조선비즈_부동산포럼_발표자료_20111011
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조선비즈_부동산포럼_발표자료_20111011

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10월 11일 조선비즈가 주최하고,

10월 11일 조선비즈가 주최하고,
베이비붐 세대를 위한 부동산재테크 전략 주제로 ,국내외 최고 전문가들이 강연했던 부동산포럼 발표자료입니다.

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조선비즈_부동산포럼_발표자료_20111011 Document Transcript

  • 1. 조선비즈-부동산포럼 베이비붐 세대를 위한 부동산 재테크 전략201 1.10 .11(화 ) CO EX 3 층E Hall주최:후원: 대한은퇴자협회(KARP)협찬:
  • 2.  개요 및 프로그램 발표자료  주제발표  세션 1  세션 2  세션 3  세션 4  세션 5
  • 3. 조선비즈 부동산포럼 일시 : 2011.10.11(화). 13:00~18:00 / 장소 : 삼성동 코엑스 E-hall(3F)◈ 개요 조선비즈 부동산 포럼 베이비붐 세대들의 은퇴가 현실화되면서 노후 생활에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 국내 가계 자산 중 80%가 부동산에 쏠려 있는 특성상 은퇴 후에도 부 동산을 어떻게 굴려야 할 지가 재테크의 가장 중요한 부분이 되고 있습니다. 이번 포럼에서는 현재 베이비붐 세대가 갖고 있는 평균 자산을 토대로 해 상가, 토지, 도시형생활주택과 현재 인기를 끌고 있는 단독주택 투자 전략에 관한 새로운 접근법을 소개하여 성공적인 재테크 노하우를 공유하고자 합니다. ◈ 일 시 : 2011년 10월 11일(화) 13:00-18:00 ◈ 장 소 : 삼성동 코엑스 E-hall(3F) ◈ 주 제 : 베이비붐 세대를 위한 부동산 재테크 전략 ◈ 주 최 : 조선비즈 ◈ 후 원 : 대한은퇴자협회 ◈ 협 찬 : 쌍용건설, 신한금융그룹◈ 프로그램 사회: 류현정 기자 프로그램 시 간 내용 비고 등록 12:30-13:00 참가자 등록 오프닝 13:00~13:10 김영수 조선비즈 대표 주제발표 베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략 13:10-14:00 전망 이상영 / 명지대학교 부동산학과 교수 세션 I 베이비붐 세대의 올바른 재테크 포트폴리오 14:00-14:50 : 부동산 비중을 얼마로 해야하나 포트폴리오 고준석 / 신한은행 갤러리아팰리스 지점장 세션 II 10년을 내다보는 상가투자 14:50-15:40 상권분석 선 필 / ㈜상가뉴스레이더 , ㈜이웰부동산투자자문 대표이사 종 세션 III 부동산 사기 피해사례 및 사기방지대책 15:40-16:30 사기방지 김한솔 / 법무법인 나우 대표 변호사 세션 IV 도시형 생활주택 투자전략 16:30-17:20 주택투자 고종옥 / ㈜코쿤하우스 대표이사 세션 V 단독주택 어떻게 지을 것인가? 17:20-18:00 단독주택 박창배 / 동화 SFC 하우징 대표이사 폐회사 18:00
  • 4. 주제발표베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략이상영 / 명지대학교 부동산학과 교수
  • 5. [조선비즈 부동산포럼_주제발표]명지대학교 부동산학과 교수이상영 <베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략>1. 금융위기와 주택부동산시장의 구조변화세계적인 금융위기와 더불어 각국의 인구구조 변화가 부동산시장의 패러다임을바꾸어 놓음. . 미국의 경우 2006년 이후 베이비부머의 은퇴가 본격화되면서 주택가격이 하락하기 시작함. 이후 2007-2008년 금융위기와 더불어 주택가격이 폭락함. 일본의 경우 1991년 금융규제가 본격화되면서 가격이 폭락하기 시작했는데,2005년까지 60-80%의 가격 하락폭을 기록함. 그리고 이 기간 중 버블붕괴와 베이비부머의 은퇴가 맞물리면서 충격이 세계적으로 가장 심각했음.2. 인구구조 변화가 미치는 영향우리나라의 주 주택수요층인 55년-63년생의 은퇴가 2010년부터 시작되고 있음.다만 수도권은 2010년대 후반부터 이러한 충격이 본격적으로 나타날 것임. 인구감소에도 불구하고, 1-2인 가구의 비중은 지속적으로 증가하면서 소형주택에 대한수요를 증가시킬 것임. 그리고 2020년까지 3-4인 가구의 수요가 꾸준하기 때문에 20-30평 대 중형주택의 수요는 당분간 지속될 것임. 혼인세대 감소, 출산율의감소 등으로 주택수요는 영향을 받고 있음. 그렇지만 수요 감소 못지 않게 중요한 것이 소형주택의 부족, 대형주택의 과잉 현상임.3. 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향소비자들의 지역 및 주택선호 변화가 향후 시장에 큰 영향을 줄 것임. 가장 큰특징은 도심회귀와 교외화 중단이라는 수도권내 지역 선호 변화임. 이에 따라 수도권 외곽지역 주택의 가격 약세가 심화됨. 동시에 대형주택에 대한 선호가 작아지고, 소형과 중형에 대한 수요가 커짐. 주택선호에서도 투자가치나 가격보다교통을 최우선으로 하고 있음. 소형 선호와 더불어 매매보다 전세를 선호하고, 전세부족에 따른 월세 주택시장의 급성장하고 있음.4. 자산구성의 변화2006년 이후 국민경제에서 부동산자산보다는 금융자산이의 비중이 커지고 있음.이처럼 부동산자산 증가가 정체됨에도 불구하고 주택담보대출은 계속 증가하고있음. 따라서 이러한 가계의 부동산대출 증가는 부동산가격이 하락 내지는 정체되는 상황에서 부동산 자산의 위험도를 증가시키는 것임. 국제적으로도 국내가계가 지나치게 많은 부동산자산을 보유하고 있고, 지난 10년간 부동산 자산 보유비중이 증가하는 등 바람직하지 않은 가계부동산 포트폴리오를 구성하고 있음.5. 부동산투자전략이러한 배경하에서 가계부동산의 위험요소를 인지하고 새로운 부동산자산관리 전략이 필요함. 소유와 임대 중 주거선택을 신중히 하고, 적정한 부동산보유비율을가져가야 함. 변동금리보다는 고정금리를 선택하고, 대출비율도 관리해야 함. 동
  • 6. 시에 자신의 연령에 맞는 주거전략을 구사하고, 지역선택에서는 가족구성원의 편리성을 최우선으로 하면서, 장기적인 출구전략을 세워야 함.
  • 7. 베이비붐 세대의 새로운 부동산투자전략 이상영 명지대학교 부동산학과 교수 2011. 10. 11 (화)목 차 제1장 금융위기와 주택부동산시장의 구조변화 제2장 인구구조 변화가 미치는 영향 제3장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향 제4장 자산구성의 변화 제5장 부동산투자전략
  • 8. 제 1 장 금융위기와 주택부동산 시장의 구조변화 1. 미국 주택시장의 변화 2. 일본 주택시장의 변화1. 미국 주택시장의 변화 미국의 40, 50대 인구비중 감소와 부동산가격 폭락이 동시에 나타나는 현상을 보임 미국의 40~59세 베이비 붐 세대의 인구비중 2006년 28%를 정점으로 2007년부터 감소하기 시작함 미국의 주택가격지수를 살펴보면, 2005년까지는 가격상승세를 유지하지만 금융위기와 베이비 부머의 은퇴에 따른 많은 경 제, 사회적 영향으로 인해 2006년 이후 급격한 하락세를 나타냄 베이비 부머의 은퇴는 부동산 수요 감소를 초래하여 주택가격 하락의 원인으로 작용한 것으로 보임 <미국의 40~59세 인구 비중 추이와 주택가격> 자료: S&P, Census3
  • 9. 2. 일본 주택시장의 변화 일본의 40, 50대 인구비중 감소와 부동산가격 감소도 동시에 나타남. 일본의 토지가격은 91년을 정점으로 이후 하락추세임. 상업용 토지가격 과 주거용 토지가격지수도 같은 추세를 나타냄 일본의 40~59세 베이비 부머 세대의 인구비중은 1993년 29.16%(3,636만 2천명)을 정점으로 감소 일본 베이비 부머 역시 미국의 베이비 부머세대와 마찬가지로 부동산 수요 감소를 초래하여 토지 및 주택가격 하락의 원인 으로 크게 작용한 것으로 보임 <일본의 40~59세 인구 비중 추이와 토지가격> 자료: 일본국토교통성, 일본통계청42. 일본 주택시장의 변화 1990~2005년 일본 수도권 맨션은 동경 중심지에서 10~20km권에 집중 분포 도쿄 70km 권내의 맨션누적호수를 보면 10km권, 20km권에 맨션이 집중되어 있음 맨션의 면적과 평균 판매가격 관계를 보면 10km권에 1994년, 그 이외 권역에서는 1991년 이후 판매가격이 하락하는 경향 이 나타남 하지만 2004~2005년부터는 10km권, 20km권에서 맨션의 판매가격이 상승하고, 면적이 확대되고 있으며, 30km권, 40km권 이상 권역은 판매 가격 하락, 면적 축소 경향이 나타남 백만 명 <도쿄23구의 인구추이> <수도권 권역별 공동분양 추이> 권 역 별 착 공 호 수 / 7 0 ㎞ 권 내 호 수 1990 1995 2000 2005 년 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 자료: 수도권 정비에 관한 연차보고, 일본국토교통성5
  • 10. 2. 일본 주택시장의 변화 인구감소와 버블붕괴 이후 신규주택공급이 급락 일본의 경우 ’68년 이미 세대수를 상회하는 주택 재고 보유. ’03년 현재 1세대당 주택수 1.14호 신설주택착공수가 세대 증가 둔화에 따라 지속적인 감소 추이를 나타냄 일본의 경우, 90년대 버블붕괴 이후 신규주택공급이 급락 - 버블기 160~170만 호 건설되던 신규주택은 2000년대 들어 110-120만호 수준으로 감소. 금융위기 이후 80-90만호. - 버블기 신축맨션, 수도권 호당 6천만 엔에서 2000년대 4천만 엔 수준으로 하락 <총주택수, 총세대수, 1세대당 주택수> <신설주택착공수 및 세대증감수 추이> 6,000 1.20 (1,000호) (1,000세대) 총주택수_호(좌) 1.14 9,000 실적치 예측치 3,500 1.13 5,389 3,299 3,229 총세대수_세대(좌) 1.15 5,000 1.11 8,000 8,093 1.11 4,588 4,726 3,000 1세대당주택수_%(우) 1.10 5,025 7,849 7,343 7,299 2,882 1.08 4,201 4,116 4,436 1.10 7,000 2,690 4,000 3,861 6,673 2,280 3,781 2,500 1.05 3,520 6,000 5,976 1.01 3,545 1.05 5,471 2,228 5,910 3,000 3,283 5,000 2,156 2,000 3,106 0.97 2,965 4,502 1.00 2,559 4,000 1,500단위:1만 2,000 2,532 2,182 0.95 1,224 3,000 2,109 착공수(좌) 1,000 1,000 2,000 세대증감수(우) 0.90 500 1,000 313 0 0.85 주 0 0 택 년 년 년 년 년 년 년 년 년 1971~ 1976~ 1981~ 1986~ 1991~ 1996~ 2001~ 2006~ 2011~ 63 68 78 83 88 98 93 98 03 착 (년) 19 19 19 19 19 19 19 19 20 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 공 출처:2003년 주택·토지통계조사 수 출처:국세(國 )조사62. 일본 주택시장의 변화 : 수도권 인구동향 최근 일본은 기성시가지(동경 도심)중심으로 인구가 증가하는 도심회귀 현상을 나타냄 도쿄 근교 수도권 유입인구의 일부를 받아들여 기성 시가지 인구 증가를 억제한다는 기존의 인구동향에 큰 변화가 생기고 있음 도쿄 23구의 인구추이를 보면, 90년대 중반부터 증가로 바뀌었음 - 2000년부터 2005년까지 5년 동안, 도심3구 (치요다구, 츄오구, 미나토구)의 인구증가율은 15% 이상임 도심3구는 전입이 전출을 초과하는 도심회귀현상이 나타나고 있음 <1990~1995년 일본 수도권의 인구증감> <2000~2005년 일본 수도권의 인구증감> 연평균인구변화율 연평균인구변화율 1.0%이상감소 1.0%이상 0.5~1.0%감소 감소 0.5~1.0% 0.0~0.5%감소 감소 0.0~0.5% 감소 0.0~0.5%증가 0.0~0.5% 증가 0.5~1.0% 0.5~1.0%증가 증가 1.0~2.0% 1.0~2.0%증가 증가 2.0%이상 2.0%이상증가 증가7 자료: 수도권 정비에 관한 연차보고, 일본국토교통성
  • 11. 제 2 장 인구구조 변화가 미치는 영향 1. 인구 전망 2. 가구 인원별 추이 3. 1인 가구 동향 4. 혼인추이 5. 합계출산율 및 완결출산율 추이 6. 평형별 공급추이(아파트)1. 인구 전망 주택 주 수요층 35~54세 인구비중은 2011년부터 감소 주요 경제활동 및 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2010년 33.87%(1,665만 4천명)로 정점을 보인 후 꾸준히 감소세를 보일 것으로 예상됨 - 연령대별 인구는 35세 미만의 인구가 1988년 이후 감소 추세를 보이고 있고, 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2010년을 정점으로 감소로 돌아섬 - 55세 이상 인구는 2021년 35~54세, 2024년 35세 미만 인구수를 앞지를 것으로 예상됨 - 수도권과 지방인구는 2010년을 기점으로 지방인구 감소, 수도권 인구 증가를 보이나 수도권의 경우 2018년 이후 감소함 <총인구 변화> <수도권-지방 인구 추계변화> 60,000 3. 5% 30,000 증가율(우) 인구(좌) 수도권 지방 3. 0% 50,000 25,000 2. 5% 40,000 20,000 2. 0% 30,000 1. 5% 15,000 1. 0% 20,000 10,000 0. 5% 10,000 5,000 0. 0% 0 -0.5% 0 (천명) 1960 1967 1974 1981 1988 1995 2002 2009 2016 2023 2030 (천명) 1970 1976 1982 1988 1994 2000 2006 2012 2018 2024 2030 자료 : 통계청 자료 : 통계청9
  • 12. 2. 가구 인원별 추이 1-2인 가구는 2030년까지 지속적으로 증가하며, 3-4인 가구는 2020년까지 증가함 2000년대 이후 총 가구수는 2030년까지 증가하며, 특히 1~2인 가구 증가가 두드러짐 가구 비중을 살펴보면 1인(20.3 → 23.7%) 2인 가구(23.1 → 28.1%)의 증가에 따라 소형평형 공급의 필요성 시사 그렇지만 3~4인 가구의 경우도 2020년까지는 절대 가구수는 9만 가구(852만->861만) 가 증가하고, 이후에도 감소 속도는 느림(2030년 832만) 따라서 1-2인 가구 대상으로 한 소형평형대의 주택만이 아니라 3~4인 가구를 위한 중형주택의 부족현상이 나타날 수 있음 <가구 인원별 추이> <가구 인원별 비중> (천 가구) (%) 20,000 100.0 18,000 90.0 16,000 4,519 80.0 22.7 4,746 26.6 14,000 4,733 70.0 4,564 12,000 3,797 60.0 19.1 4,469 3,866 21.0 10,000 3,785 50.0 3,595 8,000 3,244 5,583 40.0 28.1 6,000 4,380 4,844 30.0 23.1 3,958 4,000 3,083 20.0 2,000 3,773 4,109 4,713 10.0 20.3 23.7 2,632 3,473 0 0.0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 (년) 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 (년) 1인 가구 2인 가구 3인 가구 4인 가구 5인 가구 자료 : 통계청, 전국 가구구성/가구원수별 추계가구103. 1인 가구 동향 혼인 감소 이혼, 사별 증가 등의 이유로 인한 1인 가구는 급증하는 추세 1인 가구 구성변화를 살펴보면 미혼 가구는 서울의 경우 1985년 9만8,896가구에서 2005년 41만 310가구로 늘었으며, 65 세 이상 독거노인 가구는 동일기간 1만 1,632가구에서 9만 4,855가구로 증가함. 미혼 가구(4배)보다 사별(5배), 이혼(8배) 으로 1인 가구가 더 빨리 증가함 가구주의 연령별 1인 가구를 보면 30세 이하 1인 가구보다는 30세 이상, 특히 65세 이상의 1인가구가 증가속도가 더 높게 나타남 2030년까지도 현재와 비슷한 추세를 보일 가능성이 높음 (가구) <가구주의 혼인상태별 1인가구(서울)> (%) <가구주의 연령별 1인가구(서울)>500,000 30 27.1 410,310 26.7 1985 1985년 25400,000 2005 2005년 20 18.7300,000 15 16.0 14.0200,000 10 11.0 10.7 10.2 121,375 8.0 98,896 7.3 7.4 79,915 6.5 5.3100,000 64,139 4.8 4.8 5 4.4 20,797 26,535 4.7 3.9 4.4 9,979 4.1 - 0 유배우 사별 이혼 미혼 자료 : 통계청, 인구주택총조사11
  • 13. 4. 혼인추이 초혼 연령층은 지속적으로 증가, 2003년 이후 연간 15만-17만 가구 정도로 정체되고 있음 혼인은 90년대 후반 이후 하락, 2003년 최저점 기록 후 07년 상승, 09년 하락을 반복함 초혼 연령층은 남자의 경우 31.80세, 여자의 경우 28.90세(2010년 기준)으로 지난 15년간 3.5세 늘어남 이런 혼인추세의 감소 및 초혼 연령의 증가는 출산율 감소로 인구 감소의 원인이 되고 있음 또한 초혼 연령의 증가는 미혼자녀가 중장년층 부모와 같은 주택에 거주하는 기간을 증가시켜 주택수요를 감소시킴 (가구) <혼인추이> (세) <초혼연령>225,000 32.50 31.61 31.80 217,456 남편 30.87 아내200,000 30.00 29.28 28.36 28.71 28.90 27.72 171,780175,000 27.50 163,050 26.49 151,252 25.32150,000 25.00 154,880125,000 22.50100,000 20.00 (년) 1995 2000 2005 2009 2010 (년) 1995 2000 2005 2009 2010 자료 : 통계청, 인구동태통계연보 (2011) 125. 합계출산율 및 완결출산율 추이 합계출산율의 비율은 줄어들었지만, 완결출산율은 큰 변화가 없는 것으로 보임 전체 가임 여성의 합계출산율은 1980년 2.83명 → 2005명 1.08명으로 비율이 크게 줄어듦. 그러나 기혼 여성(30~34세)의 평생 총출생아 수(완결출산율)를 살펴보면 1980년 2.67명 → 2005년 1.52명으로 상대적으 로 그 비율이 크게 줄지 않았다. 또한 15~44세 유배우 여성의 희망 평균 자녀 수 설문조사 결과 여전히 2.3명의 아이 출산을 원하는 것으로 나타남 즉, 초혼 연령이 높아져서 합계출산율은 줄어들었지만 결혼 후 기혼여성의 최종적 출산율은 상대적으로 변화가 적음. 따라서 여전히 3~4인 가구는 주요한 가구 형태로 주택수요에도 큰 영향을 줄 것으로 보임. <출산율 감소추이 (1980~2005)> <15~44세 유배우 여성의 희망 평균 자녀 수> (명) 2.6 년도 1980 1990 2000 2005 2.5 2.5 합계출산율(명) 2.83 1.59 1.47 1.08 2.4 30~34세 여성의 97 95 89 81 혼인비율(%) 2.3 2.3 2.3 30~34세 기혼여성의 2.2 2.2 2.2 2.67 1.89 1.71 1.52 평생 총출생아수(명) 2.1 2.1 첫째아이 출산간격(월) 22 22 25 2 2 둘째아이 출산가격(월) 31 33 36 1.9 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 (년) 자료 : KDI (2009) 여성의 임금수준이 출산율에 미치는 영향분석, 김정호 13
