10월 11일 조선비즈가 주최하고, 베이비붐 세대를 위한 부동산재테크 전략 주제로 ,국내외 최고 전문가들이 강연했던 부동산포럼 발표자료입니다.

1. 조선비즈-부동산포럼
베이비붐 세대를 위한
부동산 재테크 전략
201
1.10
.11(화
) CO
EX 3
층E
Hall
주최:
후원: 대한은퇴자협회(KARP)
협찬:

2.  개요 및 프로그램
 발표자료
 주제발표
 세션 1
 세션 2
 세션 3
 세션 4
 세션 5

3. 조선비즈 부동산포럼 일시 : 2011.10.11(화). 13:00~18:00 / 장소 : 삼성동 코엑스 E-hall(3F)
◈ 개요
조선비즈 부동산 포럼
베이비붐 세대들의 은퇴가 현실화되면서 노후 생활에 대한 관심이 점점 높아지고
있습니다. 국내 가계 자산 중 80%가 부동산에 쏠려 있는 특성상 은퇴 후에도 부
동산을 어떻게 굴려야 할 지가 재테크의 가장 중요한 부분이 되고 있습니다.
이번 포럼에서는 현재 베이비붐 세대가 갖고 있는 평균 자산을 토대로 해 상가,
토지, 도시형생활주택과 현재 인기를 끌고 있는 단독주택 투자 전략에 관한 새로운
접근법을 소개하여 성공적인 재테크 노하우를 공유하고자 합니다.
◈ 일 시 : 2011년 10월 11일(화) 13:00-18:00
◈ 장 소 : 삼성동 코엑스 E-hall(3F)
◈ 주 제 : 베이비붐 세대를 위한 부동산 재테크 전략
◈ 주 최 : 조선비즈
◈ 후 원 : 대한은퇴자협회
◈ 협 찬 : 쌍용건설, 신한금융그룹
◈ 프로그램
사회: 류현정 기자
프로그램 시 간 내용 비고
등록 12:30-13:00 참가자 등록
오프닝 13:00~13:10 김영수 조선비즈 대표
주제발표 베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략
13:10-14:00
전망 이상영 / 명지대학교 부동산학과 교수
세션 I 베이비붐 세대의 올바른 재테크 포트폴리오
14:00-14:50 : 부동산 비중을 얼마로 해야하나
포트폴리오
고준석 / 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
세션 II 10년을 내다보는 상가투자
14:50-15:40
상권분석 선 필 / ㈜상가뉴스레이더 , ㈜이웰부동산투자자문 대표이사
종
세션 III 부동산 사기 피해사례 및 사기방지대책
15:40-16:30
사기방지 김한솔 / 법무법인 나우 대표 변호사
세션 IV 도시형 생활주택 투자전략
16:30-17:20
주택투자 고종옥 / ㈜코쿤하우스 대표이사
세션 V 단독주택 어떻게 지을 것인가?
17:20-18:00
단독주택 박창배 / 동화 SFC 하우징 대표이사
폐회사 18:00

4. 주제발표
베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략
이상영 / 명지대학교 부동산학과 교수

5. [조선비즈 부동산포럼_주제발표]
명지대학교 부동산학과 교수
이상영
<베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략>
1. 금융위기와 주택부동산시장의 구조변화
세계적인 금융위기와 더불어 각국의 인구구조 변화가 부동산시장의 패러다임을
바꾸어 놓음. . 미국의 경우 2006년 이후 베이비부머의 은퇴가 본격화되면서 주
택가격이 하락하기 시작함. 이후 2007-2008년 금융위기와 더불어 주택가격이 폭
락함. 일본의 경우 1991년 금융규제가 본격화되면서 가격이 폭락하기 시작했는데,
2005년까지 60-80%의 가격 하락폭을 기록함. 그리고 이 기간 중 버블붕괴와 베
이비부머의 은퇴가 맞물리면서 충격이 세계적으로 가장 심각했음.
2. 인구구조 변화가 미치는 영향
우리나라의 주 주택수요층인 55년-63년생의 은퇴가 2010년부터 시작되고 있음.
다만 수도권은 2010년대 후반부터 이러한 충격이 본격적으로 나타날 것임. 인구
감소에도 불구하고, 1-2인 가구의 비중은 지속적으로 증가하면서 소형주택에 대한
수요를 증가시킬 것임. 그리고 2020년까지 3-4인 가구의 수요가 꾸준하기 때문
에 20-30평 대 중형주택의 수요는 당분간 지속될 것임. 혼인세대 감소, 출산율의
감소 등으로 주택수요는 영향을 받고 있음. 그렇지만 수요 감소 못지 않게 중요
한 것이 소형주택의 부족, 대형주택의 과잉 현상임.
3. 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향
소비자들의 지역 및 주택선호 변화가 향후 시장에 큰 영향을 줄 것임. 가장 큰
특징은 도심회귀와 교외화 중단이라는 수도권내 지역 선호 변화임. 이에 따라 수
도권 외곽지역 주택의 가격 약세가 심화됨. 동시에 대형주택에 대한 선호가 작
아지고, 소형과 중형에 대한 수요가 커짐. 주택선호에서도 투자가치나 가격보다
교통을 최우선으로 하고 있음. 소형 선호와 더불어 매매보다 전세를 선호하고, 전
세부족에 따른 월세 주택시장의 급성장하고 있음.
4. 자산구성의 변화
2006년 이후 국민경제에서 부동산자산보다는 금융자산이의 비중이 커지고 있음.
이처럼 부동산자산 증가가 정체됨에도 불구하고 주택담보대출은 계속 증가하고
있음. 따라서 이러한 가계의 부동산대출 증가는 부동산가격이 하락 내지는 정체
되는 상황에서 부동산 자산의 위험도를 증가시키는 것임. 국제적으로도 국내가계
가 지나치게 많은 부동산자산을 보유하고 있고, 지난 10년간 부동산 자산 보유
비중이 증가하는 등 바람직하지 않은 가계부동산 포트폴리오를 구성하고 있음.
5. 부동산투자전략
이러한 배경하에서 가계부동산의 위험요소를 인지하고 새로운 부동산자산관리 전
략이 필요함. 소유와 임대 중 주거선택을 신중히 하고, 적정한 부동산보유비율을
가져가야 함. 변동금리보다는 고정금리를 선택하고, 대출비율도 관리해야 함. 동

6. 시에 자신의 연령에 맞는 주거전략을 구사하고, 지역선택에서는 가족구성원의 편
리성을 최우선으로 하면서, 장기적인 출구전략을 세워야 함.

