Raport z rynku nieruchomości - III kwartał 2014 r.
•
0 likes•258 views
Raport z rynku nieruchomości - III kwartał 2014 r.
Recommended
Recommended
More Related Content
Similar to Raport z rynku nieruchomości - III kwartał 2014 r.
Similar to Raport z rynku nieruchomości - III kwartał 2014 r. (20)
More from Gratkapl
More from Gratkapl (6)
Raport z rynku nieruchomości - III kwartał 2014 r.
- 1. napodstawiedanychianalizserwisudom.gratka.pl Ceny nieruchomości Budowa domu - nowe przepisy Jak zarobić na wynajmie? RAPORT Jakich nieruchomości szukają Polacy? III kwartał 2014r.
- 2. Rynek: Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Struktura wiekowa sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym Nowe mieszkania: deweloperzy sprzedają dużo Ceny mieszkań na wynajem Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym Ceny działek Jakich nieruchomości szukają Polacy? Kredyt hipoteczny: Jak obliczać zdolność kredytową? Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r. Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania? Warto wiedzieć: Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości Jak zarobić na wynajmie? Budowa domu. Nowe przepisy Wnętrza: Home staging Home staging - pomoc w sprzedaży mieszkania “Modne mieszkanie” - kolory, meble, akcesoria Spis treści 2 .................................................. 4 ................... 6 ............................................. 9 ............................................................................. 11 ................................................... 14 ..................................................................................................... 18 ............................................................ 21 .................................................................. 23 ............................... 24 ................ 24 ..................................................... 25 ................................................................................ 27 ....................................................................... 28 ................................................................................................. 30 .......................................... 32 ............................................ 34
- 3. Partnerzy raportu: Północ Nieruchomości Freedom Nieruchomości S.C. Nieruchomości Wielkopolski sp. z o.o. sp. k. Metodologia analiz: dom.gratka.pl Opracowanie: Zespół redakcyjny dom.gratka.pl Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Od ponad 12 lat koncentrujemy się na efek- cie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości. Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych, które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur nieruchomości i ponad 500 deweloperów. Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia tech- nologia RWD. Na urządzenia z systemami iOS, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze oceniona przez użytkowników i klientów za ułatwienie kon- taktu między nimi. Serwis dom.gratka.pl należy do Grupy Polskapresse. 3
- 4. WIIIkwartale2014rokuwidać,żesprzedający nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co roku w okresie powakacyjnym. W segmencie mieszkań jednopokojo- wych największy wzrost średniej ceny ofer- towej, podczas trzech ostatnich miesięcy, nastąpił w Bydgoszczy – 4 proc. W seg- mencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Olsztynie – 0,6 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Kra- kowie zanotowano największy wzrost – 2,9 proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen ofertowych w III kwartale nie występowały jednak we wszystkich analizowanych seg- mentach. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku w segmencie kawalerek (-2,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7 proc.) – w tym segmencie mieszkań spadki były najmniejsze. Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej spotykane. Rynek nadal charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym 4
- 5. Zmiany cen ofertowych m kw mieszkania w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym (lipiec/wrzesień 2014) 1 pokojowe Lipiec Wrzesień Zmiana Lipiec/Wrzesień 5047 3830 6603 3180 4463 4193 6958 5164 4360 4663 4973 5917 5430 4784 8941 6539 4939 3989 6679 3179 4442 4187 6869 5106 4358 4701 4993 5821 5462 4757 8956 6600 -2,2% 4,0% 1,1% 0,0% -0,5% -0,1% -1,3% -1,1% 0,0% 0,8% 0,4% -1,6% 0,6% -0,6% 0,2% 0,9% 3 pokojowe Lipiec Wrzesień Zmiana Lipiec/Wrzesień 4578 3994 5800 3017 4502 4340 6580 5028 4537 4445 4560 5792 4618 4347 8573 5769 4590 4074 5839 3030 4503 4348 6780 5005 4566 4416 4528 5792 4671 4463 8566 5753 0,3% 2,0% 0,7% 0,4% 0,0% 0,2% 2,9% -0,5% 0,6% -0,7% -0,7% 0,0% 1,1% 2,6% -0,1% -0,3% Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 2pokojowe Lipiec Wrzesień Zmiana Lipiec/Wrzesień 4891 4177 6310 3454 4789 4296 7043 5110 4476 4604 4444 6422 5160 4333 8453 6138 4806 4204 6315 3339 4693 4317 7037 5129 4369 4641 4421 6384 5147 4360 8456 6123 -1,8% 0,6% 0,1% -3,4% -2,0% 0,5% -0,1% 0,4% -2,4% 0,8% -0,5% -0,6% -0,3% 0,6% 0,0% -0,2% Miasto Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 5
- 6. Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław Mieszkania wybudowane przed rokiem 2000 78% 70% 66% 68% 75% 76% 57% 77% 78% 64% 85% 66% 64% 76% 62% 67% Mieszkania wybudowane między latami 2000 - 2013 22% 30% 34% 32% 25% 24% 43% 23% 22% 36% 15% 34% 36% 24% 38% 33% 65% OGÓŁEM 35% OGÓŁEM Struktura wiekowa mieszkań Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w III kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży – podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu – 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem poprzedniego kwartału. Podobne ilości starszych lokali oferowano Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Struktura wiekowa sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym 6
- 7. w Białymstoku i Łodzi – 78 proc. wszystkich ogłoszeń w tych miastach. Z drugiej strony – najwięcej mieszkań wybu- dowanych w ostatnich trzynastu latach ofe- rowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszka- nia 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w III kwartale oferowano – podobnie jak w II kwartale - w Krakowie – 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2 - pokojowych – 42 proc. całej oferty kwartal- nej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych – 43 proc. Lokale posiadające w ięcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej – 20 proc. 9% OGÓŁEM 37% OGÓŁEM 37% OGÓŁEM 17% OGÓŁEM Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 1 pokój 10% 8% 7% 8% 9% 9% 14% 7% 11% 9% 6% 10% 9% 8% 8% 8% 36% 40% 38% 33% 34% 38% 38% 32% 42% 40% 36% 40% 37% 34% 36% 42% 2 pokoje 38% 39% 36% 41% 40% 37% 35% 43% 36% 34% 40% 35% 39% 38% 37% 37% 3 pokoje 16% 13% 19% 18% 17% 16% 14% 19% 11% 17% 18% 15% 16% 20% 19% 13% 4 pokoje Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 7
