Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen Aantal woningen onder water In Nederland staan momenteel meer dan 1 miljoen woningen “onder water”. Bij een woning onder water is de hypotheek hoger dan de verkoopprijs van de woning. Dit is het gevolg van de prijsdalingen van minstens 20% sinds augustus 2008. Wordt een woning onder water verkocht, dan ontstaat er een restschuld. Als men echter in de “onder water woning” blijft wonen, dan is er in ieder geval op de korte termijn geen financieel probleem. De bank verplicht de woningeigenaar niet om tussentijds extra af te lossen, dus de maandelijkse lasten stijgen niet.

1. Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen
Aantal woningen onder water
In Nederland staan momenteel meer dan 1 miljoen woningen “onder water”. Bij een
woning onder water is de hypotheek hoger dan de verkoopprijs van de woning. Dit is het
gevolg van de prijsdalingen van minstens 20% sinds augustus 2008. Wordt een woning
onder water verkocht, dan ontstaat er een restschuld. Als men echter in de “onder water
woning” blijft wonen, dan is er in ieder geval op de korte termijn geen financieel
probleem. De bank verplicht de woningeigenaar niet om tussentijds extra af te lossen,
dus de maandelijkse lasten stijgen niet.
De woningprijzen stijgen momenteel weer enigszins. En bij een veronderstelde jaarlijkse
prijsstijging van 2% verdampen deze restschulden voor een groot deel in de loop der
tijd. En als er geen noodzaak is of komt om te verhuizen, dan is er nog geen financieel
probleem.
Informatie indien uw woning onder water staat
Hierna wordt verondersteld dat u in een situatie verkeert, dat uw woning onder water
staat. En dat u bij verkoop wordt geconfronteerd met een restschuld. In deze nieuwsbrief
zijn tips vermeld om deze restschuldsituatie zoveel mogelijk te beperken. Daardoor kan –
bijvoorbeeld- een nieuwe financiering voor de aankoop van een volgende woning zonder
last van een restschuld worden aangevraagd.
Maar ook kunt u inzicht krijgen als u niets doet. En wat het effect is van deze restschuld
op de berekening van de maximale hypotheek, zodat u een indicatie krijgt tot welk
bedrag u de nieuwe woning kunt financieren met een hypotheek. Vaak wordt bij gebrek
aan dit financiële inzicht de verhuiswens onnodig uitgesteld.
De Erkend Hypothecair Planner kan u in beide situaties ondersteunen met deze
berekening en u adviseren. Dan krijgt u inzicht in de situaties:
 Moet ik wel of niet overgaan tot extra aflossen?
 Wat is de impact van een restschuld op de berekening van mijn nieuwe
1
hypotheek?
Hierdoor krijgt u meer inzicht in uw financiële situatie. U kunt dan tijdig maatregelen
nemen. Bijvoorbeeld door tussentijds extra af te lossen op uw huidige hypotheek.
Toenemende populariteit extra aflossen
De laatste jaren wordt er meer tussentijds extra afgelost. Dat komt omdat men de
situatie van een restschuld bij verkoop van de woning wil voorkomen. Ook kan een
schenking onbelast worden ontvangen, indien deze schenking wordt gebruikt om de
hypotheekschuld extra af te lossen. Dat stimuleert de aflossingsgedachte. De banken
volgen deze fiscale versoepeling door in ieder geval in 2014 geen boeterente bij
vervroegde aflossing in rekening te brengen. Ook is de spaarrente nu langere tijd al zo
laag, dat spaargeld omzetten in hypotheekaflossing financieel gunstig kan zijn.
De wenselijkheid om een woning tussentijds weer boven water te krijgen
Ook als er geen directe verhuisplannen zijn, kan het toch wenselijk zijn om maatregelen
te nemen om de woning weer boven water te krijgen. Zodat de verhuiswens later
financieel niet onnodig wordt gehinderd door een eventuele restschuld bij verkoop van de
oude woning.

