Redevelopment Review: This Article has been written to give bird's eye view of Redevelopment process, challenges, obstacles, duties of members, government policy etc.etc.

1. 1
पुन वकास - आढावा
पुन वकास हा स या परवल चा श द झाला आहे. जु या इमारतीत राहणारा येक जण Tower म ये राह याचे
व न बघू लागला आहे. हे ल हत असताना मला स लेखक ी व.पु.काळे यां या एका वा याची कषाने
आठवण झाल . (कबुतराला ग डाचे पंख लावता येतीलह ....
पण गगनभरार चं वेड र तातच असावं लागतं, कारण आकाशाची ओढ द तक घेता येत नाह )
बरेच वेळा पुन वकासा या व नांचे पंख लावून उता वळपणा के ला जातो. पण आप या सह नवासाकडे आ ण
सभासदांकडे पुन वकास कर याची ताकद आहे का? याचा मा गांभीयाने वचार होत नाह . उ.हा . Property
Title clear आहे का? Conveyance झाला आहे का? सह नवासात एकोपा -
व वासाचे वातावरण आहे का?Developer कडील माग यात (expectations) सभासदांची एकवा यताआहे का?
या गो ट ंचा वचार गांभीयाने होत नाह ह व तुि थती आहे. यामुळे अ या वातावरणात सु के लेला
पुन वकास हा भूलभुलैया दवा व न ठरते. यामुळे पुन वकासाची थोडीफार मा हती लोकांना मळावी यासाठ
या लेखाचे योजन.
पुन वकासासाठ सरकारने बंधनकारक मागदशक णाल तयार के ल आहे. सह नवासानी ०३-०१-२००९
या Directive नुसार पुन वकास करणे अपे त आहे. परंतु अनेक वेळा या Directive चे Letter आ ण Spirit
माणे पालन होत नाह व यामुळे पुन वकास वेळेत होत नाह व अनेक सभासदांना काह वष कं वा कायमचे बेघर
हावे लागते.
नवीन बांधकामा या त ार २ वषात सु होतात आ ण मग ल ात येते क आपल जुनी इमारत यापे ाबर होती.
पण ह प चात बु ी असते. पुन वकास हणजे के वळ जा त जागा, भरपूर corpus fund न हे,
तर पुन वकास हा वेळेत व नयमानुसार आ ण काह वष दु तीचा ास नसावा असा झाला पा हजे.
' पुन वकास ' या वषयाची या ती खूप मोठ आहे. बाजारात अनेक पु तके उपल ध आहेत. या वषयावर
बर च से मनार, चचा स े वेळोवेळी आजोिजत होत असतात. वतमानप ात अनेक लेख येतात. परंतु या सव
मा हतीचा मागोवा घेणे, सोसायट तील अनेक सभासदांना श य होत नाह , ह व तुि थती आहे.
सोसायट तील अनेक सभासदांना सवसाधारण सभेत न वचारायला संकोच वाटतो. इतर सभासद आप याला
हसतील अशी भीती यां या मनात असते. अनेक सभासदांचा कायकार मंडळावर अ त र त व वास असतो.
कायकार मंडळ पुन वकासाचे काम यो य र तीने करणार याची सभासदांना उगाचच खा ी असते. काह वेळा
सोसायट म ये राजकारण असते. सोसायट त Groups असतात. या सव गो ट ंचा सोसायट या नेहमी या काम
काजावर फारसा प रणाम होत नाह . परंतु पुन वकासासाठ सव सभासदांचा सहभाग नसेल, तर मा अडचणी
येतात व ोजे ट पूण हो यास वलंब होतो, हा साव क अनुभव आहे.
खरेतर ' पुन वकास ' संदभात वपुल लखाण उपल ध आहे. येक सोसायट चांग या PMC आ ण Developer
ची नेमणूक करते. मग न असा नमाण होतो क असे असताना सु ा पुन वकास का रखडतो? अनेक सोसायट नी