- 8. KONTAKT: www.NWnieruchomosci.pl Strona przyjazna urządzeniom mobilnym! Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp. k. 61-869 Poznań, ul. Garbary 53 Tel. +48 61 66 44 850 E-mail biuro@NWnieruchomosci.pl Zapraszamy do naszego biura: pn-pt 11.00-17.00, sob. 9.30-13.00 INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI Proste czy niebezpieczne? Współpracując z NW można uzyskać pomoc, zlecić lub zamówić usługę dotyczącą obsługi nieruchomości: Posiadając wolne środki finansowe lub zdolność kredytową, która pozwoli na zaciągnięcie kredytu i zainwestowanie np. w nieruchomości - zakup mieszkania na wynajem i nadal trzymać je w banku i liczyć tylko odsetki od kapitału ; wydaje się grzechem nie korzystać z takiej okazji prostego wydawałoby się inwestowania jakim jest inwestycja w nieruchomości . Korzyści są łatwe do obliczenia i do wyobrażenia. Kupię, wynajmę i miesięcznie będzie spływał czynsz na ekstra wakacje lub zapłaci się z tego rata kredytowa. W dużym uproszczeniu tak właśnie to wygląda, ale... W każdym biznesie tkwi zwykle jakiś mniejszy lub większy haczyk w postaci ale … czyli wiedzy operacyjnej jak zarabiać, co trzeba wiedzieć, jakich pułapek należy się wystrzegać. W ocenie specjalistów od nieruchomości niezbędna wiedza potrzebna do zarabiania na nieruchomościach jest dość spora i pochodząca z wielu różnych specjalności i branż. Zaczynając od wyboru tego co chcemy kupić, przy pomocy jakich narzędzi kredytowych, co będzie się najlepiej i najefektywniej wynajmowało, jak należy ewentualnie przerobić nabytą nieruchomość aby podkreślić i wykorzystać wszystkie jej atuty, jak nieruchomością na co dzień zarządzać maksymalizując dochody i optymalizując koszty. Podsumowując dobrze byłoby pracować z 1) mądrym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, 2) doradcą kredytowym, 3) firmą specjalizującą się w remontach ale również w projektach przebudowy, 4) z inspektorem budowlanym aby sprawdzić stan i bezpieczeństwo nieruchomości oraz prawidłowość wykonywanych prac remontowych, 5) z prawnikiem, który będzie wiedział jak sporządzić umowę aby nie pozostać z niechcianym i niepłacącym lokatorem w swoim mieszkaniu, 6) z administratorem, który rozliczy media, naliczy czynsz i opłaty, sprawdzi co miesiąc czy czynsz wpłynął i czy koszty są odpowiednie do zapłacenia, 7) z agentem ubezpieczeniowym , który znajdzie najlepszą polisę ubezpieczeniową, 8) z księgowym, który zoptymalizuje podatki od dochodu itd., itd. Lista potencjalnie niezbędnych fachowców może być bardzo długa lub krótka zależy od tego na ile kompleksowa w zakresie świadczonych przez siebie usług jest firmą z którą podpisze się umowę o obsługę nieruchomości inwestycyjnych lub ile posiada się własnej wiedzy i możliwości obsługi inwestycji we własnym zakresie. Ceny rynkowe za obsługę mieszkań pod wynajem kształtują się od 8-10% miesięcznego przychodu z uzyskanego czynszu. Przy większych projektach inwestycyjnych ta cena może być ustalona i wynegocjowana indywidualnie. Pytanie czy to dużo czy mało? Oczywiście odpowiedź zależy od poziomu wiedzy i umiejętności potencjalnego inwestora. Jeżeli znasz odpowiedź na pytanie – jaka umowa najmu lokalu jest bezpieczna i korzystniejsza z punktu widzenia inwestora, na czas określony czy nieokreślony? i jakie opodatkowanie jest najkorzystniejsze w Twojej sytuacji podatkowej? - to jesteś na najlepszej drodze by zaoszczędzić 8% przychodu . Jeżeli nie - to może się zdarzyć że potencjalne straty będą Cię więcej kosztowały zdrowia i pieniędzy niż 8% przychodu z czynszu. Może więc przy planowaniu inwestycji rozeznać rynek i znaleźć firmę , która takie usługi kompleksowe świadczy i będzie partnerem w planowanej przez Ciebie inwestycji. Jedną z firm , która tak szeroki zakres profesjonalnych usług świadczy jest Spółka Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp.K. z Poznania , która nie tylko jest usługodawcą ale również inwestując we własne projekty nieruchomościowe zna perspektywę inwestora i wie czego od firmy zarządzającej można oczekiwać. • pośrednictwa • wyceny • home stagingu • remontu • zarządzania • administracji • księgowości • pośrednictwa kredytowego • szkolenia
- 9. Gdańsk Deweloperzy sprzedają sporo, ale nie tyle co w okresie boomu mieszkaniowego z lat 2007- 2008. Obecnie nie udaje się im sprzedać całego budynku przed wbiciem łopaty w ziemię. Bez przerwy pojawiają się nowe ofer- ty osiedli na obrzeżach, w centrum i częściach nadmorskich. Najszybciej sprzedają się mieszkania w cenach 3500 zł – 5000 zł/m2. Mieszkania za 6 800 – 10 000 zł/m2 muszą znacznie dłużej poczekać na nabywców. Wolumen sprzedaży poprawiają programy rządowe, takie jak zakończony Rodzina na swoim oraz aktualny Mieszkanie dla Młodych. Katowice Większość nowych osiedli zlokalizowana jest w południowej części Katowic np.: Osiedle Bażantów.WpływrządowegoprogramuMiesz- kanie Dla Młodych na wielkość sprzedaży jest raczej niewielki. Duży odsetek nabywców ku- puje nieruchomości w celach inwestycyjnych. Kraków Kluczową rolę odgrywa obecnie dopaso- wanie oferty do potrzeb rynku. Wygrywają te firmy, które oferują najbardziej poszukiwany towar, czyli przystępne cenowo mieszkania 1- i 2-pokojowe o niezbyt wielkich metrażach położone w rozsądnej lokalizacji. Jeśli ofer- ta nie trafia idealnie w potrzeby odbiorców, sprzedaż inwestycji może się odwlekać. Warszawa Ożywienie rynku inwestycji deweloperskich wskazuje na popularność decyzji o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Przeciętny poziom cen mieszkań na warszawskim rynku pierwotnym oscyluje powyżej 7 tys zł. Przeważają mieszkania 2-pokojowe, na drugim miejscu pod względem popularności znajdują się mieszkania 3- pokojowe. Zdecydowanie mniej jest mieszkań 1-pokojowych i lokali największych: 4-pokojowych i większych. Na warszawskiej mapie inwestycji deweloper- skich, najwięcej mieszkań oferują deweloper- zy na Białołęce, ale również na Woli, Mokotow- ie i Wilanowie. Najszybsze tempo sprzedaży mieszkań obserwuje się zaś na Woli i Bemowie. Współpraca: Północ Nieruchomości Nowe mieszkania: deweloperzy sprzedają dużo 9
- 10. S P R A W D Ź W A R U N K I P R Z Y S T Ą P I E N I A D O S I E C I KLIKNIJ TU! 01 02 03 04 ?
