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Group        EVOLUCIÓN DEL TRATAMIENTO        REGULATORIO DEL CRÉDITO        HIPOTECARIO                                  ...
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Basilea III. Conceptos                                                 Group        El capital regulatorio en BIS III está...
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Capital   Liquidez        Novedades Basilea III: Capital (I)                                                Group        1...
Capital   Liquidez        Novedades Basilea III: Capital (II)                                                 Group       ...
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De Basilea II a Basilea III.     Group        Calibrado de marco de capital.                                              ...
Basilea III.                Group        Calendario de aplicación.                                            14© AIS
Group        BALANCE ENTRE SOLVENCIA Y        CRECIMIENTO                                            15© AIS
Balance entre solvencia y crecimiento                                        Group          Difícil de encontrar el punto ...
Balance entre solvencia y crecimiento                                               Group          La mayor presión sobre ...
Posibles consecuencias de Basilea III                             Group                        Positivas                  ...
Impacto sobre los requerimientos de capital                                            Group          QIS Dec. 2010       ...
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Group        SEGUIMIENTO DEL VALOR DE LOS        INMUEBLES EN GARANTÍA                                               31© AIS
Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía                                                                        ...
Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía                                                       Group        Regu...
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Alternativas de modelización                                                                          Group               ...
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Descripción de la operativa de explotación de AVM                                                            Group        ...
Ejemplo valoración on-line                       Group        Estimación de Valor Auditada - VALIA© AIS        Automático,...
Group        MARKETING INMOBILIARIO PARA        GARANTÍAS HIPOTECARIAS        RECUPERADAS                                 ...
Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias                  Group        recuperadas            Necesidad actual ...
Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias                                           Group            recuperadas...
Mapas testigos internos e Información externa           Group                                                        A   C...
¿Qué es Habits®?                                                                                                          ...
BI aplicado a comercialización de Cartera Inmobiliaria                                                                    ...
La Muela         Identificación de los inmuebles                                                                          ...
La Muela        Identificación del mercado - Edad                                                                       Gr...
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Localización de zonas con alta propensión              Group        Potencial de Mercado por promoción La Muela           ...
Gestión de la venta de inmuebles                                                                                          ...
Group        EXPERIENCIAS RECIENTES EN        ESPAÑA                                            53© AIS
Group© AIS
Génesis de la burbuja inmobiliaria (USA)                                                                                  ...
Génesis de la burbuja inmobiliaria (España)                                                          Group                ...
ESPELUZNANTE!                                                                       Group         The Economist 31 marzo 2...
Impacto económico en España   Group© AIS
Impacto económico en España                                                      Group          En España la compraventa d...
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Group                63© AIS
El mercado hipotecario en España:                                Group        Medidas aplicadas y tendencias              ...
Normativa en España (2011)                                                     Group        Consecuencias del Real Decreto...
Normativa en España (2011). Consecuencias del Real     Group        Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero© ...
Conclusiones                                                               Group          El riesgo sistémico en crédito h...
Bibliografía                                                                                           Group        Docs B...
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Presentación de Ramon Trias y José Manuel Aguirre, presidente - director general y director comercial de Grupo AIS (Aplicaciones de Inteligencia Artificial), respectivamente sobre el impacto de Basilea III

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GrupoAIS Impacto de Basilea III en el negocio hipotecario

  1. 1. Group IMPACTO DE BASILEA III EN EL NEGOCIO HIPOTECARIO Ramon Trias i Capella Presidente y director general de AIS rtrias@ais-int.com José Manuel Aguirre Director comercial de AIS jmanuel.aguirre@ais-int.com Miami, 5 de abril de 2011© AIS
  2. 2. Programa Group Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario Balance entre solvencia y crecimiento Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas Experiencias recientes en España 2© AIS