  • 14. 6. 평형별 공급추이(아파트) 2005년 이후 소형공급 부족 현상이 두드러지고 있으며, 아파트의 경우 중형 평형의 필요성도 여전히 큼. 중대형이 주도하던 2000년 중반과 달리 2008년 이후 대형 아파트 약세, 중소형 강세로 전환됨. 2005년 이후 공급된 아파트 중 99㎡이하 물량 감소. 공급되는 소형 물량의 대부분은 임대아파트로 공급되고 있어서 일반 거래시장에 공급효과 적음 1~2인 가구 증가는 소형주택 수요 증가 요인, 1~2인 가구 소득수준을 감안하면 매매수요보다 임대시장 수요층을 형성 할 것으로 예상 . 분양시장에서는 중형(30평 대)이 주력. 동시에 임대에서도 중형 공급 필요성 있음. <아파트 규모별 가격동향> <2005년 이후 아파트 규모별 공급비중> 35 30 소형주도 중대형 주도 중소형 주도 25평이하 25~34평 35평이상 25 오피스텔 59.1% 24.1% 16.9% 20 15 10 주상복합 12.8% 32.7% 54.5% 5 0 아파트_임대 82.6% 12.7% 4.7% -5 -10 아파트_분양 13.7% 62.3% 24.0% 01년 02년 03년 04년 05년 06년 07년 08년 09년 10년 66㎡미만 66~99㎡미만 99~132㎡미만 10월 132~165㎡미만 165~198㎡미만 198㎡이상 0% 20% 40% 60% 80% 100%14 출처 : 부동산114제 3 장 지역 및 주택선호 변화가 미치는 영향 1. 지역, 규모별 매매가격 추이 2. 지역, 규모별 전세가격추이 3. 주택선호 4. 월세의 확산
  • 15. 1. 지역, 규모별 매매가격 추이 (서울, 인천, 경기, 지방광역시) 수도권 가격 정체, 지방광역시 가격 상승, 60㎡미만 소형가격 지수 상승 지역별로는 수도권이 2004~06년 가파른 지수 상승이 나타났으나 2007년 이후 보합내지 하락세를 보이고 있음 지방광역시는 2003년 이후 아파트 가격이 보합세를 보이며 완만한 상승을 보였으며, 2010년 이후 가격 상승이 두드러짐 수도권 규모별 아파트 가격지수는 수도권 가격상승기간인 2004~06년 동안 중대형이 전용면적 85㎡이상이 가파른 상승은 보인 반면 2007년 이후는 60 ㎡미만 소형아파트의 지수가 상승하고 있는 반면, 중대형은 하락하고 있음.특히 대형 하락이 두드러짐. <전국 권역별 아파트 매매가격지수> <수도권 규모별 아파트 가격지수(전용면적기준)> (2000.01.01=100) (2000.01.01=100) 서울 경기 인천 지방광역시 60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과 330 330 280 280 230 230 180 180 130 130 80 80 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 자료: 부동산114 자료:부동산114 주) 전용면적기준162. 지역, 규모별 전세가격추이 (서울, 인천, 경기) 최근 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격상승, 60~85㎡이하 중형 가격지수 큰 폭 상승 권역별로 살펴보면 서울을 비롯한 모든 아파트 전세가격지수가 2009년 이후 상승세를 보이고 있음 수도권 규모별 아파트 전세가격지수는 수도권 가격상승기간인 2000년대 중반에는 소형이 많이 올랐지만, 2008년 이후에는 중형의 전세가격 상승이 높게 나타남 <전국 권역별 아파트 전세가격지수> <수도권 규모별 아파트 전세가격지수(전용면적기준)> (2000.01.01=100) (2000.01.01=100) 서울 경기 인천 지방광역시 60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과 260 260 240 240 220 220 200 200 180 180 160 160 140 140 120 120 100 100 80 80 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 자료: 부동산114 자료:부동산114 주) 전용면적기준17
  • 16. 3. 주택선호 : 지역 서울 및 수도권 거주자들은 강남보금자리 → 광교 → 동북권 뉴타운 → 서북권 재개발 이나 위례신도시 선호 서울 거주자들은 강남보금자리와 동북권 뉴타운에 대한 선호도가 가장 높았음.(부동산114 주거선호조사 2011년 3월) 경기도 거주자들은 광교 선호도가 높고, 2위는 강남보금자리로 조사됨 인천거주자들은 송도지구나 인천 구월보금자리지구 관심이 높게 조사됨. 송도경제자유구역지구에 대한 관심도가 다시 높아지 는 모습이지만 최근 인천지역 입주물량이 많아지고 있어 저렴한 매물 중심으로 관심을 보이는 것으로 생각됨 현 거주지에서 가까운 곳을 선호함. 지역 우선으로 당첨확률을 높일 수 있고 익숙한 주거환경을 유지하려는 경향 때문 <수도권 전체 거주자> <서울 거주자> 1순위 2순위 1순위 2순위 10.10% 12.20% 7.50% 15.10% 10.40% 9.00% 6.30% 7.20% 19.4% 27.3% 8.70% 15.6% 7.10% 10.1% 7.9% 9.7% 8.4% 13.1% 9.8% 6.2% 강남보금 광교 동북권 서북권재개발 위례 강남보금 동북권 서북권 위례 서남권 뉴타운 뉴타운 재개발 뉴타운 <경기도 거주자> <인천 거주자> 1순위 2순위 1순위 2순위 11.20% 9.80% 29.10% 9.10% 14.00% 7.00% 3.5% 19.9% 14.0% 6.10% 24.4% 3.5% 11.7% 19.8% 5.80% 8.4% 4.4% 3.5% 3.5% 1.2% 18 광교 강남보금 수도권기타 위례 광명시흥보금 송도 인천구월보금 영종 부천옥길보금 광교 40km 의정부,양주축 1기 신도시 고양,일산축 2기 신도시서울 수도권 분리현상 제2외곽 20km 구리,남양주축 1기 보금자리 제1외곽 2기 보금자리 김포/부천 10km 인천축 3기 보금자리 광주,하남축 용인,분당축 10km 20km 수원,화성축 안양,안산축 10km 10km 20km 20km 제1경부 제2경부 19 KTX,수도권전철
  • 17. 3. 주택선호 : 구조 선호하는 동 구조는 탑상형 선호에서 판상형 선호로 돌아섬. 선호하는 동 구조는 ‘판상형’이 38.6%로 ‘탑상형’ 37.0%보다 높아짐. - 연령층이 낮을수록 판상형과 탑상형 선호도 격차가 큰 것으로 나타남 - 분양 받을 주택의 면적이 클 수록 판상형보다 탑상형의 선호도가 더 높게 나타남 반면, 가격이 저렴하다면 어느 구조도 상관없다는 응답은 지난 상반기에 비해 1.2%p 상승 <응답자 특성별 동구조> (단위 : % ) <조사시기별 동구조> 판상형 탑상형 가격저렴 상관없음 합계 전체 37.0 38.6 22.3 2.1 100.0 경기 41.0 38.2 19.2 1.6 100.0 도시 서울 33.3 37.8 26.2 2.7 100.0 2010년 상반기 41.5 인천 36.0 45.3 17.4 1.2 100.0 39.1 2010년 하반기 38.6 남 33.5 42.2 22.9 1.4 100.0 37.0 성별 34.934.8 2011년 상반기 여 46.2 29.3 20.7 3.8 100.0 20대 24.5 43.6 28.7 3.2 100.0 (단위:%) 30대 32.5 37.6 26.3 3.6 100.0 연령대 23.7 40대 44.9 36.4 18.0 0.7 100.0 22.3 21.1 50대 이상 40.2 41.8 17.5 0.5 100.0 200만원미만 36.9 28.6 33.3 1.2 100.0 300만원미만 33.7 37.9 23.7 4.7 100.0 월소득 400만원미만 37.8 35.7 25.3 1.2 100.0 700만원미만 37.1 40.6 20.4 1.9 100.0 2.3 2.5 2.1 700만원이상 40.2 48.5 10.3 1.0 100.0 99㎡미만 28.2 32.5 35.7 3.5 100.0 분양예정 99~132㎡ 39.0 37.1 22.0 1.9 100.0 탑상형 판상형 가격저렴 잘 모르겠음 규모 132~165㎡ 45.0 47.7 6.7 0.7 100.0 165㎡이상 25.7 65.7 8.6 0.0 100.0203. 주택선호 : 외부조건 교통여건 → 가격 → 투자가치 순으로 선호 : 교통 편의성, 유가 등 고려 아파트 분양 시 외부조건의 중요도를 조사한 결과 ‘교통여건’이 4.59점으로 가장 높고 가격(4.56), 투자가치(4.30)순으로 조사됨 - 지난 반기 조사보다 교통여건항목만 유일하게 0.03점을 상승을 보임. 타 항목 점수가 모두 하락한 점에 비해 가격이나 투자 가치 점수에는 변동없이 중요도가 지속적으로 높게 나타남 지난 조사에 비해 ‘자연환경(4.18)’과 편의시설(4.11)’ 항목 점수가 크게 하락 - 지난 반기 부동산침체가 지속되면서 투자가치보다 실제 거주만족도를 높일 수 있는 항목에 대한 관심이 증가했었지만 최근 아파트 가격이 상승 할 것이라는 전망이 나오면서 자연환경이나 편의시설 등 직접적으로 투자에 영향을 미치지 않는 항목에 대한 관심이 줄어든 것으로 사료됨 <외부조건 중요성 점수> 09년 하 10년 상 10년 하 11년 상 4.61 4.59 4.59 4.56 4.57 4.56 4.56 4.54 (단위:점) 4.47 4.40 4.30 4.30 4.29 4.29 4.19 4.20 4.18 4.17 4.15 4.11 4.10 4.07 4.06 4.04 교통여건 가격 투자가치 자연환경 편의시설 교육환경21
  • 18. 3. 주택선호 : 단지공통항목 시공품질→ 보안서비스 → 단지규모 순으로 선호 : 불황기 선호도의 연장 단지공통조건에서는 ‘시공품질’(4.61점)의 중요성이 가장 높으며, ‘보안서비스’(4.28점) > ‘단지규모’(4.08점) 순으로 조사됨 시공품질을 제외하고 전반기 조사보다 각 항목점수가 전반적으로 하락세를 보임. 특히, 조경이나 주거서비스 / 커뮤니티 시설 등 중요도가 크게 하락함 <단기공통항목 중요섬 점수> 4.63 4.61 4.61 09년 하 10년 상 10년 하 11년 상 4.60 (단위:점) 4.33 4.29 4.29 4.28 4.19 4.144.15 4.08 4.10 4.08 4.10 4.05 3.97 3.99 3.99 3.96 3.94 3.913.91 3.88 3.88 3.85 3.84 3.78 3.72 3.69 3.66 3.64 시공품질 보안서비스 단지규모 조경 주거서비스 단지디자인 브랜드 커뮤니티시설223. 주택선호 : 세대개별 평면구조 → 조망 → 인테리어 → 향 순으로 선호 : 향에 대한 선호도가 높지 않음. 세대개별 항목 중에서는 ‘평면구조’가 4.43점으로 가장 점수가 높았으며, ‘조망’(4.23점) > ‘인테리어’(4.18점) > ‘향’ (4.09점) 순으로 조사됨 ‘첨단설비’ 항목 중요도는 3분기 동안 상승하다 0.09점 하락함 - 최근 에너지 절감, 친환경 아파트 등 유비쿼터스 시스템을 도입한 아파트가 계속 늘어나면서 과거 고급아파트에 국한되었던 첨단설비가 일반화 되면서 중요도가 상대적으로 하락한 것으로 판단됨 <세대개별항목 중요성 점수> 09년 하 10년 상 10년 하 11년 상 4.47 4.48 4.45 4.43 (단위:점) 4.33 4.35 4.29 4.23 4.25 4.24 4.22 4.18 4.13 4.13 4.14 4.15 4.10 4.13 4.09 4.07 3.97 4.00 3.93 3.91 평면구조 조망 인테리어 동배치 및 구조 향 첨단설비23
  • 19. 4. 월세의 확산 : 아파트와 오피스텔의 소득수익률 비교 2008년 이후 아파트 소득수익률 상승, 오피스텔은 하락 오피스텔의 소득수익률은 05~07년의 상승을 제외하고 지속적으로 하락 반면 아파트의 소득수익률은 08년 9월 금융위기 이전까지 하락하다 금융위기 이후 상승으로 반등 아파트와 오피스텔 모두 대형보다 소형에서 소득수익률이 더 높게 나타남 아파트의 소득수익률이 지속적으로 상승한다면(월세시장이 성장한다면) 아파트와 오피스텔의 수익률은 비슷한 수준 을 유지할 가능성이 있음 <서울시 아파트와 오피스텔의 수익률 비교> (%) 아파트 오피스텔 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201124 출처 : 부동산1144. 월세 확산 : 아파트와 오피스텔의 자본수익률 비교 아파트가 오피스텔보다 기대가격 상승률이 높았으나 최근 아파트 시장 침체로 움직임이 역전됨 2008년 금융위기 이전까지 아파트가 오피스텔보다 기대가격상승률이 높은 것으로 나타났으며, 소득수익률과는 반대됨 하지만 08년 금융위기 이후 아파트의 기대가격상승률은 오피스텔의 기대가격상승률보다 낮게 나타남. 반면 동일시점에 소 득수익률은 아파트는 상승세를 보였고 오피스텔은 하락세를 보임 아파트의 기대가격상승률은 낮아지는 반면 소득수익률은 높아지는 것으로 나타나, 주택가격의 안정이 소득수익률을 증가 를 야기시키는 것으로 사료됨 <서울시 기대가격상승률> (%) 아파트 오피스텔 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 출처 : 부동산11425 * 기대가격상승률은 전년대비 가격변동률의 과거 12개월 평균값으로 함
  • 20. 4. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 1 아파트 매매시장이 안정된다면 소형아파트를 중심으로 아파트 시장 내 월세 비중 증가 예상 소득수익률 변화를 보면, 아파트 시장 내 보증부월세시장이 확대되고 있음. 자본수익율이 감소(기대가격상승률이 감소) 하면서 임대인들은 기대총수익률을 유지하기 위해 소득수익률을 확보할 수 있는 보증보월세 선호 때문 기대가격상승률이 낮았던 오피스텔은 높은 소득수익률 확보를 위해 예전부터 보증부월세를 선호해 온 것으로 보임 향후 아파트 매매시장이 안정된다면 소형아파트를 중심으로 아파트 시장 내 월세 비중이 높아질 가능성이 있음 아파트 시장 내 이와 같은 변화는 오피스텔 수요에 영향을 미쳐 장기적으로 아파트와 오피스텔의 소득수익률이 비슷한 수 준을 유지할 것임. 구분 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011. 08 비고 전월세전환률 9.8 9.7 9.3 8.5 8.4 8.7 8.8 8.2 7.2 전반적으로 하락세 소득수익률 3.9 3.6 3.4 3.2 2.8 2.6 2.7 2.8 3.1 2008년을 기점으로 상승 기대가격상승률 28.3 15.5 6.2 15.2 26.1 12.5 2.7 2.2 -1.92 전반적으로 하락세 아파트 전세/매매비 50.7 47.9 46.8 46.1 41.2 37.9 38.3 41.6 50.1 2008년을 기점으로 상승 보증금/전세비 34.5 34.6 33.8 31.0 29.5 29.1 28.7 27.0 24.9 전반적으로 하락세 월세/보증금비 2.3 2.2 2.2 2.2 2.4 2.5 2.5 2.5 2.5 전반적으로 상승세 전월세전환률 13.4 12.4 11.8 11.5 11.3 11.1 10.9 10.6 9.8 전반적으로 하락세 소득수익률 8.3 7.3 6.6 6.6 6.8 6.4 6.2 6.1 5.9 전반적으로 하락세 기대가격상승률 3.7 2.9 1.0 2.2 3.8 10.7 4.0 4.7 4.02 물가상승률과 비슷 (4% 내외) 오피스텔 전세/매매비 65.9 63.2 59.7 61.7 63.3 61.7 60.6 60.6 63.3 60% 수준 유지 보증금/전세비 15.5 16.6 16.4 15.4 14.3 13.6 13.3 12.7 11.4 전반적으로 하락세 월세/보증금비 7.2 6.3 5.9 6.2 6.6 7.0 7.1 7.1 7.4 7% 수준 유지26 출처 : 부동산1144. 월세 확산 : 아파트 월세시장의 가능성 검토 2 1~2인 가구의 소득대비 오피스텔 월세 비중과 3~4인 가구의 아파트 월세 비중이 지속적으로 낮아짐 20평 미만의 오피스텔의 경우 2002년 1인 가구(72%) , 2인 가구(43%)의 소득대비 월세 비중이 높았음. 30평 대 아파트의 경우도 2002년 3인 가구(51%), 4인 가구(37%)로 높았으나 이후 하락함. 2008년 1-2인 가구의 경우 30-50%, 3-4인 가구 27-34%로 떨어짐. 오피스텔의 경우 2000년대 초기에는 높은 월세비중에 따라 고소득의 1~2인가구들만이 입주하였지만 점점 하락하는 월세 비중에 따라 부담이 줄어듦. 아파트 월세 역시 3~4인 가구에서 소득 대비 월세 비중이 낮아지고 있음. <가계소득 대비 1~2인가구 20평미만 오피스텔 월세비중추이(서울)> <가계소득 대비 3~4인가구 30평대 아파트 월세비중추이(서울)>(단위 : %) (단위 : %) 3인가구 4인가구 1인가구 2인가구 80.00 60.00 70.00 50.00 60.00 40.00 50.00 40.00 30.00 30.00 20.00 20.00 10.00 10.00 0.00 0.00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (년) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 (년) 출처 : 월세는 부동산114, 소득은 노동패널에서 산출함.27
  • 21. 제 4 장 자산구성의 변화 1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 2. 가계자산구성의 변화방향 1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 2006년부터 우리나라 금융자산은 부동산 자산에 비해 빠르게 증가함 2006년 이후 국가 전체 금융자산의 증가속도가 부동산 자산에 비해 빠름. 1998년~2002년은 금융자산, 2003년~2005년 은 부동산 자산, 2006년 이후는 다시 금융자산이 빠른 속도로 증가 해외의 경우 가계 자산 중 부동산 자산의 비중은 일본은 05년 이후 소폭 증가했으나 05년까지 지속적인 감소세를 보임. 미국은 2006년 이후 감소 추세를 보이고 있음 <국내 자산별 변동률 추이> <국가별 가계의 부동산 자산 비중 비교> (%) (%) 토지자산 부동산자산 금융자산 미국 가계자산 부동산 비중 일본 가계자산 토지 비중 25% 45% 20% 40% 35% 15% 30% 10% 25% 5% 20% 15% 0% 10% -5% 5% -10% 0% 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 (년) 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 (년) 주) 부동산 자산=토지자산+주거용건물+비주거용 건물 전년동기대비 주) 자산 비중은 총자산 대비29 자료 : 한국은행, 통계청 자료 : FRB, 일본 내각부
  • 22. 1. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 부동산 자산의 규모가 정체되는 국면에 진입하고 있으며, 주택담보대출 위주의 개인대출 부담 증가 우리나라 GDP대비 토지자산의 비중이 증가하고 있으나 정점에 근접하고 있는 것으로 보임 - 우리나라는 GDP대비 토지자산이 2001년 2.25배를 기록한 후 빠르게 증가하며, 2009년 3.25배로 나타나고 있으나 일본은 GDP대비 토지자산이 감소추세가 지속되며 2008년 1.55배 수준을 보이고 있음 2009년 개인부채증가율이 주택담보대출증가율과 비슷한 증가 속도를 보임 <GDP대비 토지자산> <가계부채 증가율> (배) (%) 한국 일본 개인부채 주택담보대출 4 18% 3.5 16% 14% 3 12% 2.5 10% 2 8% 6% 1.5 4% 1 2% 0.5 0% 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 09 2007 2008 2009 2010 자료 : 한국은행, 일본 내각부 자료 : 한국은행 주) 전년동기 대비301. 주택금융의 변화 가능성 및 변화방향 우리나라 개인소득 대비 부채비율은 2009년 1.52배에 달함 - 미국 개인소득대비 부채는 2007년 1.38배에서 1.28배로 감소 - 일본은 2004년 이후 계속 감소하여 2007년 가장 낮은 소득 대비 부채를 기록함. 이후 다시 증가세로 돌아섬 우리나라 부채증가율은 2009년 들어 줄어들었으나 여전히 7%대의 높은 증가율을 보임 <개인소득 대비 부채비율 비교> <개인 부문 부채 증가율>(배) (%) 한국 미국 일본 한국 미국 일본 1.6 30% 1.5 25% 1.4 20% 1.3 15% 1.2 10% 1.1 5% 1.0 0.9 0% 0.8 -5% 0.7 -10% 0.6 -15% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09자료 : 통계청, 한국은행, FRB, 미국 상무부, 일본 내각부, 자료 : 한국은행, FRB, 미국 상무부, 일본 내각부31
