Rapport de stage promotion immobilière

La VÉFA en Promotion Immobilière :
Depuis l’acquisition du terrain jusqu’à la livraison
Rapport de stage rédigé par Mohammed-Amine SOURHAMI, Étudiant en droit,
Dans le cadre du Master II Droit et Gestion du Patrimoine,
Sous la direction de Monsieur Alain GUILLOTIN, Maître de Conférences HDR,
Tutrice de stage : Madame Laura FIORE-KATIF, Responsable Gestion Administrative,
Nom de la structure : ATRIO, Société par Actions Simplifiées.
Année Universitaire : 2017/2018

II
Engagement de non plagiat.
Je soussigné, SOURHAMI MOHAMMED-AMINE
N° carte d’étudiant : 21602880
Déclare avoir pris connaissance de la charte des examens et notamment du paragraphe spécifique au plagiat.
Je suis pleinement conscient que le plagiat de documents ou d’une partie de document publiés sous quelques
formes que ce soit (ouvrages, publications, rapports d’étudiant, internet etc…) constitue une violation des droits
d’auteur ainsi qu’une fraude caractérisée.
En conséquence, je m’engage à citer toutes les sources que j’ai utilisées pour produire et écrire ce document.
Fait le 15/06/2018
Signature(s)
Ce document doit être inséré en première page de tous les rapports, dossiers et/ou mémoires.
Document du chapitre 10 annexe 5, issu de la Charte des examens adoptée en Conseil d’Administration le 11 juillet
2013 après avis du CEVU du 27 juin 2013 - Délibération N°2013-73

IV
Je dédie ce travail à :
Mes chers parents, ma sœur et mon frère, que nulle dédicace ne puisse exprimer mes
sincères sentiments, pour leur patience illimitée, leur amour, leur soutien et leurs
encouragements.
Au terme de ce travail, je tiens à exprimer ma profonde gratitude et mes
vifs remerciements à :
Monsieur Alain GUILLOTIN, Maître de conférences HDR de m’avoir encadré dans
mon stage.
Mes remerciements vont également à Monsieur Jean-Louis CHAPUIS, Promoteur
Immobilier pour m’avoir accepté comme stagiaire et de m’avoir encadré et soutenu tout au
long de ce stage. Il a toujours été présent pour m’aider à résoudre mes problèmes tout en
me laissant par ailleurs, une très grande autonomie de travail.
Enfin, je remercie, Madame Laura FIORE-KATIF pour son soutien et son assistance
pendant la durée de mon stage.

V
« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être
emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le
placement le plus sûr du monde »
Franklin D. Roosevelt (1882-1945)
Ancien président des États-Unis

1
LISTE D’ABRÉVIATIONS
Art : Article
CCH : Code de la Construction et de l'Habitation
DAT : Déclaration d’Achèvement des Travaux
DO : Dommage Ouvrage
GPA : Garantie de Parfait Achèvement
Ibid. : Ibidem, même référence
OPR : Opérations Préalables à la Réception
P : Page
PLU : Plan Local d’Urbanisme
PV : Procès-Verbal
RCD : Responsabilité Civile Décennale
SAS : Société par Action Simplifiée
SCI : Société Civile Immobilière
V : Voir
VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement

2
SOMMAIRE
INTRODUCTION AU RAPPORT
PREMIÈRE PARTIE : PHASE PRÉPARATOIRE DU PROJET EN VÉFA
Chapitre I : Préparation du cadre technique du projet
Section 1 | Réflexion sur le projet
Section 2 | Nécessité d’une étude approfondie
Chapitre II : Préparation du cadre juridique et administratif du projet
Section 1 | Une SCI spécifique à statut particulier
Section 2 | Formalités préliminaires obligatoires
SECONDE PARTIE : PHASE EXÉCUTOIRE DU PROJET EN VÉFA
Chapitre I : Passation des contrats
Section 1 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Professionnels
Section 2 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Acquéreurs
Chapitre II : Déroulement du chantier
Section 1 | Financement de l’opération
Section 2 | Achèvement de l’ouvrage
CONCLUSION DU RAPPORT

4
ans le cadre de ma deuxième année d’études supérieures en Master II Droit et
Gestion du Patrimoine à l’Université de Toulon – Faculté de Droit, j’ai eu
l’occasion d’effectuer un stage chez Société ATRIO (Promotion immobilière) à
Toulon. Sous la direction de Monsieur Alain GUILLOTIN, suite à une
convention tripartite signée entre l’Université de Toulon – Faculté de Droit et
ATRIO, société par actions simplifiées représentée par Monsieur Jean-Louis CHAPUIS en
qualité de promoteur immobilier et représentant légal de la société et Mohammed-Amine
SOURHAMI en tant que stagiaire, et ce pour une durée égale à 2 mois.
Ce stage m’a permis de confronter mes connaissances acquises en théorie avec la
pratique, d’entrer en contact réel avec la vie professionnelle et d’acquérir par conséquent
une expérience professionnelle dans le domaine de promotion immobilière auquel je me suis
destiné.
Le choix d’effectuer un stage dans le secteur immobilier est motivé par la volonté
d’acquérir la maîtrise des éléments juridiques, techniques et socio-économiques de la
promotion immobilière mais encore de connaître la méthodologie de l’expertise, de
développer l’aptitude à la négociation immobilière et les techniques rédactionnelles des
actes usuels : mandat, promesses de vente, contrat de maitrise d’œuvre, contrat de
réservation. Puis participer aux opérations immobilières en analysant le plan d’occupation
des sols, en effectuant le montage juridique de l’opération, en déposant le permis de
construire, etc.
La pratique distingue trois types dominants de promoteurs. D’une part on trouve le
grand promoteur qui est une société anonyme chargé de la réalisation des grands projets
pour son propre compte. D’autre part le moyen promoteur qui assure des programmes
modestes (immeuble collectif de dix à vingt logements, lotissement comprenant une dizaine
de villas). Enfin le petit promoteur constitué sous forme d’une entreprise individuelle de
construction ou une société familiale qui construit une villa sur le terrain de l’accédant ou
mettre en œuvre un programme collectif de cinq ou six logements.
L’art L222-5 du code de la CCH dispose : « Avant la signature du contrat, le
promoteur ne peut exiger ni même accepter du maître de l'ouvrage aucun versement, aucun
dépôt, aucune souscription ni acceptation d'effets de commerce. Aucun paiement ne peut
non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible. » De cet
article on comprend qu’avant la réalisation du projet, le promoteur devra engager un capital
relativement élevé pour la réalisation des travaux, sachant qu’il ne dispose pas à l’avance
des ressources nécessaires permettant la réalisation parfaite du programme. D’où l’intérêt
de recourir à un prêt bancaire et une commercialisation préalable du projet afin d’atteindre
un maximum de clientèle d’une part et d’autre part de disposer d’une partie de capital
permettant le financement de projet (Première Problématique).
L’art L241-1 du même code puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende
de 9 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement toute personne qui aura exigé ou
accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d'effets de
commerce en violation des dispositions de l’art L. 222-5.
D’ailleurs le maitre d’ouvrage est exposé au risque de faillite de l’architecte ou de
l’entrepreneur à cause d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation
judiciaire (Deuxième Problématique).
En somme, ces problématiques qu’on vient de l’exposer sont au cœur du métier de
promoteur car tout projet nécessite pour sa réalisation une somme d’argent très importante
ainsi qu’une très bonne santé financière des entreprises. Étant donné que dans certaines
hypothèses le promoteur n’arrive pas à obtenir le crédit pour réaliser son programme
immobilier.
D

6
Le terme « promoteur » en est venu au milieu du 20ème
siècle à désigner
spécifiquement le promoteur immobilier, « une personne assurant et finançant la
construction d’immeubles »1
.
Le promoteur immobilier a une double casquette il est à la fois prestataire de service
et agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles afin d’en faire acquérir la
propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédants à la propriété2
.
Le promoteur est un intermédiaire économique se charge du plan de financement,
des rapports avec l’autorité publique et les corps des métiers. Il effectue toutes les
opérations et formalités juridiques, financières et administrative devant assurer l’accession à
la propriété3
. Pour cette raison un contrat de promotion immobilière est conclu avec
l’accédant4
.
Historiquement la fonction de promoteur n’est pas récente. On peut à cet égard
distinguer trois époques. Une Première époque, antérieure à la seconde guerre mondiale,
correspond à la prime enfance de la promotion immobilière caractérisée par la mise en place
de techniques a priori peu dangereuses pour les accédants, mais mal commandes pour le
promoteur naissant. La deuxième époque, qui va de 1950 à 1967, est marquée par une crise
de croissance. Les promoteurs améliorent l’instrument juridique, mais sans souci de risques
courus par l’accédant, victime de trop nombreux scandales. Toutefois l’intervention
désormais nécessaire des pouvoirs publics n’atteindra que lentement une pleine efficacité.
La troisième époque, entamée en 1967, doit être considérée comme l’âge adulte de la
promotion, la mise au point de techniques perfectionnées ayant permis de réaliser un
équilibre entre les intérêts de l’accédant et ceux du promoteur5
.
Le promoteur immobilier en tant que maitre d’ouvrage personne physique ou morale
pour le compte de laquelle sont effectués les travaux. Son rôle est de définir le programme
de construction en fixant ses exigences en matière de prix, de délais, de qualité. Veiller au
bon déroulement de l’opération de construction, procéder à la réception de celle-ci une fois
terminée.
Le promoteur immobilier doit justifier d’une expérience en droit de l'immobilier, droit
de l’urbanisme, de l’architecture, de la maîtrise d'ouvrage. Il doit être polyvalent, rigoureux, et
méthodique, le promoteur étant le référent légal et moral de la réalisation du chantier.
Pour devenir Promoteur il faut impérativement être titulaire d’un BAC+5 obtenu dans
une école supérieure des professions immobilières, une école de commerce, ou à
l’Université (Master portant sur le droit immobilier et les professions immobilières).
1
Dictionnaire Historique de la langue française. Le Robert.
2
R. Badinter, Aspects juridiques de l’activité de promoteur, 1965
3
Lexique des termes juridiques, édition 23, DALLOZ. 2016
4
Contrat consistant en un mandat d’intérêt commun par lequel un « promoteur immobilier » s’engage envers le maitre
d’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu et par des contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme
de construction d’un ou de plusieurs immeubles.
5
Philippe Malinvaud et les autres, « Droit de la promotion immobilière ». Précis DALLOZ, 9
ème
édition, 2015, p14