  3. 3. Group EVOLUCIÓN DEL TRATAMIENTO REGULATORIO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO 3© AIS
  4. 4. Evolución del tratamiento regulatorio del crédito Group En España se implantó en 2008 hipotecario Otros países por implantar Acuerdo de Acuerdo de “Basilea III” Basilea I Basilea II Julio 1988 Junio 2004 Diciembre 2010 • Actualización más sofisticada Concepto • Mejora de la calidad, • Texto inspirador de la incorporando nuevas tendencias coherencia y transparencia normativa que regula el capital en la medición y seguimiento de de los instrumentos que se mínimo. distintas clases de riesgo computan como capital, definiendo y endureciendo • Focalización en una única • Más énfasis en metodologías los criterios que ha de medida de riesgo internas, revisión de la supervisión Características cumplir el capital de mayor y disciplina de mercado calidad. • Ratio de apalancamiento • Talla única para todos • Más flexibilidad, menú de como medida aproximaciones, incentivos a una complementaria a la ratio de mejor concepción y gestión de solvencia de Basilea II. riesgo • Colchón de capital • Pocos parámetros generales • Mayor sensibilidad al riesgo • Ratios de Liquidez La nueva propuesta del NACB ofrece más posibilidades para la gestión del riesgo (dificultad y oportunidad!) 4© AIS
  5. 5. Evolución del tratamiento regulatorio del crédito Group hipotecario. Motivos del cambio Basilea I Basilea II • Pilar I: RRPP mínimos • Efecto moral-hazard • El modelo de VASICEK: • modificación del 1996 en Riesgo de • Unifactorial Mercado • La granularidad de las • entre riesgo de crédito y riesgo de carteras mercado (titulaciones sobre todo) • Computo de correlaciones pobre • desajustes entre capital regulatorio • Normas sobre titulización y riesgo real en muchas inversiones • Pilar II: Supervisión • La concentración • El riesgo sistémico • Pilar III: Disciplina de mercado Normas de contabilidad y valoración • Sesgo entre valor nominal menos provisiones y realidad, en créditos • Tasaciones (avalúos) y valoraciones sesgadas, no revisables obligatoriamente hasta recientemente en UE. 5© AIS
  6. 6. Capital para Basilea II. Hipotecario y minorista Group Modelo estandar: Modelo avanzado: - Hipotecario: de 50% (Basel I) - PD media del ciclo a 35%/50% - LGD bajo condiciones de Downturn - Minoristas: de 100% (Basel I) a 75% - Empresas: 100% o según rating. Estándar Básico/Avanzado Segmentos Scoring Proactivo Rating CRM RWA PD LGD %EAD Porcentaje de M Ponderación Comerciales Residenciales Cobertura hasta 80% 35% de 80% hasta 95% 100% Más de 95% 150% hasta 80% 50% RWA Más de 80% 150% 6© AIS
  7. 7. Basilea III Group “Muchos de los países que han adoptado Basilea II lo han hecho en 2008 o más tarde. Así pues, ésta no fue una crisis de Basilea II.” N. Welling, Presidente del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea, 22-9-2010 “Basilea III supone un refuerzo fundamental y en algunos casos un cambio radical, de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de liquidez internacional, las nuevas normas de capital conforman el núcleo del plan de reforma del sistema financiero mundial (…). A riesgo de simplificar en exceso, me gustaría enfatizar que la implementación de Basilea III implicará: (1) mejorar considerablemente la calidad del capital bancario; (2) elevar de forma significativa el nivel exigido de capital; (3) reducir el riesgo sistémico; y (4) conceder suficiente tiempo para una transición suave hacia el nuevo régimen.” J. Caruana, Director General del BIS, 15-9-2010 7© AIS
  8. 8. Basilea III. Conceptos Group El capital regulatorio en BIS III está formado por dos elementos: Tier 1 Tier 2 • Capital de mayor calidad o • Financiaciones Common Equity: subordinadas frente a • acciones ordinarias (o su depositantes, acreedores equivalente para las generales compañías que no son sociedades anónimas) • Exceso de provisiones • beneficios retenidos genéricas respecto pérdida (reservas), a los que se esperada aplican determinados ajustes. • Elementos adicionales de Tier 1 (instrumentos híbridos, como algunas participaciones preferentes). 8© AIS
  9. 9. ¿Qué novedades introduce Basilea III? Group Capital Liquidez 9© AIS
  10. 10. Capital Liquidez Novedades Basilea III: Capital (I) Group 1. Mejora de la calidad, coherencia y transparencia de los instrumentos que se computan como capital, definiendo y endureciendo los criterios que ha de cumplir el capital de mayor calidad (el capital básico). Mejor calidad supone mayor capacidad de absorber pérdidas Definición de capital básico es más estricta: el 2% de capital actual, representa el 1% con la nueva definición. Aumento del capital básico hasta el 4,5% (antes 2%) Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%) 2. Mejora de la captación de riesgos. Entre otros, se refuerzan las exigencias de capital por riesgo de contraparte y se aumentan los incentivos para que las exposiciones en derivados OTC se compensen en entidades de contrapartida central. 3. Introducción de una ratio de apalancamiento como medida complementaria a la ratio de solvencia de Basilea II. Ayudará a evitar la excesiva acumulación de apalancamiento del sistema Relación entre capital Nivel 1 y activos totales del banco no ponderados por riesgo, más las exposiciones fuera de balance>= 3% (monitoreo hasta© AIS 2013). 10
  11. 11. Capital Liquidez Novedades Basilea III: Capital (II) Group 4. Introducción de una serie de medidas para reducir la prociclicidad. Se propone que las entidades tengan un colchón de capital que se constituya con cargo a beneficios no distribuidos y que pueda ser utilizado en momentos de estrés. 2,5% de capital ordinario 5. Además, se está diseñando el establecimiento de un colchón adicional anticíclico. Este capital se dotará cuando las autoridades nacionales consideren que el crecimiento crediticio agregado está agravando el riesgo sistémico , y se liberará en las fases bajistas del ciclo. Se reducirá el riesgo de que el crédito disponible pueda verse restringido por los requerimientos del capital regulatorio. 6. Finalmente, se propone la dotación de provisiones contables basadas en pérdidas esperadas. 7. Se están estudiado medidas para afrontar el riesgo sistémico, ej. que las autoridades nacionales apliquen recargo de capital sistémico a las instituciones de importancia sistémica (SIFIs) 11© AIS
