelta dell’agenzia immobiliare 72
3.2.6 Le intenzioni future 73
3.2.7 La soddisfazione globale 76
3.2.8 La soddisfazione per l’immobile in affitto 77
3.2.9 La soddisfazione nei confronti dell’agenzia 80
3.2.10 La soddisfazione del cliente: una sintesi dei risultati 83
3.2.11 I desiderata per il futuro 85
3.2.12 Appendice statistica 86
3.3 Risultati per macroaree 101
3.3.1 Caratteristiche anagrafiche del campione 101
3.3.2 Soluzioni di alloggio preferite 103
3.3.3 Tipologia di alloggio scelto e durata del soggiorno 104
3.3.4 Fidelizzazione verso l’immobile e verso l’agenzia 105
3.3.5 La scelta dell’agenzia immobiliare 106
3.3.6 Le intenzioni future 106
3.3.7 La soddisfazione globale 108
3.3.8 La soddisfazione per l’immobile in affitto 109
3.3.9 La soddisfazione nei confronti dell’agenzia 109
3.3.10 La soddisfazione del cliente: una sintesi dei risultati 112
3.3.11 I desiderata per il futuro 112
3.4 Alcune evidenze regionali 126
3.4.1 Liguria 126
3.4.2 Friuli Venezia Giulia 132
3.4.3 Veneto 138
3.4.4 Emilia Romagna 144
3.4.5 Toscana 150
3.4.6 Marche 156
3.4.7 Lazio 162
3.4.8 Abruzzo 168
3.4.9 Calabria 174
3.4.10 Sicilia 180
3.5 Alcune evidenze per comprensori e singole località 199
3.5.1 Introduzione 199
3.5.2 L’Alto Adriatico: Lignano, Bibione, Jesolo, Lidi Ferraresi e Gabicce 200
3.5.3 Il Medio Adriatico: Porto Recanati, San Benedetto del Tronto, Alba Adriatica e San
Salvo
211
3.5.4 Il Medio-Alto Tirreno: Alassio, Marina di Grosseto e Ponza 222

5
3.5.5 Il Basso Tirreno: Santa Maria del Cedro, Scalea e Cefalù p. 232
3.5.6 La montagna: Altopiano di Asiago, Comprensorio del Civetta, Madonna di Campiglio
e San Martino di Castrozza
243
Cap. 4: Conclusioni
4.1 Prospetto di sintesi dei risultati dell’indagine 255
4.2 Suggerimenti e indicazioni operative per Fiaip 261

6
Capitolo 1 – Introduzione
1.1 Premessa
Il presente studio nasce come ampliamento di un’indagine che Fiaip ha promosso nel 20061
, con l’obiettivo
di approfondire la conoscenza dei desiderata e della soddisfazione dei clienti che si rivolgono alle agenzie
associate alla Federazione per locare case e appartamenti ad uso turistico in alcune località dell’Alto
Adriatico.
Le rilevazioni, concentrate nei mesi di luglio e agosto del 2006, interessarono tre regioni dell’Alto Adriatico
(Friuli Venezia Giulia, Veneto ed Emilia Romagna) e vennero condotte a Jesolo, Bibione, Duna Verde,
Lignano, Lido degli Estensi e Cervia attraverso la somministrazione di questionari a compilazione presidiata
ad un campione di turisti in vacanza presso queste località.
Sulla scorta di quanto realizzato, Fiaip ha scelto di effettuare una nuova indagine, un’estensione del
progetto di ricerca a tutto il territorio nazionale, con il duplice obiettivo di:
1. fornire un quadro completo della soddisfazione della domanda di locazioni turistiche in tutte
le regioni italiane, basato su rilevazioni campionarie condotte in una serie di località distribuite su
tutto il territorio italiano;
2. analizzare l’assetto, lo stato di sviluppo e le problematiche del mercato delle affittanze
turistiche nonché il ruolo e la penetrazione attribuibili alle agenzie Fiaip nei diversi contesti regionali,
grazie ad interviste in profondità condotte con i delegati regionali al settore turistico della Federazione.
L’approfondimento richiesto mira a fornire le basi conoscitive per orientare le future strategie di sviluppo e le
scelte di marketing del settore turistico di Fiaip, al fine di migliorare i risultati economici degli associati,
incrementare la qualità del servizio da loro offerto e, quindi, il grado di fidelizzazione della clientela nonché le
possibilità di acquisirne di nuova.
L’analisi del mercato delle locazioni turistiche è sviluppata nel Capitolo 2, che fornisce dapprima un quadro
a livello nazionale, per poi passare a mapparne caratteristiche e peculiarità in ciascuna delle venti regioni e a
chiudere con alcune considerazioni finali di sintesi.
All’indagine di customer satisfaction è dedicato il Capitolo 3 che, dopo alcuni brevi cenni sulla metodologia
adottata, presenta i risultati emersi, partendo da quelli riferiti all’intero territorio nazionale, per poi passare a
quelli disaggregati per singole macroaree territoriali (Nord, Centro, Sud e Isole) e per singole regioni (le dieci
più rilevanti per il mercato oggetto di indagine) e finire con dei focus dedicati ai cinque comprensori in cui le
affittanze turistiche sono più sviluppate (Alto Adriatico, Medio Adriatico, Medio-Alto Tirreno, Basso Tirreno e
Montagna) e ad alcune singole località in essi situate.
A fungere da cornice di questi due capitoli centrali del report vi sono i Capitoli 1 e 4.
Il Capitolo 1 offre un cappello introduttivo generale sul mercato del turismo in Italia e, nello specifico, su
quello delle case e appartamenti per vacanza, presentando alcuni principali dati sui flussi di domanda
turistica e sulla consistenza dell’offerta ricettiva.
Infine il Capitolo 4 contiene una sintesi delle principali evidenze emerse dalle indagini presentate nei due
capitoli centrali del rapporto e, su tale base, fornisce al committente alcune indicazioni e suggerimenti
operativi per migliorare la qualità e la performance del settore turistico della Federazione.
1
Anche in quell’occasione l’indagine venne realizzata da Risposte Turismo.

7
1.2 Il mercato turistico in Italia
1.2.1 Lo scenario nazionale
La domanda
Nel 2006 gli arrivi registrati in Italia nelle strutture ricettive ufficiali sono stati circa 93 milioni, le
presenze quasi 367 milioni, con una permanenza media di poco inferiore alle 4 notti.
I flussi domestici prevalgono su quelli provenienti dall’estero, anche se non in modo particolarmente netto
(gli italiani rappresentano infatti il 56% degli arrivi e il 57% delle presenze totali) e si caratterizzano
per una durata media del soggiorno leggermente superiore rispetto a quella degli stranieri.
Il confronto con i dati del 2005 mostra che vi è stata complessivamente una crescita della domanda,
con particolare riferimento agli arrivi (+ 5,3%) e ai flussi stranieri (+8%).
Tabella 1.1 − Arrivi e presenze ufficiali in Italia, anni 2000 – 2006, valori in migliaia
ITALIANI STRANIERI TOTALE
arrivi presenze p. media arrivi presenze p. media arrivi presenze p. media
2000 44.924 198.528 4,4 35.107 140.357 4,0 80.032 338.885 4,2
2001 46.005 203.651 4,4 35.768 146.672 4,1 81.773 350.323 4,3
2002 45.675 199.687 4,4 36.355 145.560 4,0 82.030 345.247 4,2
2003 47.719 204.760 4,3 35.006 139.653 4,0 82.725 344.413 4,2
2004 49.241 204.447 4,2 36.716 141.169 3,8 85.957 345.616 4,0
2005 50.212 206.754 4,1 38.127 148.501 3,9 88.339 355.255 4,0
2006 51.851 209.903 4,1 41.194 156.861 3,8 93.044 366.765 3,9
Variaz. % 06/05 + 3,3 % + 1,5 % - + 8,0 % + 5,6 % -0,1 + 5,3 % + 3,2 % -0,1
Variaz. % 06/00 + 15,4 % + 5,7 % -0,3 + 17,3 % + 11,8 % -0,2 + 16,3 % + 8,2 % -0,3
Fonte: Elaborazioni Risposte Turismo su dati Istat
L’andamento delle presenze italiane e straniere tra il 2000 e il 2006 rivela una flessione più marcata
delle seconde dopo la crisi internazionale del 2001, soprattutto nel periodo 2002-2004, con una ripresa
graduale iniziata nel 2005.
Le presenze domestiche hanno invece registrato un leggero calo solo nel 2002, per poi riprendere a crescere
più o meno costantemente negli anni successivi.
Grafico 1.1 − Trend delle presenze italiane e straniere in Italia, anni 2000-2006
198.528
209.903
140.357
156.861
140.000
160.000
180.000
200.000
220.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
italiani stranieri
Il primo Paese estero di provenienza dei flussi è ancora la Germania, nonostante la recente crisi di questo
mercato in Italia, con circa il 22% degli arrivi e il 30% delle presenze totali di stranieri.
Il secondo mercato, almeno per quanto riguarda gli arrivi, è rappresentato dagli Stati Uniti (12% circa degli
arrivi stranieri complessivi), seguono quindi la Gran Bretagna e la Francia (ciascuno con poco meno
dell’8% circa ma una permanenza media di 4 notti per gli inglesi e di sole 3 notti per i francesi).
Variazione
% presenze
2000-2006
italiani:
+ 5,7%
stranieri:
+ 11,8%

8
Abbastanza rilevanti anche i flussi provenienti dagli altri Paesi di lingua tedesca (Austria, Svizzera e
Liechtenstein), dalla Spagna e dai Paesi Bassi, in quest’ultimo caso soprattutto per quanto riguarda le
presenze.
Tabella 1.2 − Paesi stranieri di provenienza dei flussi turistici in Italia, anno 2006
PAESE ARRIVI % Arrivi
sul totale stranieri
PRESENZE % Presenze
sul totale stranieri
P. media
Germania 8.961.197 21,8% 46.401.151 29,6% 5,18
Regno Unito 3.176.204 7,7% 12.732.146 8,1% 4,01
Francia 3.134.361 7,6% 9.816.174 6,3% 3,13
Austria 1.803.623 4,4% 7.750.180 4,9% 4,30
Spagna 1.788.325 4,3% 4.480.574 2,9% 2,51
Svizzera e Liechtenstein 1.656.666 4,0% 7.230.791 4,6% 4,36
Paesi Bassi 1.536.493 3,7% 8.922.123 5,7% 5,81
Belgio 899.784 2,2% 3.986.334 2,5% 4,43
Altri Paesi Europei 5.842.011 14,2% 24.040.641 15,3% 4,12
USA 4.844.707 11,8% 12.078.835 7,7% 2,49
Giappone 1.648.220 4,0% 3.198.038 2,0% 1,94
Cina 816.940 2,0% 1.325.467 0,8% 1,62
Russia 720.758 1,7% 2.555.305 1,6% 3,55
Altri Paesi Extraeuropei 4.364.538 10,6% 12.343.582 7,9% 2,83
Totale stranieri 41.193.827 100,0% 156.861.341 100,0% 3,81
Segmentando la domanda per tipologia di località visitata secondo la fonte Istat, si osserva il primato delle
destinazioni di interesse culturale, nelle quali si concentra ben il 35,6% degli arrivi, e di quelle balneari
per quanto attiene le presenze (32% del totale).
Abbastanza rilevanti anche i flussi che interessano le aree montane (10% degli arrivi e 13% circa delle
presenze) e quelle lacuali (rispettivamente 5,6% e 6,6%), meno frequentate rispetto alle altre sono infine
le località a vocazione termale o quelle collinari.
Tabella 1.3 − Distribuzione arrivi e presenze in Italia per tipologia di località, anno 2006, valori in migliaia
TIPOLOGIA LOCALITA’ ARRIVI % Arrivi
sul totale
PRESENZE % Presenze
sul totale
P. media
Città di interesse storico e artistico 33.111.566 35,6% 91.806.246 25,0% 2,8
Località montane 9.265.377 10,0% 47.170.826 12,9% 5,1
Località lacuali 5.210.247 5,6% 24.344.603 6,6% 4,7
Località marine 21.148.138 22,7% 117.306.797 32,0% 5,5
Località termali 3.349.868 3,6% 13.944.314 3,8% 4,2
Località collinari e di interesse vario 3.675.123 3,9% 13.402.400 3,7% 3,6
Altre località 17.284.080 18,6% 58.789.592 16,0% 3,4
Totale 93.044.399 100% 366.764.778 100% 3,9
L’andamento stagionale delle presenze risulta più regolare per gli stranieri che per gli italiani, con i
primi che tendono a distribuire in modo più uniforme i propri periodi di vacanza nel corso dell’anno, pur
prediligendo in misura maggiore il mese di luglio, e i secondi a concentrarli fortemente nei mesi estivi, con
un vero e proprio picco soprattutto ad agosto.
Grafico 1.2 − Distribuzione delle presenze in Italia per mese, anno 2006
italiani in ago sto :
51 milio ni presenze
stranieri a luglio :
27 milio ni presenze
-
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
50.000.000
60.000.000
Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Set t embre Ot t obre Novembre Dicembre
italiani stranieri
Mese con
maggiore
presenze sul
totale 2006
Italiani:
Agosto
24,5%
Stranieri:
Luglio
16,9%