7. 베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략
이상영
명지대학교 부동산학과 교수
2011. 10. 11 (화)
목 차
제1장 금융위기와 주택부동산시장의 구조변화
제2장 인구구조 변화가 미치는 영향
제3장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향
제4장 자산구성의 변화
제5장 부동산투자전략

8. 제 1 장 금융위기와 주택부동산 시장의 구조변화
1. 미국 주택시장의 변화
2. 일본 주택시장의 변화
1. 미국 주택시장의 변화
미국의 40, 50대 인구비중 감소와 부동산가격 폭락이 동시에 나타나는 현상을 보임
미국의 40~59세 베이비 붐 세대의 인구비중 2006년 28%를 정점으로 2007년부터 감소하기 시작함
미국의 주택가격지수를 살펴보면, 2005년까지는 가격상승세를 유지하지만 금융위기와 베이비 부머의 은퇴에 따른 많은 경
제, 사회적 영향으로 인해 2006년 이후 급격한 하락세를 나타냄
베이비 부머의 은퇴는 부동산 수요 감소를 초래하여 주택가격 하락의 원인으로 작용한 것으로 보임
<미국의 40~59세 인구 비중 추이와 주택가격>
자료: S&P, Census
3

9. 2. 일본 주택시장의 변화
일본의 40, 50대 인구비중 감소와 부동산가격 감소도 동시에 나타남.
일본의 토지가격은 91년을 정점으로 이후 하락추세임. 상업용 토지가격 과 주거용 토지가격지수도 같은 추세를 나타냄
일본의 40~59세 베이비 부머 세대의 인구비중은 1993년 29.16%(3,636만 2천명)을 정점으로 감소
일본 베이비 부머 역시 미국의 베이비 부머세대와 마찬가지로 부동산 수요 감소를 초래하여 토지 및 주택가격 하락의 원인
으로 크게 작용한 것으로 보임
<일본의 40~59세 인구 비중 추이와 토지가격>
자료: 일본국토교통성, 일본통계청
4
2. 일본 주택시장의 변화
1990~2005년 일본 수도권 맨션은 동경 중심지에서 10~20km권에 집중 분포
도쿄 70km 권내의 맨션누적호수를 보면 10km권, 20km권에 맨션이 집중되어 있음
맨션의 면적과 평균 판매가격 관계를 보면 10km권에 1994년, 그 이외 권역에서는 1991년 이후 판매가격이 하락하는 경향
이 나타남
하지만 2004~2005년부터는 10km권, 20km권에서 맨션의 판매가격이 상승하고, 면적이 확대되고 있으며, 30km권,
40km권 이상 권역은 판매 가격 하락, 면적 축소 경향이 나타남
백만 명 <도쿄23구의 인구추이> <수도권 권역별 공동분양 추이>
권
역
별
착
공
호
수
/
7
0
㎞
권
내
호
수
1990 1995 2000 2005 년 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
자료: 수도권 정비에 관한 연차보고, 일본국토교통성
5

10. 2. 일본 주택시장의 변화
인구감소와 버블붕괴 이후 신규주택공급이 급락
일본의 경우 ’68년 이미 세대수를 상회하는 주택 재고 보유. ’03년 현재 1세대당 주택수 1.14호
신설주택착공수가 세대 증가 둔화에 따라 지속적인 감소 추이를 나타냄
일본의 경우, 90년대 버블붕괴 이후 신규주택공급이 급락
- 버블기 160~170만 호 건설되던 신규주택은 2000년대 들어 110-120만호 수준으로 감소. 금융위기 이후 80-90만호.
- 버블기 신축맨션, 수도권 호당 6천만 엔에서 2000년대 4천만 엔 수준으로 하락
<총주택수, 총세대수, 1세대당 주택수> <신설주택착공수 및 세대증감수 추이>
6,000 1.20 (1,000호) (1,000세대)
총주택수_호(좌) 1.14 9,000 실적치 예측치 3,500
1.13 5,389 3,299 3,229
총세대수_세대(좌) 1.15
5,000 1.11 8,000 8,093
1.11 4,588 4,726 3,000
1세대당주택수_%(우) 1.10 5,025 7,849 7,343 7,299 2,882
1.08 4,201 4,116 4,436 1.10 7,000 2,690
4,000 3,861 6,673 2,280
3,781 2,500
1.05 3,520 6,000 5,976
1.01 3,545 1.05 5,471
2,228 5,910
3,000 3,283 5,000 2,156 2,000
3,106
0.97 2,965 4,502
1.00
2,559 4,000 1,500
단위:1만
2,000 2,532
2,182 0.95 1,224
3,000
2,109 착공수(좌) 1,000
1,000 2,000 세대증감수(우)
0.90
500
1,000 313
0 0.85 주 0 0
택
년
년
년
년
년
년
년
년
년
1971~ 1976~ 1981~ 1986~ 1991~ 1996~ 2001~ 2006~ 2011~
63
68
78
83
88
98
93
98
03
착 (년)
19
19
19
19
19
19
19
19
20
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
공
출처:2003년 주택·토지통계조사 수
출처:국세(國 )조사
6
2. 일본 주택시장의 변화 : 수도권 인구동향
최근 일본은 기성시가지(동경 도심)중심으로 인구가 증가하는 도심회귀 현상을 나타냄
도쿄 근교 수도권 유입인구의 일부를 받아들여 기성 시가지 인구 증가를 억제한다는 기존의 인구동향에 큰 변화가
생기고 있음
도쿄 23구의 인구추이를 보면, 90년대 중반부터 증가로 바뀌었음
- 2000년부터 2005년까지 5년 동안, 도심3구 (치요다구, 츄오구, 미나토구)의 인구증가율은 15% 이상임
도심3구는 전입이 전출을 초과하는 도심회귀현상이 나타나고 있음
<1990~1995년 일본 수도권의 인구증감> <2000~2005년 일본 수도권의 인구증감>
연평균인구변화율
연평균인구변화율 1.0%이상감소
1.0%이상 0.5~1.0%감소
감소
0.5~1.0%
0.0~0.5%감소
감소
0.0~0.5%
감소 0.0~0.5%증가
0.0~0.5%
증가
0.5~1.0% 0.5~1.0%증가
증가
1.0~2.0% 1.0~2.0%증가
증가
2.0%이상 2.0%이상증가
증가
7 자료: 수도권 정비에 관한 연차보고, 일본국토교통성