  12. 12. Capital Liquidez Novedades Basilea III: Liquidez Group Ratio de corto plazo (Liquidity Coverage Ratio). El objetivo es que las entidades cuenten con activos muy líquidos que cubran las necesidades de liquidez en una posible situación de estrés durante un periodo de supervivencia de 1 mes. El documento considera que son “activos altamente líquidos” el efectivo y los títulos de deuda pública. Se definen las necesidades de liquidez a cubrir como el 100% del flujo de caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido. Ratio de largo plazo: (Net Stable Funding). Es de carácter más estructural, y su objetivo es cubrir con fuentes de financiación estables las necesidades de liquidez de la entidad, con el propósito fundamental de que el activo a largo plazo no sea financiado a corto plazo. 12© AIS
  13. 13. De Basilea II a Basilea III. Group Calibrado de marco de capital. 13© AIS
  14. 14. Basilea III. Group Calendario de aplicación. 14© AIS
  15. 15. Group BALANCE ENTRE SOLVENCIA Y CRECIMIENTO 15© AIS
  16. 16. Balance entre solvencia y crecimiento Group Difícil de encontrar el punto optimo entre exigir más capital para ganar solvencia y el efecto negativo que tiene como multiplicador la restricción de créditos. 16© AIS
  17. 17. Balance entre solvencia y crecimiento Group La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puede provocar un aumento de la desintermediación y una reconsideración de la estructuración de activos (asset allocation). El endurecimiento sólo en ratios de capital puede no ser suficiente: - Medidas de prevención de la creación de burbujas (control de riesgo sistémico). Plafones de crédito o normas ad-hoc para reorientar excesos en la concentración y/o en la calidad de riesgo. - Plataformas de coordinación entre el Ministerio de Economía y el Banco Central. No olvidar que la economía monetaria debería ir absolutamente pareja a la economía real. Implementación de modelos internos con una orientación más realista que científica. 17© AIS
  18. 18. Posibles consecuencias de Basilea III Group Positivas Negativas • Disminución del crédito - frena incremento PIB • Mejora en la solvencia • Aumento del precio del crédito • Mejor control riesgo sistémico y del ciclo • Disminución de rentabilidad de capital - • Mayor intervención del Prima la supervisor desintermediación • Mayor dependencia de las fuentes de fondos 18© AIS
  19. 19. Impacto sobre los requerimientos de capital Group QIS Dec. 2010 - Group of Governors and Heads of Supervision (GHOS), - 263 banks out of 23 countries. Group I 91, Group II 156. - Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, are well diversified, and are internationally active. All other banks are considered Group 2 banks. Mexico 3 en el Grupo II España 2 en el Grupo I y 5 en el Grupo II Estados Unidos 13 del Grupo I© AIS
  20. 20. Impacto sobre los requerimientos de capital Group Estimated overall CET1 shortfall, participating Group 1 and Group 2 banks, in € billions Group 1 banks Group 2 banks Number of banks 87 136 CET1 shortfall – 4.5% 165 8 CET1 shortfall – 7.0% 577 25 (2019) The shortfall is calculated as the sum across individual banks where a shortfall is observed.© AIS
  21. 21. Impacto sobre los requerimientos de capital Group Capital impact of new definition of capital, in percent Number Changes Change Change Change of banks on RWA in CET1 in Tier I in Capital capital Capital Total Group I 87 7.3 -41.3 -30.2 -26.8 Group II 136 3.2 -24.7 -14.1 -16.6 Changes in the eligible capital© AIS
  22. 22. Impacto sobre la economía Group Slovik, P. and B. Cournède (2011), de la OECD han desarrolado un método de estimación: Impacto de B III en las tasas de interes de los créditos Elasticidad tasa de interés vs. PIB Impacto resultante sobre los crecimientos del PIB como consecuencia En media, opinan que tendrá un efecto medio de una caída de -0.16% con casos más acentuados al desagregar. En el agregado europeo, el 0,23% media annual en cinco años.© AIS
  23. 23. Impacto sobre la economía Group Macroeconomic impact of 2019 Basel III capital requirements. (percent points) GDP level GDP growth Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 annual United -0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12 States Euro area 0.00 -0.13 -0.51 -0.76 -1.14 -0.23 Japan 0.00 -0.12 -0.18 -0.41 -0.47 -0.09 Average -0.02 -0.16 -0.38 -0.58 -0.79 -0.16 (GDP weighted)© AIS
  24. 24. Posibles consecuencias de Basilea III Group Ejemplo de incidencia en el coste Préstamos hipotecarios, tasa de interés variable Los componentes del coste son: precio del fondeo, coste de la mora, coste operativo, retribución a capital (frecuentemente se observa una retribución del capital respecto al resto de costes de un 30%). BIS II BIS III España 2011 España 2011 2019 condicionado Retribución deseada 15% 15% 15% 15% %core capital 2% 4,5% 8% 10% %coef. Hipot 35% 35% 35% 35% Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50% Componente tasa interés (retrib. capital) 0,11% 0,24% 0,42% 0,53% Componente tasa interés (retrib. capital) 0,60% 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% 2019 condicionado BIS II BIS III España 2011 España 2011 24© AIS
  25. 25. Un caso para estudio: Banco de España después de Group la crisis Fuente: Banco de España Real Decreto del 21 de Febrero del 2011: Reforzamiento del Sector Financiero 25© AIS
  26. 26. El efecto de Basilea III sobre Credit Allocation Group Activo Tier1-Core Capital 9 Tesoreria, Dep BC. 23 Tier 1 15 Créditos 240 Hipotecas 140 Tier2 23 RWA 140x.35+100x.75 124 Pymes 100 263 B II core cap 2%RWA 2.48 Pasivo y Neto B II Tier 1 4%RWA 4.96 Depositos 90 B II Tier 2 8%RWA 9.92 Largo plazo 150 BIII core cap 7%RWA 8.68 Suplemento Tier 2 8 BIII Tier 1 8.5%RWA 10.54 Suplemento Tier 1 6 Tier 1 Core Capital 9 BIII Tier 2 10.5%RWA 13.02 263 BIII apal.Tier1 3%Cred 7.2 26© AIS