9
L’analisi della distribuzione di arrivi e presenze per tipologia di struttura ricettiva mostra il maggior
peso del comparto alberghiero su quello extralberghiero, nel quale sono ospitati ben l’82% degli arrivi e il
68% delle presenze totali, senza grandi differenze tra italiani e stranieri.
Tabella 1.4 − Distribuzione arrivi e presenze in Italia negli esercizi alberghieri ed extralberghieri, valori assoluti (in
migliaia) e percentuali, anno 2006
ITALIANI STRANIERI TOTALE
ARRIVI % PRESENZE % ARRIVI % PRESENZE % ARRIVI % PRESENZE %
esercizi alberghieri 42.521 82% 140.397 67% 33.513 81% 107.859 69% 76.033 82% 248.255 68%
esercizi extralberghieri 9.330 18% 69.507 33% 7.681 19% 49.003 31% 17.011 18% 118.509 32%
Totale 51.851 100% 209.904 100% 41.194 100% 156.862 100% 93.044 100% 366.764 100%
Il dettaglio della distribuzione dei flussi di domanda per singola categoria di struttura ricettiva rivela
che poco più di un terzo delle presenze totali è concentrato in alberghi di media categoria (3 stelle) e
residenze turistico-alberghiere, il 23% circa in hotel di categoria superiore, ovvero 4 o 5 stelle, percentuale
che sale tuttavia a 33% con riferimento agli arrivi.
Tra gli esercizi extralberghieri occupano un ruolo di maggior rilievo soprattutto quelli all’aria aperta
(villaggi turistici e campeggi), con il 17% circa delle presenze totali, seguiti dagli alloggi in affitto (9%,
dato che tuttavia, come si vedrà più avanti, risulta di fatto sottostimato rispetto alla realtà).
Tabella 1.5 − Distribuzione arrivi, presenze e permanenza media in Italia per tipologia di struttura ricettiva, anno 2006
Tipologia struttura ARRIVI % Arrivi
sul totale
PRESENZE % Presenze
sul totale
P. media
alberghi 1 e 2 stella 9.306.879 10,0% 33.540.830 9,1% 3,6
alberghi 3 stelle e RTA 36.053.256 38,7% 130.044.370 35,5% 3,6
alberghi 4, 5 e 5 stelle Lusso 30.673.260 33,0% 84.670.128 23,1% 2,8
TOT ALBERGHIERO 76.033.395 81,7% 248.255.328 67,7% 3,3
campeggi e villaggi turistici 8.104.840 8,7% 62.997.013 17,2% 7,8
alloggi in affitto 4.119.552 4,4% 32.905.523 9,0% 8,0
alloggi agrituristici 1.507.559 1,6% 7.214.055 2,0% 4,8
altri esercizi 3.279.053 3,5% 15.392.859 4,2% 4,7
TOT EXTRALBERGHIERO 17.011.004 18,3% 118.509.450 32,3% 7,0
TOTALE 93.044.399 100,0% 366.764.778 100,0% 3,9
L’offerta
Passando ora ad analizzare la consistenza dell’offerta ricettiva, si nota che l’Italia può contare su un
totale di quasi 4,5 milioni di posti letto, distribuiti in poco meno di 135 mila esercizi.
A livello quantitativo, il comparto extralberghiero conta di più rispetto a quello alberghiero, in termini di
posti letto (54% del totale) ma soprattutto di strutture (75%).
Tabella 1.6 − Offerta ricettiva in Italia nel 2006 e variazioni percentuali anni 2000-2006
ALBERGHIERO EXTRALBERGHIERO TOTALEAnno
esercizi posti letto esercizi posti letto esercizi posti letto
2000 33.361 1.854.101 83.858 2.055.897 117.219 3.909.998
2001 33.421 1.891.281 94.860 2.133.049 128.281 4.024.330
2002 33.411 1.929.544 80.304 2.170.041 113.715 4.099.585
2003 33.480 1.969.495 79.864 2.189.126 113.344 4.158.621
2004 33.518 1.999.729 81.009 2.205.848 114.527 4.205.577
2005 33.527 2.028.452 96.409 2.322.081 129.936 4.350.533
2006 33.768 2.087.010 100.939 2.411.900 134.707 4.498.910
Variaz. % 06/05 + 0,7 % + 2,9% + 4,7% + 3,9% + 3,7% + 3,4%
Variaz. % 06/00 + 1,2% + 12,6% + 20,4% + 17,3% + 14,9% + 15,1%
Tale comparto dell’offerta è anche quello che si è rivelato più dinamico nel corso degli ultimi anni,
mostrando un ritmo di crescita più sostenuto rispetto a quello della ricettività alberghiera (grafici 1.3 e 1.4).

10
Tra il 2000 e il 2006 gli esercizi sono infatti aumentati di oltre il 17% e i posti letto addirittura del 20% – con
un vero e proprio picco soprattutto a partire dal 2004 – a fronte di incrementi molto più ridotti registrati nella
categoria alberghiera (rispettivamente + 13% e +1%).
Grafici 1.3 e 1.4 − Trend del numero di esercizi e posti letto per tipologia in Italia, anni 2000-2006
1.854.101
2.087.010
2.055.897
2.411.900
1.800.000
1.900.000
2.000.000
2.100.000
2.200.000
2.300.000
2.400.000
2.500.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
ALBERGHIERO EXTRALBERGHIERO
33.361 33.768
83.858
100.939
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Scendendo nel dettaglio delle singole tipologie di strutture ricettive, si osserva che nella categoria 3 stelle si
concentra la quota più consistente sia di esercizi (10,9%) sia di posti letto (21,3%) alberghieri. Segue la
categoria 2 stelle per numero di strutture (5,7% circa) e quella 4 stelle per numero di posti letto (12,2%).
La dimensione media degli hotel aumenta mano a mano che si sale di categoria, passando dai 23 posti
letto degli alberghi ad 1 stella ai 33 dei 2 stelle e i 65 dei 3 stelle, fino ad arrivare alla capacità molto più
elevata dei 4 e dei 5 stelle o 5 stelle lusso (rispettivamente 138 e 186 posti letto).
Nell’ambito della cosiddetta ricettività complementare, ad occupare il peso maggiore in termini di
numero di esercizi sono gli alloggi in locazione ufficialmente registrati, che arrivano a rappresentare oltre
metà dell’intera offerta extralberghiera. Rilevanti, anche se molto meno numerosi rispetto agli immobili
in affitto, sono anche gli alloggi agrituristici (9,6%) e i bed&breakfast (9,3%).
Dal punto di vista dei posti letto, a prevalere sono invece i campeggi e i villaggi turistici (30,2%, con una
media di 542 posti per struttura), lasciando il secondo posto agli alloggi in affitto (13,5%).
Variazione %
posti letto
2000-2006
Alberghiero:
+ 12,6%
Extralbergh.:
+ 17,3%
Variazione %
esercizi
2000-2006
Alberghiero:
+ 1,2%
Extralbergh:
+ 20,4%

11
Tabella 1.7 − Offerta ricettiva in Italia per tipologia di struttura, anno 2006
Tipologia struttura ESERCIZI quota %
sul totale
variaz. %
esercizi ‘06/’00
POSTI
LETTO
quota %
sul totale
dimensione
media
Alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso 254 0,2% + 94% 47.202 1,0% 186
Alberghi di 4 stelle 3.950 2,9% + 46% 546.673 12,2% 138
Alberghi di 3 stelle 14.716 10,9% + 18% 959.124 21,3% 65
Alberghi di 2 stelle 7.718 5,7% - 19% 256.840 5,7% 33
Alberghi di 1 stella 4.808 3,6% - 31% 111.666 2,5% 23
Residenze turistico alberghiere 2.322 1,7% + 42% 165.505 3,7% 71
TOT ALBERGHIERO 33.768 25,1% + 1% 2.087.010 46,4% 62
Campeggi e villaggi turistici 2.506 1,9% + 5% 1.357.208 30,2% 542
Alloggi in affitto 68.376 50,8% - 1% 606.481 13,5% 9
Alloggi agro-turistici 12.874 9,6% + 89% 155.107 3,4% 12
Ostelli per la gioventù 386 0,3% - 22.132 0,5% 57
Case per ferie 1.743 1,3% - 114.433 2,5% 66
Rifugi alpini 874 0,6% - 29.210 0,6% 33
Altri esercizi ricettivi 1.615 1,2% - 63.117 1,4% 39
Bed and breakfast 12.565 9,3% - 64.212 1,4% 5
TOT EXTRALBERGHIERO 100.939 74,9% + 20% 2.411.900 53,6% 24
TOTALE 134.707 100,0% + 15% 4.498.910 100,0% 33
1.2.2 Il quadro per regioni
La domanda
La distribuzione dei flussi turistici sul territorio italiano è piuttosto disomogenea, vedendo la concentrazione
di oltre metà degli arrivi e delle presenze nelle regioni del Nord, un quarto circa in quelle del Centro
e meno di un quinto in quelle del Sud e delle Isole.
Le prime cinque regioni italiane per numero di arrivi sono il Veneto, la Toscana, il Lazio, la Lombardia e
l’Emilia Romagna. Se riferita al numero di presenze, la classifica vede sempre il Veneto al primo posto ma
seguono poi, nell’ordine, il Trentino Alto Adige, la Toscana, l’Emilia Romagna e il Lazio.
Nell’Italia meridionale e insulare le regioni turisticamente più rilevanti sono la Campania e la Sicilia,
dove si concentra oltre la metà degli arrivi totali del Sud, secondariamente la Puglia e la Sardegna,
soprattutto per quanto attiene alle presenze.
I tassi più elevati di crescita tra il 2005 e il 2006 sono stati registrati al Centro (+ 8,4% per gli arrivi,
+ 4,7% per le presenze), in particolare in Toscana. Da segnalare la consistente crescita delle presenze
in Piemonte (+8,4%) e degli arrivi in Lazio (+ 11,3%), mentre le uniche regioni in cui si è assistito ad
una flessione delle presenze sono state la Basilicata (- 10,8%), la Puglia (- 4,7%) e il Molise (-
0,7%).

