49057785 วิเศษ กวยะปาณิก

1. อาคารชุดพักอาศัย
CONDOMINIUM

2. วิ เคราะห์ ย ่ านพื นที ที ต ั งโครงการ
เขตการใช้ ที ดิน อยู่ในเขตทีอยู่อาศัยหนาแน่น(สีนํ าตาล ซึงตรงกับประเภทอาคาร ส่วนใหญ่กิจกรรม
)
ในย่านนั นเป็ นทีอยู่อาศัยกับธุรกิจ
ความหนาแน่ น ข้ อกําหนด FAR 8:1 *อ่านในข้ อกําหนด Bonus
บริการชุมชน ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการมีครบแล้ ว
เนืองจากเป็ นบริเวณใกล้ ศูนย์กลางเมือง
สภาพทางเศรษฐกิจและสังคม สภาพเศรษฐกิจโดยมากจะเป็ นห้ าง ร้ านอาหาร จุดบริการเอกสาร
ชาวต่างชาติเข้ ามาทําธุรกิจเข้ ามาอยู่อาศัยเป็ นกลุ่มเป็ นย่าน รูปแบบทีอยู่อาศัยของคนกลุ่มนี เป็ น
คอนโดมิเนียม
สภาวะแวดล้ อม มีอาคารสูงหนาแน่นเป็ นกลุ่ม การจราจรหนาแน่นบางช่วงโดยเฉพาะหน้ าซอย
มีสถานีรถไฟฟา รถประจําทาง พื นทีสีเขียวยังพอมีอยู่ในบริเวณทียังเป็ นทีอยู่อาศัยเดิม าน)
้ (บ้
การเปลี ยนแปลงชุมชนในอนาคต ขึ นอยู่กับข้ อกําหนดผังรวมFAR แต่มีแนวโน้ ม การ
เปลียนแปลงค่อนข้ างมาก

3. วิ เคราะห์ และสรุปผลการเลื อกที ต ั งโครงการ
ทั ง 2 Site อยู ่ ในพื นที สีนํ าตาล อยู ่ อาศัยหนาแน่ น) ย.10
(ที
ทั งเขตวัฒนา(บน)และเขตคลองเตย(ล่ าง)
FAR 8:1
Bonus2 FAR 20:1*
OSR ร้ อยล่ ะ 4
(*เงื อนไข-ที โล่ งเพื อประโยชน์ สาธารณะ โดยพื นที ที เพิ มขึ นต้ องไม่ เกิน าของพื นที โล่ งที จัดให้ มี
5เท่ )

4. SITE
รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ านการบริ หาร
ทางเข้ าใช้ ร่วมกับ เอ็มโพเรี ยม SITE A
ที ตั งอยู ่ ใน เขตคลองเตย 3.6ไร่
สุดซอยเป็ นทาง ถนนกว้ าง 15 เมตร ผังเมืองรวม สีนํ าตาล ย.10
service
โรงแรมควีนปาร์ ค FAR 8:1
ราคาที ดิน 300,000บาท/ตร.ว.
ห้ างสรรพสินค้ า
สวนสาธารณะ ได้ วิว
รถไฟฟา ้
โรงพยาบาลสมิติเวช
โรงเรียนนานาชาติเวล ซ.51
ทางลัดออกถนนพระราม4 (ซ.24)
จากทางเข้ าจากปากซอย 340เมตร
ไม่ วุ่ นวาย
ถนนผ่านหน้ า SITE 6เมตร
รัศมี 500เมตร จากสถานี BTS

5. SITE
รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ านการบริ หาร
ถนนมีรถเข้ า-ออก
เยอะเป็ นบางช่วง SITE B
เงียบสงบ รัศมี 500 เมตรจากสถานี BTS
ที ตั งอยู ่ ใน เขตวัฒนา
ผังเมืองรวม สีนํ าตาล ย.10
FAR 8:1
ราคาที ดิน 300,000 บาท/ตร.ว.
ถนนหน้ าซอยถึงSITE เนื อที 4.9ไร่
กว้ าง 10ม. area 7959 ตร.ม.