11. 제 2 장 인구구조 변화가 미치는 영향
1. 인구 전망
2. 가구 인원별 추이
3. 1인 가구 동향
4. 혼인추이
5. 합계출산율 및 완결출산율 추이
6. 평형별 공급추이(아파트)
1. 인구 전망
주택 주 수요층 35~54세 인구비중은 2011년부터 감소
주요 경제활동 및 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2010년 33.87%(1,665만 4천명)로 정점을 보인 후 꾸준히 감소세를
보일 것으로 예상됨
- 연령대별 인구는 35세 미만의 인구가 1988년 이후 감소 추세를 보이고 있고, 주택 주 수요층인 35~54세 인구는
2010년을 정점으로 감소로 돌아섬
- 55세 이상 인구는 2021년 35~54세, 2024년 35세 미만 인구수를 앞지를 것으로 예상됨
- 수도권과 지방인구는 2010년을 기점으로 지방인구 감소, 수도권 인구 증가를 보이나 수도권의 경우 2018년 이후 감소함
<총인구 변화> <수도권-지방 인구 추계변화>
60,000 3.
5% 30,000
증가율(우) 인구(좌) 수도권 지방
3.
0%
50,000 25,000
2.
5%
40,000 20,000
2.
0%
30,000 1.
5% 15,000
1.
0%
20,000 10,000
0.
5%
10,000 5,000
0.
0%
0 -0.5% 0
(천명) 1960 1967 1974 1981 1988 1995 2002 2009 2016 2023 2030 (천명) 1970 1976 1982 1988 1994 2000 2006 2012 2018 2024 2030
자료 : 통계청 자료 : 통계청
9

12. 2. 가구 인원별 추이
1-2인 가구는 2030년까지 지속적으로 증가하며, 3-4인 가구는 2020년까지 증가함
2000년대 이후 총 가구수는 2030년까지 증가하며, 특히 1~2인 가구 증가가 두드러짐
가구 비중을 살펴보면 1인(20.3 → 23.7%) 2인 가구(23.1 → 28.1%)의 증가에 따라 소형평형 공급의 필요성 시사
그렇지만 3~4인 가구의 경우도 2020년까지는 절대 가구수는 9만 가구(852만->861만) 가 증가하고, 이후에도 감소 속도는
느림(2030년 832만)
따라서 1-2인 가구 대상으로 한 소형평형대의 주택만이 아니라 3~4인 가구를 위한 중형주택의 부족현상이 나타날 수 있음
<가구 인원별 추이> <가구 인원별 비중>
(천 가구) (%)
20,000 100.0
18,000 90.0
16,000 4,519 80.0 22.7
4,746 26.6
14,000 4,733 70.0
4,564
12,000 3,797 60.0 19.1
4,469 3,866 21.0
10,000 3,785 50.0
3,595
8,000 3,244 5,583 40.0 28.1
6,000 4,380 4,844 30.0 23.1
3,958
4,000 3,083 20.0
2,000 3,773 4,109 4,713 10.0 20.3 23.7
2,632 3,473
0 0.0
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 (년) 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 (년)
1인 가구 2인 가구 3인 가구 4인 가구 5인 가구 자료 : 통계청, 전국 가구구성/가구원수별 추계가구
10
3. 1인 가구 동향
혼인 감소 이혼, 사별 증가 등의 이유로 인한 1인 가구는 급증하는 추세
1인 가구 구성변화를 살펴보면 미혼 가구는 서울의 경우 1985년 9만8,896가구에서 2005년 41만 310가구로 늘었으며, 65
세 이상 독거노인 가구는 동일기간 1만 1,632가구에서 9만 4,855가구로 증가함. 미혼 가구(4배)보다 사별(5배), 이혼(8배)
으로 1인 가구가 더 빨리 증가함
가구주의 연령별 1인 가구를 보면 30세 이하 1인 가구보다는 30세 이상, 특히 65세 이상의 1인가구가 증가속도가 더 높게
나타남
2030년까지도 현재와 비슷한 추세를 보일 가능성이 높음
(가구) <가구주의 혼인상태별 1인가구(서울)> (%) <가구주의 연령별 1인가구(서울)>
500,000 30
27.1
410,310 26.7 1985
1985년 25
400,000 2005
2005년
20 18.7
300,000
15 16.0
14.0
200,000
10 11.0 10.7 10.2
121,375 8.0
98,896 7.3 7.4
79,915 6.5 5.3
100,000 64,139 4.8 4.8
5 4.4
20,797 26,535 4.7 3.9 4.4
9,979 4.1
- 0
유배우 사별 이혼 미혼
자료 : 통계청, 인구주택총조사
11

13. 4. 혼인추이
초혼 연령층은 지속적으로 증가, 2003년 이후 연간 15만-17만 가구 정도로 정체되고 있음
혼인은 90년대 후반 이후 하락, 2003년 최저점 기록 후 07년 상승, 09년 하락을 반복함
초혼 연령층은 남자의 경우 31.80세, 여자의 경우 28.90세(2010년 기준)으로 지난 15년간 3.5세 늘어남
이런 혼인추세의 감소 및 초혼 연령의 증가는 출산율 감소로 인구 감소의 원인이 되고 있음
또한 초혼 연령의 증가는 미혼자녀가 중장년층 부모와 같은 주택에 거주하는 기간을 증가시켜 주택수요를 감소시킴
(가구) <혼인추이> (세) <초혼연령>
225,000 32.50 31.61 31.80
217,456 남편 30.87
아내
200,000 30.00 29.28
28.36 28.71 28.90
27.72
171,780
175,000 27.50
163,050 26.49
151,252 25.32
150,000 25.00
154,880
125,000 22.50
100,000 20.00
(년)
1995 2000 2005 2009 2010 (년) 1995 2000 2005 2009 2010
자료 : 통계청, 인구동태통계연보 (2011)
12
5. 합계출산율 및 완결출산율 추이
합계출산율의 비율은 줄어들었지만, 완결출산율은 큰 변화가 없는 것으로 보임
전체 가임 여성의 합계출산율은 1980년 2.83명 → 2005명 1.08명으로 비율이 크게 줄어듦.
그러나 기혼 여성(30~34세)의 평생 총출생아 수(완결출산율)를 살펴보면 1980년 2.67명 → 2005년 1.52명으로 상대적으
로 그 비율이 크게 줄지 않았다.
또한 15~44세 유배우 여성의 희망 평균 자녀 수 설문조사 결과 여전히 2.3명의 아이 출산을 원하는 것으로 나타남
즉, 초혼 연령이 높아져서 합계출산율은 줄어들었지만 결혼 후 기혼여성의 최종적 출산율은 상대적으로 변화가 적음.
따라서 여전히 3~4인 가구는 주요한 가구 형태로 주택수요에도 큰 영향을 줄 것으로 보임.
<출산율 감소추이 (1980~2005)> <15~44세 유배우 여성의 희망 평균 자녀 수>
(명)
2.6
년도 1980 1990 2000 2005
2.5 2.5
합계출산율(명) 2.83 1.59 1.47 1.08
2.4
30~34세 여성의
97 95 89 81
혼인비율(%) 2.3 2.3 2.3
30~34세 기혼여성의 2.2 2.2 2.2
2.67 1.89 1.71 1.52
평생 총출생아수(명)
2.1 2.1
첫째아이 출산간격(월) 22 22 25
2 2
둘째아이 출산가격(월) 31 33 36
1.9
1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 (년)
자료 : KDI (2009) 여성의 임금수준이 출산율에 미치는 영향분석, 김정호
13

