中南屋肯尼亚房地产报告2015
- 2. 非洲房地产的现状和趋势
2000年以来，非洲大陆经济
增速每年5%，撒哈拉以南的
非洲经济增速高达6%。其
中，新兴经济体如尼日利
亚、肯尼亚、安哥拉、埃塞
俄比亚成为了非洲经济腾飞
的引擎。
非洲快速的人口增长和城市
化，让许多地区都出现了基
础设施建设和房地产需求的
爆炸性增长：
到2100年，非洲大陆的人口将
达到四十亿，是今天的四倍。
撒哈拉以南的非洲大城市已成
为世界上发展最快的区域。未
来十年，尼日利亚的拉各斯、
刚果首都金沙萨、安哥拉首都
罗安达的人口将有超过70%的
增长，坦桑尼亚的达累斯萨拉
姆、乌干达的坎帕拉、赞比亚
首都卢萨卡的人口将增长
100%；
中产阶层的增长和零售商的扩
张，促进了商业地产的繁荣。
越来越多大型跨国企业进入非
洲，带来了对高档写字楼的强
劲需求，尤其是位于区域中心
的肯尼亚首都内罗毕和尼日利
亚的拉各斯。快速增长的人口
也创造了对住宅的刚性需求；
大量新项目正在开工：计划中
的孔扎 (Konza) 科技城坐落于
肯尼亚首都内罗毕南60公里，
这将会是非洲大陆的高科技中
心，并提供十万就业岗位。第
一阶段的基础设施和房地产已
在建设中，将于2018年竣工。
2100年，非洲人口将占全球人口的近40%
今天，非洲吸引着大量房地产投资者。
但是，境外投资者需要谨慎调研，关注
非洲经济增长和不同国家的营商环境，
避免因为信息缺失，或者不理解当地国
情、政策和法律而造成不必要的损失
坦桑尼亚的达累斯萨拉姆
根据国际货币基金组织预测，未来五年
全球GDP增长最快的20个经济体中，13
个将为非洲国家
信息来源：莱坊非洲房地产观察2015年研究报告
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2015 – 2019年GDP年均增长预测（部分非洲国家）
数据来源：国际货币基金组织
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2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 2080 2090 2100
非洲
亚洲
欧洲
拉丁美洲和加勒比海地区
北美洲
大洋洲
数据来源：联合国人口司
全球人口预测（十亿）
- 3. 肯尼亚房地产的现状和趋势
肯尼亚是东非第一大经济体，也是
非洲拥有第二多外国直接投资项目
的国家：
1963年独立至今，从未发生过战争，
稳定的政治和完善的英国法律体系，
使首都内罗毕成为联合国非洲总部
和众多跨国公司的东非总部，东非
交通枢纽和金融中心；
农业是肯尼亚第一创汇行业，其次
是旅游业和侨汇；
政府《2030年远景规划》提出优先
发展旅游业、农业、服务业、制造
业和批发零售业，争取年均经济增
长10%，人均 GDP 超过3000美元，
成为新兴工业化和中等发达国家。
近年来，肯尼亚的土地和房产交易
非常火爆，已成为其经济增长的
第四大动力：
写字楼市场：受到经济和跨国公司
扩张而强劲增长，尤其是甲级写字
楼短缺，高端物业租金平均年增长
5% - 10%；
零售物业市场：肯尼亚的消费能力
不断提高，但市场供给不足，促使
国际零售商蜂拥而入。家乐福、
德本汉姆等品牌都将在2015年开业；
住宅市场：市场资金和租金价值小
幅增长，优质物业供大于求并受到
安全问题影响，不过中低端住宅仍
然供不应求；
工业物业市场：由于肯尼亚现有工
业物业过时，该市场一直低迷。
目前市场对大型工业物业和高质量
仓库需求很大；
酒店和旅游市场：受到政府投资
900万先令复苏旅游业的刺激，大型
酒店连锁品牌纷纷扩张。
根据Hass咨询公司，2014年
首都内罗毕的地价相比2007
年已增长超过 535%
信息来源：莱坊非洲房地产观察2015年研究报告
基本概况
人口 4500万
主要城市
内罗毕 340万
蒙巴萨 120万
基苏木 100万
官方语言 英语、斯瓦希里语
总面积 580,367平方公里
GDP增长 5.3% （2014年）
重点出口产品 茶叶
货币 肯尼亚先令（KES）
内罗毕优质物业租金和收益
租金 收益
写字楼
每月每平方米
21美元
8%
零售物业
每月每平方米
48美元
10%
工业物业
每月每平方米
4.2美元
8%
住宅 每月4,720美元 6%