6. SITE
รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ านการบริ หาร
ลัดเข้ าซ.39 ออก ถนนเพชรบุรี SITE B
ห้ างสรรพสินค้ า
โรงพยาบาลสมิติเวช
สวนสาธารณะ
ลัดเข้ าซ.พร้ อมจิตร รถไฟฟา ้
ออก ถนนอโศก(ซ.21) โรงเรียนนานาชาติเวล ซ.51
ทางลัดออกถนนพระราม4
(ซ.24)
ทางลัดออกถนนเพชรบุรี
(ซ.39)
ทางลัดออกถนนอโศก
(ซ.พร้ อมจิตร)
จากทางเข้ า 100เมตร

7. SITE
รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ านการบริ หาร
ที ตั งอยู ่ ใน เขตปทุมวัน
ผังเมืองรวม สีแดง พ.5 SITE C
FAR 10:1
ราคาที ดิน 1.5 ล้ านบาท/ตร.ว.
ไปท่ าเรื อสะพานวิทยุ ไปออกมะกะสัน
ห้ างสรรพสินค้ า
ทางด่ วนพิเศษเฉลิมมหานคร
รถไฟฟา ้
ใกล้ Airport Link มะกะสัน
โรงพยาบาลสมิติเวช
โรงเรียนนานาชาติร่วมฤดี
ติดถนนวิทยุ ไปออกสวนลุมพินี
สถานฑูตเวียดนาม/นิวซีแลน/เชค
สหรัฐอเมริกา/อังกฤษ ไปออกสวนลุมพินี

8. รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ าCRITERIA
นการบริ หาร
SITE A SITE B SITE C
1. การเข้ าถึง 2 4 4
2. ความหนาแน่นของอาคารบริ เวณโดยรอบ 3 3 4
3. ความเป็ นส่วนตัว 2 4 2
4. ราคาทีดิน 3 3 1
5. ความเปลียนแปลงสภาพแวดล้ อม 3 3 4
6. ความสะดวกในการเดินทาง 3 4 4
7. ทัศนียภาพ 4 3 3
8. ใกล้ แหล่งShoping 4 4 4
TOTAL 19 28 26
*ลําดับการให้ คะแนนในการเลือกทีตั งโครงการน้ อย – มาก)
(
1 คะแนน แย่
2คะแนน พอใช้
3คะแนน ดี
4คะแนน ดีมาก

9. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
1.เพศ
2.อายุ
3.โซนทีอยู่อาศั ย
4.รายได้ ต่อเดือน
5.ประเภททีอยู่อาศัยทีต้ องการ
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

10. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
1.เพศ
ชาย
หญิง
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

11. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
2.อายุ
>35ปี
<=35 ปี
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

12. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
3.โซนทีอยู่อาศั ย
กรุงเทพฯชั นใน= 14.59%
กรุงเทพฯตอนบนฝั งซ้ าย = 14.12%
กรุงเทพฯตอนบนฝั งขวา = 13.88%
กรุงเทพฯตะวันออกเฉียงเหนือ =
14.59%
กรุงเทพฯตะวันออก = 13.88%
กรุงเทพฯตอนใต้ = 14.35%
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

13. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
4.รายได้ ต่อเดือน
30,000 - 80,000 =26.82%
80,000-150,000 = 31.76%
150,001-200,000 = 31.06%
มากกว่า 200,001 = 10.12%
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

14. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
ความต้ องการที อยู ่ อาศัย แบ่ งเป็ น
5.ประเภททีอยู่อาศัยทีต้ องการ
คอนโดมิเนียม = 32.17%
ทาวน์เฮ้ าส์ = 34.12
บ้ านเดียว = 33.18
บริ ษัท แบรนด์ เมททริ กซ์ รี เสิร์ช (กลุ่มคนทีต้ องการทีอยู่อาศัย 425 ตัวอย่าง)

15. การลงทุนและความเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
วิเคราะห์ ความต้ องการที อยู ่ อาศัย
เพศ หญิงมีเยอะกว่าเพศชาย เพราะ ผู ้ หญิงต้ องการความมันคงให้ กับครอบครัว
อายุ คนทีมีอายุ 35ปี ขึ นไป ส่วนใหญ่จะมีความพร้ อมในการซื อทีอยู่อาศัย
โซนที อยู ่ อาศัย มีเท่าๆกัน ขึ นอยู่กับความสะดวกในการเดินทางไปทํางาน หรือใกล้ บ้านเก่า
ใกล้ ๆบ้ านพ่อแม่
รายได้ ต่อเดือน จะเห็นได้ ว่า กลุ่มเปาหมาย คือ 80,000-150,000บาท/เดือน มีเป็ นส่วนใหญ่
้
ซึงตรงกับความต้ องการของเรา
ประเภทที อยู ่ อาศัย ทัวไปก็อยากได้ บ้านอยู่บนดิน แต่ อันดับ3 ซึงเป็ น คอนโดมิเนียม
ก็ไม่ได้ น้อยไปกว่าเท่าไหร่ จึงเห็นได้ ว่ามีความต้ องการทียังมากอยู่ในส่วนแบ่งของตลาดทีอยู่อาศัย

16. การลงทุนและเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
หากจะให้ วิเคราะห์กันแล้ ว โครงการคอนโดฯระดับไฮเอนด์ นั น ส่วนมากแล้ วจะเป็ น
บริ ษัทอสั งหาริ มทรัพย์ในตลาดหลั กทรัพย์ เนืองจากเป็ นกลุ ่ มที มีกําลังเงินสูง สามารถ
จัดหาที ดินในทําเลที ดีได้ และมีความพร้ อมในการบริหารจัดการขณะทีบริษัทขนาด
กลางและเล็กนั นโอกาสทีจะฝ่ าด่านก้ าวไปสู่การทําโครงการระดับนี คงยาก เพราะการซื อทีดิน
ในไพรม์เอเรี ยล ต้ องใช้ เงินลงทุนทีสูง การจะกู ้ เงินจากสถาบันการเงินมาก่ อสร้ าง อาจจะ
ถูกเงื อนไขที เข้ ม เช่ น ต้ องมียอดพรีเซลเข้ าเปา 20-30% ถึงจะเบิกเงินกู ้ ได้ ต่างกับบริษัท
้
ในตลาดหลั กทรัพย์ทีมีเครื องมือทางการเงิน มีความคล่องตัว ขณะทีกระบวนการเรืองการ
ก่อสร้ าง เรื องรายงานผลกระทบสิงแวดล้ อม หรื อ EIA การเปิ ดใช้ อาคาร และไปจนถึงความ
พร้ อมในการเตรี ยมโอนกรรมสิทธิ ห้ องชุด ทั งหมดนี อาจเป็ นข้ อจํากัดให้ แก่บริษัทขนาดกลาง
และเล็ก ส่วนบริ ษัทในตลาดหุ ้ นไม่น่าเป็ นห่วง และถามว่า หากการขายคอนโดฯไฮเอนด์ชะลอ
ตัว บริ ษัทขนาดใหญ่ก็ปรับเปลียนได้ โดยลงทุนโครงการน้ อยลง