14. 6. 평형별 공급추이(아파트)
2005년 이후 소형공급 부족 현상이 두드러지고 있으며, 아파트의 경우 중형 평형의 필요성도 여전히 큼.
중대형이 주도하던 2000년 중반과 달리 2008년 이후 대형 아파트 약세, 중소형 강세로 전환됨.
2005년 이후 공급된 아파트 중 99㎡이하 물량 감소. 공급되는 소형 물량의 대부분은 임대아파트로 공급되고 있어서 일반
거래시장에 공급효과 적음
1~2인 가구 증가는 소형주택 수요 증가 요인, 1~2인 가구 소득수준을 감안하면 매매수요보다 임대시장 수요층을 형성
할 것으로 예상 . 분양시장에서는 중형(30평 대)이 주력. 동시에 임대에서도 중형 공급 필요성 있음.
<아파트 규모별 가격동향> <2005년 이후 아파트 규모별 공급비중>
35
30 소형주도 중대형 주도 중소형 주도 25평이하 25~34평 35평이상
25
오피스텔 59.1% 24.1% 16.9%
20
15
10 주상복합 12.8% 32.7% 54.5%
5
0
아파트_임대 82.6% 12.7% 4.7%
-5
-10
아파트_분양 13.7% 62.3% 24.0%
01년 02년 03년 04년 05년 06년 07년 08년 09년 10년
66㎡미만 66~99㎡미만 99~132㎡미만 10월
132~165㎡미만 165~198㎡미만 198㎡이상 0% 20% 40% 60% 80% 100%
14 출처 : 부동산114
제 3 장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향
1. 지역, 규모별 매매가격 추이
2. 지역, 규모별 전세가격추이
3. 주택선호
4. 월세의 확산

15. 1. 지역, 규모별 매매가격 추이 (서울, 인천, 경기, 지방광역시)
수도권 가격 정체, 지방광역시 가격 상승, 60㎡미만 소형가격 지수 상승
지역별로는 수도권이 2004~06년 가파른 지수 상승이 나타났으나 2007년 이후 보합내지 하락세를 보이고 있음
지방광역시는 2003년 이후 아파트 가격이 보합세를 보이며 완만한 상승을 보였으며, 2010년 이후 가격 상승이 두드러짐
수도권 규모별 아파트 가격지수는 수도권 가격상승기간인 2004~06년 동안 중대형이 전용면적 85㎡이상이 가파른 상승은
보인 반면 2007년 이후는 60 ㎡미만 소형아파트의 지수가 상승하고 있는 반면, 중대형은 하락하고 있음.특히 대형 하락이
두드러짐.
<전국 권역별 아파트 매매가격지수> <수도권 규모별 아파트 가격지수(전용면적기준)>
(2000.01.01=100) (2000.01.01=100)
서울 경기 인천 지방광역시 60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과
330
330
280 280
230 230
180 180
130 130
80 80
1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
자료: 부동산114 자료:부동산114 주) 전용면적기준
16
2. 지역, 규모별 전세가격추이 (서울, 인천, 경기)
최근 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격상승, 60~85㎡이하 중형 가격지수 큰 폭 상승
권역별로 살펴보면 서울을 비롯한 모든 아파트 전세가격지수가 2009년 이후 상승세를 보이고 있음
수도권 규모별 아파트 전세가격지수는 수도권 가격상승기간인 2000년대 중반에는 소형이 많이 올랐지만, 2008년 이후에는
중형의 전세가격 상승이 높게 나타남
<전국 권역별 아파트 전세가격지수> <수도권 규모별 아파트 전세가격지수(전용면적기준)>
(2000.01.01=100) (2000.01.01=100)
서울 경기 인천 지방광역시 60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과
260 260
240 240
220 220
200 200
180 180
160 160
140 140
120 120
100 100
80 80
1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
자료: 부동산114 자료:부동산114 주) 전용면적기준
17

16. 3. 주택선호 : 지역
서울 및 수도권 거주자들은 강남보금자리 → 광교 → 동북권 뉴타운 → 서북권 재개발 이나 위례신도시 선호
서울 거주자들은 강남보금자리와 동북권 뉴타운에 대한 선호도가 가장 높았음.(부동산114 주거선호조사 2011년 3월)
경기도 거주자들은 광교 선호도가 높고, 2위는 강남보금자리로 조사됨
인천거주자들은 송도지구나 인천 구월보금자리지구 관심이 높게 조사됨. 송도경제자유구역지구에 대한 관심도가 다시 높아지
는 모습이지만 최근 인천지역 입주물량이 많아지고 있어 저렴한 매물 중심으로 관심을 보이는 것으로 생각됨
현 거주지에서 가까운 곳을 선호함. 지역 우선으로 당첨확률을 높일 수 있고 익숙한 주거환경을 유지하려는 경향 때문
<수도권 전체 거주자> <서울 거주자>
1순위 2순위
1순위 2순위
10.10% 12.20%
7.50% 15.10% 10.40%
9.00% 6.30% 7.20%
19.4% 27.3% 8.70%
15.6% 7.10%
10.1% 7.9% 9.7% 8.4% 13.1% 9.8% 6.2%
강남보금 광교 동북권 서북권재개발 위례 강남보금 동북권 서북권 위례 서남권
뉴타운 뉴타운 재개발 뉴타운
<경기도 거주자> <인천 거주자>
1순위 2순위
1순위 2순위
11.20%
9.80% 29.10%
9.10% 14.00%
7.00% 3.5%
19.9%
14.0% 6.10% 24.4% 3.5%
11.7% 19.8% 5.80%
8.4%
4.4% 3.5% 3.5% 1.2%
18 광교 강남보금 수도권기타 위례 광명시흥보금 송도 인천구월보금 영종 부천옥길보금 광교
40km 의정부,양주축
1기 신도시
고양,일산축
2기 신도시
서울 수도권 분리현상 제2외곽
20km
구리,남양주축 1기 보금자리
제1외곽
2기 보금자리
김포/부천 10km
인천축 3기 보금자리
광주,하남축
용인,분당축
10km
20km
수원,화성축
안양,안산축
10km
10km 20km
20km 제1경부
제2경부
19
KTX,수도권전철