- 11. Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do wynajęcia widać, że najwięcej oferow- anych jest lokali dwu- lub trzypokojowych. Najwięcej mieszkań z dwoma pokojami pro- ponowano w Olsztynie – aż 60 proc. całej oferty wynajmu w tym mieście. Najwięcej mieszkań trzypokojowych oferowano w Gorzowie Wielkopolskim – 37 proc. całej oferty wynajmu w mieście. Wrzesień i początek października to gorący okres na rynku wynajmu mieszkań. Najliczniejszymi przedstawicielami strony popytowej są studenci. W tym okresie ceny są o ok. 10 - 20% wyższe, niż w pozostałych miesiącach roku. Najbardziej pożądane są lokalizacje pozwalające na łatwą i szybką ko- munikacje z uczelniami. Najwięcej zapytań dotyczyło dwóch niezależnych pokoi z osobną kuchnią. Ceny mieszkań na wynajem 11
- 12. 12% OGÓŁEM 48% OGÓŁEM 29% OGÓŁEM 11% OGÓŁEM Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 1 pokój 14% 16% 11% 12% 14% 20% 18% 7% 19% 13% 27% 21% 10% 16% 7% 12% 52% 48% 53% 41% 51% 51% 50% 54% 49% 60% 41% 53% 54% 41% 45% 49% 2 pkoje 32% 28% 28% 37% 28% 23% 24% 29% 24% 22% 26% 21% 30% 31% 33% 28% 3 pokoje 2% 9% 8% 9% 7% 5% 7% 10% 8% 5% 6% 5% 6% 11% 15% 11% 4 pokoje Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Pozostałe zapytania dotyczyły głównie kawalerek lub większych mieszkań (w tym wypadku celem jest rozłożenie kosz- tów na większą ilość osób). Dla właścicieli nieruchomości ten okres to idealna szansa na lukratywny wynajem i większość ma (lub powinna mieć) świadomość, że w okresie zi- mowym za te same mieszkania uzyskają znac- znie mniej i poszukiwanie zainteresowanych potrwa dużo dłużej. 12
- 13. Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 1 pokój 21 24 41 23 29 22 36 25 30 19 21 28 32 31 52 42 25 25 35 22 37 23 35 34 27 24 27 31 27 28 52 38 2 pokoje 23 22 26 23 33 20 36 24 33 17 19 34 31 31 50 44 3 pokoje Średnie ceny ofertowe za mkw mieszkania do wynajęcia w podziale na miasta wojewódzkie (w zł) Pod koniec roku średnie ceny ofertowe wyna- jmu mieszkań w dużych miastach Polski w porównaniu do września zapewne się spadną. Jest to naturalny cykl zmian w tej gałęzi rynku nieruchomości. Właściciele mieszkań, nie mających dotąd lokatorów znacząco obniżają ceny, aby znaleźć najemców jeszcze przed końcem roku. Wedle zapowiedzi BGK, pod koniec tego roku ma ruszyć program Fundusz Mieszkań na Wynajem. Bank ma przedstawić niebawem pierwsze oferty wynajmu mieszkań. Potwierdzają się zapowiedzi o mieszkaniach udostępnionych w ramach Funduszu najpierw we Wrocławiu i Poznaniu. Pojawiają się także informacje, że bank mocno działa, aby w War- szawie pod koniec roku oferta wynajmu była domknięta. Ideą funkcjonowania programu będzie kupowanie mieszkań po najniższych cenach, tak aby móc zaoferować atrakcyjne stawki najmu, niższe od średnich na rynku, a przy okazji był w stanie na najmie zarabiać. Fundusz nie przyjmuje jeszcze wniosków od chętnych, którzy chcą mieszkania wynająć. 13
- 14. W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. całej oferty. Wśród domów z zabudowy szere- gowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych. Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym 14
- 15. Bliźniak Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 7% 20% 20% 14% 21% 22% 19% 28% 28% 12% 13% 7% 24% 5% 26% 32% 24% 23% Wolnostojący Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 88% 70% 66% 79% 68% 71% 76% 59% 86% 83% 84% 67% 89% 72% 64% 67% Struktura sprzedaży domów w miastach wojewódzkich Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) Szeregowy Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorz. Wielk. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 7% 20% 20% 14% 21% 22% 19% 28% 28% 12% 13% 7% 24% 5% 26% 32% 24% 23% 70% OGÓŁEM 23% OGÓŁEM 6% OGÓŁEM 15
- 16. Zmiany cen ofertowych domów w podziale wojewódzkim na rynku wtórnym Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) dolnośląskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie łódzkie małopolskie mazowieckie opolskie podkarpackie podlaskie pomorskie śląskie świętokrzyskie warmińsko-mazurskie wielkopolskie zachodniopomorskie Województwo Lipiec Sierpień Różnica Lipiec/Wrzesień 3203 2926 3106 2680 3124 3527 4488 2409 2717 2873 3594 2932 2985 3023 3374 3427 3246 2904 3092 2663 3120 3505 4463 2384 2686 2873 3611 2935 2995 3062 3375 3453 3217 2886 3102 2699 3105 3519 4448 2399 2715 2856 3618 2931 3023 3024 3399 3458 Wrzesień 0,4% -1,4% -0,1% 0,7% -0,6% -0,2% -0,9% -0,4% -0,1% -0,6% 0,7% 0,0% 1,3% 0,0% 0,7% 0,9% Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu – są to transakcje na wyższym poziomie cenowym. Mniej Po- laków może sobie pozwolić na zakup domu, niż na zakup mieszkania. 16
- 18. W każdym z województw największą podaż wykazują działki budowlane. W Lublinie jest ich aż 93 proc. całej oferty w tym segmen- cie rynku. Najmniejsza podaż występuje w obrębie działek usługowych i rekreacyjnych. Kupując działkę budowlaną, trzeba dokładnie sprawdzić jej status. Pierwszym kroki- em jest sprawdzenie, czy dla terenu na którym położony jest grunt, istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Określa on bowiem przeznaczenie terenu, a także warunki, jakie muszą spełniać budynki. Sprawa komplikuje się jednak, kiedy miejs- cowego planu zagospodarowania terenu nie ma. Trzeba wtedy wystąpić o wydanie warunk- ów zabudowy. Warunki zabudowy zastępują plan zagospodarowania przestrzennego i może o nie wystąpić osoba, która jest zain- teresowanadziałką.Wartowięczrobićtoprzed dokonaniem transakcji, by mieć pewność, że faktycznie będzie można postawić tam dom. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie pow- inno być wystarczające do użytkowania domu. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka. Planowany dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach. Jeśli planu zagospodarowania nie ma, a sąsiednie działki są niezabudowane, uzys- kanie decyzji o warunkach zabudowy może okazać się niemożliwe. Na otrzymanie warunk- ów zabudowy nie ma co liczyć także, gdy działka leży zbyt blisko cmentarza lub znajdu- je się w obszarze ograniczonego użytkowania, np. w pobliżu lotniska czy wysypiska śmieci. W przypadku, gdy toczą się prace nad planem zagospodarowania dla terenu, na którym leży działka, gmina może wstrzymać wydanie de- cyzji do czasu uchwalenia planu. Współpraca: Północ Nieruchomości Ceny działek 18