17. การลงทุนและเป็ นไปได้ ทางเศรษฐกิจ
บทสรุ ป
ตลาดทีอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทย ถือได้ ว่าเป็ นตลาดทีมี
ศักยภาพสูง โดยเฉพาะด้ านอุปสงค์ยั งมีการขยายตลาดต่อไปได้ อีกมากทั งนี โดยสภาพ
ทําเล ทีตั ง อากาศสถานทีท่องเทียว สิงอํานวยความสะดวก ขนบธรรมเนียมประเพณี
ศิลปะวัฒนธรรม อาหารการกินของคนไทยการต้ อนรับและอัธยาศั ยของคนไทยซึง
สร้ างความประทับใจให้ ชาวต่างชาติทุกภาษา เป็ นจุดเด่นและจุดขายของประเทศ
ประการหนึง การพัฒนาตลาดดังกล่าวจําต้ องอาศั ยความมันคงทางการเมือง
เศรษฐกิจ และนโยบายส่งเสริ มจากภาครัฐ และการออกกฎหมายทีเหมาะสมกับสภาพ
ตลาดและมีความเป็ นสากล ประเทศอืนๆ ทีไม่มีจุดขายทีโดดเด่น กลั บพัฒนาระบบ
ต่างๆ ทีเกียวกับตลาดอสั งหาริมทรัพย์รุดหน้ าไปมาก อนาคตของตลาดดังกล่าว
ของประเทศไทยจึงขึ นอยู่กับปั จจัยหลายๆ ด้ าน ซึงเราไม่น่าทีจะมองข้ ามโอกาสทีดี
เหล่านี ไป

18. พฤติกรรมการเลือกซื อที อยู ่ ย
อาศั
-ผูที ต้ องการซื อที อยู ่ อาศัยนั น เลือกที จะซื อจากโครงการที สร้ างเสร็จแล้ วคิด
้
เป็ นร้ อยละ 70.9
(สําหรับกลุ่มตั วอย่างเลือกทีจะซื อโครงการทีสร้ างเสร็ จแล้ ว มีสั ดส่วนทีสูงกว่ากลุ่มอืน
นั น อาจเป็ นเพราะว่าลูกค้ าสามารถทีจะจับต้ องสินค้ าได้ และสามารถทีจะตั ดสินใจได้
ทันทีว่าสินค้ านั นตรงกับความชอบของตน รื อไม่)
ห
-เลือกที จะซื อจากโครงการที กําลังก่ อสร้ างร้ อยละ22.7
-โครงการที เปิ ดตัวใหม่ ยังไม่ ได้ เริ มสร้ างร้ อยละ 6.4
(โครงการทีกําลั งสร้ างหรื อโครงการทีเปิ ดตัวใหม่อาจมีปัญหาในการก่อสร้ างทีล่าช้ า
รวมถึงความเสียงอืนๆ ในภายหลั ง ซึงสอดคล้ องกับผลสํารวจทีว่า ฐานะความมันคง
ของเจ้ าของโครงการเป็ นอีกหนึงปั จจัยทีสร้ างความกังวลต่อผู ้ บริ โภคในการเลือกซื อที
อยูอาศั ย)
่
ที มา : ศูนย์ วิจัยกสิกรไทย สร้ างความเชือมันให้ แก่ผู ้ บริ โภคในการซื อทีอยู่อาศัย โดยจัดทําแบบสอบถาม ภายใต้ หัวข้ อ กรรมการเลือก
“พฤติ
ซื อทีอยู่อาศัย ในระหว่างวันที 15-21 กุมภาพันธ์ 2553 มีจํานวนกลุ่มตัวอย่างทีสามารถนํามาประมวลผลได้ รวมทั งสิ น คน โดยทําการ
” 600
สํารวจในเขตกรุงเทพมหานคร และมีกลุ่มเปาหมาย คือ ประชากรในวัยทํางานและเป็ นกลุ่มทีกําลังมองหาหรื อกําลังตัดสินใจซื อทีอยู่อาศัย
้