12
Tabella 1.8 − Arrivi, presenze e permanenza media nelle regioni italiane, anno 2006
Regione ARRIVI % Arrivi
sul totale
variaz. %
anno ‘06/’05
PRESENZE % Pres.
sul totale
variaz. %
anno ‘06/’05
P. media
Piemonte 3.304.479 3,6% + 0,5% 11.063.326 3,0% + 8,4% 3,3
Valle d'Aosta 844.463 0,9% - 1,3% 3.207.724 0,9% + 0,6% 3,8
Lombardia 10.191.874 11,0% + 4,6% 27.021.759 7,4% + 2,0% 2,7
Trentino-Alto Adige 8.014.622 8,6% + 3,0% 40.989.430 11,2% + 0,8% 5,1
Veneto 13.439.371 14,4% + 7,6% 59.359.084 16,2% + 4,6% 4,4
Friuli-Venezia Giulia 1.804.681 1,9% + 3,9% 8.483.114 2,3% + 1,1% 4,7
Liguria 3.578.521 3,8% + 3,8% 14.212.325 3,9% + 2,7% 4,0
Emilia-Romagna 8.314.171 8,9% + 4,3% 37.469.142 10,2% + 3,4% 4,5
NORD 49.492.182 53,0% + 4,6% 201.805.904 55,1% + 3,1% 4,1
Toscana 11.125.857 12,0% + 7,0% 40.943.455 11,2% + 7,4% 3,7
Umbria 2.154.935 2,3% + 6,7% 6.137.303 1,7% + 5,4% 2,8
Marche 2.128.906 2,3% + 3,0% 13.048.927 3,6% + 4,4% 6,1
Lazio 10.921.925 11,7% + 11,3% 32.166.213 8,8% + 1,4% 2,9
CENTRO 26.331.623 28,3% + 8,4% 92.295.898 25,3% + 4,7% 3,5
Abruzzo 1.577.869 1,7% + 5,2% 7.449.579 2,0% + 7,2% 4,7
Molise 199.475 0,2% + 1,0% 742.536 0,2% - 0,7% 3,7
Campania 4.506.878 4,8% + 1,4% 19.145.883 5,2% + 0,1% 4,2
Puglia 2.480.755 2,7% - 0,2% 10.320.781 2,8% - 4,7% 4,2
Basilicata 451.056 0,5% - 3,4% 1.743.680 0,5% - 10,8% 3,9
Calabria 1.476.026 1,6% + 3,3% 8.155.053 2,2% + 4,0% 5,5
Sicilia 4.556.834 4,9% + 5,9% 14.574.524 4,0% + 6,2% 3,2
Sardegna 1.971.701 2,1% + 3,9% 10.530.940 2,9% + 3,2% 5,3
SUD e ISOLE 17.220.594 18,5% + 3,0% 72.662.976 19,8% + 1,8% 4,2
ITALIA 93.044.399 100,0% + 5,3% 366.764.778 100,0% + 3,2% 3,9
La distribuzione di arrivi e presenze nelle regioni per tipologia di struttura ricettiva, illustrata nei
grafici 1.5 e 1.6, mostra la prevalenza media di quelli alberghieri su quelli extralberghieri in tutte e
tre le macroaree, e soprattutto al Sud e nelle Isole.
Le regioni in cui nelle strutture ricettive complementari si registrano flussi di domanda più consistenti
sono il Friuli Venezia Giulia (33,6% degli arrivi e quasi 60% delle presenze) e il Veneto (quasi 30% degli
arrivi e 52,4% delle presenze).
Quelle invece in cui il comparto alberghiero prevale di gran lunga su quello extralbeghiero sono, in
particolare, la Sicilia (84,6% delle presenze) e il Lazio (82%).

13
Grafici 1.5 e 1.6 − Distribuzione degli arrivi e delle presenze totali per regione e tipologia ricettiva, anno 2006
ARRIVI
81,9%
75,1%
92,0%
82,2%
70,5%
66,4%
82,0%
88,0%
73,3%
72,5%
72,8%
89,5%
85,6%
87,2%
88,2%
80,4%
87,4%
88,8%
88,0%
78,7%
89,0%
18,1%
24,9%
8,0%
17,8%
29,5%
33,6%
18,0%
12,0%
18,7%
26,7%
27,5%
27,2%
10,5%
20,1%
14,4%
12,8%
11,8%
19,6%
12,6%
11,2%
12,0%
21,3%
14,3%
11,0%
79,9%
81,3%
85,7%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Piemonte
Valle d'Aosta/Vallée d'Aoste
Lombardia
Trentino-Alto Adige
Veneto
Friuli-Venezia Giulia
Liguria
Emilia-Romagna
NORD
Toscana
Umbria
M arche
Lazio
CENTRO
Abruzzo
M olise
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
SUD e ISOLE
ITALIA
albergh. extralbergh.
PRESENZE
69,6%
74,6%
81,6%
79,2%
47,6%
40,1%
71,4%
79,3%
54,8%
54,6%
46,2%
82,0%
70,6%
67,8%
72,8%
61,8%
70,7%
80,2%
84,6%
72,8%
78,9%
30,4%
25,4%
18,4%
20,8%
52,4%
59,9%
28,6%
20,7%
32,5%
45,2%
45,4%
53,8%
18,0%
36,9%
29,4%
32,2%
27,2%
38,2%
29,3%
19,8%
15,4%
27,2%
25,9%
21,1%
74,1%
67,5%
63,1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Piemonte
Valle d'Aosta/Vallée d'Aoste
Lombardia
Trentino-Alto Adige
Veneto
Liguria
Emilia-Romagna
NORD
Toscana
Umbria
Marche
Lazio
CENTRO
Abruzzo
M olise
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
SUD e ISOLE
ITALIA
albergh. ext ralbergh.
L’offerta
Oltre metà dei posti letto alberghieri ed extralberghieri sono concentrati nel Nord Italia, i primi
soprattutto in Emilia Romagna (14,2% del totale) e Trentino Alto Adige (11,7%), mentre per i secondi il
Veneto detiene una quota decisamente superiore a quella delle altre regioni (21,2%).
Il Centro dispone del 20,2% della ricettività alberghiera nazionale (posti letto) e del 26% di quella
extralberghiera, mentre l’offerta del Sud e delle Isole è meno consistente, in particolare quella
complementare (11,3%).

14
Tabella 1.9 − Numero di esercizi ricettivi per regione e per tipologia, anno 2006
Regione
ESERCIZI % quota
sul totale
POSTI
LETTO
% quota
sul totale
ESERCIZI % quota
sul totale
POSTI
LETTO
% quota
sul totale
Piemonte 1.535 4,5% 75.741 3,6% 2.779 3,0% 93.466 3,9%
Valle d'Aosta 499 1,5% 23.627 1,1% 470 1,0% 27.064 1,1%
Lombardia 2.939 8,7% 177.859 8,5% 2.138 2,0% 133.579 5,5%
Trentino-Alto Adige 5.907 17,5% 243.342 11,7% 7.019 7,0% 131.757 5,5%
Veneto 3.093 9,2% 193.076 9,3% 48.784 48,0% 511.924 21,2%
Friuli-Venezia Giulia 740 2,2% 38.191 1,8% 8.840 9,0% 115.679 4,8%
Liguria 1.603 4,7% 71.646 3,4% 1.867 2,0% 83.894 3,5%
Emilia-Romagna 4.773 14,1% 296.700 14,2% 3.536 4,0% 138.258 5,7%
NORD 21.089 62,5% 1.120.182 53,7% 75.433 75,0% 1.235.621 51,2%
Toscana 3.003 8,9% 184.288 8,8% 7.365 7,0% 290.774 12,1%
Umbria 563 1,7% 28.538 1,4% 2.616 3,0% 51.348 2,1%
Marche 965 2,9% 61.064 2,9% 1.825 2,0% 164.471 6,8%
Lazio 1.829 5,4% 148.435 7,1% 4.352 4,0% 119.762 5,0%
CENTRO 6.360 18,8% 422.325 20,2% 16.158 16,0% 626.355 26,0%
Abruzzo 819 2,4% 50.171 2,4% 847 1,0% 53.246 2,2%
Molise 109 0,3% 5.955 0,3% 138 0,0% 7.313 0,3%
Campania 1.574 4,7% 102.827 4,9% 1.692 2,0% 81.519 3,4%
Puglia 848 2,5% 73.366 3,5% 1.848 2,0% 134.246 5,6%
Basilicata 222 0,7% 21.239 1,0% 321 0,0% 14.945 0,6%
Calabria 787 2,3% 88.617 4,2% 743 1,0% 102.566 4,3%
Sicilia 1.134 3,4% 107.722 5,2% 2.318 2,0% 65.899 2,7%
Sardegna 826 2,4% 94.606 4,5% 1.441 1,0% 90.190 3,7%
SUD e ISOLE 6.319 18,7% 544.503 26,1% 9.348 9,0% 273.600 11,3%
ITALIA 33.768 100,0% 2.087.010 100,0% 100.939 100,0% 2.411.900 100,0%
Come è evidente nel grafico 1.7, le regioni in cui la disponibilità di posti letto negli alberghi supera
maggiormente quella offerta dalle altre strutture ricettive sono, in primis, l’Emilia Romagna, il Trentino Alto
Adige e la Sicilia.
Quelle più vocate alla ricettività extralberghiera sono invece il Friuli Venezia Giulia, le Marche, il Veneto,
seguite, anche se in modo meno marcato, da Puglia, Umbria e Toscana.

15
Grafico 1.7 − Distribuzione dei posti letto per regione, anno 2006
44,8%
46,6%
57,1%
64,9%
27,4%
24,8%
46,1%
68,2%
38,8%
35,7%
27,1%
55,3%
48,5%
44,9%
55,8%
35,3%
58,7%
46,4%
62,0%
51,2%
46,4%
55,2%
53,4%
42,9%
35,1%
72,6%
75,2%
53,9%
31,8%
52,5%
61,2%
64,3%
72,9%
44,7%
59,7%
51,5%
55,1%
44,2%
64,7%
41,3%
53,6%
38,0%
48,8%
33,4%
53,6%
40,3%
47,5%
66,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Piemonte
Valle d'Aosta
Lombardia
Trentino-Alto Adige
Veneto
Liguria
Emilia-Romagna
NORD
Toscana
Umbria
M arche
Lazio
CENTRO
Abruzzo
M olise
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
SUD e ISOLE
ITALIA
albergh. extralbergh.
1.3 Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza
Il turismo nelle case e appartamenti per vacanza è senza dubbio uno dei fenomeni meno conosciuti e
studiati del mercato turistico nazionale e ciò è dovuto soprattutto ad una oggettiva difficoltà di
misurazione dell’offerta di alloggi utilizzati con questo scopo così come dei flussi di domanda turistica
correlati.
Le statistiche ufficiali sulla domanda registrano infatti soltanto una porzione molto ridotta del movimento
turistico complessivo che riguarda questa tipologia ricettiva, in particolare dopo l’abolizione, nel 1990, della
tassa di soggiorno che i proprietari degli alloggi privati erano tenuti a versare in misura proporzionale ai
pernottamenti dei turisti. A partire da quell’anno l’Istat iniziò infatti a rilevare la domanda e l’offerta solo
delle abitazioni iscritte al REC, il che portò ad un vero e proprio crollo delle presenze registrate presso gli
alloggi in affitto, passate dai 96,6 milioni del 1989 a poco più di 10 milioni del 1990.
A ciò si aggiunge la difficoltà di quantificare l’elevata quota di sommerso da sempre esistente nella
commercializzazione degli alloggi in locazione, che sfuggiva alle statistiche ufficiali anche quando esse
potevano basarsi sull’analisi dei versamenti della tassa di soggiorno.
Nelle rilevazioni effettuate oggi dall’Istat la componente degli alloggi in affitto è pertanto
notevolmente sottostimata, in particolare sul piano della domanda. Nelle statistiche già presentate nel
paragrafo 1.2.1 (relative all’anno 2006), gli arrivi ad essa riferiti ammontano infatti solo al 4,4% (poco più
di 4,1 milioni) di quelli complessivamente registrati nelle strutture ricettive ufficiali e le presenze al 9%
(quasi 33 milioni), a fronte di un movimento turistico complessivo nel comparto alberghiero che
incide rispettivamente per l’81,7% sugli arrivi e il 67,7% sulle presenze.
L’offerta, per quanto anch’essa sottostimata, possiede comunque un certo rilievo all’interno della cosiddetta
ricettività non convenzionale o complementare, come si è già avuto modo di sottolineare nel paragrafo 1.1 e