17. 3. 주택선호 : 구조
선호하는 동 구조는 탑상형 선호에서 판상형 선호로 돌아섬.
선호하는 동 구조는 ‘판상형’이 38.6%로 ‘탑상형’ 37.0%보다 높아짐.
- 연령층이 낮을수록 판상형과 탑상형 선호도 격차가 큰 것으로 나타남
- 분양 받을 주택의 면적이 클 수록 판상형보다 탑상형의 선호도가 더 높게 나타남
반면, 가격이 저렴하다면 어느 구조도 상관없다는 응답은 지난 상반기에 비해 1.2%p 상승
<응답자 특성별 동구조>
(단위 : % )
<조사시기별 동구조> 판상형 탑상형 가격저렴 상관없음 합계
전체 37.0 38.6 22.3 2.1 100.0
경기 41.0 38.2 19.2 1.6 100.0
도시 서울 33.3 37.8 26.2 2.7 100.0
2010년 상반기
41.5 인천 36.0 45.3 17.4 1.2 100.0
39.1 2010년 하반기
38.6 남 33.5 42.2 22.9 1.4 100.0
37.0 성별
34.934.8 2011년 상반기 여 46.2 29.3 20.7 3.8 100.0
20대 24.5 43.6 28.7 3.2 100.0
(단위:%) 30대 32.5 37.6 26.3 3.6 100.0
연령대
23.7 40대 44.9 36.4 18.0 0.7 100.0
22.3
21.1 50대 이상 40.2 41.8 17.5 0.5 100.0
200만원미만 36.9 28.6 33.3 1.2 100.0
300만원미만 33.7 37.9 23.7 4.7 100.0
월소득 400만원미만 37.8 35.7 25.3 1.2 100.0
700만원미만 37.1 40.6 20.4 1.9 100.0
2.3 2.5 2.1 700만원이상 40.2 48.5 10.3 1.0 100.0
99㎡미만 28.2 32.5 35.7 3.5 100.0
분양예정 99~132㎡ 39.0 37.1 22.0 1.9 100.0
탑상형 판상형 가격저렴 잘 모르겠음
규모 132~165㎡ 45.0 47.7 6.7 0.7 100.0
165㎡이상 25.7 65.7 8.6 0.0 100.0
20
3. 주택선호 : 외부조건
교통여건 → 가격 → 투자가치 순으로 선호 : 교통 편의성, 유가 등 고려
아파트 분양 시 외부조건의 중요도를 조사한 결과 ‘교통여건’이 4.59점으로 가장 높고 가격(4.56), 투자가치(4.30)순으로 조사됨
- 지난 반기 조사보다 교통여건항목만 유일하게 0.03점을 상승을 보임. 타 항목 점수가 모두 하락한 점에 비해 가격이나 투자
가치 점수에는 변동없이 중요도가 지속적으로 높게 나타남
지난 조사에 비해 ‘자연환경(4.18)’과 편의시설(4.11)’ 항목 점수가 크게 하락
- 지난 반기 부동산침체가 지속되면서 투자가치보다 실제 거주만족도를 높일 수 있는 항목에 대한 관심이 증가했었지만 최근 아파트 가격이 상승
할 것이라는 전망이 나오면서 자연환경이나 편의시설 등 직접적으로 투자에 영향을 미치지 않는 항목에 대한 관심이 줄어든 것으로 사료됨
<외부조건 중요성 점수>
09년 하 10년 상 10년 하 11년 상
4.61
4.59 4.59
4.56 4.57 4.56 4.56
4.54 (단위:점)
4.47
4.40
4.30 4.30 4.29 4.29
4.19 4.20
4.18 4.17
4.15
4.11 4.10
4.07 4.06
4.04
교통여건 가격 투자가치 자연환경 편의시설 교육환경
21

18. 3. 주택선호 : 단지공통항목
시공품질→ 보안서비스 → 단지규모 순으로 선호 : 불황기 선호도의 연장
단지공통조건에서는 ‘시공품질’(4.61점)의 중요성이 가장 높으며,
‘보안서비스’(4.28점) > ‘단지규모’(4.08점) 순으로 조사됨
시공품질을 제외하고 전반기 조사보다 각 항목점수가 전반적으로 하락세를 보임.
특히, 조경이나 주거서비스 / 커뮤니티 시설 등 중요도가 크게 하락함
<단기공통항목 중요섬 점수>
4.63 4.61 4.61 09년 하 10년 상 10년 하 11년 상
4.60
(단위:점)
4.33
4.29 4.29 4.28
4.19
4.144.15
4.08 4.10 4.08 4.10
4.05
3.97 3.99 3.99
3.96 3.94
3.913.91 3.88 3.88 3.85
3.84
3.78
3.72
3.69
3.66 3.64
시공품질 보안서비스 단지규모 조경 주거서비스 단지디자인 브랜드 커뮤니티시설
22
3. 주택선호 : 세대개별
평면구조 → 조망 → 인테리어 → 향 순으로 선호 : 향에 대한 선호도가 높지 않음.
세대개별 항목 중에서는 ‘평면구조’가 4.43점으로 가장 점수가 높았으며,
‘조망’(4.23점) > ‘인테리어’(4.18점) > ‘향’ (4.09점) 순으로 조사됨
‘첨단설비’ 항목 중요도는 3분기 동안 상승하다 0.09점 하락함
- 최근 에너지 절감, 친환경 아파트 등 유비쿼터스 시스템을 도입한 아파트가 계속 늘어나면서 과거 고급아파트에 국한되었던 첨단설비가
일반화 되면서 중요도가 상대적으로 하락한 것으로 판단됨
<세대개별항목 중요성 점수>
09년 하 10년 상 10년 하 11년 상
4.47 4.48 4.45
4.43 (단위:점)
4.33 4.35
4.29
4.23 4.25 4.24
4.22
4.18
4.13 4.13 4.14 4.15
4.10 4.13 4.09
4.07
3.97 4.00
3.93 3.91
평면구조 조망 인테리어 동배치 및 구조 향 첨단설비
23

19. 4. 월세의 확산 : 아파트와 오피스텔의 소득수익률 비교
2008년 이후 아파트 소득수익률 상승, 오피스텔은 하락
오피스텔의 소득수익률은 05~07년의 상승을 제외하고 지속적으로 하락
반면 아파트의 소득수익률은 08년 9월 금융위기 이전까지 하락하다 금융위기 이후 상승으로 반등
아파트와 오피스텔 모두 대형보다 소형에서 소득수익률이 더 높게 나타남
아파트의 소득수익률이 지속적으로 상승한다면(월세시장이 성장한다면) 아파트와 오피스텔의 수익률은 비슷한 수준
을 유지할 가능성이 있음
<서울시 아파트와 오피스텔의 수익률 비교>
(%)
아파트 오피스텔
10.0%
9.0%
8.0%
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
24
출처 : 부동산114
4. 월세 확산 : 아파트와 오피스텔의 자본수익률 비교
아파트가 오피스텔보다 기대가격 상승률이 높았으나 최근 아파트 시장 침체로 움직임이 역전됨
2008년 금융위기 이전까지 아파트가 오피스텔보다 기대가격상승률이 높은 것으로 나타났으며, 소득수익률과는 반대됨
하지만 08년 금융위기 이후 아파트의 기대가격상승률은 오피스텔의 기대가격상승률보다 낮게 나타남. 반면 동일시점에 소
득수익률은 아파트는 상승세를 보였고 오피스텔은 하락세를 보임
아파트의 기대가격상승률은 낮아지는 반면 소득수익률은 높아지는 것으로 나타나, 주택가격의 안정이 소득수익률을 증가
를 야기시키는 것으로 사료됨
<서울시 기대가격상승률>
(%)
아파트 오피스텔
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
-5.00
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
출처 : 부동산114
25
* 기대가격상승률은 전년대비 가격변동률의 과거 12개월 평균값으로 함