  27. 27. El efecto de Basilea III sobre Credit Allocation Group M = Hipotecas LTV < 80 % SHL = Cash Flow Neto CB = Capital básico : Equity Tier 1 FDE = Fondos Disp Finan Estable C1 = Capital Tier1 IRFE = Imp requerido Finan Estable CT = Capital Total lcr = liquidity coverage ratio CR = Créditos a desarrolladores de obra ( pymes) nscr = net stable coverage ratio AL = Activos Líquidos ap = % apalancamiento rc = ratio cook Basilea II Basilea III CB[BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.02 CB ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.07 C1 C1[BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.04 C1 ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.085 0.03 ≤ ap = M + CR CT [BII ] ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.08 CT ≥ (0.35M + 0.75CR) * 0.105 cash + depBC lcr = ≥1 aprox para goup II del QIS 2010 aprox para goup II del QIS 2010 max(out − in,0.25 * out ) CT [BII ] ≅ CT [BI ] CB ≅ 0.5 CB[BII ] CT + liabilitiesLong C1 ≅ 0,75 C1[BII ] nscr = ≥1 0.65M + 0.85 * CR CT ≅ CT [BII ]© AIS
  28. 28. El efecto de Basilea III sobre Credit Allocation Group pymes pymes 200 150 200 Pymes Basilea II 100 150 50 100 50 25 50 75 100 125 150 Hipo Basilea II hipotecas 25 50 75 100 125 150 hipotecas pymes 200 La rentabilidad relativa, 150 la actual estructura del 100 capital y la presión Pymes Basilea III regulatoria marcan la 50 nueva posición de los 25 50 75 100 125 150 activos. Hipo Basilea II hipotecas 28© AIS
  29. 29. Nueva normativa en USA: DODD Frank Group Ley aprobada en USA el 21 Julio del 2010: - la consolidación de las agencias reguladoras, la eliminación de la Carta de ahorro nacional, y el nuevo consejo de supervisión para evaluar el riesgo sistémico; - regulación integral de los mercados financieros, incluida una mayor transparencia de los derivados; - las reformas de protección del consumidor como una agencia de protección de los consumidores y estándares uniformes para productos "plain vanilla", así como reforzar la protección de los inversores; - herramientas para la crisis financiera, incluyendo un "régimen de resolución" que complementa la actual autoridad de la FDIC para permitir la liquidación ordenada de las empresas en quiebra, y que incluya una propuesta de que la Reserva Federal reciba la autorización del Tesoro para las extensiones de crédito en "circunstancias poco comunes o extremas"; - diversas medidas destinadas a aumentar los estándares internacionales y la cooperación, incluyendo en esta sección las propuestas relacionadas con la contabilidad y refuerzo de la regulación de las agencias de calificación de crédito. “To promote the financial stability of the United States by improving accountability and transparency in the financial system, to end "too big to fail", to protect the American taxpayer by ending bailouts, to protect consumers from abusive financial services practices, and for other purposes” 29© AIS
  30. 30. Control de los componentes de riesgo Group Admisión Seguimiento Particularmente en el caso del subprime Control de cambio de PD americano no se tomaron calidad histórica y decisiones sobre los predictiva (RDF). cálculos correctos de la PD (Ninja). • Revisión de valor de En hipotecas totalmente garantías. dependiente de la LGD correcta valoración de las • Gestión del recobro. garantías y del Loan to Value. • Gestión de los inmuebles recuperados. 30© AIS
  31. 31. Group SEGUIMIENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES EN GARANTÍA 31© AIS
  32. 32. Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía Group Regulación Basilea II /III “509. Sujetos al cumplimiento de la definición anterior, CRE y RRE podrán ser reconocidos como colateral de créditos frente a empresas solamente si satisfacen los siguientes requisitos operativos: (..) Valoraciones frecuentes: cabe esperar que el banco lleve a cabo un seguimiento del valor del colateral con cierta frecuencia, al menos con una periodicidad anual. Se recomienda un seguimiento más frecuente cuando las condiciones del mercado sean inestables. Los métodos estadísticos de valoración (con referencia a índices del precio de la vivienda, muestreos, etc.) podrán utilizarse para actualizar las estimaciones o para identificar el colateral cuyo valor haya disminuido y precise unanueva valoración. La propiedad deberá ser tasada por un profesional cualificadocuando la información disponible sugiera que su valor puede haberse reducido de forma significativa con respecto a los precios generales del mercado o cuando tenga lugar algún evento crediticio, como un incumplimiento.” “Convergencia internacional de medidas y normas de capital” Marco revisado Versión integral Este documento es una compilación del Marco Basilea II de junio de 2004, los componentes del Acuerdo de 1988 que no se revisaron durante el proceso de Basilea II, la Enmienda de 1996 al Acuerdo de Capital para Incorporar Riesgos de Mercado, y el informe de 2005 sobre la Aplicación de Basilea II a las actividades de negociación y el Tratamiento de los efectos del doble incumplimiento. No se ha añadido ningún elemento nuevo. Junio de 2006 32© AIS
  33. 33. Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía Group Regulación Basilea II /III EJEMPLO: Hipoteca de 240.000 €, con inmueble residencial valorado en 300.000€. El LTV es de 80% al inicio del préstamo. El capital requerido al inicio, según el método aplicado, es el siguiente: Capital requerido Método Requisitos RWA Inicio préstamo Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 € Método estándar Cartera minorista 75% 14.400 € Método estándar Cumple todos los requisitos 35% 6.720 € Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Cumple todos los requisitos 104% 19.997 € Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Cumple todos los requisitos 45,7% 8.768 € Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%) Cumple todos los requisitos 19,9% 3.827 € Si la hipoteca es a 20 años (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (↓5% o ↓10% o ↓15%) después del mes 12 de la concesión, se superaría el LTV=80% en algunos meses del préstamo, y por tanto pasaría a RWA=75% en esos meses: Si ↓5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca. Si ↓10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca. Si ↓15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.© AIS 33