16
come è evidente nei grafici 1.8 e 1.9. Con un totale di 68.376 esercizi, essa rappresenta infatti circa due
terzi delle strutture extralberghiere complessive (e il 50,8% di quelle ricettive in generale), mentre in
termini di posti letto (606.481) costituisce circa un quarto dell’offerta complementare (e 13,5% di
quella ricettiva nel suo complesso).
Grafici 1.8 e 1.9 − L’offerta ricettiva extralberghiera in Italia nel 2006: peso percentuale di ciascuna tipologia di struttura
esercizi
67,7%
1,7%
0,9%
12,8%
12,4%
0,4%
2,5%
1,6%
campeggi e villaggi turistici alloggi in affitto
alloggi agro-turistici ostelli per la gioventù
case per ferie rifugi alpini
altri esercizi ricettivi bed&breakfast
posti letto
2,6%
56,3%
0,9% 2,7%
6,4%
1,2%4,7%
25,1%
campeggi e villaggi turistici alloggi in affitto
alloggi agro-turistici ostelli per la gioventù
case per ferie rifugi alpini
altri esercizi ricettivi bed&breakfast
La difficoltà di misurazione del fenomeno è legata inoltre all’assenza di criteri uniformi di definizione e
classificazione delle attività e delle strutture ricettive extralberghiere nella legislazione delle
regioni che, con l’entrata in vigore dell’articolo 117 della Costituzione, hanno acquisito in materia di turismo
una competenza legislativa esclusiva e primaria.
Le normative regionali utilizzano infatti decine di denominazioni diverse per riferirsi a strutture in affitto
con caratteristiche assimilabili (ad esempio “unità abitative ammobiliate ad uso turistico”, “residence”,
“residenze”, “case vacanza”, “alloggi uso turistico”, “appartamenti ad uso turistico non classificati”, ecc.) e le
regolamentano in modo molto disomogeneo, ad esempio attraverso l’applicazione di requisiti minimi molto
diversi. Inoltre alcune regioni prevedono una classificazione degli immobili, ad esempio attraverso
l’assegnazione di un certo numero di stelle o l’utilizzo di altri indicatori di standard qualitativo, mentre altre
non la adottano.
In sostanza non vi è stato su questo fronte un coordinamento tra le amministrazioni regionali,
ognuna delle quali sembra aver legiferato secondo le proprie esigenze, non tenendo conto della
fondamentale necessità di trovare una linea d’azione comune, a beneficio degli operatori del settore così
come a tutela del turista che fruisce di questi servizi.
A ciò si aggiunge il fatto che spesso le denominazioni proposte a livello istituzionale non vengono adottate
da coloro che operano nel mercato delle locazioni turistiche, per cui nei cataloghi di tour operator, agenzie di
viaggi o agenzie di intermediazione immobiliare gli alloggi offerti in affitto vengono definiti e classificati in
modo generico e soggettivo, non sempre corrispondente alle tipologie previste dalla normativa.
Ne deriva una serie di svantaggi sia per il consumatore, che ha difficoltà a comprendere in quale tipo di
struttura alloggi e a quali servizi ha diritto, sia per le imprese che operano in questo business, per le quali
possono subentrare problemi di concorrenza sleale.
Nel 2005 Mercury, nel primo rapporto su Il Turismo italiano negli appartamenti2
, ha tentato di ricavare una
prima stima delle possibili presenze nelle case e appartamenti per vacanza non censite dalle
2
realizzato per conto di Rescasa (Federazione Italiana Residence), F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti
d’Affari) e Confturismo/Confcommercio.

17
statistiche ufficiali, utilizzando un modello econometrico costruito ad hoc e applicandolo su scala
provinciale nel triennio 2001-2003.
Senza scendere nei dettagli metodologici della ricerca condotta, per i quali si rimanda all’eventuale
consultazione del rapporto3
, è interessante notare come essa sia giunta a stimare che le abitazioni per
vacanza, con riferimento al periodo sopra indicato, sono state in grado di generare fra i 720 e i 750
milioni di pernottamenti all’anno. Va tuttavia precisato che in tale quantificazione è inclusa non solo la
domanda che soggiorna presso alloggi presi in locazione, che è il focus del presente rapporto di
ricerca, ma anche quella che pernotta per vacanza in un’abitazione di proprietà (seconda casa) o
da parenti e amici.
Sempre secondo il citato rapporto Mercury, le presenze generate in Italia nel 2003 dalle abitazioni
per vacanza (utilizzate in proprio e/o concesse in locazione) sono state 729 milioni, che devono essere
sommati ai 343 milioni delle presenze ufficiali registrate dall’Istat per ottenere il movimento turistico
complessivo che ha interessato in quell’anno il nostro Paese (1,07 miliardi).
In sostanza, nel 2003 vi è stato un rapporto di 2 a 1 fra il movimento turistico non rilevato e quello ufficiale,
il che significa che per ogni presenza ufficiale nelle strutture ricettive si sono avuti 3,12
pernottamenti, con un movimento reale pari a più del triplo di quello ufficiale.
Le differenze tra macroaree (grafico 1.10) evidenziano per le Isole il massimo differenziale di peso tra i
pernottamenti nelle strutture ricettive ufficiali e quelli nelle case e appartamenti per vacanza (quasi il 90%
del movimento turistico complessivo). Al Sud nelle abitazioni per vacanza si registrano 4 presenze su 5, al
Centro più di 2 su 3, a Nord Ovest circa 1 su 4. Il Nord Est è invece l’unica macroarea che presenta una
prevalenza del turismo nelle strutture ricettive censite (54,4% delle presenze totali) rispetto a quello che
interessa gli alloggi ad uso turistico.
Grafico 1.10 − Ripartizione delle presenze fra strutture ricettive ufficiali e abitazioni per vacanza, anno 2003
54,4%
74,8%
62,4%
79,9%
84,9%
67,9%
37,6%
20,1%
15,1%
32,1%
25,2%
45,6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole Italia
presenze nelle strutture ricettive ufficiali presenze nelle abitazioni per vacanza
Fonte: Primo rapporto Mercury Il turismo italiano negli appartamenti, anno 2005
A livello provinciale, la massima incidenza delle presenze nelle abitazioni per vacanza si rileva nei territori
di Roma e Palermo, i quali concentrano insieme circa il 9% del flusso complessivo nazionale.
Nella provincia di Roma si stima infatti un totale di 41 milioni di presenze nelle abitazioni per vacanza, in
quella di Palermo 23 milioni. Tra i primi cinque territori provinciali per volume di pernottamenti in questa
tipologia di strutture figurano inoltre alcune importanti aree a vocazione balneare quali Salerno, Savona,
Lecce, Messina, Cosenza, Latina e Genova, mentre all’estremo opposto troviamo le province di Prato,
Mantova, Cremona, Trieste e Lodi, con meno di un milione di flusso annuo.
3
Cfr. Il turismo italiano negli appartamenti, primo rapporto 2005, Mercury, Firenze, maggio 2005.

18
Molto rilevante risulta infine anche l’indotto economico e occupazionale generato dal movimento
turistico nelle seconde case, anch’esso oggetto di analisi nello studio realizzato da Mercury. La spesa
turistica totale sostenuta nel 2003 nel nostro Paese da coloro che hanno soggiornato presso case e
appartamenti per vacanza è stimata pari a 3,1 miliardi di euro, che ammonta a più del 40% della spesa
derivante dai pernottamenti complessivi in Italia.
Applicando a questo dato alcuni opportuni moltiplicatori di spesa, emerge che essa è in grado di attivare
circa 25,7 miliardi di euro di valore aggiunto, pari al 2,19% del valore aggiunto per il 2003.
Per quanto riguarda le ricadute occupazionali, si stima che le unità di lavoro attivate complessivamente
nel nostro Paese siano 867 mila, ovvero il 36,5% dell’intera quota generata dal comparto turistico nazionale.
Osservando le differenze tra macroaree, è evidente che nell’Italia meridionale e insulare il fenomeno del
turismo nelle case e appartamenti per vacanza presenta un maggiore impatto economico e occupazionale
rispetto a quanto accade in quella Centrale e Settentrionale.
Al Sud e nelle Isole la spesa dei turisti che vi soggiornano supera infatti di gran lunga quella generata dal
movimento presso le strutture ricettive ufficiali e attiva valore aggiunto per oltre il 3% del totale.
Al Nord Est la spesa effettuata dai turisti nelle abitazioni per vacanza contribuisce in misura minore alla
formazione della ricchezza locale, rappresentando poco più di un quinto della spesa turistica totale (21,5%).
Infine il Nord Ovest è la macroarea in cui il contributo alla creazione di ricchezza locale è più ridotto
(1,48%).
Tabella 1.10 − Spesa dei turisti nelle abitazioni per vacanza in Italia e differenze tra macroaree, anno 2003
MACROAREA
SPESA TURISTI
NELLE
ABITAZIONI
(milioni di euro)
Incidenza % sulla
spesa totale del
turismo
pernottante
Attivazione di
valore aggiunto
dai turisti nelle
abitazioni (milioni
di euro)
Quota % di valore
aggiunto attivato
dai turisti nelle
abitazioni
Occupazione
attivata in termini
di unità lavoro
Nord Ovest 6.748 49,3% 5.560 1,48% 188.008
Nord Est 5.011 21,5% 4.129 1,59% 139.636
Centro 5.669 35,1% 4.671 1,88% 157.943
Sud 8.048 56,5% 6.632 3,43% 224.254
Isole 5.662 64,8% 4.665 4,96% 157.756
Totale Italia 31.138 40,9% 25.656 2,19% 867.596
Fonte: Primo rapporto Mercury Il turismo italiano negli appartamenti, anno 2005

19
Capitolo 2 – Il mercato delle locazioni turistiche in Italia: scenario
nazionale e differenze territoriali
2.1 Premessa
Il Capitolo 2 intende tracciare un primo quadro conoscitivo del mercato delle locazioni di case e
appartamenti per vacanza in Italia, indagandone alcuni aspetti chiave.
Nello specifico, si analizza dapprima in quale fase di sviluppo si trovi attualmente questo mercato, tentando
poi di quantificare quale sia il peso rivestito dagli intermediari immobiliari rispetto a quello di altri attori
competitor e di misurare l’effettivo interesse manifestato dagli agenti associati Fiaip nei confronti di questa
attività.
Vengono indagati aspetti quali la stagionalità e la durata media delle locazioni turistiche, nonché gli eventuali
cambiamenti che hanno riguardato il profilo della domanda negli ultimi anni, per concludere con un’overview
sulle principali problematiche e criticità del settore.
L’analisi è stata condotta attraverso la realizzazione di una serie di interviste in profondità con alcuni
“interlocutori privilegiati”, più precisamente con i 20 delegati regionali Fiaip al settore turistico.
Inoltre, in alcuni casi – laddove suggerito da questi ultimi a completamento e integrazione delle informazioni
fornite, soprattutto in relazione ad aree subregionali caratterizzate da proprie peculiarità e specificità – sono
stati intervistati anche alcuni delegati provinciali Fiaip al settore turistico e/o agenti che operano da
molto tempo nel settore e possono pertanto vantare una conoscenza approfondita delle sue dinamiche.
In totale sono state realizzate 32 interviste telefoniche su appuntamento, nel periodo compreso fra il 12
novembre e il 10 dicembre 2007.
È stata utilizzata una traccia semistrutturata precedentemente inviata ai destinatari via posta elettronica
o fax e ciascuna intervista ha avuto una durata compresa fra i 20 e i 45 minuti.
I risultati dell’indagine trovano spazio nei paragrafi che seguono.
Il paragrafo 2.2 presenta lo scenario nazionale del mercato delle locazioni di case e appartamenti per
vacanze, evidenziando le eventuali differenze o similitudini emerse tra macroaree territoriali (Nord, Centro,
Sud e Isole).
Il paragrafo 2.3 mostra invece il quadro emerso in ciascuna singola regione, fornendo inoltre dettagli
sull’articolazione di questo mercato al suo interno, individuando i principali poli turistico-territoriali in cui si
concentra.
2.2 Il quadro nazionale e per macroaree
2.2.1 Lo sviluppo del mercato
In apertura dell’intervista è stato chiesto ai referenti Fiaip di indicare in quale fase di un immaginario ciclo di
vita si trovi attualmente il prodotto “vacanza in case e appartamenti presi in affitto” (tramite
un’agenzia immobiliare) nella regione o nell’area da questi rappresentata.
La risposta doveva essere fornita scegliendo all’interno di un elenco di sette possibili stadi di sviluppo, che
ricalcano, con un lieve adattamento, le fasi ipotizzate da Richard W. Butler nel proprio modello del ciclo di