7
PRÉSENTATION DE LA STRUCTURE

8
La Société dénommée « ATRIO », Société par Actions Simplifiée, au capital de
40 000 Euros dont le siège social est à 83000-TOULON, 215 rue Jean Jaurès, n° RCS
Toulon B 421 445 495 (n° Gestion : 2007B01 457).
Représentée par M. Jean-Louis CHAPUIS, son Président en exercice, demeurant à
83000-TOULON, 215 rue Jean Jaurès,
Fonction à laquelle il a été nommé sans limitation de durée et qu'il a accepté par
délibération de l'assemblée générale ordinaires des actionnaires de la SAS ATRIO en date
du 14 juin 2002 dont une copie certifiée conforme demeurera jointe aux présentes, et ayant
tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu de l'article 16 des statuts de la société.
ATRIO est une société de promotion indépendante créée en 1998 à Paris.
Sa production est principalement constituée de programmes de Logements
« moyen/Haut de Gamme », mais aussi de lotissements et de résidences avec services.
Sa clientèle est constituée classiquement de particuliers en recherche de leur
résidence principale ou d’un investissement locatif, mais aussi d’investisseur Institutionnels
pour des achats d’entiers immeubles.
Son savoir-faire lui permet d’exercer son métier pour le compte d’autres opérateurs
sociaux ou institutionnels et construit des logements locatifs à coûts maîtrisés.
Le choix des emplacements de ses programmes est toujours conditionné par une
situation de grande qualité.
Les partenaires financiers d’Atrio sont des établissements notoirement connus
dont les principaux sont le Crédit foncier, le Crédit Agricole PACA et la Caisse d’Épargne.
Son développement amorcé en 2002 sur l’aire Toulonnaise a permis de construire
de nombreux projets de qualité (17 programmes livrés) et de proposer à ce jour des
logements à la vente dans plusieurs communes du Var et en région PACA : La Valette,
Toulon, La Seyne-Sur-Mer, Six-Fours, Sanary, Porquerolles, Marseille.

9
Métier /Services
Atrio est un réalisateur-producteur d’immobilier :
Son savoir-faire lui permet aussi d’aborder des montages d’opérations tant du point
de vue foncier, technique, urbanisme, financier, administratif, fiscal et juridique.
Ce savoir-faire est utilisé pour ses propres projets, mais aussi, à travers des contrats
de prestation de services par d’autres professionnels (Investisseurs institutionnels,
Opérateurs sociaux etc..), et pour des particuliers en recherche de valorisation ou d’arbitrage
de leur patrimoine.
1/ Professionnels :
 Contrat d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage.
 Maîtrise d’Ouvrage Déléguée.
 Contrat de promotion « clés en main ».
 Vente d’immeubles en bloc en VEFA.
 Gestion marketing et commerciale.
 Commercialisation.
2/ Particuliers :
 Analyse du patrimoine (Immeuble ou terrain à bâtir).
 Optimisation architecturale, financière, fiscale.
 Aide à l’arbitrage.
 Accompagnement dans les démarches administratives.
Recherche (Achat Terrains)
Atrio recherche des terrains pour édifier ses ensembles immobiliers (Immeubles ou
Maisons) et des immeubles à rénover.
Atrio achète avec pour seule condition principale l’obtention de Permis de
construire purgés.
Atrio conduit, à ses frais, les études permettant d’apprécier la valorisation des
terrains ou des immeubles.
Les aspects fiscaux juridiques et administratifs sont pris en compte et peuvent
conduire Atrio à proposer, outre un achat classique, des solutions (dation/participation)
permettant d’optimiser la valorisation de leur bien par les propriétaires vendeurs.

10
Montage juridique
Les statuts de la société ATRIO ne lui permettent pas directement de participer aux
opérations de construction.
Les promoteurs s’appuient lors de la réalisation d’un projet ou d’un programme
immobilier sur un montage juridique reposant sur une société spécialement constituée à cet
effet.
C’est pourquoi, les parties se promettent mutuellement de constituer entre elles une
société civile immobilière de construction vente conforme aux dispositions des articles
L 211.1 à L 221.4 du CCH. Cette société aura pour seule vocation la réalisation d’un
programme défini.
ATRIO lance ses projets par l’intermédiaire des SCI :
TERASSES DU REVEST, PARC ROBERTI, LE GASQUET, LES JARDINS DE SO,
PARC DU REVEST, LATITUDE 43, LES CLAIRES VOIES, LES JDLM, LES JONCS 19, LE
MODENA, LES TOURELLES, LE FOURNIL, LA RUCHE, LE JARDIN, LA NEF, 4C,
TERASSES DE LA SERINETTE, LES MOUISSQUES, LATITUDE PORQUEROLLES, LES
BALCONS DU PORT, L’OREE DU PORT.
Chaque société sera liquidée à la fin de la réalisation du programme conformément
aux statuts, et on procédera à la création d’une autre société pour un nouveau programme et
ainsi de suite.

12
I) Lieu de stage : Dans le premier étage d’un appartement de 80m² situé
à 215 Rue Jean Jaurès, 83 000 Toulon – France.
II) Organisation de la structure : composée de quatre bureaux et une
salle d’archives. Pendant le stage j’ai partagé l’exécution de mes tâches avec
l’assistance de Madame Laura FIORE-KATIF sous la surveillance permanente de
Monsieur Jean-Louis CHAPUIS.
III) Relation de travail : Dans la plupart du temps je trouve une large
autonomie de travail et toujours à côté de moi Madame Laura FIORE-KATIF qui me
soutient durant la réalisation de mes tâches, sauf dans les cas où elle se trouvait
devant une tâche difficile qui nécessite une concentration et un effort particulier. Bref
je n’ai jamais senti la solitude ou la négligence.
IV) Climat de travail : La société est marquée par le travail collectif de
ses membres grâce aux techniques de l’information et de la communication
(solidarité, aide, coopération, etc.)
Toutefois les réunions sont secrètes entre le personnel et Monsieur
Jean-Louis CHAPUIS (chaque semaine une interrogation individuelle avec le
personnel).

14
Lors de l’étude d’un nouveau projet j’ai effectué un ensemble de tâches propres au programme
pour le suivi de l’opération avec l’assistance d’une chargée de programme.
1/ Préparation lancement des travaux
 Formalités pour la création de la SCI : Dépôt de statut au Greffe du tribunal de
commerce de Toulon.
 Demande liste des pièces à fournir au notaire.
 Préparation et dépôt (avec décharge) du dossier Notaire.
 Mise en place et mise à jour du tableau « administratif » des
ventes (Coordonnées des clients, n° lots achetés Copropriété et commerciaux).
2/ Suivi commercial:
 Classement des copies des dossiers de réservation.
 Gestion des demandes modificatives.
 Établissement des grilles de ventes.
3/ Suivi des travaux / Gestion des ventes
 Vérification chantier : panneau de chantier, affichage Permis de construire
affichage publicitaire éventuel.
 Réunions de chantier.
 Analyse comptes rendus de chantier/Réponses éventuelles.
 Vérifications sur le chantier de la conformité des ouvrages.
 Vérification de l’établissement des attestations du maitre d’œuvre sur
l’avancement aux échéances « appels de fonds ».
 Assistance au suivi des situations et des avenants.
 Information régulière sur l’avancement du chantier aux acquéreurs.
4/ Fin des travaux / Réception des ouvrages/Livraisons clients
 Suivi réception entreprises.
 Rédaction des PV de livraison/ Prises des rendez-vous de livraison.
 Livraison aux acquéreurs.
5/ Interventions après Réception/ livraisons.
 Suivi levé des réserves et quitus.
 Assistance à la mise à jour des dossiers d’assurance.

15
6/ Mission de gestion financière du programme
 Établissement des notes d’honoraires d’Atrio à la SCI.
 Établissement dossier « Banque » (Présentation Projet/ Demandes concours
bancaires).
 Vérification des éléments demandés par la banque (lettre-notification de
l’offre de crédit).
 Préparation du dossier « Banque » et envoi (avec justificatifs des paiements
sur fonds propres).
 Appels de fonds auprès des clients.
 Point avec la Banque/ demande de remontées des fonds propres dès que
possible
 Contrôle des propositions de paiement des entreprises avec l’aide des
chargées de programmes.
 Suivi des règlements et dépenses, proposition de signatures des ordres de
paiement. Toutes les demandes de paiement seront visées par le gérant.
 Transmission à la banque des demandes de paiement avec un bordereau. Ces
bordereaux seront numérotés en continu.
7/ Comptabilité et gestion fiscale
 Relation avec l’expert-comptable et transmission des informations pour :
 Tenue des registres comptables réglementaires.
 Établissement des comptes annuels et des bilans.
 Établissement des déclarations fiscales et relations avec les
services du Trésor Public.
 Établissement des comptes de liquidation de la SCI.