2. 2
यश वीपणे पुन वकास के ला आहे, परंतु अनेक ठकाणी काह ना काह कारणांनी पुन वकासात अडचणी येत आहे
त. ह प रि थती उपयु त मा हती उपल ध असताना सु ा नमाण झाल आहे.
यामुळे पुन वकास हवा तर आहेच, पण मनात शंका आ या शवाय राहत नाह . मनात अनेक न पंगा घालू
लागतात. पुन वकास हे दवा व न तर ठरणार नाह ना? आपण पुन वकासा या मृगजळात फसणार तर नाह ना?
वगैरे.
पुन वकास यवि थत हो यासाठ सव सभासदां या न शबाचे बळ य नां या मागे असणे गरजेचे आहे.
' यश आ ण अपयश यांची गाठ हे नशीब घालते '. यामुळे मा या मते पुन वकासा या मा हती या बरोबर ने इतर
अनेक गो ट सु ा मह वा या आहेत, जेणेक न या न शबावर सभासदांना कमीत कमी अवलंबून राहावे लागेल.
या गो ट ंचे मह व अधोरे खत कर यासाठ हा लेख ल हला आहे.
सवात मह वाचे हणजे सोसायट म ये व वासाचे वातावरण पा हजे. कायकार मंडळाने पुन वकासासाठ पुढाकार
घेतला तर सभासदांचा वरोधी सूर नघतो क यांना पुन वकासात का रस आहे? कोणी एकाने जर शंका घेतल
क सह नवासातील मंडळींची कु जबुज सु होते.
पुन वकास नेमका का आव यक आहे? यावर सभासदांचे एकमत असणे गरजेचे आहे. वकासकाकडून कोण या
अपे ा ठेवाय या (corpusfund, अ धक जागा, सुखसोई वगैरे) याब ल एकमत असणे सवात मह वाचे आहे.
या stage ला सवा धक वेळ लागू शकतो.
पुन वकासा या कामाची जबाबदार जर कायकार मंडळाकडे पुन वकास क मट कडे असल तर येकाने वत:
या श णानुसार - अनुभवानुसार खार चा वाटा उचलला पा हजे. पुन वकासा या वेळी अनेक कारचा
प यवहार करावा लागतो. काह वेळा सभासदां या ओळखी असू शकतात. याचा फायदा यांनी सोसायट ला क न
दला पा हजे.
येक सभासदाने पुन वकास संदभातील कागदप े, कराराचे ा ट, सभेची नोट स, सभे या कामकाजाचे वृत
(Minutes) याची वतं File के ल पा हजे. पुन वकास संबंधी येक सभेला हजर रा हले पा हजे व कामकाजात
भाग घेतला पा हजे.
करारना याचे ा ट वाचून काह शंका असतील तर न घाबरता PMCकायकार मंडळाला वचार या पा हजेत.
पुन वकासा या process म ये सात याने सहभाग घेतला पा हजे.
सोसायट चा फे सबुक वर, what'sapp वर group बनवून एकमेकां या संपकात रा हले पा हजे.
तसेच email id ची जं ी बनवून मा हतीची देवाण घेवाण के ल पा हजे.
पुन वकासाचे व न साकार कर यासाठ अनेक कारची मदत अपे त असते.
उ. हा. Accounts, Finance, Legal, Architectural knowledge, experience in construction industry,
communication skill, drafting, administrative skills
या याद व न सभासदांना अंदाज येईल क कोण या कामात याना सहभागी होता येईल?
अ यावेळी सभासदांनी ह बाब कायकार मंडळाला सां गतल पा हजे.

3. 3
पुन वकासा या वेळी स याचा Flat सोडून ता पुर या काळासाठ भा या या घरात जायचे असेल, तर सवानी
कागदप ांची पूतता झा या शवाय जागा सोडता कामा नये.
सभासदां या एक चे बळ यावेळी PMC आ ण Developer यां या ल ात येईल, ते हा सोसायट ला फसव याचे
यांचे बेत आपोआपच बारगळतील.
पुन वकासानंतर काह बदलांना सामोरे जा याची मान सकता तयार करावी लागेल.
उ. हा. नवीन शेजार, Tower म ये राह याचे काह फायदे- तोटे वगैरे.
' वना सहकार नाह उ ार ' हे त व सव सभासदांनी ल ात ठेवले तर बरेच न सुटतील.
पुन वकासा या कामातील मुख ट पे:
व तृत मा हतीसाठ तार ख ०३-०१-२००९ चा Directive वाचवा.
१) २५ % सभासदांनी पुन वकासाची मागणी के यानंतर कायकार मंडळ सव साधारण सभेचे आयोजन करते.
सभेसाठ १४ दवसांची नोट स यावी लागते.
२) सव साधारण सभेला सोसायट तील ७५% सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या वेळी हजर
सभासदांची सं या कमी असेल तर सभा ८ दवसांनंतर परत बोलावल जाते. या वेळी सु ा हजर सभासदांची
सं या कमी असेल तर सभासदांना पुन वकास नको आहे असे धर यात येईल.
३) अ नवाय Quorum (७५ % सभासद) हजर असतील तर या सभेत दोन कामे के ल जातात. (i ) पुन वकासाच
नणय (हो / नाह ) हजर असले या ७५% सभासदांनी घेणे आव यक असते. (ii) PMC ( क प यव थापन
स लागार) ची नवड व मेहनताना ठर वणे.
४) PMC ( क प यव थापन स लागार) सव कायदेशीर बाबींचा अ यास क न तसेच सभासदां या सूचना
ल ात घेऊन Feasibility अहवाल बन वतात. या अहवालावर चचा होते व याला अं तम व प दे यात येते.
५) या नंतर PMC ( क प यव थापन स लागार) Tender document बन वतात व जा हरात देऊन
वकासकाकडून Offer माग वतात. वकासकांनी दले या कागद प ांचा अ यास क न चचसाठ काह वकासक
नवडले जातात. सोसायट या व वध माग यां या संदभात वकासकाबरोबर चचा होते.
६) वकासक नवडीसाठ सवसाधारण सभेचे आयोजन कर यात येते. सव साधारण सभेला सोसायट तील ७५%
सभासदांची उपि थती (Quorum) अ नवाय असते. या सभेला सहकार खा याचा अ धकार हजार असतो.
या या उपि थतीत वकासकाची नवड होते.
७) नवडले या वकासकाबरोबर पुन वकासाचा करारनामा के ला जातो.