  • 23. 2. 가계자산구성의 변화방향 선진국에 비해 우리나라 실물자산 비중이 높음 선진국은 가계자산에서 유동성이 높은 금융자산 비중이 우리나라에 비해 높은 수준을 보이고 있음 - 2000년 미국 금융자산 비중 42%,, 일본 30%, 캐나다 29% - 한국 2000년 19%->2006년 17%로 감소 실물자산 비중이 높고, 이로 인해 부채부담이 큰 국내 가계자산 구조는 선진국에 비해 경기침체에 대한 신축적인 대응 여력 이 낮음 <가계 자산의 구성 : 금융자산과 실물자산(2000년)> (단위 : %) 한국 구분 미국 일본 캐나다 독일 중국 인도 인도네시아 2000년 2006년 실물자산 58 70 71 76 78 95 97 81 83 금융자산 42 30 29 24 22 5 3 19 17 총자산 100 100 100 100 100 100 100 100 100 자료: Davies, Sandstrom, Shorrocks and Wolff. “The World Distribution of Household Wealth" (2008), 가계대출의 현황 및 평가 김준호 재인용 32 2. 가계자산구성의 변화방향 가구 자산 내 거주외 부동산 비중이 증가함 노동패널 자료에 따르면, 우리나라 가구 자산의 90% 이상은 부동산이며 그 비중은 지속적으로 증가했음 - 지난 10년간 부동산 시장은 안정적이면서 높은 상승을 보임. 그 결과 가구는 금융자산보다 부동산 자산을 선호 점유형태별 거주외 부동산을 보면, 자가는 토지·임야와 같은 비수익형 부동산 비중이 높고, 차가는 주택비중이 높음 - 비수익형 부동산은 유동화가 어렵다는 점을 생각하면, 자가의 거주외 부동산은 재조정이 필요함 - 차가의 경우 소유한 주택이 자신들의 거주목적에 적합하지 않아 이를 다른 사람에게 빌려주고 자신이 거주할 주택을 빌리는 가구가 많음. 결국, 차가의 거주외 부동산은 자가와 다른 성격이라 볼 수 있음. (서울 지역 전세가구의 20%, 강남 40% 선) <가구의 자산 포트폴리오> <점유형태별 거주외 부동산 구성비> (%) (%) 거주 부동산 거주외 부동산 기타 부동산 금융자산 주택 건물 임야 토지 기타 100% 7.8% 100% 90% 90% 19.4% 24.5% 80% 80% 5.8% 27.9% 49.6% 47.1% 4.3% 70% 10.1% 70% 9.7% 60% 60% 50% 11.5% 50% 40% 13.8% 30% 15.0% 64.0% 60.8% 40% 12.4% 20% 30% 61.4% 23.1% 26.1% 10% 20% 0% 10% 1999 2008 1999 2008 0% 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 자가 차가 자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소 주 : 거주외 부동산을 보유한 가구들의 가구 수를 기준으로 계산한 비중임 (금액기준이 아님)33 자료 : 노동패널, 미래에셋부동산연구소
  • 24. 2. 가계자산구성의 변화방향 연령이 높아지면서 거주외 부동산은 임대수익 목적으로 활용 연령이 높아지면서 보유한 거주외 부동산을 보증부 월세로 활용하는 가구 증가 - 연령이 높아지면서 전세로 활용하는 가구는 감소하는 반면 보증부 월세 비중은 증가 - 이런 패턴은 99년보다 2008년에 더욱 강하게 나타나고 있음 부동산 활용이 임대수익 목적으로 변하는 것은 근로소득 감소를 임대소득으로 대체하기 때문 - 50대부터 근로소득이 차지하는 비중은 감소하는데 반해 임대소득이 차지하는 비중은 높아지고 있음 <거주외 부동산 보유 가구의 임대차 유형> <거주외 부동산 보유 가구의 연령별 소득유형> (%) 전세금 보증부월세 순수월세 연령 근로소득 임대소득 기타소득 합계 100% 90% 30대 93.70% 1.30% 5.10% 100.00% 80% 70% 40대 92.30% 3.60% 4.10% 100.00% 60% 50% 40% 50대 82.50% 6.10% 11.40% 100.00% 30% 20% 10% 60대 65.90% 9.00% 25.10% 100.00% 0% 99 08 99 08 99 08 99 08 99 08 70대 이상 44.30% 13.60% 42.10% 100.00% 30대 40대 50대 60대 70대 이상 총합계 81.60% 5.70% 12.70% 100.00% 주) 임대부동산에 대해 임대보증금만 받는 가구(전세금), 임대보증금과 월세를 모두 받는 가구(보증부월세), 월세만 받는 가구(순수월세) 등으로 나누어 임대부동산을 임대한 주1) 노동패널자료(2008년) 샘플 중 거주외부동산 보유자 대상 가구에서 각 가구가 차지하는 비중을 이용하여 계산 (금액기준이 아님) 주2) 기타소득 : 연금 및 보험, 증여, 퇴직금, 금융소득, 각종 보조금34 자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소 자료: 노동패널, 미래에셋부동산연구소 제 5 장 부동산투자전략 1. 부동산시장 구조변화의 원인과 과제 2. 새로운 부동산투자전략
  • 25. 1. 부동산 시장 구조변화 원인과 과제 부동산 시장의 구조변화를 야기한 원인은 인구구조, 주택유형 및 지역 선호, 주택금융, 주택산업의 변화임 인구구조 변화는 베이비부머의 동향이 중요하고, 이들의 향후 가계 부동산 자산조정이 과제가 됨 주택유형 및 지역 선호는 수요하는 주택의 평형 불일치 해소 및 도심의 높은 토지가의 안정이 과제임 주택금융은 장기모기지 제도의 정착을 통해 가계부실을 막는 것이 필요함. 주택산업은 월세시장 성장에 대비한 자산관리산업의 육성, 임대차제도의 선진화, 공공주택의 확대가 과제임 <부동산 시장의 구조변화의 원인, 전망, 과제> 구조변화 영역 원인 전망 과제 인구구조 베이비부머 은퇴,가구 구성 변화 장기적인 수요 감소,부동산편중 조정 가계 부동산 자산조정 촉진 대형 선호 쇠퇴,도심회귀, 평형 불일치 해소, 주택유형 및 지역 선호 중소형 실수요 중심,도심재개발 난항 교외화 중단 도심 토지가 안정정책 제도권 융자 중심, 주택융자 증가 지속, 장기모기지제도 정착, 주택금융 단기변동금리 의존 가계부실문제 심화 주택금융감독 강화 민간기업 육성 및 가격차익 급감, 자산관리산업 성장, 주택산업 임대차제도 개선, 소득수익 중심 전환 월세중심으로 재편 공공주택 확대36 Ⅴ. 새로운 부동산투자전략2. 새로운 부동산투자전략 가계부동산의 위험요소와 새로운 부동산자산관리전략의 필요성 인구구조변화 : 베이비 부머의 은퇴에 따른 주택수요의 장기침체 경제성장률의 둔화와 지역별 산업양극화에 따른 격차 확대 : 성장지역과 소외 지역의 양극화 심화 수도권 내 지역간 주택선호의 변화 : 도심회귀와 교외화 중단 짧은 경기회복 후 부동산경기의 장기 하락, 정체 위험성 중장기적으로 주택가치 하락에 대응할 필요성 증대 새로운 부동산자산관리전략하에서 가계가 의사 결정해야 할 내용 1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까? 2) 보유 부동산이 적정규모 : 최적의 가계 자산포트폴리오 구성. 적절한 가계 부동산보유비율은? 3) 대출의 적정규모와 이자율의 형태 : 대출비율의 적정성, 고정금리로 할까? 변동금리로 할까? 4) 라이프 사이클에 따른 주택보유전략 : 연령별 주택보유전략 5) 지역선택의 문제 : Location! Location! Location!37
  • 26. Ⅴ. 새로운 부동산투자전략2. 새로운 부동산투자전략 1) 주택보유 여부 : 미래에는 소유와 임대 중 어느 것을 선호할까? ‘토지가 저축이나 주식 등에 비해 유리한 자산인가’(일본 국토교통성)에 대해 1990년대 초에는 ‘그렇다’가 62%,였으나, 2003년 32.9%로 됨. ‘그렇지 않다’는 36.7%임. 이 기간 중 가격이 80% 이상 하락. 토지거래와 건설수주액은 절반으로 줄어 듦. 주택보급률은 114%로 700만호의 공가가 발생함. 이러한 환경에서 주택 소유보다는 임대를 선호하고, 임대주택 투자가 일 반화됨 우리나라는 주택가격 하락이 본격화되지 않음. 토지거래와 건설수주액은 증가추세, 주택보급률은 101% 수준임. 따라서 임 대보다는 소유에 대한 기대감이 큼. 다만 주거외 부동산투자에서는 임대부동산이 크게 증가할 것이라는 점에 이 시장을 주목할 필요가 있음. 2) 보유 부동산의 적정규모 : 적절한 가계 자가 부동산보유비율은? 우리나라 40대 이상 가계자산 중 부동산은 80-85%임. 미국의 베이비부머는 약 60%임 현재 우리나라 베이비부머 가계가 보유하고 있는 주택은 중대형아파트가 중심. 이 아파트의 가격변동위험이 커지고 있음 중장기적으로 자산배분의 리모델링 필요. 적어도 10-20%P 정도 낮출 필요가 있음. 이를 통해 은퇴 후 장기간의 노후생활에 필요한 자금을 마련하는 방안이 준비되어야 함.38 Ⅴ. 새로운 부동산투자전략2. 새로운 부동산투자전략 3) 적정한 대출비율은? 그리고 고정금리로 할까, 변동금리로 할까? 소비 엥겔지수와 같은 주택대출에 슈바베(Schwabe)지수가 있음. 소득대비 원리금상환 비율을 의미함. 미국에서는 이 지수 가 25%를 넘지 않도록 권고함 (25%룰) . 일본도 20% 이상 부담하지 않는 것을 바람직하게 여김 반면 우리나라는 집값대비 비율(LTV)을 중점적으로 관리함. DTI는 40-60%를 허용하고 있음 그렇지만 우리도 월 20-25% 선을 유지하는 것이 바람직함 금리도 고정금리를 선택하는 것이 이자율 변동 위험으로부터 벗어나는 방법임 (중장기 보유 시) 4) 라이프 사이클에 따른 자가 주거전략 : 연령별 주택보유전략 연령층 주택규모 방법 위치 20대 신규취업 10-20평 임차 직장위주 생애최초구입 20평대 청약 직장위주 30대 20-30평대 청약, 기존주택 직장,자녀교육 40-50대 40-50평대 청약, 기존주택 대체확장 60대 이상 20-30평대 임차,기존주택,주택연금 노후생활편의39
  • 27. Ⅴ. 새로운 부동산투자전략2. 새로운 부동산투자전략 5) 지역선택의 문제 주택구매나 임차시 자신의 현주거지와 근거리에 마련하는 비율이 70-80%임 (예외도 있음) 지역선택 시 중요한 것은 가족 구성원의 생활영역, 교통 동선 등임. 최근 주택선호의 1순위는 교통. 그렇지만 내집 마련 시에는 출구전략이 필요함. 이 때 현재의 관심지역보다는 중장기적인 발전축, 성장가능성, 환금성 등을 고려해야 함 리처드 플로리다 교수는 3T를 강조함.(Talent, Technology, Tolerance) 3T가 도시경쟁력의 기초 일본의 경우 광역도시권의 경우 교통 등에서 지나치게 불편한 지역은 장기적으로 기피함 그런데 성장 지역을 중심으로 주거 선택하는 것이 누구나 가능하지 않음. 향후 중장기적으로 주택가격위험이나 대출위험이 커지고 있기 때문에 이러한 위험을 통제할 수 있는 지역선택이 필요함 따라서 라이프사이클상의 위치, 가족구성의 필요성 등을 고려하여 지역을 선택하여야 하며, 이 과정에서 평형이나 가격 대를 자신의 소득으로 감당할 수 있는 수준에서 결정해야 함 자가주택과 달리 투자용 부동산은 인구추세, 지역선호, 투자자산 비중 등을 고려함과 부동산관리의 문제를 고려하여야 함.40
  • 28. 세션발표
  • 29. ’ 세션 1 베이비붐 세대의 올바른 재테크 포트폴리오 : 부동산 비중을 얼마로 해야 하나 고준석 / 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
  • 30. 시장경제 원리로 바라본 2012년 부동산시장전망 및 투자전략 2011 고 준 석 박사 2012부동산시장전망부동산가격 추이 제 17대 대선 2007.12 제 17대 총선 2004.05 제 18대 총선 2008.04 IMF 제 16대 대선 2002.12 자료출처;국민은행 부동산가격 지수(서울지역 2008년 12월 =100)
  • 31. 2012부동산시장전망金 가격 추이 2003년 4월 1Oz – 377.48 2011년 9월 1Oz –1,816.58 2012부동산시장전망분양가 상한제아파트를 정부에서 정한 산정 기준에 의해 분양 가격을 결정 20% 재건축 수익성 보류,중지 나비효과 재개발 공급부족 전 ▪ 월세값 상승
  • 32. 2012부동산시장전망재건축 초과 이익 환수재건축을 통해 발생하는 개발이익을 환수하는 제도 재건축 상승분 아파트준공 추진 위원회안전진단 가구당 3,000만원 이상 50% 현금환수 조합설립인가 아파트준공 = 완화 재건축 활성화 공급증가 사업시행 시공사 분양공고 관리처분 이루,확공 인가 선정 신청 인가 2012부동산시장전망DTI , LTV총부채상환비율 / 주택담보비율자금시장 불안 대출중지,규제 시장위축 이자부담 상승 시장위축 증가시장금리 이자부담 하락 시장활기 하락
  • 33. 2012부동산시장전망양도세중과세주택을 매도할때 1세대 2주택 이상인 경우에는 일반세율보다 높은 세율이 적용 2주택 50% 폐지 3주택 60% 부동산 시장 활성화 일반세율 6%~35% - 2012년 2012부동산시장전망
  • 34. 강남부자들의 투자원칙 2011년 고 준 석 박사 강남부자들‘What &When’
  • 35. 강남부자들 ‘부( )’를 경멸하는 태도를 보이는 사람은 신용할 수 없다. 부를 얻는 것에 절망한 사람이 부를 경멸하는 것이다. -영국의 철학자 로저 베이컨(Roger Bacon, 1214년~1294년)- 강남부자들부자가 부자일 수 있는 것은처음부터 ‘부’를 가지고 시작했기 때문이라 아니라,부자의 자리에서도 더욱부자가 되기를 꿈꾸었기 때문이다.
  • 36. 강남부자들1. 부자들은 유혹 당하지 않는다 1976년, 한려수도 7,0000평 & 압구정동 구 현대 52평, 2,200만원 • 당신의 적(enemy), 당신의 친구(friend) 강남부자들2. 부자들은 미래에 투자한다 2000년, 수원의 상가건물 & 한강변 재건축 3채 • 영국의 수상이었던 대처(Margaret Hilda Thatcher, 1925~ ), 정치의 아웃사이더(outsider)로서 권력을 잡았다. 덧없는 대중적인 인기에 영합하지 않았다. 오로지 자신만의 원칙을 지켜나갔다.
  • 37. 강남부자들3. 부자들은 실패에 집착하지 않는다 30년 전, 포천 임야(150만평) 15억 2006년, 신사동 가로수 길, 4층짜리 상가건물 25억6,000만원에 매입. 상가건물의 가격은 80억원까지 올랐고, 매월 3,000만원 임대수익 강남부자들4. 부자들은 배우자와 즐기면서 투자한다 2001년, 서초 우성(36평) 매수, 2009년, 한신 3차(35평)갈아탐. • 전쟁의 신 나폴레옹도’누구나 전쟁을 계획할 수는 있지만, 혼자만의 힘으로 전쟁을 일으키지는 못한다.’
  • 38. 강남부자들5. 부자 엄마, 가난한 엄마 • 경제 전문가인 아빠 & 지역경제에 밝은 엄마 스페인의 소설가 미겔 데 세르반테스(Miguel de Cervantes, 1547~1616)는 <돈키호테>에서 ‘로마는 하루 아침에 이룩되지 않았다.’ 강남부자들6. 가난한 아빠가 되는 사람들 • 부자가 된 아빠들은 모든 자산관리를 아내에게 신탁한다.‘대부분의 사람들은 지독하게 자기중심적이어서 오로지 자신에게만 관심이 있다.’ - 독일의 철학자 쇼펜하우어(Arthur Schopenhauer, 1788~1860) -
  • 39. 강남부자들7. 부자들은 빚을 두려워하지 않는다 • 빚을 잘못 사용하면 독이 되지만, 잘 사용하면 약이 된다. 소비성 지출 & 저축성 지출‘사람이 살아가면서 위를 향해 힘들게 올라가다가 다리가 부러지는 경우는 드물다,오히려 만만히 생각하고 쉬운 길을 택할 때, 사고가 더 많다.’ - 독일의 철학자 니체(Friedrich Wilhelm Nietzsche, 1844~1900) - 강남부자들8. 부자들은 mentor가 있다 40년 전, 경기도 광명에 땅(10,000평) 매입, 그러나 6개월 만에 그린벨트 3년 전, 땅 매도(평당 50만원), 그런데 3개월 만에 그린벨트 해제 • 카이사르(Gaius Julius Caesar, BC100~BC44), 권력투쟁에서 승리. 더 이상 카이사르의 적수는 없었다. 그런데 적수가 없어지자 분별력 상실. 원로원 귀족들의 충언을 외면하기 시작했고, 자신이 신이라는 망상에 빠진다.
  • 40. 강남부자들9. 부자들은 역발상 투자가이다 1999년, 사람들이 부동산시장을 외면할 때,미분양 된 타워팰리스1차(188㎡, 5억7,000만원)를 골라서 매입했다. • ‘위기나 공황이 한창일 때는 정상적인 가치기준이라는 게 없다.’ 또한 ‘부동산과 주식 투자 모두 인간의심리가 깊이 관여하는 심리게임.’ - 데이비드 드레먼(David Dreman, 1936~) - 강남부자들10. 부자들은 속전속결 행동으로 옮긴다 대학교수 & 개인사업 구 반포(32평) • 전쟁을 할 때 준비단계에서는 슬로(Slow), 슬로(Slow)를 강조. 그러나 공격할 때에는 퀵(quick), 퀵(quick)을 외치며 속전속결 행동으로 옮겼다. - 몽골제국의 창업자인 징기즈칸( , 1155?~1227) -
  • 41. 강남부자들11. 부자들은 과감하게 버린다 용인의 분양권 3채 & 봉천동,..신림동, 방학동 •암 여우가 암 사자에게 새끼를 오직 한 마리밖에 못 낳느냐고 비웃었다. 그러자 암 사자는 태연하게 이렇게 말했다. “이봐 비록 한 마리라 할지라도 그건 바로 사자란다.” - <이솝우화> 강남부자들12. 부자들은 새집 팔고, 헌 집 산다 <가지 않는 길> 단풍 든 숲 속에 두 갈래 길이 있더군요. 몸이 하나니 두 길을 다 가 볼 수는 없어 나는 서운한 마음으로 한참 서서 잣나무 숲 속으로 접어든 한쪽 길을 끝 데까지 바라보았습니다. ~중간생략~ 두 갈래 길이 숲 속으로 나 있었다. 그래서 나는 사람이 덜 밟은 길을 택했고, 그것이 내 운명을 바꾸어 놓았다. -미국 시인 로버트 프로스트(Robert Lee Frost, 1874~1963)-
  • 42. 강남부자들예로부터 업( )을 창시하여이를 잃은 자는 적으나,성( )한 것을 지키다 이를 잃는 자는 많다. -당나라 태종( , 599~649) 정관정요- 강남부자들부자가 되기 위해서는 자기 자신을 위한핑계에 파묻히지 말고, 망설임 없이실행에 나서야 한다. - 고준석 박사-
  • 43. 강남부자들‘강남부자들의 투자원칙’ 강남부자들<No1> 싱크대는 쳐다보지 않는다 • 독일의 군인 출신인 카를 폰 클라우제비츠 (Carl von Clausewitz, 1780~1831)는 그의 저서<전쟁론>에서 “평정심은 예측 불가능의 영역인 전쟁에서 커다란 역할을 한다. 평정심이야 말로 예측 불가능성을 처리하는 극대화된 능력이다. • 나홀로 아파트 =싱크대, 붙박이장
  • 44. 강남부자들<No2> 아파트보다 동네를 봐라 • 편의점을 운영하는 P씨 중산층이 모여드는 곳 “주택은 그 주택이 갖는 서비스를 구성하는 교통환경을 비롯해 지역적 특성, 공기 오염도와 같은 환경적 특성 등의 집합들이 가격에 영향을 미치는 것으로 간주하고 있다 - 미국의 경제학자 로젠(Sherwin Rosen, 1938~2001) 박사 - 강남부자들<No3> 부자들은 현실에 만족하지 않는다 “거안사위(居 , 편안할 때 오히려 위태로움을 생각함)” 라는 말을 가슴에 새기면서, 현실에 만족하지 않았다. • 역삼동 개나리 래미안 P씨 = 한신 2차, 한남 더힐 <이솝우화>개미가 매미에게 놀리며 말했다. 아, 그래? 여름에 노래를 불렀으니까 겨울에는 춤을 추면 되겠구나. <잠 안 오는 밤에 쓴 시> 삶이 그대를 속이더라도 슬퍼하거나 노하지 말라. 슬픔의 날을 참고 견디면 멀지 않아 기쁨의 날이 오리니. 마음은 미래에 사는 것. 오늘은 언제나 슬픈 것. 모든 것은 한 순간에 지나가 버린다. 그리고 지나간 것은 즐겁게 생각되리니.라고 얘기하고 있다. 뿌쉬낀의 시에서처럼 인생의 긴 여정을 생각한다면, 현실의 달콤함이나 고단함을 탓하지 말고 극복해야 하며, 이를 오로지 미래를 위해 투자해야 할 것이다. - 러시아의 대문호 알렉산드르 뿌쉬낀(Aleksandr Sergeevich Pushkin, 1799~1837) -
  • 45. 강남부자들<No 4> 모두가 No라고 할 때, 부자들은 Yes라고 한다 • 회사원 A씨 2004년, 잠원동 청구 6억 매입 / 3년 거주 후 8억매도 2007년, 한강변 저층 15억 매입 / 현재 보유 중 부자들은 소리에 놀라지 않는 사자와 같이, 그물에 걸리지 않는 바람과 같이, 흙탕물에 더럽히지 않은 연꽃과 같이 무소의 뿔처럼 혼자서 간다(수타니파타). 모든 사람들이 No라고 할 때, 당당하게 Yes라고 외치면서 투자에 나선다 강남부자들<No 5> 부자들은 소문에 노예가 되지 않는다 2003년, 해외주재원 아파트 처분해 오송지역 토지투자 쪽박 • 우리에게 “시저”로 더 많이 알려진 카이사르 (Caesar, Gaius Julius, BC100 ~ BC44)의 말처럼 “소문의 노예가 되어서는 안 된다” 그 뿐만 아니라 그 소문을 제 멋대로 분칠했다가는 손해를 당할 수도 있기 때문이다.