16
Étude et Analyse
~~~~~
La VÉFA en Promotion Immobilière :
Depuis l’acquisition du terrain jusqu’à la livraison

17
INTRODUCTION
’opération de construction d’un ensemble immobilier suppose l’intervention de
plusieurs professionnels à savoir le maitre d’ouvrage et l’architecte. Ce dernier
a une mission purement intellectuelle dans l’opération. Tandis que la
construction de l’ouvrage est à la responsabilité de l’entrepreneur qui peut
recourir à un sous-traitant afin d’exécuter tout ou partie du contrat d’entreprise ou d’une
partie du marché public conclu avec le maitre d’ouvrage. Ainsi d’autres acteurs interviennent
dans l’opération (fabricant, géologue, géomètre, bureau d’étude technique, contrôleur
technique, coordonnateur de sécurité, maitre vérificateur, etc.)
En pratique le promoteur est le maitre d’ouvrage qui réalise6
l’immeuble. À cet effet il
doit rechercher le terrain, établir le plan financier de l’opération, obtenir les autorisations
administratives, traiter avec les différents corps de métier en vue de la passation des
marchés de travaux, surveiller l’exécution de l’ouvrage, souscrire les polices d’assurance
nécessaires à la couverture des risques de l’opération, procéder à toutes les formalités de
caractère juridique, administratif et fiscal que requiert la construction de l’immeuble.
Il existe en outre un certain nombre de missions importantes que le promoteur a
souvent l’occasion d’accomplir et qui nécessitent de lancer une opération sans connaître ses
futurs clients. Dans ce cas le promoteur devra trouver les sources de financement7
. C’est ce
qu’on appelle la vente sur plan8
ou VEFA issue de la loi n°67-3 du 3 janvier 1967.
Par un contrat particulier le promoteur va vendre à la fois le terrain d’assiette des
constructions et le futur logement en s’engageant à achever l’immeuble. Le recours à cette
forme de vente est obligatoire dès lors que l’acquéreur n’est pas propriétaire du terrain et
qu’il a l’obligation d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction. Au jour
de la vente, il deviendra propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées, celles à
venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur édification9
.
La réalisation d’un projet en VEFA passe par deux phases remarquables :
phase préparatoire et phase d’exécution des travaux sur le chantier.
C’est ainsi que je présente mon rapport divisé en deux grandes parties représentant
les étapes clés de tout projet selon le plan chronologique suivant :
 Première Partie consacrée à la phase préparatoire du projet en VEFA.
 Seconde Partie intéresse la phase exécutoire du projet en VEFA.
6
Réaliser l’immeuble ne signifie pas sa construction qui est à la charge de l’entrepreneur avec le concours du sous-traitant.
7
ème
édition, 2015, p3
8
Acheter un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.
9
Guides Pratiques, « Acheter, vendre, louer un bien immobilier ». Edition FRANCIS LEFEBVRE, 2015, p86
L

18
PREMIÈRE PARTIE
PHASE PRÉPARATOIRE DU PROJET
EN VÉFA
vant l’exécution des travaux il convient d’établir
un avant-projet fixant les aspects techniques,
juridiques, administratifs et financiers du projet
par le maitre d’ouvrage pour les petits marchés ou sur
concours pour les gros marchés.
Cette phase consiste à trouver préalablement un terrain
pour la construction, à effectuer une étude sur la faisabilité du
projet, à créer une SCI chargée du programme, à estimer les
coûts aux étapes clés du projet (coûts de construction, des
études, de la maitrise d’ouvrage, toutes dépenses confondues,
etc.), à obtenir le permis de construire et finalement souscrire
une assurance construction. Il s’agit de l’étape la plus
importante et la plus sensible puisqu’il y a toujours l’aléa et
l’incertitude dans ce domaine.
Il convient en premier lieu d’étudier la préparation du
cadre technique du projet (Chapitre I) pour ensuite analyser la
préparation du cadre juridique et administratif du projet
(Chapitre II).
A

19
CHAPITRE I
PRÉPARATION DU CADRE
TECHNIQUE DU PROJET
Avant de construire une maison sur terrain il est utile de la construire sur notre
imagination. C’est la première étape dans n’importe quel projet. Les acteurs doivent
réfléchir sur le projet (SECTION 1) et conduire une étude approfondie (SECTION 2).
SECTION 1 | Réflexion sur le projet
Le maitre d’ouvrage devra déterminer le lieu d’implantation (Paragraphe I)
sur lequel les travaux seront effectués, pour ensuite établir l’enveloppe financière
prévisionnelle (Paragraphe II).
Paragraphe I/ Détermination du lieu d’implantation
Le choix du site incombe au maitre d’ouvrage10
. À cet égard une offre d’achat
(V. Annexe 1) doit être présentée afin d’obtenir le terrain. Ce dernier s’acquiert notamment
dans le cadre d’une vente. En effet le processus d’acquisition d’un immeuble n’est pas
instantané. La mise en vente d’un immeuble, ou la démarche engagée par un acheteur à
l’égard du propriétaire d’un immeuble en vue de son achat, provoque inévitablement une
période caractérisée par une offre d’achat émise par l’acquéreur potentiel, éventuellement
acceptée par le vendeur.
Cette offre doit déterminer :
 Lieu où se trouve l’immeuble,
 Caractéristiques de l’immeuble,
 Prix principal,
 Modalité de paiement du prix,
 Conditions suspensives,
 Délai de réalisation de la vente.
Pour aboutir à la vente l’offre doit être acceptée sans réserve. La jurisprudence
reproche qu’une offre d'achat qui désigne la chose et mentionne le prix vaut vente dès lors
qu'elle a été acceptée sans réserve11
. Par la suite les parties recourent à un notaire afin de
rédiger le compromis de vente.
Le maitre d’ouvrage peut voir sa responsabilité engagée si le terrain objet de la vente
ne se prête pas au projet ou qui se révèle géologiquement risqué12
.
10
Jean-Louis Bergel, « Missions et responsabilités des professionnels de l’immobilier ». Edition LE MONITEUR, 2016, p257
11
Arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation N° de pourvoi : 14-17790
12
Ibid, « Missions et responsabilités des professionnels de l’immobilier ». p257

20
Paragraphe II/ Enveloppe financière prévisionnelle
L’estimation des coûts est importante pour le maitre d’ouvrage afin de savoir le
capital à investir et le montant de crédit nécessaire pour l’opération. De même dans
l’exercice de ses missions le promoteur procède à deux estimations (une estimation
optimiste qu’on espère réaliser et une estimation pessimiste dans les pires des cas). De plus
toutes les hypothèses doivent être prévues car une mauvaise estimation peut conduire à une
perte d’argent (lorsqu’elle est trop basse) ou une perte de clientèle (si elle est trop élevée).
Tandis qu’une bonne estimation conduit au succès de tout projet ; sous prétexte qu’elle
résulte d’une maîtrise parfaite du marché, des techniques de construction, d’utilisation des
outils efficaces d’estimation, de nombreuses expériences accumulées, etc.
Le promoteur établit soigneusement un budget prévisionnel (V. Annexe 2) sur
lequel on mentionne le prix de base pour : ‘’ Foncier, Coût de construction, Gestion de projet,
Assurance du projet, Honoraire du maitre d’ouvrage, Frais financiers et garanties, Coûts
commerciaux’’ ; De façon que le montant hors taxe soit dégagé.
Au moment de la mise en place du budget prévisionnel de réalisation d’une
opération, ce dernier est nécessairement supérieur ou inférieur à la réalité future. Aucun
acteur, n’est en mesure, quel que soit sa compétence, de préciser si ce budget sera inférieur
ou supérieur au coût réel qui ressortira de l’opération achevée13
.
SECTION 2 | Nécessité d’une étude approfondie
Avant de déposer la première pierre sur le chantier, il convient de définir le
programme (Paragraphe I) pour ensuite étudier la faisabilité du projet
(Paragraphe II).
Paragraphe I/ Définition du programme
Quelle que soit la taille de l’équipement ou sa complexité, qu’une compétition soit
envisagée ou non, l’élaboration du programme est une étape décisive au cours de laquelle
les objectifs du maitre d’ouvrage et les contraintes liées à l’opération vont être définis à partir
du résultat des études préalables14
.
Le promoteur et l’architecte fixent ensemble par un commun accord un avant-projet. Il
s’agit de déterminer :
 Lieu du projet,
 Désignation cadastrale,
 Surface terrain,
 Plan d’exécution,
 Identité des intervenants (maitre d’ouvrage et architecte),
 Cahiers des clauses techniques particulières et pièces techniques spécifiques,
 Cahier des prescriptions des clauses administratives particulières,
13
Philippe Estingoy et Michel Rabatel, « Montage et suivi d’une opération de construction ». 2
ème
Edition. LE MONITEUR,
2004, p107
14
Définition donnée par le guide pratique de la Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
Ouvrage.

21
 Cahiers de charges PLU sur lequel on mentionne : l’implantation par rapport aux
voies, implantation limites séparatives, implantation même propriété, emprise du sol,
 Hauteur du bâtiment : la différence d’altitude entre tous points d’une construction et le
point le plus proche de l’alignement opposé, est au plus égale au double de la
distance mesurée horizontalement entre ces 2 points. 16m jusqu’à l’égout de la
couverture ou le haut de l’acrotère. Le faitage ou la toiture ne peuvent excéder cette
hauteur de plus de 3m.
 Aspect extérieur,
 Impact sur le stationnement
L’intérêt de cette détermination pour l’architecte est d’éviter de nombreux
malentendus et faciliter sa tâche ; Pour le maitre d’ouvrage le programme est le gage d’une
stricte égalité d’accès au concours de l’architecte, il contribue à la clarification du partage de
responsabilité entre maitre d’ouvrage et maitre d’œuvre15
.
Paragraphe II/ Étude de faisabilité projet
Construire un immeuble est un investissement financier. C’est la décision d’affecter
des ressources propres face à l’accroissement d’un patrimoine, autrement dit transformer un
capital monétaire en un bien ayant la capacité de produire un intérêt financier. C’est pourquoi
une étude préalable approfondie sera nécessaire dans le but de rechercher une contrepartie
ou un bénéfice plus précisément on vise la rentabilité du projet.
L’étude de faisabilité est l’étape complémentaire de l’estimation des coûts et la
détermination du programme par laquelle non seulement on analyse les besoins du projet et
ses exigences en matière économique, sociale, environnementale16
mais encore de préparer
les plans de vente, d’informer en permanent le maitre d’ouvrage ainsi que les limites et les
implications.
Concrètement il s’agit de réaliser une description du projet par un ensemble
graphique servant à donner une vision générale sur le projet comme celle-ci :
15
ème
Edition. LE MONITEUR,
2004, p159
16