  34. 34. Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía. Group Métodos tradicionales y AVM La tasación de inmuebles presencial y detallada, obligatoria en diferentes transacciones financieras, implica costes y otros recursos en tal medida que hace inviable su uso en el seguimiento y control de su evolución o en la valoración previa. La aplicación de métodos estadísticos que combinen la información inicial con información actualizada accesible para extraer la relación entre este conjunto de información y el valor del inmueble es el objetivo de los modelos conocidos como AVM (Automated Valuation Models). Su interés está creciendo rápidamente, tanto por la presión del regulador como por su aplicación en gestión de riesgo . 34© AIS
  35. 35. ¿De qué depende el valor de un inmueble? Group Inmueble Terreno, uso, entorno Edificio Localidad Coyuntura económica Mercado inmobiliario 35© AIS
  36. 36. ¿De qué depende el valor de un inmueble? Group Inmueble: M2, altura del piso, antigüedad de interior (reformado?), iluminación, vistas, ventilación, ruidos (interior/exterior), número de dormitorios, número de baños, calefacción, aire acondicionado, carpintería, parqué, trastero, etc. Edificio: Antigüedad, número de pisos, ascensor, portería, aparcamiento propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc. Terreno: Pavimentación, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado público, etc. Uso: Alquiler, 1ª ó 2ª residencia. Entorno: Antigüedad dominante de edificios, grado de consolidación, infraestructuras, comunicaciones, transporte público, aparcamiento, nivel económico, calidad de construcción, ocupación, equipamientos públicos, etc. Localidad: Población, crecimiento de población, distancia de capital de provincia, etc. Mercado inmobiliario: Construcción de vivienda nueva, crecimiento demográfico, adquisición de vivienda por parte de extranjeros (zonas turísticas). Coyuntura económica: Inflación, crecimiento de precios inmuebles de la zona, tipos de interés, crecimiento económico, paro, etc. 36© AIS
  37. 37. Alternativas de modelización Group Descripción Ventajas Inconvenientes • Son los ingresos de ventas • Permite tener en cuenta en • Depende demasiado de la menos los costes de el coste la duración de la prima de riesgo utilizada Método construcción, actualizado al construcción y la duración • Depende de la residual momento presente de la venta calendarización de pagos y dinámico cobros • VAN de las rentas futuras (si • Sólo se precisan datos de • Exigen condiciones que Método de hubiera un alquiler) alquileres de pisos pueden no cumplirse • Inmueble como activo equivalentes • Mercado competitivo actualiza- financiero • Especialmente apto para • Costes implícitos ción de locales comerciales donde • Condición de equilibrio dada • Depende demasiado de la rentas por arbitraje sin beneficio no hay altos volúmenes de ventas tasa de descuento utilizada • Cuanto costaría construir el • Fácil cómputo • Ignora evolución del inmueble: Valor de mercado reemplazamiento bruto y neto: • Escasez relativa en zonas Método del • Valor del terreno • Costes de insumos pueden coste • Costes construcción cambiar en el tiempo • Gastos • Depreciación 37© AIS
  38. 38. Alternativas de modelización Group Descripción Ventajas Inconvenientes • Selección de inmuebles • Captura automáticamente • Atributos del entorno cercanos comparables e atributos del entorno sin pueden cambiar Modelo de inferencia de valor especificarlos • Insensible a cambios ‘testigos’ o • Medición de similitud en • Convincente para no repentinos de precios compara- función de atributos ‘creyentes’ en la estadística • Imposibilidad de valorar si bles • Antigüedad de la tasación • Posibilidad de mostrar no hay volumen suficiente • Dentro de radio concreto testigos de casos en una zona • Impreciso en ciudades con tejido urbano mixto • Estimación de valor del • Permite evaluar cualquier • Sólo valora lo que figura inmueble a partir de sus inmueble, aunque no haya dentro de una variable del atributos testigos suficientes modelo Modelo • Inmueble, edificio, entorno, • Aportación de cada • Reconversión de otras hedónico localidad, macroeconomía componente cuantificada informaciones (i.e. • Modelos de redes • Permite incorporar los localización) a variables neuronales o regresión GLM testigos mediante modelos de Econometría Espacial • Cómputo de apreciación de • Captura automáticamente • Requiere ventas repetidas valor de viviendas evoluciones de precios en de inmuebles para el Modelo de • Indexación de incrementos a zonas y tipologías concretas cómputo de la indexación indexación otros inmuebles de la zona • Altos requerimientos de • Actualización sólo por datos indexación • Imposibilidad de tasar si no hay volumen suficiente 38© AIS
  39. 39. Descripción de la operativa de explotación de AVM Group • Valoraciones • Localización • Nivel socioeconómico • Características del Datos internos inmueble y del edificio Datos externos • Tamaño de municipio (entorno, localidad, • Distancia del centro (inmueble, edificio, terreno) • Históricos para • Comunicaciones construcción macroeconomía) • Servicios próximos • Datos frescos para (públicos y privados) actualización • Zonas verdes •Validación y depuración de datos • Construcción de los modelos Modelo AVM • Estimaciones y fiabilidad • Mantenimiento de modelos en el tiempo • Control de calidad de resultados • Aplicaciones tecnológicas para la explotación Plataforma • Construcción y tecnológica mantenimiento •Mantenimiento de BD, los modelos y la aplicación de Gestión y valoración masiva • Elaboración de informes mantenimiento© AIS 37
  40. 40. Ejemplo valoración on-line Group Estimación de Valor Auditada - VALIA© AIS Automático, con revisión por parte de un técnico. 40 .