20
vita di una destinazione turistica4
: iniziale/embrionale, di pieno sviluppo, di consolidamento, di
crisi/stagnazione, di declino e di rinnovo con, in più, l’opzione “mercato non esistente”.
In alcuni casi è stata fornita più di una risposta per descrivere situazioni diversificate all’interno di uno stesso
territorio regionale, nel quale a diverse aree o poli turistici possono corrispondere differenti stadi di sviluppo
del mercato.
Di seguito si presentano le elaborazioni dei dati così raccolti, indicando le percentuali di risposte complessive
fornite per ciascuna opzione.
Come si nota nei grafici 2.1 e 2.3, il 36% delle risposte date dagli interlocutori ascoltati giudica attualmente
il prodotto turistico oggetto di indagine in una fase di consolidamento e un’altra quota significativa (23%)
lo colloca in una successiva delicata fase “di crisi o di stagnazione”.
Meno rilevanti le percentuali riferite alle fasi iniziali e finali della curva evolutiva, ovvero l’assenza di un vero
e proprio mercato di questo tipo (6%) e gli stadi di declino (6%) o di rinnovo (6%).
La rimanente quota di risposte è infine più o meno equamente suddivisa tra quelle che hanno etichettato lo
stadio evolutivo del mercato come “iniziale/embrionale” (14%) e quelle che lo hanno definito in “pieno
sviluppo” (9%).
Analizzando le differenze esistenti fra le tre macroaree (grafici 2.2, 2.4, 2.5 e 2.6), si nota che al Centro
e soprattutto al Sud risultano esserci regioni o territori in cui il mercato delle locazioni turistiche è
completamente assente o esiste soltanto a livello embrionale (come si vedrà più avanti, ciò vale soprattutto
per la Campania, la Sicilia, la Costa Ionica della Basilicata, il Lazio e l’Umbria).
La fase di pieno sviluppo sembra interessare soltanto il Nord Italia (soprattutto alcuni comprensori balneari
della Riviera Adriatica), mentre non riguarda per nulla il Sud e il Centro, macroarea quest’ultima che spicca
tuttavia rispetto alle altre due per l’apparente assenza di situazioni di crisi o stagnazione del mercato e per
maggiori sforzi avviati per rinnovare il prodotto.
Grafici 2.1 e 2.2 – Lo stato attuale del mercato delle locazioni di appartamenti e case vacanze in Italia e per macroaree
14%
9%23%
6%
6%6%
36%
29%
35% 38% 40%
18%
20%
25%
6%
30%
12%
10%
25%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Nord Centro Sud e
Isole
non esiste un vero e proprio mercato
ancora iniziale/embrionale
di pieno sviluppo
di consolidamento
di crisi/stagnazione
di declino
di rinnovo
4
Il modello del ciclo di vita di una destinazione turistica è stato elaborato da Butler nel 1980, ispirandosi alla teoria del
ciclo di vita del prodotto formulata per la prima volta da Theodore Levitt nel 1965 con riferimento ai beni industriali. Le
sei fasi individuate da Butler nella traiettoria evolutiva di ciascuna località turistica sono le seguenti: esplorativa, del
coinvolgimento, dello sviluppo, della stagnazione, del declino e del ringiovanimento.

21
Grafico 2.3 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Italia: distribuzione delle
risposte fornite dagli intervistati
Grafici 2.4, 2.5 e 2.6 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” al Nord, Centro,
Sud e Isole: distribuzione delle risposte fornite dagli intervistati
Nord Centro Sud e Isole
2.2.2 Il ruolo degli intermediari immobiliari
L’indagine condotta ha avuto anche l’obiettivo di conoscere un po’ meglio la composizione dell’arena
competitiva all’interno della quale si trovano ad operare gli agenti immobiliari Fiaip che si occupano di
locazioni di case e appartamenti per vacanza.
A tal fine è stato chiesto agli intervistati di provare a quantificare il peso delle varie possibili categorie di
attori che gestiscono questo mercato all’interno di ciascuna regione o area. Più precisamente, è stato loro
chiesto di indicare come l’intero volume di locazioni turistiche in esse effettuato si possa distribuire
percentualmente tra quelle:
• intermediate da agenzie immobiliari associate a Fiaip;
• intermediate da altre agenzie immobiliari;
• intermediate da agenzie di viaggi/incoming o da altri operatori;
• non intermediate in quanto gestite direttamente dal proprietario.
L’elaborazione delle risposte fornite – illustrata nei grafici 2.7 e 2.8 – mette in evidenzia che quasi la metà
dell’intero volume nazionale di locazioni di case e appartamenti per vacanza si stima non venga
intermediato da soggetti terzi ma gestito direttamente dai proprietari degli immobili, con una tendenza più
marcata in questo senso nelle regioni del Sud e nelle Isole.
La restante metà è più o meno equamente suddivisa tra agenzie immobiliari affiliate Fiaip, altre
agenzie immobiliari e soggetti imprenditoriali di altra natura (agenzie di viaggi, operatori incoming,
ecc.).
Si noti che il ruolo delle agenzie Fiaip in questo mercato sembra essere più forte nelle regioni del Centro
e del Nord Italia e molto meno rilevante invece in quelle del Sud e delle Isole.

22
Grafici 2.7 e 2.8 – La gestione delle locazioni turistiche in Italia e per macroaree
17%
49%
16%
18%
15%
18% 21% 11%
45% 53%49%
16%
18%18%
18%
18%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Nord Centro Sud e
Isole
intermediate da agenzie immobiliari Fiaip
intermediate da altre agenzie immobiliari
intermediate da agenzie di viaggi/incoming o
altri operatori
non intermediate (gestite direttamente dal
proprietario)
Un’altra delle domande rivolte agli intervistati verteva sul livello di interesse manifestato dagli agenti
immobiliari Fiaip nei confronti dell’attività di locazione turistica ed è stata formulata chiedendo loro
di scegliere tra alcune possibili opzioni su una scala di Likert (nullo, basso, medio, discreto ed elevato).
Come illustrato nei grafici 2.9 e 2.10, nessuno si è spinto a definire tale interesse completamente “nullo”, pur
evidenziando una situazione in cui il grado di attenzione dimostrato è mediamente basso o medio-
basso, soprattutto nelle regioni centrali e meridionali e nelle isole.
Soltanto di rado la locazione di appartamenti e case per vacanza rappresenta il core business dell’agenzia:
nella maggior parte dei casi essa affianca infatti l’attività di compravendita immobiliare, rispetto alla quale
passa comunque quasi sempre in secondo piano.
Solo al Nord il settore sembra riscuotere maggiore interesse da parte degli agenti iscritti alla
Federazione, con un rilevante 25% delle risposte che sono giunte a definirlo addirittura “elevato”.
Grafici 2.9 e 2.10 – L’interesse degli agenti Fiaip nei confronti dell’attività di locazione turistica in Italia e per macroaree
25%
20%
10%
30%15%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
50% 50%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Nord Centro Sud e
Isole
basso
medio-basso
medio
discreto
elevato
Secondo molti degli intervistati, il basso livello di attenzione verso il settore mostrato dalle agenzie Fiaip è da
ricollegare agli eccessivi oneri che per loro comporta l’attività di locazione – in termini soprattutto di
tempo e risorse da dedicarvi – rispetto ai profitti che è in grado di generare, decisamente inferiori ai
margini garantiti dalle compravendite immobiliari.
Inoltre molti agenti sono disincentivati ad occuparsene in quanto percepiscono una tendenza sempre più
marcata ad evitare il ricorso all’intermediazione per la locazione di case e appartamenti per
vacanza sia da parte dei proprietari degli immobili sia da parte dei potenziali locatari.
Altri fattori che contribuiscono a ridurre l’interesse degli agenti sembrano infine essere la difficoltà di
disporre di un’offerta qualificata di case e appartamenti di una certa consistenza (in particolare al
Centro e al Sud) e, non ultima, la mancanza di tutela che essi avvertono nei confronti della categoria
professionale, che determina il proliferare della concorrenza da parte di soggetti che operano
abusivamente sul mercato.
Non sono infine mancate risposte che adducono come motivazione la mancata consapevolezza da parte
degli intermediari immobiliari delle effettive potenzialità di questo settore, di cui sembrano troppo
spesso sottovalutare la capacità di integrare i profitti derivanti dalla più consolidata attività di compravendita.

23
2.2.3 Stagionalità e durata delle locazioni
Secondo quanto riferito dagli intervistati, e ampiamente coincidente con quanto era lecito attendersi, i mesi
più rilevanti per il mercato delle locazioni di case e appartamenti per vacanza sono quelli invernali di
gennaio e febbraio per quanto riguarda le locazioni nelle stazioni sciistiche del Nord, quelli estivi di luglio
e agosto (e in misura minore giugno) per le destinazioni balneari e lacuali, la primavera – e in particolare
il periodo pasquale – per quelle collinari, soprattutto del Centro Italia.
In generale, rispetto a qualche anno fa, si riscontrano flessioni soprattutto a giugno (in particolare per
quanto riguarda la prima decade), luglio e settembre nelle località balneari.
Nelle destinazioni del turismo montano estivo si rilevano inoltre significativi cali delle richieste per agosto e
un aumento invece di quelle per i mese di luglio.
Per quanto riguarda la durata media del soggiorno, come si osserva nei grafici 2.11 e 2.12, le locazioni
più richieste sono quelle di una settimana, in misura minore quelle di due settimane, più frequenti al Sud.
Rispetto al passato, si nota in tutte le tipologie di località una marcata contrazione del periodo di
soggiorno, con una forte flessione degli affitti mensili o per l’intera stagione e un aumento di quelli anche
solo per 2-3 notti, in particolare nelle stazioni sciistiche del Nord e nelle destinazioni collinari del Centro
Italia.
Grafici 2.11 e 2.12 – Durata media delle locazioni turistiche in Italia e per macroaree
44%
32%
5%
14%
5%
10%
10% 25%
30%
50%
25%
40%
50%
10%
50%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Nord Centro Sud e
Isole
1 w eekend
1 settimana
tra 1 e 2 settimane
2 settimane
intera stagione
2.2.4 Evoluzione della domanda
Tutti gli intervistati concordano nell’affermare che negli ultimi anni la domanda turistica di appartamenti e
case in affitto è profondamente mutata.
Il principale cambiamento riguarda la tendenza a ridurre sempre di più la durata media del
soggiorno e, parallelamente, ad effettuare più periodi di vacanza nel corso dell’anno, che
rappresenta peraltro un trend riscontrabile in generale nella domanda turistica a livello mondiale.
Un altro significativo mutamento consiste nell’innalzamento delle aspettative della domanda in
relazione alla qualità degli immobili presi in locazione, nei quali desidererebbe sempre più spesso
trovare gli stessi comfort e le medesime condizioni di igiene di cui fruisce quotidianamente nelle proprie
abitazioni.
Rispetto al passato si riscontra inoltre una richiesta crescente di servizi complementari alla locazione
vera e propria (ad esempio la fornitura di biancheria, la possibilità di fruire di una piscina privata e di
un’offerta di intrattenimento e svago), un aumento della sensibilità al fattore prezzo e un incremento
della componente straniera, in particolare al Sud e nelle Isole.