Évaluation de l’impact du projet sur le milieu naturel et bâti ainsi que sur la qualité de vie dans le voisinage et le quartier.

22
Les études préalables permettent, avant de lancer une opération, de préciser la
demande et de choisir la meilleure solution pour y répondre. Leur réalisation aide le maitre
d’ouvrage à préparer le terrain et sensibiliser l’ensemble des personnes concernées17
.
L’étude de faisabilité permet d’identifier toutes les contraintes ou erreurs
d’appréciation qui sont susceptibles de faire obstacle à la réalisation ou à l’utilisation
satisfaisante de la construction18
.
L’absence d’étude de faisabilité conduit à des difficultés importantes pendant la
phase d’exécution et peut remettre en cause l’opération.
En définitive l’étude de faisabilité assure une analyse profonde du programme, et
permet aussi de redresser la situation en prenant une décision relative au projet avant qu’on
passe à l’étape suivante : préparation du cadre juridique et administratif du projet.
17
Définition donnée par l’ouvrage Etudes préalables et programme d’une construction publique. 1988
18
ème
Edition LE MONITEUR,
2004, p200

23
CHAPITRE II
PRÉPARATION DU CADRE JURIDIQUE
ET ADMINISTRATIF DU PROJET
Après avoir acquérir le terrain et établir une estimation des coûts, ainsi que la
détermination du programme de construction y compris sa faisabilité, l’étape suivante
consiste à créer une SCI spécifique à statut particulier (SECTION 1) et accomplir un
certain nombre de formalités préliminaires obligatoires (SECTION 2).
SECTION 1 | Une SCI spécifique à statut particulier
Il est formé une SCI régie par les articles 1832 à 1870-1 du code civil. La
naissance de la SCI (Paragraphe I) et sa dissolution (Paragraphe II) sont
soumises à un régime juridique particulier.
Paragraphe I/ Naissance de la SCI
Rappelons que le promoteur s’appuie lors de la réalisation d’un projet ou d’un
programme immobilier sur un montage juridique reposant sur une société spécialement
constituée à cet effet. C’est pourquoi, les parties se promettent mutuellement de constituer
une SCI de construction vente conforme aux dispositions des articles L 211.1 à L 221.4 du
CCH. Cette société aura pour seule vocation la réalisation d’un programme défini et sera
liquidée à la fin des travaux.
L’objet social est fixé par les statuts : L'acquisition de tous terrains, biens et droits
immobiliers en France, puis la construction sur le terrain d'un ensemble immobilier à usage
d'habitation ; L’objet s’étend à la vente dudit immeuble, en I‘état futur d'achèvement, à terme
ou après terminaison ; Accessoirement la propriété, l'administration et l’exploitation par voie
de location dudit immeuble. Ainsi la participation de la société par tous moyens à toutes
entreprises ou sociétés crées ou à créer, pouvant se rattacher à l'objet social.
En somme, toutes opérations mobilières ou immobilières, de quelque nature que ce
soit, pouvant se rattacher à I‘objet social, directement ou indirectement, à condition que les
opérations ne modifient en rien le caractère civil de la société et ne soient pas réputées
activités industrielles ou commerciales au sens des articles 34 et 35 du Code Général des
Impôts.
Les apports sont effectués en numéraires par la SAS ATRIO et SARL
AM IMMOBILIER : C’est une autre société spécialisée dans la promotion immobilière19
.
19
Le Petit promoteur ne peut pas lancer tout seul une opération. Voilà pourquoi il est conseillé de lancer le projet avec une
autre société car cela permet de répartir les charges et maitriser ensemble les coûts de construction et partager la
responsabilité qui pourrait être engagée par la suite.

24
Le capital social peut être augmenté, réduit ou amorti selon décision collective
extraordinaire. Ces opérations interviendront selon tout mode approprié. Elles seront
effectuées dans le strict respect du principe de l’égalité entre associés.
La Société est administrée par un Gérant, associé ou non, personne physique ou
morale, désigné pour une durée déterminée ou non, par décision collective extraordinaire
des associés. Le Gérant peut au titre de ses fonctions, recevoir une rémunération qui est
fixée par décision des associés prise à l’unanimité.
Le Gérant est responsable individuellement envers la Société et envers les tiers, soit
des infractions aux lois et règlements, soit des fautes commises dans sa gestion, soit de la
violation des statuts.
Il doit consacrer aux affaires sociales tout le temps et les soins nécessaires. S’il en
était autrement, il engagerait sa responsabilité.
Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes
conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civiles et pénales, qui s’ils
étaient Gérants en leur nom propre sans préjudice de la responsabilité solidaire de la
personne morale qu’ils dirigent.
Paragraphe II/ Dissolution de la SCI
La Société est constituée pour une durée généralement de 15 ans à compter de son
immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf cas de prorogation
prononcée par l'Assemblée Générale Extraordinaire des associés ou de dissolution
anticipée20
. La dissolution de la Société entraîne sa liquidation21
.
Pendant la durée de la liquidation, la dénomination de la Société est suivie de la
mention « Société en liquidation » et doit être accompagnée du nom du liquidateur.
20
Arrivé du terme fixé, décision des associés, réunion de toutes les parts en une seule main, absence de gérant.
21
La personnalité morale de la Société subsiste pour les besoins de sa liquidation jusqu'à la publication de la clôture de
celle-ci.
À titre d’exemple :
La Société ATRIO apporte la somme de ..............................80 Euros
La Société AM IMMOBILIER apporte la somme de .............20 Euros
Soit au total la somme de .................................................100 Euros
Le capital social, ainsi fixé à 100 Euros est divisé en 100 parts de 1 Euros, lesquelles
sont attribuées aux associés en proportion et en rémunération de leurs apports
respectifs à savoir :
- La Société ATRIO : 80 parts portant les numéros 01 à 80
- La Société AM IMMOBILIER : 20 parts portant les numéros 81 à 100

25
La dissolution de la Société met fin aux fonctions de Gérant. La collectivité des
associés conserve les mêmes pouvoirs qu’avant la dissolution de la Société. Elle règle le
mode de liquidation et nomme un liquidateur qui peut être le Gérant.
Le liquidateur exerce sa mission pendant le délai nécessaire à son accomplissement. Il
dispose des pouvoirs les plus étendus à cet effet et, notamment, ceux de vendre soit à
l’amiable, soit aux enchères, en bloc ou en détail, tous les biens et droits de toute nature,
mobiliers ou immobiliers, appartenant à la Société afin de parvenir à l’entière liquidation de la
Société. Il ne peut, sans autorisation de la collectivité des associés, faire entreprendre de
nouvelles activités par la Société. Il procède aux publicités nécessaires.
Le liquidateur rend compte, une fois par an, de l’accomplissement de sa mission aux
associés qu’il réunit en Assemblée convoquée dans les conditions fixées par les statuts. La
décision de clôture de la liquidation est prise par les associés en Assemblée après
approbation des comptes définitifs de la liquidation.
Si la clôture de la liquidation n’est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter
de la dissolution, le Ministère Public ou tout intéressé peut saisir le Tribunal, qui fait procéder
à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement. Le liquidateur est
révocable par décision collective ordinaire.
La nomination et la révocation d’un liquidateur ne sont opposables aux tiers qu’à
compter de leur publication. Ni la Société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs
engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du
liquidateur, dès lors que celles-ci ont été régulièrement publiées.
Le produit net de la liquidation, après extinction du passif et des charges de la Société,
est affecté au remboursement des droits des associés dans le capital social. Le solde, ou
boni, est réparti entre les associés dans la même proportion que leur participation aux
bénéfices. Il est fait application des règles concernant le partage des successions, y compris
l’attribution préférentielle.
Si les résultats de la liquidation font apparaître une perte, celle-ci est supportée par les
associés dans la même proportion que le boni22
.
22
Si les résultats de la liquidation font apparaître une perte, celle-ci est supportée par les associés dans la même proportion
que le boni.

26
SECTION 2 | Formalités préliminaires obligatoires
Lorsque les plans sont fixés et approuvés, le maitre d’ouvrage devra remplir
deux obligations : D’une part accomplir les démarches administratives auprès de la
Mairie afin d’obtenir le permis de construire (Paragraphe I) et d’autre part souscrire
une assurance construction (Paragraphe II).
Paragraphe I/ Démarches administratives auprès de la Mairie
Le législateur impose aux constructeurs d’avoir un permis de construire pour les
travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols et figurant sur une liste
arrêtée par décret en Conseil d'État23
. Parfois un permis de démolir est exigé pour les
démolitions de constructions existantes lorsque la construction relève d'une protection
particulière définie par décret en Conseil d'État ou est située dans une commune ou partie
de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir24
.
Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux
projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation
des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions,
l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas
incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. Le permis de démolir peut-être refusé
ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux
envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine
bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites25
.
Le code de l’urbanisme dans son art L422-1 donne compétence pour délivrer le
permis de construire, d'aménager ou de démolir au :
 Maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan
local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que, lorsque le
conseil municipal l'a décidé, dans les communes qui se sont dotées d'une carte
communale ; lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, ce
transfert est définitif ;
 Préfet ou le maire au nom de l'État dans les autres communes.
L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande (V. Annexe 3). Une fois
le permis de construire délivré, le propriétaire est obligé conformément à l’art R424-14 du
Code de l’Urbanisme de l’afficher sur le site. Par la suite l’huissier de justice procédera à sa
constatation (V. Annexe 4).