19. Condominium ในย่านเดียวกัน
Property Name Location TYPE BEDROOM SITE Property Type Price
7,920,000 - 76,440,000
Millennium Residence@Sukhumvit Sukhumvit16,18,20 1 - 4br ,PH,DUPLEX 66 - 637 sq.m Condominium BAHT/UNIT
The Lackes Condominium 6,432,000 - 45,600,000
Sukhumvit16 Sukhumvit16 1 - 4br,PH 67 - 475 sq.m Condominium BAHT/UNIT
7,920,000 - 65,040,000
Bright Sukhumvit 24 Sukhumvit24 1 - 4br,,PH 66 - 542 sq.m Condominium BAHT/UNIT
5,720,000 - 33,825,000
39 by Sansiri Sukhumvit39 1 - 3br,PH 52 - 307.5 sq.m Condominium BAHT/UNIT
4,410,000 - 29,080,000
The Colony - Sukhumvit 11 Sukhumvit11 1 - 5br 60 - 325 sq.m Condominium BAHT/UNIT
4,910,400 - 22,600,000
Wind Sukhumvit 23 Sukhumvit23 1 - 2br,PH 48 - 226 sq.m Condominium BAHT/UNIT
9,000,000 - 40,000,000
Athenee Residence Ruamrudee 2 - 4br,PH 94 - 458 sq.m Condominium BAHT/UNIT
Le Raffine Jambu Dvipa, 22,000,000 - 70,500,000
Sukhumvit 39 Sukhumvit39 DUPLUX,PH 350 - 750 sq.m Condominium BAHT/UNIT
3,900,000 - 25,400,000
Baan Siri Twenty Four Sukhumvit24 1 - 3br,PH 59 - 308 sq.m Condominium BAHT/UNIT
7,500,000 - 40,000,000
Fullerton Sukhumvit Sukhumvit59-61 2 - 4br,PH 96 - 376 sq.m Condominium BAHT/UNIT

20. พื นที ใช้ สอย
TYPICAL
A1 2br 92.00sq.m 210 unit 19,320.24 sq.m
B1 3br 180.00sq.m 53 unit 9,660.12 sq.m
PH Penhouse 370.00sq.m 8 unit 3,220 sq.m
271 unit
TOTAL 32,200.36 sq.m.

21. พื นที ใช้ สอย
ADMIN
ผู ้ จัดการ 30sq.m. 1unit
รองผจก. 20sq.m. 1unit
เลขานุการ 15sq.m. 1unit
ห้ องประชุม 40sq.m. 1unit
บัญชี 30sq.m. 1unit
PR 30sq.m. 1unit
ห้ องเก็บเอกสาร 10sq.m. 1unit
Circulation20% 35sq.m
Total 210sq.m.

22. พื นที ใช้ สอย
ENTRANCE LOBBY
Main ent.Foyer 500sq.m. 1unit
Information 40sq.m. 1unit
Post&Mailbox 40sq.m. 1unit
Phone booth 20sq.m. 3unit
W.C. 40sq.m. 1unit
Circulation20% 136sq.m
TOTAL 816sq.m.

23. พื นที ใช้ สอย
FACILITIES
Fitness 160sq.m. 4unit
Sauna 4sq.m. 2unit
Aerobic 80sq.m. 1unit
Locker 30sq.m. 2unit
Coffee shop 60sq.m. 1unit
Poolbar 30sq.m. 1unit
Restaurant 150sq.m. 2unit
Storage 20sq.m. 1unit
Multiproposed 80sq.m. 4unit
Facility floor 25 1048sq.m.
Circulation20% 449.2sq.m
TOTAL 2,695.2 sq.m.

24. พื นที ใช้ สอย
Service&Mechanical
Laundry 120sq.m. 1unit
Loading Area 15sq.m. 1unit
Storage 25sq.m. 1unit
Garbage 10sq.m. 1unit
Staff room
-Locker 12sq.m. 2unit
-W.C. 12sq.m. 2unit
-Dinning 12sq.m. 1unit
Electric room 160sq.m. 1unit
Generator 80sq.m. 1unit
PABX 60sq.m. 1unit
Pump room 120sq.m. 1unit
Controlroom 60sq.m. 1unit
Security room 100sq.m. 1unit
MECH at tower floor 752sq.m. 1unit
Maintainance shop 20sq.m. 2unit
Circulation20% 316.4 sq.m
TOTAL 1,898.4sq.m.