- 19. 85% OGÓŁEM 3% OGÓŁEM 11% OGÓŁEM 2% OGÓŁEM Struktura sprzedaży działek ze względu na rodzaj Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław 7% 14% 8% 13% 9% 9% 11% 4% 14% 20% 11% 4% 5% 22% 6% 26% rolna 2% 0% 1% 1% 2% 1% 2% 1% 1% 2% 4% 3% 0% 1% 2% 1% usługowa 1% 7% 4% 3% 4% 1% 2% 2% 6% 2% 5% 1% 1% 10% 3% 4% rekreacyjna 90% 79% 87% 83% 86% 89% 85% 93% 79% 75% 80% 92% 93% 67% 89% 70% budowlana Gdańsk Najbardziej popularne są działki w miejscowościach otaczających Gdańsk ta- kich, jak np. Lublewo, Bąkowo, Straszyn, Oto- min, Borkowo. Najczęściej poszukiwane są grunty o wielkości 800 – 1000 m2. Klienci chcą zwykle wznieść dom wolnostojący w taki sposób,abyjegousytuowaniepozwoliłonawy- gospodarowanieogroduzmiejscemnawypoc- zynek. Większość zapytań dotyczy działek w cenach od 150 do 200 tys. zł. Ten poziom cenowy stwarza możliwość zamknięcia całej inwestycji w kwocie 600 - 700 tys. zł z budową, wykończeniem i urządzeniem wymarzonego domu. Oczywiście oczekiwania dotyczące cen i upodobania zainteresowanych są bard- zo indywidualną sprawą. Ostatnio mieliśmy okazję pośredniczyć w sprzedaży działki w graniczącym z Gdańskiem Otominie za400zł/m2,jakrównieżinnejdziałkiwBąkowie za ok 145 zł/m2. Odległość od centrum jest podobna, natomiast różnica w cenie gigantyc- zna. Wiele zależy od tego, czy okolica posiada infrastrukturę oraz ile jest domów wokół. Bard- zo pożądane są również grunty w mieście. Dla wielu inwestorów ceny w Oliwie, Wrzeszczu, czy w Centrum są wręcz zabójcze, ale mimo to chętni się pojawiają. Pustych działek jest bardzo mało, więc klienci nierzadko pytają o stare domy do generalnego remontu lub wyburzenia. Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 19
- 20. Katowice Średnia cena m2 działki pod budownictwo jednorodzinne w południowej części Katowic waha się w granicy 300 zł/m2. Najczęściej klienci poszukują działek do 1000 m2 pięknie położonych - najlepiej blisko lasu, z dala od zgiełku miasta, torów, głównych ulic itp. Kraków Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na rynkudziałekpodbudownictwojednorodzinne jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Po- tencjalnych kupujących jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejonach dobrze sko- munikowanych z centrum Krakowa. Dojazd do centrum nie powinien zajmować więcej czasu niż 30-40 minut. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio- mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę. Z uwagi na zróżnicowane ukształtowanie terenu i wysokie walory widokowe, pow- odzeniem cieszy się rejon Wieliczki oraz tereny po południowej stronie Krakowa (m.in. gmina Mogilany). Ceny działek w tych lokali- zacjach zaczynają się od 150-200 zł/m2. Klien- ci pytają również m.in. o okolice Kocmyrzowa z uwagi na atrakcyjny poziom cen oraz dobrą komunikację. W tym rejonie atrakcyjną działkę budowlaną o powierzchni 1000-1500 m2 można kupić już za 80-100 zł/m2. Łódź Podaż działek jest obecnie wyjątkowo duża. To oczywiście wpłynęło na ceny oraz spowodowało wydłużenie się procesu de- cyzyjnego. Klienci zwyczajnie mają problem z wyborem nieruchomości. Najbardziej po- szukiwane są działki położone do 20 km od Łodzi, o powierzchni do 1300 m2. Działki ponadto powinny być już “wyposażone” w prąd i wodę. Górna granica ceny ofertowej to 85 zł/m2. W mieście Łodzi nabywcy są skłonni zapłacić dużo więcej (od 150-300 zł/ m2). Największa ilość zapytań dotyczy działek w okolicy Rudy Pabianickiej (Górna). Warszawa Cena 1 m2 gruntu pod budowę w Warszawie oscyluje w granicach od kilkuset złotych do kilkudziesięciu złotych. Średnia uplasu- je się na poziomie ok. 720 zł/m2. Wpływ na poziom ceny będzie miał charakter gruntu, jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uwarunk- owania techniczne oraz lokalizacja. Wrocław Cen działek wydają się być ustabilizowane. Jednakjeślikomuśzależynaszybszejsprzedaży działki musi obniżyć cenę o co najmniej 15%. Sytuacja taka wynika z faktu, że działki były popularną formą inwestycji kapitałowej. W tej chwili wiele osób chce odzyskać ulokowane kiedyś w działkach środki, co rodzi nadpodaż, a jednocześnie nikt nie chce sprzedawać poniżej ceny zakupu. W efekcie ruch na rynku działek był w ostatnim czasie niewielki, ale w ostatnich 2-3 miesiącach wyraźnie wzrósł. Ceny działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne w zależności od położenia, wielkości, kształtu i uzbrojenia wahają się od 50 zł/m2 w okolicach Wrocławia aż do 500 zł/m2 w samym Wrocławiu. 20
- 21. Polacy w większości szukają nieruchomości mieszkalnych - typowych i łatwo zbywal- nych. Większość transakcji to sprzedaż mieszkań w cenie do 300 tys. zł. Mieszka- nia są kupowane na własne potrzeby lub in- westycyjnie. Kupującym mieszkania zależy na dobrej lokalizacji, klarownym rozkładzie, dobrym nasłonecznieniu i sensownej kondygnacji. Nikt nie lubi niskich parterów lub wysokich pięter bez windy. Położenie mieszkania ma dużo większe znaczenie niż jego stan. Re- mont można wykonać zawsze, natomiast piętra czy strony świata nie zmienimy. Stąd też duże zainteresowanie blokami z PRL-u. Mieszkania z tamtego okresu mają proste układy powielające się w wielu dzielnicach. Modelowym mieszkaniem jest 2-3 poko- jowy lokal na 1 piętrze w 4-piętrowym bud- ynku zorientowany na południowy- zachód położony w chodliwej i dobrze skomunikow- anej dzielnicy. Na kolejnym miejscu są domy. Poszukiwania idealnego domu zależą one od wielu czyn- ników, takich, jak wielkość przynależnej działki, stan techniczny budynku, jakość materiałów z jakich został wybudowany i wykończony, standard wyposażenia oraz przede wszystkim od lokalizacji. Najbardziej poszukiwane są domy jednorodzinne o powierzchni około 150 m2 na działce o powierzchni około 600 m2. Klienci kupują tak samo chętnie domy do wykończenia, jak i gotowe do zamieszkania. Jakich nieruchomości szukają Polacy? 21
- 22. Najbardziej popularne kategorie nieruchomości w serwisie dom.gratka.pl Na rynku domów transakcji jest obecnie niewiele. Część potencjalnych kupujących dopuszcza możliwość zakupu działki i budowy domu we własnym zakresie i ostatecznie tak się często dzieje. Na trzecim miejscu wśród najbardziej popu- larnych kategorii nieruchomościowych są mieszkania do wynajęcia. Najbardziej poszuki- wane na rynku najmu mieszkania to kawaler- ki oraz mieszkania 2 pokojowe. Ceny najmu w największym stopniu zależne są od lokali- zacji i standardu nieruchomości. Dalej pod względem atrakcyjności są wśród użytkowników serwisu dom.grat- ka.pl działki. Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Potencjalnych kupujących jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejon- ach dobrze skomunikowanych z miastami. Dojazd do centrum nie powinien zajmować więcej czasu niż 30-40 minut. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio- mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę. Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014) 39,2% Mieszkania sprzedam 20,5% Domy sprzedam 20,5% Mieszkania do wynajęcia 11,4% Działki i grunty sprzedam 8,3% Inne 22
- 23. Proste pytanie, ale złożona odpowiedź. Przede wszystkim zdolność kredytowa liczona jest na podstawie dochodów wnioskodawcy. Najprostszym sposobem jest skorzystanie z kalkulatora internetowe- go, który jest dość prosty i po wpisaniu odpowiednich danych wskaże nam, na jaką kwotę możemy liczyć. Ten sposób wiąże się jednak ze sporym ryzykiem, że wpisane dane nie są do końca miarowe. Dlaczego? Na zdolność kredytową ma wpływ rodzaj uzyskiwanych dochodów (umowa o pracę, umowa zlecenie... działalność gospodarc- za, działalność wykonywana osobiście, kontrakty itp....), sposób rozliczania się z Urzędem Skarbowym, ilość osób w rodzinie, czyposiadamyinnezobowiązania,czysąone w PLN czy w innej walucie. Istnieje jeszcze dużo innych czynników, które mają na to wpływ, a jednym z najważniejszych jest fakt, że każdy bank potraktuje dochody klienta inaczej. Jakie zatem jest najlepsze wyjście? Najlepiej skorzystać z pomocy poleconego doradcy finansowego. Jak obliczać zdolność kredytową? 23