  • 46. 강남부자들예로부터 업( )을 창시하여이를 잃은 자는 적으나,성( )한 것을 지키다 이를 잃는 자는 많다. -당나라 태종( , 599~649) 정관정요- 강남부자들부자가 되기 위해서는 자기 자신을 위한핑계에 파묻히지 말고, 망설임 없이실행에 나서야 한다. - 고준석 박사-
  • 47. 세션 2 10년을 내다보는 상가투자선종필 / ㈜상가뉴스레이다, ㈜이웰부동산투자자문 대표이사
  • 48. 상가투자시장 10년 앞을 내다본다 ! 상가 투자 설명회 필자 이력 이 름 : 선 종 필 (ceo@sangganews.com) 회사명 : (주)상가뉴스레이다 직 책 : 대표이사 현 네이버 부동산 전문가 상담 자문위원 현 중소기업청&한국경제 자영업지원 자문위원 현 한국경제 창업지원센타 상권분석 자문위원 현 강남케이블TV 부동산레이다 고정 패널 출연 현 부동산TV RTN 부동산라이브 고정 패널 출연 현 부동산TV RTN 이곳을 주목하라! 고정 패널 출연 현 매일경제 부동산센타 전문가 상담 자문위원 현 부동산뱅크 전문가 상담 자문위원 현 월간창업&프랜차이즈 창업비타민강좌 칼럼니스트 현 중앙일보 조인스랜드 투자/창업비타민강좌 칼럼니스트 현 파이낼션타임즈 리치앤리치 경제연구소 투자 자문위원 현 국가보훈처 제대군인센타 투자자문위원 등
  • 49. Contents 01. 상가 투자시장의 변화 02. 사회경제의 지표 변화 03. 수익형 부동산 투자 상품 04. 상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다.01. 상가 투자시장의 변화 부동산 규제 경기 영향
  • 50. 부동산투자 상식 테스트 도로확장에 따른 입지평가 분석 2 4 1 3 도로확장 5 도 로부동산 전방위적 규제에서 피해간다! 주택시장 주택시장 상가시장 상가시장 주택담보대출 규제 강화 상 가 투자 자금 후분양제 보유세 청 약 가점제방식 상가투자자 과표 현실화 제도적 지위 명문화 병폐 보완 개발이익 양도소득세 종합부동산세 환수제 중과세 확 대 짜임새 있는 투자 환경 구축 주택투자 자금 진입 곤란>>> 주택투자시장 대안으로서의 상가투자시장 가능성
  • 51. 경기 영향에 민감하다! 전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황 45,809.141m2 연면적 (m2) 동수 (건) 55,002건 30,965.772m2 23,368.449m2 43,923건 40,546건 2003년 2004년 2005년 보완과정을 통한 제도적 장치 마련>>> 상가 후분양제에 따른 공급 감소 (희소성의 원칙)02. 사회경제의 지표 변화 인구 감소 주택보급률 창업인구 증가 노령층의 급속한 증가
  • 52. 인구 감소 = 잠재적 수요 감소 한국의 만 25~49세 인구 한국의 만 25~49세 인구 생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소 100.0 (%) 65세 이상 75.0 15-64세 0-14세 50.0 25.0 0.0 1970 1980 1990 2000 2005 2010 2020 2030 2050 구 분 2020년 2050년 총 인구 49,956천명 42,348천명 36,496천명 22,755천명 생산 가능 인구 (전체 인구의 73.2%) (53.7%) 저출산 등으로 지속적인 인구 감소 경제 활동 연령 폭 증가 >>> 상가 투자시 인구 집중성이 높은 지역 선별 필요주택보급률 = 양적 팽창의 한계 연도별 주택보급률 (%) 연도별 주택보급률 (%) 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망 120 102.2 96.2 100 93.9 86.1 78.2 72.4 80 89.2 64.5 63.3 77.4 60 57.9 56.8 40 20 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 전국 수도권 서울 양적 팽창 ▶ ▶ ▶ 질적 수요체재 주택 소유/보유 ▶ ▶ ▶ 사용/이용 >>> 주택/상가 양분화 현상에서 주택의존도 감소
  • 53. 창업인구 증가 자영업자 / 신규창업 수 자영업자 / 신규창업 수 2006년도 소상공인 경기 BSI 추이 2006년도 소상공인 경기 BSI 추이 751만여명 (1995년 ) 722만여명 (1980년 ) 59만개 신규창업시장 수 휴폐업 업체수 44만개 52만개 구 분 1월 2월 3월 4월 5월 6월 42만개 50만개 38만개 체감 경 79.8 86.0 88.8 91.0 87.3 82.2 기 예상 경 101.1 102.1 105.3 104.5 99.0 92.9 기 2001년 2002년 2003년 매출 실 83.7 90.7 93.9 95.6 94.7 87.1 적 경기회복이나 위축에 관계없이자금 사 836. 90.3 증가 신규창업시장은 89.2 93.6 90.5 88.5 정>>> 상가 임차인 시장의 형성군 증가노령층의 급속한 증가 고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 연령별 노후자금 준비 비율 (%) 연령별 노후자금 준비 비율 (%) 20대 48.9 38.4 30대 64.8 55.0 40대 74.9 67.2 50대 72.3 62.6 2005년 5월 2006년 8월 노령층의 경제활동으로 상가 수요자 층의 폭 확산>>> 수익형 부동산에 대한 상가 투자시장 관심 증가
  • 54. 03. 수익형 부동산 투자 상품 수익형 부동산 상품 수익안정적인 경쟁률수익형 부동산중 경쟁우위 상품 전체 및 1인 가구 증가 추이 (만가구) 전체 및 1인 가구 증가 추이 (만가구) 수익형 부동산 상품 수익형 부동산 상품 상 가 (안정적 수익추구) 오피스텔 (공급과잉에 따른 소형아파트 공실율 증가) (시세 상승율 둔화) 작은 주택, 주택임차계층 증가 의미 경제 활동 연령 폭 증가 (인구 감소 , 그러나 가구수 증대)>>> 기본적인 안정적 수익 추구 외에 부동산 가치 상승 기대
  • 55. 수익안정적인 경쟁력 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (%) 주식시장 환경 변수 주식시장 환경 변수 0.13 0.06 3.30 대책 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 - 재건축 개발이익환수 미국 경제 - 0.03 - 0.04 - 총부채상환비율 40%로 - 0.10 - 0.17 - 0.36 규제 유가 폭등 금리 인상 - 0.84 - 0.89 송파구 서초구 강남구 1.11 대책 1.11 1.24 2.09 1.11 1.24 2.09 1.11 1.24 2.09 - 분양가 상한제 - 0.04 - 0.11 - 0.13 - 주택담보대출 건수제한 - 0.16 - 공공/민간 분양원가 공개 - 청약가점제 도입 - 0.95 - 1.39 급격한 가격의 급등락 반복 세계 경제에 대한 높은 의존도>>> 급격한 시세 변동이나 외부진폭에 상대적으로 완충상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다.
  • 56. 상가 공급시장의 시장환경변화 구 도심상권 택지 개발지구 상권 주요 나대지 고갈 최근 주요상가 공급시장으로 대두 개발가치 있는 사업지 고갈 공급물량 풍부, 최근의 주력공급처 축이동 통계적 입지분석 가능한 자료풍부 통계적 입지분석 지표 빈약 지표에 의한 입지분석(인구,경쟁업 정황적 자료분석/ 지정학적분석 체,유동인구등) 주변환경적 분석 의존택지지구 분석-상권형성시기상권의 형성시기를 좌우하는 입주율과 연계한 출점시기 조율필요
  • 57. 택지지구 분석- 용지/계획인구 구분 동탄 분당 일산 평촌 죽전 영통 동백 총면적 594평 273만평 476만평 154.5만평 108.4만평 98.6만평 98.8만평 상업용지 면적 504,407 108,559평 373,016평 56,100평 63,566평 40,409평 34,602평 총면적 대비 평 3.97% 7.8% 3.6% 5.9% 4.1% 3.5% 상업용지비율(%) 8.5% 390,320 계획인구 120,692명 명 276,000명 168,188명 57,482명 99,479명 53,881명 상업용지 면적 108,559평 504,407 373,016평 56,100평 63,566평 40,409평 34,602평 인구수 대비 상업용지비율 0.89평 평 1.35평 0.33평 1.11평 0.40평 0.64평 (평/1인) 1.29평주요지역별 계획예측인구 대비 상업용지공급비율과의 적정성검토 상가 투자 10년을 내다보면 길이 보인다. 부동산 정책변화 사회경제적 지표 주택수요의 감소 또는 인구 감소 주택보급률 소형 평형과 임대수요 증가 의미 사회적 고용 급속한 고용불안 창업증가 자영업자 양산 시스템에서 노령화 상가에 대한 수요창출 시장 증가 ? 아직도 주택시장의 비정상적인 가격상승에 미련을 가지고 계십니까?
  • 58. 역곡역 NOON상가 수분양 타당성 리포트 CONTENTS 상권분석의 취지 및 필요성 01. 데이터분석 02. 현장실사 분석 03. 수분양 타당성 분석 04. 결론상권분석의 취지 및 필요성상권분석의 취지 본 상권분석 의뢰는 상권분석 의뢰자의 상가점포를 분양받음에 있어 사전에 수분양타당성 검증을 위해 행하여지는 것으로 의뢰자의 투자자산의 안정성과 수익성 검증에 그 목표를 둔다. 본 상권분석 리포트는 최대한 객관적인 판단요소를 통해 분석모델을 제시하는 것에 원칙을 둔다.PROJECT필요성 국내 객관적 평가업체 부재 결 과 주관적이고 단순한 업체의 홍보내용 신뢰의구심 필요성 객관적인 가치평가 요소 부재 투자결정 전 객관적 검증필요성 투자결정전 부실투자현장체크 투자대상상품의 위험성검증 객관적 분석요인에 의한 평가로 타당성 검증 위협요소분석으로 대비책마련 조사인원의 실제투입으로 실질분석 보강 분석효과 기회요소분석으로 가능성 확인 전문적인 분석에 의한 실질타당성 검증가능 투자자입장에서의 물건분석 대행
  • 59. 01。데이터분석 역곡역 NOON 상권분석 리포트 데이터분석 - 상권의 영역 - 인구분석 - 주요시설 - 집객 시설 - 업종추이 - 잠재고객 분석 - 경쟁업소 분석 - 입지분석 - 추정매출 분석1. 상권의 영역
  • 60. 2. 인구분석2. 인구분석
  • 61. 3. 주요시설3. 주요시설
  • 62. 4. 집객시설4. 집객시설
  • 63. 5. 업종추이5. 업종추이
  • 64. 5. 업종추이5. 업종추이
  • 65. 5. 업종추이5. 업종추이
  • 66. 6. 잠재고객분석 거주인구 상세분석6. 잠재고객분석 잠재인구 직업/직종
  • 67. 6. 잠재고객분석 잠재인구 통학/통근6. 잠재고객분석 잠재인구 통학/통근
  • 68. 6. 잠재고객분석 주거형태/아파트분석6. 잠재고객분석 주거형태/아파트분석
  • 69. 6. 잠재고객분석 교육시설 분석6. 잠재고객분석 교통관련 상세분석
  • 70. 7. 경쟁업소분석8. 입지분석
  • 71. 8. 입지분석9. 추정매출분석 편의점 출점 6개월 경과후 월 평균 예상매출액 출점할 매장의 평형 전용 면적 14~15평형 기준 면적경쟁력감안시 입지경쟁력감안시 상권팽창력 감안시 종합경쟁력감안시 최소 예상매출액 3052만원 3663만원 3663만원 3816만원 최대 예상매출액 3358만원 4121만원 3960만원 4426만원 상기 추정 매출은 상가점포의 운영 친절도, 상품구비력등 점주의 운영능력에 따라 변수가 많으므로 변수적인 요인을 병행하여 고려하여야 함
  • 72. 02。현장실사분석 역곡역 NOON 상권분석 리포트 현장실사분석 범위 - 상권환경 분석 - 실측 유동인구 분석 - 부동산 가격 형성 분석 - 비교 분양 상품 분석1. 상권환경분석 • 국철 역곡역 역사앞 • 수도권 통근열차 정차로 인해 7호선 교통환경 환승 역 온수, 소사역 유입인구 흡수 • 경인국도 통행량 풍부 • 북부 개발제한으로 인해 북부 인구증 가 한계점 주변환경 • 남부 재개발재건축 분위기로 남부지 역 인구증가 가능성 풍부 • 홈플러스 입점 생활환경 • 재래시장 이용인구 풍부 • 학교시설 풍부 당 조사대상지는 역곡역 일일 유동인구 6만여명이 발생하는 이용하는 지역으로 상권잠재가치가 우수하며, 역곡역 통근열차 정차로 인해 인근 온수역이나 소사역의 유입인구를 흡수 할 수 있는 입지를 가지고 있음. 특히 남부지역의 상권팽창 가능성이 농후하여 잠재적 개발가치가 우수하다고 할 수 있음
  • 73. 1. 상권환경분석북부역 상권 현황1. 상권환경분석역곡역 북부 상권 현황 역곡역 북부 상권은 역곡역의 메인 상권으로 남부역이 도로로 인한 상권단절현상으로 상권이 확대되지 못한 반면 북부역의 경우 지역 의류,먹자,서비스,유흥등이 고르게 분포하며, 개발제한으로 인해 거주인구 확장가능성 이 작음에도 불구하고 역곡역 남부상권 거주자들도 흡수하고 있음. 이는 상권의 확장에 따른 시너지 효과로서 상권의 규모에서 역곡역 남부거주인구를 흡수하고 있는 현상임. 역곡역사의 오전 통행량 에서는 출근목적형 통행에 있어서는 남부가 북부보다 6:4로 앞선 반면 퇴근길 소비목적형 통행에 있어서는 주요소비층의 경우 역곡역 북부 유동인구가 6:4로 앞서는 것에서 북구역 상권의 강세를 판단할 수 있음
  • 74. 1. 상권환경분석역곡역 남부상권 현황1. 상권환경분석역곡역 남부 상권 현황 역곡역 남부 상권은 역곡역의 부상권으로 북부역이 도보통행과 차량통행이 교합하는 잇점으로 인해 상권단절없이 상호시너지효과를 발산하며 메인상권으로 잡은 반면 역곡역 남부 역사앞 지역폭이 좁게 형성된 주요 원인인 경인국도로 인해 상권단락 현상이 발생함으로써 상권의 팽창을 방해받고 있는 단점이 있다. 다만, 남부지역의 거주민이 북부지역보다 3:2정도로 풍부하고 재개발등을 통한 인구 증가 가능성과 상권재편 가능성 여부를 남겨두고 있어 중장기적인 관점에서의 역곡역 남부의 상권확대 가능성은 장점적인 요소로 판단됨 특히 남부지역에서 눈여겨 볼점은 광범위한 재개발 가능성으로 남부지역의 인구증가와 함께 도로변 단락 상권의 업종재편등을 통해 북부지역의 상권을 중장기적으로 흡수할 수 있는 요소라고 할 수 있다. 미래가치의 단점적인 요소는 맞은편 역사남부 남북방향 도로의 경인로 맞은편 구조가 급격한 경사도로 인해 상권발달을 저해하는 요인으로 작용하는 점이 미래가치의 최대취약점으로 재건축시 도로구조망의 개편이 병행된다면 경인로를 접한 연도변 상권확장외에도 이면도로의 상권팽창을 기대해볼 만한 요소로 작용할 수 있다. .