Lors de l'ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager
adresse au Maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier26
(V. Annexe 5),
en vue de signaler à la Mairie le commencement effectif des travaux.
23
Art L421-2 Code d’Urbanisme
24
25
26
Art R424-16 Code d’Urbanisme

27
Paragraphe II/ Obligation de souscription d’une assurance construction
Le recours à l’assurance est un élément précieux dans toute construction
immobilière. En effet les patrimoines privés peuvent difficilement supporter la charge
considérable des responsabilités encourues à propos de la construction ainsi que celle des
accidents de caractère fortuit27
.
La loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta » consacre le caractère obligatoire de
l’assurance construction qui repose sur la combinaison entre l’assurance de responsabilité et
l’assurance de choses28
. En principe le législateur met à la charge de tout constructeur d'un
ouvrage une responsabilité de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des
dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou
qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement,
le rendent impropre à sa destination29
. Toutefois l’assurance construction permet de garantir,
en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de
réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs y
compris les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique30
.
Au sens de l’art 1792-1 du Code Civil le promoteur est concerné par cette obligation
dans la mesure où il est réputé constructeur d’ouvrage aux termes de ladite loi qui vise dans
son 2ème
paragraphe : ‘’Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a
construit ou fait construire’’. De même en cas de vente de l’immeuble postérieurement à sa
livraison, l’obligation d’assurance sera à la charge de tout acquéreur durant les 10 ans
suivant la réception31
.
Globalement il s’agit de souscrire une assurance DO par le promoteur. Quant aux
architectes et entrepreneurs ces derniers sont concernés par une assurance RCD.
Le non-respect de l’obligation d’assurance entraîne une sanction pénale prévue par
l’art L243-3 du code des assurances : six mois d’emprisonnement et une amende de 75 000
euros ou de l’une de ces deux peines seulement32
.
La période de la garantie est fixée à 10 ans à compter de la réception. La déclaration
de sinistre doit se faire par Lettre Recommandée avec Avis de Réception.
Toutefois la garantie du contrat ne s’applique pas aux dommages résultant
exclusivement : Du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l’assuré, des effets de
l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal, de la cause étrangère.
Enfin la phase préparatoire est très utile car elle permet de tracer le chemin vers la
phase exécutoire du projet.
27
ème
édition, 2015, p238
28
Ibid, « Droit de la promotion immobilière ». p239
29
Art 1792 Code Civil
30
Art L242-1 Code des Assurances
31
Dossier pratique, « Immobilier Juridique et Fiscal – Achat et vente, financement, travaux et réparations, location,
assurance, copropriété, voisinage, revenus fonciers, TVA, ISF, PV, impôts locaux ». Edition FRANCIS LEFEBVRE, 2015. p99
32
Cette sanction n’est pas applicable au particulier qui fait construire son logement afin de l’occuper par lui-même ou par
son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

28
SECONDE PARTIE
PHASE EXÉCUTOIRE DU PROJET EN
VÉFA
e stade de l’exécution des travaux est caractérisé
par le recours à un certain nombre de contrats
conclus entre le promoteur et les autres
professionnels tel que le contrat d’architecte et le contrat
d’entreprise ou de louage d’ouvrage, mais aussi entre le
promoteur et l’acquéreur, les plus importants sont le contrat de
réservation et l’acte notarié de vente.
À ce niveau les entreprises de construction interviennent
sur le chantier afin d’exécuter le plan arrêté lors de la phase
préparatoire. Toutefois les opérations de construction
immobilière requièrent la réunion d’un capital crucial. C’est
grâce au crédit promoteur qui s’ajoute aux versements dus par
l’acquéreur au fur et à mesure de la construction que le
promoteur pourra amener l’ouvrage à son parfait achèvement.
Il convient en premier lieu de traiter la passation des
contrats (Chapitre I) pour ensuite examiner le déroulement du
chantier (Chapitre II).
L

29
CHAPITRE I
PASSATION DES CONTRATS
Chaque opération de construction suppose la rédaction d’un certain nombre
de contrats soit entre le maitre d’ouvrage et les autres professionnels intervenants
dans l’opération (SECTION 1) soit entre le maitre d’ouvrage et les acquéreurs
(SECTION 2).
SECTION 1 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Professionnels
Il y a lieu de distinguer entre le contrat d’architecte (Paragraphe I) et le
contrat d’entreprise ou de louage d’ouvrage (Paragraphe II).
Paragraphe I/ Contrat d’architecte
C’est un acte écrit par lequel le maître d’ouvrage confie à l’architecte qui accepte une
mission de maîtrise d’œuvre pour la construction d’un ensemble immobilier. Cette mission ne
porte que sur la conception du projet et non sur la conduite de sa réalisation jusqu'à son
parfait achèvement. Le conseil national de l’Ordre des architectes élabora plusieurs contrats
types en fonction de l’étendue de la mission33
.
La mission confiée par le maître d’ouvrage à l’architecte comprend les phases
suivantes :
• Projet définitif,
• Documents de commercialisation,
• Appel d’offres et établissement des marchés,
• Ajustement des fiches de commercialisation pour les actes authentiques après ajustement
technique ou demandes « clients », (1 fiche pour chaque lot à vendre),
• Coordination interentreprises (cette mission tient compte de ce qu’il est prévu que les
marchés de travaux soient passés en « corps d’état séparés »),
• Assister le maître d’ouvrage pour la réception des ouvrages,
• Contrôle des plans de récolement et des dossiers techniques de maintenance à remettre au
maître d’ouvrage pour les corps d’état techniques. Assistance pour la passation des contrats
d’entretien. Dossier de demande de permis de construire modificatif de « récolement »
éventuellement nécessaire,
• Contrôle de la levée des réserves et suivi du règlement des problèmes survenant
éventuellement pendant l’année de parfait achèvement.
Au titre de ce contrat l’architecte assume les responsabilités découlant de ses
missions, en application des articles 1792 et 2270 du Code Civil, modifiés par la loi du 3
janvier 1967 et celle du 4 janvier 1978, et compte tenu de leurs décrets d’application. Il est
notamment responsable du respect des règles administratives de construction.
L’architecte déclare dans cet engagement qu’il est titulaire d’une police garantissant la
totalité de ses risques civils et professionnels. Il s’engage à maintenir assurées, pour leur
33

30
intégralité, les responsabilités mises à sa charge par les articles 1792 et 2270 du Code Civil,
et cela pendant toute la période durant laquelle ces responsabilités peuvent être mises en
cause. Le maître d’ouvrage ne réglera l’architecte que sur présentation d’une attestation
fournie par la compagnie d’assurance, certifiant qu’il est bien en règle vis-à-vis de celle-ci.
Pa la suite le maître d’ouvrage désigne dans l’acte :
 Coordonnateur Sécurité pour la Protection et la Santé : L’architecte veillera à la prise en
compte des prescriptions du coordonnateur SPS dans ses propres études comme dans le
déroulement du chantier.
 Ingénieur thermicien afin de compléter les études de l’architecte pour ce qui concerne
l’optimisation des dispositions d’isolation thermique et de chauffage
34
.
Les honoraires de l’ingénieur thermicien seront à la charge du maître d’ouvrage.
 Ingénieur acousticien chargé d’optimiser les dispositions d’isolation acoustique et de veiller au
respect de la réglementation applicable à ce titre.
Les honoraires de l’ingénieur acousticien seront à la charge du maître d’ouvrage.
En contrepartie de son travail, l’Architecte perçoit des honoraires qui sont librement
fixés par les parties à l’acte. Le maitre d’ouvrage devra régler les sommes dans un délai de
30 jours à compter de la remise des factures.
Il y a lieu de rappeler que le contrat de promotion immobilière : qui est un mandat
d'intérêt commun par lequel une personne dite "promoteur immobilier" s'oblige envers le
maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage
d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi
qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout
ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même
objet35
.
Ce type de contrat ne trouve aucun intérêt à s’appliquer dans l’établissement où j’ai
effectué mon stage, car le promoteur (M. CHAPUIS) est déjà propriétaire du sol sur lequel
les travaux seront effectués et assume seul toutes les démarches administratives et
financières du projet. Il est donc le maitre d’ouvrage.
Paragraphe II/ Contrat d’entreprise ou de louage d’ouvrage
L’architecte à une mission purement intellectuelle, il n’est pas responsable de la
construction de l’ouvrage. Il faut pour cela faire appel aux entreprises du bâtiment afin de
réaliser le projet. Cette opération passe par un contrat d’entreprise appelé aussi contrat de
louage d’ouvrage par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre,
moyennant un prix convenu entre elles36
.
Au titre de ce contrat l’entrepreneur peut soit être titulaire d’un lot en particulier
(maçonnerie, GO, électricité, plomberie) soit intervenir sur plusieurs lots (on parle ici
d’entreprise générale qui va sous-traiter les parties de construction qu’elle ne peut pas faire
et ne garde que la partie relevant de son activité habituelle). Il peut être un artisan ou une
société (SARL). L’entrepreneur n’a pas besoin de diplômes contrairement aux architectes.
34
L’architecte veillera au bon déroulement de l’intervention de l’ingénieur thermicien et intégrera ses prescriptions dans
ses propres études.
35
Art L221-1 Code Civil
36
Art 1710 Code Civil

31
L’entrepreneur qui n’a pas les moyens matériels nécessaire en vue de réaliser les
travaux peut recourir à un sous-traitant spécialiste : matière thermique, isolation, ingénierie.
C’est une entreprise de même genre que celle qu’on vient de voir mais qui pour un chantier
donné va intervenir en lieu et place d’un confrère par le biais d’un contrat de sous-traitance,
d’un sous-traité régit par la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance.
Dans ce type de contrat l’entrepreneur intervient en toute indépendance c'est-à-dire
que le maitre d’ouvrage lui confie un travail moyennant un prix ; Il doit arriver à livrer le bien
convenu mais le fait à sa manière sans recevoir d’instruction du promoteur. En cela le