  41. 41. Group MARKETING INMOBILIARIO PARA GARANTÍAS HIPOTECARIAS RECUPERADAS 41© AIS
  42. 42. Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias Group recuperadas Necesidad actual que tienen las entidades financieras en casos como el español con la cartera de inmuebles recuperadas: 1. Determinación de valores / precios de los inmuebles 2. Definición de perfiles de demanda de los compradores de inmuebles 3. Determinación del mercado potencial de los compradores 42© AIS
  43. 43. Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias Group recuperadas Diseño BBDD de almacenamiento, armonización y explotación de información de las carteras A inmobiliarias susceptibles de ser colocadas en el mercado Explotación BBDD entidad Cartera créditos Hipotecarios: B • Matriz de Origen y Destino • Análisis Perfil Comprador / tipología de viviendas Observatorio de Precios: Oferta C • Explotación de información portales inmobiliarios • Tratamiento de información para armonización de mercados inmobiliarios Mercados Potenciales: Ubicación de la Demanda D • Habits – Tipologías de Familias • Target potencial y medición de mercados potenciales E Aplicaciones de Negocio – Gestión Cartera Inmuebles Determinación Gestión Políticas en Comité Precio inicial Campañas de Precios Inmueble comerciales© AIS
  44. 44. Mapas testigos internos e Información externa Group A C© AIS
  45. 45. ¿Qué es Habits®? Group D Habits® segmenta los hogares españoles en tipologías a partir de sus rasgos sociodemográficos y económicos, ofreciendo una amplia gama de indicadores económicos familiares como son ingresos, gastos, ahorro y patrimonio. PRESENCIA Quién, Dónde y Cuántos PERFIL Cómo viven Fuentes Habits®: Información Pública de diferentes fuentes que no contienen las mismas unidades de información – (Tecnología AIS) Censo (Personas y Hogares) EPF (Presupuestos Familiares) Padrones Municipales Statistical Matching Inferencia Ecológica Resultado BBDD Habits®: Base de Datos de todas las familias españolas distribuidas en las 35mil Secciones Censales y su información sociodemográfica y económica Ciudad de Barcelona (Secciones censales) Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means) Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos Segmento clasificado D. aparte A. B. R. E. C. Pensionistas Inmigrantes DINK Con Con jóvenes en hogares Con niños clase alta adolescentes clase alta activos clase alta clase alta clase alta L. 1-2 Pensionistas clase alta M. ( NIVEL DE ESTUDIOS Y Solitarios entre 35 y 65 Distribución Tipologías POSICIÓN LABORAL) CLASE SOCIAL J. N. Hogares nueva Amas de casa y estudiantes 11% 0% 5% creación con 1 sueldo 5% 15% O. Desempleados 11% I. H. F. G. K. P. Pensionistas 2 Pensionistas Q. DINK Con niños Con adolescentes Con/sin jóvenes 1 Pensionista en hogares clase baja 2% meny s de 120 clase baja clase baja clase baja clase baja clase baja activos 19% 120 - 150 clase baja 150 - 180 180 - 200 200 - 230 35 45 55 65 22% 10% 230 - 250 EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE 250 - 280 280 - 300 més de 300 Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).© AIS
  46. 46. BI aplicado a comercialización de Cartera Inmobiliaria Group D Soporte a la comercialización de la cartera - Identificación target, cuantificación mercado potencial y localización de compradores potenciales de las unidades de vivienda. - Apoyo en las estrategias de colocación (estrategias de comunicación y comercialización adaptadas al target) Ciudad de Barcelona Estrategia (Secciones censales) Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means) Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos comercial basada E. C. A. Con B. D. Pensionistas Segmento clasificado aparte R. Inmigrantes en Geomarketing DINK Con jóvenes en hogares Con niños clase alta adolescentes clase alta activos clase alta clase alta clase alta L. 1-2 Pensionistas clase alta M. ( NIVEL DE ESTUDIOS Y Solitarios entre 35 y 65 Distribución Tipologías POSICIÓN LABORAL) CLASE SOCIAL J. N. Hogares nueva Amas de casa y estudiantes 11% 0% 5% creación con 1 sueldo 5% 15% O. Desempleados 11% I. H. F. G. K. P. Pensionistas 2 Pensionistas Q. DINK Con niños Con adolescentes Con/sin jóvenes 1 Pensionista clase baja clase baja clase baja clase baja en hogares clase baja 2% meny s de 120 activos clase baja 19% 120 - 150 clase baja 150 - 180 180 - 200 200 - 230 35 45 55 65 22% 10% 230 - 250 EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE 250 - 280 280 - 300 més de 300 Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).© AIS
  47. 47. La Muela Identificación de los inmuebles Group DATOS IMPORTANTES (obligatorios) DATOS ÚTILES (recomendables) DIRECCIÓN LA MUELA ASCENSOR SI CALLE PATAGONIA S/N CALEFACCIÓN SI NÚMERO U.E.-15 4Y5 AIRE ACONDICIONADO PRE-INSTALACION CODIGO POSTAL 50.196 GARAJE ASOCIADO SI SUPERFICIE ÚTIL TOTAL 13.126,62 TRASTERO ASOCIADO SI SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL 17.139,02 TERRAZA SI AÑO CONSTRUCCION 2.009 PISCINA SI TIPO EDIFICIO 8 BLOQUES COLECTIVA Y 6 PAREADOS PISTA DE TENIS NO ESTADO DEL EDIFICIO OBRA NUEVA PISTA DE PADEL NO VALOR DE TASACION 29.096.804,91 JUEGOS INFANTILES SI FECHA DE LA TASACION 25/06/09 (SIN ACTUALIZACION DE 2007) PISTA POLIDEPORTIVA NO VALOR EN OFERTA TIPOLOGIA DE LAS VIVIENDAS 96 COLETIVAS Y 6 PAREADOS ÚLTIMO CAMBIO DE LA TASACION DATOS OPCIONALES (recomnedables) REFERENCIA CATASTRAL DISTRITO (SECCIÓN CENSAL) GEOPOSICIÓN TIPO DE LA ZONA URBANO VPO NO ALTURAS DEL EDIFICIO 4 SUPERFICIE DE LA PARCELA 7.277,33 A 25 minutos de Zaragoza 4.928 habitantes 2009 La Muela cuenta con dos secciones censales: 5018201002, que se corresponde con el centro del municipio, la zona más poblada, y 5018201001 que aglutina el resto del municipio© AIS 47