  • 75. 1. 상권환경분석 S W 입지 SWOT 분석 강점요소 약점요소 • 상권단락에 의한 상권팽창 미비 • 업종수 미비로 업종간 유입인구 • 수도권 통근열차 정차로 유입인구 확보 시너지미약 • 유동인구수 대비 출근목적형 통행만 우위 • 상주인구 북부지역대비 월등 • 소비목적형 퇴근길 오후 유동인구 북부지역 상권에 밀림 SW OT • 경인고속도로의 넓은 도로폭에 의한 • 재개발호재로 인한 인구추가증가 상권단락 극복제약 •미래가치가 현실화되기 위한 • 재개발호재로 상권범위 팽창가능성 중장기적 시간소요 • 남부이면지역의 상권팽창을 제한하는 급격한 경사 O T 기회요소 위협요소 소비가 약하게 일어나는 허수유동인 출근목적형 유동인구의 퇴근길 소비목적형 전환을 위한 상권변화를 단기적 시점으로 구현하기에 어려움이 따름에따라 중장기적 투자결정이 요망됨 2. 실측유동인구 분석 유동인구 조사포인트 및 범위 역 곡 역 퇴근길 소비목적형 수요분산 조사 포인트 Noon 상가조사 일시2005년 11월 25일 유동인구조사포인트06:50분~22:00분까지유동인구조사투입인원 3명 유효 유동인구 발생범위 및 조사 범위 경쟁점포 조사포인트 편의점
  • 76. 2. 실측유동인구분석시간대별 유동인구 조사 연령/시간 오전7~8 오전8~9 오전9~10 오전10~11 오전11~12 20세미만 338명 655명 28명 15명 14명 20~30세 878명 381명 739명 346명 406명 31~40세 994명 411명 431명 357명 380명 41~50세 549명 416명 298명 256명 227명 50세이상 39명 104명 69명 56명 65명 누계 2,798명 1,967명 1,565명 1,030명 1,092명 연령/시간 오후12~1 오후1~2 오후2~3 오후3~4 오후4~5 20세미만 28명 25명 23명 73명 151명 20~30세 370명 376명 405명 278명 361명 31~40세 345명 367명 333명 342명 422명 41~50세 200명 249명 244명 198명 270명 50세이상 51명 63명 38명 47명 145명 누계 994명 1,080명 1,043명 938명 1,349명 연령/시간 오후5~6 오후6~7 오후7~8 오후8~9 오후9~10 20세미만 402명 645명 530명 252명 164명 20~30세 451명 549명 459명 793명 501명 31~40세 511명 525명 460명 520명 373명 41~50세 405명 436명 410명 351명 173명 50세이상 136명 208명 201명 49명 9명 누계 1,905명 2.363명 2,060명 1,965명 1,220명 2. 실측유동인구분석경쟁점포 표본시간 매출조사 연령/시간 오후8~10 소비품목 추정매출 20세미만 4명 사탕1/껌2/우유1 4,000원 20~30세 16명 커피음료4/삼각김밥2/맥주피쳐2/캔음료2/우유4/봉지과자4 20,600원 요구르트4/생수2/봉지과자2/복권6/캔음료2/빙과2/과자2/담 31~40세 18명 45,200원 배2/컨디션2/호빵2 41~50세 10명 현금서비스4/담배6 15,000원 50세이상 0명 0원 누계 48명 *현금서비스매출은 제외함 84,800원 추정 객단가 본 경쟁점포 매출조사는 의뢰하신 상권분석외에 84,800원 / 48명 = 객단가 1,766원 김영원 님께 추가 서비스로 제공되는것으로 조사시간의 확대등에 따라 보다 현실적인 금액으로 추정 시간당 매출액 추정될 수 있음을 감안하시기 바랍니다. 84,800원 / 2시간 = 시간당 매출 42,400원 아울러 조사기준시간대 보다 매출이 감소되는 시간대와 추정 일매출액 매출이 증가되는 시간대가 있으므로 보다 확실한 매출분석이 42400원 x 24시간 = 일 매출 1,017,600원 필요하실 경우 조사시간대를 3일이상 최소 주말은 하루이상 포함하셔야 매출분석이 보다 현실적으로 추정될 수 있습니다. 추정 월매출액 1,017,600원 x 30일 = 월 매출 30,528,000원
  • 77. 2. 실측유동인구분석소비목적형 퇴근 시간 북부 남부 분산비율조사 오후7시30분~오후 8시 30분 비고 연령/시간/지역 북부 남부 20세미만 4 6 목적형퇴근층 20~30세 6 4 주요소비층 31~40세 6 4 주요소비층 41~50세 4 6 목적형퇴근층 50세이상 4 6 목적형퇴근층 평균 48% 52% 북부지역과 남부지역의 퇴근길 분산비율조사는 소비목적형 동선형성인 퇴근길 유동동선을 조사하 기 위한것으로 아침시간의 출근목적형 동선형성 비율인 북부(41%) 남부(59%)로 형성되던 남부역 18%의 유동인구 우위가 소비가 왕성하게 일어나는 퇴근길 유동동선에서는 북부(48%), 남부(52%) 로 4% 차이의 미미한 수요로 변환되어 퇴근길 소비목적형 동선이 북부지역으로 확산되고 있음을 알 수 있습니다. 또한 주요소비층인 20~40대까지의 주요 소비활동인구는 출근길 상황과는 달리 북부쪽 유입인구가 남부보다 많아 상권이 발달된 북부지역으로 이동하여 소비한후 귀가시 남부지역으로 이동하는것으 로 조사되었음을 나타내고 있습니다. 3. 부동산 가격 형성 분석비교상권 부동산 가격 형성조사 역 곡 역 1층 10평~14평내외기준 보증금 4천~6천만원 월세 :120만원~170만원 Noon 권리금 7천~1억5천만원 상가 보증금및월세 상동 권리금 2억5천만원 임대(파리바게트 ) 1층 보증금 4억 1층 10평~14평내외기준 월세450만원 보증금 2천~5천만원 재개발예정등으로 월세 :120만원~170만원 가격조사의미없음 1층 10평~14평내외기준 권리금 무권리~8천만원 보증금 2천~5천만원 월세 :100만원~150만원 권리금 3천만원~5천만원 편의점
  • 78. 4. 비교 분양상품 분석 상가명 역곡 하이뷰 noon 하이뷰대비장점 하이뷰대비단점 역곡역 남부 유동동선 공사완공 시기 느림 요지에 입지 극장등 인구흡입요소 다 이미지 소부족 하이뷰보다 노출가시성 우수 분양가 포지셔닝 지나치 게 고가 지역 랜드마크적 건물 구 분 멀티복합상가 멀티복합상가 주차환경 건물규모대비 남부지역 재개발에 따른 열악 경기 부천시 소사구 괴안동 경기 부천시 소사구 괴안동 유동인구 확보 경쟁우위 위 치 113-1 113-8 지역 시행사 영세 일반상업/방화 일반상업/방화/중심미관 하이뷰극장에 대한 간접 지구 유입효과 우수 분양점포의 선분양자에 규 모 B5~15F B5~11F 의한 손바뀜 분양 연면적 10,500평 2,881.29평 하이뷰대비 규모열세 시행사 P&H건설 화엄건설주식회사 시공사 계정건설 대양건설 버스정류장 입지 부족 주차 250대 47대 입주업종간 시너지 부족 특징 역곡최초 멀티플렉스 극장 역곡역 남부 유동동선입지형03。수분양 타당성 분석 역곡역 NOON 상권분석 리포트 수분양 타당성분석 - 종합요인 분석 - 상품 입지분석 - 가격 분석 - 예측 수익율 타당성 분석
  • 79. 1. 종합요인분석 1 상품 입지분석 2 가격 분석 역곡남부지역의 유동동선 입지 우수하나 주변시세대비 분양가 지나치게 높게 형성 북부지역의 상권시너지 효과에서 밀림 최초분양자들에 의한 손바뀜으로 분양가 과제 : 남부지역 재개발 등 호재반영시까지 신뢰도 저하 상당한 시일 요구 임대시세 형성가격 미약 3 유망업종 타당성분석 4 예측수익율분석 상권의 입지분석상 시간매출형 GS25 편의점 점포 매출분석결과 입지 서비스업종보다는 판매업종이 유리 가중치를 두더라도 투자수익율을 맞추기 유망추천업종 브랜드제과점/편의점 위한 임대시세형성 미약 브랜드제과점 기 임대완료로 제과점 출혈경쟁 기존 남부지역 형성상권 임대료 시세 미약 분양면적등 종합고려시 편의점 입지 최적2. 상품 입지분석 유동인구 풍부하게 보이나 출근목적형 유동인구 풍부한 반면 소비지향적 퇴근유동인구 북부지역으로 유출 남부지역의 상권단절 현상에 의한 상권 팽창기까지 시일소요 필요 단기 시세차익형 투자 부적격 NOON 상가의 입지는 소비목적지향형 입지가 아님 중장기적투자로 자금유동성떨어짐 유동인구 발생대비 실질 고객 비율 빈약 (업종별 고객화 비율 편차가 큼) 주변지 재개발 여건 호전시에도 상권단란 현상 극복 의문점
  • 80. 3. 가격분석 시행사 자금조달을 위한 선분양 손바뀜 거래로 인해 분양가 거품 주변 분양시세 대비 지나치게 고가 형성 고가분양가 및 분양가격으로 투자할 시 안정적인 임대유지를 위한 분양가 신뢰도 저하로 주변 임대시세 형성 부족 수분양타당성 부적격 상권이 발달한 북부역 상권의 임대료 시세대비시 예상임대수준 경쟁력 상실 현분양가는 미래가치 3년이상의 가격 상승요인을 모두 분양가격에 기 반영된 시세로 수분양이후 매매가 상승추가요인 부족4. 유망업종 타당성 분석 한정된 상권범위로 인한 유망업종 구성 제약 제1 유망업종인 제과점의 기출점 확정으로 제과점 업종 경쟁력 상실 임차인 영업부진시 제2 유망업종 편의점 구성시 투자수익을 맞추기 위한 대체임차인 형성에 기대수준의 임대료 시세형성 불가 제약이 많음 GS 25의 사례분석결과 입지적 가중치를 부여하더라도 투자자의 기대임대료 시세형성을 위한 임차인 수지타당성 불가 고분양가에 의한 시간소비형 매출업종인 서비스업종 출점 현실적제한등으로 유망업종 변경에 제약이 따름
  • 81. 5. 예측수익율 타당성 분석 항목 기준예상1 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상정상가 분양시 분양가 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 평당 4500만원 예상보증금 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 예상월세 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 융자금 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 융자이율 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 700,500,000 850,500,000 550,500,000 650,500,000 550,500,000 월대출이자 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 실질월수익 2,025,625 1,525,625 2,025,625 4,025,625 3,025,625 실질연수익 24,307,500 18,307,500 24,307,500 48,307,500 36,307,500 실질연수익율 3.47 2.81 4.42 7.43 6.60 항목 기준예상 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상가격 네고 분양시 분양가 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원평당 4000만원 예상보증금 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 예상월세 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 융자금 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 융자이율 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 606,000,000 556,000,000 456,000,000 556,000,000 456,000,000 월대출이자 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 실질월수익 2,245,000 1,745,000 2,245,000 4,245,000 3,245,000 실질연수익 26,940,000 20,940,000 26,940,000 50,940,000 38,940,000 실질연수익율 4.45% 3.77% 5.91 9.16 8.54 5. 예측수익율 타당성 분석 항목 기준예상1 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상정상가 분양시 분양가 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 1,215,000,000원 평당 4500만원 예상보증금 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 예상월세 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 융자금 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 364,500,000 융자이율 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 700,500,000 850,500,000 550,500,000 650,500,000 550,500,000 월대출이자 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 1,974,375 실질월수익 2,025,625 1,525,625 2,025,625 4,025,625 3,025,625 실질연수익 24,307,500 18,307,500 24,307,500 48,307,500 36,307,500 실질연수익율 3.47 2.81 4.42 7.43 6.60 주변지역의 상권형성 가격 및 새건물과 입지적 잇점을 가산점을 부여하더라도 투자수익율이 극도로 약함 분양업체의 최대예상치를 감안하더라도 프리미엄 기대치를 상실한 상태에서 투자수익율이 좋지 않음 결론 -> 적정 수익율이 나올 수 있는 상태까지 분양가 네고 후 분양받거나 투자 보류 권장
  • 82. 5. 예측수익율 타당성 분석 항목 기준예상 기준예상2 기준예상(최대) 분양사예상1 분양사예상가격 네고 분양시 분양가 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원 1,080,000,000원평당 4000만원 예상보증금 150,000,000 200,000,000 300,000,000 200,000,000 300,000,000 예상월세 4,000,000 3,500,000 4,000,000 6,000,000 5,000,000 융자금 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 324,000,000 융자이율 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 실투자금액 606,000,000 556,000,000 456,000,000 556,000,000 456,000,000 월대출이자 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 1,755,000 실질월수익 2,245,000 1,745,000 2,245,000 4,245,000 3,245,000 실질연수익 26,940,000 20,940,000 26,940,000 50,940,000 38,940,000 실질연수익율 4.45% 3.77% 5.91 9.16 8.54 분양가격 네고 후 주변지역의 상권형성 가격 및 새건물과 입지적 잇점을 가산점을 부여하더라도 투자수익율이 극도 로 약함 분양가격 네고후 분양업체 최대치를 반영할 경우 기대수익율 이상 나오지만, 임차인의 권리금 형성기대치가 상실됨 으로 해서 임차인 구성의 현실성이 없는것으로 판단됨. 임차인들의 경우 기존상권 활성화를 통해 권리금 기대치가 있어야 함에도 불구하고 분양업체 최대예상안의 경우 지 나치게 높은 임대료와 보증금 예상으로 인해 임차인의 외면을 초래할 수 있음 북부지역의 상권이 활발하게 형성되는 이유는 상권형성대비 월세가 비교적 합리적인 수준이기때문에 임차인의 기 대치에 부응하는 권리금이 형성되고 있으며, NOON상가의 경우처럼 투자자의 프리미엄 상승기대치와 임차인의 권 리금 기대치를 모두 분양가에 이미 흡수해버리는 경우 분양및 임차인 조성이 계획대로 진행되지 않아 추후 공실을 면하기 위한 저가 임대차 계약이 추진되어 결국 투자자 손실이 예상됨. 결론 -> 가격 네고시에도 수익율이나 투자가치 상승전망이 어두움. 04。결론 역곡역 NOON 상권분석 리포트 결론 1. 상품 기획 2. 층별 업종 구성 제안 3. 유치 업종현황 분석
  • 83. 06. 결론당사 제안 1층 수분양 희망점포 대상 • 단순분석 우수 / 북부 및 남부 상권재편 전망시 확장 가능성있으나 입지 고려 투자자 기대치수준까지 확장될 수 있는 여건 다소 부족 분양가 고려 • 향후 형성될 프리미엄 상승 기대치 모두 기 반영하여 분양가에 흡수 • 동일상권내에 형성된 기 임대가격의 신축건물에 대한 가산치를 부여하여도 임대가격 고려 투자수익율을 맞추기에 역부족으로 판단됨 • 시행사 재무구조 열악 – 분양성과에 따른 향후 사업진행 변수가 많음 사업건전성 • 선분양자에 의한 분양가격의 거품형성과 신뢰도 없음 • 향후 미래가치에 대한 기대치까지 추가 상권 형성이 완료되려면 중장기적 투자시기 적정성 투자기간을 요함 (단기투자 금물) 임차인의 기대치를 충족하면서 투자자의 시세프리미엄을 기대할 수 있는 수준이 되려면 전용율감안 및 상권현황 등을 종합고려할때 평당 3,200~3,500만원대에 형성되어야 이상적이라고 할 수 있음. 적정 분양가격이상으로 상승된 가격은 모두 실질적인 상품성이라기 보다는 분양업체의 거품이라고 할 수 있음공통분모적 분석 - 유용성 같은 환경이라면 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가장 유리하 노출가시성 다 측면 (간판 노출 성 확보필요) 주차환경 같은 조건이라면 기계식 주차의 불편함 보다는 자주식이 훨씬 경쟁력 있는 건물이며 주차대수측 측면 면에서는 당연히 주차수용능력이 우수한 것이 유리하다 횡단보도 횡단보도의 설치는 경찰청에서 꼭 필요한 곳에만 설치하는 것으로 횡단보도가 인근에 있다면 보 측면 도의 통행 자와 통행 대기자 에게 점포의 노출을 많이 할 수 있다. 버스정류장 대중교통 수송량의 20%를 감당하는 버스정류장이 점포인근에 있어야 유리하다. 측면 (버스 중앙 차로제 보다 길가 형 정류장 입지 우수) 지하철 대중교통 수송량의 80%를 감당하는 지하철역이 인근에 있다면 금상첨화다 측면 고객흡인 같은 건물이나 인근에 다중이용시설이나 고객흡인요인이 있는 입지에 편승하는 점포가 훨씬유 리하다. 측면 *고객 흡인 요인 예 : 멀티플렉스극장,문화센터,예식장,교회,개방형도심공원 등등 입주업종 배달강세업종보다 은행/학원/미용실/대형음식점등 내방수요자 발생업종 빈도가 높은곳 유리 측면 전용율 같은 조건이라면 내가 사용할 전용면적이 우수한 상가가 점포활용도가 높다 측면순수 지정학정 입지분석적 측면의 비교포인트 검토
  • 84. 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 시너지 창출형 입지 :차량 이동 동선 :고객흡인력있는 대단위 상권 (ex: 할인마트, 백화점 등등) A :유동인구 흡인 상가와 동선이 같은 상가위치 B :유동인구 흡인 상가와 동선이 다른 상가위치공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 퇴근길 접근성 퇴근차랑 이동 방향 A :퇴근차량 이용이 편리한 상가위치 B :퇴근차량 이용이 불편한 상가위치 :
  • 85. 공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 타입 3 교차로 접면성 차량유동 동선 A :교차로 접면성이 아주우수한 상가 B :교차로 접면성이 우수한상가 C :교차로에서의 접면성이 보통인 상가공통분모적 분석 – 유용성2 타입 1 타입 2 타입 3 직행 심리 :퇴근고객 유동동선 A :출퇴근 근거리 접근성이 아주 우수한 상가 :출근고객 유동동선 B :출퇴근 근거리 접근성이 우수한 상가 상업지역 :상가밀집 상권지역
  • 86. 세션 3부동산 사기 피해사례 및 사기방지대책김한솔 / 법무법인 나우 대표 변호사
  • 87. [조선비즈 부동산포럼_발표 요약]법무법인 나우 대표변호사김한솔 <부동산 사기피해를 막는 법>1. 언론에 보도된 부동산 사기사례- 법률신문 : 매도인 인감 위조사례- 스포츠조선 : 평창 소재 맹지를 속아서 산 사례- 내일신문 : 하자 있는 건축물 매수사례- 데일리경제 : 평창 소재 땅에 대한 기획부동산들의 사기사례- 연합뉴스 : 임야를 속여서 판 기획부동산 사례- 노컷뉴스 : 수수료 사기 사례- 이투데이 : 2,700억원대 기획부동산 사기사례2. 부동산 사기의 다양한 유형- 부동산의 물리적 하자 또는 등기부상 하자를 숨기고 매도하는 경우- 허위과장 광고를 하여 매도하는 경우- 소유자 혹은 소유자의 대리인을 사칭하는 경우- 부동산 거래 관련 문서의 위변조 행위- 공인중개사의 기망 및 거래대금 횡령행위3. 부동산 사기피해 방지대책- 현장을 반드시 확인하자- 토지관련 공적장부를 꼼꼼히 확인하자- 소유자 및 대리인의 신분확인 철저- 관할관청에 개발계획 여부 및 인허가 여부 확인- 직거래, 콜센터 상담원 등을 통한 거래 조심4. 결론- 부동산 투자는 여유돈으로 하고, 본인 스스로 검토하고 신중히 결정하며, 변호사 등 법률전문가의 도움을 받아서 하자
  • 88. 부동산 사기피해를 막는 법 ○ 일시 : 2011.10.11. ○ 장소 : 코엑스 3층 E홀 ○ 강사 : 법무법인 나우 대표변호사 김한솔 1 1. 언론에 보도된 부동산 사기 사례* 법률신문 2008.11.7.자 기사수원지법에 따르면 부산시 서구 곽모씨가 경기도 여주군 여주읍 소재 임야 4만2,236㎡를 서울시마포구에 사는 이모씨로부터 10억5,000만원에 매입한 것으로 기재된 소유권이전등기신청서가지난달 24일 여주지원 등기계에 접수됐다.그런데 이 소유권이전서류에는 토지소유자 주소가 서울 마포구 성산동으로, 매수인인 곽씨의 주소는 부산시 서구 암남동으로 기재돼 있었다. 또 거래토지라는 임야가 여주군 여주읍 소재인데도,이를 경북 양산에 주소를 둔 모 법무사가 등기신청한 것으로 나타나 있었다.이를 이상히 여긴 서 등기관은 직감적으로 매도인 인감이 위조됐다고 느꼈고, 발급기관인 서울 광진구의 한 동사무소에 문의한 결과 인감발급사실이 없다는 것을 확인했다. 이에 서 등기관이 이전등기신청을 취소하고 검찰에 수사를 의뢰해 사기극은 일단락됐다. 2
  • 89. * 스포츠조선 2011.9.26.자투기 의혹이 제기돼 논란이 일었던 강00이 매입한 평창 소재의 땅이 맹지라는 사실이 밝혀졌다.26일 방송된 MBC 기분좋은 날-연예플러스에서는 강00이 매입한 평창 소재의 땅을 직접 찾았다.현지 부동산 관계자들은 "매입한 땅은 맹지(도로에서 멀리 떨어진 땅)이다. 땅이 도로와 밀접해 있다면 3.3㎡(한 평당) 80만원에서 100만원도 받을 수 있는 땅이지만, (지금은) 아무 것도 못하는 땅이다. 이걸 왜 샀는지 모르겠다"며 의아해했다.또 다른 관계자도 "원래 그 땅에 농사 길이 있었다. 하지만 지금 리조트에서 조망권을 안 열어주니까 맹지가 된 것이다. 거래도 할 수 없고, 우리 중개업소에서도 제쳐놨었다. 사는 사람도 피해를 보기 때문이다"고 입을 모았다. 이에 일부에서는 "강00이 부동산 사기를 당한 것이 아니냐"는 추측도나오는 상황이다.앞서 한 보도에 따르면 강00은 2009년과 올해 두 차례에 걸쳐 평창 일대의 토지 2만여㎡(20억 상당)를 매입했다. 평창은 오는 2018년 동계 올림픽이 확정된 곳으로 땅 값이 급등하며, 투기 논란이불거졌다.* 내일신문 2011.9.2.자미국 팝스타 리한나(24)가 부동산 사기와 관련해 소송을 제기했다.리한나는 지난 1일(미국 현지시각) 로스앤젤레스 법원에 그녀의 베버리힐즈 저택을 판매한 매도자를 상대로 고소장을 접수했다.리한나의 대변인은 "그녀가 매도인으로부터 지난 2009년 690만달러(한화 약 730억원)을 주고 베버리힐즈 맨션을 구입했지만 2층짜리 이 집은 누수를 비롯해 전체적으로 문제가 심각했으며 매도인이 이를 사전에 알리지 않아 큰 손해를 입었다"고 주장했다.고소를 당한 전주인은 주택의 하자에 대해 "전혀 아는 바 없다"고 부인했다.하지만 리한나 측은 전주인이 거짓말을 하고 있다고 반박하며 누수에 대한 하자를 당시 눈속임으로 넘어가려 했다고 주장했다.또한 리한나는 지난 2010년 1월 폭우당시 누수로 인해 엄청난 재산피해를 입었다고 억울함을 호소, 매도인뿐 아니라 집을 중개한 부동산 업자와 매매 댕시 관련됐던 건축 전문 조사관 등을 상대로 손해배상을 요구하고 있다.
