Presentatie van Alex Dekker over het verkoopprogramma van de gemeente Amsterdam op de Gemeentelijk Vastgoed Dag 2017 van IVVD

1. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
Gemeentelijk Vastgoed Dag 2017 IVVD
Alex Dekker MRE MRICS
Gemeente Amsterdam

2. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
1. Gemeentelijk Vastgoed
2. Achtergrond en opdracht
3. Ronde 1: binnen de gemeente
4. Ronde 2: op de markt
5. Resultaten / lessons learned
6. Vragen?
AGENDA

3. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Centrale gemeentelijke vastgoedorganisatie van gemeente Amsterdam
• Ca. 1.500 objecten/3.300 verhuurbare eenheden
• WOZ-waarde ca. € 3 miljard
• Stroom kosten/opbrengsten ca. € 150 miljoen per jaar
• 110 fte
1. GEMEENTELIJK VASTGOED

4. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Stedelijke Vastgoedstrategie 2014
1. Gemeentelijk vastgoed is er alleen voor gemeentelijk beleid
(o.a. zorg, onderwijs, sport, kunst & cultuur)
2. Geen (verkapte) subsidie meer via het vastgoed
(beleidsmatig vastgoed dient ten minste kostprijsdekkend te worden verhuurd)
3. Niet beleidsmatig vastgoed kan in principe worden verkocht
(de gemeente wil geen vastgoedbelegger zijn)
2. ACHTERGROND EN OPDRACHT

5. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Coalitieakkoord 2014 - 2018
Voor de aflossing van de gemeentelijke schuld wordt
voor € 250 miljoen aan vastgoed en deelnemingen
verkocht.
2. ACHTERGROND EN OPDRACHT

6. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Uitwerking vastgoedstrategie, verkoop van gemeentelijk vastgoed
• Transparant Openbaar Marktconform (TOM)
• Huurders hebben in principe geen eerste recht van koop
• Potentiële kopers worden uitgebreid geïnformeerd
• Zo min mogelijk beperkingen/voorwaarden/uitzonderingen
• Verkoop is maatwerk op pandniveau
• Waarborgen integriteit: Bibob-screening + bestuurlijk besluit
• Waarborgen integriteit: kettingbeding screening voor 1012, horeca en detailhandel
En…. Verkoop = Uitgifte in erfpacht
2. ACHTERGROND EN OPDRACHT

7. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Selectie van panden, welke wel en welke niet?
• Vastgoed verliest zijn beleidsdoel
• “Leurprocedure” binnen de gemeente
• Bestuurlijk besluit (groen, groen voorwaarden, oranje, rood)
• Start verkoop (groen, groen voorwaarden)
Eind 2015, de eerste verkooplijst:
• 100 groene panden 200 oranje panden 50 rode panden
3. RONDE 1: BINNEN DE GEMEENTE

8. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
4. RONDE 2: OP DE MARKT

9. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
4. RONDE 2: OP DE MARKT
3. Verkoopstrategie
3a. Externe
makelaar
3b. Gemeentelijk
makelaar
3c. Verkoop
aanhouden

10. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
4. RONDE 2: OP DE MARKT
• Voorbeeld: Beethovenstraat 170
• Verhuurde kantoorruimte
• Marktconform verhuurd
• ‘Groen’ op de verkooplijst
• Maar, op een brug….
Advies: NIET VERKOPEN

11. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
4. RONDE 2: OP DE MARKT
• Voorbeeld: Amstelpark 6
• Verhuurde kantoorruimte
• Marktconform verhuurd
• ‘Groen’ op de verkooplijst
• Maar, op een park….
Advies: NIET VERKOPEN

12. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
4. RONDE 2: OP DE MARKT
• Voorbeeld: Groenburgwal 42
• Verhuurde bijeenkomstruimte
• Huurovereenkomst voor 50 jaar
• ‘Groen’ op de verkooplijst
• Huurprijs € 0,45 per jaar (1 gulden)
• Wordt niet geïndexeerd
Advies: NIET TOM VERKOPEN

13. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Voorbeeld: Nieuwe Herengracht 95
• Vraagprijs € 5.350.000,- k.k.
4. RONDE 2: OP DE MARKT

14. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Resultaten 2016 – 2018 (deels prognose)
5. RESULTATEN EN LESSONS LEARNED
• 150 - 200 objecten verkocht
• Winkels, kantoren, woningen, transformatie
• 80 - 90% is boven de vraagprijs verkocht
• Bruto opbrengst ca. € 175 miljoen (indicatief)

15. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Lessons Learned
5. RESULTATEN EN LESSONS LEARNED
• Wijziging Erfpachtbeleid kost tijd
• Informeren en controleren externe makelaars
• Monumentale en bijzondere panden naar erfgoedorganisaties
• Consequent handelen (precedentwerking voorkomen)
• Bestuurlijke dekking

16. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
• Communicatie
5. RESULTATEN EN LESSONS LEARNED
• www.amsterdam.nl/aanbodvastgoed
• FAQ, brochures over verkoop en screening, voorbeeldcontracten
• Benadrukken procedure, taken makelaar, notaris en gemeente
• Huurders, buurtcomités, belangenverenigingen

17. Verkoop van
gemeentelijk vastgoed
Vragen?
Alex Dekker
a.dekker@amsterdam.nl
6. VRAGEN