- 24. Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r. Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania? Zmiany, które nastąpią w 2015 roku będą następstwem działań, które zostały podjęte w tym roku. Zwiększenie wymogu posiada- nia wkładu własnego do 10% dla kredytów hi- potecznych dla osób fizycznych kupujących nieruchomość mieszkalną. Co ważne, re- komendacja S, bo o niej mowa, reguluje również współczynnik LTV (stosunek kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości) dla nieruchomości komercyjnych. Nie powinien Zasadniczo kredytowanie mieszkania z rynku wtórnego jest nieco prostsze. Przede wszyst- kim w takim przypadku wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym przenoszącym prawo własności, wobec czego umowa przedwstępna może być w formie notarial- nej jak i cywilnej. Na rynku pierwotnym w tej chwili wymagana jest umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, chyba że dewelop- er rozpoczął sprzedaż przed wejściem w życie ustawy, która wymaga posiadanie rachunku powierniczego i prospektu informacyjnego. Ilość dokumentów, które należy zgromadzić jest także zdecydowanie mniejsza w przy- padku rynku wtórnego-wymagana jest pod- ona przekraczać 80%. Dobra wiadomość dla klientów jest taka, że dyrektywa unijna, która ma wejść w życie i ujednolicić sposoby udzielania kredytów hi- potecznych zakłada, że przy jego udzieleniu nie można będzie sprzedawać innych produk- tów. To dość poważne posunięcie w tzw. cross - sellu. Klient ma mieć swobodę m.in. w wyborze towarzystwa ubezpieczeniowego. stawa nabycia i KW nieruchomości. Na rynku pierwotnym bank wymaga dokumentacji związanej zarówno z całą inwestycją, jak i do- kumentów firmowych dewelopera. Zdarza się również, że bank ma nieco atrak- cyjniejsze warunki finansowania dla mieszkań z rynku wtórnego, czyli takich, które mają już założoną Księgę Wieczystą. Co ważne, a wspomniałam już o tym powyżej, wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym i ubezpieczeniu mieszkania, natomiast na rynku pierwotnym często kredyt wypłacany jest w transzach, po spełnieniu odpowiednich warunków przez dewelopera i kredytobiorcę. Ewelina Pelowska Doradca ds. kredytów hipotecznych PÓŁNOC Nieruchomości 24
- 25. Od początku 2014 roku, wszyscy którzy starają się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania muszą liczyć się z wpłatą 5 proc. wkładu własnego. I to nie jest jedyny koszt, który musimy ponieść na samym początku. Trzeba jeszcze posiadać kapitał na dodat- kowe opłaty. Zaciągając kredyt hipoteczny należy pamiętać o prowizji bankowej. To koszt pomiędzy 1 a 3% w zależności od banku, promocji lub zdolności kredytowej. Dodatkowo najczęściej trzeba się liczyć z tym, że kredyt będzie spłacany z konta, które musimy założyć w banku udzielającym kredytu – a to może być kolejny koszt (prow- adzenie rachunku). Umowa kredytowa wskazuje także na ko- szty ubezpieczeń, które należy posiadać, finansując zakup mieszkania z kredytu hipo- tecznego. Pierwsze z ważnych ubezpieczeń to ubezpieczenie pomostowe. W skrócie – jeśli mieszkanie, które chcemy zakupić jest jeszcze przysłowiową „dziurą w ziemi”, należy liczyć się z dodatkową opłatą przez okres kiedy inwestycja będzie realizowana i ostatecznie oddana do użytku. Ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu własnego to kolejne z ważnych ubezpieczeń, które bank może wymagać. Bank może także zarządać od kredytobiorcy ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia od utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, jednak niektóre in- stytucje bankowe mogą ich wymagać. Jest jeszcze ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – to z kolei jest obowiązkowe, a jego koszty są różnie ustalane. Dodatkowe koszty zakupu mieszkania 25
- 26. Koszty notarialne: • rynek pierwotny: notariusz wskazany najczęściej przez dewelopera – jest to uzasa- dnione i można uzyskać pewne zniżki w opłacie notarialnej, ale na rynku wtórnym istnieje większa możliwość uzyskania/wynegocjowania zniżki u notariusza, • taksa notarialna + wypisy (koszt uzależniony od objętości +VAT), • PCC- brak. Rynek wtórny: • źle oceniony stan techniczny = niedoszacowanie kosztów remontu, • koszty notarialne – wyższe o podatek PCC. Koszty wykończenia mieszkania Wszystkie koszty kredytowe to początek. Gdy odbierzemy mieszkanie zaczynają się ko- szty wykończeniowe. Ściany, podłogi, drzwi, kuchnia, łazienka, umeblowanie. Średni koszt wykończenia mieszkania kupionego od dewelopera to około 10 proc. kosztu jego zakupu. MałgorzataJanucewicz–współwłaścicielkaagencjinieruchomości 3miasto Nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Kilkanaścielatwbranżynieruchomości.WieloletniczłonekStowar- zyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami a obecnie jego Prezes. Od wielu lat z satysfakcją i pasją skutecznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe swoich klientów. Transakcję traktuje jak wyzwanie. Każdego Klienta przeprowadzi w sposób jasny i przyjazny przez żmudny, często skomplikowany proces zakupu/sprzedaży/wynajmu nieruchomości. 5% 1-3% 2% 10% przymusowy wkład własny średni koszt wykończenia mieszkania (liczony od wartości nieruchomości) taksa notarialna (koszt uzależniony od objętości +VAT) prowizja bankowa Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym trzeba ponieść kilka opłat dodatkowych: • przymus zakupu miejsca postojowego, komórki, udziału w drodze i częściach wspól- nych poza obrębem budynku, • wykończenie i wyposażenie mieszkania, • trudne do oszacowania koszty administracyjne rosnące wraz ze standardem bud- ynku i otoczenia: monitoring, portier, zieleń, siłownia, plac zabaw ect. - takie rzeczy wychodzą dopiero w trakcie eksploatacji mieszkania. 26
- 27. Maciej Trela Prezes Zarządu PÓŁNOC & Partnerzy Nieruchomość to jedno z bardziej popu- larnych dóbr, które nabywa się w cel- ach inwestycyjnych. Ulokowanie środków w nieruchomość na długi okres, tj. np. nakilkanaścielatmożnauznaćzabezpieczną inwestycję. Bezpieczną, ale nie pozbawioną w 100% ryzyka. Opłacalność inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe kształtuje przede wszystkim rynek najmu. Jeśli nabywane mieszkanie ma zostać przeznaczone na wynajem, ko- niecznie należy rentowność inwestycji na podstawie stawek czynszu najmu uzyski- wanych w danej lokalizacji. W wyliczeniach nie należy zapominać o kosztach utrzyma- nia nieruchomości, w tym kosztach finan- sowania zewnętrznego nieruchomości, jeśli kupowana jest ona na kredyt. Istotną sprawą jest również zbadanie popytu na mieszkania do wynajęcia na rynku lokal- nym i zakup mieszkania, które odpowiada temu popytowi. Jeśli najliczniejszą grupę na- jemców stanowią studenci poszukujących niedrogich umeblowanych mieszkań dwupokojowych w średnim standardzie wykończenia z oddzielną kuchnią, warto właśnie w taką nieruchomość zainwestować, aby nie mieć w przyszłości problemów z jej wynajęciem. 27 Jak zarobić na wynajmie?