24
2.2.5 Problematiche e criticità del settore
In chiusura dell’intervista è stato chiesto i referenti Fiaip di segnalare quali fossero, a loro avviso, le principali
aree di criticità che affliggono il mercato delle locazioni turistiche intermediate da agenzie immobiliari nel
territorio di propria competenza.
Le risposte fornite evidenziano che in Italia chi si occupa di questa attività deve confrontarsi con una serie di
problematiche di diversa natura.
Tra quelle giudicate maggiormente penalizzanti, soprattutto nelle regioni del Nord, figura un livello
qualitativo degli immobili offerti non adeguato alle esigenze della domanda, anche per l’assenza di
standard qualitativi minimi uniformi per tutto il territorio nazionale fissati per legge.
Un'altra problematica molto sentita dagli agenti è il fatto che non esistono un riconoscimento nè una
tutela a livello normativo della propria figura professionale, il che contribuisce ad alimentare, come
si è già osservato, la concorrenza da parte soggetti che operano abusivamente sul mercato, in particolare
nelle regioni del Centro-Sud.
Ad essere citati con una certa frequenza come ostacoli – o quantomeno come limiti allo svolgimento della
propria attività – sono anche le limitazioni normative imposte agli agenti di alcune regioni nella possibilità
di soddisfare le richieste di servizi extra da parte della propria clientela (ad esempio servizi di
pulizia durante il soggiorno, fornitura di biancheria, ecc.).
Altre criticità segnalate sono inoltre la scarsa chiarezza della legislazione su come trattare gli aspetti
fiscali relativi alla locazione turistica e il disinteresse generale della pubblica amministrazione nei
confronti di questo settore, di cui mostra la tendenza a sottovalutare le potenzialità.
Non manca infine chi ha attribuito parte delle responsabilità per il difficile andamento del mercato a carenze
degli agenti stessi – di cui lamentano un livello a volte inadeguato di competenza, professionalità e
flessibilità nella gestione delle locazioni nonché una scarsa propensione alla collaborazione con i colleghi – o
alla diffusa tendenza dei privati (tanto i proprietari degli immobili quanto i potenziali locatari) ad evitare
di rivolgersi agli intermediari immobiliari, preferendo gestire autonomamente la transazione, con
evidenti risparmi sulle spese di commissione.
2.3 Il mercato nelle singole regioni
2.3.1 Valle d’Aosta
I principali poli del mercato delle locazioni di case e
appartamenti per vacanze
• Breuil - Cervinia (Ao)
• Gressoney (Ao)
• Champoluc (Ao)
• Pila (Ao)
• Cogne (Ao)
• Courmayeur (Ao)
• La Thuile (Ao)

25
In Valle d’Aosta il prodotto “vacanza presso alloggi in affitto” appare diversificato al proprio interno,
risultando articolato in due principali sottoprodotti, distinti secondo il criterio della durata temporale:
• la locazione stagionale, che inizia solitamente il 1 dicembre e si conclude alla fine di aprile e ha
sempre rappresentato la forma più comune e diffusa di fruizione di case e appartamenti per vacanze
nella regione;
• la locazione settimanale, affermatasi soltanto più di recente sul mercato, sulla scia di una ormai
generalizzata tendenza ad effettuare più periodi di vacanza di minor durata nel corso dell’anno.
I due diversi tipi di prodotti si trovano attualmente anche in due diversi stadi di sviluppo, schematizzati
nel grafico 2.13: il primo sembra infatti attraversare una fase di vero e proprio consolidamento, mentre il
secondo ha iniziato ad emergere soltanto da poco e, secondo l’opinione del referente Fiaip intervistato,
presenta delle interessanti potenzialità di crescita, sulle quali pare valga la pena investire.
Grafico 2.13 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Valle d’Aosta
Le differenze tra i due sottoprodotti riguardano anche il ruolo che nella loro gestione rivestono gli agenti
immobiliari.
Nelle locazioni stagionali, che sono ormai una pratica piuttosto diffusa all’interno della regione,
l’intervento di un intermediario immobiliare si sta via via rivelando sempre meno richiesto, data l’abitudine
dei proprietari degli immobili a ricorrere alle segnalazioni da parte degli uffici turistici delle località in cui sono
ubicati come canale privilegiato (e peraltro del tutto gratuito) per poterli affittare.
Sul volume totale di questa tipologia di affitti stagionali si può infatti stimare che il peso delle transazioni
effettuate tramite agenti immobiliari e quello delle transazioni non intermediate (gestite cioè dallo stesso
proprietario dell’immobile) siano più o meno equivalenti (40%), lasciando il rimanente 20% all’iniziativa di
altri operatori turistici.
Il prodotto emergente delle locazioni settimanali sembra invece richiedere uno sforzo di gestione molto
più complesso e difficile da improvvisare da parte di soggetti non preparati professionalmente ad
occuparsene, lasciando quindi un più ampio margine di intervento agli agenti immobiliari.
Se il volume delle transazioni effettuate dagli agenti Fiaip nell’ambito delle locazioni stagionali difficilmente
potrà giungere a superare la quota che attualmente si stima detenga (20% circa), è opinione diffusa tra i
rappresentanti locali della Federazione che il fronte delle locazioni settimanali possa offrire maggiori chance
di profitto se gestito con impegno e un adeguato livello di professionalità e l’interesse dimostrato dagli
agenti per questa attività è discreto.
La penetrazione delle agenzie Fiaip nel tessuto delle imprese di intermediazione immobiliare operanti in
Valle d’Aosta è piuttosto capillare, dal momento che risultano strategicamente distribuite più o meno in tutte
le ”piazze” più importanti per questo mercato, forse con l’unica eccezione di Cogne, dove esiste il monopolio
di un altro network immobiliare.

26
Grafico 2.14 – La gestione delle locazioni turistiche (stagionali) in Valle d’Aosta secondo le stime fornite dai referenti
intervistati
20%
20%
20%
40%
intermediate da agenzie di viaggi/incoming o altri operatori
non intermediate (gestite direttamente dal proprietario)
La stagione più rilevante per il mercato delle locazioni turistiche è senza dubbio quella invernale, mentre
quella estiva sta attraversando una fase di crisi, con una forte flessione delle prenotazioni e una
concentrazione delle stesse solo nel periodo immediatamente a ridosso di Ferragosto.
Quasi tutti i centri indicati nella cartina sono prevalentemente vocati al turismo invernale, qualificandosi in
primis come stazioni sciistiche, con l’unica eccezione di Courmayeur, frequentata più d’estate che d’inverno.
Le settimane bianche si concentrano soprattutto nei mesi di febbraio e marzo, più critico invece il periodo
successivo alle vacanze di Natale, dal 6 al 31 gennaio.
Da questo punto di vista occorre tuttavia fare una distinzione tra italiani e stranieri, dal momento che i
secondi hanno una maggiore propensione dei primi a distribuire più uniformemente i propri periodi di
vacanza durante tutto il corso dell’anno, grazie ad un più frammentato calendario delle vacanze scolastiche.
Tra le problematiche che affliggono maggiormente il settore, il referente intervistato cita soprattutto la
difficoltà di avviare un processo di concertazione tra gli operatori e le istituzioni, per quanto il
dialogo e la collaborazione all’interno della Federazione risultino invece soddisfacenti.
Particolarmente penalizzante è inoltre giudicata l’attuale normativa regionale che non agevola
l’operatività dell’agente immobiliare turistico, imponendo dei limiti alle attività che egli è autorizzato a
svolgere e impedendogli di completare e arricchire il prodotto offerto ai clienti con servizi da questi invece
particolarmente richiesti e apprezzati (ad esempio la fornitura di biancheria o di ski pass incluso nel prezzo
dell’affitto).
Non ultimo il problema dell’abusivismo, ovvero la presenza di molti operatori non autorizzati a svolgere
attività di intermediazione immobiliare e che, potendo applicare prezzi inferiori a coloro che operano
regolarmente, sottraggono slealmente a questi ultimi importanti fette di mercato.

27
2.3.2 Piemonte
• Zone montane – Alagna Valsesia (Pv) e Sestriere
(To)
• Lago Maggiore – Verbania e Stresa (Vb)
• Basso Piemonte – Langhe (Cn) e Monferrato (At)
Il Piemonte vanta una certa tradizione nell’offerta di case e appartamenti per vacanze presso le principali
destinazioni montane (soprattutto ad Alagna, nella zona settentrionale della regione, e presso la
prestigiosa località di Sestriere, a Ovest) e il Lago Maggiore, con particolare riferimento ai noti centri di
Verbania e Stresa, con la loro ricca offerta di ville e altri immobili di pregio.
Tuttavia, secondo il parere del delegato ascoltato, in queste aree il mercato sembra oggi piuttosto
stagnante se non addirittura in una fase di crisi, probabilmente a causa dell’aumento dei prezzi per affittare
gli immobili, che spesso ha l’effetto di spingere la domanda ad orientarsi su altre soluzioni di alloggio (ad
esempio quelle alberghiere, percepite come più economiche) o addirittura verso altre destinazioni.
Diversa è invece la situazione nel Basso Piemonte, in particolare nelle Langhe e nel Monferrato, le aree del
cuneese e dell’astigiano a più recente vocazione turistica. In questi territori si sta assistendo ad una
rapidissima crescita dell’offerta ricettiva e soprattutto di quella extralberghiera, all’interno della quale
rientrano a pieno titolo, assieme ad agriturismi e Bed&Breakfast, anche molte case, casali e rustici in affitto.
È quindi senza dubbio la parte meridionale della regione quella che attualmente presenta le maggiori
potenzialità di crescita nel settore delle locazioni turistiche, per quanto esso si trovi ancora in uno stadio
iniziale di sviluppo.
Grafico 2.15 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Piemonte
Analogamente a quanto riscontrato anche in molte altre regioni italiane, la fetta più consistente del
mercato degli affitti turistici (circa il 55%) è tuttavia ancora in mano ai privati, che preferiscono
gestire autonomamente gli immobili di cui sono in possesso evitando il ricorso, più dispendioso,
all’intermediazione di un agente.

28
Del rimanente 45% stimato dal delegato regionale, la porzione maggioritaria, che si aggira intorno al 25%,
non è gestita da agenti immobiliari ma piuttosto da soggetti operanti in modo più diretto nel settore
turistico, ad esempio tour operator, agenzie di viaggi, agenzie incoming, ecc., mentre alle agenzie di
intermediazione immobiliare rimane solo la gestione del restante 20% del volume di locazioni turistiche
regionali (di cui 15% associate a Fiaip e 5% non appartenenti alla Federazione).
Grafico 2.16 – La gestione delle locazioni turistiche in Piemonte secondo le stime fornite dai referenti intervistati
5%
25%
15%
55%
Le già citate località della montagna piemontese in cui il fenomeno delle locazioni turistiche è più diffuso
sono soprattutto mete di turismo invernale, in particolare di quello dello sci, mentre presso il Lago
Maggiore la domanda si concentra nella stagione estiva, con un picco nel mese di agosto. Maggiormente
distribuiti nel corso dell’anno sono invece i flussi che interessano il Basso Piemonte, per quanto si registri
un aumento delle presenze soprattutto in primavera e in autunno.
Gran parte delle richieste sono per locazioni settimanali, anche se più di recente si è rilevato un
incremento di quelle per il weekend, soprattutto in montagna e nei laghi.
La domanda di case e appartamenti per vacanza è rappresentata per lo più da nuclei familiari e, nel caso
delle stazioni sciistiche, spesso anche da gruppi di giovani. La componente straniera riveste un certo peso,
con particolare riguardo a quella proveniente dalla Svizzera, dalla Germania, dal Regno Unito e dai Paesi
Bassi.
Rispetto al passato, si registra un innalzamento delle aspettative della clientela – che è sempre più
esigente e attenta alla qualità dei servizi di cui fruisce, anche se solo per soggiorni brevi – e una maggiore
autonomia nel processo di scelta, prenotazione e acquisto della propria vacanza, anche in virtù
delle nuove opportunità offerte dal web.
L’interesse degli agenti Fiaip piemontesi nei confronti dell’attività di locazione turistica è oggi, nel
complesso, di medio livello ma il referente intervistato ne ravvisa la possibilità di crescita in un prossimo
futuro, a patto che una più consapevole percezione delle potenzialità del settore li stimoli ad organizzare e
gestire in modo più professionale tale ramo di attività, affrontando con più competitività la concorrenza delle
agenzie di viaggi.
Tra gli altri nodi da sciogliere vengono infine citati la necessità di una più efficace promozione turistico-
territoriale della regione e un intervento sulle normative che regolano l’attività degli agenti
immobiliari, giudicate penalizzanti e limitanti per questa categoria professionale.