  48. 48. La Muela Identificación del mercado - Edad Group Evolución habitantes La Muela Vemos que a lo largo de los últimos 4 0-4 años el crecimiento en términos 1200 05-14 absolutos ha sido siempre positivo en 1000 15-24 todos los grupos de edad 800 25-34 Se señalado como importantes aquellos 600 35-44 grupos que presentan a la vez que 400 45-54 crecimientos positivos, son los grupos 200 55-64 con mayor porcentaje de población 0 65-74 - Personas de 25-34 años 2006 2007 2008 2009 y más 75 - Niños de 0 a 14 añosAÑO 06 a 07 07 a 08 08 a 09TASA VARIACION ANUAL EDAD 11% 11% 12% 0-4 24% 21% 17% Crecimiento importante Todo indica que el perfil emergente son 05-14 12% 16% 15% Crecimiento importante las familias de nueva generación, con 15-24 3% 7% 5% Crecimiento moderado 25-34 21% 11% 19% Crecimiento importante niños y con adolescentes 35-44 15% 21% 11% Crecimiento moderado 45-54 3% 2% 5% Crecimiento moderado 55-64 8% 11% 10% Crecimiento moderado 65-74 6% 2% 8% Crecimiento moderado 75 y más 2% 8% 6% Crecimiento moderado 48© AIS
  49. 49. La Muela Identificación del mercado - Origen Group Vemos que a lo largo de los últimos 4 Evolución habitantes La Muela años el crecimiento en términos absolutos ha sido siempre positivo en 5000 Nacidos en España todos los grupos de origen 4000 Misma CA 3000 Misma CA y Provincia Se señalado como importantes aquellos 2000 Misma CA, Provincia y Municipio grupos que presentan a la vez que 1000 Misma CA y Provincia. Distinto Municipio crecimientos positivos, son los grupos 2006 2007 2008 2009 0 Misma CA. Distinta Provincia con mayor porcentaje de población Distinta CA - Nacidos en el mismo municipio - Misma CA. Distinta provincia Año 06 a 07 07 a 08 08 a 09 TASA VARIACION ANUAL ORIGEN 11% 11% 12% Nacidos en España 10% 8% 10% Crecimiento moderado Misma CA 8% 7% 10% Crecimiento moderado Destaca las personas nacidas en el Misma Provincia 9% 8% 10% Crecimiento moderado Mismo Municipio 5% 8% 12% Crecimiento importante mismo municipio y como grupo Misma Provincia. Distinto Municipio 9% 8% 9% Crecimiento moderado emergente los nacidos en otras Misma CA. Distinta Provincia 4% 3% 7% Crecimiento importante Distinta CA 20% 12% 10% Crecimiento moderado provincias de Aragón Extranjero 21% 53% 28% Crecimiento moderado© AIS 49
  50. 50. Localización de zonas con alta propensión Group Potencial de Mercado por promoción La Muela España Aragón Potencial Target de La Muela Muy bajo Bajo Medio Alto Muy alto 50© AIS
  51. 51. Localización de zonas con alta propensión Group Potencial de Mercado por promoción La Muela Aragón Huesca Zaragoza Potencial Target de La Muela Muy bajo Bajo Medio Alto Muy alto 51© AIS
  52. 52. Gestión de la venta de inmuebles Group Targetting PONDERACION DEL MÓDULO 20% PONDERACION DEL MÓDULO 30% Ingresos netos mensuales fam. Ponderacion TIPOLOGÍA Ponderacion < 2.300 € 0% A Con adolescentes alta 80% 2.300-2.500 € 75% B Con jóvenes alta 0% 2.500-3.000 € 100% C Con niños alta 80% 3.000-3.200 € 75% D Semi-pensionistas alta 0% > 3.200 € 0% E DINK alta 0% F Con adolescentes baja 100% G Con jóvenes baja 0% H Con niños baja 100% I DINK Clase social baja 80% J Hogares nueva creación 1 sueldo 0% K Semi-pensionistas baja 0% PONDERACION DEL MÓDULO 20% L Pensionistas alta 80% Origen PP Ponderacion M Solitarios 0% Municipio 100% N Amas de casa / estudiantes 0% Provincia 80% O Desempleados 0% CCAA 60% P Pareja de pensionistas baja 0% Español 0% Q Pensionistas baja 0% Extranjero 0% R Inmigrantes 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10% Edad PP Ponderacion < 25 años 0% 25 - 34 años 100% 35 - 44 años 80% 45 - 54 años 0% 55 - 74 años 60% > 74 años 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10% Ocupación PP Ponderacion PONDERACION DEL MÓDULO 10% Agrícola 0% Niños menores 15 años Ponderacion Construcción 40% 0 niños menores 15 años 0% Industria 70% 1 niños menores 15 años 80% Servicios 100% 2 o más niños menores 15 años 100% Profesiones cualificadas 100% 52© AIS
  53. 53. Group EXPERIENCIAS RECIENTES EN ESPAÑA 53© AIS
  54. 54. Group© AIS
  55. 55. Génesis de la burbuja inmobiliaria (USA) Group Crisis en USA: Indice del Precio Real de las Viviendas - Subprime, falla de las en EU y Tasa de Interes Gubernamental calificadoras, falla de los Precio Real Casas TBills 3 meses reguladores 1.2 10 9 1 - Politica salvamento del sector 8 7 Tasa Interés 0.8 financiero Prec Vivi 6 0.6 5 4 - Crisis financiera y crisis de la 0.4 3 economía real (PIB ↓, Paro ↑) 0.2 2 1 0 0 Nov-88 Nov-99 Jul-92 Jul-03 Ene-87 Sep-90 May-94 Mar-96 Ene-98 Sep-01 May-05 Mar-07 Ene-09 55© AIS