contrat de louage d’ouvrage se distingue du contrat de travail (absence de subordination).
La jurisprudence distingue aussi entre le contrat de vente et le contrat de louage
d’ouvrage. Dans les deux contrats il y a transfert de propriété. Cependant le contrat de vente
implique qu’une partie confie à la seconde la réalisation d'un produit spécifique qui ne
correspond pas aux caractéristiques déterminées du client ; Alors que le contrat de louage
d’ouvrage porte sur la livraison d’un bien conforme aux spécifications du client37
.
De même il ne s’agit pas d’un mandat de représentation ; Le professionnel qui
intervient par effet d’un contrat de louage d’ouvrage ne représente pas son cocontractant vis
à vis des tiers.
SECTION 2 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Acquéreurs
Il y a lieu de distinguer entre le contrat préliminaire de réservation
(Paragraphe I) et l’acte notarié de vente (Paragraphe II).
Paragraphe I/ Contrat préliminaire de réservation
L’acte notarié de vente peut être précédé d'un contrat préliminaire par lequel, en
contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à
réserver à l’acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Le recours au contrat
préliminaire de réservation est facultatif.
S’agissant de sa nature juridique, la jurisprudence soutient qu’il ne s’agit pas d’un
avant contrat ni d’un pacte de préférence mais plutôt d’un contrat sui generis essentiellement
synallagmatique.
Au niveau de la forme, ce contrat doit être établi par écrit (acte authentique ou acte
sous seing privé) dont un exemplaire est remis au réservataire et doit comporter, sous peine
de nullité, les mentions obligatoires suivantes :
 Consistance de l'immeuble,
 Qualité de la construction,
 Délais d'exécution des travaux,
 Date de conclusion de la vente,
 Prix prévisionnel38
.
37
Cassation 3
eme
chambre civile. 27 février 2005 / Cassation chambre commerciale. 7 novembre 2006
38
Le prix peut être modifié pour donner suite à des modifications demandées par le réservataire ou en raison de la
modification du programme.

32
Concernant les annexes on trouve : un plan de masse de l’ensemble immobilier, un
plan du commerce, une notice descriptive sommaire indiquant la nature et la qualité des
matériaux et les éléments d’équipements particuliers du lot.
En effet l’écrit est exigé à titre de validité du contrat de réservation, on est dans une
certaine forme de contrat solennel, l’absence d’écrit conduit à la nullité de l’acte.
Le réservataire est tenu au titre de ce contrat d’effectuer un dépôt de garantie dont le
montant ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la
vente n’excède pas un an, ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans.
Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède deux ans.
Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans
une banque ou un établissement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des
réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un ensemble
immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique
par réservataire.
Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue, ni pénalité au réservataire, si :
 Le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur, dans le délai prévu au
contrat préliminaire,
 Le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant,
conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que
soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une
augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité,
 Le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si
leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat,
 L’un des éléments d'équipement prévu au contrat préliminaire ne doit pas être
réalisé,
 L’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa
consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur
supérieure à 10%.
Le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sous réserve de la justification
par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai
maximum de trois mois à dater de cette demande.
Le contrat de réservation ne devient définitif qu’à l’expiration d’un délai de sept jours
pendant lequel l’acquéreur a la possibilité de revenir sur sa décision et se rétracter39
.
Enfin cet acte présente plusieurs avantages, on relèvera notamment que la
conclusion de contrat de réservation rend facile l’obtention d’une garantie extrinsèque
(V. page suivante) puisqu’elle permet d’attester que le programme va être facilement
commercialisé40
.
39
40
Vivien Zalewski, « Ventes d’immeubles à construire ou à rénover ». Edition Ellipses, 2010, p79

33
Paragraphe II/ Acte notarié de vente
Lorsque les parties poursuivent cet engagement et le concrétisent sous la forme
authentique, le notaire va devoir établir l'acte de vente définitif et le remettre au réservataire
1 mois au moins avant la date prévue pour la signature.
Le contrat définitif de vente devra obligatoirement être conclu par acte authentique et
doit préciser sous peine de nullité :
 Description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu,
 Prix et modalités de paiement de celui-ci41
,
 Délai de livraison,
 Mentions relatives à la garantie d’achèvement ou de remboursement.
Au niveau des annexes on trouve : notice descriptive, notice relative aux équipements
collectifs, règlement de copropriété, état descriptif de division, caractéristiques techniques de
l’immeuble, diagnostics techniques.
Le vendeur a une obligation non seulement d’édifier l’immeuble mais encore l’obligation
d’achever les travaux dans un délai déterminé et conformément aux plans fixés ; Quant à
l’acquéreur : Il a l’obligation principale de payer le prix correspondant au dépôt de garantie
ainsi de répondre aux appels de fonds du vendeur (il deviendra propriétaire des ouvrages à
venir pour l’achèvement de l’immeuble, au fur et à mesure de leur exécution et de leur
édification. Il en aura la jouissance et il en prendra possession lors de l’achèvement des
travaux de construction qui aura lieu et sera constaté dans les conditions de l’acte).
L’acte de vente d’un immeuble en VEFA doit également mentionner les garanties
extrinsèques qui sont de deux types :
1. Garantie extrinsèque de remboursement : Il s’agit d’un cautionnement consenti par
un établissement habilité (banque ou compagnie d’assurance). L'objet de cette
garantie est de rembourser les sommes payées par l’acquéreur au vendeur en cas
de résolution du contrat à défaut d’achèvement. En effet soit le vendeur doit restituer
l'argent soit en cas de défaillance de ce dernier sa banque solvable intervient en vue
de restituer les fonds.
2. Garantie extrinsèque d’achèvement : Cette garantie prend la forme d’un
cautionnement bancaire par lequel le banquier va s'obliger à payer les sommes
nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au profit de l'acquéreur. Le garant devra
verser les fonds afin que soit réalisé l’achèvement de l’immeuble42
. Une fois
l’achèvement financé, le garant pourra demander à recevoir le solde des prix encore
dû par les acquéreurs43
.
Pour clore ce chapitre, Il est utile de signaler qu’après la conclusion des contrats
ci-dessus les parties se trouvent obligés de respecter leurs obligations contractuelles (le
vendeur aura une obligation d’édifier et l’acquéreur une obligation de payer le prix). Par
conséquent on passera à l’étape suivante : déroulement du chantier.
41
Le prix ainsi fixé stipulé payable au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux.
42
Vivien Zalewski, « Ventes d’immeubles à construire ou à rénover ». Edition Ellipses, 2010, p217
43
Arrêt rendu par la Cour de cassation. 3
ème
chambre civile, 7 novembre 2007.

34
CHAPITRE II
DÉROULEMENT DU CHANTIER
Lors d’un programme immobilier en VEFA le maitre d’ouvrage prend le soin et
met en œuvre tous ses efforts afin de trouver les sources du financement de son
opération (SECTION 1) en vue d’amener l’ouvrage à son achèvement (SECTION 2).
SECTION 1 | Financement de l’opération
En dehors des fonds propres dont dispose le maitre d’ouvrage, il va
également présenter à la banque son opération en vue d’un accord préliminaire pour
un crédit suffisant permettant de réaliser des travaux (Paragraphe I) et exiger pour
l’avancement des travaux des appels de fonds auprès de l’acquéreur
(Paragraphe II).
Paragraphe I/ Demande de fonds auprès de la Banque
Le patrimoine dont dispose le promoteur peut difficilement supporter la totalité du
coût excessif des travaux. Raison pour laquelle l'édification d'un immeuble ne se perçoit
guère sans recourir à un crédit octroyé auprès d'une banque spécialisée au financement des
opérations de construction (BCP banque, crédit foncier, SOCFIM banque des promoteurs,
banque PALANTINE, etc.)
Pour allouer le crédit, la banque exige d’engager 10% à 20% du coût total sur les
fonds propres du promoteur et une pré-commercialisation de 40% grâce à la VEFA dont le
processus permet de recevoir une fraction du prix au fur et à mesure de l’édification de
l’immeuble. Ensuite pour obtenir les 40% restants on va présenter à la banque un rapport
mentionnant : L’adresse du projet et son positionnement commercial, le programme
immobilier envisagé, les intervenants à la réalisation, plan financier de référence, cadre
juridique et financier de réalisation, l’avancement du projet à la date de la présente
demande, ainsi que la commercialisation du projet. Au niveau des annexes on trouve :
Attestation de propriété de l’immeuble, permis de construire et attestation de non recours,
plans de vente, grille de prix, bilan financier de référence, justification de dépenses sur fonds
propres, offres travaux. Ensuite ce rapport sera étudié et examiné par la banque.
Structure du financement d’un projet :

35
Même si le promoteur dispose de 35 d’expérience le financement d’une opération de
construction est la principale difficulté de ce métier car la banque peut accepter d’octroyer le
crédit si elle estime que le projet est solide comme elle peut refuser de l’octroyer.
Paragraphe II/ Appels de fonds auprès de l’acquéreur
Au titre de l’acte de vente authentique, la somme formant le solde du prix de vente,
sera payable au vendeur au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux
(V. Annexe 6). À cet égard la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente
correspondra au stade d’avancement des travaux à cette date. Plus la construction sera
avancée, plus le montant à verser sera important44
, à savoir :
Stade Pourcentage
Démarrage des travaux de fondation 30%
Fondations achevées 5%
Plancher bas du premier étage achevé 7%
Plancher bas du deuxième étage achevé 7%
Plancher bas du troisième étage achevé 7%
Mise hors d’eau 14%
Cloisons intérieurs achevées 20%
Achèvement 5%
Mise à disposition du logement 5%