29
2.3.3 Lombardia
• Lago di Garda – Toscolano Maderno, Desenzano e
Sirmione (Bs)
• Lago d’Iseo (Bs)
• Lago di Como – Menaggio, Tremezzo e Bellagio
(Co)
• Lago Maggiore, di Varese e di Lugano – Laveno,
Angera e Porto Ceresio (Va)
• Valchiavenna – Chiavenna e Madesimo (So)
• Valtellina – Bormio, Santa Caterina, Valdidentro e
Valdisotto (So)
• Valle Camonica – Ponte di Legno (Bs)
• Val Seriana e Val Brembana (Bg)
In Lombardia il mercato degli affitti turistici si concentra soprattutto presso i numerosi laghi che costellano il
territorio regionale (Maggiore, di Varese, di Lugano, di Como, d’Iseo e di Garda) e nelle principali località
montane delle province di Bergamo (Val Seriana e Brembana), Brescia (Valle Camonica) e Sondrio
(Valchiavenna e Valtellina), mentre non interessa quasi per nulla la parte meridionale della regione.
Non in tutte le aree citate esso si trova tuttavia nella medesima fase del proprio ciclo di vita: se presso il
Lago di Como è possibile infatti affermare che sia in pieno sviluppo, con una richiesta in crescita
praticamente in tutti i paesi che vi si affacciano, negli altri laghi della regione ha già superato questa fase ed
è entrato ora in uno stadio che si potrebbe definire di consolidamento sul Lago di Garda e di Iseo e
addirittura di declino sulla sponda lombarda del Lago Maggiore (mentre quella piemontese si caratterizza
per una maggiore propensione verso questo tipo di locazioni) nonché su quelli limitrofi di Varese e Lugano.
In difficoltà infine è anche il mercato montano degli affitti turistici, con una domanda pressoché
stagnante nelle rinomate valli cui si è fatto precedentemente riferimento.
Grafico 2.17 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Lombardia
Diversificato all’interno della regione è anche il peso dei vari possibili attori che si occupano della
gestione delle case e degli appartamenti per vacanze.
In media, circa il 55% dell’intero volume di affitti turistici è in mano direttamente ai proprietari degli
immobili, che preferiscono occuparsene in prima persona, ma il dato risulta molto diverso da zona a zona.
Secondo quanto riferito dai referenti Fiaip che operano nelle varie aree analizzate, è infatti molto più alto
presso i laghi (il 70% circa su quelli di Iseo e Maggiore, addirittura l’85% su quello di Como) che nei centri
montani (40% in provincia di Sondrio, 10% nelle valli bergamasche).

30
Il restante volume (45%) è gestito mediamente per il 18% attraverso l’intervento di un intermediario
immobiliare (nel 7% dei casi associato Fiaip) e per il 27% invece da operatori turistici di varia natura.
A fronte di questi dati medi riferiti all’intero territorio regionale, va tuttavia osservato che, secondo le stime
effettuate dagli operatori intervistati, nelle zone montane le transazioni concluse dalle agenzie di viaggi e da
altri operatori turistici incidono in modo molto più significativo che altrove sul volume totale (80% in
provincia di Bergamo, 50% di Sondrio), mentre presso i laghi (soprattutto Maggiore e di Iseo) nel settore
sembrano aver più peso gli agenti immobiliari (30% circa).
Grafico 2.18 – La gestione delle locazioni turistiche in Lombardia secondo le stime fornite dai referenti intervistati
11%
27%
7%
55%
I mesi più rilevanti per questo mercato nelle aree lacuali sono quelli estivi, da giugno a settembre.
Più nello specifico, sul Lago di Como il picco delle presenze nelle case e appartamenti per vacanza è
soprattutto nel mese di luglio, mentre è in leggera flessione agosto, fino a qualche anno fa il periodo più
richiesto. Quest’area è inoltre molto frequentata durante le vacanze di Pasqua e la durata media delle
locazioni è mensile per quanto riguarda gli italiani, settimanale invece per gli stranieri.
L’abitudine della locazione settimanale è molto meno diffusa sul Lago Maggiore dove, per tradizione, vi è
la consuetudine di affittare gli immobili per l’intera stagione estiva o addirittura per tutto l’anno.
Nelle località montane si registra la doppia stagionalità estiva (luglio e agosto) ed invernale (soprattutto
dicembre e gennaio).
La durata media dei soggiorni in montagna è più breve che in passato, in generale compresa tra 1 e 2
settimane, ma con un recente trend verso un’ulteriore contrazione ad un solo weekend o weekend lungo,
soprattutto nel periodo invernale.
Per quanto concerne la domanda, i referenti lombardi intervistati concordano che in tutte le aree vi è stata
un’evoluzione verso la richiesta di maggiore qualità degli immobili presi in affitto e risulta quindi sempre più
difficile per gli agenti locare case e appartamenti di basso livello. A loro avviso, la disponibilità a pagare da
parte del cliente non è sostanzialmente diminuita ma, a fronte dell’erogazione di una certa somma
pecuniaria per l’affitto di un’unità abitativa, sono aumentati gli standard qualitativi minimi che si attende di
trovare.
In Lombardia l’interesse degli agenti Fiaip nei confronti dell’attività di locazione turistica è in generale
giudicato medio o medio-basso. Spesso viene svolta in modo marginale rispetto alla prevalente attività di
compravendita in quanto domina la convinzione che sia in grado di garantire margini molto più contenuti
rispetto a quest’ultima.
Il fatto che a questo settore gli agenti non dedichino in genere molta attenzione è motivato anche da alcune
criticità che lo interessano, prime fra tutte l’inadeguatezza della legislazione preposta a regolarlo,
attualmente poco chiara sugli aspetti legali e fiscali dell’attività di affittanza turistica svolta
dall’agente immobiliare.
Un altro problema molto sentito è quello della concorrenza sleale da parte di soggetti non autorizzati a
svolgere attività di intermediazione, che spesso lavorano on line senza una struttura seria di riferimento e
appoggio, alimentata dall’assenza di controlli seri sulla professionalità di coloro che operano sul mercato.

31
È stata inoltre segnalata in molti casi la difficoltà di poter contare su un’offerta di immobili
quantitativamente adeguata e in linea con le richieste della clientela nonché su strutture locali di
promozione e coordinamento dell’offerta turistica in grado di fornire informazioni e orientare la domanda
interessata alle varie destinazioni.
2.3.4 Liguria
• Golfo dei Poeti – Portovenere e Lerici (Sp)
• Golfo del Tigullio – Sestri Levante (Ge)
• Riviera delle Palme – Loano e Alassio (Sv)
• Golfo Dianese – Diano Marina (Im)
Il mercato ligure delle affittanze turistiche interessa un po’ tutta la parte costiera della regione, trovando
i propri poli principali a Portovenere, Lerici e Sestri Levante sulla Riviera di Levante, Loano, Alassio e Diano
Marina su quella di Ponente.
Dalle opinioni raccolte da alcuni agenti liguri che operano in questo settore risulta tuttavia che non si tratta
di un mercato in buona salute. Attualmente sta infatti attraversando un periodo di forte crisi, almeno
in parte imputabile alla congiuntura economica sfavorevole che sta interessando l’intero Paese. Inoltre, nelle
località della Riviera di Ponente, è gradualmente diminuita la richiesta di immobili in locazione nei mesi
invernali da parte del segmento senior.
Grafico 2.19 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Liguria
Secondo la stima del referente intervistato sulla ripartizione del volume totale di locazioni turistiche,
tra i vari soggetti che operano in questo settore in Liguria (grafico 2.20), la porzione più significativa
delle transazioni non è in mano ai privati (come riscontrato in molte altre regioni) ma agli intermediari
(70%).

32
Il peso degli operatori dell’organizzazione e intermediazione turistica è tuttavia minoritario (10%), mentre
prevale quello degli agenti immobiliari (60%), con gli associati Fiaip che contribuiscono a questo valore
percentuale per il 24%.
Grafico 2.20 – La gestione delle locazioni turistiche in Liguria secondo le stime fornite dai referenti intervistati
36%
10%
24%
30% intermediate da agenzie immobiliari Fiaip
I mesi clou per l’affitto di case e appartamenti per vacanza sono quelli estivi di giugno, luglio e agosto e la
durata media delle locazioni è di due settimane. Un tempo era molto diffusa l’abitudine ad affittare gli
immobili per un intero mese ma negli ultimi anni si è assistito ad una riduzione dei periodi di soggiorno,
parallelamente ad una forte contrazione della durata media di viaggi e vacanze in generale.
La domanda, oltre che per la richiesta di soggiorni più brevi, è cambiata anche dal punto di vista delle
esigenze legate alle caratteristiche degli immobili presi in locazione. Aumentano infatti le richieste di
case e appartamenti di medio-alto livello per quanto riguarda sia gli arredi sia l’ubicazione rispetto alla
spiaggia.
Anche se attualmente sta attraversando una fase di crisi, il mercato delle affittanze turistiche è attivo da
oltre 20 anni nelle principali destinazioni balneari della Liguria e nelle agenzie immobiliari ivi operanti l’attività
di locazione è quasi sempre stata complementare a quella di compravendita, se non addirittura, in alcuni
casi, prevalente rispetto a quest’ultima.
L’interesse degli agenti Fiaip per questo settore è quindi piuttosto consolidato, per quanto la recente
stagnazione della domanda li abbia costretti negli ultimi tempi a concentrare maggiormente la propria
attenzione e i propri sforzi sull’intermediazione per l’acquisto e la vendita piuttosto che per la locazione di
immobili.
Alla flessione della domanda si aggiunge inoltre un problema legato alla qualità dell’offerta, dal
momento che gli immobili potenzialmente locabili non sempre soddisfano gli standard minimi richiesti dal
mercato e l’adeguamento ad essi richiederebbe degli investimenti ingenti (ad esempio il rinnovo degli arredi)
da parte dei proprietari, senza che essi possano attualmente contare su alcun tipo di incentivo fiscale.

33
2.3.5 Emilia Romagna
• Lidi di Comacchio – Lido degli Estensi (Fe)
• Lidi Ravennati – Cervia/Milano Marittima (Ra)
• Riviera Cesenate – Cesenatico (Fc)
• Riviera di Rimini – Igea Marina, Rimini e Misano
Adriatico (Rn)
• Appennino Modenese – Sestola (Mo)
In questa regione il mercato delle locazioni turistiche si concentra nei centri più noti della Riviera
Romagnola e nell’Appennino Modenese, in particolare nella località di Sestola.
Si tratta di un mercato consolidato, con alle spalle una tradizione pluridecennale, e la sua rilevanza
nell’economia turistica della regione è stata recentemente riconosciuta anche a livello normativo,
attraverso una delibera della Giunta Regionale approvata il 4 giugno 2007 (n. 802/207), che introduce
requisiti e standard strutturali minimi per la classificazione degli immobili ad uso turistico offerti in
locazione e definisce con maggiore chiarezza il ruolo delle agenzie immobiliari in questa attività. Più
precisamente, la delibera autorizza le agenzie immobiliari ad occuparsi di locazioni turistiche sia attraverso la
gestione in forma diretta di case e appartamenti per vacanza (preventivamente classificati), sia
attraverso l’intermediazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico per conto di proprietari,
usufruttuari e possessori ad altro titolo.
Grafico 2.21 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Emilia Romagna
Secondo il referente Fiaip intervistato, il peso nel mercato delle locazioni turistiche dei diversi
soggetti che se ne occupano (privati, agenti immobiliari e intermediari turistici) varia molto da zona a
zona all’interno del territorio regionale.
Il grafico 2.22 riporta la ripartizione del mercato risultante da una media dei valori forniti per i cinque poli
territoriali indicati nella mappa qui sopra, di cui si specificheranno successivamente alcune peculiarità.
Analizzando quindi dapprima la situazione “media” regionale mostrata nel grafico che segue, si nota come la
quota di transazioni non soggette ad intermediazione sia il 40% circa, mentre un significativo 60%