数据来源：Knight Frank LLP
住宅指优质地段四居室独立房屋
- 5. 中国在肯尼亚房地产投资分析
肯尼亚完善的金融体系也为投资房地产带来便利：
肯尼亚先令可与美元、欧元自由兑换，实行浮动汇率制度，由国
内银行间外汇市场供需决定，并且没有外汇管制；
肯尼亚先令兑人民币结算业务发展迅速，花旗银行、渣打银行已
提供人民币账户服务，银联卡持有者也可通过肯尼亚公平银行自
动柜员机及营业网点进行货币兑换；
中国企业可以向肯尼亚当地企业申请融资贷款，但肯尼亚先令贷
款利率较高约为16% - 18%，美元贷款利率为9%左右。
房地产开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装
工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费
等。中国企业需要清楚相关成本，以便规划投资。
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98.6
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119.2 119.5
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201306 201312 201406 201412 201506
每半年1肯先令与其他主要货币汇率波动
USD Euro RMB
数据来源：汇率数据来自肯尼亚中央银行，选择每半年月末中间价
数据来源：非洲住宅组织
- 7. 中国在肯尼亚房地产投资分析
税务成本：肯尼亚的主要税种为企业所得税、增值税、消费
税和关税及个人所得税等。
企业所得税：外国公司在肯尼亚开设分公司的税率为37.5%，
在肯尼亚注册公司的税率为30%。
增值税：标准税率为16%，可以申请出口退税。
消费税：限部分进口或肯尼亚生产的产品，包括香烟、酒类、含
酒精饮料、软饮料、汽油、柴油和大型客车等。
关税：向大部分进口商品征收，税率为0%，10%和25%。
个人所得税 (Pay As You Earn)：公司需为员工代扣代缴个⼈所得
税和社会保险、养老保险等，每月10号前缴纳。
肯尼亚鼓励外商投资，并颁发了相应税务优惠和减免措施。
外商符合以下条件，即可享受其100%投资额的税负减免：
以生产为目的，修建厂房；或
以生产为目的，为厂房购买和安装机器设备；或
以生产为目的，从所有者处购买或租赁厂房和机器设施。
以生产为目的，投资总额在200万肯先令或以上的外商，可享受其
150%投资总额的税负减免。
投资工业建筑，并符合以下条件，享受10%投资总额的税负减免：
该建筑用作工厂、磨坊或相似用途；或
该建筑用作生产或加工物料；或
该建筑用作存储物料。
其它税务注意事项：
在税负减免四年后，该减免措施失效；
利息成本的税负减免，仅适用于在该完税年内，当外商企业的资
产负债比高于1: 3时；
跨境产品和服务的转让定价需遵循独立交易原则。
- 8. 肯尼亚房地产投资流程
肯尼亚土地购买流程
尽职调查：买方律师前往国土局调
查该土地的所有权和使用权；
销售合同：土地所有者/卖方律师
起草，由买方律师审阅；
交易资金：买方预先支付卖方律师
10%押金，并在30-90天内付清余款。
在买方从国土局获得该土地所有权
后，卖方律师才能将全款付给卖方；
法律文件：付清余款后，卖方律师
将协助买方获得土地所有权，凭双
方护照，个人纳税识别号 (PIN)和
土地出租费用证明，双方签署土地
移交文件。如果该土地出租，需提
交申请表至国土局获得批准；
完成交易：买方律师前往国土局完
成交易注册，卖方律师将全款付给
卖方。
肯尼亚房地产销售流程
购房者可以聘请律师调查该房地产
的开发情况。
房屋销售方起草销售合同，并协助
买方完成房屋所有权注册。
开展尽职调查
签署土地销售合同
缴纳交易资金
签署土地法律文件
完成交易，转移资金
- 9. 肯尼亚房地产公司注册程序
外国公司在肯尼亚注册有五种类型：当地公司、外国公司的
分公司、合资 、独资和合作公司。根据肯尼亚公司法第486
条，在当地公司或外国公司的分公司可注册为有限责任公司。
注册公司：首先到大法官办公室注册公司名称，公司需要至
少两个股东，无各自占股比例要求，无需注册资本。股东须
在公司备忘录和章程上署名。公司备忘录明确公司的名称、