20. 4. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 1
아파트 매매시장이 안정된다면 소형아파트를 중심으로 아파트 시장 내 월세 비중 증가 예상
소득수익률 변화를 보면, 아파트 시장 내 보증부월세시장이 확대되고 있음. 자본수익율이 감소(기대가격상승률이 감소)
하면서 임대인들은 기대총수익률을 유지하기 위해 소득수익률을 확보할 수 있는 보증보월세 선호 때문
기대가격상승률이 낮았던 오피스텔은 높은 소득수익률 확보를 위해 예전부터 보증부월세를 선호해 온 것으로 보임
향후 아파트 매매시장이 안정된다면 소형아파트를 중심으로 아파트 시장 내 월세 비중이 높아질 가능성이 있음
아파트 시장 내 이와 같은 변화는 오피스텔 수요에 영향을 미쳐 장기적으로 아파트와 오피스텔의 소득수익률이 비슷한 수
준을 유지할 것임.
구분 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011. 08 비고
전월세전환률 9.8 9.7 9.3 8.5 8.4 8.7 8.8 8.2 7.2 전반적으로 하락세
소득수익률 3.9 3.6 3.4 3.2 2.8 2.6 2.7 2.8 3.1 2008년을 기점으로 상승
기대가격상승률 28.3 15.5 6.2 15.2 26.1 12.5 2.7 2.2 -1.92 전반적으로 하락세
아파트
전세/매매비 50.7 47.9 46.8 46.1 41.2 37.9 38.3 41.6 50.1 2008년을 기점으로 상승
보증금/전세비 34.5 34.6 33.8 31.0 29.5 29.1 28.7 27.0 24.9 전반적으로 하락세
월세/보증금비 2.3 2.2 2.2 2.2 2.4 2.5 2.5 2.5 2.5 전반적으로 상승세
전월세전환률 13.4 12.4 11.8 11.5 11.3 11.1 10.9 10.6 9.8 전반적으로 하락세
소득수익률 8.3 7.3 6.6 6.6 6.8 6.4 6.2 6.1 5.9 전반적으로 하락세
기대가격상승률 3.7 2.9 1.0 2.2 3.8 10.7 4.0 4.7 4.02 물가상승률과 비슷 (4% 내외)
오피스텔
전세/매매비 65.9 63.2 59.7 61.7 63.3 61.7 60.6 60.6 63.3 60% 수준 유지
보증금/전세비 15.5 16.6 16.4 15.4 14.3 13.6 13.3 12.7 11.4 전반적으로 하락세
월세/보증금비 7.2 6.3 5.9 6.2 6.6 7.0 7.1 7.1 7.4 7% 수준 유지
26 출처 : 부동산114
4. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 2
1~2인 가구의 소득대비 오피스텔 월세 비중과 3~4인 가구의 아파트 월세 비중이 지속적으로 낮아짐
20평 미만의 오피스텔의 경우 2002년 1인 가구(72%) , 2인 가구(43%)의 소득대비 월세 비중이 높았음.
30평 대 아파트의 경우도 2002년 3인 가구(51%), 4인 가구(37%)로 높았으나 이후 하락함.
2008년 1-2인 가구의 경우 30-50%, 3-4인 가구 27-34%로 떨어짐.
오피스텔의 경우 2000년대 초기에는 높은 월세비중에 따라 고소득의 1~2인가구들만이 입주하였지만 점점 하락하는 월세
비중에 따라 부담이 줄어듦. 아파트 월세 역시 3~4인 가구에서 소득 대비 월세 비중이 낮아지고 있음.
<가계소득 대비 1~2인가구 20평미만 오피스텔 월세비중추이(서울)> <가계소득 대비 3~4인가구 30평대 아파트 월세비중추이(서울)>
(단위 : %) (단위 : %)
3인가구 4인가구
1인가구 2인가구
80.00 60.00
70.00
50.00
60.00
40.00
50.00
40.00 30.00
30.00
20.00
20.00
10.00
10.00
0.00 0.00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (년) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (년)
출처 : 월세는 부동산114, 소득은 노동패널에서 산출함.
27

21. 제 4 장 자산구성의 변화
1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향
2. 가계자산구성의 변화방향
1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향
2006년부터 우리나라 금융자산은 부동산 자산에 비해 빠르게 증가함
2006년 이후 국가 전체 금융자산의 증가속도가 부동산 자산에 비해 빠름. 1998년~2002년은 금융자산, 2003년~2005년
은 부동산 자산, 2006년 이후는 다시 금융자산이 빠른 속도로 증가
해외의 경우 가계 자산 중 부동산 자산의 비중은 일본은 05년 이후 소폭 증가했으나 05년까지 지속적인 감소세를 보임.
미국은 2006년 이후 감소 추세를 보이고 있음
<국내 자산별 변동률 추이> <국가별 가계의 부동산 자산 비중 비교>
(%) (%)
토지자산 부동산자산 금융자산 미국 가계자산 부동산 비중 일본 가계자산 토지 비중
25% 45%
20% 40%
35%
15%
30%
10% 25%
5% 20%
15%
0%
10%
-5%
5%
-10% 0%
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 (년) 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 (년)
주) 부동산 자산=토지자산+주거용건물+비주거용 건물 전년동기대비 주) 자산 비중은 총자산 대비
29 자료 : 한국은행, 통계청 자료 : FRB, 일본 내각부

22. 1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향
부동산 자산의 규모가 정체되는 국면에 진입하고 있으며, 주택담보대출 위주의 개인대출 부담 증가
우리나라 GDP대비 토지자산의 비중이 증가하고 있으나 정점에 근접하고 있는 것으로 보임
- 우리나라는 GDP대비 토지자산이 2001년 2.25배를 기록한 후 빠르게 증가하며, 2009년 3.25배로 나타나고 있으나
일본은 GDP대비 토지자산이 감소추세가 지속되며 2008년 1.55배 수준을 보이고 있음
2009년 개인부채증가율이 주택담보대출증가율과 비슷한 증가 속도를 보임
<GDP대비 토지자산> <가계부채 증가율>
(배) (%)
한국 일본 개인부채 주택담보대출
4 18%
3.5 16%
14%
3
12%
2.5 10%
2 8%
6%
1.5
4%
1 2%
0.5 0%
0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 09 2007 2008 2009 2010
자료 : 한국은행, 일본 내각부 자료 : 한국은행 주) 전년동기 대비
30
1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향
우리나라 개인소득 대비 부채비율은 2009년 1.52배에 달함
- 미국 개인소득대비 부채는 2007년 1.38배에서 1.28배로 감소
- 일본은 2004년 이후 계속 감소하여 2007년 가장 낮은 소득 대비 부채를 기록함. 이후 다시 증가세로 돌아섬
우리나라 부채증가율은 2009년 들어 줄어들었으나 여전히 7%대의 높은 증가율을 보임
<개인소득 대비 부채비율 비교> <개인 부문 부채 증가율>
(배) (%)
한국 미국 일본 한국 미국 일본
1.6 30%
1.5 25%
1.4
20%
1.3
15%
1.2
10%
1.1
5%
1.0
0.9 0%
0.8 -5%
0.7 -10%
0.6 -15%
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
자료 : 통계청, 한국은행, FRB, 미국 상무부, 일본 내각부, 자료 : 한국은행, FRB, 미국 상무부, 일본 내각부
31