  • 90. * 데일리경제 2011.7.19동계올림픽 유치로 기획부동산들이 평창에서 활개를 칠 것으로 예상되자 국토해양부가 일명 ‘땅쪼개기’라고 불리는 토지분양 사기 방지에 나섰다.국토부는 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙’의 관련 조문을 개정해 법원의 확정판결을받은 경우라도 분할허가를 받도록 할 예정이라고 19일 밝혔다.기획부동산 업자들이 벌이는 땅 쪼개기란 헐값에 산 넓은 토지를 잘게 쪼갠 뒤 비싸게 파는 수법이다. 이들은 보통 도로와 2m 이상 떨어져 건축법상 건물을 지을 수 없는 ‘맹지’나 급경사 언덕 등 쓸모없는 땅을 곧 개발이 될 것처럼 속여 투자자를 모집한다.기획부동산은 투자자들이 토지 소유주가 되면 하나의 토지를 개별등기해 주겠다며 법원에 공유물분할을 청구토록 유도한다. 이후 법원에서 화해, 조정 등의 판결을 받으면 토지 분할을 신청하는방식이다.관련법에서 법원의 확정판결이 있을 경우 토지분할을 신청할 수 있도록 허용해 주고 있기 때문이다. 당초에는 상속 등에 따른 토지 소유권 분쟁을 고려해 법원의 확정판결을 정상적인 토지 분할로본 것인데 기획부동산은 이를 악용하고 있다.이에 따라 국토부는 시행규칙 개정을 통해 토지 소유 조정에 대한 법원의 확정판결을 받았을지라도 반드시 관할 시·군·구의 분할허가를 받아야 토지 분할이 가능토록 할 예정이다.* 연합뉴스 2011.6.22.개발이 불가능한 임야를 헐값에 매입한 뒤 개발이 가능한 것처럼 속여 4~7배 가격에 되팔아 거액을 챙긴 기획부동산 업자 등이 경찰에 무더기로 적발됐다.경기 양평경찰서는 22일 개발행위가 제한된 임야를 개발할 수 있다고 속여 팔아 수십억원을 챙긴혐의(특정경제가중처벌법상 사기)로 기획부동산업자 박모(49.여)씨와 분양대행업자 노모(42)씨등 2명을 구속하고 분양대행업체 관계자 등 26명을 불구속 입건했다.경찰에 따르면 박씨 등은 2009년 9월부터 12월까지 3.3㎡당 1만원에 매입한 양평군 서종면 문호리 일대의 보전임지 임야 15만㎢를 488개 필지로 분할한 뒤 농가주택을 지을 수 있다. 투자가치가높다고 속여 3.3㎡당 3만9천~6만9천원을 받고 42명에게 분양해 16억2천여만원을 챙긴 혐의를받고 있다.경찰은 피해를 신고한 사람이 42명에 불과하지만 해당 토지의 등기부등본에 257명이 토지주로 등재되어 있는 점으로 미뤄 박씨 일당이 257명에게 땅을 분양해 모두 82억원 상당을 챙긴 것으로 보고 있다.조사결과 이들은 실제 분양하는 땅 대신 개발이 가능한 인근의 다른 땅을 보여주는 등의 수법으로토지 매수자들을 현혹하고 중앙 일간지에도 분양 광고를 내 매수자들을 끌어모은 것으로 드러났다. 그러나 이들이 실제 분양한 부지는 맹지로 평균 경사도 30도 이상이고 표고 조사상 5부 능선(500m) 이상에 위치해 개발이 불가능한 임야라고 경찰은 밝혔다.
  • 91. * 노컷뉴스 2011.7.12.#1. 서구 둔산동의 김모씨는 최근 아파트를 팔고자 생활정보지 직거래장터에 내놓았다가 황당한전화를 받았다. 부동산중개사무소라며 시세보다 1000만원 더 높은 가격으로 계약해준다고 해서기분이 내심 좋았다.하지만, 이어서 부동산시세확인서라는 것을 기관을 통해 발급받아 준비하라는 말을 들었다. 김씨는 중개사무소가 부동산시세확인서를 발급받으려면 50여만원의 수수료를 납부하라는 말에 부동산사기를 의심했다.#2. 중구 오류동의 박모씨도 집을 팔려고 생활정보지 직거래 장터에 매물을 등록했다. 김씨와 유사하게 시세보다 좋은 가격으로 거래해준다며 소비자를 안심시키고 나서 등록기관의 부동산시세확인서를 요구했다.부동산시세확인서 발급기관을 소개하며 일정 수수료를 납입하면 바로 발급할 수 있다며 재촉했다.박씨는 집을 파는데 웬 부동산시세확인서 일까라는 생각에 직감적으로 부동산 사기임을 짐작했다.지역 부동산시장의 상승세를 타고 각종 부동산 사기가 기승을 부리고 있어 소비자들의 주의가 요구되고 있다.11일 지역부동산업계에 따르면 주택 거래 시 부동산시세확인서, 감정평가서 등을 요구하며 수수료를 납입하라는 사기유형이 지역에서도 수시로 나타나는 것으로 알려졌다. 이들은 시세보다 좋은가격에 집을 거래할 것처럼 유인한 뒤 준비 서류에 대한 수수료를 요구하고 있다.* 이투데이 2010.10.16.검찰이 2700억원대의 부동산 사기를 벌인 기획부동산업자를 구속했다.서울중앙지검 형사8부는 16일 부동산 개발을 빙자해 투자금 명목으로 2000억원대의 거액을 받아가로챈 혐의로 기획부동산업체 E사 양모 회장(63)을 특정경제범죄가중처벌법상 사기 등으로 구속했다.법원도 양 씨의 구속 전 피의자심문(영장실질심사)을 통해 "도주 및 증거인멸의 우려가 있다"며 구속영장을 발부했다.검찰에 따르면 양씨는 E사 대표 최모(구속기소)씨 등과 공모해 1999년 11월부터 2008년 11월까지 개발 가능성이 없는 땅을 주택이나 상가, 관광지로 조성할 수 있는 부지라고 속여 투자자 7000여명으로부터 모두 2733억원을 챙긴 혐의를 받고 있다.양씨 등은 강원도 횡성과 제주도 등 전국 10곳의 부동산을 리조트나 상가 등으로 개발해 원금의3∼5배 이상 수익을 보장하고, 개발이 되지 않아도 원금과 이자 10%를 돌려 주겠다고 속여 투자자를 모았지만, 10개 부동산 가운데 제대로 개발이 된 곳은 하나도 없었던 것으로 검찰 조사 결과밝혀졌다.
  • 92. 2. 부동산 사기의 다양한 유형(1) 부동산의 물리적 하자 또는 등기부상 하자를 숨기고 매도하는 경우 - 건축물의 하자, 가등기 혹은 근저당권 설정 사실을 숨기고 매도(2) 허위 과장 광고를 하여 매도하는 경우 - 기획부동산에 의한 허위광고, 개발불가능한 토지를 개발이 가능하다고 기망(3) 소유자 혹은 소유자의 대리인을 사칭하는 경우 - 신분증, 위임장, 인감증명서를 소지하고서 소유자 혹은 대리인 행세(4) 부동산 거래 관련 문서의 위변조 행위 - 매매계약서, 인감증명서 등의 위변조(5) 공인중개사의 기망 및 거래대금 횡령행위 - 임대인과 임차인 양자를 기망 3. 부동산 사기 피해 방지대책* 유형 1 : 부동산의 하자를 숨기는 행위* 대책 : - 현장을 반드시 확인하자 - 건축물의 경우 철저한 임장활동 - 토지의 경우 지적도와 토지대장, 등기부등본 등을 꼼꼼히 확인 - 소유자 및 대리인의 신분확인 철저는 기본 - 중개대상물확인설명서에 정확히 표시, 공제증서 진위확인
  • 93. * 유형 2 : 허위과장 광고행위* 대책 :- 반드시 현장을 확인하자- 관할관청에 토지개발 계획여부, 인허가 여부 확인- 기획부동산이 해당 토지의 소유권을 확보했는지 확인- 관할관청, 토지이용계획확인원 등을 확인하여 개발가능 여부 등을 확인- 단체 등 군중심리에 휩쓸린 묻지마 투자 금물- 경우에 따라 녹취 등 증거수집활동 필요* 유형 3 : 소유자 및 대리인의 사칭행위* 대책 :- 주민등록증 위조여부 확인(ARS 1382)- 소유자 신분증과 등기부등본상 소유자 대조- 대리인의 경우 반드시 본인에게 전화통화 등 위임사실 확인- 가급적 공인중개사 사무실을 이용하여 중개인 책임소재 확보
  • 94. * 유형 4 : 관련문서의 위조행위* 대책 :- 등기부등본, 인감증명서의 위조 여부 확인- 인감증명서 발급여부가 의심스러울 경우 관할 동사무소에 발급여부 확인- 가급적 공인중개사 사무실을 이용하여 중개인 책임소재 확보* 유형 5 : 공인중개사의 기망, 횡령행위* 대책 :- 임대인의 경우 수시로 임차물건 및 임차인 확인- 임차인의 경우 임대인에게 계약여부 확인- 공제협회에 가입되어 있는지 확인하여 사후대책 확보- 공제협회 가입여부는 공제협회 혹은 인터넷으로 확인- 직거래카페, 콜센터 상담원 등을 통한 매매, 전세 권유는 조심- 시세보다 지나치게 저렴, 단기매매 등은 조심
  • 95. 4. 결 론- 아무리 조심해도 사기는 당할 수 있다.- 부동산에 대한 투자는 본인 스스로 검토하고 결정할 것- 부동산 투자는 여유돈으로 하고 무리한 대출은 금할 것- 부동산 투자를 하기 전에 변호사 등 법률전문가의 조력을 받아서 결정할 것- 매매계약 후에 의심될 경우 최대한 빨리 법적 조치 취할 것
  • 96. 세션 4 도시형 생활주택 투자전략고종옥 / ㈜코쿤하우스 대표이사
  • 97. [조선비즈 부동산포럼_발표 요약]㈜코쿤하우스 대표이사고종옥 <도시형 생활주택 투자전략>1. 총론 1-1. 1인 가구 주거특성 1-2. 가구원수 감소 1-3. 1인 가구 하위 3개 지역 1-4. 1인 가구 상위 3개 지역 1-5. 10만 시간의 리스크 1-6. 왜 임대사업을 해야 하나? 1-7. 1인 가구 증가현황 1-8. 1인 가구 추계 1-9. 1인 가구 수입지출 현황 1-10. 1인 가구 분위별 수입 1-11. 대학 분포도 1-12. 주차장 완화구역2. 도시형 생활주택 2-1. 도시형 생활주택 개요 2-2. 도시형 생활주택 요약 2-3. 법규완화 2-4. 복합건축 2-5. 수익률 분석(도생주택) 2-6. 수익률 분석(원룸텔) 2-7. 수익률 분석(면적규모별) 2-8. 수익률 분석(용도용적제) 2-9. 준주택과 도생주택 비교 2-10 국민주택기금 2-11. 국민주택기금(단지형 다세대,연립) 2-12. 국민주택기금(다세대, 다가구) 2-13. 수익비교(담보대출,기금대출) 2-14. 준주택 사례분석(시행사 기준) 2-15. 도생주택 사례분석(시행사 기준) 2-16. 준주택 사례분석(임대사업자 기준) 2-17. 도생주택 사례분석(임대사업자 기준) 2-18. 수익률 비교(종합)
  • 98. 도시형 생활주택 투자전략 www.besthouse114.com 2011.10. 11 코쿤하우스 Never stop creative evolution 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 99. 1-1. 1인 가구 주거 특성 Never stop creative evolution 한 곳에 오래 머무르지 않고 주거지를 수시로 이동 작아도 나만의 공간을 선호하며 2인 1실 선호하지 않음 소득수준에 적합한 경제적이고 저렴한 주택을 선호 직장이나 사업장과 접근성이 좋은 지역을 선호 공동체 커뮤니티가 새로운 주거문화로 정착 가능성 높음(주방공동) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-2. 가구원수 감소 Never stop creative evolution 인구성장률 감소에 따른 가족 개념 희박해짐 성장률 감소: 1980년1.57%--2000년 0.84%--2030년 -0.25% 평균가구원수 감소에 따른 소형주택 수요증가 가구원수 감소: 80년 4.55인—-95년 3.34인– 05년 2.88인 일본의 사례를 보면 가구수 감소는 인구감소보다 10년 후행 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 100. 1-3. 1인 가구 하위 3개 지역 Never stop creative evolution 단위:명 지역 남자 여자 합계 도봉구 6,625 9,265 15,890 종로구 7,087 7,505 14,592 중 구 7,029 6,099 13,128 자료: 2005년 통계청 인구주택 총 조사(서울시) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-4. 1인 가구 상위 3개 지역 Never stop creative evolution 단위:명 지역 남자 여자 합계 관악구 38,062 27,996 66,058 강남구 21,255 29,290 50,545 마포구 15,483 18,779 34,262 자료: 2005년 통계청 인구주택 총 조사(서울시) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 101. 1-5. 10만 시간의 리스크 Never stop creative evolution 700만명 베이붐 세대(1955년-1963년생)(한국전쟁 직후 9년 동안 출생한 세대) 기업체 일반정년 55세 은퇴(55년생이 2010년 55세로 제일먼저 은퇴 시작) 25년 수면시간을 제외 후 1일 11시간*25년=10만시간 노후준비가 사실상 어려운 이유: 자녀교육 & 결혼자금, 현실적 생활비 인구감소효과: 도심회귀, 소형주택 수요증가, 소득수준별 맞춤형 주택 주요증가 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-6. 왜 임대사업을 해야 하나? Never stop creative evolution (월, 단위:만원) 부 부 개 인 지 역 최소 적정 최소 적정 전 체 121 174 76 111 서 울 150 215 93 140 광역시 124 177 77 113 지 방 109 158 69 100 * 자료: 국민연금연구원, 2009, 주거비 제외 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 102. 1-7. 1인 가구 증가현황 Never stop creative evolution 자료: 통계청 구분 2002 2004 2006 2007 다세대,다가구 179,000 55,000 13,000 24,000 오피스텔 87,000 42,000 22,000 11,000 1인가구 2,631,509 3,003,067 3,239,440 3,298,261 인구성장률 감소: 1980년1.57%--2000년 0.84%--2030년 -0.25%(전통적인 가족개념 희박해짐) 평균가구원수 감소: 80년 4.55인—-95년 3.34인– 05년 2.88인(소형주택 수요증가 예상) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-8. 1인 가구 추계 Never stop creative evolution 자료: 통계청, 단위: 명 구분 2005 2008 2011 2014 2017 2020 전국 3,187,151 3,357,255 3,531,424 3,709,503 3,907,139 4,109,276 서울 681,416 718,940 755,909 792,513 832,335 871,968 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 103. 1-9. 1인 가구 수입지출 현황(전국 & 도시지역) Never stop creative evolution 2010 구분 가계수지항목별 2006 2007 2008 2009 평균 (9월기준) 평균수입 1,183,389 1,290,241 1,348,148 1,299,461 1,286,771 1,312,617 평균지출 전국 941,988 1,045,175 1,109,884 1,102,356 1,057,042 (주거비제외) 1,085,805 차액 241,401 245,066 238,264 197,105 229,730 226,812 평균수입 1,155,688 1,300,732 1,395,349 1,367,335 1,314,715 1,354,472 도시 평균지출 937,943 1,050,932 1,154,902 1,151,450 1,082,864 (주거비제외) 1,119,095 차액 217,745 249,800 240,447 215,885 235,377 231,851 자료:통계청 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-10. 1인 가구 분위별 월 수입 Never stop creative evolution 1인 가구 수입별 거주가능 주택(도시지역 기준) 단위:원 구분 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 분위별 수입 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 분위별 점유율 5% 20% 30% 40% 5% 주거비외 지출 1,082,864 1,082,864 1,082,864 1,082,864 1,082,864 추가지출 가능액 1,917,136 1,417,136 917,136 417,136 - 82,864 주거비 지출한도 958,568 708,568 458,568 208,568 - 거주가능 주택유형 아 파 트/오피스텔 원룸/오피스텔 원룸텔/고시원 저가형 고시원 캥거루족 * 자료: 통계청 자료 편집 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 104. 1-11. 대학분포 및 1인 가구 현황 Never stop creative evolution 코쿤하우스ㆍ코쿤피스1-12. 서울시 주차장 완화구역(5개) Never stop creative evolution 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 105. Never stop creative evolution 2.도시형 생활주택 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-1. 도시형 생활주택 개요 Never stop creative evolution 도시지역에서 국민주택규모 이하에 해당하는 주택을 300세대 미만으로 건축하는 공동주택 구분 내 용 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해서 도시지역에서 사업승인을 받 개 념 아 건설하는 300세대 미만의 공동주택 도시지역 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역(자연, 생산, 보전녹지) 원룸형 취사실과 세탁실 각 실별 배치, 전용면적 12-50㎡, 주차장 1대/60㎡단지형 다세대 기존의 다세대를 단지형으로 개발, 전용면적 85㎡이하, 주차장 1대/세대당국민주택 규모 전용면적 : 85㎡이하 건축기준 단지형 다세대, 연립의 건축은 각각의 기준을 적용, 지하층 설치 불가 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 106. 2-2. 도시형 생활주택 요약 Never stop creative evolution 전용구분 유형 기준 주차장 설치 기준 면적 연립규모 4층 이하, 660㎡이상 12-50 주거지역: 60㎡(전용)당 1대원룸형 다세대 규모 4층 이하, 660㎡이하 ㎡ 준주거,상업:120㎡(전용)당 1대 아파트 규모 5층 이상 30㎡ 이하(0.5대) 85㎡ 연립 30㎡초과-60㎡이하(0.8대)단지형 국민주택규모 이하 이하 다세대 60㎡ 초과(1대) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-3. 도시형 생활주택 법규 완화 Never stop creative evolution 구분 내용 기타 세대수 확대 150에서 300세대로 개정 복합 건축 일반주택 1세대+도생주택 개정 건축허가 대상 30세대 미만 개정 대지안의 공지 30세대 미만 3m에서 2m로 개정2-4. 도시형 생활주택 복합건축 구분 혼합유형 가능여부 동일 일반 공동주택 + 도시형 생활주택 불가능 건축물 단지형 다세대 + 원룸형 불가능 일반 공동주택 + 도시형 생활주택 별개 건축물로 건설시 가능 동일 단지 단지형 다세대 + 원룸형 별개 건축물로 건설시 가능 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 107. 2-5. 토지 가격별 수익률 Never stop creative evolution 도생주택 투자비용(월, 단위:만원) 토 지 가 (평 당 ) 1,500 1,700 2,000 2,300 2,500 토지면적 60 60 60 60 60 토지 90,000 102,000 120,000 138,000 150,000 건축 45,600 45,600 45,600 45,600 45,600 계 135,600 147,600 165,600 183,600 195,600 대출 45,000 51,000 60,000 69,000 75,000 투자비 계 90,600 96,600 105,600 114,600 120,600 보증금 회수 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 기타잡비 6,780 7,380 8,280 9,180 9,780 순투자 85,380 91,980 101,880 111,780 118,380 도 생 주 택 예 상 수 익 (월 , 단 위 :만 원 ) 월세 70 70 70 70 70 룸숫자 12 12 12 12 12 잠재매출 840 840 840 840 840 이자 188 213 250 288 313 세전수익 653 628 590 553 528 수익률 9.17 8.19 6.95 5.93 5.35 토지:60평, 용적률:200%, 건폐율: 60%, 건물:120평, 공실률 반영 안함. 운영비는 변동적 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-6. 가격대별 수익률 분석 Never stop creative evolution 준주택(원룸텔) 투자비용(월, 단위:만원) 토 지 가 (평 당 ) 1,500 1,700 2,000 2,300 2,500 토지면적 60 60 60 60 60 토지 90,000 102,000 120,000 138,000 150,000 건축 45,600 45,600 45,600 45,600 45,600 계 135,600 147,600 165,600 183,600 195,600 대출 45,000 51,000 60,000 69,000 75,000 투자비 계 90,600 96,600 105,600 114,600 120,600 보증금 회수 기타잡비 6,780 7,380 8,280 9,180 9,780 순투자 97,380 103,980 113,880 123,780 130,380 준 주 택 (원 룸 텔 ) 예 상 수 익 (월 , 단 위 :만 원 ) 월세 45 45 45 45 45 룸숫자 30 30 30 30 30 잠재매출 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 이자 188 213 250 288 313 운영비 250 250 250 250 250 세전수익 913 1,138 1,100 1,063 1,038 수익률 11.24 13.13 11.59 10.30 9.55 토지:60평, 용적률:200%, 건폐율: 60%, 건물:120평, 공실률 반영 안함. 운영비는 변동적 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 108. 2-7. 면적 규모별 수익률 분석 Never stop creative evolution 면적규모별 비교(평, 단위:만원) 분석기준(평) 구 분 투 자 수 익(월)) 구분 내용 토지매수 126,000 예상매출 770 토지면적 70평 건축비용 51,800 공실매출 693 건물면적 140평 예비비용 17,780 대출이자 44 실별면적 9평,5평 소계 195,580 평당가격 1,800 9평*11실 대출 26,400 지역지구 2종 일반주거 보증금회수 11,000 건축비용 370 세전수익 649 룸숫자 11-20실 순투자 158,180 수익률 4.92% 담보비율 토지 매수비의 50% 토지매수 126,000 예상매출 1,000 기금대출 ㎡당 80 건축비용 51,800 공실매출 900 기금이율 2% 기준 예비비용 17,780 대출이자 44 담보이율 6% 소계 195,580 5평*20실 대출 26,400 보증금회수 11,000 세전수익 856 순투자 158,180 수익률 6.49% 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-8. 상업지역 용도용적제에 따른 사업성 분석 Never stop creative evolution 분석1(평 기준) 분석2(평 기준) 면적 룸수 보증금 임대료 면적 룸수 보증금 임대료생활주택 360 36 생활주택 324 32 1,000 60 1,000 60오피스텔 840 84 오피스텔 756 75 1,000 60 1,000 60 계 120 계 107 산출기준(평) 산출기준(평) 대지 200 대지 200 건물 1,200 건물 1,080 용적률 600% 용적률 540% 생활주택 70%생활주택 30% 오피스텔 30%오피스텔 70% 지역 서울 4대문 안 지역 서울 4대문 안 분양면적 10평 기준분양면적 10평 기준 지역 일반상업지역 지역 일반상업지역 업무 70% 주거 30% 600% 업무 70% 주거 30% 800% 4대문 안 업무 30% 주거 70% 540% 4대문 밖 업무 30% 주거 70% 600% 업무 10% 주거 90% 480% 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 109. 2-9. 