Le vendeur qui a exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une
souscription ou une acceptation d'effets de commerce risque d’être puni d’un
emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 euros ou de l’une de ces deux
peines seulement45
.
Il y a également des sanctions civiles pour l’acquéreur en cas de paiement tardif, de
1% du prix par mois de retard. Si le non-paiement persiste il va y avoir application d’une
clause résolutoire avec une pénalité de 10% du prix46
.
SECTION 2 | Achèvement de l’ouvrage
Selon l'art R. 261-1 du CCH : « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont
exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont
indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant
l'objet du contrat… ». L’achèvement des travaux a pour effet de pousser les parties à
réaliser les opérations de réception des travaux (Paragraphe I) et leur livraison
(Paragraphe II). Notions synonymes dans l’apparence mais très différentes dans la
réalité.
44
45
Art L241-1 CCH
46
Les sanctions ne sont applicables que moyennant mise en demeure qui devra être adressée par le vendeur.

36
Paragraphe I/ Réception des travaux
À ne pas confondre la réception avec les OPR par lesquels le maitre d’ouvrage est
convoqué sur le terrain afin de formuler des réserves car le jour J la réception devra être
faite sans réserves. C’est pourquoi Il est utile de rappeler que le promoteur a une obligation
d’effectuer antérieurement à la réception des visites périodiques du chantier avec le
concours du maitre d’œuvre et des bureaux d’études. À chaque visite périodique un
compte-rendu de réunion (V. Annexe 7) est établi entre les parties, ce dernier mentionne :
 la date et le lieu47
de la réunion,
 Identification des intervenants48
,
 Remarques générales à tous les intervenants,
 Remarques maitre d’ouvrage, maitrise d’œuvre et bureaux d’études,
 Remarques aux entreprises,
 Réserves par appartements pour toutes les entreprises,
 Récapitulatif de l’avancement de chantier en %.
L’importance de ce compte-rendu réside dans le fait d’aviser les entreprises
d’accomplir un certain nombre de travaux nécessaire pour l’achèvement parfait du chantier.
Il s’agit d’un ensemble de remarques. Par exemple :
47
Généralement le lieu est le site sur lequel les travaux sont effectués.
48
Maitre d’ouvrage, maitre d’œuvre, bureaux d’études, entreprises chargées de l’exécution des travaux…, etc.
 L’entreprise B Terrassement doit renforcer les moyens mis en œuvre sur le
chantier pour réaliser les travaux de VRD et terrassement. Ces moyens sont très
insuffisants pour assurer la fin du chantier dans les délais prévus
 Réaliser cloison local ménage pour l’entreprise Plaquiste 83
 Plaquer une tôle derrière coffret électrique accès social dans muret pour
l’entreprise ENERGIE 83
 Poser les claustras pour l’entreprise B AGENCEMENT
 Réaliser un carrelage libre partie commune pour l’entreprise S.T.P.
 Réaliser la reprise des carottages en toiture des descentes d’EP pour
l’entreprise I.T.C.
 Réaliser les enduits RPE sur le champ des acrotères sur 5 cm Mini pour
l’entreprise SASU 2Z
 Découpe du mur pour la porte garage pour l’entreprise BATIMA
CONSTRUCTION
 Alimentation terrasse jacuzzi pour l’entreprise M.R.C.

37
Arrivant à l’essentiel, la réception est un acte juridique unilatéral par lequel le maitre
d’ouvrage déclare l’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserves. La réception intervient
de manière contradictoire en présence des cocontractants (maitre d’ouvrage, architecte, et
les entrepreneurs) ; C’est la date de cette réception qui marque le point de départ des
garanties légales en matière de construction d’immeuble49
.
Lorsque l’entrepreneur estime que les ouvrages sont en état d’être réceptionnés, il
doit en aviser par écrit, à la fois le maitre d’œuvre et le maitre d’ouvrage. La réception ne
supposait pas que les travaux soient terminés (l’achèvement n’est pas une condition posée
par la loi). Ainsi des travaux même inachevés peuvent donner lieu à réception50
.
La réception donne lieu à l’établissement d’un PV de réception avec réserves
(V. Annexe 8) ou sans réserves (V. Annexe 9).
Le traitement des réserves se fait par le biais de la garantie de parfait achèvement.
En effet la GPA est une garantie créée par la loi de 1978 dite « loi Spinetta » relative à la
responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction. Elle est à la charge de
l’entrepreneur et s’applique pour durée d’un an à compter de la réception.
L’objet de cette garantie est la levée des réserves consignées au PV de réception
mais aussi la réparation des dommages ou les désordres apparus dans l’année suivant la
réception et signalés par LR avec AR à l’entrepreneur par le maitre d’ouvrage. Pour mettre
en œuvre la garantie l’art 1792-6 du Code Civil organise une première phase de négociation
par un commun accord afin de réparer les désordres. À défaut d’accord entre les parties on
passera à la deuxième phase consistant à envoyer à l’entrepreneur une mise en demeure
assortie d’un délai ; L’absence de réponse dans le délai vaut défaillance de l’entrepreneur et
les travaux peuvent être exécutés aux frais et risque de l’entrepreneur défaillant.
Finalement après la levée des réserves le maitre d’ouvrage titulaire d’une autorisation
d’urbanisme devra adresser à la Mairie une Déclaration d’Achèvement des Travaux
(V. Annexe 10) afin de signaler à la Mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par
rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée.
49
50
Arrêt rendu le 18 mai 2017 par la 3
ème
chambre civile de la Cour de Cassation.

38
Paragraphe II/ Livraison des travaux
À la différence de la réception, la livraison intervient entre le vendeur et l’acquéreur.
La livraison reflète l’exécution de l’obligation du vendeur à savoir délivrer le bien c’est-à-dire
mettre en la possession de l’acquéreur l’immeuble objet de la vente en contrepartie du
paiement du solde du prix par l’acquéreur (soit 10% du montant total de vente).
En principe l’acquéreur est convoqué par lettre recommandée avec avis de réception
afin de procéder à la livraison (V. Annexe 11). Cela se manifeste par la remise des clés à
l’acquéreur ainsi qu’un PV de livraison dans la majorité des cas avec réserves
(V. Annexe 12).
Les vices apparents consignés sur le PV de livraison et portés à la connaissance du
vendeur dans le mois suivant vont faire l’objet d’une garantie et engagent la responsabilité
du vendeur du fait d’un défaut de conformité ou d’un vice de construction. L’action doit être
déclenchée dans les 12 mois suivant le premier mois d’occupation.
D’ailleurs un défaut de conformité (V. Annexe 13) peut résulter d’une surface
habitable inférieure à celle stipulée sur l’acte de vente ou de la présence d’éléments non-
conforme (moquette au lieu de parquet, pente de toit différente)51
.
S’agissant des vices cachés. Le vendeur est garant des obligations des locateurs
d’ouvrage 10 ans à compter de la réception des travaux.
En cas de retard de livraison, le vendeur peut être condamné par le juge à procéder à
la livraison sous astreinte de temps par jour de retard. Or il est possible d’insérer une clause
pénale par jour de retard soit demander des dommages et intérêts.
Enfin pour gagner le temps et éviter le retard de livraison, on invitera les acquéreurs à
une pré-livraison par laquelle ils peuvent mentionner leurs réserves ce qui donne au vendeur
un large temps pour réparer les vices et prévoir à l’avance une date fixe de livraison.
51

39
CONCLUSION
e rapport présente sommairement et sans entrer aux détails les étapes clés
de construction d’un projet immobilier en VEFA compte tenu du nombre de
pages exigé par le professeur de méthodologie. Effectivement il est difficile
d’élaborer avec précision un rapport mentionnant l’intégralité des différents stades de
construction dans un bref délai (2 mois).
Généralement la vente sur plan ou VEFA offre aux acquéreurs plusieurs avantages :
Tout d’abord les versements sont échelonnés dans le temps, de même les frais de notaire
sont réduits par rapport à l’achat d’un immeuble existant, sans oublier la possibilité de
rétractation, ensuite acheter un logement correspondant aux envies de l’acquéreur, ainsi que
de nombreuses garanties (garantie d’achèvement et de remboursement, garantie décennale,
etc.)
Quant aux promoteurs l’exercice du métier ressemble à un jeu de pari. En effet on
met de l’argent et on attendra : Soit on gagne – si le projet est intéressant pour les clients.
Soit on perd – si le projet finira par échec. De même l’insuccès d’un projet peut être expliqué
par la négligence d’un petit détail ou la survenance d’une situation imprévisible.
En tant qu’homme d’affaire52
on constatera que le promoteur est au carrefour de
plusieurs activités : Une relation qui commence avec la banque afin d’obtenir le crédit,
ensuite avec les professionnels d’assurance en vue de s’assurer contre les risques du
chantier puis finalement avec le notaire dans le but de signer l’acte définitif de vente en
VEFA.
Depuis longtemps la jurisprudence estime que le promoteur a « l’initiative et le soin
principal de l’opération ». De surcroît le promoteur assume une « obligation de résultat ».
C’est-à-dire qu’il est responsable sans que l’accédant ait à prouver sa faute53
. Néanmoins le
promoteur bénévole ne répond que de sa faute prouvée54
.
D’ailleurs vous avez constaté que ce rapport mentionne deux problématiques
majeures (V. Introduction au rapport). On essaiera de prévoir les solutions possibles :
Pour la première problématique, le refus du banquier d’octroyer le crédit au
promoteur est l’une des difficultés les plus fréquentes du métier. Voilà pourquoi plusieurs
opérations sont suspendues pendant des années en attendant un prêt bancaire voire
annulées définitivement. On constate qu’il n’y ait pas de solution.
Cependant pour la deuxième problématique : En cas d’ouverture de procédures
collectives en raison des difficultés financières de l’entrepreneur entrainant la suspension
des travaux : La solution consiste pour le promoteur de mettre en demeure l’administrateur
judiciaire afin de poursuivre le chantier or en cas de refus après un mois de cette mise en
demeure, le contrat est résilié de plein droit.
52
ème
édition, 2015, p27
53
Ibid, « Droit de la promotion immobilière ». p47
54
Arrêt rendu le 14 décembre 1982 par la 3
èùe
chambre civile de la Cour de cassation.
C

41
L
a réalisation de ce stage m’a permis de découvrir la pratique, de s’adapter avec
le milieu professionnel, de travailler en équipe puis de résoudre les problèmes
rencontrés.
Grâce à ce stage j’ai acquis pas mal de connaissances pratiques qui sont
nécessaires pour compléter mes connaissances théoriques.