23. 2. 가계자산구성의 변화방향
선진국에 비해 우리나라 실물자산 비중이 높음
선진국은 가계자산에서 유동성이 높은 금융자산 비중이 우리나라에 비해 높은 수준을 보이고 있음
- 2000년 미국 금융자산 비중 42%,, 일본 30%, 캐나다 29%
- 한국 2000년 19%->2006년 17%로 감소
실물자산 비중이 높고, 이로 인해 부채부담이 큰 국내 가계자산 구조는 선진국에 비해 경기침체에 대한 신축적인 대응 여력
이 낮음
<가계 자산의 구성 : 금융자산과 실물자산(2000년)>
(단위 : %)
한국
구분 미국 일본 캐나다 독일 중국 인도 인도네시아
2000년 2006년
실물자산 58 70 71 76 78 95 97 81 83
금융자산 42 30 29 24 22 5 3 19 17
총자산 100 100 100 100 100 100 100 100 100
자료: Davies, Sandstrom, Shorrocks and Wolff. “The World Distribution of Household Wealth" (2008), 가계대출의 현황 및 평가 김준호 재인용
32
2. 가계자산구성의 변화방향
가구 자산 내 거주외 부동산 비중이 증가함
노동패널 자료에 따르면, 우리나라 가구 자산의 90% 이상은 부동산이며 그 비중은 지속적으로 증가했음
- 지난 10년간 부동산 시장은 안정적이면서 높은 상승을 보임. 그 결과 가구는 금융자산보다 부동산 자산을 선호
점유형태별 거주외 부동산을 보면, 자가는 토지·임야와 같은 비수익형 부동산 비중이 높고, 차가는 주택비중이 높음
- 비수익형 부동산은 유동화가 어렵다는 점을 생각하면, 자가의 거주외 부동산은 재조정이 필요함
- 차가의 경우 소유한 주택이 자신들의 거주목적에 적합하지 않아 이를 다른 사람에게 빌려주고 자신이 거주할 주택을 빌리는
가구가 많음. 결국, 차가의 거주외 부동산은 자가와 다른 성격이라 볼 수 있음. (서울 지역 전세가구의 20%, 강남 40% 선)
<가구의 자산 포트폴리오> <점유형태별 거주외 부동산 구성비>
(%) (%)
거주 부동산 거주외 부동산 기타 부동산 금융자산 주택 건물 임야 토지 기타
100%
7.8% 100%
90% 90% 19.4% 24.5%
80% 80% 5.8%
27.9% 49.6% 47.1% 4.3%
70% 10.1%
70% 9.7%
60%
60% 50% 11.5%
50% 40% 13.8%
30% 15.0% 64.0% 60.8%
40% 12.4%
20%
30% 61.4% 23.1% 26.1%
10%
20% 0%
10% 1999 2008 1999 2008
0%
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 자가 차가
자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소 주 : 거주외 부동산을 보유한 가구들의 가구 수를 기준으로 계산한 비중임 (금액기준이 아님)
33 자료 : 노동패널, 미래에셋부동산연구소

24. 2. 가계자산구성의 변화방향
연령이 높아지면서 거주외 부동산은 임대수익 목적으로 활용
연령이 높아지면서 보유한 거주외 부동산을 보증부 월세로 활용하는 가구 증가
- 연령이 높아지면서 전세로 활용하는 가구는 감소하는 반면 보증부 월세 비중은 증가
- 이런 패턴은 99년보다 2008년에 더욱 강하게 나타나고 있음
부동산 활용이 임대수익 목적으로 변하는 것은 근로소득 감소를 임대소득으로 대체하기 때문
- 50대부터 근로소득이 차지하는 비중은 감소하는데 반해 임대소득이 차지하는 비중은 높아지고 있음
<거주외 부동산 보유 가구의 임대차 유형> <거주외 부동산 보유 가구의 연령별 소득유형>
(%)
전세금 보증부월세 순수월세 연령 근로소득 임대소득 기타소득 합계
100%
90% 30대 93.70% 1.30% 5.10% 100.00%
80%
70% 40대 92.30% 3.60% 4.10% 100.00%
60%
50%
40% 50대 82.50% 6.10% 11.40% 100.00%
30%
20%
10% 60대 65.90% 9.00% 25.10% 100.00%
0%
99 08 99 08 99 08 99 08 99 08 70대 이상 44.30% 13.60% 42.10% 100.00%
30대 40대 50대 60대 70대 이상 총합계 81.60% 5.70% 12.70% 100.00%
주) 임대부동산에 대해 임대보증금만 받는 가구(전세금), 임대보증금과 월세를 모두 받는
가구(보증부월세), 월세만 받는 가구(순수월세) 등으로 나누어 임대부동산을 임대한 주1) 노동패널자료(2008년) 샘플 중 거주외부동산 보유자 대상
가구에서 각 가구가 차지하는 비중을 이용하여 계산 (금액기준이 아님) 주2) 기타소득 : 연금 및 보험, 증여, 퇴직금, 금융소득, 각종 보조금
34 자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소 자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소
제 5 장 부동산투자전략
1. 부동산시장 구조변화의 원인과 과제
2. 새로운 부동산투자전략