25. TOTAL gross floor area
SITE 7959 sq.m
FAR 8:1 63,672sq.m.
OSR 30% 19,101.6sq.m.
พื นทีใช้ สอย 44,570.4sq.m.
Dwelling Unit 32,200.36 sq.m.
Admin 210 sq.m..
Lobby 816 sq.m.
Facility 2,695.2 sq.m.
Service&mechanic 1,898.4 sq.m.
Parking 300 คัน (22.5sq.m/1) 6,750 sq.m.
TOTAL 44,569.36sq.m.

26. คํานวนพื นที โครงการ
ที ดิน 4.9 ไร่ / 1991.75 ตร.ว/7959 ตร.ม/
ราคาที ดิน = 597,525,000 บาท (300,000 บาท/ตร.ว)
FAR 8:1 = พื นที ใช้ สอย 63,736 ตร.ม
OSR 30% เหลือพื นที ใช้ สอย = 44,570.4 ตร.ม
ที จอดรถ 300คัน (22.5ตร.ม/1คัน) = 6,750 ตร.ม (300คัน)
ค่ าก่ อสร้ างที จอดรถ (9,300บาท/ตร.ม) = 62,775,000 บาท
Admin 210 sq.m..
Lobby 816 sq.m.
Facility 2,695.2 sq.m.
Service&mechanic 1,898.4 sq.m.
ค่าก่อสร้ าง 47,567,300.-
(8,300/sq.m) คิดราคา อาคารพานิชย์ 2-3ชั น

27. เหลือพื นที ใช้ สอย= 32,200.36 ตร.ม
โดยแบ่ งเป็ น ห้ องพัก 3 TYPE
A1 2br 92.00sq.m 210 unit 19,320.24 sq.m
B1 3br 180.00sq.m 53 unit 9,660.12 sq.m
PH Penhouse 370.00sq.m 8 unit 3,220 sq.m
TOTEL 271 unit
ค่ าก่ อสร้ าง 2br = 353,556,000.-( 18,300.-/sq.m)
3br = 256,653,300.-( 27,500.-/sq.m)
PH = 88,550,000.-( 27,500.-/sq.m)
ราคาค่ าก่ อสร้ าง +อาคารจอดรถ+ ค่ าที ดิน+admin+ Lobby+ Facility+ Service&mechanic+ค่ าติดตั งระบบดับเพลิง
(1000บาท/ตร.ม) = 1,391,421,600 บาท
มูลค่ าโครงการ รวม 2,576,028,800 ล้ านบาท (80,000บาท/ตร.ม) เมือหักจากค่าก่อสร้ าง คงเหลือ = 1,184,607,200 บาท
(กําไร 15% = 386,404,320 บาท)
*ราคาค่าก่อสร้ างกําหนดโดยสมาคมผู ้ ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

28. พื นทีใช้ สอย
=45,400sqm
ระยะร่น 6 เมตร รอบอาคาร
เขตอาคาร 1,230 ตร.ม
OSR 30%

29. ระยะ 2เท่าของแนวราบ
ระยะแนวอาคาร
ถึงถนนฝั งตรงข้ าม
ระยะราบ 55 เมตร
สูง110เมตร

30. รายละเอี ยดโครงสร้ างด้ านการบริ หาร
โครงสร้ างองค์ กร บริหารนิติบุคคลอาคารชุด
คณะกรรมการบริ หารนิติบุคคลอาคารชุด เจ้ าของร่ วม
ผู ้ จัดการ
งานด้ านธุรการ/ งานด้ านซ่ อมบํารุง งานด้ านบริการ
การเงิน
แผนกแม่ บ้าน
รักษาความปลอดภัย
กลุ ่ มบริการจัดการจากภายนอก
แผนกทั วไป