- 28. Od kilku miesięcy Rada Ministrów pracu- je nad uproszczeniem i przyspieszeniem procedur związanych z budową domu jed- norodzinnego. Przyjęto projekt ustawy o zmianie Prawa budowlanego w tym zakre- sie. Czy proponowana nowelizacja prz- episów faktycznie usprawni realizację in- westycji budowlanych i czy w przyszłym sezonie budowlanym obowiązywać będzie jedynie zgłoszenie zamiast dotychczasowe- go pozwolenia? Budowa domu Nowe przepisy 28
- 29. Skomplikowane i długotrwałe proce- dury zniechęcają do budowy domu Inwestorzy, którzy myślą o budowie domu jednorodzinnego często stają przed dyle- matem, czy podejmować się realizacji tego projektu. Obawiają się przede wszystkim skomplikowanych i długotrwałych proce- dur związanych z uzyskaniem odpowiednich zaświadczeń. Inwestorów odstrasza też to, że Mniej papierkowej roboty Projekt nowelizacji Prawa budowlanego przed- stawiony przez Ministerstwo Infrastruktury zakłada przede wszystkim uproszczenie pro- cedur i gromadzenia dokumentacji. Inwestor będzie bowiem zobowiązany do dostarczenia jedynie zgłoszenia budowy wraz z projektem architektonicznym. Zgodnie z tym założeniem nie są wymagane dokumenty o połączeniu działki budowlanej z drogą publiczną czy zaświadczenie o podłączeniu wody, prądu czy gazu. Spełnienie odpowiednich podłączeń do mediów będzie sprawdzane już na etapie rozpoczęcia robót budowlanych. Organ wydający pozwolenie w terminie do 30 dni może zatem wnieść ewentualny sprzeciw co do zgłoszenia inwestora. Jeśli w tym cza- sie nie zgłosi żadnych nieprawidłowości czy braków formalnych, zostanie wydana tzw. milcząca zgoda na realizację projektu. Wów- czas będą mogły zostać również rozpoczęte pierwsze roboty budowlane. Nowe przepisy likwidują bowiem obowiązek zgłoszenia zami- erzonego początku prac na placu budowy. Uzupełnienie braków formalnych Pomimo uproszczeń, nadal będziemy musieli składać odpowiednie dokumenty. W zależności od charakteru planowanego obiektu i etapu prac, będzie to: zgłoszenie budowlane pozwolenie na budowę wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zgłoszenie zakończenia budowy w związku z koniecznymi do załatwienia pro- cedurami rosną koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Z problemem udzielania pozwoleń na budowę od kilku lat zmagają się także stosowne jed- nostki administracyjne, które odpowiadają za wydawanie stosownych dokumentów. Usta- wowy okres, w którym gmina lub też starost- wo powiatowe powinno wydać pozwolenie na budowę to 2 miesiące. Rzeczywisty czas oczekiwania jest niestety dłuższy. Uzyskanie wszystkich pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego trwa niemal pół roku. Nie dziwi zatem fakt, że te skomplikowane procedury zniechęcają właścicieli działek bu- dowlanych do rozpoczęcia inwestycji. Pro- ponowane zmiany z pewnością skrócą czas między podjęciem decyzji o budowie domu, a wbiciem pierwszej łopaty na placu budowy. Zmniejszenie biurokracji w procesie zdobycia pozwolenia może przyczynić się do większej ilości nowo budowanych domów jednorodzin- nych. Sytuacja ta może mieć zatem wpływ na kondycję sektora budowlanego, ale także całej gospodarki narodowej. W proces bu- dowlany zaangażowane są bowiem nie tylko ekipy wykonawcze, ale także architekci, pro- jektanci oraz producenci materiałów budow- lanych. Ożywienie w budownictwie może spowodować także obniżenie stopy bezrobo- cia. Warto zatem z uwagą śledzić postęp prac nad usprawnieniem procedur związanych z wydawaniem pozwoleń i realizacją inwestycji budowlanych. Dobrą wiadomością dla inwestorów jest to, że organ administracyjny będzie miał 14 dni na sprawdzenie, czy złożona dokumentacja jest kompletna i poinformowanie inwestora o ewentualnej konieczności jej uzupełnienia. Obecnie nie obowiązują żadne terminy. 29
- 30. Czy są uniwersalne sposoby na szybszą i korzystniejszą sprzedaż nieruchomości? Jak odpowiednio przygotować mieszkanie przed przyjściem potencjalnych klientów? Sprzedaż domu lub mieszkania to zapewne jedna z najważniejszych transakcji w życiu. Tylko odpowiednie przygotow- anie nieruchomości może przyczynić się do tego, że potencjalny klient znajdzie się szybciej. Co jednak najważniejsze - ostateczna cena nieruchomości też będzie najczęściej na zakładanym poziomie. Nawet pozornie atrakcyjna nieruchomość w dogodnej lokalizacji, bez odpowiedniego zaaranżowania, nie zrobi na klientach takie- go wrażenia, jakie by mogła, gbyby poddać ją profesjonalnemu home stagingowi. Aby profesjonalnie przygotować miesz- kanie lub dom do sprzedaży potrzebna jest fachowa wiedza. Home Staging 30
- 31. O co chodzi w Home Stagingu? Jak to wygląda prawnie? Home Staging polega na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży bądź wynajmu. Jegocelemjestzainteresowaniejaknajwiększej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. Działania Home Stagingu łączą w sobie techniki dekoratorsk- ie, marketingowe oraz prezentacyjne. Osobę zajmujacą się tą profesją określa się “home stagerem” i jej zadaniem jest umiejętne wyeksponowanie mocnych stron mieszkania lub domu, przy jednoczesnym przeniesieniu na drugi plan wszystkiego tego, co mogłoby zniechęcić do zakupu potencjal- nego nabywcę. Jednym z kluczowych założeń Home Stag- ingu jest zaangażowanie relatywnie niewiel- kich środków finansowych w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Profesjonalnie zaprezentowane nieruchomości znajdują na- bywców szybciej i przeciętnie w cenie wyższej o 10-15% niż podobne oferty konkurencyjne. Home Stager oceni każde wnętrze obiekty- wnie, nie będzie rozczulał się nad drobiazga- mi. To co dobre - zostanie, to co złe - odejdzie. Stylizacja kolorystyczna, proporcje barw, brył, akcentów stworzą harmonijną całość i tym pięknem będą przyciągać klientów, bo przecież chodzi o to, by się poczuć jak u sie- bie. Wszystko rozwiązuje umowa zlecenia z osobą zajmującą się Home Stagningiem. Jednak najbardziej korzystna jest