준주택 & 도시형 생활주택 비교 Never stop creative evolution구 분 준주택 도시형 생활주택 고시원 노인 단지형 단지형분 류 오피스텔 원룸형 (원 룸 텔) 복지주택 연립 다세대 업무시설용 도 2종 근린생활시설 노유자시설 공동주택 공동주택 공동주택 (주거시설) 30㎡이하:0.5대 60㎡당:1대 134㎡:1대 0.2-0.3대주 차 30-60㎡:0.8대 (준주거,상업: 0.5-1대 0.5-1대 (40평당 1대) (60㎡ 이하) 60㎡초과:1대 120㎡당:1대)사업자 고시원 부동산 부동산 주택임대사업 주택임대사업 주택임대사업등 록 임대사업 임대사업 임대사업 (서울 3가구 이상) (서울 1가구 이상) (서울 1가구 이상)소유 구분 소유형 구분소유 구분소유 구분소유 구분소유 구분소유형태 지분 소유형 시장 자생상품 정책적인 상품예 상 대표적인 전세파동관련 전세파동관련 선지급형 월세상품 관심대상 보증금부 월세상품(특 징) 하이브리드상품 한시적인 수혜 한시적인 수혜 (건물 의존형 상품) (토지 의존형 상품) 규제에도 불구하고 대기업 시장참여 구조변화 법규개정 서민형 주거상품 서민형 주거상품전 망 수요 폭발적 증가 미래경쟁력 유의 미래상품 미래상품 토지확보 어려움 토지확보 어려움 (시장규모:80%) (시장규모:20%) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스 Never stop creative evolution 2-10. 국민주택기금 대출(원룸형) 및 주차장 융자대상: 분양 또는 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인(30세대 이상 150세대 미만), 또는 건축허가(30세대 미만)를 받아 국민주택을 집단으로 건설(증축이나 리모델링 제외)하는 자 대출기준 대출한도 대출조건 80㎡당 3년 거치 17년 세대당 전용: 12-50㎡ 최저:960 최고 2,400만원 4%(거치기간), 5%(상환기간) 사업면적 주차장 분양 일반지역:60㎡당 1대 세대당 전용: 12-50㎡ 준주거/상업:120㎡당 1대 가능 완화구역:200㎡당 1대 담보대출 기금대출 분석기준 토지취득 140,000 토지취득 140,000 용도지역 2종 일반 건축비 56,000 건축비 56,000 토지가격 2,000만원 취/등록세 9,800 취/등록세 9,800 기타 5,600 건축비 400만원 기타 5,600 비용소계 211,400 토지면적 70평 담보대출 84,000 비용소계 211,400 기금대출 36,960 담보대출 84,000 건축면적 140평(462㎡) 대출소계 47,040 순 투자 127,400 순 투자 164,360 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 110. Never stop creative evolution2-11. 국민주택기금 대출(단지형 다세대 및 연립) 융자대상: 분양 또는 임대를 목적으로 주택건설사업계획승인(300세대 미만), 또는 건축허가(30세대 미만)를 받아 국민주택을 집단으로 건설(증축이나 리모델링 제외)하는 자 구분 전용 대출한도(㎡당) 대출조건 3년 일시 상환 세대당 전용 75㎡ 이하 3,500만원 분양 전용60㎡ 이하:5% (민간은 60㎡ 이하만 가능) (11년 말까지 2%) 60-75㎡ 이하:6% 10년 거치 20년 상환 3,500만원 임대 세대당 전용 85㎡ 이하 전용 60㎡ 이하:3% (11년 말까지 2%) 60-85㎡ 이하:4% 코쿤하우스ㆍ코쿤피스 Never stop creative evolution2-12. 국민주택기금 대출(일반 다세대 및 다가구) 융자대상: 시장, 군수의 건축허가를 받아 다세대(19세대 이하) 및 다가구 주택을 건설하는 자 구분 융자대상 대출한도(㎡당) 대출조건 -세대당: 1,500만원 세대당 전용 다세대 -11년까지 세대당3,500만원 연 5.0%, 2년 내 일시 상환 : 85㎡이하 (75㎡이하에 한함) -연 5.0%, 1년 내 일시 상환 다가구 상동 상동 (11년 말까지 2.0%, 75㎡ 이하에 한함) 4-. 국민주택기금 대출(민간 임대주택 건설자금) 구분 전용 대출한도(㎡당) 대출조건 세대당 전용 60㎡ 이하 7,000만원 2% 임대 65-85㎡ 9,000만원 2011년 말까지 한시적으로 적용함 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 111. 2-13. 담보대출/기금대출 수익비교 Never stop creative evolution (평,단위:만원) 분석기준(평) 구 분 투 자 수 익(월)) 구분 면적 토지면적 70평 토지매수 126,000 예상매출 770 건물면적 140평 건축비용 51,800 공실매출 693 실별면적 9평 예비비용 17,780 대출이자 315 평당가격 1,800 소계 195,580 담보대출 지역지구 2종 일반주거 대출 63,000 건축비용 370 보증금회수 11,000 룸숫자 11실 세전수익 378 담보비율 토지매수비의 50% 순투자 121,580 수익률 3.73 기금대출 ㎡당 80 토지매수 126,000 예상매출 770 기금대출 이자 2% 건축비용 51,800 공실매출 693 담보대출 이자 6% 예비비용 17,780 대출이자 44 소계 195,580 기금대출 대출 26,400 보증금회수 11,000 세전수익 649 순투자 158,180 수익률 4.92 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-14. 준주택 고시원 분석 및 투자 전략 Never stop creative evolution(시행회사 & 시행자 기준) 투 자 수 입 구분 내용 금액(만) 내용 금액(만)건물+토지지분(평) 140 70,000 잠재적 매출 40실*40만원 1,600 시공(평,만원) 190 26,600 유효적 매출 10% 1,440 가구,가전(평) 20 2,800 운영비용 360 취등록세 5.5% 3,850 인건비 200 소계 99,400 이자 210 은행대출 60% 42,000 세전 순 투자 57,400 순 운영수익 18.40 880 자본이득+운영수익(강남지역,3년 보유,단위:만원) 자본이득+운영수익(강북지역,3년 보유,단위:만원)수익 수익 현재가치 운영수익 양도차액 총 수익 현재가치 운영수익 양도차액 총 수익환원율 환원율 16% 66,000 31,680 8,600 40,280 16% 66,000 31,680 8,600 40,280 14% 75,429 31,680 18,029 49,709 12% 88,000 31,680 30,600 62,280 14% 75,429 31,680 18,029 49,709 10% 105,600 31,680 48,200 79,880 12% 88,000 31,680 30,600 62,280 8% 매도 가능(토지가격 상승과 무관하게 매도가능) 10% 105,600 31,680 48,200 79,880 6% 매도 가능(토지가격 상승과 무관하게 매도가능) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 112. 2-15. 도시형 생활주택 분석(시행사 & 시행자 기준) Never stop creative evolution 투 자 수 입 구분 내용 금액(만) 내용 금액(만) 토지취득(평) 70 140,000 잠재적 매출 20실*50만원 1,000 시공(평,만원) 140*380 53,200 유효적 매출 10% 900 가구,가전(평) 20 1,400 이자 6% 350 취등록세 5.5% 7,700 소계 194,600 은행대출 50% 70,000 보증금 회수 20,000 세전 순투자 104,600 순운영수익 6.31 550 자본이득+운영수익(강남지역,3년 보유,단위:만원) 자본이득+운영수익(강북지역,3년 보유, 단위:만원)수익환원율 현재가치 운영수익 양도차액 총수익 수익환원율 현재가치 운영수익 양도차액 총수익6.31% 104,600 19,800 19,800 6.31% 104,600 19,800 19,800 - - 5% 132,000 19,800 47,200 7% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 27,400 4% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 8% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 3% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 9% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-16. 준주택 고시원 분석 및 투자 전략 Never stop creative evolution(피 분양자/임대사업자 기준) 투 자 수 입 구분 내용 금액(만) 내용 금액(만) 분양 4,500 잠재적 매출 45 대출 신용 1,000 유효적 매출 41 취·등록세 5.5% 248 운영비용 8 이자 6% 5 세전 순 투자 3,748 순 운영수익 8.81 28 자본이득+운영수익(강남지역, 3년 보유) 자본이득+운영수익(강북지역, 3년 보유) 수익 수익 현재가치 운영수익 양도차액 총수익 현재가치 운영수익 양도차액 총수익 환원율 환원율 8.81% 8.81% 3,748 990 - 990 3,748 990 - 990 7% 8% 4,714 990 967 1,957 4,125 990 378 1,368 6% 5,500 990 1,753 2,743 7% 4,714 990 967 1,957 5% 6% 매도 어려움 6,600 990 2,853 3,843 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 113. 2-17. 도시형 생활주택 분석 및 투자 전략 Never stop creative evolution(피 분양자/임대사업자 기준) 투 자 수 입 구분 내용 금액(만) 내용 금액(만) 분양 평당1,600만원 10,500 잠재적 매출 50 대출 40% 4,200 유효적 매출 45 취등록세 5.5% 578 이자 21 보증금 회수 1,000 세전 순투자 5,878 순운영수익 4.9 24 자본이득+운영수익(강남지역,3년 보유) 자본이득+운영수익(강북지역,3년 보유)수익 수익 현재가치 운영수익 양도차액 총수익 현재가치 운영수익 양도차액 총수익환원율 환원율4.9% 5,878 864 864 4.9% 5,878 864 864 - - 5% 5,760 864 118 747 7% 매도 어려움(토지가격 상승할 경우 가능) 4% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 8% 매도 많이 어려움(토지가격 상승할 경우 가능) 3% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 9% 매도 불가(토지가격 상승할 경우 가능) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스2-18. 원룸/생활주택/고시원/캡슐호텔 수익률 비교 Never stop creative evolution(2종 일반, 70평, 원룸 14개*60만원) (2종 일반, 70평, 도시형 생활주택 22개*50만원) 투 자 수 입 투 자 수 입 구분 금액(만) 구분 금액(만) 구분 금액(만) 구분 금액(만) 잠재 잠재 토지 140,000 840 토지 140,000 1,100 매출 매출 유효 유효 건축 56,000 756 건축 56,000 990 매출 매출취등록세 9,800 이자 350 취등록세 9,800 이자 350 대출 70,000 대출 70,000순투자 135,800 순수익 406((3.59%) 순투자 135,800 순수익 640(5.66%)(2종 일반, 70평, 고시원 40개*45만원) (2종 일반, 70평, 캡슐호텔 80개*1.5만원*20일) 투 자 수 입 투 자 수 입 구분 금액(만) 구분 금액(만) 구분 금액(만) 구분 금액(만) 잠재 잠재 토지 140,000 1,800 토지 140,000 2,400 매출 매출 유효 유효 건축 56,000 1,620 건축 63,000 2,160 매출 매출취등록세 9,800 이자 350 취등록세 9,800 이자 350 대출 70,000 운영비 390 대출 70,000 운영비 600순투자 135,800 순수익 880(7.78%) 순투자 142,800 순수익 1,210(10.16%) 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 114. Never stop creative evolution감사합니다 코쿤하우스ㆍ코쿤피스
  • 115. 세션 5 단독주택 어떻게 지을 것인가?박창배 / 동화 SFC 하우징 대표이사
  • 116. [조선비즈 부동산포럼_발표 요약]동화 SFC 하우징 대표이사박창배 <단독주택 어떻게 지을 것인가?> I. 단독주택 이란 - 단독주택 정의 - 구조별 단독주택의 종류 및 비교 (RC, 목조, Steel 주택의 장•단점과 내구성, 단열, 기밀, 공사기간 등의 성능별 비교) II. 단독주택 공급 현황 - 단독주택의 연도별 착공현황 - 구조별 현황비교 (RC, 목조, Steel, 철골, 조적등의 비교) - 수도권 공급현황 및 사례 (택지지구 및 판교 사례)III. 어떻게 짓는가 - 건축 Process (설계, 인허가, 공사순서 및 일정, 전기, 가스, 수도 등의 인입공사) - 시공사 선정시 고려사항 (시공사의 시공실적, 시공능력, 규모 및 재정 건재성, 전 문성을 고려) - 신축시 자재관련 고려사항 (단열재의 법적기준 및 종류와 장•단점, 방수의 종류와 장•단점, 시스템 창호 (목 조용)의 종류와 장•단점, RC 조와 목조주택의 외장재 종류비교)IV. 공사비 및 공사기간 - 구조별 공사비 및 공사기간*Appendix…… 목조주택의 장점 - 자연친화적 자재들을 사용한 목조주택의 장점 - 내화, 차음, 단열성능의 우수성을 인정받은 주택 - RC 주택과 목조주택의 인건비와 자재비 비율비교
  • 117. 단독주택 어떻게 지을 것인가? 2011. 10. 11 2011. 09 동화 SFC 하우징 AgendaI. 단독주택 이란 II. 단독주택 공급 현황 III. 어떻게 짓는가 IV. 공사비 및 공사기간 1. 단독주택 정의 1. 연도별 착공현황 1. 건축 Process 1. 구조별 공사비 및 공사기간 2. 구조별 종류 2. 구조별 착공 추이 1-1. 인허가 3. 구조별 장단점 3. 수도권 공급현황(택지지구) 1-2. 공사 순서 4. 구조별 성능비교 4. 판교 신도시 사례 1-3. 토목/건축 시공 Process 1-4. 인입공사(전기, 가스, 수도 등) 2. 시공사 선정방법 3. 신축시 알아야 할 사항 *Appendix….. 목조주택의 장점
  • 118. I. 단독주택 이란… 1. 정의 정의 및 종류 단일 가구를 위해서 단독 택지에 건축하는 형식의 주택 1. 단독주택 2. 다중주택 (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 3. 다가구주택 (1) 주택으로 쓰이는 층수 (지하층 제외) 가 3개층 이하일 것. (2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터이하일 것 (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 4. 공관 대지조건 예시 용도지역별 예 택지개발지구 예 - 도시지역 : 건폐율 70%, 용적률 500% - 판교 : 건폐율 50%, 용적률 80%+20%(인센티브) - 관리지역 : 건폐율 20%, 40%, 용적률 80%, 100% - 동백 : 건폐율 60%, 용적률 120% - 농림지역 : 건폐율 20%, 용적률 80%, - 흥덕 : 건폐율 50%, 용적률 100%, - 자연환경보전지역 : 건폐율 20%, 용적률 80% 건폐율 60%, 용적률 120% (기준 : 해당지역의 건폐율과 용적률은 해당시 또는 군의 조례가 우선임.)I. 단독주택 이란… 2. 구조별 종류 RC 주택 Steel 주택 목조 주택 (철근콘크리트) (경량철골조) • 기둥, 보, 벽(내력 혹은 비내력벽), • 주택의 주요 구조부가 목재로 • 기본 골격이 아연 도금 한 경량 바닥슬라브의 주요 구조부가 이루어진 것을 말하며 내부적으로 형강으로 제작된 철골 구조체로 철근과 콘크리트로 시공되는 하중을 지지하는 부재가 목재인 경우 구성 일체식 구조 목조 주택 (두께 1mm 안팎의 ㄷ 자형)
  • 119. I. 단독주택 이란… 3. 구조별 장.단점 RC 주택 Steel 주택 목조 주택 (철근콘크리트) (경량철골조) • 자재의 균열, 비틀림, 붕괴의 우려가 적다. • 압축강도가 크고 내구,내수,내진,내화성이 있다 • 자연 습도 조절 능력이 있다. • 삐꺽 거림, 휨 정도가 타 건축소재보다 적다. • 중력시 구조물에 적합하다 • 친환경 자재 사용으로 건강에 이롭다 • 공기가 짧고, 내구성 및 강도가 뛰어나다.장 • 재료 확보 및 시장성이 좋다 • 구조체적으로 지진이나 횡력 작용시 튼튼하다. • 철골 면적이 작아 넓은 실내 공간 확보가 용이함.점 • 밀도가 높아 차음성이 뛰어나다. • 건식공법으로 동절기 공사 가능 • 폐자재의 재활용이 가능하며 환경오염 예방가능 • 다양한 형태와 치수의 구조물을 만들 수 있다. • 향 후 증축 변경 및 가변성 뛰어남 • 자유로운 실내공간 연출이 가능 및 내부평면의 • 가구식 구조(풍압,지진,내진설계)강하다 • 낮은 열전도율로 에너지 효율이 높다. 변경이 용이하다. • 무게가 무겁다 • 인장 및 휨강도가 작다. • 방음은 우수하나, 차음은 떨어짐 • 외부소음에 대한 방음효과가 떨어진다.단 • 시공 후 결점을 조사하기 어렵다. • 구조 프레임 및 철물들을 모두 수입에 의존 • 철의 구조상 열전도율이 좋아 결로발생이 높다.점 • 공사기간이 길며, 동절기에 시공 불리 • 인장력이 약해 기둥의 간격에 한계 발생. • .해안가 지방에서는 부식의 우려가 있다. • 지반에 대한 강성 필요 • 콘크리트에 비해 상대적으로 화재에 약하다. • 열에 약하다. • 새집증후군 및 균열 발생 가능성 있다.I. 단독주택 이란… 4. 구조별 성능비교 ◎ : 우수, ○ : 양호, △ : 보통, × : 취약 구분 RC조 목조 스틸 하우스 내구성 ◎ ◎ ○ 단열 ○ ○ ○ 방음 ◎ ○ △ 공사기간 × ○ ○ 유지관리비 ○ ○ ○ 절감 기밀성 △ △ △ 동절기 × ○ ○ 공사
  • 120. II. 단독주택 공급현황… 1. 연도별 착공 현황 출처: 국토해양부 월간 착공 자료 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 2008년 2009년 2010년 구분 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 계 2008년 2,119 1,989 4,174 5,021 4,452 3,929 3,969 3,248 3,534 4,215 3,198 2,806 42,654 2009년 1,510 2,119 4,063 4,975 4,231 4,336 4,014 3,344 4,073 3,839 3,894 3,044 43,442 2010년 1,649 1,850 3,804 4,751 4,125 3,907 3,157 2,902 3,823 3,589 2,948 2,556 39,061II. 단독주택 공급현황… 2. 구조별 착공 추이 출처: 한국철강협회 스틸하우스클럽, 국토해양부 18000 (단위: 호,) 16000 철골조(S/P) 14000 12000 철근콘크리트조 10000 8000 조적조 6000 경량목구조 4000 2000 경량철골 0 04 05 06 07 08 09 10 •한국 내에서 가장 선호되는 건축물 구조는 철골(S/P) 및 철근콘크리트 구조임 •경량 목구조 주택은 2003부터 펜션 및 세컨하우스 등의 수요에 편승하여 새로운 건축자재로 급성장해옴
  • 121. II. 단독주택 공급현황… 3. 수도권 공급현황(택지지구) Ⅰ. 단독주택 이해… 1. 시장 현황 … 주택 용지 옥정 동부 북부 운정 교하 진접 별내 한강 삼송 청라 논현2 서부 남부 판교 죽전 광교 흥덕 동백 동탄 향남1 향남2 세교II. 단독주택 공급현황… 3. 수도권 공급현황(택지지구) 단독 면적 주시 분류 지구명 지구지정 개발계획 실시계획 준공일 지역 호수 인구 택지 (천㎡) 행자 성남판교 2001-12-26 2003-12-30 2004-12-23 2010-12-31 1,357 경기 9,294 29,263 87,789 LH 용인동백 1997-02-27 1999-12-31 2002-10-23 2008-12-31 500 경기 3,304 16,660 51,646 LH 용인흥덕 2001-12-26 2004-02-07 2004-12-20 2010-07-31 384 경기 2,146 9,274 28,748 LH 화성동탄 2001-04-25 2001-12-14 2002-12-26 2010-12-31 5,694 경기 9,035 40,921 124,326 LH 수원광교 2004-06-30 2005-12-30 2007-06-28 2011-12-31 758 경기 11,302 31,000 77,500 지자체 남부권 용인죽전 1998-10-07 1999-12-01 2001-02-05 2007-12-31 730 경기 3,406 18,479 57,290 LH 오산세교1 2001-12-26 2004-03-12 2005-01-05 2011-12-31 경기 3,324 16,249 49,641 LH 오산세교2 2004-12-30 2006-10-09 2009-01-08 2012-12-31 3,651 경기 2,801 14,139 39,591 LH 화성향남1 1997-02-27 2002-02-22 2004-12-20 2008-12-31 578 경기 1,699 10,629 31,531 LH 화성향남2 2004-12-30 2006-08-17 2007-11-12 2011-12-31 경기 3,203 15,708 45,554 LH 소계 13,652 49,514 202,322 593,616 파주교하 1997-07-22 2000-11-04 2002-04-16 2006-12-31 509 경기 2,055 10,481 32,491 LH 파주운정 2000-12-29 2003-05-20 2004-12-30 2011-12-31 2,007 경기 9,549 46,054 124,345 LH 북부권 고양삼송 2004-12-31 2006-12-11 2007-11-06 2011-12-31 1,550 경기 1,734 22,126 59,729 LH 김포한강신도시 2012-12-31 1,634 경기 10,850 52,821 151,050 LH 소계 5,700 24,188 131,482 367,615 양주옥정 2004-12-30 2007-03-20 2007-12-31 2011-12-31 1,441 경기 7,005 36,544 102,327 LH 남양주진접 1998-10-07 2003-10-06 2004-12-29 2010-06-30 560 경기 2,056 12,112 35,885 LH 동부권 남양주별내 2004-12-03 2005-12-20 2006-12-07 2011-12-31 1,076 경기 1,598 24,139 72,417 LH 소계 3,077 10,659 72,795 210,629 인천논현2 1997-02-27 2000-03-31 2002-01-25 2010-12-31 602 인천 2,545 15,402 44,666 LH 서부권 인천청라 2012-12-31 1,660 인천 17,771 90,000 31,035 LH 소계 2,262 20,316 105,402 75,701
  • 122. II. 단독주택 공급현황… 4. 판교 신도시 사례 판교단독주택지 총 1,357 필지 중 완공 또는 공사중인 주택은 329호이며, 철근콘크리트 구조가 218호 (66%), 목조주택이 70호(21%) 시공됨 ( 수도권내 대표적인 단독주택 단지 ) ■ 공사완료 건수(공사 중 포함) 구분 판교 택지 필지수 준공 또는 시공건수 판교 잔여 필지 수 필지수(호) 1,357 329 1,028 * 조사방법 : 현장실사 확인 기준 : 2011. 09. ■ 건축 구조별 구분 구분 호 비율 철근콘크리트 218 66% 목구조 70 21% 스틸하우스 11 4% 철골 16 5% 기타 14 4% 계 329 100%III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process 설계사무소 설계/인허가 설계도서 설계계약 시공사 선정 계약 착공 Contact 진행 완성 • 여러 시공사들의 입찰을 통한 시공사의 선정이 가능 설계 사무소를 통한 • 설계도서의 품질이 높은 편이다. 설계 진행 방식의 장점 • 별도의 인허가 진행이 불필요하다. 시공사 계획설계 설계신청 계약 실시설계 인허가진행 착공 Contact (가설계)진행 • 설계에 반영된 부분이 시공에 곧바로 적용되어 시공 품질이 높다. 시공사를 통한 • 설계사무소를 통한 진행 방식에 비해 설계비용이 저렴하다. 설계진행 방식의 장점 • 상대적으로 건축주의 고민을 덜어 줄 수 있다. • 설계와 시공을 함께 진행할 경우 공기단축의 효과가 있고 시공중 설계 변경 등 흔히 발생할 수 있는 문제점들을 신속히 처리할 수 있다.