25. 1. 부동산 시장 구조변화 원인과 과제
부동산 시장의 구조변화를 야기한 원인은 인구구조, 주택유형 및 지역 선호, 주택금융, 주택산업의 변화임
인구구조 변화는 베이비부머의 동향이 중요하고, 이들의 향후 가계 부동산 자산조정이 과제가 됨
주택유형 및 지역 선호는 수요하는 주택의 평형 불일치 해소 및 도심의 높은 토지가의 안정이 과제임
주택금융은 장기모기지 제도의 정착을 통해 가계부실을 막는 것이 필요함.
주택산업은 월세시장 성장에 대비한 자산관리산업의 육성, 임대차제도의 선진화, 공공주택의 확대가 과제임
<부동산 시장의 구조변화의 원인, 전망, 과제>
구조변화 영역 원인 전망 과제
인구구조 베이비부머 은퇴,가구 구성 변화 장기적인 수요 감소,부동산편중 조정 가계 부동산 자산조정 촉진
대형 선호 쇠퇴,도심회귀, 평형 불일치 해소,
주택유형 및 지역 선호 중소형 실수요 중심,도심재개발 난항
교외화 중단 도심 토지가 안정정책
제도권 융자 중심, 주택융자 증가 지속, 장기모기지제도 정착,
주택금융
단기변동금리 의존 가계부실문제 심화 주택금융감독 강화
민간기업 육성 및
가격차익 급감, 자산관리산업 성장,
주택산업 임대차제도 개선,
소득수익 중심 전환 월세중심으로 재편
공공주택 확대
36
Ⅴ. 새로운 부동산투자전략
2. 새로운 부동산투자전략
가계부동산의 위험요소와 새로운 부동산자산관리전략의 필요성
인구구조변화 : 베이비 부머의 은퇴에 따른 주택수요의 장기침체
경제성장률의 둔화와 지역별 산업양극화에 따른 격차 확대 : 성장지역과 소외 지역의 양극화 심화
수도권 내 지역간 주택선호의 변화 : 도심회귀와 교외화 중단
짧은 경기회복 후 부동산경기의 장기 하락, 정체 위험성
중장기적으로 주택가치 하락에 대응할 필요성 증대
새로운 부동산자산관리전략하에서 가계가 의사 결정해야 할 내용
1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까?
2) 보유 부동산이 적정규모 : 최적의 가계 자산포트폴리오 구성. 적절한 가계 부동산보유비율은?
3) 대출의 적정규모와 이자율의 형태 : 대출비율의 적정성, 고정금리로 할까? 변동금리로 할까?
4) 라이프 사이클에 따른 주택보유전략 : 연령별 주택보유전략
5) 지역선택의 문제 : Location! Location! Location!
37

26. Ⅴ. 새로운 부동산투자전략
2. 새로운 부동산투자전략
1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까?
‘토지가 저축이나 주식 등에 비해 유리한 자산인가’(일본 국토교통성)에 대해 1990년대 초에는 ‘그렇다’가 62%,였으나,
2003년 32.9%로 됨. ‘그렇지 않다’는 36.7%임. 이 기간 중 가격이 80% 이상 하락. 토지거래와 건설수주액은 절반으로 줄어
듦. 주택보급률은 114%로 700만호의 공가가 발생함. 이러한 환경에서 주택 소유보다는 임대를 선호하고, 임대주택 투자가 일
반화됨
우리나라는 주택가격 하락이 본격화되지 않음. 토지거래와 건설수주액은 증가추세, 주택보급률은 101% 수준임. 따라서 임
대보다는 소유에 대한 기대감이 큼.
다만 주거외 부동산투자에서는 임대부동산이 크게 증가할 것이라는 점에 이 시장을 주목할 필요가 있음.
2) 보유 부동산의 적정규모 : 적절한 가계 자가 부동산보유비율은?
우리나라 40대 이상 가계자산 중 부동산은 80-85%임. 미국의 베이비부머는 약 60%임
현재 우리나라 베이비부머 가계가 보유하고 있는 주택은 중대형아파트가 중심. 이 아파트의 가격변동위험이 커지고 있음
중장기적으로 자산배분의 리모델링 필요. 적어도 10-20%P 정도 낮출 필요가 있음.
이를 통해 은퇴 후 장기간의 노후생활에 필요한 자금을 마련하는 방안이 준비되어야 함.
38
Ⅴ. 새로운 부동산투자전략
2. 새로운 부동산투자전략
3) 적정한 대출비율은? 그리고 고정금리로 할까, 변동금리로 할까?
소비 엥겔지수와 같은 주택대출에 슈바베(Schwabe)지수가 있음. 소득대비 원리금상환 비율을 의미함. 미국에서는 이 지수
가 25%를 넘지 않도록 권고함 (25%룰) . 일본도 20% 이상 부담하지 않는 것을 바람직하게 여김
반면 우리나라는 집값대비 비율(LTV)을 중점적으로 관리함. DTI는 40-60%를 허용하고 있음
그렇지만 우리도 월 20-25% 선을 유지하는 것이 바람직함
금리도 고정금리를 선택하는 것이 이자율 변동 위험으로부터 벗어나는 방법임 (중장기 보유 시)
4) 라이프 사이클에 따른 자가 주거전략 : 연령별 주택보유전략
연령층 주택규모 방법 위치
20대 신규취업 10-20평 임차 직장위주
생애최초구입 20평대 청약 직장위주
30대 20-30평대 청약, 기존주택 직장,자녀교육
40-50대 40-50평대 청약, 기존주택 대체확장
60대 이상 20-30평대 임차,기존주택,주택연금 노후생활편의
39

27. Ⅴ. 새로운 부동산투자전략
2. 새로운 부동산투자전략
5) 지역선택의 문제
주택구매나 임차시 자신의 현주거지와 근거리에 마련하는 비율이 70-80%임 (예외도 있음)
지역선택 시 중요한 것은 가족 구성원의 생활영역, 교통 동선 등임. 최근 주택선호의 1순위는 교통.
그렇지만 내집 마련 시에는 출구전략이 필요함. 이 때 현재의 관심지역보다는 중장기적인 발전축, 성장가능성, 환금성 등을
고려해야 함
리처드 플로리다 교수는 3T를 강조함.(Talent, Technology, Tolerance) 3T가 도시경쟁력의 기초
일본의 경우 광역도시권의 경우 교통 등에서 지나치게 불편한 지역은 장기적으로 기피함
그런데 성장 지역을 중심으로 주거 선택하는 것이 누구나 가능하지 않음. 향후 중장기적으로 주택가격위험이나 대출위험이
커지고 있기 때문에 이러한 위험을 통제할 수 있는 지역선택이 필요함
따라서 라이프사이클상의 위치, 가족구성의 필요성 등을 고려하여 지역을 선택하여야 하며, 이 과정에서 평형이나 가격 대를
자신의 소득으로 감당할 수 있는 수준에서 결정해야 함
자가주택과 달리 투자용 부동산은 인구추세, 지역선호, 투자자산 비중 등을 고려함과 부동산관리의 문제를 고려하여야 함.
40

28. 세션발표

29. ’
세션 1
베이비붐 세대의 올바른 재테크 포트폴리오
: 부동산 비중을 얼마로 해야 하나
고준석 / 신한은행 갤러리아팰리스 지점장

30. 시장경제 원리로 바라본
2012년 부동산시장전망 및 투자전략
2011
고 준 석 박사
2012부동산시장전망
부동산가격 추이
제 17대 대선
2007.12
제 17대 총선
2004.05
제 18대 총선
2008.04
IMF
제 16대 대선
2002.12
자료출처;국민은행 부동산가격 지수(서울지역 2008년 12월 =100)