2. Maar niet altijd komt de verkoop van een woning op het vooraf geplande tijdstip.
Bijvoorbeeld in geval van een verhuizing als gevolg van een nieuwe baan. Of in de
situatie van echtscheiding, waarbij de woning moet worden verkocht. De restschuld kan
dan een financieel probleem opleveren.
Restschuld financieren
De mogelijkheden om een restschuld als extra lening in uw nieuwe hypotheek mee te
financieren zijn zeer beperkt. Banken staan dit niet of nauwelijks toe. Bij uitzondering
worden alleen eigen klanten beperkt geholpen. Daardoor wordt uw keuzemogelijkheid
voor uw nieuwe hypotheek beperkt tot de huidige bank. Of u heeft dan voldoende
spaargeld om deze restschuld op dat moment zelf af te lossen.
Tips om uw woning weer boven water te krijgen
Tip 1
Heeft u een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek en voldoende spaargeld, dan kan
een deel van uw spaargeld worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. De spaarrente
is nu lager dan de aftrekbare hypotheekrente.
Extra aflossen is wel onomkeerbaar en dus meer dan alleen maar een aflossingsbedrag
overmaken aan de bank. Uw gespaarde vermogen, waarover u altijd kon beschikken,
verandert in muurvast vermogen in de eigen woning. Het is dan niet verstandig om al uw
spaargeld of vermogen te gebruiken als aflossing. Een buffer is noodzakelijk voor
onvoorziene uitgaven.
Tip 2
Is er een leningdeel, waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, gebruik dan de extra
aflossing om eerst op dit leningdeel af te lossen. Of zijn er meerdere leningdelen met
verschillende rentepercentages, los dan eerst af op het leningsdeel met de hoogste rente.
Tip 3
Heeft u een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, dan kan het ook financieel
interessant zijn om niet de hypotheekschuld te verlagen, maar een extra bedrag te
storten op de bankspaarrekening of spaarhypotheekverzekering. Met extra rendement
hierover kunt u dan eerder uw hypotheekschuld aflossen. Als u die keuze overweegt, dan
is vanwege de fiscale complexiteit het advies van uw hypotheekadviseur altijd
noodzakelijk. Een verkeerde keuze kan later fiscale en financiële gevolgen hebben.
Tip 4
Iedereen kan in 2014 maximaal € 100.000,- belastingvrij schenken om uw hypotheek
(gedeeltelijk) af te lossen. Een aantal banken accepteren deze extra aflossing zonder dat
boeterente is verschuldigd. Informeer bij uw hypotheekadviseur om tijdig de ontvangen
schenking om te zetten in extra aflossing. Sommige banken sluiten namelijk al vroeg hun
deuren in december 2014. Overigens is vanaf 1 januari 2015 de schenkingsvrijstelling
minder ruim, maar is dit nog wel een interessante optie.
2

3. Uitgestelde verhuisplannen
Wellicht heeft u uw verhuisplannen uitgesteld, omdat uw woning onder water staat, maar
eigenlijk niet weet wat de financiële gevolgen hiervan zijn voor de financiering van uw
volgende woning. Dan is het toch goed om dit cijfermatige inzicht te krijgen, zodat u
maatregelen kunt treffen om uw plannen te kunnen realiseren. De Erkend Hypothecair
Planner kan u daarin begeleiden en adviseren.
Uw Erkend Hypothecair Planner
Ook als u niet verhuist, is het nuttig om inzicht te krijgen in uw financiële positie van uw
woning onder water. Gemaakte keuzes zoals gedeeltelijk aflossen en/of bijsparen in de
(bank)spaarhypotheek kunnen zonder advies in bepaalde situaties ongewenste financiële
of fiscale consequenties veroorzaken. De Erkend Hypothecair Planner helpt u graag om
een verantwoorde keuze te maken.
3