Maintenant j’ai appris comment assurer la conduite administrative, juridique, technique et
financière d'opérations de constructions neuves ou de réhabilitation de logements sociaux ou
parfois d'acquisition-réhabilitation, depuis la conception du projet jusqu'à la livraison des
programmes dans le respect des délais de la qualité et des coûts ; Je peux suivre la
réalisation du budget, en dépenses et aussi en recettes ; En outre j’ai appris quelques
techniques relatives à la commercialisation, même si la commercialisation est sous traitée.
Désormais je sais comment gérer la relation avec les acquéreurs ; Prise de mandats,
visites, gestion des offres et organisation de compromis de vente et actes authentiques ;
Ainsi que la présentation de l’opération et des biens en accord avec le projet du client et
simulation financière jusqu’à la réservation.
Ce stage m’a permis ainsi d’apprendre les techniques de négociation du prix de vente
et signature des promesses de ventes ; Également la gestion de l’espace de vente,
actualisation de la base de données ; Connaissance de l’environnement concurrentiel.
Veilles juridiques et fiscales ; Gestion des travaux modificatifs ; Entretiens réguliers avec le
responsable du programme, responsable du chantier et l’architecte ; Organisation de
rendez-vous entre responsable programme immobilier, architecte et les clients.
Accompagnement des clients acquéreurs sur le chantier en cours d’avancement.
Heureusement avec cette expérience, j’ai eu l’occasion de visiter le chantier et de
confronter plusieurs acteurs professionnels : architecte, ingénieur géomètre, contrôleur
technique, etc.
Le stage que j’ai effectué correspond bien à mon projet professionnel et constitue la
première étape d’un parcours plein d’aventures et d’obstacles.
En dehors des compétences acquises, il est important de signaler que les difficultés
de trouver un stage chez un promoteur immobilier dans une ville comme Toulon sont
nombreuses à cause de la rareté de ces établissements. Dans un premier temps j’ai postulé
à plusieurs entreprises du secteur mais malheureusement j’ai eu que des refus en raison de
l’indisponibilité d’un poste pour un stagiaire, sous prétexte que certains établissements
n’acceptent pas les stagiaires pour une durée de 2 mois. Ensuite j’ai tenté ma chance par
une demande de stage adressée à la Société ATRIO et personnellement à Madame Laura
FIORE-KATIF (j’avais l’occasion de la rencontrer et de la transmettre ma lettre de motivation
et mon CV). 9 jours après la demande j’ai reçu un appel téléphonique de la part d’elle afin de
fixer un entretien (motivation, projet professionnel, connaissance théorique, etc.). Le jour J
de l’entretien j’ai bénéficié d’un accueil chaleureux et après 12 minutes de discussion j’ai eu
l’acceptation définitive pour effectuer le stage. Par la suite on a fixé un rendez-vous pour
signer la Convention de stage.
Pour conclure ce rapport il est utile de citer les difficultés rencontrées au sein de mon
stage. En principe le métier du promoteur consiste non seulement à avoir une connaissance
juridique parfaite de la promotion immobilière mais encore des connaissances propres à
l’architecture, topographie, génie civile, etc. Étant donné que je suis un étudiant en Master
de droit j’ai un vide de connaissance dans ces disciplines. De surcroît l’exécution des tâches
relatives à la comptabilité était pour moi fatigant. En dernier lieu ce n’est pas facile de
s’adapter avec des gens professionnels dès le début ce qui exige un certain temps pour
s’habituer. Bref il me faut une autre expérience afin d’approfondir mes compétences.

42
Le célèbre investisseur américain Louis Glickman disait :
« Le meilleur investissement sur Terre est la terre. »

44
Annexe 1 : Offre d’achat (V. page 19)

45
Annexe 2 : Budget prévisionnel (V. page 20)

46
Annexe 3 : Permis de construire (V. page 26)

49
Annexe 4 : PV de constat d’affichage du Permis de construire (V. page 26)

52
Annexe 5 : Déclaration d’Ouverture de Chantier (V. page 26)

54
Annexe 6 : Calcul des appels de fonds (V. page 35)

55
Annexe 7 : Compte rendu de réunion de chantier (V. page 36)

59
Annexe 8 : PV de réception des travaux avec réserves (V. page 37)

62
Annexe 9 : PV de réception des travaux sans réserves (V. page 37)

63
Annexe 10 : Déclaration d’Achèvement des Travaux (V. page 37)

65
Annexe 11 : Convocation livraison (V. page 37)

66
Annexe 12 : PV de livraison avec réserves (V. page 37)

67
Annexe 13 : Courrier d’Avocat illustrant un défaut de conformité (V. page 38)

70
RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES
I- Ouvrages généraux :
 Jean-Louis Bergel, « Missions et responsabilités des professionnels de l’immobilier ».
Edition LE MONITEUR, 2016.
 Philippe Estingoy et Michel Rabatel, « Montage et suivi d’une opération de construction ».
2ème Edition LE MONITEUR, 2004.
 Philippe Malinvaud et les autres, « Droit de la promotion immobilière ». Précis DALLOZ,
9ème édition, 2015.
 Vivien Zalewski, « Ventes d’immeubles à construire ou à rénover ». Edition Ellipses, 2010.
II - Ouvrages spéciaux :
 Dossier pratique, « Immobilier Juridique et Fiscal – Achat et vente, financement, travaux et
réparations, location, assurance, copropriété, voisinage, revenus fonciers, TVA, ISF, PV,
impôts locaux ». Edition FRANCIS LEFEBVRE, 2015.
 Études préalables et programme d’une construction publique. Edition LE MONITEUR, 1988.
 Guide pratique de la Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques
Ouvrage.
 Guides Pratiques, « Acheter, vendre, louer un bien immobilier ». Edition FRANCIS
LEFEBVRE, 2015.
III – Lois :
 Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation
de garantie à raison des vices de construction.
 Loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance.
 Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine
de la construction.
 Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique.
 Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction de maison
individuelle.
 Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux
autorisations d'urbanisme.

71
IV – Jurisprudence :
 Cour de cassation 3ème
chambre civile. 14 décembre 1982
chambre civile. 27 février 2005
 Cour de cassation chambre commerciale. 7 novembre 2006
 Cour de cassation. 3ème
chambre civile, 7 novembre 2007
chambre civile. 12 novembre 2015
 Cour de Cassation 3ème
chambre civile. 18 mai 2017
V – Statuts et contrats :
 Acte notarié de vente SCICV LES TERASSES DU REVEST
 Contrat d’architecte SCI LA NORIA
 Contrat d’assurance RCD constructeurs - Conditions générales
 Contrat de louage d’ouvrage PARC ROBERTI
 Contrat de réservation LES JONCS
 Offre d’achat LE REVEST
 Statuts SAS ATRIO
 Statuts SCI LE CLIPPER
 Statuts SCICV LATITUDE 43
VI- Revues et périodiques :
 R. Badinter, Aspects juridiques de l’activité de promoteur, 1965.
VII – Autres :
 Dictionnaire Historique de la langue française. Le Robert.
 Lexique des termes juridiques, édition 23, DALLOZ. 2016.

72
TABLE DES MATIÈRES
ENGAGEMENT DE NON PLAGIAT_________________________________________II
REMERCIEMENTS_______________________________________________________IV
CITATION_______________________________________________________________V
LISTE D’ABRÉVIATIONS__________________________________________________1
SOMMAIRE_______________________________________________________________2
INTRODUCTION AU RAPPORT_____________________________________________3
PRÉSENTATION DU MÉTIER______________________________________________5
PRÉSENTATION DE LA STRUCTURE_______________________________________7
FICHE DESCRIPTIVE_____________________________________________________11
TABLEAU DE BORD______________________________________________________13
ÉTUDE ET ANALYSE_____________________________________________________16
INTRODUCTION_________________________________________________________17
PREMIÈRE PARTIE
PHASE PRÉPARATOIRE DU PROJET EN VÉFA______________________18
CHAPITRE I : PRÉPARATION DU CADRE TECHNIQUE DU PROJET_________19
Section 1 | Réflexion sur le projet___________________________________________19
Paragraphe I/ Détermination du lieu d’implantation ____________________________19
Paragraphe II/ Enveloppe financière prévisionnelle_____________________________2020
Section 2 | Nécessité d’une étude approfondie________________________________20
Paragraphe I/ Définition du programme______________________________________202
Paragraphe II/ Étude de faisabilité projet _____________________________________21
CHAPITRE II : PRÉPARATION DU CADRE JURIDIQUE ET ADMINISTRATIF DU
PROJET_________________________________________________________________23
Section 1 | Une SCI spécifique à statut particulier_____________________________23
Paragraphe I/ Naissance de la SCI___________________________________________23
Paragraphe II/ Dissolution de la SCI_________________________________________24
Section 2 | Formalités préliminaires obligatoires_______________________________26
Paragraphe I/ Démarches administratives auprès de la Mairie___________________26
Paragraphe II/ Obligation de souscription d’une assurance construction __________27

73
SECONDE PARTIE
PHASE EXÉCUTOIRE DU PROJET EN VÉFA_________________________28
CHAPITRE I : PASSATION DES CONTRATS________________________________29
Section 1 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Professionnels__________29
Paragraphe I/ Contrat d’architecte___________________________________________29
Paragraphe II/ Contrat d’entreprise ou de louage d’ouvrage_____________________30
Section 2 | Support contractuel entre Maitre d’ouvrage / Acquéreurs_____________31
Paragraphe I/ Contrat préliminaire de réservation______________________________31
Paragraphe II/ Acte notarié de vente_________________________________________33
CHAPITRE II : DÉROULEMENT DU CHANTIER____________________________34
Section 1 | Financement de l’opération_______________________________________34
Paragraphe I/ Demande de fonds auprès de la banque_________________________34
Paragraphe II/ Appels de fonds auprès de l’acquéreur__________________________35
Section 2 | Achèvement de l’ouvrage_________________________________________35
Paragraphe I/ Réception des travaux_________________________________________36
Paragraphe II/ Livraison des travaux_________________________________________38
CONCLUSION____________________________________________________________39
CONCLUSION DU RAPPORT_________________________________________40
ANNEXES______________________________________________________________43
RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES_________________________________70
TABLE DES MATIÈRES_______________________________________________72

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