komplek- sowa współpraca z biurem nieruchomości, zawierająca w usłudze Home Staging - bo przemiana mieszkania nie kończy się na etapie aranżacjiizdjęć.Trzebapamiętać,żetorównież sposób prezentowania nieruchomości, a to najlepiej powierzyć profesjonalistom. Katarzyna Wiśniewska Broker Nieruchomości we freedom nieruchomości Z wykształcenia mgr inż. Architekt krajobrazu. Wysokiej klasy spec- jalista sprzedaży nieruchomości każdego segmentu. Home stager. Dziękidużejwyobraźniprzestrzennejpotrafiocenićpotencjałdomu czy działki, powiązać go z potrzebami potencjalnych klientów, jak również ocenić wizualne aspekty nieruchomości. Specjalizuje się w sprzedaży domów i działek, jak również w wyszukiwaniu niezw- ykle atrakcyjnych nieruchomości dla swoich Klientów. Sprzedając nasze mieszkanie, nie mamy sprzedać naszego stylu życia - wręcz przeciwnie, mamy trafić w grupę docelową i pokazać jej, że właśnie ta oferta jest w stanie zapewnić styl życia, o którym marzą - mówi Katarzyna Wiśniewska z freedom nieruchomości. Home Staging to rewelacyjne narzędzie, które nada nieruchomości nowy styl, sprawi iż wnętrza staną się bardziej dostępne dla większej liczby osób - potencjalnych nabywców. Nowe wnętrze musi nieść powiew świeżości i taką świeżością będzie powiewać sprzedawa- na nieruchomość, jeśli zaprosisz do niego specjalistę - mówi Katarzyna Wiśniewska. 31
- 32. Home staging to takie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub do wynajmu, którego celem jest zaintereso- wanie jak największej liczby oglądających nieruchomość. Stosując home staging ocze- kujemy, że czas oczekiwanie na sprzedaż lub wynajem skróci się, a uzyskana cena będzie możliwie najwyższa. Ale czy home staging rzeczywiście rozwiąże problem małego zainteresowania ofertą mieszkania? Tak, pod warunkiem, że home staging potrak- tujemy jako narzędzie wspierające sprzedaż, a nie narzędzie na którym opiera się całą strategię sprzedaży czy wynajmu. Uzasadnienie. Ostatnie spotkanie z niezw- ykle inspirującą osobowością zachęciło mnie do ponownego spojrzenia na marketing nieruchomości, tym razem poprzez pryzmat koncepcji 7P. Home staging - pomoc w sprzedaży mieszkania 32
- 33. Przeanalizowałam raz jeszcze zagadnienie marketing-mix zaproponowane przez E. J. McCarthy’ego. Product (Produkt) Price (Cena) Place (Miejsce, tj. Dystrybucja) Promotion (Promocja). Jako, że pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości to usługa, zatem warto rozszerzyć nią o dodatkowe 3P. People (Ludzie), Process (Proces) i Physical Evidence (Świadectwo Materialne). Jak ma się do tego home staging? W którym „P” mieści się koncepcja przygotowania mieszkania do sprzedaży czy do wynajęcia? Niezależnie czy zaliczymy home staging do „produktu” czy do „promocji”, faktem jest, że agencje nieruchomości nadal w zniko- mym stopniu stosują to narzędzie wspierania sprzedaży. Dlaczego tak jest? Indywidualne dochodzenie, które przeprowadziłam pośród brokerów nieruchomości zadziwiło mnie. Jak się okazu- je spora część profesjonalistów działających w branży deklaruje, że klienci nie są otwarci na tego typu działania albo nie mają tak- iej potrzeby. Czy to oznacza, że właściciele nieruchomości nie mają świadomości znac- zenia marketingu? Cóż, kiedy poprosimy nastolatka, żeby zrobił porządek w pokoju – dostaniemy odpowiedź typu „Ale po co?” Zdaje się, że utrwalony przez wiek dorastania nawyk bałaganiarstwa ma olbrzymi wpływ na dzisiejszą postawę właściciela nieruchomości. Ale, żeby problem z świadomością stoso- wania „chwytów marketingowych” miał współczesny, profesjonalny agent? Home staging nie jest kwestią potrzeby czy jej braku u właściciela nieruchomości. Przy- gotowanie nieruchomości do sprzedaży czy wynajęcia to jeden z elementów świadomie prowadzonej strategii marketingowej jaką stosuje profesjonalista. Stopień ingerencji w „upiększanie” nieruchomości zdecydow- anie zależy od tego do jakiej grupy docelowej skierowana jest oferta. Mieszkanie w kategorii cenowej do 200 000 PLN będzie wymagało innych nakładów oraz pracy niż mieszkanie w kategorii 400 000 PLN – 500 000 PLN. Sukces brokera nieruchomości, a właściwie zespołu w jakim pracuje, nie zależy tylko i wyłącznie od stosowania home stagingu, ale od zrównoważenia udziału poszczególnych komponentów marketingu-mix w całym pro- cesie poszukiwania klienta. Cena mieszka- nia, jego lokalizacja, estetyczne wykończenie wnętrza, umeblowanie, wyposażenie, otoczenie, dostępność komunikacyjna, prow- adzone działania promocyjne w Internecie i poza nim – a dokładnie mówiąc odpowiednia kompozycja wymienionych wyżej składników świadczy o sukcesie. Czy zatem stosować home staging w tak wysoce konkurencyjnym otoczeniu w jakim działają obecnie pośrednicy w obrocie nieruchomości? Czy zrezygnować z przed- stawiania właścicielom nieruchomości korzyści, jakie niesie ze sobą usługa home stagingu? Jesteście w stanie przewidzieć kon- sekwencje braku zastosowania tego elementu w kompozycji 7P w waszych firmach? Maja Zajkowska Dyrektor Oddziału w PÓŁNOC Nieruchomości 33
- 34. Modne wnętrza w grochy i kropki Grochy i kropki znów stały się niezwykle modne. W ostatnich sezonach zdobiły nasze ubrania, ale na tym nie koniec. Grochy i kropki zadomowiły się również w dekoracji i wystroju wnętrz. Wnętrza z takim wystrojem wydają się niezbyt poważne, ale są pełne wdzięku i lekkości. “Modne mieszkanie” - kolory, meble, akcesoria 34
- 35. Modne meble – pasy i paski Chyba każdy marzy o tym, by jego miesz- kanie i meble wyglądały modnie. Na szczęście w obecnej modzie jest tyle trendów, że łatwo wybrać coś dla siebie. Jednym ze sposobów na modne meble są pasy i paski. Ale i tutaj mamy duży wybór możliwości, bo wbrew pozorom paski paskom nierówne. Możemy wybrać szerokie, biało-czarne lub biało-szare pasy, które będą wyglądały klasy- cznie i elegancko, możemy zdecydować się na kolorowe paseczki, ręcznie malowane, albo pomieszać style i eleganckiej kanapie sprawić wesołe obicie, oczywiście w paski. Paski mogą znaleźć się na szafkach, komo- dach, zagłówkach łóżek, fotelach, dywa- nach, zasłonach. Odpowiednio dobrane będą pasować do każdego wnętrza, a przy okazji – ożywią je i sprawią, że będzie ono modne. 35