  • 123. III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인허가 ※ 건축허가 대상 기준 시공과정 관련행정업무 작업주체 주요업무 기본설계 건축허가 설계자 • 경계명시 측량, 건축허가도서, 기본설계도서 작성 건축물 철거신고 건축주 , 시공자 • 건축물철거신고, 착공신고 건축물철거 착공신고 설계자(감리자) • 건축물 없을 경우 생략 • 지적 측량(경계측량) 토목공사 시공자 • 공사 준비 및 가설공사, 터파기 공사 기초공사 시공자 • 기초공사, 중간검사, 되메우기 공사 골조공사 시공자 • 목구조 공사 설비공사 시공자 • 설비, 전기 배관공사 • 방수공사, 단열공사, 외부마감공사, 창호공사, 미장공사, 석공사 내ㆍ외부 시공자 • 목 공사, 타일공사, 도장공사, 수장공사, 설비 배선공사 마감공사 • 내부 인테리어 가구공사 • 조경공사, 대문, 담장공사 부대공사 시공자 • 사용전력 인입 공사, 가스 수도공급, 정화조 사용승인검사 • 기타하자부분 점검, 폐기물처리 완공 시공자, 설계자(감리자) (관할행정기관) • 사용승인검사 • 시공 관련사진 확보 입주 건축주 • 설계도서 확보III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인허가■ 주택 건축허가 / 건축신고 구분 : 바닥면적 100m²(약 30평)에 따라 허가 또는 신고대상으로 구분 됨 ※ 법제처 : 건축법 11조 건축허가, 14조 건축신고 분류 건축허가대상 주택 건축신고대상 주택 - 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내의 증축ㆍ개축, 재축 - 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 구분 - 건축신고대상 이외의 건축 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축 - 연면적 합계가 100㎡(약 30평) 이하의 건축물 도서작성자 - 건축사(설계자) - 시공자 또는 목수 - 건축허가 수수료 납부 - 수수료 없음 법적제한사항 - 건축허가의 제한사항 있음. - 기본적인 사항만 검토함. - [허가] ⇒ [착공신고] ⇒ [중간검사] ⇒ [준공검사] - [신고] ⇒ [착공신고] ⇒ [중간검사] ⇒ [준공검사] - 각종신청서 : 건축기본도서 및 각종 상세도 구비도서 - 서류 뒷면에 배치도와 평면도 만 작성 (배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도, 설비배관도, 상세도)
  • 124. Ⅲ. 어떻게 짓는가?..... 1. 건축 Process….. 공사 순서 연면적 60평이상 day week 총공사기간 구조물 지상 140 20 공정 1주차 2주차 3주차 4주차 5주차 6주차 7주차 8주차 9주차 10주차 11주차 12주차 13주차 14주차 15주차 16주차 17주차 18주차 19주차 20주차100 가설공사 현장사무실,가설전기,가설수도 가설비계 가설비계철거200 기초공사 콘크리트 기초공사300 목구조공사 목구조공사400 설비공사 기초설비공사 온돌,전기,설비 배관공사 위생기,조명공사500 창호공사 현관도어,창문 설치600 외장마감 지붕마감,외부마감700 내부마감 단열,기밀 인테리어목공,도배,타일,마루,가구공사800 외부공사 데크 및 주차장공사,조경공사900 잔여공사 준공청소 및 보수공사 III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 토목/건축 시공 Process(목구조) 경계측량 지반조사 지반조사 굴착 배관공사 기초공사 기초공사 기초공사 기초팩킹 목구조공사 목구조공사 목구조공사
  • 125. III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 토목/건축 시공 Process(목구조) 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 목구조공사 검사 내부배관III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 토목/건축 시공 Process(목구조) 내부배관 기밀시트시공 기밀시트시공 단열재시공 단열재시공 단열재시공 단열재시공 석고보드시공 외벽공사 휀스공사 창호,외관마감 창호,외관마감
  • 126. III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 토목/건축 시공 Process(목구조) 계단공사 데크공사 마루시공 판넬시공 인테리어공사 인테리어공사 인테리어공사 인테리어공사 주방가구 완성 완성 완성III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인입공사(상하수도) 건축주 시행 상수도 관할 행정기관 관할 행정기관 현장조사 공사비 납부 인입 배관 배관 공사 급수 신청 지정업체 선정 및 견적 (시설 분담금 동시) 계량기함 설치 * 필요서류 : 건축 허가서 * 기간 : 1주 * 비용 : 130~150만원선 계량기함 경계 대지 경계 수도사업소 수도계량기함 수도인입배관
  • 127. III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인입공사(전기/임시) 건축주 시행 공사종료 지역 전기공사 공사비 납부 가설 전기 신청 현장조사 가설 전기 설치 계량기 반납 업체 수배 (계량기, 설치비) 예치금 환수 * 필요서류 : 건축허가서, 주민등록증 사본, 통장사본 * 기간 : 1주 * 비용 : 50만원선 결선공사 계량기III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인입공사(본전기) 건축주 시행 한전 고지서 수령 사용전 검사 계량기 설치 전기공사업체 완료 전기 사용 신청 고지 요금 납부 (한전) 수검 인입공사 및 결선 * 필요서류 : 주민등록증 사본 * 기간 : 1주 * 가공보다 지중공사비가 비싸다. 세대계량기함 대지경계 전기맨홀 지중 인입배관일 경우
  • 128. III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인입공사(통신) 건축주 시행 KT 통신 필증 수령 전기공사업체 통신준공검사 전화,TV연결공사 (신고는 해당 없음) (신고는 해당 없음) * 필요서류 : 주민등록증 사본 * 기간 : 1주 대지경계 개별통신사 통신(TV,전화)맨홀 지중 인입배관일 경우 22III. 어떻게 짓는가?… 1. 건축 Process….. 인입공사(가스)■ 단독주택 가스공사 건축주 시행 지역 가스업체 도시가스 신청 및 계량기 등급에 맞춰 세대 배관 공사 수배 도로굴착 신고 가스 금액 산정 * 필요서류 : 지역별 상이 고지서 수령 준공신청, 검사 인입 배관 공사 준공 사용 고지서 납부 계량기 설치 세대가스계량기함 가스관 인입배관
  • 129. III. 어떻게 짓는가?… 2. 시공사 선정방법 • 일반적으로 잘 짓는 업체가 시공 실적도 좋다. 시공사의 시공실적 • 시공 실적은 그 회사의 능력을 말해주는 표준 지표라고 볼 수 있다. 시공사의 시공능력 및 • 기 시공된 주택을 방문, 시공 품질 확인( 모델하우스 추천) 품질 • 해당 시공사의 주택 입주자를 통해 시공사의 대한 정보들을 얻으면 더욱더 좋음 시공사의 재정 • 시공사의 규모와 재정 건전성이 어떠한지 반드시 따져 봐야 한다. 건전성 • 특히, 영세한 업체일 경우 더욱 신중히 결정 하도록 한다.III. 어떻게 짓는가?… 3. 신축시 알아야 할 사항(단열 법적 기준) 법적 기준 건축물의 열손실방지를 위한 규정을 기준으로 거실의 외벽, 최상층에 있는 거실의 반자 또는 지붕, 최하층에 있는 거실의 바 닥, 공동주택의 측벽 및 층간 바닥, 창 및 문의 열관류율에 적합한 단열재의 등급별 두께 기준을 적용한다. 단열재 종류 압출법보온판(압축스티로폼) 비드법보온판(스티로폼) 유리면보온판 열반사단열재 기타
  • 130. III. 어떻게 짓는가?… 3. 신축시 알아야 할 사항(단열재 종류) 단열재의 종류 내 용 장•단점 • 통상 XPS 또는 아이소 핑크라고 함. • 동일한 밀도의 비드법 보온판 보다 단열성능이 높다. • 흡수율이 적어서 직접 물에 닿는 부위에 적용 • 비드법 보온판보다 비싸다. 압출법보온판 하여도 단열성능을 보장되므로 지하층 외벽에 적 • 시간이 경과하면 단열성능이 감소한다는 연구결과가 있 용. 다. • EPS 라고 하며 일반 스티로폼을 말함. • 현장에서 절단 등의 가공이 쉽다. • 흡수율이 높고 수분 흡수 시 단열 성능이 급 • 시공방법에 따른 단열성능의 오차가 적다. 비드법보온판 격히 저하되어 직접 물에 닿는 부위에 시공은 • 열에 취약하고 화재시 인체에 해로운 가스를 발생시킬 불가능 하여 지상층 외벽에 적합함. 수 있으므로 내단열재로의 사용은 피하는 것이 좋다. • 글라스 울은 석면과 달리 사람 몸 속에 들어간 • 시공성이 용이. 유리면보온판 다 하더라도 배출이 되어 인체에는 해가 없다. • 화재에 강함. • 목조주택에 주로 사용되는 단열재. • 수분에 약함. • 특수 단열재로 복사열에 대응하는 단열재 • 시공방법과 원리 숙지 후 적용해야 함. 열반사단열재 • 시험성적서 검토 중요 • 표면이 오염되면 단열성능이 현저히 감소함.III. 어떻게 짓는가?… 3. 신축시 알아야 할 사항(방수 공법) 방수의 종류 내 용 • 일반적으로 욕실 및 지하실에 사용되는 방수로 모르타르 방수가 대표적이다. 시멘트계 방수 • 내부에 사용하는 방수 • 합성고무계의 재료로 시트형태로 공장에서 제조한 제품으로 롤러로 눌러 접착시키는 형태의 공법으로 시 합성고무계 방수 공된다. • 고무재질이기 때문에 움직임에 대한 추종성이 좋다. • 폴리에스테르수지로 만들어진 방수로 방수층이 매우 경질이며 접착력이 강해 노출 마감하여 보행용으로 FRP 방수 사용이 가능하나 바탕의 거동에 유연하지 못하여 파손되는 경우가 생길 수 있다. • 시공시 가스나 악취가 발생함. • 우레탄수지를 도포하는 방수로서 노출마감으로 옥상에 많이 사용하는 방수 폴리우레탄수지계 방수 • 시공조건이 까다로운 것이 단점. • 열로 아스팔트를 용해하여 사용하는 방수로 방수층의 완설되는 시간이 짧다 아스팔트 방수 • 악취가 발생하며 시공시 고온이므로 위험성이 높다.
  • 131. III. 어떻게 짓는가?… 3. 신축시 알아야 할 사항(창호의 종류 및 특징) 형태별 종류 내 용 • 미국의 목조건축물에 주로 사용되는 형태의 창호 미국식 창호 • 주로 오르내리 형식이나 미닫이 형식으로 되어있으며 크기가 규격화 되어 있다. • 유럽식창호보다 저렴함. • 창호의 기밀성과 단열성능을 높이기 위한 형태의 창호 유럽식 창호 • TILT & TURN 형식과 TILT & SLIDING 형식으로 되어있으며 크기가 비규격화 되어 있다. • 미국식창호보다 비쌈. 재질별 종류 내 용 U-P.V.C 시스템 창호 • 일반 P.V.C보다 내부의 여러 격실층을 갖고 있어 단열이나 방수, 방음에 우수함. (P.V.C 창호 제품) • U-P.V.C는 외부에 장시간 노출시 퇴색 및 변질되는 현상을 차단한 제품임. AL+단열바 시스템 창 • 내•외부 알루미늄이 단열재로 분리되어 있는 제품으로 열전도를 차단함으로 단열이 좋고 화재나 외부침입 및 호 비바람에 우수함. (단열바 창호 제품) • 색상의 다양화 가능 AL+WOOD 시스템 창 • 외부 알루미늄, 내부 원목이 결합된 창호로서 단열에 우수함 호 • 외부의 색상 다양화 가능 (복합 창호 제품) • 내•외부 목재로 되어있어 단열성능이 우수함. WOOD 시스템 창호 • 특히 외부부분의 관리가 필요하며 가장 고가의 창호임.III. 어떻게 짓는가?… 4. 신축시 알아야 할 사항(외장재의 종류) 적용부위 목조주택 RC 주택 • 목재, 시멘트, 합판 사이딩 • 석재 • 스타코 • 스타코 • 드라이비트 • 드라이비트 외벽 • 브릭타일 • 브릭타일 • 적벽돌 • 적벽돌 • 강판 • 강판 경사지붕 평지붕 • 아스팔트 슁글 • 강판 • 점토기와 • 기타(옥상을 사용하는 경우) • 강판 지붕 경사지붕 평지붕 • 아스팔트 슁글 • 자갈 • 점토기와 • 강판 • 강판
  • 132. IV. 공사비 및 공사기간… 1. 구조별 공사비 및 공사기간 RC 주택 목조 주택 (기준 : 건축면적 60평) (철근콘크리트) 기간 • 20일 소요 • 1개월 소요 기초 비율 • 약 8% • 약 10% 기간 • 4~5주 소요 (전기설비 포함) • 5주 소요 (전기설비 포함) 골조 비율 • 약 20% • 약 25% 기간 • 1.5개월 소요 • 1개월 소요 내장 비율 • 약 35% • 약 35% 기간 • 1.5개월 소요 • 1개월 소요 외장 비율 • 약 37% • 약 30% 조경 기간 • 1~2주 소요 • 1~2주 소요 및 기타 • 별도 • 별도 비율 • 총 6개월 소요 • 총 5개월 소요 • 개략 평당공사비 : 570 ~ 650만원/평 • 개략 평당공사비 : 550 ~ 630 Appendix
  • 133. Appendix…. 목조주택의 장점 목재는 건강을 지켜주는 건축재료다 목재는 습도가 높으면 수분을 빨아들이고 습도가 목재는 초고음역의 소리를 들려 주고 진동이나 낮으면 방출하여 실내습도를 쾌적한 상태로 충격 에너지를 흡수하여 밝은 사고와 부드러운 유지시켜준다 심성을 유지할 수 있다Appendix…. 목조주택의 장점 목재는 생체리듬과 최상의 하모니를 이룬다 목재는 부드러움과 따뜻함을 느끼는 재료다 난방시 벽과 바닥의 온도가 같게 되어 활동성이 좋다 목재는 자외선 반사는 적고 적외선 반사는 크기때문이다
  • 134. Appendix…. 목조주택의 장점 목재는 탄소 덩어리다 탄소가 지구온난화의 주범 집을 지을 때 탄소배출량은 목조주텍이 철골이나 이산화탄소 농도가 0.1%상승하면 기온이 섭씨 5도 상승한다 철근콘크리트 주택보다 3~4배 적다 목재는 그 절반이 탄소덩어리다Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 화재로 부터 매우 안전하다 목재는 강도저하속도가 느리고 굵은 목재는 착화온도가 높다 탄화된 부분이 공기의 유통을 차단해 준다 화재시 대피할 수 있는 시간을 확보해 준다
  • 135. Appendix…. 목조주택의 장점 경량목조건축 - 프렛폼 목구조 시스템 . -벽구조가 층별로 구획 -바닥이 작업공간 지붕 -구조재 : 2 x 4,6,8,10,12의 5종류 -구조요소 : 구조용 목재+덮개+연결철물 2층 벽 2층 바닥 1층 벽 1층 바닥 기초Appendix…. 목조주택의 장점 목조는 조적조보다 6m2을 더 넓게 사용한다 *실사용면적을 동일하게 하려면 벽두께의 차이로 인하여 같은 바닥면적이라면 목조주택이 조적조주택보다 4.1평(18.2%)이 더 넓게 사용한다. *목조벽두께: 100~150mm *조적조벽두께: 200~350mm
  • 136. Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 자연친화자재로만 집을 지을 수 있다 바닥 자재 : 목재 바닥장선+합판 바닥덮개 벽 자재 : 목재 스터드+ 합판 벽덮개+ 석고보드 실내벽+유 리섬유 단열재 지붕 자재 : 목재 서까래+합판 지붕덮개+석고보드 천장+유 리섬유 단열재Appendix…. 목조주택의 장점 목구조는 부재연결이 단순하여 인건비를 절약하는 공법이다. 1.부재의 연결 *구조재 연결 : 맞댐연결 *못박기 : 표면,끝면,경사 못박기 2.못의 종류 *구조용 못 : 16d, 10d, 8d, 6d *방부용 못 : 아연도못, 스텐레스못, 동못
  • 137. Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 콘크리트건축보다 공사비가 저렴하다 *자재의 대량생산과 규격화 *공사비 구성 -습식구조인 RC조의 공사비구성은 목조주택 자재가 구조재에서 마감재까지 규격제품 을 사용하기 때문에 대량생산이 가능하고 그에 따라 자재비 : 인건비 = 4 : 6 고품질의 자재가 저렴하게 공급된다. -건식구조인 목구조의 공사비구성은 자재비 : 인건비 = 6 : 4 *공종의 단순화 * 같은 공사비조건이라면 자재비 비중이 높은 목조 목조주택은 공종이 단순하여 기초, 목구조, 내외부 주택의 품질이 우수하다. 마감, 창호 및 몰딩공사가 목공 한 공정만으로 시공된 다. 따라서 투입인력이 최소화되고 인력수급이 용이하 여 공사기간이 단축된다.Appendix…. 목조주택의 장점 목조 공동주택은 내화, 차음성능을 인정받았다 4층이하의 공동주택의 내화구조의 성능기준- 1시간. 벽체의 차음구조 성능기준- 1등급(58dB이상) 구조용 목재. 유리섬유 단열재. 석고보드 50dB – 큰소리의 대화가 들리지않음
  • 138. Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 단열이 완벽하다. 단열재는 유리섬유를 사용한다. 스치로폼은 사용하지 않는다. 법규기준의 1.6배 이상이다. Faced batts & rolls Splay-in fiber glass Poly-Encapsulated insulationAppendix…. 목조주택의 장점 목조건축의 차음설계는 완벽하다 *소음측정단위 : STC(소리소음) ICC(충격소음) (소리소음 기준)
  • 139. Appendix…. 목조주택의 장점 벽체는 소리소음을, 바닥은 충격소음까지 해결할 수 있다 .Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 100년이상의 수명을 유지한다. 100년이 넘은 캐나다 빅토리아 해변가의 주택들
  • 140. Appendix…. 목조주택의 장점 모든 외장재는 목조주택에 적용할 수 있다. -스타코/적벽돌 /인조석. 기와Appendix…. 목조주택의 장점 목조건축은 증개축이 용이하다. *목조건축은 증개축이 용이하다. . *증개축방법 : 평면증축 수직증축 실내공간의 개보수 *기본형의 증축 사례
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