4. 4
८) इमारतीचा आराखडा बनवून मंजुर साठ पाठ व यात येतो. आराखडा मंजूर झा यानंतर वकासकाला IOD दल
जाते. यानंतर अंदाजे ४० परवान या मळवा या लागतात. अ या कारे सव कागदप ांची पूतता झा यानंतर
बांधकामाची (CC) परवानगी मळते.
९) वकासक येक सभासद बरोबर करारनामा करतो. यानंतर सभासद आपला Flat वकासकाला ता यात देऊन
भा या या घरात राहायला जातो.
१०) जुनी इमारत पडल जाते व यानंतर नवीन इमारतीचे बांधकाम सु होते. PMC बांधकामावर देखरेख ठेवतो.
११) इमारत पूण झा यानंतर महापा लके कडून सभासदांना ताबा दे याची परवानगी (OC) दल जाते.
१२) यानंतर सोसायट या उव रत जागेत वकासक व साठ इमारत बांधतो.
पुन वकासाचे क प या external risk factors मुळे रखडतात, याब ल थोड यात:
१) अजून DP व DCR २०३४ स झाले नाह येत. सुधा रत DP Plan २०३४ submit कर यासाठ
सरकारने मे २०१६ पयत मुदत वाढवून दल आहे. DP Plan २०३४ स झा यानंतर हरकती, मुलाखती नंतर
तो कायाि वत हो यास कती वेळ लागेल हे सांगता येणार नाह . यामुळे स या तर पुन वकासाचा नणय घेणे
कं वा नणय झाला अस यास यावर अंमलबजावणी करणे कठ ण वाटते.
२) DCR म ये काह वेळा बदल होतात व असे बदल जर सोसायट ला फायदेशीर असतील तर वकासकाबरोबर
झगडा सु होतो. वकासकाबरोबर करार करताना यो य ती काळजी घेणे आव यक असते.
३) काह वेळा कोटा या नकालामुळे / DCR वर ल भा यामुळे महानगरपा लका अडचणीत येते.
४) बांधकाम यवसायात मंद चे वातावरण आहे. मुंबईत अंदाजे १ लाख घरे व या ती ेत आहेत, असे
वाचनात आले. देशातील मो या ७ - ८ शहरांचा वचार के ला, तर काह लाख घरे व साठ उपल ध आहेत.
घराला मागणी नसेल तर याचा बांधकामावर प रणाम होतोच व पुन वकास क प रखडतो.
५) जर पुन वकासात Commercial) बांधकाम श य नसेल व सभासदांना नवीन घरे द या शवाय व साठ चे
Flats बांध यासाठ सोसायट ची परवानगी नसेल, तर वकासकाची आ थक बाजू भ कम असावी लागते.
यामुळे काह ोजे ट आ थक अडचणी मुळे रखडतात.
६)TDR ची मागणी आ ण उपल धता बदलत असते व TDR चा भाव यानुसार ठरतो. पुन वकासा या वेळी
वकासकाला TDR सोसायट या नावाने वकत यावा लागतो व यासाठ सुरवातीलाच वकासकाला मोठा आ थक
बोजा पडतो.
७) बांधकाम सा ह याचे भाव ह सु ा मोठ डोके दुखी असते. काह वेळा बांधकाम सा ह याची उपल धता पुरेशी
नसते. म यंतर रेती पुरे या माणात उपल न हती. वटांचा सु ा तुटवडा असतो.

5. 5
८) सोसायट जर मु य र याला लागून नसेल आ ण मु य र यापासून सोसायट पयतचा जोडर ता
(Approach रोड) अ ंद असेल तर, कमी माणात TDR वापरता येतो तसेच नवीन इमारती या उंचीवर मयादा
येतात. यामुळे सभासदां या ट ने पुन वकासाचे ग णत बघडते.
९) मो या भूखंडावर बांधकाम करताना, MCGM ला लॉट या area या माणात काह ट के जागा देणे
सोसायट ला बंधन कारक आहे.
१०) मुंबई उ च यायालया या Dumping के स या संदभातील नणयानुसार मुंबई उपनगरात नवीन
बांधकामांना स या बंद कर यात आल आहे.
११) संजय गांधी रा य उ यानापासून ४ कलोमीटर अंतरापयत काह नबध अपे त आहेत.
असे अनेक अडथळे पुन वकासा या कामात येऊ शकतात. असो. परंतु जर सभासदां यात एकोपा आ ण व वासाचे
वातावरण असेल तर कोण याह सम येवर मात करणे श य आहे.
सुधीर वै य
smv2004@gmail.com
http://spandane.wordpress.com/
www.spandane.com