- 36. Kolory wnętrz – jesień 2014 Jeśli właśnie zastanawiacie się na jakie kolory pomalować pokoje, proponujemy najmod- niejsze barwy tej jesieni. Listę najbardziej „gorących” kolorów danego sezonu opra- cowuje m.in. amerykańska firma Pantone – światowy znawca i kreator trendów kolorystyc- znych. Nie inaczej jest w przypadku kolorów modnych jesienią tego roku. Oczywiście opracowanej listy kolorów nie trzeba się nie- wolniczo trzymać, ani przemalowywać ścian co sezon. Można postawić na dekoracyjne dodatki, tkaniny, akcesoria. Poza tym mamy 10 kolorów do wyboru – jako, że to kolory na jesień,niektórebarwysąniecoprzygaszone, a pora roku znalazła odzwierciedlenie nawet wichnazwach,takichjak„zamglonyżółty”,czy „fiołkowa mgła”. Nie brakuje jednak i bardziej intensywnych, “rozgrzewających” kolorów. Wjakisposóbmodnekolorymożnawprowadzić do wnętrz Waszych domów? Poniżej kilka in- spiracji. Uwaga – te same kolory obowiązują również w modzie. I jeszcze uwaga technic- zna – ponieważ to właśnie Pantone stworzył powszechnie stosowany wzornik kolorów, w którym każdy odcień ma przypisany numer, to łatwo jest zidentyfikować konkretny kolor. 36
- 37. Meble w stylu retro Styl retro, który kilka sezonów temu zapanował w świecie mody, dziś dociera także do naszych domów, mieszkań, a nawet do przestrzeni publicznej. We wnętrzach zapanowała moda na wzornictwo z drugiej połowy XX wieku, wypierając królujące do tej pory art déco, secesję czy popularny ostatnio styl wiejski. Dlaczego tak chętnie wracamy do polskiego wzornictwa sprzed połowy wieku? Designerskie przedmioty, kultowe meble i wnętrza w modernistycznym stylu stały się inspiracją dla nowego pokolenia polskich projektantów, dzięki którym rodzimy design z lat 50. i 60. – kojarzony do tej pory głównie z ciężkimi meblościankami na wysoki połysk – przeżywa dziś prawdziwe odrodzenie. Za sprawą młodych twórców sprzęty i meble z epoki socrealizmu wróciły do łask pols- kich odbiorców, tworząc w nowocześnie urządzanych wnętrzach nieco nonszalancki i coraz chętniej powielany styl. By się dowiedzieć, dlaczego ten styl zyskuje uznanie w oczach współczesnych trend- setterów, przyjrzyjmy się jego cechom charakterystycznym. Przede wszystkim pol- skie wzornictwo z lat 50. i 60. ze względu na ograniczone zasoby surowcowe i miesz- kaniowe cechowało się minimalizmem i dużym naciskiem na funkcjonalność wnętrz miesz- kalnych. Podobnie dzisiejszy nowoczesny styl lubi prostotę i praktyczne rozwiązania. Modne postindustrialne wnętrza z malowaną na biało cegłą znakomicie współgrają z organicznymi liniami, symetrycznymi konturami, tapicerow- anymi kanapami oraz z fotelami o prostych lub zaokrąglonych kształtach i lekkiej konstruk- cji. Podobnie jest z niewielkimi mieszkaniami współczesnych 30-latków. Meble do takich domów muszą spełniać wiele różnych funk- cji i jednocześnie nie powinny przytłaczać wnętrza. Jak długo na salonach będą królować lata 50. i60.?Oczywiścietrudnotoobecniestwierdzić. Ale z pewnością wzornictwo z tej epoki umożliwia stworzenie wyjątkowo udanej kom- pozycji zachowującej świeżość i oryginalność przez wiele lat. 37
- 38. Modna kuchnia Kuchnia to jedno z najważniejszych pomieszczeń domu. Miejsce codziennej pra- cy, ale też pomieszczenie, gdzie skupia się życie rodzinne i towarzyskie. Kuchnia powinna być przede wszystkim funk- cjonalna, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by była również modna. Mody w urządzaniu wnętrz nie zmieniają się tak szybko, jak te w ubraniach – niektóre trendy są znacznie bardziej ponadczasowe, można więc w nie zainwestować. W dodatku, czasem wystarczą drobne elementy, by odmienić wystrój wnętrza. Co zrobić, by mieć modną kuchnię? Oto kilka pomysłów. Już od jakiegoś czasu popularność zdobywa szkło,stosowanedowykończeniaścianmiędzy szafkami kuchennymi. Może być gładkie lub ozdobione dekoracyjnym wzorem. Szklana ściana jest łatwa do utrzymania w czystości i nadaje kuchni nowoczesny charakter. Oświetlenie kuchni to bardzo ważny ele- ment. Jeśli chcemy mieć modną kuchnię, to poza zwykłymi lampami wiszącymi, czy popularnymi od dawna halogenami, postaw- my na oświetlenie LED. Takie oświetlenie, np. w postaci taśm daje niezwykłe efekty. Wybierzmy oświetlenie w kolorze pasującym do wystroju kuchni i zamontujmy w dolnej części mebli, tuż nad podłogą. Kuchnia zyska zupełnie nowy wymiar. Wykończenie szafek kuchennych to kolejny ważny element. Bardzo modne są gładkie błyszczące powierzchnie. Jeśli ten styl nam nie odpowiada, naszą kuchnię unowocześnią szafki w różnych kolorach. Wtedy wystarczy wymienić tylko niektóre elementy, by stworzyć modną kuchnię. Blat kuchenny to jeden z ważniejszych elementów wystroju kuchni. Oczywiście powinien nie tylko ładnie wyglądać, ale też być trwały i funkcjonalny. Trendy kuchenne przewidują solidne, drewniane blaty, a także wykonane z kamienia lub betonu. Ponieważ równie modne jest mieszanie różnych stylów, takie blaty będą świetnie wyglądać zarówno w kuchniach rustykalnych, jak i nowocz- esnych, czy wręcz industrialnych. Do kuchni wkroczyły też głębokie zlewozmy- waki. Równie dobrze wyglądają w nowocz- esnej wersji, jak i stylu retro. Do zlewozmywa- ka powinniśmy dobrać odpowiednią baterię. Jeśli stawiamy na nowoczesny look – wybi- erzmy prostą baterię, najlepiej bezdotykową. Natomiast jeżeli jesteśmy miłośnikami bardziej tradycyjnych rozwiązań – zdecydujmy się na stylizowaną, mosiężną baterię. Nie zapominajmy też o podłodze kuchen- nej. Po latach obowiązkowych płytek ceramicznych, na kuchenne podłogi pow- raca drewno. Może trudniejsze do utrzymania w czystości niż właśnie płytki, ale niezwykle stylowe, nadające kuchni ciepły, elegancki styl. 38