  56. 56. Génesis de la burbuja inmobiliaria (España) Group Fuente: Banco de España “El vicepresidente de la Comisión Europea y responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha dicho este martes (22 de Marzo) que los problemas de las cajas de ahorro españolas no se deben a su estructura legal ni a la falta de regulación, sino a la burbuja inmobiliaria que se desató por la falta de mecanismos para detectar desequilibrios macroeconómicos en la UE.” (El Mundo.es)© AIS
  57. 57. ESPELUZNANTE! Group The Economist 31 marzo 2011 - Harían falta €15 billones adicionales para los nuevos requerimientos de capital que impone el gobierno. - €320 billones créditos a desarrolladores. El 25% terreno edificable. (Goldman Sachs) - Los bancos y cajas poseen €70 bn en inmuebles y suelo 50% terrenos edificables. Provienen de garantías ejecutadas. - €100 billones de terrenos no edificados están en el sector financiero, como prestamistas o como propietarios - Grupo Santander provisiona 35-40% de los terrenos recibidos en dación de pago - La Caixa utiliza su Obra Social para reconducir a vivienda económica - Digerirlo todo requerirá cinco años pero hay fuertes diferencias según la zona y el tipo de vivienda. 57© AIS
  58. 58. Impacto económico en España Group© AIS
  59. 59. Impacto económico en España Group En España la compraventa de viviendas no se ha recuperado desde el 2008 después de la ruptura de la burbuja inmobiliaria. Las expectativas es que el precio de la vivienda siga cayendo. 59© AIS
  60. 60. El alcance de la crisis económica Group El desempleo está golpeando fuerte a los países occidentales, en especial a España. 60© AIS
  61. 61. El mercado hipotecario en España: Group Medidas aplicadas y tendencias Solvencia entidades: - Provisiones anticíclicas (2001) - Implantación Basilea II en mayo 2008: reducción del coeficiente de capital para hipotecas residenciales (del 50% al 35%) - Reducción de provisiones específicas (julio 2009) Disminución de tipos de interés en el 2010, perspectivas de crecimiento en el 2011 61© AIS
  62. 62. El mercado hipotecario en España: Group Medidas aplicadas y tendencias Impulsos a la economía: - Contratación de obra pública - Moratorias de pagos de préstamos para los desempleados - Ayudas al alquiler Medidas para las entidades financieras: - Impulso a las fusiones y SIP’s - Creación del FROB - Real Decreto-Febrero 2011- Reforzamiento sector financiero Gestión del déficit público: - Búsqueda de inversión árabe y China - Presiones a comunidades autónomas sobre el endeudamiento 62© AIS
  63. 63. Group 63© AIS
  64. 64. El mercado hipotecario en España: Group Medidas aplicadas y tendencias Fuente: Expansión 10/03/11 64© AIS
  65. 65. Normativa en España (2011) Group Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero: 10 de Marzo 2011 65© AIS
  66. 66. Normativa en España (2011). Consecuencias del Real Group Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero© AIS
  67. 67. Conclusiones Group El riesgo sistémico en crédito hipotecario es un auténtico peligro. Basilea II y III, así como otras medidas en manos del regulador, deben ser tomadas muy seriamente en consideración. Debe reforzarse la plataforma de diálogo, análisis y creación de normativa entre el Ministerio de Economía y el Regulador Financiero de cada país. La tecnificación de la gestión en entidades financieras es cada vez más imprescindible en la formación de las carteras crediticias (admisión), en la valoración de los inmuebles, en el recobro y en la gestión de los inmuebles recuperados. La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puede provocar un aumento de la desintermediación y una reconsideración de la estructuración de activos (asset allocation). 67© AIS
  68. 68. Bibliografía Group Docs BIS Basilea II: http://www.bis.org/publ/bcbs128_es.pdf (2006) Compilación de docs de Basilea III: http://www.bis.org/list/basel3/index.htm Capital: http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf (Dic 2010) Liquidez: http://www.bis.org/publ/bcbs188.pdf (Dic 2010) Buffer contraciclico: http://www.bis.org/publ/bcbs187.pdf (Dic 2010) Estudio de impacto: http://www.bis.org/publ/bcbs186.pdf (Dic 2010) Report to G-20 (2010) Docs del Banco de España “Riesgo liquidez Basilea” (2010) “Real Decreto-21 Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero” Estudios de impacto “Assessment of long-term economic impacta of stronger cap” (2010) “Assessing macroeconomic impact transition to stronger cap” (2010) Slovik, P. and B. Cournède (2011), “Macroeconomic Impact of Basel III”, OECD Economics Department Working Papers, No. 844, OECD Publishing. doi: 10.1787/5kghwnhkkjs8-en Notas de prensa Comunicado de prensa del BIS del 26/7/2010 Comunicado de prensa del BIS del 12/9/2010 68© AIS
  69. 69. Group ABRIGO Pero nunca después me sentí tan a salvo tan al abrigo como cuando empezaba a dormirme bajo la colcha de MUCHAS GRACIAS retazos y la lluvia poderosa cantaba sobre el techo de zinc Mario Benedeti El Baquiano y los suyos Nombres propios Viento del exilio Ramon Trias José Manuel Aguirre 1980-81 rtrias@ais-int.com jmanuel.aguirre@ais-int.com 69© AIS

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