经营目的、办公地点、责任及股本金额。公司章程规定内部
管理及成员的权利。批准后，颁发公司成立证明，即可以开
展业务。耗时一至两周，费用大概400美金。
办理增值税证书与个人纳税识别号：向肯尼亚税务总局增值
税专员申请。个⼈纳税识别号简称PIN号，免费申请。
办理单一营业许可证：到所在地方市政厅办理，每年续办，
手续费为20,200先令。
办理贸易执照：若公司业务中涉及贸易，需到贸易工业部贸
易司办理贸易执照。执照两年有效，在到期前三个月续办。
注意：在营业地点要悬挂公司成立证明，单一营业许可证和
增值税证书，贸易执照的复印件或原件，以便税务官员检查。
1
• 注册公司:分公司或新公司(注册资金)
2
• 通过肯尼亚税务总局获得个人纳税识别号和增值税证书
3
• 通过肯尼亚投资局获得投资证书
4
• 获得工作签证
5
• 获得国家社保账户和国家医院保险基金账户
6
• 每个施工现场需要环境影响评估证书
7
• 建筑师设计施工蓝图，并被城建局通过
8
• 在施工期间，内罗毕市政局会常来检查
9
• 施工结束后，需要获得营业许可证
- 10. 肯尼亚房地产投资注意事项
房地产交易涉及大额资金，但由于缺乏本地专业知识，中国
投资者容易遭遇商业诈骗，我们的法律顾问提醒大家注意：
虚假土地：投资者需要亲自检查土地，确定其是否真实存在；
虚假土地所有权：投资者需要持卖方出具的土地所有权证明，
前往国土局确认其的土地所有权，并追溯该土地的所有权历史；
案例：某客户购买 Athi River 附近一块土地，三个人都声称拥有该土地
所有权，通过尽职调查，我们发现该土地被冠以不同名称出售，及时告
知客户后，避免了不必要损失。
虚假土地使用面积：投资者需要确认土地面积与合同约定相符；
案例：我们曾协助客户测量其打算在 Syokimau 购买的20英亩土地，
发现该土地实际面积仅为18英亩，经过沟通，卖方同意降价出售，
为该客户成功挽回了损失。
虚假土地用途：投资者需要与有关政府部门确认购买的土地不会
被征用做公众目的，比如道路、学校等，并确认该土地不在调查
委员会的《公共土地违法违规报告》里 (The Ndungu Report)；
案例：通过与肯尼亚国家高速公路管理局 (KeNHA) 确认目标土地不会
被征用，我们协助客户顺利购买高速公路附近土地。
同时，由于肯尼亚特殊的商业环境和中国公司的处理方式，
据我们了解，大多数中国地产企业都曾遭到市政厅、环保局
和税局的调查，并被索要贿赂，影响工程进度。
因此，我们建议，在投资房地产前，聘请当地专业市场研究
机构和律师事务所开展尽职调查。在项目过程中，与当地政
府保持良好关系，在律师协助下开展合法业务，并与非盈利
组织一起运作企业社会责任项目，积极融入社区。
- 11. 附录：内罗毕地价分布
大量土地开
发项目区域
年变化率
14年 vs 13年
自2007年起
变化率
每英亩售价区间
（万美金）
Karen 11.4% 575% 41 ~ 51
Kileleshwa 20.2% 614% 233 ~ 274
Kilimani 25.4% 557% 335 ~ 418
Langata 8.4% 427% 41 ~ 51
Lavington 20.6% 488% 160 ~ 254
Runda 10.7% 482% 53 ~ 79
Spring Valley 5.6% 392% 122 ~ 172
Upperhill 29.7% 789% 394 ~ 558
Westlands 8.5% 494% 304 ~ 426
Total 18.1% 535% 47 ~ 270
图表来源：仲量联行2015年内罗毕城市报告
数据来源：Hass land Index Q4 2014，美金 : 肯尼亚先令为1 : 98.6
- 12. 附录：内罗毕地产投资项目介绍
、、、、、地产类型 酒店
面积和位置 占地约1.3英亩，位于
Kilimani
交易类型 土地投资、酒店运营
售价 6.5百万美元
简介 • Sinkirri 酒店共三层，
包括餐厅、咖啡厅
和酒店
地产类型 土地
面积和位置 占地约7.5英亩，位于
Kileleshwa
交易类型 土地投资、开发
售价 1千5百万美元
简介 • 仅可开发大型住宅
或者别墅区；
• 旁边有肯尼亚国家
高级中学和别墅区；
• 租期还剩75年
（共99年）