34
risulta intermediato, in parte da operatori turistici (28%), in parte da agenzie immobiliari (25%),
soprattutto appartenenti alla Federazione.
Rispetto a questi dati medi, vanno tuttavia segnalate alcune specificità che contraddistinguono i
cinque territori individuati come più rilevanti per il mercato oggetto di analisi:
• nell’Appennino Modenese la gestione delle locazioni da parte dei privati è più diffusa che nelle altre
aree, giungendo a rappresentare il 60% dell’intero volume delle affittanze, mentre il rimanente 40% è
soggetto ad intermediazione (il 25% da parte di agenzie immobiliari, il 15% di agenzie di viaggi);
• anche presso i Lidi di Comacchio la quota di affittanze non intermediate è più alta della media
regionale (40%) e del restante 60% la porzione più ampia è gestita da agenzie immobiliari (35%);
• negli altri poli della Riviera Romagnola, ovvero i Lidi Ravennati, la Riviera Cesenate e la Riviera di
Rimini, le locazioni turistiche gestite in prima persona dai proprietari degli immobili sono meno diffuse e
rappresentano infatti solo il 30% del volume totale; per quanto riguarda l’altra fetta del mercato (ovvero
il rimanente 70%), va sottolineato che:
- le prime due aree citate (Lidi Ravennati e Riviera Cesenate) si caratterizzano per una maggiore
presenza degli intermediari immobiliari, i quali si stima gestiscano all’incirca la metà delle affittanze
effettuate in quest’area;
- nella terza (Riviera di Rimini) a gestire la metà dell’intero volume delle locazioni sono invece gli
operatori turistici, lasciandone agli intermediari immobiliari solo il 20%.
• l’incidenza maggiore delle agenzie Fiaip nel mercato delle locazioni turistiche si riscontra nei poli delle
province di Ravenna e di Forlì-Cesena, dove si stima aderiscano alla Federazione circa il 70% degli agenti
operanti nel settore.
Grafico 2.22 – La gestione delle locazioni turistiche in Emilia Romagna secondo le stime fornite dai referenti intervistati
14%
28%
19%
39%
In Romagna la domanda di case e appartamenti per vacanze si concentra soprattutto nei mesi di
giugno, luglio e agosto; rispetto al passato, si è assistito ad un significativo aumento delle presenze a
giugno (soprattutto la seconda decade), una forte flessione a luglio e una sostanziale stabilità per il periodo
di agosto, con il tradizionale picco nella settimana di Ferragosto.
La durata media delle locazioni è di una settimana, solitamente con arrivo e partenza dei clienti sempre
nella giornata di sabato, anche se gli agenti, con l’obiettivo di andare maggiormente incontro alle esigenze
della domanda, stanno iniziando a dimostrare maggiore flessibilità su questo aspetto rispetto al passato,
accettando sempre più spesso eventuali richieste di inizio e fine del soggiorno anche in giorni diversi della
settimana.
Nelle località dell’Appennino Modenese le locazioni settimanali non sono molto diffuse e prevalgono
invece quelle di maggiore durata, soprattutto per l’intera stagione sciistica, con un picco delle presenze in
corrispondenza delle festività natalizie.
I fruitori delle case e degli appartamenti in affitto sono per lo più nuclei familiari o giovani gruppi di
amici (soprattutto nelle località più a Sud). Il 90% sono italiani, il cui bacino geografico di provenienza si

35
estende fino ad un raggio di 300/350 km e solo il 10% proviene dall’estero, in primis dall’Olanda, dalla
Danimarca e dalla Germania.
Gli agenti Fiaip dell’Emilia Romagna sembrano nutrire per l’attività di locazione turistica un interesse di
medio livello ma il referente intervistato prevede che la crisi delle compravendite attualmente in corso
potrebbe portare molti di loro ad una rinnovata attenzione per questo ambito operativo, con l’intento di
sopperire, almeno in parte, alle perdite subite su tale fronte.
Le problematiche che affliggono il settore e con le quali essi si dovranno quindi scontrare non sono
tuttavia poche. Tra le principali sono state segnalate l’instabilità e l’insicurezza che dominano il mercato
del lavoro, fattori esogeni che influenzano però in modo determinante l’andamento del settore, unitamente
alla difficoltà di adeguamento dell’offerta ai nuovi standard qualitativi previsti dalla normativa
regionale e sempre più richiesti dalla domanda e agli eccessivi oneri fiscali di cui si devono far carico gli
agenti immobiliari per l’esercizio dell’attività di locazione turistica, diventando meno competitivi rispetto alle
agenzie di viaggi.
2.3.6 Trentino Alto Adige
• Val di Fiemme – Predazzo e Cavalese (Tn)
• Val di Fassa – Canazei, Pozza di Fassa, Campitello
di Fassa, Moena (Tn)
• Val Rendena – Madonna di Campiglio (Tn)
• Altopiano di Folgaria e Lavarone – Folgaria,
Lavarone e Luserna (Tn)
• Val di Primiero – San Martino di Castrozza (Tn)
In questa regione il settore delle locazioni turistiche si concentra prevalentemente nella provincia di
Trento, mentre in quella di Bolzano questa attività è quasi totalmente lasciata all’iniziativa dei privati,
rendendo questo terreno meno fertile per gli operatori immobiliari.
Si possono individuare cinque principali poli territoriali rilevanti, corrispondenti alle cinque vallate indicate
nella cartina.
Lo stadio di sviluppo del mercato non è tuttavia omogeneo, dal momento che esso si trova in una fase di
consolidamento nelle Valli di Fiemme, di Primiero e Rendena, mentre in Val di Fassa e nell’Altopiano di
Folgaria risulta piuttosto stagnante, soprattutto nella stagione estiva, con un’offerta che supera l’effettiva
domanda per la difficoltà di competere con le tariffe molto favorevoli delle strutture alberghiere.

36
Grafico 2.23 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Trentino Alto Adige
È significativo che in Trentino solo circa una locazione turistica su cinque venga intermediata da
operatori professionali – soprattutto agenti immobiliari – mentre delle restanti quattro si occupano
direttamente i proprietari degli alloggi (cfr. il grafico 2.24, che illustra valori risultanti dalla media delle
stime fornite dai referenti delle singole valli).
Tra le agenzie immobiliari che si occupano di affittanze a turisti quelle associate Fiaip sono oltre la metà. In
quasi tutte le agenzie che aderiscono alla Federazione l’attività di locazione affianca infatti quella di
compravendita, come importante fonte di integrazione dei profitti derivanti da quest’ultima.
Grafico 2.24 – La gestione delle locazioni turistiche in Trentino Alto Adige secondo le stime fornite dai referenti
intervistati
6%
7%
9%
78%
Durante la stagione estiva i mesi in cui si concentrano maggiormente le presenze nelle case e negli
appartamenti per vacanza sono quelli di luglio e agosto, con picchi in corrispondenza della settimana di
Ferragosto, mentre le richieste per giugno e settembre sono quasi del tutto assenti.
In inverno le locazioni si distribuiscono da dicembre a marzo, con un clou delle presenze a Capodanno e nel
mese di febbraio.
La durata media delle locazioni è di una settimana, con una forte contrazione rispetto al passato, e
sembra addirittura stia aumentando la richiesta per periodi ancora più brevi (un weekend, 3 notti).
La domanda appare sempre più attenta al rapporto qualità/prezzo degli immobili, sensibile alle campagne
di promozione effettuate dalle varie località e, soprattutto se si tratta di famiglie, è attratta dalla possibilità di
fruire di pacchetti promozionali all inclusive, che comprendano anche servizi aggiuntivi rispetto alla semplice
locazione (ad esempio centri benessere e fitness, biancheria, pulizia giornaliera, ecc.).
Gli agenti Fiaip del Trentino sono mediamente interessati all’attività di locazione turistica, che rimane
comunque quasi sempre secondaria rispetto alla compravendita immobiliare, ma offre rispetto a quest’ultima
maggiori chance di fidelizzazione della clientela.
Le problematiche del settore evidenziate dai referenti intervistati riguardano, ancora una volta, gli aspetti
qualitativi dell’offerta, con case e appartamenti spesso inadeguati agli standard richiesti dal mercato per
quanto riguarda gli arredi e gli elettrodomestici in dotazione.

37
A questo si aggiunge in molti casi, a detta degli stessi operatori, l’insufficiente preparazione
professionale e collaborazione reciproca da parte degli agenti, oltre alla loro scarsa flessibilità in
merito alla durata e ai giorni di inizio e fine del periodo di locazione, per cui difficilmente accettano
prenotazioni per soggiorni che non rispettino la cadenza settimanale degli arrivi e delle partenze nella
giornata di sabato.
2.3.7 Veneto
I principali poli del mercato delle locazioni di case
e appartamenti per vacanze
• Riviera Adriatica – Bibione, Caorle, Duna
Verde, Eraclea, Lido di Jesolo, Sottomarina
(Ve)
• Lago di Garda – Peschiera del Garda, Lazise e
Bardolino (Vr)
• Altopiano di Asiago – Asiago, Gallio, Cesuna e
Treschè Conca (Vi)
• Dolomiti Bellunesi – Falcade, Alleghe, Sappada
(Bl)
Secondo il delegato Fiaip veneto intervistato, lo sviluppo del mercato veneto delle locazioni turistiche non
risulta uniforme in tutto il territorio regionale in quanto i poli turistico-territoriali sopra indicati stanno
attualmente attraversando fasi diverse del proprio “ciclo di vita”.
Come illustrato nel grafico 2.25, Jesolo e Bibione sembrano trovarsi oggi in uno stadio di pieno sviluppo, con
una domanda che continua a crescere, mentre in altri centri balneari della Riviera Adriatica il mercato appare
più consolidato (Duna Verde e Caorle) o, in alcuni casi, addirittura stagnante (Eraclea e Sottomarina).
In fase di consolidamento, con una domanda ancora buona ma non molto dinamica di alloggi in locazione,
sono anche i comprensori del Lago di Garda e dell’Altopiano di Asiago, mentre nelle località delle montagne
bellunesi il mercato è in crisi da qualche anno, con richieste di soggiorni in flessione.
Grafico 2.25 – Le fasi del ciclo di vita del prodotto “vacanza in case e appartamenti in affitto” in Veneto
Analogamente a quanto rilevato un po’ tutto il territorio nazionale, anche in Veneto la locazione di case e
appartamenti per vacanze è soltanto in parte di natura “imprenditoriale”, essendo spesso gestita
direttamente dai proprietari.

38
Secondo una stima fornita dal delegato intervistato, circa il 40% del volume regionale di locazioni non è di
fatto intermediata e del rimanente 60% circa metà è gestita da agenzie immobiliari Fiaip, mentre
minore è il peso degli operatori turistici tout court e soprattutto di altre agenzie immobiliari non
affiliate alla Federazione.
In generale è possibile affermare che, nelle aree rilevanti per questo mercato all’interno della regione,
l’interesse degli agenti Fiaip nei confronti dell’attività di locazione turistica è piuttosto elevato, anche in
ragione del fatto che molti di questi hanno maturato un’esperienza pluriennale in tale campo.
Da questo punto di vista il Veneto può essere considerato, assieme al Friuli Venezia Giulia, alla Liguria, alla
Toscana e alle Marche, una delle regioni in cui tale attività è maggiormente sviluppata, anche per l’elevato
numero di agenzie che vi si dedicano unitamente alla compravendita.
Grafico 2.26 – La gestione delle locazioni turistiche in Veneto secondo le stime fornite dai referenti intervistati
10%
20%
30%40%
Nelle località balneari, la domanda si concentra per l’80% nei mesi estivi di giugno, luglio e agosto, per il
20% in bassa stagione, a maggio e a settembre, soprattutto gli stranieri. La durata media delle locazioni è di
10-12 giorni, inferiore rispetto al passato; circa il 35% dei soggiorni sono di una settimana, il 55% di due e il
10% di un mese (in quest’ultimo caso effettuato quasi esclusivamente da italiani).
La montagna si caratterizza per la doppia stagionalità estiva e invernale, la prima concentrata tra dicembre
e febbraio, la seconda a luglio e ad agosto, con permanenze più lunghe rispetto al mare, tendenzialmente di
almeno 15 giorni e spesso fino ad un mese.
La domanda di locazioni turistiche sul Lago di Garda è meno stagionale, distribuendosi, oltre che nei mesi
estivi, anche in quelli primaverili e autunnali (in particolare maggio, settembre e ottobre), con soggiorni per
lo più di una settimana. Va inoltre segnalato che in quest’area la componente straniera è particolarmente
forte (circa il 70% delle presenze).
Rispetto al passato, la domanda di case e appartamenti per vacanze in Veneto sembra essere diventata più
esigente, rispecchiando una tendenza in atto un po’ in tutto il territorio nazionale e non solo per il prodotto
oggetto di analisi. Richiede sempre più spesso servizi di elevata qualità, aspettandosi di trovare
elettrodomestici e dotazioni all’avanguardia all’interno delle abitazioni locate.
Le problematiche e criticità del settore segnalate riguardano principalmente le caratteristiche
dell’offerta, ovvero il numero, le dimensioni e la qualità degli immobili dati in locazione dagli agenti,
giudicati a volte inadeguati alle esigenze della clientela.
Mancano soprattutto strutture in grado di ospitare più unità abitative sul modello degli aparthotel spagnoli,
dotate anche di servizi extra generalmente apprezzati dalla clientela, quali ad esempio il servizio lavanderia,
animazione, ristorazione, piscina, ecc.).
Inoltre occorrerebbe introdurre nella legislazione regionale regole più precise per la classificazione degli
immobili dati in affitto, indicando requisiti puntuali relativamente al numero di posti letto e di metrature.

La locazione di appartamenti e case vacanze in Italia: un’analisi del mercato e della soddisfazione della domanda

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